quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH VĂN KNH QUYỀN CHO TH, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số chuyên ngành : 83 80 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS.Châu Thị Khánh Vân TP Hồ Chí Minh, Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn Luận văn này, tơi cam đoan tồn phần hay phần nhỏ Luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2018 Huỳnh Văn Kuônh  LỜI CẢM ƠN Để thực Luận văn này, tác giả nhận hướng dẫn mặt khoa học Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân hỗ trợ nhiệt tình thầy, Khoa Đào tạo Sau Đại học quy trình thực hiện, quy định trình bày Luận văn Thạc sĩ Đầu tiên, chân thành cảm ơn quý thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh giúp đỡ nhiều thời gian học Trường Tôi cảm ơn quý thầy, ban giảng dạy chương trình cao học Ngành Luật kinh tế truyền đạt kiến thức có giá trị mặt lý luận thực tiễn để tơi có điều kiện, tảng thực Luận văn nghiên cứu Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân tận tình hướng dẫn, định hướng tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực luận văn Tơi cảm ơn bạn học viên Ngành Luật kinh tế khóa quan tâm, động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập trường Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến người bạn, đồng nghiệp, người thân tận tình hỗ trợ, góp ý, động viên, chia sẻ với suốt thời gian học tập thực nghiên cứu luận văn Xin kính chúc quý thầy, cô, bạn học viên cao học Ngành Luật Kinh tế khóa 1, đồng nghiệp người thân ln mạnh khỏe, hạnh phúc, thành công Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Câu hỏi giả thuyết nghiên cứu 5.1 Câu hỏi nghiên cứu 5.2 Giả thuyết nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 6.1 Phương pháp luận 6.2 Phương pháp thực tiễn Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 10 Cấu trúc dự kiến Luận văn 10 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP 12 1.1 Khái niệm, đặc điểm Quyền sử dụng đất 12 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 12 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 14 1.1.3 Sự thay đổi khái niệm quyền sử dụng đất văn pháp luật 17 1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp 22 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp 22 1.2.1.1 Khái niệm 22 1.2.1.2 Đặc điểm doanh nghiệp 23 1.2.2 Phân loại doanh nghiệp 23 1.3 Khái niệm, đặc điểm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 25 1.3.1 Khái niệm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 25 1.3.2 Đặc điểm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 25 1.4 Vai trò tầm quan trọng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Doanh nghiệp 27 1.5 Kết luận chương 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 31 2.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 32 2.1.1 Phạm vi quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 33 2.1.2 Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 38 2.1.2.1 Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 42 2.1.2.2 Về thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 48 2.1.3 Bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 51 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật, thực trạng áp dụng quy định pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 55 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 55 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 56 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 57 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 58 2.2.5 Nhận xét, đánh giá quy định pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 58 2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 63 2.3.1 Giải pháp chung ban hành mới, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 63 2.3.2 Giải pháp cụ thể ban hành mới, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 64 2.3.2.1 Giải pháp cụ thể chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 64 2.3.2.2 Giải pháp cụ thể hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 65 2.3.2.3 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 65 2.4 Kết luận chương 66 KẾT LUẬN CHUNG 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO TÓM TẮT Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam thực trạng quy định doanh nghiệp thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực 02 phương pháp (phương pháp luận phương pháp thực tiễn), thông qua nguồn thông tin, số liệu thống từ quy định quan quản lý nhà nước chủ yếu qua báo cáo, văn đạo, điều hành quan quản lý nhà nước lĩnh vực tham khảo cơng trình, viết khác Từ thực trạng pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật đất đai nói riêng có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học chun sâu góp phần tìm bất cập hạn chế đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao trình độ lập pháp Việt Nam Tuy nhiên, cơng trình liên quan đến quyền cho th, cho thuê lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất lại Để làm rỏ nhận thức quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp, đồng thời nhận diện quy định chưa phù hợp, tồn tại, bất cập pháp luật Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nghiên cứu này, có ý nghĩa quan trọng việc hoạch định sách xây dựng phát triển pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp, góp phần hồn thiện hệ pháp luật nói chung, bảo vệ quyền lợi ích đáng doanh nghiệp, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy phát triển kinh tế làm tiền đề cho hội nhập quốc tế SUMMARY This research studies the provisions of the laws on the right to lease and sublease land use rights of enterprises in accordance with Vietnamese laws and the status of these regulations when enterprises execute the right to lease or lease land use rights This research is carried out by 02 methods (methodologies and practical methods), through official information and data sources from the regulations of the state management mainly through reports, instructions and operating documents of state management agencies in this field and refer to other works, articles From the reality of Vietnamese laws in general, land laws in particular there have been many intensive scientific research projects, contributing to finding limited shortcomings and proposing recommendations to improve qualifications of the legislative of Vietnam However, there are very few works related to the right to lease and sub-lease land use rights of land users In order to clarify the awareness of legal regulations on the right to lease and sublease land use rights of enterprises, at the same time identify unsuitable, incomplete and inadequate regulations of the laws On that basis, orientations and some solutions are proposed to contribute to perfecting the laws on the right to lease and sublease land use rights of enterprises This study, which has important implications in planning policies to develop laws on the right to lease and sublease land use rights of enterprises, contributes to perfecting the legal system in general, and protecting legitimate rights and interests of enterprises, creating a healthy competitive environment, promoting economic development and a prerequisite for international integration PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sau 70 năm kể từ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đời 30 năm thực đường lối đổi Đảng Sự nghiệp xây dựng phát triển đất nước ta đạt thành tựu to lớn, có ý nghĩa lịch sử Nhất từ thực Nghị Trung ương khóa X, Ðảng ta ln quan tâm tổng kết thực tiễn, nghiên cứu lý luận rút học kinh nghiệm để tiếp tục xây dựng hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước Góp phần quan trọng đưa Việt Nam từ nước bị chiến tranh tàn phá, kinh tế nông nghiệp manh mún, lạc hậu, trở thành nước phát triển có thu nhập trung bình, giữ vững định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm an sinh xã hội, không ngừng nâng cao đời sống nhân dân, bảo vệ môi trường sinh thái, củng cố quốc phòng, an ninh, nâng cao hiệu đối ngoại, hội nhập quốc tế.1 Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho trình đầu tư, phát triển doanh nghiệp Vì vậy, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2020, Đảng ta khẳng định: Hồn chỉnh hệ thống pháp luật, sách đất đai bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, Cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014 đội ngũ doanh nghiệp phát triển vượt bậc, nhanh chóng số lượng, đa dạng hình thức hoạt động có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cấu kinh tế, nâng cao hiệu kinh tế Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Có thể nói, với phát triển q trình đổi mới, sách pháp luật đất đai bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho Nghị số 21-NQ/TW ngày 30 tháng năm 2008 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khóa X “Về tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” đầu tư phát triển doanh nghiêp Hoạt động quản lý, sử dụng đất doanh nghiệp thời gian qua, bên cạnh thành tựu đạt bộc lộ tồn tại, hạn chế định Tại hầu hết địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất cao, chưa phù hợp với chất kinh tế, xã hội quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào doanh nghiệp; hiệu huy động vốn từ quỹ đất doanh nghiệp thấp; việc thực quyền nghĩa vụ doanh nghiệp cịn nhiều vướng mắc pháp lụât có phân biệt doanh nghiệp nước phương thức toán tiền thuê đất; quyền nhận chuyển nhượng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai doanh nghiệp sử dụng đất địa phương thực chậm, nhiều trường hợp để dây dưa, kéo dài, gây xúc dư luận Để khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, tạo sở để đất đai phát huy hết giá trị nguồn vốn, nguồn nội lực doanh nghiệp thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện lại pháp luật cho thuê, cho thuê lại đất doanh nghiệp Vì vậy, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp cần thiết có ý nghĩa quan trọng giai đoạn Kết nghiên cứu bổ sung vấn đề lý luận nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực thi pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” để làm luận văn với mong muốn giải vấn đề mà lý luận thực tiễn đặt Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: phân tích, đánh giá vấn đề lý luận quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Từ đó, làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung tác động đến doanh nghiệp quy định quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hồn thành (tính pháp lý đất đai đầy đủ) số lượng nhỏ doanh nghiệp sử dụng đất cấp giấy chứng nhận với trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, sau năm triển khai thi hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13 việc chưa hồn thành Từ đó, đặt vấn đề sửa đổi Luật Đất đai số 45/2013/QH13 cần làm rõ nguyên nhân thực trạng này; cụ thể: (1) Nếu nguyên nhân vướng mắc quy định Luật Đất đai Luật cần xây dựng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất sở đất có đầy đủ tính pháp lý, phần diện tích đất chưa cấp giấy chứng nhận thứ yếu, tránh tình trạng nhiều thời gian cho việc tạo mặt pháp lý; (2) Nếu nguyên nhân vướng mắc chế thi hành Luật Đất đai năm 2013 xây dựng có quy định chế tổ chức thực quy định nhận lực, tài chính, cơng nghệ v.v… 2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.3.1 Giải pháp chung ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Thứ nhất, bảo đảm tính thống đồng Luật Dân sự, Đất đai, Kinh doanh bất động sản pháp luật thuế, phí lệ phí liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Việc làm giúp tránh chồng chéo, mâu thuẫn Luật điều chỉnh quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Thứ hai, tạo điều kiện thơng thống cho quyền sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại tự theo chế thị trường có kiểm soát Nhà nước với tư cách chủ sở hữu Thứ ba, khắc phục tình trạng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngầm không thơng qua đăng ký để tối đa hóa nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế, phí lệ phí từ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 63 Thứ tư, xử lý nghiêm minh vi phạm pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.3.2 Giải pháp cụ thể ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.3.2.1 Giải pháp cụ thể chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Một là, trình bày doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bị hạn chế quyền tiếp cận quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế nên việc tham gia vào dự án khó khăn Cần có quy định cụ thể mở rộng quyền tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với điều kiện khơng ảnh hưởng đến quốc phịng, an ninh để tạo cơng cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, như: cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê đất trực tiếp từ tổ chức kinh tế nước hay nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân Hai là, trình bày Chính phủ quy định rải rác nhiều văn khác Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ… địa phương lại có quy định bổ sung loại phí, lệ phí khác Với quy định nay, doanh nghiệp tìm nhiều cách để khơng phải thực nghĩa vụ như: cho thuê ngầm không qua quản lý Nhà nước hay thỏa thuận ghi giá cho thuê, cho thuê lại thấp so với thực tế Dẫn đến tình trang vi phạm pháp luật gây thất cho ngân sách nhà nước Vì vậy, quan quản lý nhà nước hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp, cụ thể UBND tỉnh, thành phố phân cấp quản lý hoạt động cần tăng cường công tác kiểm tra, tra hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Bên cạnh đó, cấp xã, cấp huyện cần có chun mơn theo dõi, giám sát hoạt động để kịp 64 thời báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền kịp thời xử lý hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.3.2.2 Giải pháp cụ thể hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Thứ nhất, pháp luật cần quy định cụ thể chế bảo vệ hiệu cho người thứ ba tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Bổ sung người tình giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất vào trường hợp bảo vệ loại bỏ trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế khỏi trường hợp bảo vệ Đối với loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch giao dịch người tình khơng cơng nhận, trừ trường hợp thời điểm xem xét quyền lợi người tình, đất phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng phép tham gia vào giao dịch Trong trường hợp người tình khơng cơng nhận giao dịch, người tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất sử dụng mục đích Người tình trường hợp không công nhận giao dịch, bồi thường thiệt hại Những người tình giao dịch đất cần bảo vệ trường hợp người tham gia vào giao dịch khác Luật Đất đai cần thể rõ ràng điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất 2.3.2.3 Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp * Giải pháp hồn thiện sách pháp luật giá đất Một là, quy định tất việc mua bán cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất bất động sản theo quy định pháp luật Hai là, thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Giá tổ chức đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ 65 tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ cho thuê, cho thuê lại thỏa thuận Ba là, thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động