LẬP DỰ ÁN NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ

DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ ĐƠN VỊ TƢ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Địa điểm đầu tƣ: CHỦ ĐẦU TƢ: Long An - 08/2015 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ ĐƠN VỊ TƢ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Địa điểm đầu tƣ: ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH (Tổng Giám đốc) NGUYỄN VĂN MAI Long An, Tháng 08/2015 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ MỤC LỤC CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1 Giới thiệu chủ đầu tƣ 1.2 Mô tả sơ thông tin dự án CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý 2.2 Giới thiệu tỉnh Long An 09 2.3 Đặc điểm tự nhiên TP Tân An 153 2.4 Điều kiện sở đầu tƣ 15 2.5 Sự cần thiết đầu tƣ 16 CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ 17 3.1 Địa điểm đầu tƣ dự án 17 3.2 Hiện trạng khu đất xây dựng dự án 18 3.3 Giải pháp thiết kế mặt hạ tầng kỹ thuật 18 3.4 Nhân dự án 20 3.5 Quy mô dự án 21 3.6 Tiến độ đầu tƣ 21 CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG…………… ………………22 4.1 Đánh giá tác động môi trƣờng 22 4.1.1 Giới thiệu chung 22 4.1.2 Các quy định hƣớng dẫn môi trƣờng 22 4.2 Tác động dự án tới môi trƣờng 24 4.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án 24 4.2.2 Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng 24 4.3 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm 25 4.3.1 Giai đoạn xây dựng dự án 25 4.3.2 Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng 25 CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN………………………………………27 5.1.Hạng mục xây dựng sở hạ tầng 27 5.2.Hạng mục máy móc thiết bị 27 5.3.Kế hoạch sản phẩm dịch vụ 27 5.4.Kế hoạch phát triển………………………………………………………………28 5.5 Kế hoạch marketing…………………………………………………………… 28 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN 29 6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ 29 6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ 30 6.2.1.Tài sản cố định 30 6.2.2.Vốn lƣu động sản xuất 32 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 34 7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 34 7.2 Tiến độ phân bổ nguồn vốn………………………………………………………34 7.3 Kế hoạch vay trả nợ………………………………………………………… 35 CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 399 8.1.Hiệu kinh tế - tài 399 8.1.1.Các giả định kinh tế sở tính toán 399 8.1.2.Doanh thu từ dự án 433 8.1.3.Các tiêu kinh tế dự án 455 8.2 Khả trả nợ…………………………………………………………… …….48 8.3 Hiệu kinh tế xã hội 488 CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 499 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1 Giới thiệu chủ đầu tƣ - Tên công ty : Giấy chứng nhận đăng ký DN : Địa trụ sở : Đại diện theo pháp luật: - Ngành nghề kinh doanh: + Hoạt động câu lạc thể thao (dịch vụ thể thao), bán buôn đồ dùng khác cho gia đình (mua bán dụng cụ thể thao), nhà hàng dịch vụ ăn uống phục vụ lƣu động (kinh doanh nhà hàng), + Hoạt động sáng tác nghệ thuật giải trí (tổ chức biểu diễn nghệ thuật), + Hoạt động tổ chức khác chƣa đƣợc phân vào đâu (tổ chức kiện) 1.2 Mô tả sơ thông tin dự án - Tên dự án : - Địa điểm xây dựng : - Diện tích đầu tƣ : 2,714 m² - Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng nhà hàng ẩm thực & khu giải trí, tổ chức kiện cƣới, hỏi, hội nghị, thể thao, - Mục đích đầu tƣ : + Đáp ứng nhu cầu cƣới hỏi, liên hoan, hội nghị, tổ chức kiện nhân dân quan tổ chức nhƣ khách du lịch tỉnh Long An + Tạo việc làm, mang lại thu nhập ổn định cho lao động địa phƣơng, đóng góp tích cực vào Ngân sách Nhà Nƣớc + Góp phần phát triển kinh tế xã hội tỉnh Long An + Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, hội giúp phát triển mở rộng ngành nghề kinh doanh dịch vụ phù hợp với điều kiện lực thực tế Công ty - Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng - Hình thức quản lý : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án chủ đầu tƣ thành lập - Vòng đời dự án : 15 năm kể từ bắt đầu hoạt động (Tính toán hiệu tài cho 10 năm hoạt động) - Tổng mức đầu tƣ + Vốn tự có : 21,518,829,000 đồng : 6,455,649,000 đồng chiếm 30% Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ + Vốn vay ngân hàng : 15,063,181,000 đồng chiếm tỷ lệ 70% (Nguồn vốn vay dự kiến vay thời gian 120 tháng với lãi suất dự kiến 10.5%/năm Thời gian ân hạn gốc 24 tháng Lãi trả hàng tháng kể từ tháng thứ 25 trở đi) - Tiến độ đầu tƣ : + Quý IV/2015 : Khởi công xây dựng + Quý IV/2016: Dự án thức vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý Báo cáo đầu tư lập dựa sở pháp lý sau:  Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội nƣớc Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam;  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai;  Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất;  Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trƣờng;  Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 đất đai phủ;  Luật đầu tƣ số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng năm 2013 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 Luật số 21/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế;  Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng;  Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế;  Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/1/2014 Chính phủ quy định hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;  Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ  Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật thuế giá trị gia tăng;  Căn Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế;  Căn Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23/12/2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính;  Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;  Căn Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 Chính phủ lập, phê duyệt quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;  Căn Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 Chính phủ lập, phê duyệt quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;  Căn Thông tƣ số 05/2013/TT-BKHĐT ngày 31/10/2013 Bộ trƣởng Bộ Kế hoạch Đầu tƣ hƣớng dẫn tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh công bố quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch ngành, lĩnh vực sản phẩm chủ yếu;  Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng ngày 18/12/2008 việc hƣớng dẫn đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng cam kết bảo vệ môi trƣờng  Quyết định 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 Bộ Tài Nguyện Môi Trƣờng việc áp dụng Tiêu chuẩn Việt Nam môi trƣờng bãi bỏ áp dụng số tiêu chuẩn quy định theo QĐ số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25/06/2002 Bộ KHCNMT;  Căn pháp lý khác có liên quan; Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Nhà hàng ẩm thực khu giải trí Sông Vàm Cỏ Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ đƣợc thực dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn nhƣ sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 2737-1995: Tải trọng tác động - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;  TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nhà công trình;  TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt sử dụng; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ  TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;  TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996: Yêu cầu thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế;  TCXD 33-1985: Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngoài; công trình - tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984: Thoát nƣớc - mạng lƣới bên công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996: Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nƣớc nhà;  TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;  TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;  TCVN 4513-1998: Cấp nƣớc nhà;  TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc nƣớc thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;  TCVN 5502: Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;  TCVN 5687-1992: Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sƣởi ấm;  TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;  11TCN 19-84: Đƣờng dây điện;  11TCN 21-84: Thiết bị phân phối trạm biến thế;  TCVN 5828-1994: Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên công trình dân dụng;  TCXD 25-1991: Tiêu chuẩn đặt đƣờng dây dẫn điện nhà công trình công cộng;  TCXD 27-1991: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện nhà công trình công cộng;  TCVN-46-89: Chống sét cho công trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) 2.2 Giới thiệu tỉnh Long An 2.2.1 Điều kiện tự nhiên tỉnh Long An Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Tỉnh Long An tiếp giáp với Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Tây Ninh phía Đông, giáp với Vƣơng Quốc Campuchia phía Bắc, giáp với tỉnh Đồng Tháp phía Tây giáp tỉnh Tiền Giang Tỉnh Long An có vị trí địa lý đặc biệt nằm vùng ĐBSCL song lại thuộc Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam (VPTKTTĐPN), đƣợc xác định vùng kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan trọng chiến lƣợc phát triển kinh tế Việt Nam Long An có đƣờng ranh giới quốc gia với Campuchia dài: 132,977 km, với hai cửa Bình Hiệp (Mộc Hóa) Tho Mo (Đức Huệ) Long An cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với ĐBSCL, có chung đƣờng ranh giới với TP Hồ Chí Minh, hệ thống giao thông đƣờng nhƣ : quốc lộ 1A, quốc lộ 50, đƣờng tỉnh lộ : ĐT.823, ĐT.824, ĐT.825 v.v Đƣờng thủy liên vùng quốc gia có đƣợc nâng cấp, mở rộng, xây dựng mới, tạo động lực hội cho phát triển Ngoài ra, Long An đƣợc hƣởng nguồn nƣớc hai hệ thống sông Mê Kông sông Đồng Nai Là tỉnh nằm cận kề với TP.HCM có mối liên hệ kinh tế ngày chặt chẽ với Vùng Phát Triển Kinh Tế Trọng Điểm Phía Nam (VPTKTTĐPN), Thành phố Hồ Chí Minh vùng quan trọng phía Nam cung cấp 50% sản lƣợng công nghiệp nƣớc đối tác đầu tƣ, chuyển giao công nghệ, thị trƣờng tiêu thụ hàng hóa nông sản lớn Đồng Sông Cửu Long (ĐBSCL) Diện tích tự nhiên toàn tỉnh 449.194,49 ha, dân số 1.542.606 (theo số liệu dân số tính đến tháng năm 2013) Tọa độ địa lý : 105030' 30'' đến 106047' 02'' kinh độ Đông 10023' 40'' đến 11002' 00'' vĩ độ Bắc Tỉnh Long An có 15 đơn vị hành trực thuộc, bao gồm huyện: Đức Huệ, Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đƣớc, Cần Giuộc, Thủ Thừa, Tân Trụ, Châu Thành, Thạnh Hóa, Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hƣng, Tân Hƣng, thị xã Kiến Tƣờng thành phố Tân An; có 192 đơn vị hành cấp xã, gồm 166 xã, 12 phƣờng 14 thị trấn 2.2.2 Tình hình kinh tế xã hội Tỉnh Long An Trong tháng đầu năm, nhiều khó khăn nhƣng tình hình kinh tế tỉnh đạt đƣợc kết khả quan, tăng trƣởng kinh tế cao kỳ Sản xuất nông nghiệp thuận lợi có nhiều chuyển biến tích cực: diện tích, suất vụ lúa mùa đông xuân 2013 – 2014 tăng so với kỳ, xây dựng “cánh đồng lớn” theo hƣớng liên kết nhà mang lại hiệu rõ rệt (năng suất, giá cao so với sản xuất bên ngoài), long chanh tiếp tục loại trồng cho lợi nhuận cao; dịch bệnh chăn nuôi đƣợc kiểm soát chặt chẽ, không gây thiệt hại lớn, chăn nuôi có xu hƣớng phục hồi phát triển; triển khai nhanh mua tạm trữ theo chủ trƣơng Chính phủ đạt tiêu đƣợc giao, góp phần tiêu thụ lúa gạo hàng hóa dân; tiếp tục tập trung nguồn lực thực chƣơng trình xây dựng nông thôn Công nghiệp đƣợc tích cực hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, giá trị sản xuất tăng so với kỳ Thƣơng mại – dịch vụ, xuất nhập tiếp tục ổn định có bƣớc phát triển, kiểm soát thị trƣờng, giá cả, số giá tiêu dùng tăng thấp Thu hút đầu tƣ nƣớc tăng số lƣợng dự án mức vốn đầu tƣ so với kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 10 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 7.3 Kế hoạch vay trả nợ Số tiền vay 15,063,181 ngàn đồng 120 tháng 24 10.5% 96 tháng /năm tháng Thời hạn vay Ân hạn Lãi vay Thời hạn trả nợ Bảng kế hoạch vay trả nợ kỳ dự án Đơn vị tính: ngàn đồng TT Ngày 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 10/1/2015 11/1/2015 12/1/2015 1/1/2016 2/1/2016 3/1/2016 4/1/2016 5/1/2016 6/1/2016 7/1/2016 8/1/2016 9/1/2016 10/1/2016 11/1/2016 12/1/2016 1/1/2017 2/1/2017 3/1/2017 4/1/2017 5/1/2017 6/1/2017 7/1/2017 8/1/2017 9/1/2017 10/1/2017 11/1/2017 Dƣ nợ đầu kỳ 1,389,948 2,779,897 4,169,845 5,461,258 6,752,671 8,044,084 9,222,574 10,401,065 11,579,555 12,740,764 13,901,972 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 14,906,272 Vay nợ kỳ 1,389,948 1,389,948 1,389,948 1,291,413 1,291,413 1,291,413 1,178,491 1,178,491 1,178,491 1,161,208 1,161,208 1,161,208 Trả nợ kỳ 1,240 2,399 3,719 4,870 5,633 7,174 7,959 9,275 9,993 11,362 12,398 13,000 13,433 13,000 13,433 13,433 12,133 13,433 13,000 13,433 13,000 13,433 13,433 169,908 170,201 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trả nợ gốc 156,908 156,908 Trả lãi vay 1,240 2,399 3,719 4,870 5,633 7,174 7,959 9,275 9,993 11,362 12,398 13,000 13,433 13,000 13,433 13,433 12,133 13,433 13,000 13,433 13,000 13,433 13,433 13,000 13,293 Dƣ nợ cuối kỳ 1,389,948 2,779,897 4,169,845 5,461,258 6,752,671 8,044,084 9,222,574 10,401,065 11,579,555 12,740,764 13,901,972 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 15,063,181 14,906,272 14,749,364 Trang 35 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 12/1/2017 1/1/2018 2/1/2018 3/1/2018 4/1/2018 5/1/2018 6/1/2018 7/1/2018 8/1/2018 9/1/2018 10/1/2018 11/1/2018 12/1/2018 1/1/2019 2/1/2019 3/1/2019 4/1/2019 5/1/2019 6/1/2019 7/1/2019 8/1/2019 9/1/2019 10/1/2019 11/1/2019 12/1/2019 1/1/2020 2/1/2020 3/1/2020 4/1/2020 5/1/2020 6/1/2020 7/1/2020 8/1/2020 9/1/2020 10/1/2020 11/1/2020 12/1/2020 1/1/2021 2/1/2021 3/1/2021 4/1/2021 5/1/2021 6/1/2021 14,749,364 14,592,456 14,435,548 14,278,640 14,121,732 13,964,824 13,807,916 13,651,007 13,494,099 13,337,191 13,180,283 13,023,375 12,866,467 12,709,559 12,552,651 12,395,742 12,238,834 12,081,926 11,925,018 11,768,110 11,611,202 11,454,294 11,297,385 11,140,477 10,983,569 10,826,661 10,669,753 10,512,845 10,355,937 10,199,029 10,042,120 9,885,212 9,728,304 9,571,396 9,414,488 9,257,580 9,100,672 8,943,763 8,786,855 8,629,947 8,473,039 8,316,131 8,159,223 169,637 169,921 169,781 168,409 169,502 168,960 169,222 168,689 168,942 168,802 168,283 168,522 168,012 168,242 168,102 166,893 167,822 167,335 167,543 167,064 167,263 167,123 166,658 166,843 166,387 166,563 166,423 165,678 166,143 165,710 165,864 165,439 165,584 165,444 165,033 165,164 164,762 164,884 164,744 163,859 164,464 164,085 164,184 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 12,729 13,013 12,873 11,501 12,593 12,052 12,314 11,781 12,034 11,894 11,375 11,614 11,104 11,334 11,194 9,985 10,914 10,427 10,635 10,156 10,355 10,215 9,750 9,935 9,479 9,655 9,515 8,770 9,235 8,802 8,955 8,531 8,676 8,536 8,125 8,256 7,854 7,976 7,836 6,951 7,556 7,177 7,276 14,592,456 14,435,548 14,278,640 14,121,732 13,964,824 13,807,916 13,651,007 13,494,099 13,337,191 13,180,283 13,023,375 12,866,467 12,709,559 12,552,651 12,395,742 12,238,834 12,081,926 11,925,018 11,768,110 11,611,202 11,454,294 11,297,385 11,140,477 10,983,569 10,826,661 10,669,753 10,512,845 10,355,937 10,199,029 10,042,120 9,885,212 9,728,304 9,571,396 9,414,488 9,257,580 9,100,672 8,943,763 8,786,855 8,629,947 8,473,039 8,316,131 8,159,223 8,002,315 Trang 36 