Trong điều kiện nước ta hiện nay, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bộc lộ phát triển, bộc lộ những mặt tích cực , nhưng cũng bộc lộ những mặt tiêu cực của nó
Trang 1
A Lời nói đầu
Trong điều kiện nước ta hiện nay, nền kinh tế thị trường định hướng xãhội chủ nghĩa bộc lộ phát triển, bộc lộ những mặt tích cực , nhưng cũng bộc lộnhững mặt tiêu cực của nó Những tranh chấp trong vấn đề sử dụng bất động sảnliền kề ngày càng gia tăng cũng là một mặt biểu hiện của mặt tiêu cực này.Nguyên nhân của những tranh chấp này cũng được giải thích bởi trình độ hiểubiết và tuân thủ pháp luật còn thấp của nhân dân ta
Việc nghiên cứu vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ýnghĩa rất quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn
Trong bài tập này, em xin phép được trình bày những hiểu biết của mình
về vấn đề “ căn cứ phát sinh , chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liềnkề”
Trang 2Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a Đất đai
b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó
c Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Trang 3Căn cứ vào sự phân định này chúng ta có thể thấy tiêu chí chung để xácđịnh một loại tài sản mang tính chất bất động sản là tính chất “không di, dờiđược” của tài sản được thể hiện trên thực tế là không thay đổi được vị trí của tàisản.
2 Bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông quaviệc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản Không phải giữa tất cả các bấtđộng sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di,dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại các ranh giớimới có thể tồn tại các bất động sản liền kề
Trong BLDS 1995 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kềcũng như ranh giới giữa chúng Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản
có sự tiếp giáp nhau về ranh giới với bất động sản khác Do vị trí tự nhiên, donhững điều kiện kinh tế – xã hội hay do phong tục tập quán nên các bất động sảntrong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh (liền:
ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trírất gần coi như không còn khoảng cách) Tuy nhiên hai bất động sản được coi làliền kề với nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sảnliền kề chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau và giữachúng có một ranh giới chung
Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định các “hạnchế” mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải chịu để phục vụ cho các chủ sở hữu,chủ sử dụng một bất động sản khác Sự “hạn chế” trên là một dạng quyền củangười khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình Vì vậy, khi có
sự “hạn chế” trên bất động sản có thể dẫn đến giá trị sử dụng của bất động sản
Trang 4đó bị thay đổi Sự hạn chế này là cở sở cho quyền của các chủ bất động sản kháctheo một chế định pháp luật
Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới.Không phải tất cả các bất động sản liền kề nhau, cạnh nhau đều được coi là bấtđộng sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như
về pháp lý Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề đượcpháp luật cũng như tập quán ghi nhận Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ
để phân lập bất động sản này với bất động sản khác, là một hình thức đặc địnhhoá một bất động sản Luôn tồn tại ranh giới lý tưởng và ranh giới thực tại giữacác bất động sản trong đó ranh giới lý tưởng là tiền đề để giải quyết ranh giớithực tại
3/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề :
Theo điều 273-BLDS 2005 quy định “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đmr bảocác nhu cầu của mỡnh về lối đi , cấp thoát nước đường dây tải điện , thông tinliên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếukhông có thoả thuận khác”
Như vậy cú thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là mộtquyền quan trọng và cú ý nghĩa với chủ sở hữu bất động sản Việc phỏp luật ghinhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đảm bảo cho chủ sở hữu bấtđộng sản bị bao bọc bởi cỏc bất động sản khỏc cú thể đảm bảo được những nhucầu chớnh đỏng của mỡnh
Quyền sử dụng bất động sản liền kề bao gồm :\
-Quyền về lối đi qua : chủ sở hữu bất động sản lở trong hoặc bị vây bọcbởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác cú quyền yêu cầu một trong cácchủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp
lý ra đường công cộng Về nguyên tắc chung , người được dành lối đi phải đền
bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được
Trang 5sử dụng , trừ khi các bên có thoả thuận nhưng phải đảm bảo thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.Nếu bất động sản được chia thành nhiềuphần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi chung vàkhông có đền bù
- Quyền mắc đường dây tải điện , đường dây thông tin liên lạc: trong điềukiện kinh tế -xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng vàphổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất ,tinh thần cho mỗi côngdân Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lý ,bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó
-Quyền về cấp thoát nước : đối với cuộc sống hàng ngày , nhu cầu về sửdụng nước để dụng và lối để thoát nước thải là thiết yếu KHi sử dụng quyềnnày chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kềdành cho mình một lối cấp , thoát nước thích hợp , bảo đảm cảnh quan và vệsinh môi trường Khi lắp đặt ống dẫn nước , cống hoặc khơi rãnh phải đảm bảohạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề
-Quyền về nước tưới , tiêu nước : đây được coi là một nhu cầu cấp thiếttrong canh tác và trong sản xuất Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu vềnước tưới , tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanhphải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp , thuận tiện cho việc tưới , tiêu
II Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liềnkề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất(phái sinh) của chế định quyền sở hữu Đây là một chế định mới trong pháp luậtdân sự của các nước XHCN nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng với đặcthù không thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai.Trong khi vẫnquy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lýthì Hiến pháp và pháp luật về đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất cócác quyền: chuyển dời, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
Trang 6dụng đất.Việc hoàn thiện các quyển này phải theo quy định của BLDS và phápluật về đất đai.
Do đặc tính của đất đai với tính chất thống nhất không di dời được,cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng
là một nhu cầu cấp thiết, là đòi hỏi của thực tiễn khách quan càn phải có sự điềuchỉnh của pháp luật Quyền sử dụng bất động sản và hệ quả của việc phân chia,dịch quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên,nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài san là bất động sản khác Quyền sửdụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử vừamang tính thực tế, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang ý nghĩathực tiễn sâu sắc Trong khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai ở nước tahiện nay còn nhiều bất cập và thiếu tính đồng bộ thì các quy định về căn cứ phátsinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng đang trongtình trạng tương tự
1.Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quanđược pháp luật ghi nhận Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc nănglực pháp luật của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan Muốnmột quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiệnnhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồntyại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác
Trang 7Căn cứ vào quy định này chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản
mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định Pháp luật chỉquy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cũng như điều kiện
về mặt khách quan Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vicùng với những điều kiện nhất định Những hành vi và điều kiện này phải phùhợp với những yêu cầu của pháp luật
a/Quyền sử dụng hạn chế bất động sả liền kề được xác lập theo thoả thuận
Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là một trong các nguyên tắc cơbản mang bản chất của quan hệ dân sự.Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựatheo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự Khipháp luật quy định:” Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bấtđộng sản liền kề thuộc sở hữu của người khác… ” hoàn toàn không có nghĩa bất
cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầuchủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình Để chủ
sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối vớibất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thoảthuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó Việc thoả thuậnnày phải phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điềukiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sởhữu bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới cóthể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất độngsảnliền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sảnthuộc sở hữu của mình Trong trường hợp các bên không đạt được một thoảthuận về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người cóquyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giảiquyết Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này,
và các điều kiện thực tế của các bên, Toà án sẽ quyết định Quyết định của toà
Trang 8án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án Trong trườnghợp Toà án chấp nhận, thì có thể đưa ra các quyết định sau: nếu chưa có quyền
sử dụng bất động sản liền kề, thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người cóquyền sử dụng đất có được quyền đó, động thời Toà án xác định giới hạn củaquyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất độngsản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (thủ tục giảiquyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự)
b/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quyđịnh của pháp luật
Hiểu theo nghĩa rộng thì mọi quyền dân sự nói chung và quyền sửdụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng đều dược xác lập theo quy định củapháp luật Bởi chỉ khi pháp luật điều chỉnh một qun hệ xã hội, thì quan hệ xã hội
đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan
hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luậtbảo vệ Với ý nghĩa này thì “việc thoả thuận” để tạo lập quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định (khoản 1Điều 281 BLDS 2005)
Căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứkhông do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy địnhcủa pháp luật Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyềncủa chủ thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhấtđịnh Các căn cứ do pháp luật quy định bao gồm:
Trang 9“ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã đượcxác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đãđược xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, thì việc chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạnchế bất động sản liền kề mà không cần sự thoả thuận đặc biệt nào Người đượcchuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ
sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sửdụnghạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ Người được chuyểnnhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng loai quyền này với nội dung,phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trược đó, họ là người kế quyềncủa người đã chuyển giao Tuy nhiên pháp luật không cấm các bên có thoảthuận khác
Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản (bất động sản phải chịu hạnchế) chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữubất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao Nhưngkhi chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba biết về tìnhtrạng bất động sản, trong đó quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất độngsản đó đang phải chịu (quyền của người thứ ba đối với tài sản dược chuyểngiao) Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng các bất động sản không làm thayđổi quyền sử dụng hạn chế củavngười khác trên bất động sản đó Chính vì vậy
mà người ta cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trên bất độngsản là qun hệ giữa giữa bất động sản này với bất động sản khác mà không phụthuộc vào sự thay đổi chủ sở hữu của các bất động sản Quan điểm về chuyểngiao bất động sảnchịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao
Trang 10quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cũng như bất động sản hưởngquyền này khi chuyển giao cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước.
Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu
Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2005 thì người chiếm hữu, người đượclời về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khaitrong thời hạn mười lăm năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất độngsản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền chonên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục,ngay tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sảnthuộc sở hữu của người khác Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản
mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đếnkhi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theothời hiệu lại không hề đơn giản bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” trong khimột bất động sản thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền
sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thực sự với đầy đủ các quyềnnăng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu Đồng thời, lại có mộtngười không phải là chủ sở hữu là người chiếm hữu ngay tình, công khai, liêntục Đã có một mâu thuẫn nội tại về lý luận, vì không thể tồn tại cùng một thờiđiểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản thuộc
sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản với tư cách là chủ sởhữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được xem là ngaytình Bởi vậy, trong trường hợp này việc sử dụng bất động sản của người khácmột cách ngay tình, công khai, liên tục mà không có sự phản đối của chủ sở hữu
Trang 11có thể đồng nghĩa với sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản Sự đồng ý nàycủa chủ sở hữu có thể coi là đã cho phép họ sử dụng Nếu có sự phản đối củachủ sở hữu bất động sản liền kề (không phụ thuộc vào hình thức phản đối) đềuđược coi là chủ sở hữu bất động sản liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, thì việc sửdụng của chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề được xem làkhông ngay tình Một khi đã công nhận quyền sở hữu đối với bất động sản theothời hiệu thì cũng phải công nhận quyền sủ dụng hạn chế bất động sản liền kềtheo thời hiệu đi kèm theo bất động sản đó.
Thực tế, cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này khi áp dụng tương
tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự
về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 (Nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH 10
có hiệu lực ngày 1/1/1999; báo cáo số 158/BC ngày 25/3/1985 của Toà án nhândân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở) Theo tinh thần quy định tại điểm
c khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH 10 thì đối với trường hợpbên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mớitrong khuôn viên nhà thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản hoặcđến trước ngày 1/7/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩmquyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới và nếu diện tích làm thêmhoặc nhà ở mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê, nhàcho mượn ở nhờ thì diện tích làm thêm nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu củabên thuê, bên mượn, bên ở nhờ Với quy định này chúng ta có thể suy đoán khicông nhận thời hiệu là một trong các căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với bấtđộng sản, và nếu bất động sản đã bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế bất độngsản liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu bất động sản đó,nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định theo thời hiệu
Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bấtđộng sản