cho thuê, cho thuê lại hoạt động tư vấn giá đất * Giải pháp hồn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài - Về việc xác định Thuế thu nhập: Thứ nhất, cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân - Về lệ phí trước bạ: nên quy định mức phí cố định với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ 2.4 Kết luận chương Chế định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp bao gồm nhiều nội dung, như: phạm vi, điều kiện, chế bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại; bất cập, hạn chế; giải pháp để khắc phục bất cập, hạn chế quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp… Bên cạnh thành tựu đạt được, năm gần đây, kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, sách đất đai lộ số khiếm khuyết, thiếu sót hình thức nội dung cần phải giải là: việc thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp thực tiễn cịn gặp khơng khó khăn, trường trường 66 hợp doanh nghiệp thuê đất từ nhà nước với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho th lại đất với hình thức thu tiền thuê đất hang năm doanh nghiệp thuê lại đất không phép giao dịch quyền sử dụng đất thuê; Luật đất đai định nghĩa tranh chấp đất đai khơng có hướng dẫn cụ thể tranh chấp đất đai; Hay chế bảo vệ người tình giao dịch đất đai gồm loại giao dịch chuyển quyền, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn khơng có quy định chế bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; sách quản lý sử dụng đất cịn nặng hành chính, bao cấp, có chuyển đổi chưa đủ độ sang chế thị trường nên chưa tương thích với kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước Từ đó, cần có đổi sách, quản lý, sử dụng đất đai định hướng, quan điểm phát triển, sở đánh giá tồn tại, bất cập sách, Luật Đất đai hành Thông qua thực đề tài, tác giả đưa số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, sau: Về mặt phát triển kinh tế, đề tài đưa giải pháp cho hệ thống tài đất đai để xây dựng chế bảo đảm tổ chức định giá độc lập hoạt động, hỗ trợ tài cho doanh nghiệp bị vướng Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai 2013 việc nộp tiền thuê đất lần cho Nhà nước Cần có Luật thuế chung phí, lệ phí có định hoạt động cho thuê, cho thuê lại quy6e2n sử dụng đất Về mặt xã hội, tác giả đề xuất mở rộng điều kiện tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để bảo đảm “bình đẳng kinh doanh” doanh nghiệp trình hội nhập kinh tế với xu hướng tồn cầu hóa Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể tranh chấp đất đai chế bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 67 KẾT LUẬN CHUNG Chọn lọc kế thừa đường lối chủ trương Đảng, đặc điểm Luật Đất đai qua thời kỳ trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước thống quản lý Doanh nghiệp Nhà nước giao, cho thuê đất cho thuê, cho thuê lại đất theo quy định pháp luật… Đồng thời Luật Đất đai phát triển thêm quy định đáp ứng kịp thời vấn đề xã hội đặt như: làm rõ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai; thúc đẩy chuyển đổi cấu đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, đại hóa; thu hẹp khoảng cách, tạo bình đẳng nhà đầu tư nước; bổ sung quy định quản lý tài đất đai nhằm bảo đảm giá đất sát với thực tế thị trường điều kiện bình thường; xây dựng hệ thống thơng tin đất đai thống phạm vi nước Bên cạnh đó, pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phận vơ quan trọng pháp luật đất đai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Hệ thống pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định phạm vi, điều kiện, thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Các văn xây dựng phát triển dựa tảng kinh tế xã hội thực tiễn quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Việc nghiên cứu nhằm tìm nhược điểm, hạn chế bất cập hệ thống pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất để có sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Từ đó, tác giả kiến nghị số điểm sau: Nghiên cứu xây dựng khung Bộ Luật Đất đai, cần nghiên cứu rõ nội dung như: hướng tiếp cận, phạm vi điều chỉnh, nguyên tắc đạo xây dựng Bộ Luật đưa nội dung Luật Đất đai, giảm bớt văn hướng dẫn Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá sâu vấn đề việc thực thi, quản lý, sử dụng, đánh giá tồn bất cập, tìm 68 nguyên nhân cách khắc phục ngun nhân để từ góp phần hồn thiên cho sách, cụ thể: sách quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; sách cho thuê đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; sách quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, đặc biệt doanh nghiệp; sách tài đất đai… 69 ... 1: Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nói chung quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp nói riêng theo quy định pháp luật Việt Nam có khác so với cho thuê, cho thuê. .. nghĩa quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; sở quy định quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đưa... quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam thực trạng quy định doanh nghiệp thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Nghiên