Góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ QUANG HIẾN GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN HẢI AN Học viên: LÊ QUANG HIẾN Lớp: Cao học Luật Dân & Tố tụng Dân sự, Khóa 22 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan nội dung Luận văn kết nghiên cứu tác giả thực hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Nguyễn Hải An Mọi tài liệu tham khảo sử dụng Luận văn trích dẫn đầy đủ Tác giả Luận văn Lê Quang Hiến DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Biện pháp khẩn cấp tạm thời BPKCTT Bộ luật dân BLDS Bộ luật tố tụng dân BLTTDS Luật đất đai LĐĐ Người sử dụng đất NSDĐ Quyền sở hữu QSH Quyền sử dụng đất QSDĐ Tòa án nhân dân TAND Trách nhiệm hữu hạn TNHH 10 Ủy ban nhân dân UBND MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài 6 Kết cấu đề tài CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất .9 1.1.2 Khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất 12 1.1.3 Đặc điểm góp vốn quyền sử dụng đất 14 1.2 Q trình hình thành quyền góp vốn quyền sử dụng đất 15 1.3 Quy định pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 20 1.3.1 Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất .20 1.3.2 Chủ thể quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất 22 1.3.3 Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất .31 1.3.4 Trình tự thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất 35 1.3.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt góp vốn .37 Kết luận Chương 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 42 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 42 2.1.1 Đối tượng quyền sử dụng đất góp vốn .42 2.1.2 Định giá quyền sử dụng đất góp vốn 55 2.1.3 Chủ sử dụng đất quyền góp vốn 57 2.1.4 Hiệu lực hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất .62 2.1.5 Hậu pháp lý chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất 63 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 66 2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật 66 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện áp dụng pháp luật .70 Kết luận Chương 72 KẾT LUẬN CHUNG 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản vơ đặc biệt người khẳng định chế định pháp luật đất đai chế định lớn pháp luật Việt Nam Vấn đề quan hệ pháp luật đất đai không điều chỉnh luật đất đai chuyên ngành mà điều chỉnh nhiều luật khác Ở Việt Nam trước Hiến pháp 1980, đất đai tồn nhiều hình thức sở hữu có sở hữu tư nhân, từ Hiến pháp 1980 trở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước khơng thể tự khai thác, sử dụng đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu đứng để quản lý đất đai thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, thông qua hình thức: giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013 Bộ Luật dân 2015 người sử dụng đất có nhiều quyền quyền thực chất tiệm cận với quyền sở hữu Về mặt xếp thứ tự quyền theo Điều 167 Luật đất đai 2013, góp vốn quyền sử dụng đất xuất sau quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp Tuy nhiên, góp vốn quyền sử dụng đất quyền quan trọng giao lưu dân để phát triển kinh tế xã hội Về mặt pháp lý góp vốn quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai chưa có văn cụ thể để điều chỉnh riêng biệt quyền người sử dụng đất nói chung quyền góp vốn nói riêng, mà quy định nằm rải rác nhiều văn tản mạn Trên thực tế chủ thể tham gia giao dịch quyền góp vốn thường lúng túng, khơng biết lựa chọn hình thức góp vốn nào, góp quyền sử dụng đất hay góp giá trị quyền sử dụng đất, góp để thành lập pháp nhân hay góp khơng thành lập pháp nhân, cơng chứng viên lúng túng công chứng dạng hợp đồng đặc biệt xảy tranh chấp khó giải quyết, quy định góp vốn quyền sử dụng đất không thật rõ ràng Mặt khác, quyền sử đất loại tài sản đặc biệt, tồn mang tính sở hữu kép bên chủ sở hữu Nhà nước bên người sử dụng đất, nên việc góp vốn loại tài sản có nét đặc thù phức tạp so với loại tài sản khác Bản thân hoạt động góp vốn quyền sử dụng đất phức tạp so với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, chấp Chính lý trên, động lực để tác giả lựa chọn đề tài góp vốn quyền sử dụng đất pháp luật Việt nam để nghiên cứu, tìm hiểu sâu quyền góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng đất làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Góp vốn quyền sử dụng đất đề tài tương đối khó tác giả, có cơng trình nghiên cứu toàn diện vấn đề này, nhiên qua tìm hiểu tác giả sưu tầm số cơng trình, báo liên quan đến vấn đề sau: Các luận án: - Lê Thị Châu (2001), "Xác lập, thực chấm dứt quyền sở hữu tài sản công ty đối vốn nước ta", Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà nội Trong luận án tác giả Lê Thị Châu sâu phân tích sở xác lập, thực chấm dứt tài sản Công ty Cổ phần Công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) Tác giả hạn chế quy định định giá tài sản góp vốn, đồng thời phân tích bất cập loại tài sản đem góp vốn, có đề cập tiếp cận sơ qua tài sản góp vốn quyền sử dụng đất Luận án cho tác giả tham khảo nhiều ý tưởng sở xác lập, thời điểm xác lập, loại tài sản đem góp vốn vào Cơng ty để từ tác giả kế thừa tiếp tục phát triển - Ngô Huy Cương (2004), "Hợp đồng thành lập Công ty Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học, Viện khoa học xã hội Việt Nam Luận án tiếp cận vấn đề thành lập công ty Việt Nam, phương diện hợp đồng cơng ty có nét đặc thù tạo pháp nhân mới, luật hành lại thiếu vắng quy định hợp đồng thành lập công ty, chẳng hạn hợp đồng công ty vơ hiệu hệ gì, Luận án đóng góp nhiều ý tưởng cho tác giả để thực luận văn: chế định góp vốn, thành lập pháp nhân khơng thành lập pháp nhân - Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất”, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội Luận án nghiên cứu tương đối hoàn chỉnh lĩnh vực góp vốn quyền sử dụng đất, khách thể loại quyền sử dụng đất góp vốn, chủ thể góp vốn, chủ thể nhận góp vốn, trình tự thủ tục góp vốn, định giá hợp đồng góp vốn Tác giả kế thừa kết nghiên cứu Luận án vào việc triển khai đề tài đồng thời có bổ sung vụ việc diễn thực tế để minh họa rõ nét cho phần trình bày - Nguyễn Quang Tuyến (2003), "Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai", Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học luật Hà nội Luận án đề cập đến quyền nghĩa vụ bên giao dịch quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, chấp, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất Luận án nêu lên bất cập Bộ luật dân 1995 Luật đất đai 1993 chưa có quy định chi tiết cho vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ bên quan hệ góp vốn khơng quy định rõ ràng, điều tác giả kế thừa phát triển luận văn Các Bài báo: - Bùi Phương Minh (2015), "Giải pháp góp vốn quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật Việt Nam", Tạp chí Kinh tế Dự báo, (số chuyên đề tháng 2), tr 56-57 Tác giả nêu sử dụng khái niệm cho xác hơn: góp vốn quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất phân tích khác Luật doanh nghiệp 2014 Luật đất đai 2013 Tác giả chưa điểm khác hai luật điều chỉnh quyền góp vốn người sử dụng đất chưa đưa Bộ luật dân 2005 vào phân tích để làm sáng tỏ thêm - Sỹ Hồng Nam (2015), "Góp vốn quyền sử dụng đất hay góp vốn giá trị quyền sử dụng đất", Tạp chí Khoa học Kiểm sát, (số 01), tr 42-44 Tác giả so sánh khác mặt thuật ngữ, theo Luật đất đai 2013 sử dụng thuật ngữ: “góp vốn quyền sử dụng đất”, Luật dân Luật doanh nghiệp sử dụng thuật ngữ “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” Tác giả cho không cần thiết phải phân biệt hai khái niệm này, mà góp vốn quyền sử dụng đất có nội hàm rộng bao gồm góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Nguyễn Thị Nga (2012), "Hoàn thiện pháp luật quyền góp vốn quyền sử dụng đất", Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (số 12), tr 28-30 Tác giả nêu số bất cập Luật đất đai 2003, không cho phép chủ thuê đất hàng năm quyền góp vốn để hợp tác kinh doanh hạn chế quyền nhà đầu tư nước Trong nhà đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Tác giả đề cập đến tình trạng chuyển nhượng đất thơng qua hình thức góp vốn trá hình (bán lúa non) đề cập đến bất cập thủ tục đầu tư nhà đầu tư nước muốn thực dự án bất động sản Việt Nam1 Tác giả đưa số kiến nghị như: cho phép nhà đầu tư nước lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần; cho phép chủ sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm quyền góp vốn; - Lưu Quốc Thái (2013), Bàn vấn đề "chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất" Luật đất đai 2013, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 8), tr 65-70 Bài viết phân tích đánh giá quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” điểm b khoản Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định có liên quan nhằm góp phần hồn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước ngồi nói riêng pháp luật đất đai nói chung Câu hỏi “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” có phải hình thức “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hay không? Tác giả lúng túng Luật chuyển nhượng vốn hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác giả kiến nghị cho phép chuyển quyền sử dụng đất luôn, không thiết phải thơng qua hình thức vốn - Ngơ Thị Phương Thảo (2015), "Vấn đề nơng dân góp vốn quyền sử dụng đất", Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (số 3), tr – 11 Bài viết đề cập đến vấn đề nơng dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp để trở thành cổ đông chia cổ tức, doanh nghiệp hỗ trợ vốn, khoa học kỹ thuật v.v, loại hình doanh nghiệp Công ty cổ phần ngành nghề sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp theo hình thức góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất - Tuấn Đạo Thanh (2010), "Những vướng mắc công chứng hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư Pháp, (số 8), tr 50-56 Liên quan đến góp vốn quyền sử dụng đất chia làm hai hình thức: Hình thức thứ có chuyển giao tồn quyền sử dụng đất từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn (tương tự tặng cho hay mua bán) Hình thức thứ hai: góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, hình thức góp vốn không làm thay đổi chủ sử dụng đất Trong hình thức thứ hai tiếp tục phân chia biến thể làm ba dạng: Dạng biến thể thứ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để tạo pháp nhân Dạng biến thể thứ hai góp vốn giá trị quyền sử dụng đất không tạo lập pháp nhân Dạng biến thể thứ ba góp vốn giá trị quyền sử dụng đất không tạo lập Ngồi khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao nhà đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng thuê lại (Điều 120 LĐĐ 2003) ... thành quyền góp vốn quyền sử dụng đất 15 1.3 Quy định pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 20 1.3.1 Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất .20 1.3.2 Chủ thể quan hệ góp vốn quyền sử dụng. .. tượng quyền sử dụng đất tham gia góp vốn; (ii) định giá quyền sử dụng đất góp vốn; (iii) chủ sử dụng đất quyền góp vốn; (iv) hiệu lực hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất (v) hậu pháp lý chấm dứt góp. .. dụng đất; (ii) chủ thể quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất; (iii) hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất; (iv) trình tự thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất (v) xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn