Tổng hợp, phân tích, đánh giá mặt tích cực, tiêu cực trình thực sách đền bù giải phóng mặt đất đai, tài sản gắn với đất sách tái định cư (TĐC

Sau ba năm triển khai thực hiện chính sách đến bù giải phóng mặtbằng GPMB và tái định c theo NĐ 22/CP của Chính phủ, về cơ bản, các điều khoản của Nghị định đã đợc áp dụng có hiệu quả, s

Lời nói đầu

Vai trò của đất đai đối với nền sản xuất xã hội ngày càng đợc nhìnnhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá

và hiện đại hoá đất nớc, các ngành các cấp hết sức quan tâm Đất đai ngàycàng trở nên có giá thông qua sự tích tụ giá trị thặng d theo thời gian do có sự

đầu t của Nhà nớc, của xã hội và con ngời

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam xác

định mục tiêu, nhiệm vụ chiến lợc phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2001 –2010: “ Hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủnghĩa ” (Mục tiêu IV), “ Hình thành thị trờng bất động sản, bao gồm cảquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật ” để “ Hình thành đồng bộ

và tiếp tục phát triển hoàn thiện các loại thị trờng đi đôi với xây dựng khuônkhổ pháp lý và thể chế ”, Tổng cục Địa chính đã xây dựng và từng bớc hoànthiện Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 (năm 1998),sửa đổi bổ sung lần thứ hai trình Quốc hội thông qua taịo kỳ họp thứ 9 -Quốc hội khoá X (năm 2001), cùng với các Bộ, ngành liên quan thể chế hoáLuật đất đai vào Luật sửa đổi, bổ sung xây dựng hệ thống các văn bản dớiluật, các chế độ chính sách, tạo lập hành lang pháp lý cơ bản để thực hiệnnhiệm vụ quản lý, sử dụng đất đai trong cả nớc

Quá trình đổi mới, cùng với nhịp độ hiện đại hoá, công nghiệp hoá đấtnớc, các dự án đầu t trong nớc và nớc ngoài không ngừng gia tăng nhằm đápứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ mục đích an ninh quốcphòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Để thực hiện các mục tiêu này,vấn đề thu hồi đất là yếu tố tiên quyết đợc Nhà nớc ghi nhận tại Điều 27 -Luật Đất đai 1993 và cụ thể hoá chính sách trong Nghị định 22/1998/NĐ -

CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ (gọi tắt là NĐ 22/CP)

Sau ba năm triển khai thực hiện chính sách đến bù giải phóng mặtbằng (GPMB) và tái định c theo NĐ 22/CP của Chính phủ, về cơ bản, các

điều khoản của Nghị định đã đợc áp dụng có hiệu quả, song cũng còn nhiềunội dung cần phải đợc phân tích, đánh giá cơ sở khoa học thông qua việc điềutra, khảo sát thực tế để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách này nhằm đảmbảo quyền lợi của ngời sử dụng đất và ngời bị thu hồi đất; duy trì trật tự, kỷcơng của pháp luật; hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đaicủa nhân dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất

Mục tiêu của đề tài:

Tổng hợp, phân tích, đánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quátrình thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai, tài sản gắnvới đất và chính sách tái định c (TĐC) Xác định nguyên nhân cơ bản củanhững mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnhhởng của nó đối với quá trình và quy luật phát triển của đời sống xã hội trongnền kinh tế thị trờng hiện nay

- Đa ra những luận cứ khoa học và thực tiễn trong việc xây dựng cs

đền bù TĐC phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳcông nghiệp hoá hoá, hiện đại hoá Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việcthực hiện chính sách đền bù TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cờng củng cố côngtác quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Nội dung nghiên cứu đề tài:

- Tổng quát về quan điểm, cách nhìn nhận các vấn đề liên quan đếnchính sách đền bù TĐC của một số nớc trên thế giới và trong khu vực

- Nghiên cứu khái quát chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam, tính u việt

và những hạn chế trong quá trình áp dụng thực hiện chính sách các chế độ xãhội và các hình thức sở hữu

- Cơ sở lý luận khoa học chính sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sátthực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra về việc áp dụng chế độ chính sáchcủa Nhà nớc của ngời sử dụng đất đối với ngời bị thu hồi đất và trình độ hiểubiết pháp luật của nhân dân

- Tác động của pháp luật và khuôn khổ các chính sách hiện hành đốivới công tác thu hồi đất GPMB, kết quả thực hiện NĐ 22/CP ở các địa phơngtrong khu vực điều tra

Luận cứ khoa học cho việc hoạch định chính sách đền bù TĐC những nội dung cụ thể và các giải pháp thực hiện, đề xuất, khuyến khích Nhànớc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số điều khoản của NĐ 22/CP

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từng

b-ớc thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh

tế, xã hội, môi trờng trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực

tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, ngời bị ảnh hởng quan tâmngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi của họ Vì vậy, TĐC ngày càng đợcxem nh những chơng trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn đãgiúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và cácnhà thực thi và đi lên thống nhất rằng chi phí phải trả, cho những tổn thất do

sự thiếu quan tâm và đầu t trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thểlớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn Hơn nữa, những ngời bị bần cùnghoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là những nguyên nhân làm kiệt quệ nềnkinh tế quốc dân Do vậy, những ngời bị ảnh hởng, ngoài việc đạt đợc lợi ích

về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho cácchủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

Ngân hàng và các nớc thành viên đang phát triển cần nhìn nhận nhữngthay đổi về nhận thức này nh cơ hội chứ không phải trở ngại, cần xây dựng,chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc

nó sẽ tạo nên một trờng pháp chế lành mạnh khi Nhà nớc cần thu hồi đấtphục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiếncách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hớng tới sự pháttriển Sự phát triển đó không chỉ mang lợi ích về kinh tế mà còn môi trờng -xã hội Phơng thức này phù hợp với 2 mục tiêu tơng đồng là giảm nghèo đói

và phát triển bền vững

TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với cách dịch vụ

và phơng tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất ngời bị ảnh hởng có đợc mức sống đạthoặc gần đạt so với mức sống trớc khi có dự án.

Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu đợc ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự

án đầu t và những nguyên tắc chính phải đợc đề cập đến, bao gồm:

- Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc didân bắt buộc, nếu không thể tránh đợc khi triển khai dự án

- Ngời bị ảnh hởng phải đợc đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xãhội của ngời bị ảnh hởng nói chung ít cũng thuận lợi nh trong trờng hợpkhông có dự án - đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bùkhác tơng xứng nh trớc khi có dự án phải đợc cấp cho ngời bị ảnh hởng, chútrọng đến ngời dân bản địa (các dự án nớc ngoài) dân tộc thiểu số, nông sânvì họ là những ngời có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với

đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

- Bất kỳ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạthiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải đợc soạn thảo vàxác lập tơng ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, ngời di chuyển đợc h-ởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càngnhanh càng tốt

- Ngời bị ảnh hởng phải đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiếnchi tiết về các phơng án đền bù TĐC - ngời bị ảnh hởng phải đợc hỗ trợ ởmức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân c địa phơng bằng cách mở rộng lợiích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phơng

- Chú ý tới ngời nghèo nhất, trong đó có những ngời không hoặc cha

có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ

Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố gắng hạnchế những trờng hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền sởhữu, quyền sử dụng đất hợp pháp

Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án tronglĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chínhsách đền bù TĐC bắt buộc Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõcác mục tiêu và phơng pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các

tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề

đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnhnày trong các hoạt động của ngân hàng

II Khuôn khổ pháp luật đất đai hiện hành về đền bù TĐC

Chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam ngày càng đợc quan tâm và hoànthiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác giải toả mặt bằng choviệc thực hiện các dự án trong từng giai đoạn phát triển.

