Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

I PHẦN MỞ ĐẦU: Hiến pháp Việt Nam năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước quản lý qui định người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất Việc thực qui định phải tuân theo qui định Bộ luật Dân (BLDS) pháp luật đất đai Do đặc tính đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi thực tiễn khách quan, cần phải có điều chỉnh pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia dịch chuyển quyền bất động sản Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề vừa mang tính chất lịch sử, vừa mang tính thực tế, ý nghĩa mặt lí luận mà mang tính thực tiễn sâu sắc Chính vậy, việc tìm hiểu “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” phù hợp cần thiết thời điểm đất nước ta II PHẦN NỘI DUNG: Bất động sản: a) Quan điểm bất động sản pháp luật Việt Nam trước ban hành BLDS năm 1995: Trong Cổ luật Việt Nam kông có phân biệt tài sản thành động sản bất động sản, riêng đât đai trọng đặc biệt, đất đai coi tài sản có giá trị Từ thời Lý - Trần sau này, qui định sở hữu tài sản Quốc Triều Hình Luật Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đến đất đai tào sản liên quan đến đất đai Những qui định xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam thời kì mà nông ngiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai tư liệu sản xuất quan trọng Nguyên tắc chung Nhà nước thực quyền sở hữu tối cao đất đai, qui định pháp luật chủ yếu bảo vệ quyền sở hữu tư nhân đất đai, trước tiên giai cấp phong kiến, địa chủ Trong luật dân có hiệu lực Việt Nam trước đây, bất động sản động sản qui định theo dạng liệt kê Điều 312 BLDS Sài Gòn qui định: “Tài sản chia động sản bất động sản” sau liệt kê bất động sản Bộ luật dân Bắc Kì trực tiếp liệt kê bất động sản mà không qui định: tài sản bao gồm động sản bất động sản Tuy nhiên qui định động sản bất động sản BLDS có khác nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật hậu việc áp dụng pháp luật khác Điều 449 BLDS Bắc Kì qui định: “Bất động sản có ba thứ, tính chất nó, mục đích nó, quyền sử dụng cớ gì” Tương tự BLDS Sài Gòn qui định bất động sản có ba loại: “Bất động sản chất tự nhiên, bất động sản công dụng riêng, bất động sản có đối tượng bất động sản” Như vậy, văn pháp luật Việt Nam trước ban hành BLDS năm 1995 không văn giải thích cách rõ ràng khái niệm bất động sản mà nêu bất động sản bao gồm b) Quan niệm bất động sản BLDS Việt Nam năm 1995: Khác với qui định tương tự bất động sản BLDS truyền thống Việt Nam trước đây, trước phân loại tài sản thành động sản bất động sản, BLDS Việt Nam 1995 xác định coi tài sản, Điều 172 BLDS 1995 (Điều 163 BLDS 2005) xác định: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản” Sau Điều 181 BLDS 1995 (Điều 174 BLDS 2005) xác nhận tài sản bao gồm động sản bất động sản Trong khoản đưa khái niệm bất động sản sau liệt kê bất động sản: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật qui định.” Căn vào phân định này, thấy tiêu chí chung để xác định tài sản mang tính chất bất động sản tính chất không di dời tài sản, thể thực tế không thay đổi vị trí tài sản Tuy nhiên vào liệt kê tài sản coi bất động sản điểm a, b, c, d khoản Điều 181 BLDS 1995 ta nhận thấy tính chất không di dời lại tiêu chí tất cảc tài sản coi bất động sản Xét phương diện vật lí, đất đai tài sản không di dời Việc xác định tài sản bất động sản với đặc tính làm sở cho việc xác định bất động sản liền kề Khi pháp luật qui định bất động sản quyền bất động sản phải điều chỉnh quan hệ chủ sở hữu, chủ sở hữu bất động sản liền kề với Bất động sản liền kề: Một bất động sản phân lập với bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới bất động sản Không phải tất bất động sản tồn ranh giới mà bất động sản thuộc chất không di dời tồn ranh giới chúng tồn ranh giới tồn bất động sản liền kề Ranh giới bất động sản có tác dụng phân lập bất động sản với bất động sản khác nhằm xác định quyền chủ sở hữu bất động sản Cơ sở để xác định ranh giới diện tích, hình dáng, kích thước bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền xác định Theo qui định Điều 270 BLDS 1995 (Điều 265 BLDS 2005) Điều 271 BLDS 1995 (Điều 266 BLDS 2005) ranh giới bất động sản bao gồm: cột mốc, hàng rào, tường ngăn, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, ranh giới phân định theo tập quán Theo qui định ranh giứo giũa bất động sản pháp luật qui định nhiều dạng khác khái niệm loại ranh giới lại chưa pháp luật qui định cách rõ ràng chúng dựa nhiều tiêu chí khác xác định Tóm lại, bất động sản liền kề bất động sản có chung ranh giới, tất bất động sản liền nhau, cạnh coi bất động sản liền kề mà chúng phải tồn ranh giới thực tế pháp lí Qui chế pháp lí ranh giới bất động sản liền kề pháp luật tập quán ghi nhận Ranh giới bất động sản để phân lập bất động sản với bất động sản khác, hình thức đặc định hoá bất động sản Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Trong BLDS qui định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 273 BLDS 2005) sau: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thoả thuận khác” Điều luật không đưa khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà nêu quyền “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” chủ thể hưởng quyền lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiêt khác phạm vi cách hợp lí bất động sản liền kề thuộc chủ quyền người khác Các qui định Điều 280, 281, 282, 283 BLDS 1995 (Điều 275 đến 278 BLDS 2005) cụ thể hoá quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề qui định Điều 278 BLDS 1995 (Điều 273 BLDS 2005) Căn vào qui định ta đưa nhận xét tổng quát quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sau: Thứ nhất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định dẫn xuất, phái sinh từ quyền sở hữu nói chung quyền sở hữu bất động sản nói riêng Về hình thức, qui định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xếp chương “Tài sản quyền sở hữu” Những qui định chương chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản việc thực quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu hạn chế việc thực quyền sở hữu nói chung bất động sản nói riêng Về chất, qui định hạn chế quyền chủ sở hữu việc thực quyền đối vơi stài sản Về nội dung, qui định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề qui định quyền chủ thể xác định điều kiện định hưởng quyền bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng người khác, không làm quyền sử dụng chủ sở hữu bất động sản mà hạn chế quyền họ phạm vi định Thứ hai, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bất động sản Theo truyền thống, quyền đối tượng bất động sản coi bất động sản Theo qui định Điều 346 BLDS 1995 (Điều 342 BLDS) đối tượng chấp bất động sản quyền sử dụng đất Với qui định BLDS 1995 coi quyền sử dụng đất bất động sản Tóm lại, hiểu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định pháp luật dân sự, tổng hợp qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh từ việc sử dụng bất động sản thuộc sở hữu chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm quyền: quyền lối qua bất động sản liền kề, quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề, quyền tưới nước, tiêu nước canh tác, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bảo đảm nhu cầu khác qui định cụ thể Điều 273, 275, 276, 277, 278, 279 BLDS 2005 a) Quyền lối qua bất động sản liền kề: Quyền lối qua bất động sản liền kề qui định khoản Điều 275 BLDS 2005: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi” Theo qui định người quyền yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu lối với tiêuc chí thuận tiện hợp lí đến đường công cộng Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề vây bọc thoả mãn yêu cầu lối Tuy nhiên, yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải vào điều kiện thực tế tồn bất động sản bị vây bọc bất động sản liền kề Lối đường công cộng từ bất động sản bị vây bọc qua bất động sản thuộc hay nhiều chủ sở hữu qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác Việc “dành lối thuận tiện hợp lí” theo qui định Điều 275 BLDS 2005 nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tính thuận tiện hợp lí thể chỗ phải bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tự định lối theo ý mà cần phải có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền kề Phải kết hợp quền lợi bên việc xác lập lối đi, nguyên tắc bảo đảm quyền lợi bên, nghiêng phía làm trầm trọng tình trạng bên Quan trọng nữa, chủ sở hữu bất động sản liền kề láng giềng dễ dàng dẫn đến bất lợi sau giải pháp thích hợp đồng thuận họ Để tạo lập lối phải có thoả thuận chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề Khoản Điều 275 BLDS 2005 qui định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định” Căn vào quy định này, sau chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chấp thuận để có lối đi, phải thoả thuận tiếp điều kiện yếu tố xác định lối Các qui trình thường tiến hành đồng thời mà tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi) Điều luật qui định việc xác lập lối trước tiên bên thoả thuận Các bên thoả thuận điều khoản lối đi, có bất đồng trình thoả thuận việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng, điều khoản khác liên quan đến lối đi, trường hợp xác lập lối quan nhà nước có thẩm quỳên định Luật không xác định người có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định vấn đề Căn vào qui định khoản Điều 275 BLDS 2005 suy đoán chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu điều kiện lối tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, mục tiêu việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dung Nếu quyền yêu cầu có lối thuộc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc việc thoả mãn quyền yêu cầu thuộc nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề, với nghĩa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tạo lập thông qua quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ) Tương ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu đền bù thoả đáng cho việc tạo dựng lối Xét góc độ này, quan hệ nghĩa vụ tạo lập chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Việc xác lập nghĩa vụ trường hợp không giống việc xác lập nghĩa vụ dựa sở tự do, tự nguyện cam kết thoả thuận chủ thể Bởi trường hợp để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền tự định đoạt bên bị hạn chế phương diện chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ có quyền thoả thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng lối đi; đưa yêu cầu bồi thường thiệt hại Tóm lại, quyền lối dạng quyền bất động sản người khác áp dụng cho bất động sản liền kề với chất không di dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề làm phát sinh nghĩa vụ pháp luật qui định Trong quan hệ này, người có quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng lối bất động sản liền kề Khi có lối quyền lối biến thành dạng vật quyền chủ thể có quyền thực quyền theo ý chí khuôn khổ quyền Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để thoả mãn lối cho b) Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề: Nước nhu cầu cấp thiết cho sinh tồn người, cho sinh tồn người Việc cấp nước cấp đủ nước để bảo đảm sống sản xuất, kinh doanh lại vấn đề mang ý nghĩa kinh tế - trị - xã hội sâu sắc Xét góc đọ pháp lí, vấn đề cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề quyền chủ sở hữu bất động sản mà vị trí bất động sản không tiếp cận với nguồn nước, nơi thoát nước nhằm bảo đảm cho việc sử dụng, khai thác công dụng bất động sản thuộc sở hữu Điều 277 BLDS qui định vấn đề sau: “Trong trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, thoát nước thích hợp, không cản trở ngăn chặn dòng nước chảy Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua lắp đặt đường dẫn nước; gây thiệt hại phải bồi thường Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, thoát nước bồi thường thiệt hại” Như quyền cấp thoát nước chia làm loại: cấp nước vị trí tự nhiên, thoát nước vị trí tự nhiên  Quyền cấp nước vị trí tự nhiên: Do vị trí tự nhiên mà bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên nguồn nước tự nhiên tích tụ hoạt động người (sông, hồ tụ nhiên, công trình thuỷ lợi) nguồn cung cấp nước khu dân cư chủ sở hữu bất động sản sử dụng đến quyền sử dụng bất động sản liền kề để yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu họ để xây dựng đường dẫn nước Đối với bất động sản đất đai, nhà vị trí tự nhiên có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vị trí bất động sản thành tố cấu thành nên bất động sản có ý nghĩa tạo nên giá trị bất động sản Vị trí tự nhiên bất động sản qui định Điều 277 BLDS 2005 hiểu cách tương đối việc bất động sản vây bọc nguồn nước, có nguồn cấp nước (dùng sinh hoạt hay sản xuất, kinh doanh) lối để thoát nước Nguồn cấp, thoát nước qui định hiểu nguồn cấp thoát nước khu dân cư sở sản xuất công nghiệp thuỷ sản mà nguồn nước cung cấp cho vùng đất dùng để canh tác, việc cấp thoát nước cho mục đích canh tác qui định điều luật khác Việc cấp nước cho sinh hoạt khu dân cư thực theo nhiều phương thức khác Mỗi chủ sở hữu bất động sản tự giải vấn đề nước sinh hoạt cách tự tạo cho nguồn nước riêng nhiều hình thức khác Theo nguyên tắc chung, chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng nguồn nước có mặt đất lòng đất khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng Việc khai thác nước ngầm cho nhu cầu cá nhân tổ chức thời điểm chưa kiểm soát có qui định việc khai thác nước ngầm cho sản xuất kinh doanh sinh hoạt, tiêu dùng  Quyền thoát nước vị trí tự nhiên: Quyền thoát nước tự nhiên qua bất động sản phân chia thành hai loại: thoát nước tích tụ từ tự nhiên thoát nước tác động người - Thoát nước tích tụ từ tự nhiên: hiểu thoát nước từ nguồn nước tạo tự nhiên (nước mưa, nước dòng chảy tự nhiên ) mà tác động người vượt khả kiểm soát người Điều 269 BLDS 2005 qui định: “Chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà không chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề” - Thoát nước tác động người: Khác với thoát nước tự nhiên, thoát nước tác động người ảnh hưởng nhiều chủ sở hữu bất động sản liền kề Do nước thải nước mà qua người sử dụng nên phải thoát khỏi bất động sản theo đường dẫn nước xác định Điều 270 BLDS 2005 qui định: “Chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định, cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề, đường công cộng nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường” c) Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác: Quyền tưới nước, tiêu nước qui định Điều 278 BLDS 2005 sau: “Người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường” Theo qui định quyền tưới nước, tiêu nước áp dụng lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, áp dụng việc canh tác đất Phạm vi quyề yêu cầu không bó hẹp với chủ sở hữu bất động sản liền kề mà áp dụng với “người sử dụng đất xung quanh” Người có quyền sử dụng đất canh tác người trực tiếp canh tác đất đó, họ người Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoậưc người khác phép sử dụng đất có nhu cầu tưới nước cho mảnh đất thuộc quyền sử dụng mình, tiêu nước từ mảnh đất Hiện qui định xác định nhu cầu tưới tiêu nước gì? Với mức độ có quyền yêu cầu làm đường dẫn nước qua bất động sản xung quanh? Lối dẫn nước thích hợp gì? Ai người quyền xác định lối dẫn nước thích hợp? Việc tạo lập lối dẫn nước qua bất động sản thực theo phương thức nào? Chi phí cho việc tạo lập lối dẫn nước xác định nào? Lối dẫn nước cố định hay tạm thời? Mỗi lần dẫn nước tiêu nước có phải đồng ý chủ sở hữu bất động sản xung quanh hay không? Việc tưới nước, tiêu nước liên quan đến quyền lợi người canh tác, họ phải quan tâm đến việc lúc cần tưới nước, lúc cần tiêu nước Hơn nữa, việc tưới nước, tiêu nước bao giời kèm theo chi phí định mà người canh tác phải bỏ Cho nên, nhu cầu tưới nước, tiêu nước người canh tác xác định ứng với mục đích canh tác mà họ đặt Xét mặt kinh tế, người canh tác phải tạo đường dẫn nước cho đảm bảo hiệu nhất, phù hợp với phương tiện lấy nước Những chủ sử dụng đất liền kề xung quanh có nghĩa vụ tôn trọng đáp ứng yêu cầu họ Hiện nay, phương tiện canh tác có tiến bộ, nhìn chung dựa vào lao động thủ công phụ thuộc nhiều vào thiên nhiên, đặc biệt vùng sâu vùng xa Những vùng canh tác lạc hậu, việc qui định quyền tưới nước tiêu nước qua bất động sản xung quanh cần thiết phù hợp với tập quán canh tác nông thôn Việt Nam d) Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc: Điều 276 BLDS 2005 qui định quyề mắc đường dây tài điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường” Với qui định pháp luật dân công nhận chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác, mà chủ sở hữu bất động sản liền kề Suy rộng hiểu chủ thể có quyền mắc đương dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu bất động sản khác mà không phụ thuộc vào vị trí bất động sản có phải bất động sản liền kề xung quanh hay không Việc sử dụng hạn chế bất động sản người khác để đáp ứng nhu cầu mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không hạn chế phạm vi bất động sản liền kề mà áp dụng với bất động sản xung quanh Như vậy, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quyền dân chủ thể mà không phụ thuộc vào điều kiện khác Theo qui định Điều 276 BLDS 2005 mắc đường dây tải điện qua bất động sản, người mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản Quan niệm thuận tiện an toàn cho chủ sở hữu bất động sản có đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua hiểu hệ thống dây dẫn không gây cản trở cho việc khai thác bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh Không làm gián đoạn việc khai thác bất động sản mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, cản trở chủ sở hữu bất động sản suốt trình khai thác tồn hệ thống Không gây thiệt hai hộăc đe doạ gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có hệ thống qua Trong trường hợp hệ thống đường dây tải điện, thông tin liên lạc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phải bồi thường Việc bồi thường thiệt hại áp dụng theo qui định chung bồi thường thiệt hại điều luật không qui định cụ thể người gây thiệt hại phải bồi thường Theo logic thông thường người gây thiết hại phải bồi thường thiệt hại gây Do , chủ sở hữu bất động sản tự mắc thiết bị họ phải tự bồi thường thiệt hại; trường hợp bên cung cấp dịch vụ lắp đặt thiết bị bên cung cấp điện, dịch vụ thông tin phải bồi thường thiệt hại Qui tắc áp dụng suốt trình khai thác thông tin sử dụng điện người cung cấp dịch vụ Quan niệm chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không đơn hiểu theo nghĩa hẹp cá nhân với cá nhân mà phải hiểu theo nghĩa rộng bao gồm pháp nhân tổ chức Bởi đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải qua bất động sản thuộc quyền quản lí tổ chức, pháp nhân Đồng thời quan niệm mắc đương dây tải điện, thông tin liên lạc trường hợp không hiểu đường dây tải điện, thông tin liên lạc treo cao mà ngầm đất Theo xu hướng phát triển xã hội đại hệ thống ngầm đất thực tế khách quan, hệ thống xây dựng sở tiến khoa học kĩ thuật, cần có an toàn cao khai thác, vận hành sử dụng, đồng thời đảm bảo mĩ quan đặc biệt khu đô thị e) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhằm đảm bảo nhu cầu cần thiết khác: Theo qui định Điều 273 BLDS 2005 chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bảo đảm nhu cầu cấp thiết khác cách hợp lí việc sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Các nhu cầu cần thiết khác hiểu nhu cầu chủ sở hữu bất động sản buộc phải cần đến trợ giúp chr sở hữu bất động sản liền kề khai thác tốt bất động sản thuộc sở hữu Việc khai thác tốt bất động sản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất xác định, vào nhu cầu thực tế điều kiện chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng nhu cầu chủ sở hữu nhà người có quyền sử dụng đất Những nhu cầu cấp thiết qui định điều luật nhằm thoả mãn nhu cầu chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất không ảnh hưởng đến lợi ích xã hội, quyền lợi ích hợp pháp người khác Xét thực tế, nhu cầu cần thiết khác là: mở cửa sổ, đua ban công sang bất động sản người khác, thông khí, lấy ánh sáng từ bất động sản người khác hay việc hạn chế xây dựng đến độ cao định, hạn chế không cho ánh sáng phản chiếu từ bất động sản sang bất động sản mình; quyền bảo đảm tầm nhìn khoảng giới hạn định Theo qui định khoản Điều 265 BLDS 2005 người có quyền sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất phù hợp với qui hoạch xây dựng quan Nhà nước có thẩm quyền qui định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề người khác Về nguyên tắc, chủ sở hữu bất động sản thực hành vi nào, làm hành vi nào, làm việc khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng phù hợp qui hoạch xây dựng chúng không ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh Trong thực tế, nhu cầu trổ cửa sổ nhu cầu thiết yếu Tuy nhiên, BLDS lại qui định quyền chủ sở hữu nhà Nhưng vào nguyên tắc chung pháp luật dân sự: việc xác lập quyền nghĩa vụ dân không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp người khác (Điều 10 BLDS 2005), chủ sở hữu nhà thực hiệnviệc mở cửa sổ cửa thông khí, lấy ánh sáng sang bất động sản liền kề đơn với chức “thông gió lấy ánh sáng” Quyền làm mái che qui định BLDS2005 Điều 271: “Mái che cửa vào, cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên” Theo qui định mái che cửa vào quay đường chung mà không quay sang bất động sản liền kề khác Tuy nhiên điều luật không cấm chủ sở hữu bất động sản thoả thuận việc mái che cửa sổ quay sang bất động sản liền kề Nếu mái 10 che cửa vào quay sang bất động sản liền kề phải có lối qua bất động sản liền kề Có thể nói rằng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, phát sinh từ quyền có lối Tóm lại, nhu cầu cần thiết việc sử dụng bất động sản liền kề nhu cầu chủ sở hữu bất động sản nhằm đảm bảo tốt cho việc khai thác bất động sản thuộc sở hữu mà cần phải sử dụng bất động sản liền kề Căn làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: a) Căn làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Về làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề qui định Điều 279 BLDS 1995 (Điều 274 BLDS 2005) sau: “1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo qui định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào qui định thấy rằng: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn liền kề bất động sản mà phải dựa sở định điều kiện định Pháp luật qui định sở làm phát sinh quyền chủ thể, điều kiện mặt khách quan Để tạo quyền mặt chủ quan cần phải có hành vi với điều kiện định Những hành vi điều kiện phải phù hợp yêu cầu pháp luật  Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận: Pháp luật qui định: “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác ” hoàn toàn nghĩa chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, xung quanh đáp ứng yêu cầu Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu quyề sử dụng hạn chế bất động sản họ, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền Việc thoả thuận phải tuân thủ nguyên tắc chung giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Các bên tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội Chỉ đạt thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền tiến hành hành vi cần thiết việc thực quyền sử dụng bất động sản liền kề Trong trường hợp, bên không đạt thoả thuận việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải Căn 11 vào yêu cầu chủ thể điều kiện thực tế bên, Toà án định Quyết định Toà án bác bỏ chấp nhận yêu cầu án Trong trường hợp Toà án chấp nhận yêu cầu bên có quyền, Toà án đưa định: cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề, xác định giới hạn quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định, khoản đền bù thích hợp cho chủ sở hữu bất động sản liền kề  Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo qui định pháp luật: Căn pháp luật qui định không bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ qui định pháp luật Tuy nhiên, pháp luật qui định làm phát sinh quyền chủ thể, để phát sinh quyền chủ quan cần có điều kiện định Các pháp luật qui định bao gồm: - Chuyển giao bất động sản xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu - Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phân chia bất động sản Căn chuyển giao bất động sản xác lậpquyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Theo qui định khoản Điều 274 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào qui định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, việc chuển giao nhà, quyền sử dụng đất đương nhiên chuyển giao với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà không cần thoả thuận đặc biệt Người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu họ Người chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất sử dụng loại quyền với nội dung phương thức người chuyển giao thực trước trường hợp chủ sở hữu bất động sản phải chịu hạn chế chuyển giao bất động sản cho người khác, người có quyền sử dụng tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản chuyển giao Nhưng chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba họ phải báo cho người thứ ba biết tình trạng bất động sản có quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất động sản phải chịu Căn xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu: Theo qui định Điều 255 BLDS 1995 (Điều 247 BLDS 2005) người chiếm hữu, người lợi tài sản pháp luật 12 tình, liên tục, công khai thời hạn mười năm động sản, ba mươi năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề coi quyền bất động sản, người sử dụng bất động sản liền kề cách công khai, liên tục, tình ba mươi năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề họ thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu người khác Họ có quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà họ sử dụng suốt thời gian trước quyền tồn có làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không đơn giản khái niệm chiếm hữu tình Trong bất động sản thuộc sở hữu chủ thể, họ thực quyền sở hữu tài sản đồng thời lại có người chủ sở hữu chiếm hữu tình, công khai, liên tục Như có mâu thuẫn, tồn thời điểm hai chủ thể chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu chung có chủ sở hữu người có quyền sở hữu mà lại coi tình Bởi vậy, trường hợp này, việc sử dụng bất động sản người khác cách tình, liên tục, công khai mà phản đối chủ sở hữu đồng nghĩa với việc họ đồng ý cho phép sử dụng Chỉ cần có phản đối họ việc chiếm hữu không coi tình Căn xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phận chia bất động sản: Theo qui định khoản Điều 285 BLDS 1995 (Điều 275 BLDS 2005) thì: “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà đền bù” Khi bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác dẫn tới tình trạng hay nhiều bất động sản tạo sau phân chia lối đường công cộng Để đảm bảo cho chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản sau phân chia khai thác, sử dụng bình thường bất động sản họ, phải “dành lối cần thiết cho người trong” Việc tạo lập lối trường hợp phải thiết lập bất động sản bị phân chia mà thông qua việc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lối bất động sản họ Trong trường hợp phân chia bất động sản, chủ sở hữu bất động sản phải thoả thuận lối không thoả thuận lối suy đoán: người bên qua bất động sản người bên (áp dụng theo tập quán) Nếu có tranh chấp giải theo nguyên tắc chung xác lập lối Trường hợp bất động sản bị vây bọc theo chiều ngang việc xác định lối áp dụng qui tắc: lối phải thiết lập bất động sản phân chia Áp dụng tương tự qui tắc trường hợp chia nhà 13 nhiều tầng chủ sở hữu hộ tầng sử dụng hành lang cầu thang để xuống tầng tiếp tục đến đường công cộng b) Căn làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Về làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề qui định Điều 284 BLDS 1995 (Điều 279 BLDS 2005) sau: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: 1.Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Theo qui định điều luật tồn hai mà pháp luật qui định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không qui định thêm khoản thông thường điều luật khác là: “các khác pháp luật qui định” Tuy nhiên, điều nghĩa không khác việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật Suy rộng ra, điều kiện để xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không làm chấm dứt quyền dân dạng Gồm: Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm (thuộc chủ sở hữu) Khi tạo chỉnh thể thống nhât, không tồn ranh giới bất động sản hình thức phân lập bất động sản thuộc chủ sở hữu khác Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề Không nhu cầu sử dụng hiểu chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đến thời điểm định không cần thiết không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản Việc không nhu cầu sử dụng phải thể thông qua hành vi pháp lí đơn phương, thể hình thức định, hình thức có thê là: - Từ bỏ quyền: bày tỏ ý chí không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề thông qua lời nói, văn bản, - Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: không khai thác đối tượng thiết lập nhiều nguyên nhân - Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: bên thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, đồng thời giải hậu pháp lí việc chấm dứt Một số vấn đề đặt mặt pháp lí quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: a) Qui định bất động sản: 14 Để có chế định pháp luật chặt chẽ có hiệu lực thực tế điều chỉnh quan hệ liên quan đến bất động sản, qui định bất động sản phải chặt chẽ thống Bất động sản loại tài sản đặc biệt, việc thực quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nên bất động sản phải chịu điều chỉnh chế pháp lí đắc biệt Do đó, pháp luật cần qui định tất bất động sản phải đăng kí quyền sở hữu b) Qui định ranh giới bất động sản: Ranh giới khái niệm pháp lí dùng để phân lập bất động sản đất đai, công trình xây dựng thuộc quyền chủ sở hữu, người sử dụng khác Ranh giới tồn nhiều hình thức khác nhau, xác định theo nhiều phương thức khác Do đó, để có khái niệm rõ ràng ranh giới bất động sản để qui định tôn trọng ranh giới bất động sản áp dụng thi hành có hiệu thực tế pháp luật cần có qui định cụ thể ranh giới bất động sản c) Quyền mốc giới ngăn cách bất động sản: Ranh giới bất động sản xác định sở mốc ngăn cách Nếu mốc ranh giới dựng lên theo thoả thuận thuộc sở hữu chung chủ sở hữu Để hạn chế tranh chấp xảy ra, pháp luật nên qui định theo hướng suy đoán mặc nhiên: tất vật ngăn cách nằm ranh giới chung tạo dựng coi sở hữu chung chủ sở hữu bất động sản liền kề, chứng xác định vật ngăn cách thuộc sở hữu bên hay người thứ ba Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề ranh giới chung phải tuân theo qui định sở hữu chung qui định từ Điều 214 đến 226 BLDS 2005 d) Việc thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối đi: Việc xác lập lối thường diễn có phận chia bất động sản Theo qui định khoản Điều 275 BLDS 2005: “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà đền bù” Qui định phù hợp trường hợp bất động sản đất đai nhà có tầng, khái niệm hay xác định theo mặt phẳng nằm ngang so với lối chung Nhưng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật cho trường hợp nhà nhà nhiều tầng e) Về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề: Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề qui định Điều 276 BLDS 2005 quyền chủ sở hữu bất 15 động sản bị vây bọc Tuy nhiên việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc hợp đồng sử dụng điện, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc chủ yếu thuộc bên cung ứng công ty điện lực, bưu viễn thông Vì vậy, pháp luật qui định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề chưa chặt chẽ xảy thiệt hại gặp vướng mắc việc qui trách nhiệm f) Về quyền cấp, thoát nước: Việc thoát nước vị trí tự nhiên từ bất động sản có vị trí cao xuống vị trí thấp, phù hợp với qui luật tự nhiên, chủ sở hữu không cản trở dòng chảy Tuy nhiên không áp dụng qui định trường hợp bất động sản nhà ở, công trình xây dựng bất động sản khác xung quanh nhà Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền thực biện pháp xây tường rào, xây nhà để nước từ bất động sản cao không chảy tràn qua bất động sản không coi hành vi nngăn dòng nước chảy theo qui định Điều 277 BLDS 2005 Vì vậy, pháp luật cần qui định việc thoát nước qua bất động sản liền kề trường hợp thoát nước tự nhiên qua bất động sản nhà ở, công trình xây dựng, khuôn viên bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề có bất động sản không bị coi cản trở ngăn chặn dòng chảy Đường dẫn nước tưới tiêu canh tác qui định Điều 278 BLDS 2005 áp dụng chủ yếu lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản với hình thức làm đường dẫn cố định dùng để tười tiêu nước Trong trường hợp sử dụng bất động sản xung quanh để dẫn nước mang tính tạm thời cho lần riêng biệt áp dụng tương tự qui định g) Về số loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xung quanh như: quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hạn chế chiếu sáng tự nhiên phải qui định chi tiết hơn: Đối với số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà trình sử dụng mối quan tâm chủ sở hữu bất động sản liền kề người xung quanh, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục họ suốt trình sử dụng như: quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hạn chế chiếu sáng tự nhiên phải qui định cách cụ thể chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề 16 III PHẦN KẾT LUẬN: Có thể nói, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định dẫn xuất chế định quyền sở hữu Trong điều kiện sở hữu tư nhân đất đai quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thể dạng địa dịch Trong BLDS 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền dân sự, quan hệ pháp luật dân phát sinh, thay đổi, chấm dứt có kiện pháp lí định Trong quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền lối quyền quan trọng Các quyền khác như: quyền cấp, thoát nước; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc; tưới nước, tiêu nước canh tác quyền sử dụng hạn chê bất động sản liền kề phạm vi nội dung quyền hẹp hơn, dễ đáp ứng so với quyền lối Các qui định pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thể BLDS 1995 2005 có tiếp thu thành tựu pháp luật nhiều nước giới pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, phù hợp với tình hình nhằm nâng cao tính khả thi, cần phải tiếp tục hoàn thiện qui định BLDS 2005 quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 1) Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập I, NXB CAND, Hà Nội, 2009 2) Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006 3) Bộ luật dân Việt Nam 1995, 2005 4) Website: www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com www.luathoc.vn 18 MỤC LỤC Trang I PHẦN MỞ ĐẦU II PHẦN NỘI DUNG 1 Bất động sản a) Quan điểm bất động sản pháp luật Việt Nam trước ban hành BLDS năm 1995 b) Quan niệm bất động sản BLDS Việt Nam năm 1995 .2 Bất động sản liền kề .2 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề a) Quyền lối qua bất động sản liền kề b) Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề .6  Quyền cấp nước vị trí tự nhiên  Quyền thoát nước vị trí tự nhiên .7 c) Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác d) Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc e) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhằm đảm bảo nhu cầu cần thiết khác 10 Căn làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 11 a) Căn làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 11  Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận 11  Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo qui định pháp luật 12 b) Căn làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề .14 Một số vấn đề đặt mặt pháp lí quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 14 a) Qui định bất động sản .14 b) Qui định ranh giới bất động sản .15 c) Quyền mốc giới ngăn cách bất động sản 15 d) Việc thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối 15 e) Về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 15 f) Về quyền cấp, thoát nước 16 g) Về số loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xung quanh như: quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hạn chế chiếu sáng tự nhiên 16 19 III PHẦN KẾT LUẬN .17 20 [...]... 8 e) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhằm đảm bảo nhu cầu cần thiết khác 10 4 Căn cứ làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 11 a) Căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 11  Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận 11  Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo... nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu của người khác Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là không đơn... mà cần phải sử dụng bất động sản liền kề 4 Căn cứ làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: a) Căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Về căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được qui định tại Điều 279 BLDS 1995 (Điều 274 BLDS 2005) như sau: “1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo... phát sinh quyền của chủ thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định Các căn cứ do pháp luật qui định bao gồm: - Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu - Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản Căn cứ chuyển giao bất động sản đã... dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề .14 5 Một số vấn đề đặt ra về mặt pháp lí trong quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 14 a) Qui định về bất động sản .14 b) Qui định về ranh giới bất động sản .15 c) Quyền đối với các mốc giới ngăn cách bất động sản 15 d) Việc thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối đi 15 e) Về quyền. .. nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề 16 III PHẦN KẾT LUẬN: Có thể nói, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất của chế định quyền sở hữu Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thể hiện dưới dạng địa dịch Trong BLDS 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự,... sang bất động sản liền kề thì mặc nhiên phải có lối đi qua bất động sản liền kề Có thể nói rằng, đây là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, phát sinh từ quyền có lối đi Tóm lại, các nhu cầu cần thiết trong việc sử dụng bất động sản liền kề là những nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản nhằm đảm bảo tốt nhất cho việc khai thác bất động sản thuộc sở hữu của mình mà cần phải sử dụng bất động sản liền. .. sau: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1 .Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một 2 Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo qui định tại điều luật này thì chỉ tồn tại hai căn cứ mà pháp luật qui định làm chấm dứt quyền. .. lậpquyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Theo qui định tại khoản 2 Điều 274 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” Căn cứ vào qui định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản. .. nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao Nhưng khi chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba thì họ phải báo cho người thứ ba biết về tình trạng bất động sản trong đó có quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất động sản đó đang phải chịu Căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu: Theo qui định tại Điều ... Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập I, NXB CAND, Hà Nội, 2009 2) Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006 3) Bộ luật dân Việt... thể dạng địa dịch Trong BLDS 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền dân sự, quan hệ pháp luật dân phát sinh, thay đổi, chấm dứt có kiện pháp lí định Trong quyền sử dụng hạn chế... nhiên, BLDS lại qui định quyền chủ sở hữu nhà Nhưng vào nguyên tắc chung pháp luật dân sự: việc xác lập quyền nghĩa vụ dân không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp người khác (Điều 10 BLDS 2005),