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 7/1/2021 8/1/2021 9/1/2021 10/1/2021 11/1/2021 12/1/2021 1/1/2022 2/1/2022 3/1/2022 4/1/2022 5/1/2022 6/1/2022 7/1/2022 8/1/2022 9/1/2022 10/1/2022 11/1/2022 12/1/2022 1/1/2023 2/1/2023 3/1/2023 4/1/2023 5/1/2023 6/1/2023 7/1/2023 8/1/2023 9/1/2023 10/1/2023 11/1/2023 12/1/2023 1/1/2024 2/1/2024 3/1/2024 4/1/2024 5/1/2024 6/1/2024 7/1/2024 8/1/2024 9/1/2024 10/1/2024 11/1/2024 12/1/2024 1/1/2025 8,002,315 7,845,407 7,688,498 7,531,590 7,374,682 7,217,774 7,060,866 6,903,958 6,747,050 6,590,142 6,433,233 6,276,325 6,119,417 5,962,509 5,805,601 5,648,693 5,491,785 5,334,876 5,177,968 5,021,060 4,864,152 4,707,244 4,550,336 4,393,428 4,236,520 4,079,611 3,922,703 3,765,795 3,608,887 3,451,979 3,295,071 3,138,163 2,981,254 2,824,346 2,667,438 2,510,530 2,353,622 2,196,714 2,039,806 1,882,898 1,725,989 1,569,081 1,412,173 163,814 163,905 163,765 163,408 163,485 163,137 163,205 163,065 162,343 162,785 162,460 162,505 162,189 162,225 162,085 161,783 161,806 161,512 161,526 161,386 160,826 161,106 160,835 160,826 160,564 160,546 160,406 160,158 160,126 159,887 159,847 159,707 159,395 159,427 159,210 159,147 158,939 158,867 158,727 158,533 158,447 158,262 158,167 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 156,908 6,906 6,996 6,856 6,500 6,577 6,229 6,297 6,157 5,435 5,877 5,552 5,597 5,281 5,317 5,177 4,875 4,897 4,604 4,618 4,478 3,918 4,198 3,927 3,918 3,656 3,638 3,498 3,250 3,218 2,979 2,938 2,799 2,487 2,519 2,302 2,239 2,031 1,959 1,819 1,625 1,539 1,354 1,259 7,845,407 7,688,498 7,531,590 7,374,682 7,217,774 7,060,866 6,903,958 6,747,050 6,590,142 6,433,233 6,276,325 6,119,417 5,962,509 5,805,601 5,648,693 5,491,785 5,334,876 5,177,968 5,021,060 4,864,152 4,707,244 4,550,336 4,393,428 4,236,520 4,079,611 3,922,703 3,765,795 3,608,887 3,451,979 3,295,071 3,138,163 2,981,254 2,824,346 2,667,438 2,510,530 2,353,622 2,196,714 2,039,806 1,882,898 1,725,989 1,569,081 1,412,173 1,255,265 Trang 37 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 113 114 115 116 117 118 119 120 2/1/2025 3/1/2025 4/1/2025 5/1/2025 6/1/2025 7/1/2025 8/1/2025 9/1/2025 1,255,265 1,098,357 941,449 784,541 627,633 470,724 313,816 156,908 15,063,181 158,028 156,908 157,793 156,908 157,748 156,908 157,585 156,908 157,468 156,908 157,314 156,908 157,188 156,908 157,048 156,908 15,936,799 15,063,181 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 1,119 885 840 677 560 406 280 140 873,619 1,098,357 941,449 784,541 627,633 470,724 313,816 156,908 (0) Trang 38 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 8.1.Hiệu kinh tế - tài 8.1.1.Các giả định kinh tế sở tính toán Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau: - Thời gian hoạt động dự án dùng để tính toán 10 năm - Vốn chủ sở hữu vốn vay - Doanh thu dự án đƣợc theo đơn giá dịch vụ cho khách hàng nay; Chi phí nguyên vật liệu đầu vào - Chí phí vận hành, sản xuất bảo dƣỡng: bao gồm chi phí nhân công; chi phí nguyên, nhiên vật liệu; chi phí bảo dƣỡng VTTB bảo trì thay thế; chi phí khác - Chi phí khấu hao tài sản cố định: Áp dụng phƣơng pháp khấu hao theo đƣờng thẳng Trong tính toán áp dụng thời gian khấu hao theo QĐ 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 quy định trích khấu hao tài sản cố định - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: áp dụng thuế suất theo luật thuế TNDN hành số 32/2013/QH13 ngày 19/06/2013 - Đơn vị tính: ngàn đồng  Chi phí nhân dự án Nhân dự án gồm: phận Ban lãnh đạo nhân viên văn phòng đƣợc tính theo mức lƣơng hàng tháng, có công nhân sản xuất trực tiếp Tổng số nhân Dự án cần dùng 80 ngƣời TT I Chức danh Nhân thức khu Nhà hàng Gíam đốc Quản lý nhà hàng Bếp trƣởng Kế toán Nhân viên lễ tân Nhân viên phục vụ Nhân viên nhà bếp Lao công Bảo vệ nhà hàng SL Lƣơng Tổ ng lƣơng tháng Chi phí BHXH, BHYT (tháng) 44 6 20 20,000 10,000 15,000 6,000 4,500 4,000 4,500 3,500 4,000 20,000 20,000 15,000 36,000 27,000 80,000 22,500 10,500 16,000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 4,400 4,400 3,300 7,920 5,940 17,600 4,950 2,310 3,520 Tổng lƣơng năm Chi phí BHXH, BHYT (năm) 3,211,000 652,080 260,000 260,000 195,000 468,000 351,000 1,040,000 292,500 136,500 208,000 52,800 52,800 39,600 95,040 71,280 211,200 59,400 27,720 42,240 Trang 39 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ II III III Nhân thức khu bar & thể thao Quản lý bar Quản lý khu thể thao Nhân viên pha chế Nhân viên phục vụ Lao công Nhân viên bảo vệ Nhân khu bán hàng Nhân viên Nhân viên thời vụ Nhân viên thời vụ Tổng cộng 16 2 4 20 20 80 10,000 10,000 8,000 4,000 3,500 4,000 10,000 20,000 16,000 16,000 10,500 16,000 2,200 4,400 3,520 3,520 2,310 3,520 4,000 20,000 4,400 3,000 60,000 1,150,500 233,640 130,000 260,000 208,000 208,000 136,500 208,000 260,000 260,000 720,000 720,000 5,341,500 26,400 52,800 42,240 42,240 27,720 42,240 52,800 52,800 938,520  Chi phí thuê đất hàng năm Căn theo điều 3; HĐ cho thuê v/v Cho thuê công trình thể thao Công ty Cổ phần Đồng Tâm Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ ký ngày 22/10/2014 Căn theo điều HĐ thuê đất Công ty Cổ phần Đồng Tâm Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ ký ngày 16/04/2015 việc thuê 2.741,58 m² để kinh doanh nhà hàng Bảng tính chi phí thuê đất hàng năm dự án (Tỷ lệ tăng giá áp dụng cho khu thể thao theo HĐ giả định áp dụng tỷ lệ cho khu nhà hàng từ năm thứ dự án 2018) Tỷ lệ tăng giá Khu thể thao Khu nhà hàng Tổng cộng 2015 1.00 3,000 40,000 43,000 Tỷ lệ tăng giá Khu thể thao Khu nhà hàng Tổng cộng 2016 1.10 13,200 256,000 269,200 2021 1.77 21,259 527,076 548,335 2017 1.21 14,520 360,000 374,520 2022 1.95 23,385 579,784 603,168 2018 2019 2020 1.33 1.46 1.61 15,972 17,569 19,326 396,000 435,600 479,160 411,972 453,169 498,486 2023 2.14 25,723 637,762 663,485 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2024 2025 10 2.36 2.59 28,295 31,125 701,538 771,692 729,834 802,817 Trang 40 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ  Chi phí khấu hao TT HẠNG MỤC CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án CP quản lý dự án CP tƣ vấn đầu tƣ xây dựng CP khác CP dự phòng Tổng mức đầu tƣ Gía trị 14,082,200 4,620,000 2,816,629 422,296 967,904 401,723 1,024,706 21,518,829 Thời gian KH 09 09 07 07 07 07 07 KH/năm 1,564,689 513,333 402,376 60,328 138,272 57,389 146,387 2,480,398 Bảng tính: Chi phí khấu hao qua năm TT I II III TT I II III Hạng mục Gía trị TS đầu kỳ CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án KH kỳ CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án GT TS cuối kỳ CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án Hạng mục Gía trị TS đầu kỳ CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án KH kỳ CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án GT TS cuối kỳ CP xây dựng CP thiết bị CP khác dự án 2016 21,518,829 14,082,200 4,620,000 2,816,629 - 21,518,829 14,082,200 4,620,000 2,816,629 2017 21,518,829 14,082,200 4,620,000 2,816,629 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 19,038,432 12,517,511 4,106,667 2,414,254 2018 19,038,432 12,517,511 4,106,667 2,414,254 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 16,558,034 10,952,822 3,593,333 2,011,878 2019 16,558,034 10,952,822 3,593,333 2,011,878 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 14,077,636 9,388,133 3,080,000 1,609,503 2020 14,077,636 9,388,133 3,080,000 1,609,503 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 11,597,238 7,823,444 2,566,667 1,207,127 2021 11,597,238 7,823,444 2,566,667 1,207,127 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 9,116,840 6,258,756 2,053,333 804,751 2022 9,116,840 6,258,756 2,053,333 804,751 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 6,636,442 4,694,067 1,540,000 402,376 2023 6,636,442 4,694,067 1,540,000 402,376 2,480,398 1,564,689 513,333 402,376 4,156,044 3,129,378 1,026,667 - 2024 4,156,044 3,129,378 1,026,667 2,078,022 1,564,689 513,333 2025 10 2,078,022 1,564,689 513,333 2,078,022 1,564,689 513,333 2,078,022 1,564,689 513,333 - 0 - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 41 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ  Chi phí hoạt động Chi phí nguyên vật liệu đầu vào Khu thể thao Khu quầy bar Khu nhà hàng Khu đồ lưu niệm Chi phí bảo trì máy móc, thiết bị Chi phí quảng cáo, marketing Chi phí lƣơng nhân công Chi phí bảo hiểm Chi phí điện nƣớc Chi quỹ phúc lợi xã hội Chi phí khác 5% 2% 25% 40% 52% 70% DT khu thể thao DT quầy bar DT nhà hàng DT đồ Lƣu niệm CP XDTB Doanh thu tỷ lệ tăng 2%/năm tỷ lệ tăng 2%/năm 22% 1.0% 4.0% 1% CP nhân công Doanh thu Doanh thu Doanh thu (Bên cạnh chi phí phục vụ cho hoạt động dự án hàng năm chủ đầu tƣ trích 4% doanh thu cho quỹ phúc lợi xã hội; quỹ dùng cho hoạt động cộng đồng, giúp đỡ NLĐ có hoàn cảnh khó khăn,…) Bảng tính: Chi phí hoạt động qua năm TT HẠNG MỤC CP nguyên vật liệu đầu vào Khu thể thao Khu quầy bar Khu nhà hàng Khu đồ lưu niệm CP bảo trì máy móc, thiết bị CP quảng cáo, marketing CP quản lý, nhân công Chi phí bảo hiểm Chi phí điện nƣớc Chi quỹ phúc lợi xã hội Chi phí khác TỔNG CỘNG 2016 2017 2018 2019 2020 2,776,815 15,196,262 15,830,202 16,396,806 19,200,820 104,895 605,034 801,238 916,973 944,482 252,000 1,297,800 1,336,734 1,376,836 1,701,769 2,136,420 11,736,067 12,088,149 12,450,794 14,427,357 283,500 1,557,360 1,604,081 1,652,203 2,127,212 57,750 235,620 240,332 245,139 250,042 111,262 609,176 641,695 668,282 776,323 1,335,375 5,448,330 5,557,297 5,668,443 5,781,811 234,630 957,290 976,436 995,965 1,015,884 55,631 304,588 320,848 334,141 388,161 222,523 1,218,352 1,283,391 1,336,564 1,552,646 55,631 304,588 320,848 334,141 388,161 4,849,616 24,274,206 25,171,049 25,979,481 29,353,849 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 42 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ TT HẠNG MỤC CP nguyên vật liệu đầu vào Khu thể thao Khu quầy bar Khu nhà hàng Khu đồ lưu niệm CP bảo trì máy móc, thiết bị CP quảng cáo, marketing Chi phí quản lý, nhân công Chi phí bảo hiểm Chi phí điện nƣớc Chi quỹ phúc lợi xã hội Chi phí khác TỔNG CỘNG 2021 2022 2023 2024 19,776,845 20,370,150 23,507,760 24,212,993 972,816 1,002,001 1,032,061 1,063,023 1,752,822 1,805,407 2,169,497 2,234,582 14,860,178 15,305,983 17,516,847 18,042,353 2,191,028 2,256,759 2,789,354 2,873,035 255,043 260,144 265,346 270,653 799,613 823,601 944,460 972,794 5,897,448 6,015,397 6,135,704 6,258,419 1,036,202 1,056,926 1,078,064 1,099,626 399,806 411,800 472,230 486,397 1,599,225 1,647,202 1,888,921 1,945,589 399,806 411,800 472,230 486,397 30,163,987 30,997,020 34,764,717 35,732,868 2025 10 24,939,382 1,094,913 2,301,620 18,583,624 2,959,226 276,066 1,001,978 6,383,587 1,121,618 500,989 2,003,956 500,989 36,728,567 8.1.2.Doanh thu từ dự án I Kinh doanh nhà hàng: - Tổ chức kiện: cƣới hỏi, sinh nhật kiện khác: ƣớc tính 300 ngƣời/ thời điểm, - Kinh doanh nhà hàng ẩm thực.1 ngày ƣớc tính có thời điểm Công suất sảnh lớn nhà hàng: tối đa 30 bàn/thời điểm (bình quân 20 ngày/tháng) Công suất chòi sân vƣờn: tối đa 11 bàn/thời điểm (bình quân 15h/ngày) Công suất phòng lạnh: tối đa 05 bàn/thời điểm (bình quân 15h/ngày) II Kinh doanh quán bar: Công suất phục vụ: tối đa 100 khách/thời điểm.(bình quân 7h/ngày) thời điểm khoảng 2h; III Kinh doanh khu thể thao: 04 Sân tennis: Công suất khai thác (bình quân 08 giờ/sân/ngày) 02 Sân bóng mini: Công suất khai thác (bình quân 08 giờ/sân/ngày) 01 Hồ bơi: Công suất phục vụ (bình quân 50 khách/lƣợt) - Đối với hoạt động thể thao trời: 180 ngày mùa mƣa: công suất đạt 70% so với ngày khô 180 ngày nắng khô: công suất đạt 100% IV Kinh doanh khu đồ thủ công, mỹ nghệ Kỳ vọng nhà cung cấp bán hết hàng đạt 100% sản phẩm doanh thu tỷ/năm Bảng tính thể doanh thu khu đạt công suất 100% ( Số ngày hoạt động năm 360 ngày) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 43 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ TT Hạng mục Năng suất Đơn giá ĐVT I Khu thể thao sân tennis giờ/sân/ngày 150 2 sân bóng mini giờ/sân/ngày hồ bơi 50 Phòng tập gym Phòng Massage II Khu quán bar Quán bar cafe Doanh thu/ngày ĐVT 10,800 3,356,640 ngàn đồng/giờ 4,800 1,468,800 150 ngàn đồng/giờ 2,400 734,400 lƣợt/ngày 20 ngàn đồng/lƣợt 1,000 306,000 80 lƣợt/ngày 10 ngàn đồng/lƣợt 800 288,000 20% doanh thu 1,800 559,440 17,500 6,300,000 17,500 6,300,000 100 khách/thời điểm 50 Ng.đồng/ngƣời III Khu nhà hàng 54,780,000 Nhà hàng ẩm thực 194,500 46,680,000 Sảnh lớn nhà hàng 30 bàn/thời điểm 2,000 ngàn đồng/bàn 120,000 28,800,000 Chòi sân vƣờn 11 bàn/thời điểm 2,250 ngàn đồng/bàn 49,500 11,880,000 Phòng lạnh bàn/thời điểm 2,500 ngàn đồng/bàn 25,000 6,000,000 90,000 8,100,000 90,000 8,100,000 Tổ chức kiện Sự kiện IV Doanh thu/năm 300 ngƣời/lƣợt 150 Ng.đồng/ngƣời Khu lƣu niệm 5,400,000 Mỹ nghệ, nội thất 15,000 5,400,000 Bảng tính : Doanh thu qua năm dự án Năm 3% Tỷ lệ tăng giá Khu thể thao Công suất Doanh thu Khu quầy bar Công suất Doanh thu 2016 1.00 419,580 50% 419,580 630,000 40% 630,000 2017 1.03 2,420,137 70% 2,420,137 3,244,500 50% 3,244,500 2018 1.06 3,204,953 90% 3,204,953 3,341,835 50% 3,341,835 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2019 1.09 3,667,891 100% 3,667,891 3,442,090 50% 3,442,090 2020 1.13 3,777,928 100% 3,777,928 4,254,423 60% 4,254,423 Trang 44 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Khu nhà hàng Công suất Doanh thu Khu đồ lƣu niệm Công suất Doanh thu Tổng cộng Năm 3% Tỷ lệ tăng giá Khu thể thao Công suất Doanh thu Khu quầy bar Công suất Doanh thu Khu nhà hàng Công suất Doanh thu Khu đồ lƣu niệm Công suất Doanh thu Tổng cộng 4,108,500 30% 4,108,500 405,000 30% 405,000 5,563,080 2021 1.16 3,891,266 100% 3,891,266 4,382,056 60% 4,382,056 28,577,265 45% 28,577,265 3,130,040 50% 3,130,040 39,980,627 22,569,360 23,246,441 40% 40% 22,569,360 23,246,441 2,224,800 2,291,544 40% 40% 2,224,800 2,291,544 30,458,797 32,084,773 2022 1.19 4,008,004 100% 4,008,004 4,513,518 60% 4,513,518 29,434,583 45% 29,434,583 3,223,941 50% 3,223,941 41,180,046 2023 1.23 4,128,244 100% 4,128,244 5,423,744 70% 5,423,744 33,686,245 50% 33,686,245 3,984,791 60% 3,984,791 47,223,024 23,943,834 27,744,918 40% 45% 23,943,834 27,744,918 2,360,290 3,038,874 40% 50% 2,360,290 3,038,874 33,414,106 38,816,143 2024 1.27 4,252,091 100% 4,252,091 5,586,456 70% 5,586,456 34,696,833 50% 34,696,833 4,104,335 60% 4,104,335 48,639,715 2025 10 1.30 4,379,654 100% 4,379,654 5,754,050 70% 5,754,050 35,737,738 50% 35,737,738 4,227,465 60% 4,227,465 50,098,906 8.1.3.Các tiêu kinh tế dự án  Báo cáo thu nhập Thông qua báo cáo thu nhập, ta tính toán đƣợc lãi lỗ, hiệu kinh tế dự án : Đvt: 1,000 vnđ Năm Doanh thu Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Chi phí lãi vay Chi phí thuê đất LN trƣớc thuế Thuế TNDN (20%) LN sau thuế 2016 5,563,080 4,849,616 111,816 269,200 332,448 66,490 265,958 2017 30,458,797 24,274,206 2,480,398 157,753 374,520 3,171,921 634,384 2,537,537 2018 32,084,773 25,171,049 2,480,398 144,148 411,972 3,877,206 775,441 3,101,765 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2019 33,414,106 25,979,481 2,480,398 124,378 453,169 4,376,680 875,336 3,501,344 2020 38,816,143 29,353,849 2,480,398 104,910 498,486 6,378,500 1,275,700 5,102,800 Trang 45 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Năm 2021 39,980,627 30,163,987 2,480,398 84,837 548,335 6,703,070 1,340,614 5,362,456 Doanh thu Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Chi phí lãi vay Chi phí thuê đất LN trƣớc thuế Thuế TNDN (20%) LN sau thuế 2022 41,180,046 30,997,020 2,480,398 65,066 603,168 7,034,394 1,406,879 5,627,515 2023 47,223,024 34,764,717 2,480,398 45,296 663,485 9,269,128 1,853,826 7,415,302 2024 48,639,715 35,732,868 2,078,022 25,611 729,834 10,073,380 2,014,676 8,058,704 2025 10 50,098,906 36,728,567 2,078,022 6,166 802,817 10,483,335 2,096,667 8,386,668  Báo cáo ngân lƣu Với suất sinh lợi kỳ vọng chủ đầu tƣ 15% ; lãi suất vay vốn 12%/năm đồng thời dựa vào tỷ trọng nguồn vốn  WACC bình quân = 14.1% Đvt:1,000 vnđ Báo cáo ngân lưu qua năm Năm NGÂN LƢU VÀO Doanh thu Thay đổ i khoản phải thu Tổng ngân lƣu vào NGÂN LƢU RA Chi phí đầu tƣ ban đầu Chi phí hoạt động Chi phí thuê đất Thay đổ i khoản phải trả Thay đổ i số dƣ tiề n mă ̣t Tổng ngân lƣu Ngân lƣu ròng trƣớc thuế Thuế TNDN Ngân lƣu ròng sau thuế Hệ số chiết khấu Hiện giá ngân lƣu ròng Hiện giá tích luỹ 2015 2016 2017 2018 2019 2020 5,563,080 30,458,797 32,084,773 33,414,106 38,816,143 (1,112,616) (4,979,143) (325,195) 4,450,464 25,479,654 31,759,578 33,148,239 37,735,735 4,849,616 43,000 24,274,206 269,200 25,171,049 374,520 25,979,481 411,972 29,353,849 453,169 (727,442) (2,913,688) (134,527) (121,265) (506,155) 242,481 971,229 44,842 40,422 168,718 21,518,829 4,407,655 22,600,947 25,455,885 26,310,610 29,469,581 (21,518,829) 42,809 2,878,707 6,303,693 6,837,630 8,266,154 66,490 634,384 775,441 875,336 1,275,700 (21,518,829) (23,680) 2,244,323 5,528,252 5,962,293 6,990,454 1.000 0.876 0.768 0.673 0.590 0.517 (21,518,829) (20,754) 1,723,908 3,721,610 3,517,797 3,614,741 (265,866) (1,080,407) 21,518,829 (21,518,829) (21,539,583) (19,815,676) (16,094,065) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh (12,576,268) (8,961,528) Trang 46 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Năm NGÂN LƢU VÀO Doanh thu Thay đổ i khoản phải thu Tổng ngân lƣu vào NGÂN LƢU RA Chi phí đầu tƣ ban đầu Chi phí hoạt động Chi phí thuê đất Thay đổ i khoản phải trả Thay đổ i số dƣ tiề n mă ̣t Tổng ngân lƣu Ngân lƣu ròng trƣớc thuế Thuế TNDN Ngân lƣu ròng sau thuế Hệ số chiết khấu Hiện giá ngân lƣu ròng Hiện giá tích luỹ 2021 2022 2023 2024 2025 10 39,980,627 (232,897) 39,747,730 41,180,046 47,223,024 48,639,715 (239,884) (1,208,596) (283,338) 40,940,162 46,014,428 48,356,377 50,098,906 (291,838) 49,807,068 30,163,987 498,486 (121,521) 40,507 30,581,459 9,166,271 1,340,614 7,825,657 0.453 3,546,557 (5,414,971) 30,997,020 548,335 (124,955) 41,652 31,462,051 9,478,111 1,406,879 8,071,232 0.397 3,205,829 (2,209,142) 36,728,567 729,834 (149,355) 49,785 37,358,830 12,448,238 2,096,667 10,351,571 0.267 2,767,896 6,814,504 34,764,717 603,168 (565,155) 188,385 34,991,116 11,023,313 1,853,826 9,169,487 0.348 3,191,978 982,836 35,732,868 663,485 (145,223) 48,408 36,299,537 12,056,839 2,014,676 10,042,163 0.305 3,063,772 4,046,608 Từ kết ngân lƣu ta tính đƣợc số tài sau: STT Chỉ tiêu Tổng mức đầu tƣ ban đầu 21,518,829,000 đồng Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR (%) 6,814,504,000 đồng 19.54% Thời gian hoàn vốn 08 năm  Nhận xét: - Tổng mức đầu tƣ ban đầu : 21,518,829,000 đồng - NPV = 6,814,504,000 đồng > - IRR = 19.54% > > WACC=14.1%  Dự án sinh lợi cao hiệu đầu tƣ lớn - Thời gian hoàn vốn 08 năm (tính thời gian xây dựng) + Nhận xét: Qua biểu phân tích tiêu kinh tế dự án cho thấy dự án có NPV dƣơng, mang lại hiệu đầu tƣ Chỉ số IRR dự án tƣơng đối phù hợp đảm bảo tính sinh lợi cho dự án đám ứng nhu cầu tài chính, mà dự án có ý nghĩa lớn việc phát triển giảm thiểu tổn thất nông nghiệp Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 47 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 8.2 Khả trả nợ Nguồn vốn vay bắt đầu đƣợc trả từ tháng thứ 25 dự án (Tính thời gian xây dựng), sau thời gian ân hạn 24 tháng Nguồn vốn bao gồm: 50% lợi nhuận sau thuế hàng năm nguồn khấu hao; đảm bảo đủ trả nợ cho ngân hàng Năm Nguồn trả nợ vay 50% Lợi nhuận hàng năm Khấu hao Trả nợ vay Thừa/thiếu sau trả nợ 10/2017 937,292 317,192 620,099 628,477 308,815 2018 4,031,280 1,550,882 2,480,398 2,027,046 2,004,235 2019 4,231,070 1,750,672 2,480,398 2,007,275 2,223,795 2020 5,031,798 2,551,400 2,480,398 1,987,807 3,043,991 Năm Nguồn trả nợ vay 50% Lợi nhuận hàng năm Khấu hao Trả nợ vay Thừa/thiếu sau trả nợ 2022 5,294,155 2,813,757 2,480,398 1,947,964 3,346,191 2023 6,188,049 3,707,651 2,480,398 1,928,194 4,259,856 2024 6,107,374 4,029,352 2,078,022 1,908,509 4,198,865 2025 6,271,356 4,193,334 2,078,022 1,418,339 4,853,017 2021 5,161,626 2,681,228 2,480,398 1,967,734 3,193,892 8.3 Hiệu kinh tế xã hội Phân tích tài hiệu đầu tƣ cho thấy dự án “Nhà hàng ẩm thực khu giải trí Sông Vàm Cỏ” khả thi thông qua thông số tài Vì dự án hoạt động tạo lợi nhuận cho nhà đầu tƣ khả thu hồi vốn nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp vào phát triển tăng trƣởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực nói riêng; nhà nƣớc địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 48 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Qua trình nghiên cứu tính toán với điều kiện cụ thể dự án, chủ đầu tƣ nhận thấy việc đầu tƣ nhà hàng, hoàn thiện hạng mục khu thể thao nhằm khai