Đối tợng đền bù thiệt hại về đất đợc xác định đầy đủ, chính xác, phùhợp hơn với tình hình thực hiện về quỹ đất đai trong cả nớc Mức đền bù thiệthại đợc nâng cao hơn, cùng với một số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho ng-

ời bị ảnh hởng mau chóng tạo lập ổn định cuộc sống

Đất nớc ta hiện đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển kinh tếcũng nh hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật Vì vậy, chính sách đền bùTĐC còn có những hạn chế và khó khăn nhất định, thể hiện ở các điểm sau:

1 Về đối tợng đợc đền bù

Do trình độ quản lý còn có những hạn chế nhất định, việc áp dụng thựchiện chính sách, pháp luật trong toàn xã hội nói chung, trong từng địa phơng

và dự án nói riêng cha nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tợng đợc đền

bù thiệt hại và đối tợng không đợc đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, cơ sởtrong thực tế, việc cấp chứng th pháp lý này mới đạt tỷ lệ rất thấp ở các địaphơng, đặc biệt là đối với đất ở cũng nh việc giải quyết quyền sử dụng đấttrong hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống giao thông, đê điều thuỷlợi

Đối với đất ở, do phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất mới đợccấp GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993 Nghị định 89/CP ngày17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính), một mặt là số tiềnphải nộp tơng đối lớn so với thu nhập của ngời dân hiện nay, mặt khác ởnhiều nơi nhất là vùng nông thôn, ngời dân cha nhận thức đợc tầm quan trọngcủa GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia đình tôi, có hay không có ai cóthể tịch thu đất chỉ vì không có GCN - QSDĐ" Từ nhận thức đơn giản đó,các chủ thể sử dụng đất không muốn trả một khoản tiền lớn (so với mức thunhập của họ) để đổi lấy một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tơng tự,

đối với các trờng hợp chuyển nhợng đất đai, nhà ở, ngời dân không chuyểnquyền sử dụng đất vì không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sửdụng đất đợc ban hành ngày 22/6/1994 Điều này gây khó khăn cho việcthống kê, xác định diện tích, lập hồ sơ địa chính trong lĩnh vực quản lý đất

đai cũng nh việc giải quyết đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi

đất Vì vậy, công tác cấp GCN - QSDĐ cần phải tiến hành đồng bộ cho cácloại đất và tất cả các địa phơng trong cả nớc Để thực hiện đợc mục tiêu này,

đòi hỏi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, quản lý Nhà

n-ớc về đất đai trong đó có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệthại nói riêng (trong trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất không theo ýmuốn) và lập khu TĐC.

Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xâydựng nhà cửa, lều quán trong hành lang bảo vệ đờng bộ vẫn tiếp tục xảy ra.Mặc dù vậy rất nhiều địa phơng không triển khai thực hiện quy định bảo vệhành lang an toàn giao thông đờng bộ nh: không cắm mốc và thông báo tớidân lộ giới trên đoạn đờng đi qua, địa phơng vẫn cho phép xây dựng trongphạm vi bảo vệ đờng bộ hoặc thậm chí còn bán phần đất trong hành lang nàycho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng Trong những trờng hợp đó,chúng ta không thể kết luận họ là những hộ, cá nhân vi phạm hành lang bảo

vệ công trình hoặc coi các công trình hoặc coi các công trình xây dựng của

họ trên phần đất này là bất hợp pháp và không đợc đền bù Vì vậy, việc xác

định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp trong phạm vi lu không đờng bộ

để thực hiện chính sách đền bù giải toả mặt bằng trong các dự án là rất khókhăn và thờng không thống nhất giữa các địa phơng Trong dự án khôi phụcquốc lộ 1 đoạn Vinh - Đông Hà thực hiện bằng nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh

và Quảng Trị quy định một số nhà cửa, công trình nằm trong phạm vi hànhlang bảo vệ đờng xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành Nghị định203/HĐBT) là bất hợp pháp, hởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình thìtỉnh Quảng Bình lại coi các công trình này là hợp pháp và đợc đền bù 100%giá trị công trình Bên cạnh đó phải kể đến sự khác biệt trong chính sách đền

bù, kinh phí đầu t cho đền bù thu hồi đất giữa các dự án với nhau, trong nhiều

dự án thực hiện bằng nguồn vốn đầu t trong nớc thực hiện theo Nghị định củaChính phủ, các công trình này có thể hoàn toàn không đợc đền bù

Đối với đất nông nghiệp, tuy đợc giao không phải trả tiền sử dụng đấtsong tiến độ cấp GCN - QSDĐ còn chậm do đó nhiều địa phơng cha có bản

đồ về địa chính Ngoài những tồn tại nêu trên, việc cha hoàn thành giao đấttheo quản lý, sử dụng đất đai yếu kém đã làm phức tạp hoá việc đền bù TĐCtrong các dự án

2 Chính sách về giá đền bù

Một trong các tông tại lớn nhất của các dự án là vấn đề chính sách đền

bù đất thổ c Chính sách đền bù đất thổ c theo văn bản hiện hành (Nghị định22/CP) là chính sách đền bù trên cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất, các

điều khoản quy định về hạn mức đất ở tối đa của mỗi địa phơng, về tính hợppháp công trình trên đất Tính pháp lý này căn cứ vào các văn bản, pháp lệnh

liên quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đờng bộ, bảo vệ các côngtrình công cộng.

Quá trình triển khai thực hiện áp dụng các chính sách về đền bù đất đaigặp rất nhiều khó khăn do những nguyên nhân sau:

Thứ nhất, đất thổ c bao gồm đất ở và đất vờn Giá đền bù đất ở cao hơn

đất vờn, sự chênh lệch về giá đó thể hiện rõ rệt, đặc biệt ở các khu đô thị khi

mà GCN - QSDĐ thổ c của ngời dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất ở và

đất vờn Do lịch sử để lại, hiện trạng quy mô diện tích đất thổ c của ngời dân

đang sử dụng thực tế không giống nhau giữa các vị trí địa lý, giữa thành thị

và nông thôn, giữa các vùng, các xã, thôn xóm Nh vậy, hạn mức đất quy

định tại Điều 54 - Luật đất đai có sự khác biệt với hiện trạng quy mô sử dụng

đất thổ c cả ở đô thị và nông thôn, sự chênh lệch này thể hiện rõ rệt nhất là ởvùng nông thôn

ở các khu đô thị hay những nơi đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ giá trị đất

đai ngày càng tăng, giá trị này phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất màkhông phụ thuộc vào hiện trạng, mục đích sử dụng của nó

ở nông thôn không có quy định về diện tích mà ngời dân đợc xâydựng cũng nh quy hoạch xây dựng trong phạm vi khuôn viên đất thổ c củamình Ngoài ra việc cấp đất dọc các trục đờng chỉ tính theo chiều rộng mặt đ-ờng mà không chỉ có giới hạn chiều sâu

Thứ hai, đối với đất nông nghiệp ở những nơi việc chuyển nhợngquyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến giá chuyển nhợng lại cao hơn khảnăng sinh lợi của đất, trong trờng hợp ngời bị ảnh hởng muốn tái tạo lại t l-ợng với điều kiện canh tác nh thửa đất ban đầu (huyện Thanh Trì) Ngoài ra,luật cha có quy định rõ ràng về miễn lệ phí trớc bạ trong trờng hợp ngời bị

ảnh hởng tự mua đất mới và tự lo làm nhà, dẫn đến chính sách đền bù đất thổ

c có thể khác nhau giữa các dự án trong cùng một địa phơng Cụ thể một

ph-ơng án đền bù trong dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình

- Hộ A, có diện tích đất thổ c đang sử dụng nhỏ hơn diện tích theo hạnmức quy định, dù đã xây dựng hay cha xây dựng, đều đợc đền bù theo giá đất

ở nhng lại theo đơn giá đền bù ứng với cả hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phầndiện tích còn lại không đủ để ở lại không đợc đền bù

- Hộ B: có diện tích đất thổ c vợt hạn mức quy định, đất đã đợc xâydựng một phần khi Nhà nớc thu hồi đất, hộ B đợc đền bù theo giá đất ở vị trí

ứng với diện tích hạn mức đất ở theo quy định, phần còn lạidc đền bù theo

đất vờn

Mặc dù, ba mảnh đất này ở vị trí nh nhau, khả năng sinh lợi gần nhnhau, nhng do hiện trạng sử dụng khác nhau nên quyền lợi đền bù cũng khácnhau Đơn giá của đất ở thì phụ thuộc vào vị trí, còn đất vờn thì lại đợc đền

bù theo đơn giá đất vờn, đây là điểm khúc mắc lớn nhất và phổ biến ở các địaphơng khu vực điều tra Trờng hợp nêu trên, nên chăng Nhà nớc cần thừanhận, tôn trọng lịch sử sử dụng đất của ngời bị ảnh hởng, có thể đền bù toàn

bộ là đất ở hoặc có thể theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo quy định của tỉnh vàtổng diện tích đang sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần còn lại (diệntích bị thu hồi trừ đi diện tích tính theo tỷ lệ) theo một đơn giá khác phơngpháp này đã đợc áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng

Tỉnh Hải Dơng lại căn cứ vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị

Ngoài các nguyên nhân trên, thông tin về chính sách - pháp luật đất đaicha đợc quyền sâu rộng nên ngời dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ côngtrình công cộng, những trờng hợp nh vậy, dự án không nên phân loại vàodạng đất hợp pháp mà nên coi đó là các trờng hợp đợc coi là hợp pháp

Theo chính sách dự án không đền bù đối với diện tích đất thổ c nằmtrong hành lang giải toả vì phần đất này vẫn nằm trong quyền hạn sử dụngcủa ngời dân nhng mục đích sử dụng bị hạn chế Thực tế, diện tích đất nằmtrong hành lang này đã bị giảm giá trị, song giá trị của nó vẫn cao hơn giá trị

đất nông nghiệp Điều cha hợp lý ở đây là ngời dân vẫn phải đóng thuế sửdụng đồng bộ với việc phân hạng đất, khi tính thuế có áp dụng hệ số K (do

chỉ có một mức thuế duy nhất 0,05 kg thóc/m2) nhng khi tính đền bù thìkhông có đờng trên cùng một đờng phố hay tuyến đờng tồn tại sự đột biếngiá, đây là điều mà các dự án cha thể giải quyết, vì mỗi tỉnh đều xây dựngmột khung giá độc lập cho phù hợp với địa phơng mình Trong trờng hợp nhnày đòi hỏi có sự can thiệp của Nhà nớc nhằm giảm bớt những bất hợp lýnày.

Sử dụng hạng đất để tính thuế làm cơ sở pháp lý áp giá đền bù của các

dự án là có cơ sở, nhng trong quá trình sử dụng do có sự đầu t cải tạo, bồi bổ

đất đai nên độ phì, khả năng sinh lợi của đất có sự thay đổi nên tại thời điểm

đền bù cần chú ý đến điểm này, nhất là đối với đất nông - lâm nghiệp

3 Đề bù về tài sản

Đơn giá đền bù cho tài sản trên đất hầu hết đợc ngời dân chấp nhận,một số dự án đền bù cho các công trình, cây cối hoa màu với mức giá caohơn giá thị trờng địa phơng Tuy nhiên, một số ngời bị ảnh hởng có nhà từcấp III trở lên cho rằng đơn giá đền bù thấp hơn giá thay thế (do bị tính khấuhao)

Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế của nhà,công trình kiến trúc, cụ thể là cách tính tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà,công trình (Điều 17 Nghị định 22/CP) cũng nh cách tính chi phí đã đầu t vào

đất trong trờng hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất

đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m2 cho các chi phí đã đầu t vào đất làcha phù hợp giữa những thửa đất có vị trí canh tranh tác thuận lợi, đất đaimàu mỡ với những thửa đất xấu, xa kênh mơng canh tác khó khăn)

4 Chính sách hỗ trợ và lập khu TĐC

Tuỳ thuộc vào số lợng hộ bị ảnh hởng bởi dự án và khả năng đất sẵn

có UBND cấp tỉnh chỉ đạo thiết lập các khu TĐC Những ngời bị ảnh hởng

có đủ điều kiện đợc cấp đất sẽ đợc giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc

có đủ điều kiện đợc cấp đất sẽ đợc giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặctập trũng Khi tái bố trí đến các địa điểm cha đợc chuẩn bị sẽ đợc hởng đền

bù để có thể xây dựng địa điểm mới bao gồm việc chuẩn bị đất đai và cácdịch vụ thiết yếu nh đờng xá, điện, nớc, điện thoại

Các khu TĐC cộng đồng sẽ đợc xây dựng với cơ sở hạ tầng và tiếp cận

đầy đủ các dịch vụ Khu TĐC gồm hai loại: chỉ dùng cho nhà ở hoặc dùngcho nhà ở và sản xuất nông nghiệp Trong đó cần xác định theo các tiêuchuẩn:

- Tiềm năng đáp ứng các yêu cầu của ngời TĐC - Dễ dàng liên hệ vớicác địa điểm cũ - nhất thiết phải có sẵn nguồn nớc - gần các dịch vụ côngcộng - điều kiện đất đai thích hợp.

Trong trờng hợp không có đất tập trung làm khu TĐC ở khu vực xungquanh, để giải quyết cho ngời bị ảnh hởng hợp pháp hoặc bất hợp pháp về đất

đai chính quyền xã sẽ phân lô phân tán theo các tiêu chuẩn

- Các lô đất nên chọn ở vị trí cách nơi ở trớc đây khoảng 3km - vị trícủa đất phải gần quốc lộ hoặc đờng tỉnh huyện - gần nguồn nớc, điện, cácdịch vụ công cộng

Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm:

- Quỹ đất cộng đồng: đất do Nhà nớc thu hồi: đất Nhà nớc cha sửdụng, đất khai hoang; đất d thừa đối với các yêu cầu của dự án hạ tầng; đất5% của xã; đất do ban đền bù TĐC thu hồi và các nguồn khác

Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng các khu TĐChầu nh bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW Trong

đó vấn đề còn tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tâng khu TĐC, các biện pháp nhằmkhôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới Nguồn đất xây dựng khu TĐC ở các

đô thị loại I và loại II rất khan hiếm, mặc dù đã có chính sách xây dựng nhà ở

ra vùng ven đô thị nhng cha đợc ngời dân chấp thuận, do có sự chênh lệchqúa lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ với nghề nghiệp buôn bán thì hầu hếtkhông lựa chọn phơng án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân c nông thôn việc thuhồi đất làm ảnh hởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới với quy môdiện tích nh hiện nay không đáp ứng đợc yêu cầu nhà phải có sân phơi, vờncây, gang gũi họ hàng làng xóm, đi lại canh tác thuận tiện Bởi vậy cần quy

định rõ thêm dự án nào có tái định c, dự án nào không có TĐC và quy trìnhlập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho ngời bị thu hồi đất không bịthiệt thòi và ổn định cuộc sống sau giải toả

Một trong những hạn chế của chính sách TĐC ở Việt Nam là chủ yếutập trung vào đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất Tên gọicủa các Nghị định, chỉ thị, thông t có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu củacác chính sách này (QĐ 186/QĐBT, NĐ 90/CP và NĐ 22/CP đều có cùng têngọi là Nghị định về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất) Trên thực tế,chính sách này đã đợc cụ thể hoá vào điều kiện của từng địa phơng, ví dụThành phố Hà Nội đã áp dụng một số biện pháp mà Hà Tây không có nh:

- Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển và trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyểnnghề đối với các hộ bị mất đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thởng tiến độ

Các khoản hỗ trợ của dự án tính theo m2, một mặt đảm bảo tính côngbằng là mất bao nhiêu đất hợp pháp thì sẽ đợc đền bù bấy nhiêu, mặt khác sẽ

ng do xã không có nghề phụ là buôn bán vải, chế biến dợc liệu, việc đồng

áng hầu hết là đi thuê, nên với số tiền trên đền bù cộng với các khoản hỗ trợ

đã đem lại một số tiền để ngời dân chuyển đổi nghề nghiệp

Bên cạnh đó Dơng Hà - một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồikhá lớn song ngời dân ở đây không có ngành nghề phụ Về trớc mắt, với sốtiền đền bù xem nh là có lợi nhng nếu nh chia đều cho 20 năm thì ngời dânkhông đợc là bao, việc tự xoay xở trong cơ chế thị trờng để tìm một công việcphù hợp là hết sức khó khăn Đó là cha kể đến những trờng hợp khi nhận tiền

đền bù, ngời bị ảnh hởng chỉ lo mua sắm, sửa sang nhà cửa chứ không chútrọng đến vấn đề tìm việc làm (xã hội xá - Gia Lâm - Hà Nội)

Giữa các dự án khác nhau mà chính sách hỗ trợ nh nhau là không hợp

lý, vì đối với các dự án kinh tế thì căn cứ vào diện tích đất Nhà nớc thì bị thuhồi sẽ đợc cử một ngời đi đào tạo nghề nghiệp, phơng án này một mặt giảmbớt khoản tiền đền bù cho chủ đầu t, mặt khác đem lại công ăn việc làm chongời dân Còn đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng thì không thể thựchiện theo phơng án này, vì không thể giải quyết đợc đầu ra

Nên đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng cần xem xét lại khoản

hỗ trợ 20 năm chuyển nghề, tạo ngành nghề ngay tại địa phơng, tránh việc dichuyển lđ ồ ạt vào các thành phố lớn Phần diện tích đất nông nghiệp còn lạicần có biện pháp chuyển đổi cơ cấu cây trồng giúp ngời dân nhanh chóngkhôi phục nguồn thu nhập Đối với đất thổ c, cần có biện pháp hỗ trợ khôiphục cuộc sống cả về vật chất lẫn tinh thần

Thứ hai, các Ban quản lý Trung ơng không thể tác động trực tiếp tớiBan đền bù và TĐC của huyện để thúc đẩy công tác này trong trờng hợp cầnthiết, mà phải thông qua Bộ chủ quản, tác động tới UBND cấp tỉnh rồi UBNDcấp tỉnh chỉ đạo xuống cấp huyện.

Ngoài ra, do có một số kinh nghiệm nhất định qua các dự án đã và

đang triển khai trong thời gian gần đây, cán bộ của Ban quản lý dự án TW và

địa phơng của một só ban ngành đã có những hiểu biết tốt hơn về chính sáchcũng nh thực hiện đền bù và TĐC đối với ngời bị ảnh hởng Vì vậy, nên đểchủ đầu t vào vị trí phó Ban GPMB nh khi thực hiện NĐ 90/CP là phù hợp và

đem lại hiệu quả hơn nhất là đối với các dự án lớn

Trong khi thông t 145/TT - BTC của Bộ Tài chính ra ngày 4/11/1998 ớng dẫn thi hành Nghị định 22/CP lại giao trách nhiệm trực tiếp cho chủ đầu

h-t là h-thành viên của Hội đồng đền bù GPMB phải lập phơng án đề bù và cungcấp các tài liệu cần thiết để Hội đồng đền bù GPMB xem xét, thẩm định.Trên cơ sở đó trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc Hội đồng thẩm định thoảthuận để UBND cấp Huyện phê duyệt Điều này mâu thuẫn với quy định củaNghị định 22/CP giao trách nhiệm này cho Hội đồng đền bù GPMB cấpHuyện hoặc cấp Tỉnh mà chủ dự án chỉ là thành viên trong Hội đồng này

Khó khăn hiện nay trong nhiều dự án là cha có quy định rõ ràng vềthời gian trả tiền đền bù TĐC Để kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại

và lập phơng án đền bù cần có các thiết kế kỹ thuật trên cơ sở đó cắm mốc dự

án Rất nhiều dự án thi công và thiết kế kỹ thuật gần nh song song, sự phốihợp giữa các ngành, các cấp và chủ đầu t cha chặt chẽ, việc tổ chức thực hiệncông tác GPMB nhiều nơi thiếu sự quan tâm, chỉ đạo của cấp uỷ đảng vàchính quyền cơ sở, thiếu sự kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn,

bộ máy tổ chức thực hiện công tác GPMB, có nơi sử dụng cán bộ kiểmnghiệm cha thành thạo, cha am hiểu chế độ chính sách những lý do trêndẫn đến sai sót trong công tác khảo sát, điều tra lập phơng án gây nên khiếukiện thắc mắc trong dân Một số dự án có chính sáh TĐC, cuộc sống của ng-

ời dân sau đền bù hầu nh không đợc quan tâm, trách nhiệm của Hội đồng đền

bù GPMB chỉ dừng lại sau khi đền bù về đất đai, tài sản hoàn tất

Về phía ngời sử dụng đất, NĐ 22/CP cha có quy định về trách nhiệm

sử dụng triệt để quỹ đất đợc giao, đợc cho thuê Hiệu quả sử dụng đất thu hồicho các mục đích xây dựng khu công nghiệp, khu chế suất không cao.Nguyên nhân dẫn đến tình trạng là do: khung giá xây dựng còn thấp xa sovới khả năng sinh lợi của đất (mới chỉ đạt đến 30 - 40%) Khi Việt Nam tham

gia góp vốn liên doanh đều góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, để đảmbảo vốn pháp định chỉ có cách duy nhất là tăng diện tích góp vốn làm cho cácliên doanh sử dụng vợt quá nhu cầu sử dụng gây lãng phí đất.

Ví dụ: ở hai xã của huyện Thanh Oai, Thanh Trì - Hà Nội, Bộ Giaothông vận tải đã thực hiện đền bù GPMB trên 100 ha đất (kể cả đã đổ san nềntheo thiết kế đờng sắt và gia tàu hoả từ năm 1991), đến nay, diện tích đó vẫncha đa vào khai thác sử dụng, tình trạng xô xát giữa dân với dân, thậm trí lấycát san nền để bán vật liệu xây dựng

Khi công nghiệp Bắc Thăng Long, hàng trăm ha đất nông nghiệp đã

đ-ợc đền bù Xây dựng rào khuôn viên cho khu công nghiệp từ năm 1998, hiệnnay diện tích đất đó cha đợc khai thác sử dụng

Nếu xét về hiệu quả kinh tế, nguồn thu nhập từ việc cho thuê có thểlớn hơn rất nhiều so với làm nông nghiệp, nhng sẽ làm cho một bộ phận bịmất t liệu sản xuất dẫn đến không có việc làm, có thể xảy ra nhiều tệ nạn xãhội Để đa lực lợng này vào làm việc trong các khu công nghiệp là vấn đề rấtkhó khăn, vì đây là công việc đòi hỏi một đội ngũ có tay nghề cao Có thể coi

sử dụng đất trong trờng hợp này là không có hiệu quả về xã hội, trái vớinguyên tắc sử dụng đất "Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp"

Ngợc lại trên địa bàn Sóc Sơn - Hà Nội dự án mở đờng quốc lộ 18 vớidiện tích chiếm dụng là 131 ha tuyến Nội Bài - Bắc Ninh trong trục quốc lộkhu vực tam giác kinh tế đợc khởi công ngày 01/12/2000, đất công nghiệp,

đất ở nông thôn đã đợc đền bù để GPMB nhng lại thời điểm đó diện tích đấtthu hồi UBND thành phố Hà Nội cha trình Chính phủ ra quyết định giao đất

Nh vậy, nhiều Luật, Thông t, văn bản dới luật không đợc xã hội vànhân dân hoặc thiếu hớng dẫn thi hành cụ thể và năng lực thể chế để thi hành

đặc biệt trong quản lý đất đai và quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạpkhi thực hiện đền bù và TĐC Bên cạnh đó còn nhiều điều mâu thuẫn và bấthợp lý, đôi khi còn chồng chéo giữa các nghị định, thông t làm cho việc thựchiện càng trở nên khó khăn

Chơng II Kết quả điều tra xã hội học về thực hiện

chính sách đền bù và tái định c

I Thực trạng công tác đền bù về đất đai và TS theo NĐ 22/CP

1 Thực trạng xác định giá đất hiện nay

Trong một thời gian dài Nhà nớc không thừa nhận đất đai có giá, nhngthực tế thị trờng bất động sản (bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo những kênhngầm, giá chuyển nhợng hình thành không dựa trên một căn cứ nào mà chỉ là

"thuận mua vừa bán" viết giấy trao tay không cần chứng nhận của Nhà nớc,theo đó Nhà nớc không thể xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, ở các tỉnh,thành phố cha thành lập đợc các tổ chuyên môn thu thập thông tin về thị tr-ờng bất động sản, ngay cả khi có dự án thu hồi nhiều đất của những ngời đã

