Góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI O0O - PHẠM QUỐC THÁI GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÓA LUẬT TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương Mại TPHCM – 2008 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SV THỰC HIỆN : PHẠM QUỐC THÁI KHÓA : 29 MSSV : 2920187 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : HUỲNH MINH PHƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài : Kể từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986), kinh tế nước ta có nhiều bước chuyển to lớn Chính sách đổi kinh tế theo xu hướng thị trường với việc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước vào Việt Nam mang lại nhiều thành tựu rực rỡ, minh chứng cho nhận thức đắn đường lên chủ nghĩa xã hội nước ta Tuy vậy, giai đoạn nay, nhiều thách thức khó khăn trước mắt đe doạ kinh tế đất nước, dù Việt Nam trở thành thành viên Tổ chức Thương Mại Thế Giới (WTO) Sự khan nguồn nhiên liệu xăng dầu dẫn đến số giá tiêu dùng tăng, tình trạng lạm phát cao, hàng loạt biến đổi bất thường thị trường bất động sản làm nhiều nhà đầu tư lo ngại Trong bối cảnh này, việc có sách thích hợp để thúc đẩy sản xuất kinh doanh kiềm chế lạm phát giúp kinh tế đất nước phát triển thuận lợi Tuy nhiên, việc không dễ dàng, tình hình giá đất thị lớn Việt Nam ngày gia tăng tạo thêm gánh nặng cho chi phí đầu vào, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm tiêu dùng Điều cho thấy đất đai ln đóng vai trò quan trọng sản xuất kinh doanh tảng sống, loại tư liệu sản xuất đặc biệt tạo cải vật chất phục vụ người Do việc tận dụng tốt nguồn vốn đất đai để phát triển kinh tế biện pháp hữu hiệu quản lý kinh tế vĩ mô Ngay từ Luật Đất Đai 1993, Nhà nước có quy định đề cập đến vấn đề góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Đây quyền sáng tạo linh hoạt thực tế minh chứng cho thấy phát huy hiệu việc thúc đẩy trình đầu tư sản xuất kinh doanh, nhà đầu tư nước Mặt khác, thị trường bất động sản, quyền góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất giai đoạn hình thành sơ khai, quy định pháp lý nay, cụ thể Luật Đất Đai 2003 hồn chỉnh cịn bó buộc phạm vi hẹp chưa thực phát huy hết mặt tích cực ý nghĩa thiết thực quyền Xuất phát từ thực tế đó, tác giả định chọn đề tài “Góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất”, đề tài khơng có nhiều vấn đề giá trị thiết thực Qua đề tài này, tác giả mong muốn góp phần nhỏ việc nghiên cứu, tìm giải pháp để khắc phục nhược điểm qui định pháp luật, tạo chế cởi mở để làm cho quyền mang lại tác dụng to lớn cho phát triển kinh tế Mục đích phạm vi nghiên cứu : Đề tài không nhằm tham vọng sâu nhiều tất vấn đề pháp luật quyền góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất, mà chủ yếu phân tích vài khía cạnh pháp lý gắn liền với thực tiễn để từ tìm giải pháp thích hợp phát huy hiệu quyền Những khía cạnh pháp lý đề tài nêu lên khía cạnh thực tế hoạt động thương mại phản ánh nhu cầu nhà đầu tư, giới thương nhân người lao động trình sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế Phương pháp nghiên cứu : Đề tài nghiên cứu sở vận dụng phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm Đảng Nhà nước ta nghiệp đổi kinh tế xây dựng đất nước Ngoài đề tài kết hợp vận dụng phương pháp khoa học thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, …v…v….để nghiên cứu , đánh giá toàn diện vấn đề nêu Bố cục khóa luận : Khóa luận chia làm chương Bao gồm : Chương I : Những vấn đề chung góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Chương II: Các quy định pháp luật góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Chương III : Thực trạng góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất hướng hồn thiện pháp luật góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Ở chương I, tác giả chủ yếu trình bày vấn đề chung quyền góp vốn quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm vai trò quyền Tại chương II, luận trình bày phân tích quy định pháp luật liên quan đến quyền góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất chủ thể có quyền , giới hạn quyền, quyền nghĩa vụ bên góp vốn, trình tự thủ tục đăng kí góp vốn… Ở chương III, tác giả trình bày vấn đề thực tế quyền góp vốn quyền sử dụng đất, từ tìm giải pháp khắc phục nhược điểm tồn pháp luật Những vấn đề nêu lên đề tài nghiên cứu tìm tịi tác giả nên không tránh nhận thức chủ quan Mặt khác đề tài phức tạp, kiến thức chuyên môn hiểu biết thực tế thân hạn chế, quỹ thời gian nghiên cứu lại không nhiều, dù dẫn tận tình Huỳnh Minh Phương chắn cịn có nhiều thiếu sót Do để hồn thiện cần có đánh giá thẩm định nhà chuyên môn dày dạn kinh nghiệm Tác giả mong nhận nhiều ý kiến đóng góp, phê bình thầy cơ, bạn bè để tác giả có thêm hiểu biết toàn diện CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nói đến đất đai, không nước ta mà hầu giới coi dạng tài nguyên quan trọng quý giá Xét khía cạnh, đất đai ln tảng sống, loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà thiếu người khơng thể có sản phẩm cải vật chất để phục vụ cho sống Trong nông nghiệp, người nông dân trồng trọt tạo sản phẩm nông nghiệp khơng có đất Trong cơng nghiệp vậy, khơng có đất khơng thể có nhà máy, công xưởng sản xuất Mặt khác, phải thừa nhận đất đai nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển kinh tế Hiện nay, chiến lược Đảng Nhà nước ta vạch “thực qn sách tạo mơi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh phát triển mạnh mẽ loại hình doanh nghiệp”1 Nhưng để nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư Việt Nam cần phải giải tốn đất đai cho họ, khơng thiết lập tảng vững thông qua dự án đầu tư, công xưởng sản xuất hay mặt sản xuất kinh doanh khơng nhà đầu tư lại muốn bỏ tiền vào đầu tư lâu dài bền vững Thực tế cho thấy nhu cầu lớn nhà đầu tư nước muốn đầu tư vào Việt Nam quỹ đất để làm mặt bằng, trụ sở văn phòng cuả công ty xây dựng nhà xưởng, cửa hàng phân phối sản phẩm….Cho nên việc tận dụng tốt nguồn vốn đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư điều cần thiết Nhưng nguồn vốn đất từ đâu mà có để sử dụng ? Đó vấn đề mà đề cập đến loại quyền tài sản – QSDĐ Đảng Nhà nước ta từ ban hành đạo luật Đất đai thống xác lập chế độ sở hữu toàn dân toàn đất đai nước Điều thể rõ Hiến pháp 1992, văn pháp lý cao quốc gia :“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Bằng quy định này, Nhà nước muốn nhằm đảm bảo cho đất đai quản lý tập trung thống nhất, quy định tạo nhiều thắc mắc, chí hồi nghi nhiều nhà nghiên cứu Báo cáo Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX 10 tháng năm 2006 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2006 – 2010 nhân dân Có lời nhận xét “Chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta mang tính thuật ngữ”2 Thực nhận xét khơng phải hồn tồn khơng có sở Bởi khúc mắc nằm chỗ nói tồn đất đai nước thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện quản lý, nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu có đầy đủ quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, thực chất ba quyền nội dung quyền sở hữu Nhà nước thực cách gián tiếp mặt lý thuyết Trong đó, thể rõ quyền sử dụng Đây quyền quan trọng quyền sở hữu mục đích việc sở hữu tài sản chủ sở hữu khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích phát sinh từ Theo Bộ luật dân sự, quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Nhưng thực chất Nhà nước trực tiếp khai thác, quản lý hết lợi ích phát sinh tồn đất đai nước Cho nên Nhà nước phải thông qua chế giao đất, cho thuê đất để trao cho người dân trực tiếp chiếm giữ, sử dụng quản lý đất Sự chuyển giao thể thông qua mà gọi QSDĐ Về mặt lý luận QSDĐ quyền mà người dân có để khai thác, sử dụng, hưởng lợi công dụng, hoa lợi đất thực tế (kể luật Đất đai quy định) quyền sử dụng bao hàm hầu hết quyền chủ sở hữu tài sản thơng thường, chịu chi phối nhà nước Trong khi nói QSDĐ nhà nước thực chất quyền quy định chủ trương, sách mà Nhà nước định hướng cho người sử dụng đất phải sử dụng đất theo yêu cầu Như khẳng định QSDĐ nhà nước mang tính gián tiếp, thủ thể sử dụng đất người trực tiếp khai thác công dụng, đầu tư cải tạo đất làm tăng thêm giá trị đất Tuy nhiên, vào nguyên mà hoài nghi hay phủ nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện quản lý khơng hồn tồn xác đáng Bởi thực ra, nói theo chất Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu, mà chủ sở hữu nhân dân nước Do việc Nhà nước không trực tiếp chiếm giữ, sử dụng đất đai khơng có mâu thuẫn Nhà nước với chức quản lý mặt đời sống, chăm lo phát triển kinh tế nên việc chiếm giữ, sử dụng đất đai phải mang tính vĩ mơ, thơng qua quy định pháp luật, chủ trương sách thủ tục hành Những cơng cụ giúp Nhà nước thể rõ ràng quyền chủ sở hữu mà không cần phải trực tiếp nắm giữ, quản Theo GSTS - KH Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường, (http://vietnamnet.vn/xahoi/doisong/2006/05/573345/) lý, sử dụng đất đai Cho nên nói “sở hữu đất đai có đặc thù riêng, có phần "của riêng" có phần "của chung", không giống sở hữu đối tượng khác”3 Về mặt thực tiễn nhiều nước, họ có cơng nhận nhiều hình thức sở hữu khác đất đai có quản lý nhiều từ phiá nhà cầm quyền Đó điều cần thiết, nói trên, đất đai loại tài sản đặc biệt quan trọng có nhiều nét đặc thù Tuy nhiên, đơi lúc quản lý, can thiệp sâu Nhà nước điều chỉnh mối quan hệ XH lĩnh vực đất đai quyền chủ thể sử dụng đất dẫn đến khơng phù hợp sách, chủ trương nhu cầu thực tế sử dụng đất họ Sự khơng phù hợp hồn tồn xảy thường xuyên Nhà nước với chức quản lý hành mình, khơng trực tiếp người sử dụng đất nên khơng thể đánh giá tồn diện nhu cầu thiết, khó khăn người sử dụng đất sách, chủ trương ban hành Vì vậy, để phát huy hiệu việc sử dụng đất, Nhà nước cần phải có quản lý chặt chẽ đồng thời phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể sử dụng đất khác “Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu đất đai quan tâm trọng đến việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, họ người trực tiếp khai thác hiệu đất đai mảnh đất cụ thể”4 Do đó, mặt khái niệm, QSDĐ hiểu theo hai cách sau : - Theo cách hiểu thứ nhất, QSDĐ quyền mà người sử dụng đất có diện tích đất xác định Những quyền tự nhiên mà có mà phải tuân thủ đầy đủ điều kiện luật định, chịu ràng buộc điều chỉnh pháp luật quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thụê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất….v….v…Đây quyền mang tính thực tiễn Nó cho phép người sử dụng đất thực hoạt động để phục vụ cho mục đích sử dụng đất - Theo cách hiểu thứ hai, QSDĐ loại quyền mà chủ thể định Nhà nước trao cho để chiếm hữu, sử dụng, quản lý với diện tích đất xác định chủ thể khác chuyển giao thông qua giao dịch QSDĐ hợp pháp Ở cách hiểu QSDĐ thể tư cách, địa vị người sử dụng đất, đồng thời bật lên chất quyền tài sản Theo Bộ luật dân sự, quyền tài sản loại tài sản bên cạnh vật, tiền giấy tờ có giá Như vậy, đặc điểm đặc thù mà QSDĐ trở Theo GSTS KH Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài Ngun Mơi Trường, (http://vietnamnet.vn/xahoi/doisong/2006/05/573345/) Theo Giáo trình Luật Đất đai (2006), Trường ĐH Luật Hà Nội, NXB Công An Nhân Dân, Hà Nội, tr thành loại hàng hóa đem giao dịch thị trường, người có QSDĐ xem có loại tài sản Sở dĩ chủ thể trao cho QSDĐ đồng nghĩa với việc người trở thành chủ thể sử dụng đất, có quyền, nghĩa vụ luật định pháp luật công nhận bảo vệ quyền Khi ấy, người sử dụng đất nắm giữ quyền khai thác công dụng đất đai nên việc trao đổi, chuyển giao quyền quan trọng tương tự việc trao đổi chuyển giao loại tài sản có giá trị khác Đất đai loại hàng hố, tài sản thơng thường, ln chứa đựng giá trị giá trị sử dụng Hai khái niệm có nhiều mối quan hệ chặt chẽ mật thiết với Giá trị sử dụng đất vai trị cơng dụng đất sống nói Cịn giá trị đất, thể bên ngồi đặc tính hàng hố thị trường đất Thực vậy, đất đai tài sản có giá trị, khơng phủ nhận việc này.Tuy nhiên văn pháp lý nhà nước thuật ngữ pháp luật chuyên môn lại đề cập đến thuật ngữ "giá trị QSDĐ" Thực "giá trị QSDĐ" mà thuật ngữ pháp luật nhắc đến giá trị thực tế phần diện tích đất khơng phải khác Tuy nhiên, nói trên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước quản lý nên mặt lý luận khơng có cơng dân quyền sở hữu đất đai, mà có QSDĐ Vì nhắc đến giá trị đất nghĩa ta phải dùng đến thuật ngữ "giá trị QSDĐ" Vậy "giá trị QSDĐ" hình thành từ nhân tố ? Trước hết, kết tinh giá trị phần diện tích đất cộng với cơng sức thành người lao động, nhà đầu tư, người cải tạo đất…v….v….đã làm mảnh đất Sau giá trị QSDĐ chịu chi phối nhiều yếu tố khác : tài sản đất, cung cầu thị trường, yếu tố giá kinh tế v v Nhưng điều quan trọng có lẽ quyền mà pháp luật cho phép người sử dụng đất làm Đây yếu tố phân loại QSDĐ Có cách phân loại QSDĐ sau : Căn vào tiêu chí hình thức sử dụng đất phân loại thành : - QSDĐ đất Nhà nước giao thu tiền sử dụng đất - QSDĐ đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất - QSDĐ đất thuê Căn vào tiêu chí chủ thể sử dụng đất phân loại thành : - QSDĐ cá nhân, hộ gia đình - QSDĐ tổ chức kinh tế nước - QSDĐ người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước - QSDĐ cộng đồng dân cư, sở tôn giáo Những quyền quy định khác chủ thể, hình thức sử dụng đất mục đích sử dụng đất Do giá trị QSDĐ cao thấp khác tùy vào giới hạn quyền mà pháp luật quy định Như vậy, kết luận QSDĐ chủ thể sử dụng đất xét mặt chất quyền mà họ có việc khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất Tuy vậy, QSDĐ ln có phân biệt khác hai loại chủ thể : Nhà nước người sử dụng đất khác Nhà nước chủ thể đặc biệt, có địa vị hồn tồn khác với địa vị chủ thể lại, Nhà nước sử dụng đất với tư cách chủ sở hữu thực thụ, có tồn quyền khai thác, sử dụng đất đai nước theo mục đích, u cầu mà vạch Trong chủ thể khác chủ sở hữu đất đai nên họ sử dụng đất thông qua chế trao lại QSDĐ Vì QSDĐ họ ln chịu chi phối quản lý Nhà nước 1.1.2 Khái niệm góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Vì QSDĐ loại quyền tài sản ln chứa giá trị tính tiền Do vậy, người sử dụng đất mua bán, chuyển đổi, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ Trong kinh tế thị trường, đất đai chiếm vai trị quan trọng tảng hoạt động sản xuất kinh doanh Cho nên đất đai trở thành nguồn vốn lớn coi vốn kinh doanh Về khái niệm góp vốn liên doanh giá trị QSDĐ luật đất đai đề cập đến quyền người sử dụng đất chưa có định nghĩa rõ ràng Theo Luật doanh nghiệp (LDN), việc góp vốn hiểu sau : Góp vốn việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung công ty Như vậy, loại tài sản, góp vốn QSDĐ việc đưa QSDĐ vào góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh với chủ thể khác Trong QSDĐ lượng hóa thành tiền gọi giá trị QSDĐ người góp vốn hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp Ngồi ra, Bộ luật dân 2005 có đưa khái niệm hợp đồng góp vốn giá trị QSDĐ, theo Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất (sau gọi bên góp vốn) góp phần vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai Vậy góp vốn QSDĐ quyền người sử dụng đất ? 10 tỉnh chấp thuận tạo khó hiểu từ phía nhà đầu tư Quy định thực xuất NĐ 17/1999/NĐ-CP, theo việc chấm dứt góp vốn trường hợp phải chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền10 Như vậy, Luật ĐĐ 2003 sửa lại theo hướng cởi mở áp dụng chủ thể có yếu tố nước ngồi Tuy vậy, phải thấy nhà làm luật lại tạo phân biệt đối xử vấn đề góp vốn liên doanh QSDĐ Tại làm thủ tục đăng ký tất chủ thể chấm dứt việc góp vốn lại phải có phân biệt vậy? Quy định lại làm cho việc liên doanh với càc nhà đầu tư nước trở nên khó khăn tâm lý e ngại bên góp vốn lại có sách thu hút nguồn lực bên ngồi nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế Do đó, xét thấy nên bỏ quy định mang nặng tính hành can thiệp sâu vào giao dịch góp vốn bên Vì việc chấm dứt góp vốn QSDĐ quyền hai bên thỏa thuận, nhà quản lý nên cần biết thông tin để xử lý QSDĐ làm thủ tục xóa đăng ký góp vốn bên nộp hồ sơ Và vậy, QSDĐ lúc xử lý trường hợp hết hạn hợp đồng góp vốn hai bên khơng có thỏa thuận khác  Bị thu hồi đất theo quy định Điều 38 Luật này; Khi đất góp vốn thuộc trường hợp phải thu hồi đất theo Điều 38 Luật ĐĐ việc góp vốn QSDĐ đương nhiên chấm dứt Theo đó, Điều 65 NĐ 181/2004/NĐ-CP có quy định hướng dẫn chi tiết việc xử lý QSDĐ trường hợp - Đối với đất góp vốn mà Nhà nước thu hồi theo khoản Điều 38 Luật ĐĐ hợp đồng góp vốn QSDĐ bị chấm dứt Bên nhận góp vốn người bị thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật dân - Đối với đất góp vốn QSDĐ khơng hình thành pháp nhân mà thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định khoản 3,4,9,11,12 Điều 38 Luật ĐĐ hợp đồng góp vốn bị chấm dứt việc thu hồi đuợc thực sau : + Trường hợp bên góp vốn QSDĐ người gây hành vi vi phạm pháp luật đất đai Nhà nước thu hồi đất bên góp vốn phải bồi thường cho bên nhận góp vốn theo quy định pháp luật dân + Trường hợp bên nhận góp vốn QSDĐ người gây hành vi vi phạm pháp luật đất đai Nhà nước khơng thực việc thu hồi đất mà thu hồi 52 giá trị QSDĐ Bên nhận góp vốn QSDĐ phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương đương với giá trị QSDĐ tính theo giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thời điểm nộp tiền phải bồi thường thiệt hại cho bên góp vốn theo quy định pháp luật dân + Trường hợp đất người sử dụng cá nhân góp vốn QSDĐ khơng hình thành pháp nhân mà cá nhân chết khơng có người thừa kế Nhà nước thu hồi đất , hợp đồng góp vốn bị chấm dứt, bên nhận góp vốn tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại hợp đồng ký kết Những quy định việc xử lý QSDĐ góp vốn trường hợp thu hồi đất cho thấy việc phân hóa cụ thể hướng xử lý nhà làm luật Quy định xuất phát từ chất hình thức góp vốn QSDĐ mà khơng hình thành pháp nhân mới, bên góp vốn người sử dụng đất mặt pháp lý Do đó, họ có quyền nghĩa vụ QSDĐ góp vốn Như vậy, để bảo đảm quyền lợi bên góp vốn, nhà làm luật có phân biệt trường hợp thu hồi đất, phân biệt trách nhiệm bồi thường thiệt hại bên góp vốn bên nhận góp vốn có hành vi vi phạm pháp luật đất đai để có hướng xử lý hợp lý, cơng  Bên góp vốn quyền sử dụng đất hợp đồng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; Trường hợp chấm dứt góp vốn QSDĐ chấm dứt cách đương nhiên chủ thể góp vốn lâm vào tình trạng phá sản khơng cịn hoạt động kinh doanh Theo đó, QSDĐ lúc xử lý loại tài sản, nghĩa theo định tuyên bố phá sản Tòa án nhân dân Trường hợp người nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất theo định Tòa án tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi tiếp tục sử dụng đất mục đích xác định thời hạn sử dụng đất lại Trường hợp người nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất theo định Tòa án tổ chức, cá nhân nước ngồi Nhà nước cho thuê đất phải sử dụng đất mục đích xác định thời hạn sử dụng đất cịn lại Ngồi ra, luật dự tính trường hợp khơng có người nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất tài sản Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể bên góp vốn QSDĐ tổ chức giải thể QSDĐ góp vốn xử lý theo thỏa thuận bên phù hợp với quy định Luật ĐĐ vàv quy định khác pháp luật có liên quan Nhìn định luật bao quát hầu hết trường hợp xảy bên góp vốn giải thể bị phá sản để có hướng xử lý QSDĐ Tuy nhiên, cần 53 xem xét lại điểm cần lưu ý theo quy định luật phá sản luật áp dụng thủ tục phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mà thôi, việc phá sản cá nhân, hộ gia đình sao? Vấn đề thực đưa thảo luận trước ban hành Luật phá sản 2004 Tuy vậy, có nhiều ý kiến đề nghị đưa đối tượng vào luật sau Luật phá sản có phạm vi áp dụng doanh nghiệp, hợp tác xã Do đó, đến việc cá nhân, hộ gia đình kinh doanh bị lâm vào tình trạng phá sản vấn đề bỏ ngỏ luật Điều gây nhiều làm lúng túng cho nhà quản lý xử lý QSDĐ góp vốn đối tượng lâm vào tình trạng phá sản Thiết nghĩ, cần có quy định riêng trường hợp chấm dứt góp vốn QSDĐ bên góp vốn cá nhân, hộ gia đình kinh doanh lâm vào tình trạng phá sản Có việc giải quyết, xử lý QSDĐ triệt để, rõ ràng  Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố tích; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải cá nhân thực hiện; Xuất phát từ chất QSDĐ dạng quyền tài sản, cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, bị tuyên bố tích, bị hay bị hạn chế lực hành vi dân hợp đồng góp vốn đương nhiênn chấm dứt phải cá nhân thực Điều phù hợp với quy định Điều 424 Bộ luật dân trường hợp chấm dứt hợp đồng dân Và vậy, việc xử lý QSDĐ tương tự quy định luật dân chấm dứt hợp đồng Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết QSDĐ đất góp vốn để thừa kế Tuy vậy, QSDĐ loại tài sản đặc biệt, việc để thừa kế có quy định riêng biệt Theo luật ĐĐ, có cá nhân nước sử dụng đất khơng phải hình thức th quyền để thừa kế, chủ thể người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngồi luật khơng đề cập đến quyền Điều mâu thuẫn gây bất bình đẳng Bởi trường hợp sử dụng đất hình thức giao có thu tiền sử dụng đất thuê đất mà trả tiền lần cho thời gian thuê đối tượng này, nhà làm luật cho phép họ quyền chuyển nhượng QSDĐ Vậy cho họ để thừa kế để người thừa tục thực quyền nghĩa vụ họ hợp đồng góp vốn ? Quy định đồng nghĩa với việc người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngồi hợp tác góp vốn QSDĐ chết QSDĐ họ bị thu hồi người thừa kế không hưởng bồi thường Với hướng xử lý vậy, nhà làm luật nhiều gây tâm lý bất bình 54 đẳng e ngại cho nhiều nhà đầu tư họ vừa khoản tiền lớn bỏ để thuê đất (truờng hợp thuê đất trả tiền thuê lần cho cà thời gian thuê) vừa không hưởng quyền lợi tương tự chủ thể nước chấm dứt góp vốn trường hợp Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tun bố tích, bị hay hạn chế lực hành vi dân QSDĐ họ xử lý theo quy định pháp luật dân Theo đó, Bộ luật dân quy định trường hợp tài sản giao cho người người vắng mặt ủy quyền người thân thích người quản lý Đối với người bị hạn chế, bị lực hành vi dân tài sản giao cho người giám hộ quản lý Như vậy, xuất phát từ chất QSDĐ loại tài sản nên việc xử lý thực tương tự nói Nhìn định hợp lý đắn đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Tuy vậy, truờng hợp có điểm thiếu sót dường nhà làm luật khơng để ý đến Đó trường hợp chấm dứt góp vốn cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng phải cá nhân thực Ở thấy quy định luật ĐĐ NĐ 181/NĐ-CP không đề cập đến việc xử lý QSDĐ truờng hợp Như vậy, thiếu sót gây khó khăn việc thực thi luật ĐĐ, đồng thời điểm tồn mà nhà làm luật cần phải có bổ sung kịp thời  Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực Chấm dứt hoạt động pháp nhân xảy nhiều trường hợp : chấm dứt hết thời hạn hoạt động giấy phép, định thành lập, chấm dứt giải thể, phá sản, chia, sáp nhập, hợp doanh nghiệp v v Ở đây, việc chấm dứt hoạt động pháp nhân xảy bên góp vốn bên nhận góp vốn QSDĐ Như vậy, cần hai chủ thể chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực việc góp vốn QSDĐ đương nhiên chấm dứt Về việc xử lý QSDĐ trường hợp luật ĐĐ khơng quy định rõ, nhiên trường hợp việc xử lý tương tự trường hợp bên góp vốn quyền sử dụng đất hợp đồng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể Lúc đó, tùy theo việc chấm dứt hoạt động thuộc trường hợp QSDĐ hồn trả cho bên có đất góp vốn, theo định quan nhà nước có thẩm quyền 55 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG GĨP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QSDĐ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QSDĐ 3.1 Thực trạng góp vốn liên doanh QSDĐ Quyền góp vốn liên doanh QSDĐ quyền giao dịch người sử dụng đất Tuy quyền khơng mới, thực tế chưa thực phổ biến phát huy tối đa hiệu Nguyên nhân xuất phát từ việc chất quyền hoạt động mang tính đầu tư, kinh doanh, muốn đất đai phải coi nguồn vốn để phục vụ cho hoạt động Trên thực tế hoạt động góp vốn QSDĐ thường phổ biến giới doanh nghiệp, thương nhân công ty kinh doanh bất động sản Điều dễ hiểu, hoạt động góp vốn để sản xuất kinh doanh vốn việc nhà đầu tư bỏ trước khoản tiền tài sản để đầu tư sinh lợi, để hưởng lợi ích khơng thể nhanh chóng sớm chiều được, nguồn vốn lại đất đai-một loại tài sản đặc biệt Mặt khác, góp vốn QSDĐ hình thức đầu tư có nhiều vai trị quan trọng việc giải vấn đề sử dụng đất đai nêu Chương I, thực tế việc vận động người sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình tham gia góp vốn QSDĐ vấn đề khơng dễ dàng Điển hình đề án thực dự án đầu tư xảy cách khơng lâu có nêu lên vấn đề góp vốn QSDĐ, đề án khu đô thị cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè, TPHCM).Do dự án gặp nhiều khó khăn tài vấn đề giải phóng mặt nên cơng ty IPT – đơn vị nghiên cứu đề xuất kế hoạch đầu tư dự án khu đô thị cảng Hiệp Phước đưa đề án góp vốn giá trị QSDĐ nhằm giải hai vấn đề cốt lõi: đẩy nhanh tiến độ thực dự án bảo đảm cho người bị thu hồi đất hưởng lợi từ việc quy hoạch Tuy kế hoạch lập chi tiết phù hợp hộ gia đình có đất đó, với đa số nơng dân , khơng mặn mà với đề án này15 Thực vậy, khái niệm cổ phần, cổ đơng, góp vốn đầu tư… tỏ cịn mẻ xa lạ người nông dân, đó, họ mong muốn phổ biến có khoản tiền tương đối đủ để họ tái định cư, ổn định đời sống sản xuất khơng phải khoản lợi ích đầu tư mà khơng biết nhận Nói cách khác người nông dân chưa thực tin tưởng vào để án mà đơn vị nghiên cứu đề Vì vậy, cuối đề án tạm ngưng để thực dự án liên doanh với nước Như vậy, vướng mắc việc thực thi quyền chưa có sách ưu đãi 15 http://www.hochiminhcity.gov.vn/left/tin_tuc/tin_thoi_su/2006/01/06-01-2006.07 56 quy định đặc thù cho đối tượng cá nhân, hộ gia đình nước để giúp cho họ hiểu thấy lợi ích kinh tế việc góp vốn liên doanh QSDĐ Một thực trạng đáng ý vấn đề vốn góp bên Việt Nam (bên VN) doanh nghiệp liên doanh với nước Như biết, dự án đầu tư theo hình thức liên doanh chiếm tỷ trọng cao so với hình thức đầu tư khác nhiều nguyên nhân; đó, có lý thời gian đầu, bên nước ngồi cần có bên VN để giải nhanh thủ tục cấp phép thuận lợi khai thác thị trường nội địa Tuy nhiên, hình thức đầu tư 100% vốn nước ngày tăng với việc liên doanh ngày thua lỗ bên nước nắm quyền chi phối doanh nghiệp, đứng chân thị trường VN Theo số liệu Sở kế hoạch đầu tư TP.HCM, đến cuối năm 2000, FDI địa bàn thành phố hình thức liên doanh giảm mạnh; thay vào gia tăng đáng kể hình thức đầu tư 100% vốn nước ngồi Tuy hình thức chiếm khoảng 30% tổng vốn FDI giai đoạn 20012003 chiếm khoảng 78% số dự án 62% tổng vốn FDI địa bàn Phần lớn bên VN góp vốn vào liên doanh chủ yếu giá trị quyền sử dụng đất bên thỏa thuận sở khung giá tiền thuê đất Bộ tài quy định Bên VN có trách nhiệm nhận nợ với ngân sách nhà nước số vốn góp giá trị quyền sử dụng đất hoàn trả theo quy định Bộ tài Cơ chế coi “sáng tạo” VN, có tác dụng làm tăng khả góp vốn liên doanh đối tác VN điều kiện eo hẹp vốn Do đó, có tình trạng doanh nghiệp, đơn vị có đất quy hoạch nhà đầu tư nước chọn đặt địa điểm dự án đòi làm đối tác liên doanh mục tiêu hoạt động, khơng kịp đào tạo cán có trình độ chun môn, nghiệp vụ để tham gia quản lý điều hành liên doanh Hậu tất yếu bị người nước ngồi qua mặt, gây thua thiệt cho lợi ích Nhà nước bên VN16 Mặt khác, với chế doanh nghiệp nhà nước phép góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất phải nhận nợ với ngân sách nhà nước số vốn góp số tiền thuê đất thời gian liên doanh, phải hồn trả số nợ cho Nhà nước nguồn lợi nhuận liên doanh chia; năm đầu, liên doanh bị lỗ, phía VN khơng chia lợi nhuận khơng có nguồn để trả nợ ngân sách Trong đó, doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi, Nhà nước thu khoản tiền thuê đất hàng năm không phụ thuộc vào kết sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Hơn nữa, sách giảm giá tiền thuê đất để khuyến khích đầu tư nước (gần theo Quyết định 189/200/QĐ-BTC ngày 24.11.2000 Bộ 16 Xem ThS Cao Minh Trí, Một số vấn đề hình thức đầu tư vốn bên VN đối tác nước liên doanh nước ngồi, (http://www.ueh.edu.vn/tcptkt/ptkt2004/thang12-04/caominhtri.htm) 57 tài chính), phần vốn góp giá trị quyền sử dụng đất bên VN giảm đáng kể, điều kéo theo giảm sút vị bên VN liên doanh Ngoài ra, chế, sách vấn đề liên quan khác như: chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, giá trị đưa vào tài sản lý giải thể, phá sản liên doanh cịn gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bên VN17 Điều đáng báo động việc góp vốn liên doanh QSDĐ bng lỏng quản lí Nhà nước hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp nhà nước, dẫn đến việc nguồn vốn đất đai không phát huy hiệu mà bị hao hụt, giảm sút dần Có thể lấy ví dụ điển hình vụ Cơng ty Lâm đặc sản Hà Nội (Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam- Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thơn) (NN PTNT) tiền thân Xí nghiệp sản xuất dịch vụ lâm đặc sản xuất khẩu, thành lập theo Quyết định số 47- TCLD ngày 23-1-1990 Bộ Lâm nghiệp (trước đây) Qua nhiều lần sáp nhập, hợp quan chủ quản, Công ty Lâm đặc sản Hà Nội quyền sử dụng ba khu đất (hình thức thuê trả tiền năm) đáng giá nghìn vàng Thủ đô Hà Nội thị xã Hà Ðơng (nay TP Hà Ðơng, tỉnh Hà Tây) Ðó khu đất: 2.700 m2 số 84, đường Ngọc Khánh, quận Ba Ðình, Hà Nội; 8.077,5 m2 số 1111, đường Giải Phóng, quận Hồng Mai, Hà Nội 5.194 m2 phường Vạn Phúc, TP Hà Ðông Mặc dù "sở hữu" nguồn lực đất đai lớn vậy, suốt nhiều năm qua, công ty không tổ chức sản xuất, kinh doanh, mà cho thuê lại đất đai, nhà xưởng để lấy tiền trả lương cán bộ, công nhân (CBCN) Ðiều đẩy công ty dần đến khánh kiệt Tháng 8-2002, CBCN công ty đồng loạt viết đơn kiến nghị phải xếp lại để cứu doanh nghiệp đà xuống dốc Kết kinh doanh công ty cuối năm 2002 thể tình trạng tồi tệ lỗ lũy kế 6,3 tỷ đồng Tổng khoản nợ phải trả 18 tỷ đồng Khơng có quỹ dự phịng, đầu tư phát triển Các cách tính tỷ suất sinh lời cho kết âm Riêng tỷ suất lợi nhuận sau thuế vốn chủ sở hữu âm tới 280,7% Nghĩa là, khơng có giải pháp liệt, công ty bắt buộc phải phá sản giải thể doanh nghiệp Liên doanh Khách sạn Ngọc Khánh (số 84, đường Ngọc Khánh, quận Ba Ðình, Hà Nội) thành lập năm 1992 Công ty Lâm đặc sản Hà Nội Công ty Chengda Industry Trading LTD (Trung Quốc), vốn pháp định 600.000 USD, bên góp 50% Phía Việt Nam góp quyền sử dụng 2.000 m2 đất tài sản đất; bên nước góp hai xe ơ-tơ du lịch tiền Thời gian hoạt động liên doanh 20 năm Ðược ngày, đối tác liên doanh nhượng lại vốn cho Cơng ty Thực nghiệm Tam Tín Hải Nam (Trung Quốc) Trong suốt thời gian liên doanh, khách sạn thua lỗ triền 17 Xem ThS Cao Minh Trí, Một số vấn đề hình thức đầu tư vốn bên VN đối tác nước liên doanh nước ngoài, (http://www.ueh.edu.vn/tcptkt/ptkt2004/thang12-04/caominhtri.htm) 58 miên Lỗ lũy thời điểm 30-9-2003 5,4 tỷ đồng Cũng ngày 30-9-2003, quyền Tổng giám đốc Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam Trần Ðức Sinh ký công văn số 1390 đồng ý với đề nghị Giám đốc Công ty Lâm đặc sản Hà Nội Nguyễn Xuân Lâm việc "bán" phần vốn góp liên doanh cho Cơng ty cổ phần sân gơn Ngơi Sao Chí Linh với giá 230.000 USD (tương đương 3,7 tỷ đồng), thấp giá trị vốn góp pháp định thời điểm thành lập liên doanh cách 11 năm Ðến năm 2005, Cơng ty Lâm đặc sản đột ngột ấn định giá chuyển nhượng vốn 10 tỷ đồng (100% vốn góp tương đương 20 tỷ đồng) Phía nhận chuyển nhượng - Cơng ty Norfolk Development Group (Vietnam) Limited soạn thảo hợp đồng với điều khoản chặt chẽ khiến Công ty Lâm đặc sản Hà Nội sau hồn tất việc chuyển nhượng khơng hội đòi lại quyền sử dụng đất góp lúc ban đầu Ðược biết cơng ty mua lại quyền sở hữu 50% Công ty Thực nghiệm Tam Tín Hải Nam làm thủ tục chuyển đổi liên doanh trở thành công ty 100% vốn nước ngồi18 Qua đó, thấy việc góp vốn QSDĐ hoạt động có tính chất phức tạp nhiều điểm tồn cần khắc phục Điều đòi hỏi nhà làm luật sách Nhà nước cần phải sâu sát với thực tiễn sống để ban hành quy định phù hợp, đắn với tình hình, điều kiện kinh tế cụ thể Từ đó, tạo hành lang pháp lí an tồn vừa giúp nhà đầu tư an tâm quyền lợi bảo đảm, vừa giúp cho nguồn lực đất đai phát huy hiệu đầu tư sinh lợi mà khơng bị lãng phí, vơ ích 3.2 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện quy định pháp luật góp vốn liên doanh QSDĐ Trước thực trạng nêu phân tích quy định pháp luật, với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu phương hướng nhằm phát huy hiệu việc góp vốn liên doanh QSDĐ, tác giả xin kiến nghị số ý kiến khả hiểu biết sau : Thứ nhất, vấn đề chủ thể có quyền giới hạn thực quyền : Luật ĐĐ có nhiều quy định bất cập phân biệt đối xử chủ thể sử dụng đất có quyền góp vốn liên doanh QSDĐ mà khơng có lý giải đắn Mặt khác, chủ thể lại có giới hạn thực quyền khác nhau, điều thực làm rối rắm gây khó khăn cho người dân việc tiếp cận pháp luật đất đai Điển hình quy định khơng cho phép cá nhân, hộ gia đình nước góp vốn QSDĐ với 18 Xem “Kinh tế Việt Nam : Cảnh báo tượng “chảy máu” doanh nghiệp” (http://www.nhandan.com.vn/tinbai/?top=38&sub=131&article=120143) 59 tổ chức, cá nhân nước ngoài, quy định làm triệt tiêu việc hợp tác liên doanh với nước đối tượng - chủ thể sử dụng đất chiếm đa số nước Do đó, nên cho phép cá nhân, hộ gia đình nước phép góp vốn QSDĐ hình thức khơng hình thành pháp nhân với cá nhân, tổ chức nước ngồi, điều phù hợp với quy định pháp luật đầu tư hành luật quy định cá nhân nước phải thành lập tổ chức kinh tế trước phép liên doanh với nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh Hơn nữa, NĐ 84/2007/NĐCP đời có quy định quyền tự đầu tư đất sử dụng trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh xây dựng kinh doanh nhà Theo đó, trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh xây dựng kinh doanh nhà mà người sử dụng đất (hoặc nhiều người sử dụng đất liền kề nhau) có đơn xin đầu tư có đủ điều kiện theo quy định quyền tự đầu tư chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư Vì vậy, luật ĐĐ nên mở rộng phạm vi góp vốn liên doanh QSDĐ cho chủ thể sử dụng đất nước để chủ thể có thêm nhiều lựa chọn để đầu tư sinh lợi từ nguồn vốn đất đai mình, qua giúp thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh nước Thứ hai, hình thức sử dụng đất quyền góp vốn QSDĐ : Hiện nay, luật ĐĐ không cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền thuê năm giao dịch QSDĐ nói chung góp vốn liên doanh QSDĐ nói riêng Quy định nên cần có thay đổi theo hướng cho phép Bởi biết chủ thể nước sử dụng đất thuê thuê trả tiền năm Như vậy, lần nữa, vơ tình chung lại giới hạn quyền góp vốn QSDĐ chủ thể nước lại đối tượng cần có sách ưu đãi Nhà nước nhằm khuyến khích họ làm giàu mảnh đất Chưa kể, quy định có khả lớn dẫn đến việc Nhà nước khơng thể kiểm sốt giao dịch góp vốn QSDĐ phát sinh từ giao dịch trá hình khác ảnh hưởng đến quyền kinh tế chủ thể13 Điều dễ hiểu, trường hợp sử dụng đất hình thức không cho phép người sử dụng đất thực quyền góp vốn QSDĐ lại cho phép họ thực quyền góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền đất Vấn đề nằm chỗ người ta tách bạch cách rõ ràng hai đối tượng chúng thể thống mặt thực tế Do đó, “pháp luật buộc phải cho phép người nhận tài sản gắn liền đất trở thành chủ thể sử dụng đất đối 60 với đất có tài sản gắn liền đất”19 Mặt khác, có vấn đề mà nên quan tâm tình trạng sản xuất nơng nghiệp có dấu hiệu chững lại Dĩ nhiên có nhiều nguyên nhân q trình cơng nghiệp hóa nên diện tích đất nơng nghiệp dần thu hẹp, người nông dân không mặn mà nhiều với việc sản xuất nơng nghiệp chi phí giá khơng ngừng tăng, tình hình thiên tai, lũ lụt, dịch bệnh,…dẫn đến đời sống người nơng dân bấp bênh Do đó, khơng có sách đột phá lâu dài đất nước ta rơi vào tình trạng thiếu lương thực.Trong tổng số diện tích đất nơng nghiệp nay, có khơng nơng dân sử dụng đất hình thức thuê nên hạn chế quyền góp vốn QSDĐ họ để phục vụ cho việc mở rộng sản xuất nơng nghiệp vơ tình chung làm hạn chế hướng phát triển nông thôn người nông dân Nếu cho phép người nông dân thuê đất nông nghiệp trả tiền thuê năm phép góp vốn QSDĐ để mở rộng sản xuất nơng nghiệp giải hai lợi :  Trước hết giúp cho cơng xóa đói giảm nghèo Nhà nước, việc sử dụng đất nơng nghiệp hình thức thuê giúp nông dân nghèo tiếp cận đất sản xuất phải trả tiền so với việc giao có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ người khác Khi đó, với nguồn vốn eo hẹp, người nơng dân góp vốn QSDĐ thuê với tổ chức, cá nhân khác để sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn ngày phát triển  Cái lợi thứ hai giải tình trạng sử dụng đất nơng nghiệp hiệu tình trạng bỏ hoang đất đai thiếu vốn đầu tư cho việc mở rộng quy mô, cải tiến phương thức sản xuất nơng nghiệp Qua đó, khuyến khích người nơng dân đầu tư có hiệu QSDĐ th Thứ ba, nghĩa vụ tài phải thực góp vốn liên doanh QSDĐ : Có thể thấy việc góp vốn QSDĐ hoạt động đầu tư, khơng thể sinh lợi sớm chiều khơng thể khơng có rủi ro, khó khăn trình thực Hiện nay, quy định nghĩa vụ tài bên góp vốn QSDĐ phải thực có nhiều ưu đãi khuyến khích theo quy định Thơng tư 35/2001/TT-BTC, thực tế nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn Khó khăn trước hết vấn đề xác định giá trị QSDĐ góp vốn Tuy quy định thơng tư tương đối rõ ràng chưa thực cụ thể Hơn việc xác định giá đất vấn đề phức tạp gây tranh cãi nhiều yếu tố tác động nên tình hình 19 Xem Ths.Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí khoa học pháp lý (số 1/2005), tr 61 giá đất ln có biến động khơng ngừng, bảng giá đất địa phương chưa thực sát với giá thị trường Mặt khác, sách tài đất đai Nhà nước chưa có quán qua giai đoạn mang tính phân biệt đối xử nhiều chủ thể, tính chất hoạt động đầu tư lại cào Điển tình trạng đầu đất đai gây nhiều tác động không tốt đến thị trường bất động sản Do đó, nên nhà nước cần có biện pháp tài đánh vào hoạt động đầu để bình ổn giá đất Bên cạnh đó, nhà nước cần có sách ưu đãi nghĩa vụ tài bên góp vốn QSDĐ bên nhận góp vốn trường hợp pháp nhân hình thành mà sử dụng đất hình thức thuê, phải chuyển sang thuê đất Việc khuyến khích người sử dụng đất chuyển hướng đầu tư phương thức góp vốn liên doanh QSDĐ nhiều việc đầu đất đai, tâm lý chung nhà đầu tư thấy dễ sinh lợi làm Cho nên, đến lúc sách đất đai cần phải khuyến khích người dân góp vốn QSDĐ nhiều hơn, từ thúc đẩy mạnh