thác tiềm dịch vụ phục vụ nhu cầu chung ngƣời dân tốt Đồng thời mang lại số hiệu ứng tích cực nhƣ: Thu hút ngƣời dân đầu tƣ, sinh sống Green City Đẩy mạnh phát triển hạ tầng sở vật chất Khu đô thị Trung tâm hành tỉnh Góp phần đóng góp ngân sách cho địa phƣơng Trên sở đánh giá, phân tích dự án Tính khả thi dự án hoàn toàn có sở Vì vậy, Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ mong muốn quan ban ngành, đơn vị tài trợ vốn đầu tƣ xem xét, phê duyệt để dự án sớm đƣợc triển khai vào hoạt động Bên cạnh đó, công ty xin phép đƣợc đề xuất vay vốn đầu tƣ với lãi suất ƣu đãi; Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ cam kết: - Về tính xác nội dung hồ sơ dự án; - Chấp hành nghiêm chỉnh quy định pháp luật Việt Nam quy định Giấy chứng nhận đầu tƣ Long An, ngày tháng năm 2015 CÔNG TY TNHH MTV SÔNG VÀM CỎ (Giám đốc) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 49 [...]... ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ KẾ HOẠCH HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH Sơ đồ quản lý Công ty Giám Đốc Kế toán Kế toán Quản lý Bar Quản lý Nhà hàng Quản lý Nhà hàng Nhân sự phục vụ các bộ phận thuộc nhà hàng, khu thể thao, lƣu niệm 3.5 Quy mô dự án Dự án Nhà hàng ẩm thực & Khu giải trí Sông Vàm Cỏ nằm trong Khu Đô Thị Green City, Phƣờng 06, Tp Tân An, Long An Tổng diện dích xây dựng là... : Khởi công xây dựng + Quý IV/2016: Chính thức đƣa dự án vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 21 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG 4.1 Đánh giá tác động môi trƣờng 4.1.1 Giới thiệu chung Xây dựng Dự án Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ với tổng diện tích 2.174 m² Mục đích của đánh giá tác động... Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán và dự toán công trình; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 29 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ 6.2.1.Tài sản cố định Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ̣ án Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ , làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tƣ,... Nguyên Xanh Trang 30 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ  Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng,... 23 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Ghi chú: Cột A áp dụng đối với nƣớc mặt có thể dùng làm nguồn nƣớc sinh hoạt (nhƣng phải qua quá trình xử lý theo quy định) Cột B áp dụng đối với nƣớc mặt dùng cho các mục đích khác Nƣớc dùng cho nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản có quy định riêng 4.2 Tác động của dự án tới môi trƣờng Việc thực thi dự án Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm. .. chính Cty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ trực tiếp quản lý kinh doanh), khách hàng vãng lai và những ngƣời dân sống trên địa bàn Tp Tân An Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 16 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ 3.1 Địa điểm đầu tƣ dự án Địa điểm đầu tƣ xây dựng nhà hàng thuộc Lô 14, Khu BT – 11 Đƣờng số 8, Khu Đô Thị Trung Tâm... quản lý dự án và chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng nói trên: + Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tƣ; Chi phí bảo hiểm công trình; + Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 31 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ  Dự phòng phí Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi... SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN 5.1.Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng STT I 1 2 3 4 5 II 1 2 3 4 5 6 7 Hạng mục Diện tích m² Xây dựng công trình Khu nhà hàng, café Khu quầy bar Quầy bán hàng lƣu niệm, cổng Chòi, sân vƣờn Bãi đậu xe Xây dựng hạ tầng, cảnh quan Xây dựng giao thông Xây dựng cấp điện Xây dựng cấp nƣớc Xây dựng chiếu sáng Xây dựng HT xử lý môi trƣờng Xây dựng tƣờng rào Xây dựng... Thảo Nguyên Xanh Trang 27 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ dẫn, đặc sắc - Các chƣơng trình âm nhạc do các nghệ sỹ chuyên nghiệp và thực khách có nhu cầu thƣởng thức giao lƣu âm nhạc Khu cà phê giải khát (ăn sáng, trƣa, tối, ăn nhẹ): Thời gian từ 06h00 – 21h00 - Phục các món ăn sáng, ăn nhẹ: Cơm tấm, phở, hủ tiếu, bánh canh, bánh bì ốp la, bò kho, Các thức uống giải khát nhƣ cà phê, nƣớc... thƣơng mại và dịch vụ cao 9 – 12 tầng - Toà nhà Trung tâm thƣơng mại và dịch vụ, căn hộ cao cấp, văn phòng (cao 25 tầng, DT: 2.8 ha) Toàn cảnh Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 17 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ 3.2 Hiện trạng khu đất xây dựng dự án 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Chi tiết địa điểm đầu tƣ : Khu BT ... DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN 6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ cho Dự án Nhà hàng ẩm thực khu giải trí Sông Vàm Cỏ đƣợc lập. ..DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ ĐƠN VỊ TƢ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ Địa điểm... Trang 26 DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN 5.1.Hạng mục xây dựng sở hạ tầng STT I II Hạng mục Diện tích m² Xây dựng công trình Khu nhà hàng,