đợc Nhà nớc giao sử dụng ổn định lâu dài, khâu thu thập giá chuyển nhợngthực tế trớc thời điểm dự án tiến hành hầu nh không có chủ yếu căn cứ vàokhung giá, sử dụng hệ số K để điều chỉnh, do chi phí thực hiện thu thập sốliệu trong trờng hợp định giá đột xuất (theo yêu cầu của chủ đầu t) rất lớn

Xuất phát từ thực trạng, việc xác định giá đất không tránh khỏi sự áp

đặt mang tính chất chủ quan, do vậy khi áp dụng vào các mục đích thờngphát sinh tồn tại Tuy nhiên, không nên xây dựng khung giá riêng trong chotừng mục đích vì sẽ tạo nên nhiều mặt bằng giá gây khó khăn cho công tácquản lý của Nhà nớc Nhng mức độ ảnh hởng của các yếu tố (tự nhiên, kinh

tế, xã hội, pháp lý) đến mỗi mục đích sử dụng đất khác nhau, dẫn đến cácnguyên tắc phơng pháp định giá đợc sử dụng cũng rất khác nhau Vì vậy, cần

có quy định, hớng dẫn cụ thể để các tỉnh xây dựng giá đất phục vụ cho cácmục đích phù với điều kiện của địa phơng mình, tiến tới xoá bỏ khung giá,xác định giá trị của đất đúng với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhợng thựctế

Chi phối trực tiếp đến chính sách điều chỉnh sự phát triển của thị trờngbất động sản hiện nay là bảng giá đất quy định của các tỉnh, thành phố, ápdụng mức giá này vào các mục đích (chủ yếu là thu tiền sử dụng đất và đền

bù GPMB) nhng cả hai nội dung trên vẫn còn những tồn tại nhất định:

- Mặt bằng giá đất đặc biệt ở các thành phố lớn nh Hà Nội, thành phố

Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã lạc hậu, nhiều vị trí không đảm bảo 50 - 60%giá chuyển nhợng thực tế

- Giá không đồng đều giữa các tuyến đờng, còn sự chênh lớn giữa các

đoạn trên cùng một tuyến đờng

- Nhiều con đờng mới đã đợc nâng cấp cải tạo nhng cha điều chỉnh giáhoặc quy định để thực hiện.

- Giá đất ở vị trí có nhiều đờng đi vào quy định cha rõ ràng

- Giá đất nông nghiệp (TP Hồ Chí Minh, Hà Nội) hoàn toàn căn cứvào khung giá đất theo Nghị định 87/CP (tính theo hạng đất) Quy định nàyphù hợp đối với đất nông nghiệp trong vùng quy hoạch sản xuất nông nghiệp

ổn định Khi đất nông nghiệp đợc quy hoạch đầu t phát triển đô thị thì giá đấtkhông phụ thuộc vào hạng đất mà có quy luật vận hành đặc biệt, cần sử dụngphơng pháp định giá riêng

- Đối với đất ở nông thôn, khung giá hiện nay có sự chênh lệch rất lớn,giữa vị trí ven đờng giao thông và vị trí chỉ cách nhau bởi một ranh giới đất

- Đối với đất bị thu hồi GPMB không chỉ chịu tác động của chất lợng

định giá bất động sản mà còn chịu tác động của các chính sách quản lý đất

đai đòi hỏi cần có các quy định riêng

2 Thực trạng đền bù về đất đai và các tài sản gắn liền với đất

* Đối với đất đai

Thực hiện NĐ 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ, các tỉnh, thành phốtrực thuộc TW đã ban hành các văn bản hớng dẫn, giá đất của các địa phơng

và các quyết định áp dụng cho công tác này Ví dụ:

- Hà Nội, UBND Thành phố ra quyết định 20/1998/QĐ - UB về đền bùthiệt hại trên địa bàn thành phố, trong gần 2 năm, đã đạt đợc kết quả sau:

+ Có 76 dự án đã thực hiện xong công tác GPMB

+ 555.151 m2 (78.837m2 đất ở) diện tích đất đã đền bù

+ Số hộ phải di chuyển để giải phóng mặt bằng: 2.224 hộ

+ Tổng giá trị đền bù hỗ trợ: 96.615.952.000đồng

+ Diện tích đất giao TĐC cho các hộ: 13.328m2

+ Tiền sử dụng đất nộp khi giao đất ĐC: 12.563.745.000đồng

Cùng các dự án khác đang đợc đầu t triển khai các thủ tục đền bùGPMB nh dự án khu công nghiệp Bắc Thăng Long, dự án khu liên hiệp xử lýchất thải Nam Sơn, dự án thoát nớc Nam Hà Nội, dự án xây dựng gia cố đê

Hà Nội, dự án khu đô thị mới Trung Yên, Định Công, Linh Đàm

Để đáp ứng nhu cầu cho các dự án trên địa bàn Hà Nội, việc thu hồi

đất đã làm ảnh hởng đến lợi ích của nhiều đối tợng, trong khi một bộ phậndan c giàu lên khá rõ rệt, lại có không ít số hộ dân c đi đến chỗ bần cùng vìkhông có t liệu sản xuất, không không phục đợc nguồn thu nhập, nó tác động

đến những tồn tại mang tính lịch sử trong quản lý đất đai của thành phố và

những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu về tài sản và những thay đổi

về chính sách Nhà nớc qua các thời kỳ, nên khi thực hiện phát sinh nhiềukhiếu kiện, chỉ tính trong năm 1998 đã có 464 trờng hợp có đơn th khiếu nại,

tố cáo Nội dung chủ yếu tập trung vào vấn đề quyền sử dụng đất, giá đất đền

bù thiệt hại, giao đất TĐC

+ Việc đền bù hỗ trợ đối với các trờng hợp thuê nhà ở riêng biệt (đất vàkhuôn viên riêng) của Nhà nớc thờng thắc măc vì hiện nay thành phố chỉ xâydựng nhà ở chung c cao tầng để TĐC Nếu tự lo chỗ ở đợc hỗ trợ 60% tiền

đất và 60% tiền thuê nhà là không công bằng với với các hộ không có giấy tờhợp pháp nhng sử dụng trớc ngày 15/10/1993 đợc hỗ trợ theo thời gian sửdụng có tỷ lệ cao hơn (80% giá đất)

Diện tích đất ở khu dân c nông thôn khi thu hồi chỉ đợc đền bù phầndiện tích đã xây dựng nhà và các công trình phục vụ cho sinh hoạt, diện tíchcòn lại xác định là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất liền kề, một số hộ gia

đình đất đai do ông cha để lại diện tích sử dụng thờng lớn hơn rất nhiều sovới hạn mức quy định, hiện nay không chấp nhận di chuyển, vì bản thân giá

đất ở nông thôn do UBND TP Hà Nội quy định trong 3519/QĐ-UB đã rấtthấp cộng với số tiền đền bù tính theo giá đất vờn thì ngời dân không thể tìmmua đợc một mảnh đất có giá trị tơng đơng nh mảnh đất cũ Tại thời điểm có

dự án giá đất chuyển nhợng thực tế thờng gấp từ 10 - 12 lần so với khung giáquy định

Giá đất nông nghiệp và giá đất ở trong cùng một khu vực chênh lệchquá lớn gây khó khăn cho việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp Đất hạng

3, hạng 4 đợc đền bù theo giá quy định cộng thêm một khoản hỗ trợ chongang bằng với giá đất hạng 1, hạng 2 Trớc đây, để giảm thuế sử dụng đấtNhà nớc các xã đã khai giảm hạng đất xuống, thực hiện hỗ trợ trong trờnghợp này nhằm giảm bớt thiệt thòi cho dân nhng sẽ là không công bằng giữacác hạng đất với nhau Sử dụng hạng đất để xác định giá đất đợc đền bù đếnnay là không phù hợp vì bản thân công tác phân hạng thực hiện cha tốt, quản

lý Nhà nớc về đất đai của các cấp chính quyền cơ sở cha chặt chẽ gây thấtthu lớn cho ngân sách Nhà nớc, đồng thời gây nên vớng mắc cho công tác

đền bù giải phóng mặt bằng Thông t 145/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định