việc sản xuất kinh doanh tạo bước đột phá phát triển kinh tế Thứ tư, vấn đề quản lý nhà nước thủ tục hành chính: Nhà nước cần tăng cường cơng tác quản lý hành đất đai Hiện nay, nguồn lực đất đai bị lãng phí lớn nhiều cơng trình, dự án đời hoạt động kinh doanh khơng hiệu Do đó, nhà nước cần có biện pháp hữu hiệu nhằm tra, kiểm tra dự án đầu tư thi công chậm tiến độ, vụ việc sử dụng đất công không hiệu gây lãng phí lớn Mặt khác, NĐ 84/2007/NĐ-CP đề cập đến quy định tiến việc xử lý quyền sử dụng đất đất doanh nghiệp nhà nước góp vốn vào tổ chức kinh tế liên doanh mà doanh nghiệp thực cổ phần hố Theo đó, phần đất giao cho thuê mà tiền sử dụng đất , tiền thuê đất chưa nộp hay nhận chuyển nhượng phần đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khơng đưa giá trị QSDĐ góp vào cổ phần hóa doanh nghiệp Ngược lại, trả tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước phép đưa giá trị QSDĐ góp vào cổ phần hóa Quy định góp phần ngăn chặn việc sử dụng đất công sinh lợi cách tùy tiện, lãng phí, nhiên, việc quản lý, kiểm soát trường hợp vấn đề phức tạp, khơng dễ dàng Trong đó, thủ tục hành đất đai qua nhiều lần cải cách, sửa đổi có nhiều điểm tiến bộ, thực tế tồn nhiều thủ tục phức tạp rườm rà không cần thiết Điển hình quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất cá nhân, tổ chức để thực dự án đầu tư cịn tốn nhiều thời gian, cơng 62 sức Chưa kể việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ quan có thẩm quyền cịn chậm, thủ tục lệ phí trước bạ cịn cao làm nản lịng nhiều hộ dân mà có đất chưa hợp thức hóa Những điều làm ảnh hưởng lớn đến quyền giao dịch QSDĐ người sử dụng đất nói chung quyền góp vốn liên doanh QSDĐ nói riêng Mặt khác hệ thống quản lý đất đai chưa đáp ứng nhu cầu thông tin tất đối tượng quan tâm20 Theo báo cáo khảo sát xã hội Bộ Tài Nguyên Môi Trường dự án hồn thiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam cho thấy tỷ lệ người dân vùng khảo sát tiếp cận thông tin đất đai thấp Dĩ nhiên vấn đề có nhiều nguyên nhân hết quan quản lý đất đai cần có biện pháp hồn thiện để người dân dễ dàng tìm hiểu, tiếp cận với thơng tin đất đai, trình tự thủ tục thực quyền sử dụng đất 20 Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2007), Báo cáo khảo sát xã hội – Dự án hồn thiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam, tr 63 KẾT LUẬN Ngày nay, đời sống kinh tế, đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, nguồn vốn to lớn để đầu tư phát triển Nhưng để đất đai thực sinh lợi cho xã hội, tạo sản phẩm vật chất sách đất đai quan trọng Hiện tượng đầu cơ, nâng giá đất cách không kiểm soát…v…v… để lại hệ xấu cho sống người dân lao động, người thực có nhu cầu nhà sản xuất kinh doanh Nghịch lý lớn thị trường nhà đất Nhà nước đầu tư nhiều nhữngdự án nhà ở, dự án xây dựng khu dân cư để phục vụ cho nhu cầu nhà người dân có thu nhập thấp người số hưởng thành đầu tư Đơn giản giá nhà đất mức cao, mà nguyên nhân chủ yếu đầu Muốn vậy, cần phải có sách để đưa giá đất trở với giá trị thực bắt đất đai trở thành nguồn lực để sinh lợi, tạo ngày nhiều sản phẩm hàng hóa phục vụ xã hội Có vậy, xã hội thực phồn thịnh công Góp vốn QSDĐ hình thức đầu tư hình thức hồn tồn lành mạnh có lợi cho kinh tế Vì đất đai không trở thành thứ hàng hóa để người ta mua bán lại mà trở thành nguồn vốn đưa vào phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh đầu tư thực dự án Như vậy, tổng sản phẩm hàng hóa xã hội có hỗ trợ đắc lực từ nguồn vốn đất đai có nhiều hội việc thúc đẩy phát triển Chưa hết, góp vốn QSDĐ giải pháp tốt để xây dựng phương án đền bù giải tỏa cho hộ dân có đất bị thu hồi, biết làm tốt góp phần giải tốn kinh phí cho hoạt động thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế Tuy nhiên, trình bày đề tài này, với chế sách khuyến khích người dân tham gia góp vốn QSDĐ chưa mở rộng, quyền nhiều điểm hạn chế thực tế Dĩ nhiên, việc góp vốn QSDĐ giao dịch liên quan đến đất đai nên khơng có quản lý chặt chẽ từ quan có thẩm quyền, tiếc điều cịn nhiều điểm bất cập Thơng qua đề tài này, tác giả mong muốn khó khăn, thuận lợi quyền này, đồng thời tìm thiếu sót, bất cập luật để hoàn thiện hệ thống pháp luật Hiện nay, Luật ĐĐ 2003 đưa để lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung để tiến tới hoàn thiện pháp luật đất đai vào năm 2015 Cho nên, đề tài xây dựng nhằm đóng góp số đề xuất việc hoàn thiện quy định vấn đề góp vốn liên doanh QSDĐ tạo chế sách cởi mở, thuận lợi cho bên tham gia góp vốn Mặt khác, tác giả hy vọng thông qua nghiên cứu tìm tịi giúp cho nhà đầu tư, nhà hoạch định sách 64 quan tâm nhiều đến lợi ích tính ưu việt quyền góp vốn QSDĐ, từ tham gia góp ý kiến, đề xuất kiến nghị để tháo gỡ khó khăn vướng mắc pháp luật nhằm phát huy hiệu quyền 65 66 ... vấn đề chung góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Chương II: Các quy định pháp luật góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Chương III : Thực trạng góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất hướng hồn... dụng đất hợp pháp đất Nhà nước cho thuê, phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh khơng phải nộp tiền thu sử dụng vốn ngân sách nhà nước giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, ... sử dụng đất góp vốn liên doanh xác định tiền thuê đất nộp cho ngân sách Nhà nước theo mục đích sử dụng thời hạn liên doanh - Trường hợp bên có đất góp vốn liên doanh mà đất nộp tiền sử dụng đất