Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề quy định tại điều 275 BLDS 2005

Tình huống như trên sơ đồ trên chúng ta làm thế nào để gia đình A có thể sử dụng mảnh đất trên để sản xuất

Tình huống như trên sơ đồ trên chúng ta làm thế nào để gia đình A có thể sử dụng mảnh đất trên để sản xuất, phục vụ nhu cầu của gia đình mình khi mà cả B, C,

D, E đều không cho A mở đường qua đất nhà mình?

cũng phải chịu sự ràng buộc, trường hợp đó chính là quy định tại điều 273 BLDS

2005 về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để phục vụ một số nhu cầu nhất định

“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền

kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác” (điều 273 BLDS 2005)

Một trong số những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan trọng

và thường xảy ra trong thực tế nhất đó là: Quyền mở lối đi qua bất động sản liền

kề quy định tại điều 275 BLDS 2005.

Việc ghi nhận quyền này góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể Tuy nhiên, trên thực tế việc áp dụng quyền này có nhiều điều còn khó khăn, vướng mắc Với bài tiểu luận này, chúng tôi mong tìm hiểu và làm rõ hơn về lý luận cũng như việc thực hiện quyền này trên thực tế hiện nay Bằng việc tiếp cận vấn đề thông qua một số vụ việc cụ thể trên thực tế có thể giúp ta có được các nhìn cụ thể

và chính xác hơn về việc áp dụng quy định này

-Các tài sản khác do pháp luật quy định.

b Bất động sản liền kề

Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp về ranh giớigiữa các bất động sản Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện những điều kiệnkinh tế xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tạiđều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh ( liền: ở kề ngay nhau, sátngay nhau không cách ; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như khôngcòn khoảng cách) Tuy nhiên, hai bất động sản được coi là liền kề với nghĩa pháp lý

để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi chúng thuộccác chủ sở hữu ( chủ sử dụng ) khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung

Như vậy, một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể

phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản ( chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý Theo quy định của

BLDS thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số côngtrình xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như vềpháp lý được pháp luật ghi nhận Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi làliền kề và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào

phải chịu “ hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản kia Bởi bất kỳ một hạn chế

nào đối với quyền của một chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêngluôn là một cản trở đối với chủ sở hữu tài sản đó trong việc thực hiện các quyềnnăng của quyền sở hữu, nhiều khi giá trị của tài sản bị giảm đi đáng kể khi phảichịu sự hạn chế đó

2 Ranh giới bất động sản liền kề.

a Cắm mốc giới:

Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định đường ranh giới giữa hai bất độngsản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là cọc mốc Khái niệm mốc giới trong luật thực

định Việt Nam rộng hơn, bao gồm cả mốc giới theo nghĩa nêu trên và tường rào.Tuy nhiên, về mặt khoa học luật, khái niệm tường rào được xây dựng trong khuônkhổ thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản mà mốc giới đã được xác định;

bản thân tường rào không phải là một công cụ phân ranh sơ cấp.Việc cắm mốc có

thể được thực hiện theo thoả thuận Thế nhưng, trong trường hợp không có thoảthuận, thì luật Việt Nam lại có những quy tắc rất đặc thù của một hệ thống phápluật bất động sản dựa trên chế độ công hữu về đất đai

-Cắm mốc theo thoả thuận; Theo BLDS Điều 266 khoản 1, những người sử

dụng phần đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào,xây tường ngăn Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác lập thoảthuận Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp đồng

-Cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận:

Cắm mốc theo sáng kiến cá nhân: Theo BLDS, Điều 266, Khoản 1, chủ sở

hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trênphần đất thuộc quyền sử dụng của mình Tất nhiên, khi một người làm việc gì đótrong phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không ảnh hưởng đếnquyền lợi của những người sử dụng đất lân cận, thì không cần phải hỏi ý kiến hoặcthảo luận với những người này

Cắm mốc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Về mặt lý

thuyết, nếu các bên có tranh chấp về ranh giới, thì việc cắm mốc giới theo sángkiến cá nhân không thể thực hiện được, bởi cá nhân không biết được đâu là giớihạn bên trong phần đất của mình Muốn cắm mốc giới trong trường hợp này, cácbên phải tiến hành tranh chấp ranh giới trước cơ quan có thẩm quyền

Ở các nước thừa nhận quyền tư hữu về đất đai, cơ quan giải quyết tranh chấp ranhgiới đất đai của tư nhân là toà án Tranh chấp ranh giới đất là loại tranh chấp về nộidung của quyền, nhưng không phải là tranh chấp về quyền sở hữu: người tranhchấp ranh giới một mặt, vẫn thừa nhận quyền sở hữu của bên kia đối với đất của

họ, nhưng, mặt khác, kiên quyết đòi làm rõ ranh giới phần đất thuộc quyền sở hữucủa mình.Ở Việt Nam, luật không phân biệt tranh chấp về ranh giới đất và tranhchấp về nội dung của quyền sử dụng đất Được gọi chung là tranh chấp đất đai, cáccuộc đôi co, một khi diễn ra trong khu vực tư, được giải quyết tuỳ theo các bêntranh chấp đã được hay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nếu cácbên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc tranh chấp được giao chotoà án giải quyết; trong trường hợp ngược lại, việc giải quyết thuộc thẩm quyền củaUBND địa phương chứ không phải của toà án

b Dựng hàng rào

Dựng hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trênranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngoàihoặc sự tò mò, soi mói của người thứ ba đối với cuộc sống riêng tư của chủ sở hữubất động sản diễn ra bên trong phần đất của chủ sở hữu đó

Trong luật thực định Việt Nam, dựng hàng rào là một quyền, chứ không phải làmột nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản Việc dựng hàng rào chịu sự chi phốicủa các quy định chung về xây dựng Thực ra, có những trường hợp việc rào giậumột bất động sản tỏ ra cần thiết, không chỉ để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sởhữu mà còn để bảo đảm sự an toàn cho các bất động sản lân cận và cả trật tự côngcộng

Tóm lại,Bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới,khôngphải tất cả các bất động sản liền kề nhau ,cạnh nhau đề được coi là bất động sảnliền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháplý.Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũngnhư tập quán ghi nhận

3 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Trong BLDS 2005, Điều 273 với chế định “ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” quy định về quyền của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng

bất động sản của chủ các chủ liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định: “ Chủ

sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.” Căn

cứ vào quy định này có thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đượcquy định trong BLDS 2005 là một chế định dẫn xuất, phát sinh từ chế định quyền

sở hữu nói chung và quyền sở hữu bất động sản nói riêng; đồng thời quyền sử dụnghạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự đặc biệt vừa mang tính của quan

hệ vật quyền vừa mang tính chất quan hệ trái quyền

Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được xác lập cho:

“ chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” trong trường hợp bất động sản đó bị vây

bọc bởi các bất động sản khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ sở kỹ thuật Đây là một yêu cầu khách quan xuất phát từ thực tiễn của nhà

ở và đất đai Muốn khai thác, sử dụng một bất động sản thì bất động sản đó phải được tiếp cận với cơ sở hạ tầng kỹ thuật Về bản chất, bất động sản luôn bị vây bọc bởi bất động sản thuộc một chủ sở hữu ( một người sử dụng) một mảnh đất nằm giữa một mảnh đất của người khác thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản được thiết lập vào chính bất động sản của chủ sở hữu đó Trong nhiều trường hợp một bất động sản bị vây bọc về phương diện này nhưng không bị vây bọc về phương diện khác như có lối đi nhưng không có đường cấp, thoát nước hoặc ngược lại Tùytheo tình trạng bị vây bọc của bất động sản mà BLDS 2005 quy định nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cụ thể

4 Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

a căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Theo quy định tại điều 274 về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì

“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” Căn cứ vào quy định này có

thể nhận thấy quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không tồn tại mặc nhiên mà phảidựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định

- Quyền sử dụng hạn chế bất đông sản liền kề được xác định theo thỏa thuận

Tự do,tự nguyện cam kết,thỏa thuận là một nguyên tắc cơ bản mang bản chấtcủa quan hệ dân sự,nó cho phếp các chủ thể dựa theo ý chí,nguyện vộng của mình

để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự tuy nhiên việc thỏa thuận này phải tuân thủcác nguyên tác chung của giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịchdân sự ,các bên có thể tự do ,tự nguyện cam kết ,thỏa thuận nhưng không được tráipháp luật và đạo đức xã hội.Trường hợp các bên không thỏa thuân được về sử dụnghạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất có thể yêu cầu

cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết

- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật

+ Chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề : Theo

khoản 2 điều 274 “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất đọng sản liền

kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” theo đó việc

chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền

sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần có thỏa thuận đặc biệt biệt nào,ngườiđược chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề,chủ sởhữu BĐS liền kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà ,người có quyền sử

dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kềthuộc quyền sở hữu của họ,người được chuyển giao này được hưởng những quyềnđồng thời phải ghánh chịu những nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS sản đã chuyển giao+ Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu : Theo đó ngườichiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình ,liên tục,công khai trongthời hạn 30 năm đối với BĐS thì trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó và họ cũngđương nhiên là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

+ Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS do sự phân chia BĐS: Theo khoản 3

điều 275 quy định “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù” việc tạo lập lối đi này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà

không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề tạo lối đi trên BĐScủa họ

b Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Theo Điều 279 Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chấm dứt trong các trường hợp sauđây:

“Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.”

-BĐS liền kề với BĐS của chủ sở hữu được thực hiện quyện hạn chế BĐS liện

kề nhập lại làm một,khi hai BĐS nhập lại làm một thì không còn ranh giới và nhucầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề nữa,tuy nhiên nếu BĐS đã bị sát nhập thì khi bịphân chia không thể khẳng định rằng nố lại phục hồi quyền sử dụng hạn chế nhưban đầu

- Chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Việc này được hiều là chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất

dang sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề và đến một thời điểm nhất định khôngcần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề để phục vụ cho việc khaithác,sử dụng BĐS của mình,nó phải được thể hiện thông quan hành vi pháp lý đơnphương như bằng việc từ bỏ quyền đó(bày tỏ ý chí không tiếp tục sử dụng quyềnhạn chế BĐS liền kề) hoặc bằng hành vi nhằm loại bỏ công dụng của BĐS liền kề(xây tương ngăn chắn lối đi,lấp đường thoát nước,gỡ bỏ đường tải điện )

- Thỏa thuận chấm dứt việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề: Là việc chủ sở

hữu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề vềviệc chấm dứt sử dụng quyền đó

5 Nội dung quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Theo điều 275 BLDS 2005 thì :

“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền

bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.”

Theo quy định này thì người được quyền yêu cầu về lối đi là chủ sở hữu BĐS

bị vây bọc,đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêu chí là thuận tiện và hợp lý để ra

đường công cộng,tính thuận tiện và hợp lý được thể hiện ở chỗ phải đảm bảo chochủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng BĐS một cách hiệu quả

nhất,việc quy định quyền sử dụng lối đi là “thuận tiện nhất cho việc đi lại và ít gây

phiền hà nhất cho các bên”, bởi vì việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề là lối đi

không giống như các quyền khác nó có thể gây phiền hà ảnh hưởng về nhiềuphương diện:

Thứ nhất,Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất,gây tổn hại lớn khi mở lối đi

qua BĐS đối với chủ sở hữu BĐS liền kề

Thứ hai,Việc sử dụng lối đi qua BĐS của chủ sở hữu đối với BĐS liền kề ảnh

hưởng đến sinh hoạt,sản xuất ,kinh doanh của chủ sở hữu BĐS liền kề,liên quanđến an ninh,tập quán sinh hoạt của chủ sở hữu BĐS liền kề

Khi một trong các chủ sở hữu BĐS phải tạo ra một lôi di thuận tiện và hợp lýcho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể dẫn đến hậu quả khác đối với các chủ sởhữu BĐS liền kề khác,các chủ sở hữu BĐS liền kề này không phải chịu hạn chế vềlối đi trên BĐS của họ,chủ sở hữu BĐS bị vây bọc thể tự mình xác định trong sốnhũng BĐS liền kề và những người này phải có nghĩa vụ đáp ứng những yêu cầu

về lối đi qua BĐS của họ,trong trường hợp này chủ sở hữu BĐS liền kề có thể tìm

ra chứng cứ chứng minh chủ sở hữu BĐS liền kề khác mới là người phải đáp ứngnhiệm vụ đó,điều này có thể dẫn đến kéo dài tranh chấp tạo nên sự bất lợi đối vớichủ sở hữu BĐS bị vây bọc,vì vậy khi yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề dànhcho mình một lối đi thì chủ sở hữu BĐS bị vây bọc phải chứng minh được yêu cầu

đó đối với một chủ sở hữu BĐS liền kề nhất định mà không phải các chủ sở hữuBĐS khác, tuy nhiên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc không thể nại ra chứng cứ này để

tự mình tạo lập lối đi trên BĐS liền kề vì vậy để tạo ra quyền thực tế người cóquyền phải đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề hoặc theo quyết địnhcủa tòa án, việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc làquyền được pháp luật thừa nhận nhưng việc thừa nhận này không phải chỉ vì người