đền bù đất nông nghiệp theo giá chuyển nhợng thực tế và khả năng sinh lợi làhợp lý nhng để thu thập cơ sở dữ liệu về giá đất là khó khăn, công tác thống

kê, kê khai năng suất sản lợng hiện nay cha đợc cập nhật đầy đủ

- Tại huyện Chí Linh (Hải Dơng), hạn mức đất áp dụng trong dự ánnâng cấp cải tạo đờng 18 không giống nhau giữa các đối tợng sử dụng đất,thờng dao động 150 - 400 m2 Khi tính phân chia tỷ lệ giữa hạn mức theo quy

định và hiện trạng sử dụng thì có lợi cho các chủ sử dụng đất chỉ bị thu hồimột phần, diện tích đang sử dụng càng lớn thì thiệt thòi càng nhiều, gây nên

sự phản ứng mạnh mẽ của ngời dân Một số hộ làm đơn nh khiếu nại nhngkhông đợc giải quyết còn bị chính quyền địa phơng đe doạ

- Để chuẩn bị mặt bằng cho một số công trình trọng điểm tuyến quốc

lộ 1A, đờng Lê Duẩn, đờng Lê Đình Dơng, Liên Chiểu, Thuận Phớc, khucông viên nớc Hoà Cờng, đờng từ sông Hàn ra biển UBND thành phóo Đànẵng, các Quận, Huyện ban hành 14.200 quyết định thu hồi đất, giao đất,chuyển quyền sử dụng đất với tổng diện tích 210 ha Đơn giá đền bù đất ở và

đơn giá thực tế chênh lệch từ 1 - 3 lần Do có sự phối hợp chặt chẽ của cácban ngành, đặc biệt là sự quan tâm các quận, huyện và sự hỗ trợ nỗ lực phấn

đấu của cán bộ công nhân viên Ban giải toả đền bù, cùng một lúc triển khainhiều công trình khối lợng công việc rất lớn nhng là phục vụ kịp thời tiến độ

- Trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giá đất đền bù thiệt hại có tính đến hệ số

K làm cho giá đền bù sát với giá chuyển nhợng thực tế nhng lại tạo ra hai mặtbằng giá trong khi tỉnh chủ trơng xây dựng khung giá ổn định

- ở thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết nhân dân cho rằng đơn giá đền bù

đất khu dân c nông thôn, đất đô thị còn thấp nhiều so với giá thị trờng, cụ thểthị trấn Củ Chi giá chuyển nhợng thực tế gấp 3,0 - 9,0 lần giá đền bù, phờngTrung Mỹ Tây sự chênh lệch này từ 3,1 - 5,0 lần Diện tích đất thổ c tối đa đ-

ợc đền bù thờng từ 160 - 300 m2, phần còn lại đền bù theo giá đất cây lâunăm Theo quyết định 05/1995/QĐ- UB mức giá giữa hai loại đất này có sựchênh lệch rất lớn, ngời dân chấp nhận tính đền bù đất thổ c theo hạn mức,phần còn phải đợc đền bù theo đơn giá riêng nhng không phải là giá đất lâmnghiệp

- Tỉnh Hoà Bình giá đất nông nghiệp tính đền bù có áp dụng hệ số Kcho phù hợp với mức thuế mà ngời dân phải nộp, nhng không có khoản hỗ trợ

20 năm chuyển nghề dẫn đến tình trạng cuộc sống của ngời nông dân khuvực miền núi vốn đã khó khăn lại càng khổ hơn, đi ngợc với chính sách xoá

đói giảm nghèo của Chính phủ

- Trên địa bàn phờng Quang Vinh - Thành phố Biên Hoà áp dụng giá

đền bù không đúng theo giá đóng thuế sử dụng đất, giá đất nông nghiệp nôngthôn đền bù thấp hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp trong đô thị (đất nông

nghiệp nông thôn đền bù 9720đ/m2; đất nông nghiệp trong đô thị đền bù15.000đ/m2).

Xét một mặt bằng chung nhất giá đền bù đất nông nghiệp thực hiệntheo NĐ 22/CP là phù hợp có thể chấp nhận đợc

+ Việc xác định đền bù cho đất chuyên dùng quy định trong NĐ 22/CPmới chỉ rừng lại ở các đối tợng Cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, doanh nghiệpNhà nớc, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội, Công ty cổ phần,Công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp t nhân

Đối với đất chuyên dùng cá nhân cha có chính sách quy định cụ thể

* Đối với tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

Đơn giá đền bù công trình cay cối hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi

đa số đợc ngời dân đồng tình ủng hộ, một số dự án đơn giá đền bù cho dcccông trình, cây cối hoa màu cao hơn 10% so với giá thị trờng

Vớng mắc lớn nhất hiện nay đối với tất cả các công trình là đơn giá

đền bù với loại nhà từ cấp II cha thoả đáng, do việc xác định giá trị khấu haocha chính xác Có địa phơng tính khấu hao 20% đối với tất cả loại nhà từcấp II trở lên không xét đến công trình đó xây dựng từ năm nào (dự án nângcấp cải tạo quốc lộ 1A trên địa bàn huyện Gia Lâm)

Tỉnh Hoà Bình tính khấu hao 10% cho các công trình này sau đó cộngthêm 10% hỗ trợ để đảm bảo đền bù theo giá xây dựng mới, đối với cây cốihoa màu tuy có áp dụng bảng giá cụ thể nhng không có thông báo cụ thể đơngiá các loại cây cối, hoa màu cho ngời dân

Khi đền bù cho các tài sản gắn liền với đất, tỉnh Đồng Nai chủ yếu dựavào tính hợp lệ của đất đai mà không tính đến các yếu tố khác nh: cấp phépxây dựng trong đô thị, quản lý môi trờng, an ninh quốc phòng là cha hợp lý

Vớng mắc chủ yếu khi đền bù tài sản ở thành phố Hồ Chí Minh làdodói với loại nhà biệt thự, chỉ đợc đền bù 1.000.000đ/m2 trong thực tế giáthành cho 1m2 xây dựng cao hơn rất nhiều

3 Thực tiễn thực hiện chính sách hỗ trợ, TĐC khi thu hồi đất GPMB

3.1 Về chính sách TĐC

Những dự án thực hiện trong giai đoạn chuyển tiếp giữa hai Nghị định90/CP và Nghị định 22/CP hầu hết là không có chính sách TĐC Ví dụ dự ángia cố đê Hà Nội việc thực hiện công tác đền bù GPMB và TĐC mang tính bị

động, phụ thuộc tiến độ triển khai và phê duyệt thiết kế chi tiết, theo báo cáocủa Ban quản lý 401 tính đến 10/12/1998 có tới 380 hộ bị di chuyển, khoảng

4000 hộ bị ảnh hởng tạm thời hoặc mất đất nông nghiệp vĩnh viễn nhngkhông có chính sách TĐC.

Một sóo dự án nh: dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 1 trên địa bàn huyệnThanh Trì, Gia Lâm công tác TĐC thực hiện khá tốt trong đó cung cấp đầy

đủ cơ sở hạ tầng (điện, nớc, đờng xá), dịch vụ xã hội, khôi phục nguồn thunhập (Khu TĐC xây dựng ở vị trí gần chợ Văn Điển huyện Thanh Trì, xãHội Xá, Phù Đổng huyện Gia Lâm - Hà Nội) Tuy nhiên, quy định về mứcgiao đất TĐC còn cha phù hợp Khu vực các xã ngoại thành mức giao đấtTĐC không thống nhất với mức đất ở giao đất giãn dân nông thông Khu vựcnội thành nhiều trờng hợp khi mở đờng chỉ bị thu hồi một phần, diện tích đấtcòn lại vãn đủ để ở và ở vị trí mặt đờng nhng vẫn đợc xét giao đất TĐC

Công trình Cầu Cứng Hoà Bình thi công đúng vào thời điểm Chính phủ

ra văn bản miễn giảm 60.000 tiền sử dụng đất cho công nhân Nhà máy Thuỷ

điện Hoà Bình, với diện tích TĐC là 60m2 nên công tác thực hiện TĐC rấtthuận lợi

Tỉnh Hải Dơng không có chính sách TĐC cho ngời dân, riêng trờnghợp khi xây dựng Nhà máy nhiệt điện Phả Lại có tới 140 hộ ảnh hởng, dự án

có chính sách TĐC cho 140 hộ công nhân Nhà máy, trong đó chỉ có 40 khuTĐC Khu TĐC không mang tính chất ổn định vì huyện cha có quy hoạch sửdụng đất

Khu TĐC Dung Quất - quảng Ngãi cơ sở hạ tầng không đảm bảo, cha

có hệ thống thoát nớc cha đổ nền để xây dựng khôi phục nguồn thu nhập rấtchật vật do không đợc sự hỗ trợ nào từ phía chính quyền địa phơng Khu vựcPhả Tâm Giang (Thừa Thiên Huế) sau khi bị lũ lụt 1999, tỉnh đã đầu t kinhphí thiết lập khu vực TĐC nhng thực tế, những khu nhà đợc dùng cho ngời bị

ảnh hởng chỉ đợc gọi là khu nhà tạm làm bằng nguyên vật liệu đơn giản

Phơng án đền bù, thực hiện TĐC của các công trình xây dựng các khucông nghiệp, khu chế suất do chủ đầu t lập Hội đồng đền bù GPMB tham giavới t cách t vấn, nên trách nhiệm của chính quyền địa phơng thờng không cao

nh các dự án phục vụ cho lợi ích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng

3.2 Về chính sách hỗ trợ

Trên địa các thành phố lớn nh Hà Nội, Huế, Đà Nẵng, Vinh (NghệAn), Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh các chính sách hỗ trợ đợc áp dụng

và thực hiện tơng đối đầy đủ Hỗ trợ di chuyển, trợ cấp nhân khẩu, trợ cấp gia

đình chính sách, trợ cấp di chuyển điện thoại, công tơ điện, lắp đờng ống

n-ớc, hỗ trợ công tôn tạo

Chính sách hỗ trợ của Tỉnh Hải Dơng không thực hiện theo quy địnhNghị định 22/CP, của hộ di chuyển, trợ cấp nhân khẩu, trợ cấp gia đình chínhsách, trợ cấp di chuyển điện thoại, công tơ điện, lắp đờng ống nớc, hỗ trợcông tôn tạo

Chính sách hỗ trợ của Tỉnh Hải Dơng không thực hiện theo quy địnhcủa Nghị định 22/CP các hộ di chuyển nhanh chấp hành đúng chính sáchkhông đợc thởng tiến độ, còn các hộ chây lỳ đợc hỗ trợ 3.000.000đ/hộ (côngtrình kênh thải mà máy nhiệt điện Phả Lại) Một số gia đình sống dựa vào v-

ờn cây, ao cá nguồn thu nhập bị ảnh hởng nghiêm trọng do thời gian đền bùkéo dài suốt ai năm không giải quyết dứt điểm (dự án nâng cấp cải tạo quốc

lộ 18) Nhìn chung việc đền bù cha hoàn toàn trả giá trị thiệt hại thực tế củangời có đất bị thu hồi)

II Phân tích kết quả điều tra

1 Phơng pháp điều tra

Để triển khai thực hiện có kết quả công tác điều tra bằng phiếu, các

đoàn công tác đã đợc phân công trực tiếp đến liên hệ công tác với các cơquan có thẩm quyền ở các khu vực điều tra Đoàn đã phối hợp với các Sở địachính, Sở địa chính nhà đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW tổ chức tậphuấn nghiệp vụ điều tra xã hội học về công tác đền bù GPMB và TĐC chocán bộ từ cấp xã, phối hợp lựa chọn khu vực điều tra phiếu

Cơ sở tài liệu hỗ trợ cho công tác điều tra bao gồm trích lục bản đồkhu vực điều tra, bảng giá đất kèm theo phơng án đền bù của các dự án, báocáo tổng kết công tác đền bù TĐC của một số thành phố có đặc thù

Kết hợp phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật cho nhân dân cáckhu vực điều tra, động viên nhân dân kê khai, phản ánh trung thực về quyềnlợi đợc hởng do các dự án thực hiện, tiếp thu ý kiến của nhân dân để phản

ánh kịp thời cho các Sở địa chính có biện pháp phúc tra, kiểm tra và khắcphục những tồn tại trong quá trình đền bù TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất

2 Kết quả sóo liệu điều tra

Khu vực điều tra; 10 tỉnh, thành phố trực thuộc TW: Hoà Bình, Thànhphố Hà Nội, Hải Dơng, Nghệ An, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Bình Thuận,

Đồng Nai, Gia Lai, Thành phố Hồ Chí Minh, Tổng hợp số liệu và nhận xétkết quả điều tra nh sau:

2.1 Mục đích thu hồi hồi đất và phơng án đền bù

Trong tổng số 6.134 hộ, có tới 4.929 hộ gia đình bị thu hồi đất sử dụngvào mục đích xây dựng phát triển hệ thống, giao thông thuỷ lợi, 709 hộ phạm

vi thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, 205 hộ thuộcphạm vi giải toả xây dựng công trình công cộng và 291 hộ bị thu hồi đất xâydựng các khu dân c Trong đó đền bù bằng tiền là phơng án chiếm u thế chủyếu đợc áp dụng ở thành phố Hồ Chí Minh (99,9%) Đồng Nai (99,96%), ĐàNẵng (99,22%), Hải Dơng (99,81%), Bình Thuận, Gia Lai chiếm 100%, HàNội chiếm 89,11% Quỹ đất địa phơng phục vụ cho công tác đền bù TĐC tạicác đô thị loại I, loại II, không đáp ứng đợc yêu cầu TĐC của các hộ bị ảnhhởng Thực tế, với số tiền đợc đền bù, ngời dân không đủ khả năng để tìmmua một mảnh đất có diện tích, giá trị tơng đơng, đặc biệt là đối với những

hộ sống chủ yếu bằng nghề kinh doanh, buôn bán ở thành phố Hồ Chí Minhcông tác xây dựng giá đất nói chung và giá đất đền bù tơng đối sát với giá thịtrờng, đây đợc coi là địa điểm thử nghiệm các mô hình định giá đất, việc xâydựng cơ sở dữ liệu giá đất đợc cập nhật thờng xuyên, trong khi ở các tỉnh,thành phố khác cha đa thành các chơng trình nghiên cứu cụ thể Trong nhiềunăm nay, không có cơ quan trực tiếp làm nhiệm vụ khảo sát, thu thập tổnghợp, phân tích biến động giá đất, để xây dựng, trình duyệt giá đền bù sát vớithời điểm bắt đầu dự án Với tổng số 3.999.822m2 đất bị thu hồi, trong phơng

án đền bù bằng đất, chỉ có 22,52% đợc lựa chọn nhng phần lớn, các dự án,phơng án đền bù đều vi phạm quy định của NĐ 22/CP

- Xây dựng cơ sở hạ tầng các khu TĐC ở các địa phơng hầu hết, đềukhông hoàn chỉnh, thời gian kéo dài, chậm tiến độ, địa điểm TĐC cha đápứng mục tiêu khôi phục cuộc sống của dân

- Tiến độ thực hiện công tác đền bù trì trệ, một số khu vực đô thị, dânnộp tiền đất từ năm 1998, đến năm 2001 vẫn cha đợc nhận đất TĐC Dân kýnhận phơng án đền bù từ năm 1997 đến cuối năm 2000 cha đợc trả tiền đền

bù (quốc lộ 1A Huyện Thanh Trì - Hà Nội)

- Chính sách đền bù bằng đất, bằng tiền cha công bằng giữa các loại

đất với nhau, giữa hộ gia đình với hộ gia đình, giữa hai địa phơng liền kề,phân biệt giữa hai đối tợng sử dụng đất có ngành nghề khác nhau (Chí Linh -HD)

2.2 Chính sách - chế độ hỗ trợ

Chính sách, chế độ hỗ trợ trong quá trình GPMB, đền bù TĐC, cácchính sách hỗ trợ thực tế thực hiện sai so với quy định của NĐ 22/CP hoặcthực hiện cha đầy đủ Trong khi một số tỉnh, thành phố lớn, chính sách này đ-

Hà Nội 99,96% Hoà Bình 53,7% thì Bình Thuận, Thừa Thiên Huế khong cóchính sách hỗ trợ bằng tiền cũng nh đào tạo, tuyển dụng.

Đối với dự án thu hồi đất để làm đờng, xây dựng hệ thống đê điều thuỷlợi chủ yếu đợc hỗ trợ bằng tiền, dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chếxuất, thực hiện đào tạo chuyển nghề dựa trên căn cứ diện tích đất nôngnghiệp bị mất là bao nhiêu sẽ đợc cử một ngời đi đào tạo, thực tế lực lợng lao

động này không đáp ứng đợc yêu cầu về trình độ kỹ thuật của các nhà máy,

xí nghiệp, có trờng hợp chỉ làm đợc một thời gian ngắn lại bị đào thải

Tình trạng không có việc làm ngày càng gia tăng đối với các dự ánchiếm dụng diện tích đất nông nghiệp lớn, sự chuyển dần tự do vào các thànhphố lớn là không tránh khỏi gây nên khó khăn trong công tác quản lý xã hội

đợc hỗ trợ thêm cho ngang bằng với giá đất hạng 1,2 không có hỗ trợ HoàBình đất nông nghiệp đợc đền bù có tính đến hệ số K trong khi đất ở không

có hệ số K và còn tồn tại rất lớn về giá đất ở những vùng giáp ranh

Thực tế hiện nay, khu vực đồng bằng và vùng núi, trung du đợc quythành cùng một loại đất, hạng đất, vấn đề này liên quan đến năng suất câytrồng, khâu tiêu thụ sản phẩm là những yếu tố ảnh hởng trực tiếp đến giá đất,

đặc biệt là đất đền bù

- Điều kiện đợc đền bù về đất

Thành phố Hồ Chí Minh căn cứ vào giấy tờ hợp pháp đã hoàn tất thủtục và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc Thực tế đối với đất thổ c chỉ 3,4%

là đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 62,62% đất có giấy tờ hợp

lệ, 19,15% cha có giấy tờ Đất nông nghiệp đã có GCN - QSDĐ là 0,2%,10,8% có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, 0,97% có giấy tờ hợp pháp nhng khônghợp lệ Đà Nẵng căn cứ vào hai mốc thời gian từ trớc 8/1/1988 và sau8/1/1988 đến trớc ngày 15/10/1993 để xác định giá trị đền bù thiệt hại về đất

là 100% hay 80% Theo điều tra chỉ có 6,3% đất có GCN - QSDĐ 59,24%

có giấy tờ hợp lệ

Trong 10 Tỉnh điều tra chỉ có Tỉnh Hải Dơng có tỷ lệ cấp GCN QSDĐ đất cao nhất chiếm 72,3% thực tế công tác cấp GCN - QSDĐ mangtính chất hình thức, chạy theo tiến độ, có hộ đợc cấp đến 4 lần giấy chứngnhận mà sử dụng đất vẫn không ổn định

Giá đất đền bù

Hầu hết các dự án cha công bố cụ thể đơn giá, cách áp dụng hệ số củatừng loại đất Ngời nông dân mới chỉ biết tổng giá trị đền bù Phơng thức trảtiền một số địa phơng cha đảm bảo tính công khai dân chủ

Đối với đất nông nghiệp: đơn giá đền bù hiện nay của các địa phơngnhìn chung là thoả đáng Song để lại hậu quả rất lớn cho xã hội là giải quyếtviệc làm cho các đối tợng này

Đối với đất khu dân c nông thôn, đất ở đô thị đơn giá đền bù và giáchuyển nhợng chênh lệch lớn, Hà Nội từ 2 - 7 lần, thành phố Hồ Chí Minh 3

- 5 lần, Hoà Bình 1 - 2 lần, Đà Nẵng chênh lệch thấp nhất là 3 lần

Giá đất đền bù giữa các vùng giáp ranh chênh lệch lớn, ở Đồng Nai(hai xã liền kề) đền bù một bên là 9.600 đồng/m2 và một bên đền bù là15.000 đồng/m2, sự chênh lệch giá đền bù giữa Sóc Sơn - Hà Nội và YênPhong - Bắc Ninh khá lớn , vùng giáp ranh giữa thành phố Hồ Chí Minh vàBình Dơng chênh lệch nhau 3 - 4 lần

Hà Nội O X Hoà Tiến (Yên phongBắc Ninh

O Điểm tiếp giáp 2 xã

2.4 Đền bù về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi

- Đơn giá đền bù nhà cấp IV phần lớn đợc nhân dân chấp nhận, vớngmắc tồn tại chủ yếu với loại nhà cấp II trở lên do cha có quy định về tínhkhấu hao giá trị công trình Thành phố Hồ Chí Minh công tác xác định giá trịthiệt hại thực tế công trình thực hiện tốt Hà Nội tính khấu hao 20% đối vớitất cả các loại nhà từ cấp II trở lên không xét đến công trình đó xây dựng từnăm nào; Hoà Bình tính khấu hao 10% cho các công trình sau đó cộng 10%

hỗ trợ để đảm bảo theo giá xây dựng mới: Đồng Nai chủ yếu dựa vào tínhhợp pháp, hợp lệ của đất đai mà không tính đến các yếu tố khác nh: cấp giấyphép trong đô thị, quản lý môi trờng

2.5 Cơ sở hạ tầng khu TĐC

Cơ sở hạ tầng khu TĐC đạt ở mức trung bình; Hoà Bình 29,06%, HàNội 65,71%, Bình Thuận 12,84%, Đồng Nai cơ sở hạ tầng đạt ở mức tốt là25,59%

Việc xây dựng khu TĐC còn nhiều địa phơng cha thực hiện đúng quy

định của Luật Đất đai, không chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà ở trong quá trình lậpquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 năm - 10 năm Mặt khác, nhiều dự án códiện tích ≤ 1ha không lập phơng án GPMB, chuẩn bị trớc khu TĐC Xâydựng cơ sở hạ tầng khu vực TĐC ở 10 tỉnh, thành phố thuộc địa bàn điều tracha tính hết đầy đủ các yếu tố khôi phục nguồn thu nhập, khả năng tiếp cậncác dịch vụ xã hội đối với ngời bị ảnh hởng

2.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai về đền bù thiệt hại

Tổng hợp số liệu điều tra cho thấy, việc phổ biến pháp luật đất đai,chính sách GPMB và TĐC của Hội đồng đền bù cho ngời bị thu hồi đất ở một

số địa phơng khá cao: Hà Nội đợc phổ biến 99,87%, Hoà Bình 99,26%, HảiDơng 63%, Nghệ An 99,67%, Bình Thuận 90,95%, Thừa Thiên Huế 74,4%,

Đà Nẵng 91,34%, Đồng Nai 100%, Gia Lai 100%, Thành phố Hồ Chí Minh100%

Tuy nhiên, trừ những khu dân c đô thị của các thành phố, dân c khuvực nông thôn, do trình độ dân trí còn thấp, ngời bị ảnh hởng không tiếp thumột cách có hệ thống nội dung của NĐ 22/CP mà mới chỉ quan tâm đến số

điện tích đất bị thu hồi, đơn giản nhất, đền bù đất đợc bao nhiêu? nhà cửa,cây cối, hoa màu đợc hởng không đa ra những thắc mắc, kiến nghị để giảithích, giải quyết kịp thời, dẫn đến tình trạng khiếu kiện về đền bù TĐC chiếm

tỷ lệ 50% tổng đơn th khiếu kiện về đất đai trong cả nớc

* Tổng hợp số liệu điều tra ở 10 tỉnh, thành phố: (có phụ lục kèm theo)

* Tổng diện tích đất thu hồi: 3.999.821,78m2 - trong đó

+ Đất có giấy tờ hợp lệ: 36,69%

+ Đất cha có giấy tờ: 18,77%

+ Đất có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp: 1,63%

+ Đất có giấy tờ hợp pháp nhng cha hợp lệ: 0,22%

+ Đất cha có giấy tờ: 0,95%

- Đền bù tài sản, cây cối hoa màu: 141,180 tỷ đồng

* Trình độ hiểu biết pháp luật và nguyên nhân khiếu kiện (bình quân)

- Về NĐ 22/CP và Luật đất đai: