Tổng hợp, phân tích, đánh giá mặt tích cực, tiêu cực trình thực sách đền bù giải phóng mặt đất đai, tài sản gắn với đất sách tái định cư (TĐC

Lời nói đầu Vai trò đất đai sản xuất xã hội ngày đợc nhìn nhận đầy đủ, toàn diện khoa học, đặc biệt thời kỳ công nghiệp hoá đại hoá đất nớc, ngành cấp quan tâm Đất đai ngày trở nên có giá thông qua tích tụ giá trị thặng d theo thời gian có đầu t Nhà nớc, xã hội ngời Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam xác định mục tiêu, nhiệm vụ chiến lợc phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2001 2010: Hình thành đồng thể chế kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (Mục tiêu IV), Hình thành thị trờng bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật để Hình thành đồng tiếp tục phát triển hoàn thiện loại thị trờng đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý thể chế , Tổng cục Địa xây dựng bớc hoàn thiện Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 1993 (năm 1998), sửa đổi bổ sung lần thứ hai trình Quốc hội thông qua taịo kỳ họp thứ Quốc hội khoá X (năm 2001), với Bộ, ngành liên quan thể chế hoá Luật đất đai vào Luật sửa đổi, bổ sung xây dựng hệ thống văn dới luật, chế độ sách, tạo lập hành lang pháp lý để thực nhiệm vụ quản lý, sử dụng đất đai nớc Quá trình đổi mới, với nhịp độ đại hoá, công nghiệp hoá đất nớc, dự án đầu t nớc nớc không ngừng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Để thực mục tiêu này, vấn đề thu hồi đất yếu tố tiên đợc Nhà nớc ghi nhận Điều 27 Luật Đất đai 1993 cụ thể hoá sách Nghị định 22/1998/NĐ CP ngày 24/4/1998 Chính phủ (gọi tắt NĐ 22/CP) Sau ba năm triển khai thực sách đến bù giải phóng mặt (GPMB) tái định c theo NĐ 22/CP Chính phủ, bản, điều khoản Nghị định đợc áp dụng có hiệu quả, song nhiều nội dung cần phải đợc phân tích, đánh giá sở khoa học thông qua việc điều tra, khảo sát thực tế để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện sách nhằm đảm bảo quyền lợi ngời sử dụng đất ngời bị thu hồi đất; trì trật tự, kỷ cơng pháp luật; hạn chế tối đa tranh chấp, khiếu kiện đất đai nhân dân việc đền bù giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất Mục tiêu đề tài: Tổng hợp, phân tích, đánh giá mặt tích cực, tiêu cực trình thực sách đền bù giải phóng mặt đất đai, tài sản gắn với đất sách tái định c (TĐC) Xác định nguyên nhân mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu việc áp dụng sách ảnh hởng trình quy luật phát triển đời sống xã hội kinh tế thị trờng - Đa luận khoa học thực tiễn việc xây dựng cs đền bù TĐC phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá hoá, đại hoá Đề xuất giải pháp bảo đảm cho việc thực sách đền bù TĐC đạt hiệu cao, tăng cờng củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật Nội dung nghiên cứu đề tài: - Tổng quát quan điểm, cách nhìn nhận vấn đề liên quan đến sách đền bù TĐC số nớc giới khu vực - Nghiên cứu khái quát sách đền bù TĐC Việt Nam, tính u việt hạn chế trình áp dụng thực sách chế độ xã hội hình thức sở hữu - Cơ sở lý luận khoa học sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sát thực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra việc áp dụng chế độ sách Nhà nớc ngời sử dụng đất ngời bị thu hồi đất trình độ hiểu biết pháp luật nhân dân - Tác động pháp luật khuôn khổ sách hành công tác thu hồi đất GPMB, kết thực NĐ 22/CP địa phơng khu vực điều tra - Luận khoa học cho việc hoạch định sách đền bù TĐC nội dung cụ thể giải pháp thực hiện, đề xuất, khuyến khích Nhà nớc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện số điều khoản NĐ 22/CP Chơng I đánh giá sách ban hành từ sau 1993 có liên quan đến sách đền bù TĐC I Cơ sở lý luận sách TĐC bắt buộc Di dân TĐC, đền bù thiệt hại thu hồi đất mục đích phát triển xã hội từ trớc đến bị coi "hy sinh" mà số ngời phải chấp nhận lợi ích số đông lợi ích cộng đồng Các chơng trình đền bù TĐC giới hạn phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dứan chiếm dụng, cho số trờng hợp đất TĐC Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận công tác đền bù TĐC bớc thay đổi, nhận thức hậu xấu xảy vấn đề kinh tế, xã hội, môi trờng trình thu hồi đất di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan chuyển biến nhận thức, ngời bị ảnh hởng quan tâm ngày lớn quyền lợi phúc lợi họ Vì vậy, TĐC ngày đợc xem nh chơng trình phát triển quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn giúp cho nhà hoạch định sách, chuyên gia lập kế hoạch nhà thực thi lên thống chi phí phải trả, cho tổn thất thiếu quan tâm đầu t trình thực sách TĐC lớn nhiều chi phí TĐC đắn Hơn nữa, ngời bị bần hoá, đến thời điểm định nguyên nhân làm kiệt quệ kinh tế quốc dân Do vậy, ngời bị ảnh hởng, việc đạt đợc lợi ích mặt kinh tế, đảm bảo tính công họ, điều giúp cho chủ thể an tâm trình triển khai thực dự án Ngân hàng nớc thành viên phát triển cần nhìn nhận thay đổi nhận thức nh hội trở ngại, cần xây dựng, thức thông qua thể chế hoá, thực sách TĐC bắt buộc tạo nên trờng pháp chế lành mạnh Nhà nớc cần thu hồi đất phục vụ cho mục đích công cộng quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu lập kế hoạch thực hiện, cho dự án hớng tới phát triển Sự phát triển không mang lợi ích kinh tế mà môi trờng xã hội Phơng thức phù hợp với mục tiêu tơng đồng giảm nghèo đói phát triển bền vững TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng - Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp thu nhập bị mất; - Hỗ trợ di chuyển có cấp bố trí nơi với cách dịch vụ phơng tiện phù hợp - Trợ cấp khôi phục để ngời bị ảnh hởng có đợc mức sống đạt gần đạt so với mức sống trớc có dự án Đối với dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân yếu tố thiếu đợc từ chu kỳ việc lập dự án đầu t nguyên tắc phải đợc đề cập đến, bao gồm: - Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, tránh đợc triển khai dự án - Ngời bị ảnh hởng phải đợc đền bù hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội ngời bị ảnh hởng nói chung thuận lợi nh trờng hợp dự án - đất đai, nhà cửa, sở hạ tầng thích hợp loại đền bù khác tơng xứng nh trớc có dự án phải đợc cấp cho ngời bị ảnh hởng, trọng đến ngời dân địa (các dự án nớc ngoài) dân tộc thiểu số, nông sân họ ngời có quyền lợi quyền hoa lợi theo phong tục đất tài sản khác bị dự án chiếm dụng - Bất kỳ dự án TĐC cần có nhận thức ý thức, thực đạt hiệu mức cao tốt, kế hoạch TĐC phải đợc soạn thảo xác lập tơng ứng với thời gian ngân sách phù hợp, ngời di chuyển đợc hởng hội nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định sống nhanh tốt - Ngời bị ảnh hởng phải đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiến chi tiết phơng án đền bù TĐC - ngời bị ảnh hởng phải đợc hỗ trợ mức cao hoà nhập cộng đồng dân c địa phơng cách mở rộng lợi ích dự án đến cộng đồng dân địa phơng - Chú ý tới ngời nghèo nhất, có ngời không cha có quyền hợp pháp đất đai, tài sản, hộ gia đình phụ nữ làm chủ Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp họ, cố gắng hạn chế trờng hợp coi lý ngăn trở đền bù TĐC việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp Để không ngừng cải tiến hỗ trợ ngân hàng với dự án lĩnh vực nhạy cảm này, cần thức thông qua thực số sách đền bù TĐC bắt buộc Chính sách thiếu việc nêu rõ mục tiêu phơng pháp, định tiêu chuẩn hoạt động tổ chức ngân hàng, mở cách nhìn bao quát rõ ràng tất vấn đề vận dụng thủ tục thức để giải có hệ thống khía cạnh hoạt động ngân hàng II Khuôn khổ pháp luật đất đai hành đền bù TĐC Chính sách đền bù TĐC Việt Nam ngày đợc quan tâm hoàn thiện để đáp ứng mục tiêu đặt công tác giải toả mặt cho việc thực dự án giai đoạn phát triển Đối tợng đền bù thiệt hại đất đợc xác định đầy đủ, xác, phù hợp với tình hình thực quỹ đất đai nớc Mức đền bù thiệt hại đợc nâng cao hơn, với số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho ngời bị ảnh hởng mau chóng tạo lập ổn định sống Đất nớc ta giai đoạn đầu trình phát triển kinh tế nh hoàn thiện hệ thống sách pháp luật Vì vậy, sách đền bù TĐC có hạn chế khó khăn định, thể điểm sau: Về đối tợng đợc đền bù Do trình độ quản lý có hạn chế định, việc áp dụng thực sách, pháp luật toàn xã hội nói chung, địa phơng dự án nói riêng cha nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tợng đợc đền bù thiệt hại đối tợng không đợc đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, sở thực tế, việc cấp chứng th pháp lý đạt tỷ lệ thấp địa phơng, đặc biệt đất nh việc giải quyền sử dụng đất hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống giao thông, đê điều thuỷ lợi Đối với đất ở, phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất đợc cấp GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993 Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa chính), mặt số tiền phải nộp tơng đối lớn so với thu nhập ngời dân nay, mặt khác nhiều nơi vùng nông thôn, ngời dân cha nhận thức đợc tầm quan trọng GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia đình tôi, có hay tịch thu đất GCN - QSDĐ" Từ nhận thức đơn giản đó, chủ thể sử dụng đất không muốn trả khoản tiền lớn (so với mức thu nhập họ) để đổi lấy tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tơng tự, trờng hợp chuyển nhợng đất đai, nhà ở, ngời dân không chuyển quyền sử dụng đất không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đợc ban hành ngày 22/6/1994 Điều gây khó khăn cho việc thống kê, xác định diện tích, lập hồ sơ địa lĩnh vực quản lý đất đai nh việc giải đền bù giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất Vì vậy, công tác cấp GCN - QSDĐ cần phải tiến hành đồng cho loại đất tất địa phơng nớc Để thực đợc mục tiêu này, đòi hỏi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh, quản lý Nhà n- ớc đất đai có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệt hại nói riêng (trong trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất không theo ý muốn) lập khu TĐC Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xây dựng nhà cửa, lều quán hành lang bảo vệ đờng tiếp tục xảy Mặc dù nhiều địa phơng không triển khai thực quy định bảo vệ hành lang an toàn giao thông đờng nh: không cắm mốc thông báo tới dân lộ giới đoạn đờng qua, địa phơng cho phép xây dựng phạm vi bảo vệ đờng chí bán phần đất hành lang cho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng Trong trờng hợp đó, kết luận họ hộ, cá nhân vi phạm hành lang bảo vệ công trình coi công trình coi công trình xây dựng họ phần đất bất hợp pháp không đợc đền bù Vì vậy, việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp phạm vi lu không đờng để thực sách đền bù giải toả mặt dự án khó khăn thờng không thống địa phơng Trong dự án khôi phục quốc lộ đoạn Vinh - Đông Hà thực nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh Quảng Trị quy định số nhà cửa, công trình nằm phạm vi hành lang bảo vệ đờng xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành Nghị định 203/HĐBT) bất hợp pháp, hởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình tỉnh Quảng Bình lại coi công trình hợp pháp đợc đền bù 100% giá trị công trình Bên cạnh phải kể đến khác biệt sách đền bù, kinh phí đầu t cho đền bù thu hồi đất dự án với nhau, nhiều dự án thực nguồn vốn đầu t nớc thực theo Nghị định Chính phủ, công trình hoàn toàn không đợc đền bù Đối với đất nông nghiệp, đợc giao trả tiền sử dụng đất song tiến độ cấp GCN - QSDĐ chậm nhiều địa phơng cha có đồ địa Ngoài tồn nêu trên, việc cha hoàn thành giao đất theo quản lý, sử dụng đất đai yếu làm phức tạp hoá việc đền bù TĐC dự án Chính sách giá đền bù Một tông lớn dự án vấn đề sách đền bù đất thổ c Chính sách đền bù đất thổ c theo văn hành (Nghị định 22/CP) sách đền bù sở pháp lý quyền sử dụng đất, điều khoản quy định hạn mức đất tối đa địa phơng, tính hợp pháp công trình đất Tính pháp lý vào văn bản, pháp lệnh liên quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đờng bộ, bảo vệ công trình công cộng Quá trình triển khai thực áp dụng sách đền bù đất đai gặp nhiều khó khăn nguyên nhân sau: Thứ nhất, đất thổ c bao gồm đất đất vờn Giá đền bù đất cao đất vờn, chênh lệch giá thể rõ rệt, đặc biệt khu đô thị mà GCN - QSDĐ thổ c ngời dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất đất vờn Do lịch sử để lại, trạng quy mô diện tích đất thổ c ngời dân sử dụng thực tế không giống vị trí địa lý, thành thị nông thôn, vùng, xã, thôn xóm Nh vậy, hạn mức đất quy định Điều 54 - Luật đất đai có khác biệt với trạng quy mô sử dụng đất thổ c đô thị nông thôn, chênh lệch thể rõ rệt vùng nông thôn khu đô thị hay nơi đô thị hoá diễn mạnh mẽ giá trị đất đai ngày tăng, giá trị phụ thuộc vào khả sinh lợi đất mà không phụ thuộc vào trạng, mục đích sử dụng nông thôn quy định diện tích mà ngời dân đợc xây dựng nh quy hoạch xây dựng phạm vi khuôn viên đất thổ c Ngoài việc cấp đất dọc trục đờng tính theo chiều rộng mặt đờng mà giới hạn chiều sâu Thứ hai, đất nông nghiệp nơi việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn phổ biến giá chuyển nhợng lại cao khả sinh lợi đất, trờng hợp ngời bị ảnh hởng muốn tái tạo lại t lợng với điều kiện canh tác nh đất ban đầu (huyện Thanh Trì) Ngoài ra, luật cha có quy định rõ ràng miễn lệ phí trớc bạ trờng hợp ngời bị ảnh hởng tự mua đất tự lo làm nhà, dẫn đến sách đền bù đất thổ c khác dự án địa phơng Cụ thể phơng án đền bù dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình - Hộ A, có diện tích đất thổ c sử dụng nhỏ diện tích theo hạn mức quy định, dù xây dựng hay cha xây dựng, đợc đền bù theo giá đất nhng lại theo đơn giá đền bù ứng với hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phần diện tích lại không đủ để lại không đợc đền bù - Hộ B: có diện tích đất thổ c vợt hạn mức quy định, đất đợc xây dựng phần Nhà nớc thu hồi đất, hộ B đợc đền bù theo giá đất vị trí ứng với diện tích hạn mức đất theo quy định, phần lạidc đền bù theo đất vờn Mặc dù, ba mảnh đất vị trí nh nhau, khả sinh lợi gần nh nhau, nhng trạng sử dụng khác nên quyền lợi đền bù khác Đơn giá đất phụ thuộc vào vị trí, đất vờn lại đợc đền bù theo đơn giá đất vờn, điểm khúc mắc lớn phổ biến địa phơng khu vực điều tra Trờng hợp nêu trên, nên Nhà nớc cần thừa nhận, tôn trọng lịch sử sử dụng đất ngời bị ảnh hởng, đền bù toàn đất theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo quy định tỉnh tổng diện tích sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần lại (diện tích bị thu hồi trừ diện tích tính theo tỷ lệ) theo đơn giá khác phơng pháp đợc áp dụng địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng Tỉnh Hải Dơng lại vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị đền bù - Hộ A đợc quyền sử dụng diện tích 140m vị trí tiếp giáp với mặt đờng M > 6m, Nhà nớc thu hồi đất vị trí có diện tích 60m tính theo đơn giá 400.000đ/m2, vị trí có diện tích 80m lại tính theo đơn giá 170.000đ/m2 - Bộ B đợc quyền sử dụng diện tích 100m vị trí tiếp giáp với mặt đờng N < 6m, Nhà nớc thu hồi đất, hộ B đợc đền bù toàn diện tích theo đơn giá 220.00đ/m2 Cách xác định đơn giá đền bù có vào chiều sâu đất phù hợp với nguyên tắc định giá nhng cần tiến hành đồng loạt tất đất bị thu hồi Nh trờng hợp để đảm bảo tính công thực sách đền bù đất hộ B phải tính phân bổ theo chiều sâu nh đất tính cho hộ A Ngoài nguyên nhân trên, thông tin sách - pháp luật đất đai cha đợc quyền sâu rộng nên ngời dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng, trờng hợp nh vậy, dự án không nên phân loại vào dạng đất hợp pháp mà nên coi trờng hợp đợc coi hợp pháp Theo sách dự án không đền bù diện tích đất thổ c nằm hành lang giải toả phần đất nằm quyền hạn sử dụng ngời dân nhng mục đích sử dụng bị hạn chế Thực tế, diện tích đất nằm hành lang bị giảm giá trị, song giá trị cao giá trị đất nông nghiệp Điều cha hợp lý ngời dân phải đóng thuế sử dụng đồng với việc phân hạng đất, tính thuế có áp dụng hệ số K (do có mức thuế 0,05 kg thóc/m 2) nhng tính đền bù đờng đờng phố hay tuyến đờng tồn đột biến giá, điều mà dự án cha thể giải quyết, tỉnh xây dựng khung giá độc lập cho phù hợp với địa phơng Trong trờng hợp nh đòi hỏi có can thiệp Nhà nớc nhằm giảm bớt bất hợp lý Sử dụng hạng đất để tính thuế làm sở pháp lý áp giá đền bù dự án có sở, nhng trình sử dụng có đầu t cải tạo, bồi bổ đất đai nên độ phì, khả sinh lợi đất có thay đổi nên thời điểm đền bù cần ý đến điểm này, đất nông - lâm nghiệp Đề bù tài sản Đơn giá đền bù cho tài sản đất hầu hết đợc ngời dân chấp nhận, số dự án đền bù cho công trình, cối hoa màu với mức giá cao giá thị trờng địa phơng Tuy nhiên, số ngời bị ảnh hởng có nhà từ cấp III trở lên cho đơn giá đền bù thấp giá thay (do bị tính khấu hao) Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế nhà, công trình kiến trúc, cụ thể cách tính tỷ lệ % giá trị có nhà, công trình (Điều 17 Nghị định 22/CP) nh cách tính chi phí đầu t vào đất trờng hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m cho chi phí đầu t vào đất cha phù hợp đất có vị trí canh tranh tác thuận lợi, đất đai màu mỡ với đất xấu, xa kênh mơng canh tác khó khăn) Chính sách hỗ trợ lập khu TĐC Tuỳ thuộc vào số lợng hộ bị ảnh hởng dự án khả đất sẵn có UBND cấp tỉnh đạo thiết lập khu TĐC Những ngời bị ảnh hởng có đủ điều kiện đợc cấp đất đợc giao đất khu TĐC phân tán có đủ điều kiện đợc cấp đất đợc giao đất khu TĐC phân tán tập trũng Khi tái bố trí đến địa điểm cha đợc chuẩn bị đợc hởng đền bù để xây dựng địa điểm bao gồm việc chuẩn bị đất đai dịch vụ thiết yếu nh đờng xá, điện, nớc, điện thoại Các khu TĐC cộng đồng đợc xây dựng với sở hạ tầng tiếp cận đầy đủ dịch vụ Khu TĐC gồm hai loại: dùng cho nhà dùng cho nhà sản xuất nông nghiệp Trong cần xác định theo tiêu chuẩn: - Tiềm đáp ứng yêu cầu ngời TĐC - Dễ dàng liên hệ với địa điểm cũ - thiết phải có sẵn nguồn nớc - gần dịch vụ công cộng - điều kiện đất đai thích hợp Trong trờng hợp đất tập trung làm khu TĐC khu vực xung quanh, để giải cho ngời bị ảnh hởng hợp pháp bất hợp pháp đất đai quyền xã phân lô phân tán theo tiêu chuẩn - Các lô đất nên chọn vị trí cách nơi trớc khoảng 3km - vị trí đất phải gần quốc lộ đờng tỉnh huyện - gần nguồn nớc, điện, dịch vụ công cộng Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm: - Quỹ đất cộng đồng: đất Nhà nớc thu hồi: đất Nhà nớc cha sử dụng, đất khai hoang; đất d thừa yêu cầu dự án hạ tầng; đất 5% xã; đất ban đền bù TĐC thu hồi nguồn khác Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng khu TĐC hầu nh bị động, thiếu đồng dự án thuộc nguồn vốn TW Trong vấn đề tồn lớn sở hạ tâng khu TĐC, biện pháp nhằm khôi phục nguồn thu nhập nơi Nguồn đất xây dựng khu TĐC đô thị loại I loại II khan hiếm, có sách xây dựng nhà vùng ven đô thị nhng cha đợc ngời dân chấp thuận, có chênh lệch qúa lớn dịch vụ xã hội, hộ với nghề nghiệp buôn bán hầu hết không lựa chọn phơng án đổi đất lấy đất, khu dân c nông thôn việc thu hồi đất làm ảnh hởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao với quy mô diện tích nh không đáp ứng đợc yêu cầu nhà phải có sân phơi, vờn cây, gang gũi họ hàng làng xóm, lại canh tác thuận tiện Bởi cần quy định rõ thêm dự án có tái định c, dự án TĐC quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho ngời bị thu hồi đất không bị thiệt thòi ổn định sống sau giải toả Một hạn chế sách TĐC Việt Nam chủ yếu tập trung vào đền bù thiệt hại đất tài sản gắn liền với đất Tên gọi Nghị định, thị, thông t có liên quan cho thấy rõ mục tiêu sách (QĐ 186/QĐBT, NĐ 90/CP NĐ 22/CP có tên gọi Nghị định đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất) Trên thực tế, sách đợc cụ thể hoá vào điều kiện địa phơng, ví dụ Thành phố Hà Nội áp dụng số biện pháp mà Hà Tây nh: - Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyển nghề hộ bị đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thởng tiến độ 10 - Điều kiện để đợc đền bù thiệt hại đất quy định Điều - NĐ 22/CP vận dụng vào thực tế khu vực đô thị khó khăn phức tạp Trong đó, nội dung điều khoản mâu thuẫn với NĐ 45/CP ngày 3/8/1996 quy định việc thu hồi sử dụng đất xét hợp thức hoá để cấp GCN quyền sở hữu nhà QSDĐ đô thị Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng sách đền bù cụ thể trờng hợp khó khăn, quyền cấp việc mua bán chuyển nhợng trái phép không chống chế quản lý đợc Đối với hộ gia đình có khuôn viên đất (bao gồm đất đất vờn) rộng (vợt hạn mức) việc sử dụng đất ổn định, tranh chấp, có GCN - QSDĐ nhng GCN - QSDĐ không xác định rõ diện tích đất Chính phủ ban hành NĐ 04/CP (11/2/2000) giải vấn đề này, nhiên việc hớng dẫn thi hành Nghị định cha đầy đủ, kịp thời dẫn đến việc áp dụng lúng túng khác nhiều địa phơng Ví dụ: Hà Nội tính diện tích đất xây dựng nhà công trình phục vụ cho sinh hoạt đợc tính vào giá đền bù theo diện tích đất ở, diện tích đất lại vợt hạn mức đợc tính theo giá đất nông nghiệp - Về xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại: Điều quy định giá đất đợc xác định sở giá đất địa phơng ban hành nhân với hệ số K để đảm bảo phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất địa phơng khả sinh lợi đất Việc xác định hệ số K giao cho địa phơng xác định tạo chủ động, linh hoạt việc thực hiện, nhng nguyên nhân tạo tuỳ tiện việc xác định hệ số K để làm tính giá đền bù địa phơng Các xác định nh cha với giá trị thực tế đầu t vào đất ngời có đất bị thu hồi, giá chuyển nhợng thực tế so với giá đền bù theo quy định có chênh lệch lớn, đất đô thị Mặc dù địa phơng việc xác định giá đất theo mức độ khác song gây bất lợi cho ngời có đất bị thu hồi Đây nguyên nhân dẫn đến tình trạng ngời dân không tự giác di rời, cố tình chống lại chủ trơng sách pháp luật, làm chậm trễ tiến độ GPMB - Đối với dự án phải tổ chức di dân để GPMB cha quy định cụ thể trách nhiệm quyền lợi đầu t việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật di dân TĐC dự án phải thực TĐC chỗ từ lập dự án đầu t Nhà nớc cha có sách chiến lợc sách TĐC 37 nh cha có hỗ trợ cụ thể tài chính, sở sách đầu t dứan xây dựng khu TĐC - Mô hình tổ chức máy thực công tác GPMB (Hội đồng giải phóng mặt quận, huyện hội đồng thẩm định thành phố) chế phối hợp hành động cha đáp ứng đợc yêu cầu tiến độ chủ đầu t, hoạt động cấp Hội đồng biểu trì trệ lập phơng án, thẩm định phơng án đề xuất với UBND thành phố giải vớng mắc phát sinh trình thực - Việc giải khiếu nại, tố cáo kiến nghị nhân dân quy định cha cụ thể không thống cấp, ngành dẫn đến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quan có thẩm quyền không thống Cha có quy định hớng dẫn việc áp dụng biện pháp cỡng chế với hộ chây ỳ, lợi dụng sách Nhà nớc để trục lợi đền bù GPMB 2.2 Trách nhiệm quan Nhà nớc có thẩm quyền - Việc ban hành văn hớng dẫn thực quan có thẩm quyền cha đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục sở để ngời bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực dự án - Sự phối hợp cấp, ngành, chủ đầu t cha chặt chẽ, việc tổ chức thực công tác GPMB thiếu quan tâm đạo, hớng dẫn kiểm tra giám sát phòng ban chuyên môn quyền sở, máy tổ chức thực công tác GPMB đa số địa phơng sử dụng cán kiêm nhiệm, cha am hiểu sách pháp luật đền bù dẫn đến sai sót công tác khảo sát điều tra, lập phơng án áp dụng chế độ sách Nhà nớc gây khiếu kiện thắc mắc nhân dân Nhiều địa phơng khu vực điều tra, quan có thẩm quyền cha niêm yết công khai phơng án đền bù cho nhân dân biết nên ngời bị ảnh hởng thực sai chủ trơng, sách Nhà nớc (Thanh Trì - Hà Nội) - Công tác thực đền bù nhiều địa phơng trái với ổn định NĐ 22/CP nh việc áp dụng sai chủ trơng, sách gây nên thiệt thòi cho ngời bị thu hồi đất, bật sách hỗ trợ Qua điều tra thực tế thiệt thòi cho ngời bị thu hồi đất, bật sách hỗ trợ Qua điều tra thực tế Hải Dơng, Hà Nội hầu nh dự án sách hỗ trợ di chuyển (mặc dù phơng án có quy định cụ thể mức hỗ trợ), có ít, dẫn đến việc ngời dân thắc mắc, lòng tin vào sách Đảng Nhà nớc Bên cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề dự án có quy mô thu hồi diện tích đất nông nghiệp lớn cha đợc chủ đầu t 38 trọng Thực trạng nguyên nhân dẫn đến tình trạng ngời bị ảnh hởng công ăn, việc làm ngày tăng nhiều địa phơng - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đền bù GPMB cho ngời dân cha đợc quyền địa phơng trọng Theo số liệu điều tra 10 tỉnh, thành phố số hộ đợc nghe tuyên truyền, phổ biến pháp luật sách đền bù giải phóng mặt chiếm 39,12% Vì vậy, tình trạng ngời dân hiểu cha đúng, thực sai lệnh quy định NĐ 22/CP, vi phạm pháp luật, khiếu kiện v.v điều tránh khỏi 2.3 Nghĩa vụ ngời bị ảnh hởng - Do nhận thức ý thức thực hienẹ pháp luật ngời dân hạn chế nên có nhiều trờng hợp, dự án, ngời bị ảnh hởng chấp hành cha nghiêm quy định NĐ 22/CP, thực tế, nhiều hộ gia đình có đất bị thu hồi cố tình chây ỳ, cho mức đền bù hỗ trợ nh cha thoả đáng (Thị trấn Văn Điển - Hà Nội) làm ảnh hởng đến tiến độ GPMB thực dự án Để giữ vững kỷ cơng phép nớc, xây dựng pháp chế ổn định, trình thực sách đền bù TĐC, việc tuyên truyền giáo dục pháp luật, cần thiết phải áp dụng biện pháp xử lý kỷ luật trờng hợp với tất cán cấp có hành vi cửa quyền, ức hiếp nhân dân, làm sai chế độ sách truy tố trớc pháp luật tổ chức, cá nhân lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái pháp luật, tham nhũng, nhận hối lộ Đồng thời quy định chế tài cụ thể, làm để áp dụng biện pháp cỡng chế theo quy định pháp luật Đất đai Điều 27 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai trình Quốc hội thông qua năm 2001 Về tổ chức thực hiện: Những tác động tích cực khâu tổ chức thực đền bù thiệt hại giải phóng mặt đợc thấy rõ lĩnh vực giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu t - đặc biệt đầu t nớc Trớc chủ đầu t phải đợc trực tiếp liên hệ, giải vấn đề với ngời bị thu hồi đất mà kết thờng chủ đầu t bị gây khó khăn, làm tăng chi phí đền bù, ảnh hởng xấu dến môi trờng đầu t với quy định cụ thể thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt cấp huyện cấp tỉnh, thành phần hội đồng với đầy đủ ban ngành địa phơng có tham gia chủ đầu t dự án với t cách thành viên gắn kết trách nhiệm quyền địa phơng với dự án đầu t địa bàn, khắc phục tình trạng nói Bên cạnh tiến kết đạt đợc, công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt có hạn chế định thể quy định Nghị định số 22/1998/NĐ - CP bộc lộ sau năm thực 39 hiện, nhiệm vụ đặt cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để đa quy định phù hợp hơn, chi tiết làm sở cho địa phơng áp dụng 40 Chơng iii Một số giải pháp chủ yếu nhằm thực có hiệu công tác bồi thờng thiệt hại gpmb, tđc Về phơng pháp xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại Nh trình bày, việc cho phép áp dụng hệ số K giúp cho giá đất Nhà nớc xác định tiến gần tới thực tế, nhiên phơng pháp tính toán với nhiều tham số ảnh hởng phức tạp làm cho ngời thi hành khó vận dụng Mặt khác việc phân loại đất để định giá phần áp đặt chủ quan ngời làm công tác định giá dẫn đến giá đất đợc xác định cha phù hợp hoàn toàn với thực tế thị trờng đặc biệt loại đất nông nghiệp nằm khu vực quy hoạch đô thị Đây nguyên nhân chủ yếu phần lớn khiếu kiện liên quan đến công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt thời gian qua Thị trờng giá trị quyền sử dụng đất biến động không ngừng, việc xác định giá đất quan Nhà nớc tiến hành lại dựa vào bảng giá đất đợc quy định sẵn từ trớc không đợc cập nhật thờng xuyên cho dù hệ số K đợc điều chỉnh tới 50% khó phản ánh thực tế giá trị quyền sử dụng đất Do đó, cần phải cho phép chủ dự án đợc xác định giá đất sở giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị trờng thời điểm thu hồi đất Cách làm có u điểm sau đây: - Giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định không lệ thuộc vào bảng giá đất cứng nhắc, lạc hậu, đựa hệ số K vào cách tính kết việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trở nên đơn giản, dễ thực hiện: - Giá trị đền bù quyền sử dụng đất phù hợp với giá thị trờng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với khả sinh lợi đất, điều mà ngời có đất bị thu hồi dễ chấp nhận nhất: - Hạn chế đến mức thấp tác động chủ quan nhà quản lý vào khâu định giá đất, việc phân loại đất không ý nghĩa nhiều xác định giá đất, cho dù đất hay đất nông nghiệp giá trị đợc phản ánh xác thông qua thị trờng Sẽ không khiếu kiện xung quanh vấn đề giá đất đền bù không thoả đáng mà tất đợc giải thông qua giá đất Vấn đề xác định hạn mức đất hộ gia đình Nếu nh việc thay đổi phơng pháp xác định giá đất tính đền bù thiệt hại cần phải có thời gian trớc mắt cần thiết phải giải vấn đề 41 đặt là: hộ gia đình có khuôn viên (bao gồm đất đất vờn) rộng, việc sử dụng đất ổn định tranh chấp, có giấy tờ quyền sử dụng đất nhng giấy tờ không xác định rõ diện tích đất bao nhiêu, xác định diện tích đất cho đối tợng nh nào? Vấn đề đợc giải phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ - CP ngày 11/2/2000, nhiên việc hớng dẫn thi hành Nghị định Chính phủ cha kịp thời, cha đầy đủ dẫn đến nhiều địa phơng lúng túng vận dụng Do đó, cần ban hành hớng dẫn vấn đề này, cụ thể: nh sau: - Trờng hợp hộ gia đình xây dựng nhà công trình phục vụ sinh hoạt (các dạng công trình đợc quy định khoản Điều Nghị định số 04/2000/NĐ - CP) diện tích đất lớn mức đất theo quy định địa phơng phải đợc công nhận theo trạng sử dụng (tổng cộng diện tích xây dựng nhà công trình) - Trờng hợp hộ gia đình xây dựng nhà công trình phục vụ sinh hoạt diện tích đất nhỏ mức đất theo quy định địa phơng đợc công nhận mức đất địa phơng quy định - Kiến nghị việc áp dụng hai quy định khu vực trớc nông thôn theo quy hoạch trở thành đô thị áp dụng quy định hạn mức đất trớc công bố cho khu vực vùng nông thôn Về điều kiện để đợc đền bù thiệt hại Nghị định số 22/1998/NĐ - CP quy định trờng hợp ngời sử dụng đất có giấy tờ mua bán, chuyển nhợng đất đai ngời sử dụng đất hợp pháp để Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận cần đợc đền bù thiệt hại Trong thực tế thời gian dài Nhà nớc không quy định trình tự, thủ tục mua bán, chuyển nhợng đất đai, mặt khác ý thức chấp hành pháp luật đất đai ngời dân thấp nên hầu hết vụ mua bán chuyển nhợng có giấy viết tay, đòi hỏi phải có xác nhận Uỷ ban nhân dân cấp xã thời điểm chuyển nhợng khó nhân quyền địa phơng hoạt động theo nhiệm kỳ, ngời đơng chức thời điểm mua bán, chuyển nhợng không t cách pháp lý để xác nhận cho ngời dân Để giải vấn đề cần cho phép ngời dân cha có xác nhận thời điểm mua bán cần xác nhận uỷ ban nhân dân cấp xã thời điểm lập phơng án đền bù thiệt hại trờng hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp 42 Miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cho trờng hợp phí đền bù thiệt hại Cho đến thời điểm trớc tháng 8/2000 chủ đầu t dự án sản xuất kinh doanh, việc chi trả đền bù cho hộ dân với lợng kinh phí không nhỏ không số tiền bỏ trờng hợp nhận chuyển nhợng với diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất Do đó, chủ đầu t gặp khó khăn lớn tài chính, chi phí nhiều, dự án thực nhiều lãi làm nản lòng ngời có vốn, có nhiệt huyết góp phần xây dựng đất nớc, ảnh hởng xấu đến môi trờng đầu t nớc nớc Đối với trờng hợp thuộc diện đợc giao đất có thu tiền sử dụng đất, vấn đề đợc giải để từ Nghị định số 38/2000/NĐ - CP ngày 23/8/2000 Chính phủ thu tiền, sử dụng đất đợc thi hành Theo quy định Nghị định số 38/2000/NĐ - CP trờng hợp phải đền bù thiệt hại đợc giao đất số tiền sử dụng đất mà chủ đầu t phải nộp đợc tính trừ khoản chi phí đền bù thiệt hại bỏ mức trừ tối đa đến 90% tiền sử dụng đất Quy định hợp lý đợc nhà đầu t hoan nghênh Đối với trờng hợp thuộc diện thuê đất, sách thu nộp tiền thuê đất cần đợc nghiên cứu lại, phải tính đến khoản chi phí đền bù mà chủ đầu t bỏ đền bù thiệt hại cho ngời có đất bị thu hồi Chủ đầu t cần đợc giảm mức nộp tiền thuê đất nh áp dụng trờng hợp nộp tiền sử dụng đất Cần phải thay đổi quan niệm cho khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nguồn thu chủ yếu cho ngân sách từ hoạt động đầu t Hạ mức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trong có tính trừ tiền đền bù thiệt hại) thu hút đợc nhiều dự án đầu t, qua tăng nguồn thu ngân sách từ hoạt động sản xuất, kinh doanh dự án - vấn đề tởng chừng đơn giản nhng để thực cho đợc cần có thời gian thay đổi quy định pháp luật kèm theo Về xây dựng đồng khu tái định c Đây khâu quan trọng định tới thành công hay thất bại phơng án đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, đặc biệt dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân Đối với ngời dân phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vờn việc làm bất đắc dĩ Khi đến nơi mới, vấn đề họ quan tâm việc làm điều kiện sinh hoạt nh giao thông, điện nớc, nơi khám chữa bệnh ốm đau, nơi học hành Do đó, cần thiết 43 phải tạo lập cho ngời dân phải di chuyển tới khu tái định c điều kiện nơi ăn, chốn phải tốt trớc Phải xây dựng đồng đờng đi, cấp thoát nớc, sở khám chữa bệnh, trờng học, có nh khuyến khích ngời dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, ông bà bao đời gây dựng để Nhà nớc sử dụng, cần phải đền đáp cách xứng đáng mát ngời dân lợi ích chung đất nớc * Kết luận kiến nghị Kết luận Đền bù thiệt hại thực chất quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt, ngời bị thu hồi đất nhu cầu chuyển nhợng đất sử dụng, nhu cầu TĐC mà TĐC bắt buộc làm ảnh hởng đến sống hàng triệu ngời So với sách đền bù trớc đây, sách đền bù từ sau Hiến pháp năm 1980, đặc biệt từ sau có Luật Đất đai năm 1993 thay đổi hẳn chất Pháp luật thừa nhận đất có giá đất đai tham gia chuyển dịch lu thông dân sự, nh vậy, lập phơng án đền bù, vấn đề quan trọng đền bù đất (đền bù cối, hoa mùa chiếm tỷ trọng nhỏ) TĐC, NĐ 22/CP cố gắng thể chủ trơng Nhà nớc bảo đảm hài hoà quyền lợi Nhà nớc ngời sử dụng đất Dù giai đoạn nào, quy định Nhà nớc đền bù GPMB TĐC bảo đảm tính ổn định xã hội trị, ổn định sản xuất, bảo đảm công xã hội Do đặc điểm tình hình phát triển kinh tế đất nớc, yêu cầu nhiệm vụ chiến lợc mà thời kỳ Nhà nớc có quy định đền bù GPMB TĐC thích hợp, đợc thực tế chấp nhận Tuy nhiên, với tốc độ tăng trởngkt - xã hội nay, nhu cầu đất nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc, quy định đền bù GPMB TĐC hành trở nên lạc hậu, không đáp ứng kịp với phát triển chung xã hội, trình thực gặp không ĩtn vớng mắc, bất cập nhiều nguyên nhân gây nên khiếu kiện kéo dài, tốn thời gian tiền của, làm ảnh hởng không đến khả khai thác tiềm ẩn tài nguyên đất nớc, ảnh hởng đến khả sử dụng vốn nhà đầu t Cụ thể vớng mắc bất cập sau: Việc xác định diện tích đất làm nhà ở, theo NĐ 22/CP cha phù hợp với thực tế Có hộ gia đình sử dụng đất làm nhà với diện tích lớn từ lâu, xác định đền bù theo hạn mức quy định gây thắc mắc nhân dân vận dụng khác nh địa phơng - Hạn mức đất khu TĐC khu vực ngoại đô thị cha thống với hạn mức giao đất giãn dân khu vực nông thôn Giá đất khu dân c nông thôn 44 quy định thấp, đền bù, ngời nông dân không đủ khả tái tạo chỗ mới: mức giá bất hợp lý khu vực nông thôn giáp khu vực đô thị Việc xác định khả sinh lời đất xác định giá đất thị trờng phức tạp khó thực hiện, nơicha hình thành thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp công tác thống kê, kê khai suất, sản lợng cha đợc cập nhật đầy đủ - Điều kiện để đợc đền bù thiệt hại việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng sách đền bù, trợ cấp khó khăn quyền cấp đầy đủ tài liệu theo dõi, cập biến động đất chủ sử dụng đất việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trái phép tợng diễn phổ biến - Việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp đợc tính theo hạng đất xác định ổn định thời gian đất Trong ngời nông dân, trình đầu t thâm canh làm thay đổi độ phì đất nhng cha đợc đề cập đền bù, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện ngời bị thu hồi đất - Đối với dự án phải tổ chức di dân để GPMB cha quy định cụ thể trách nhiệm quyền lợi chủ đầu t việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật di dân TĐC, dự án phải thực TĐC chỗ Nhà nớc cha có sách chiến lợc nhằm triển khai dự án TĐC nh cha có hỗ trợ cụ thể tài chính, chế sách đầu t dự án xây dựng khu ĐTC Thực tế, để đẩy nhanh tiến độ GPMB triển khai dựa án đầu t, công tác chuẩn bị quỹ đất quỹ nhà phục vụ TĐC cho đối tợng phải điều cần phải chủ động trớc bớc - Do công tác lập quy hoạch phát triển đô thị phải trớc bớc, nh lập quy hoạch tổng thể nh quy hoạch chi tiết thờng quan tâm đến trạng sử dụng đất, dẫn đến dự án đầu t GPMB gặp khó khăn, chi phí đền bù lớn, hiệu kinh tế dự án thấp Một số trờng hợp không xác định đợc mức độ ảnh hởng dự án phải thu hồi đất (môi trờng, độc hại ) không xác định đợc xác mức độ đền bù để GPMB - Việc giải khiếu nại, tố cáo kiến nghị nhân dân cha đợc quy định cách cụ thể dẫn đến tình trạng Các quy định việc cỡng chế đối tợng chây ỳ, lợi dụng sách Nhà nớc để trục lợi việc đền bù GPMB tợng mang tính phổ biến nhng cha đợc quy định hớng dẫn cụ thể Kiến nghị 2.1 Hoàn thiện sách pháp luật 45 Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng nghiệp phát triển đất nớc, yếu tố thiếu nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói riêng đòi hỏi bắt buộc Nhà nớc pháp quyền Pháp luật đất đai phải thống với ngành luật hệ thống ngành Luật Việt Nam, đồng thời, để bảo đảm đạt hiệu việc đền bù GPMB TĐC pháp luật đất đai cần tập trung vấn đề sau: - Nghiên cứu phơng pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhng bảo đảm tính khoa học Cần khẳng định định giá đất phận khoa học vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính xã hội Do tiến hành định giá đất, phải tính hết yếu tố ảnh hởng đến giá đất Điều cần ý giá đất biến động theo thị trờng, giá đất cần phải đợc quan chuyên môn định giá thờng xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế Để xác định đa đợc giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu nhân tố tác động trực tiếp đến biến động giá đất Đó là: Nhân tố ảnh hởng khả đầu t sở hạ tầng Nhân tố khả hình thành công trình dịch vụ Nhân tố khả sử dụng đất theo mục đích yêu cầu khác nhau; Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Nhân tố khả phát triển ngành nghề truyền thống Những nhân tố tác động trực tiếp đến giá đất Muốn bảo đảm giá đất công cụ để Nhà nớc thực chức quản lý đất đai, cần phải thể nhân tố giá đất - Đầu t nghiên cứu ban hành Bộ Luật Đất đai, giảm bớt văn hớng dẫn thi hành Luật, bảo đảm thống với ngành Luật khác, thời gian tới cần khẩn trơng hoàn thành việc xây dựng pháp lệnh đền bù thiệt hại GPMB TĐC - Mở rộng tiến hành mối quan hệ hợp tác với nớc khu vực chơng trình hoàn thiện tổ chức thực pháp luật, trọng tâm pháp luật đất đai Bao gồm nội dung: hợp tác nghiên cứu pháp luật; hợp tác đào tạo, bồi dỡng cán bọ pháp lý, hợp tác nghiên cứu việc phổ biến, giáo dục pháp luật Có nh vậy, có điều kiện nâng cao trình độ cho luật gia, đồng thời bảo đảm tính phù hợp pháp luật với thực tế, pháp luật thực sửtở thành công cụ pháp lý kinh tế để Nhà nớc thực chức quản lý với đất đai 46 - Việc xây dựng sách đền bù TĐC phải nằm tổng thể đồng với việc sửa đổi bổ sung văn pháp quy khác đất đai nh: Hạn mức thấp GCN - QSDĐ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, đồng thời phải tính đến sách vĩ mô Nhà nớc: nh sách TĐC không tự nguyện, sách với phát triển đô thị, sách với phát triển nông nghiệp nông thôn sách TĐC cần phải trớc bớc, coi nh chơng trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn hội cho hộ bị ảnh hởng Thực TĐC tạo dựng sống sau cho ngời bị ảnh hởng dự án vấn đề phức tạp, biện pháp giải thiểu TĐC, giảm phí tổn xã hội nâng cao chất lợng quy hoạch Trong có quy hoạch chi tiết khu công nghiệp ổn định để làm sở chủ động lập phơng án chuyển dịch cấu sản xuất nông nghiệp chuyển đổi ngành nghề cho nông thôn nhằm tháo gỡ khó khăn công tác đền bù GPMB Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến trúc quy hoạch ngành phải trớc bớc 2.2 Mục tiêu tổ chức thực - Phải đảm bảo, hài hoà lợi ích ngời bị thu hồi đấtm chủ đầu t Nhà nớc, lợi ích trớc mắt lợi ích lâu dài công phát triển đất nớc mà trớc tiên mục tiêu ngời, đảm bảo lợi ích đáng ngời bị thu hồi đất TĐC không tự nguyện, tiếp đến động viên, khuyến khích nhà đầu t - Về công tác tổ chức nên để chủ đầu t làm phó Ban đền bù GPMB Sở Địa địa phơng làm thờng trực Hội đồng đền bù GPMB TĐC nhằm đảm bảo tiến độ dự án, xây dựng tổ chuyên trách công tác TĐC có đủ thẩm quyền đề định cần thiết rút ngắn thời gian đền bù, tăng cờng hiệu công tác này, giảm bớt tổn thất kinh tế xã hội - Nhà nớc cần tăng cờng tra, kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ quan có thẩm quyền Hội đồng đền bù cấp công tác quản lý, tổ chức thực đền bù GPMB TĐC Nhà nớc thu hồi đất Mặt khác, cần thiết phải thành lập quan, đơn vị tổ chức chuyên trách trực thuộc Chính phủ, thay mặt Chính phủ giám sát trình thực NĐ 22/CP địa phơng, kịp thời định xử lý hành chính, cỡng chế, (kể truy tố trớc pháp luật) trờng hợp vi phạm pháp luật ngời sử dụng đất, ngời bị thu hồi đất, cá nhân, quan đại diện Nhà nớc địa phơng, hội đồng đền bù, hội đồng thẩm định cấp - Chính quyền địa phơng cấp phải coi trọng việc tổng kết, rút kinh nghiệm kết đạt đợc, khuyết điểm tồn việc thực đền bù 47 GPMB TĐC Nhà nớc thu hồi đất dự án thuộc phạm vi địa phơng thực Khi triển khai thực hiện, có vớng mắc có nội dung cần kiến nghị mang tính chất xúc, thiết thực đền bù TĐC, theo phân cấp, quan địa phơng báo cáo với quan, đơn vị tổ chức chuyên trách công tác đền bù TĐC Chính phủ để trình Chính phủ bổ sung, sửa đổi kịp thời bớc hoàn thiện sách đền bù GPMB TĐC, đảm bảo tính khả thi tính hiệu pháp luật nói chung Luật Đất đai nói riêng trình hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Tài liệu tham khảo Giáo trình quản lý Nhà nớc đất đai nhà - PGS.TSKH Lê Đình Thắng Giáo trình kinh tế tài nguyên đất - PGS.TS Ngô Đức Cát Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung năm 2003 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai Nghị định số 22/CP (ngày 24/4/1998) Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nớc bù đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 48 Mục lục Mở đầu Lời nói đầu Mục tiêu đề tài: Tổng hợp, phân tích, đánh giá mặt tích cực, tiêu cực trình thực sách đền bù giải phóng mặt đất đai, tài sản gắn với đất sách tái định c (TĐC) Xác định nguyên nhân mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu việc áp dụng sách ảnh hởng trình quy luật phát triển đời sống xã hội kinh tế thị trờng .2 - Đa luận khoa học thực tiễn việc xây dựng cs đền bù TĐC phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá hoá, đại hoá Đề xuất giải pháp bảo đảm cho việc thực sách đền bù TĐC đạt hiệu cao, tăng cờng củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật Nội dung nghiên cứu đề tài: .2 - Tổng quát quan điểm, cách nhìn nhận vấn đề liên quan đến sách đền bù TĐC số nớc giới khu vực - Nghiên cứu khái quát sách đền bù TĐC Việt Nam, tính u việt hạn chế trình áp dụng thực sách chế độ xã hội hình thức sở hữu .2 - Cơ sở lý luận khoa học sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sát thực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra việc áp dụng chế độ sách Nhà nớc ngời sử dụng đất ngời bị thu hồi đất trình độ hiểu biết pháp luật nhân dân .2 - Tác động pháp luật khuôn khổ sách hành công tác thu hồi đất GPMB, kết thực NĐ 22/CP địa phơng khu vực điều tra - Luận khoa học cho việc hoạch định sách đền bù TĐC - nội dung cụ thể giải pháp thực 49 hiện, đề xuất, khuyến khích Nhà nớc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện số điều khoản NĐ 22/CP Chơng I đánh giá sách ban hành từ sau 1993 có liên quan đến sách đền bù TĐC .3 I Cơ sở lý luận sách TĐC bắt buộc II Khuôn khổ pháp luật đất đai hành đền bù TĐC Về đối tợng đợc đền bù Chính sách giá đền bù .6 Đề bù tài sản Chính sách hỗ trợ lập khu TĐC .9 Công tác tổ chức thực đền bù GPMB TĐC 11 Chơng II 14 Kết điều tra xã hội học thực sách đền bù tái định c 14 I Thực trạng công tác đền bù đất đai TS theo NĐ 22/CP .14 Thực trạng xác định giá đất 14 Thực trạng đền bù đất đai tài sản gắn liền với đất 15 Thực tiễn thực sách hỗ trợ, TĐC thu hồi đất GPMB .18 3.1 Về sách TĐC .18 3.2 Về sách hỗ trợ 19 II Phân tích kết điều tra 20 Phơng pháp điều tra 20 Kết sóo liệu điều tra 20 2.1 Mục đích thu hồi hồi đất phơng án đền bù 20 2.2 Chính sách - chế độ hỗ trợ 21 2.3 Giá đất đền bù: số vớng mắc .22 2.4 Đền bù tài sản, cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi 24 2.5 Cơ sở hạ tầng khu TĐC .24 2.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai đền bù thiệt hại .24 III Các yếu tố tác động đến công tác đền bù, TĐC trình áp dụng, thực hiệnNĐ 22/CP .25 Tác động nhiệm vụ điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất lập đồ địa .26 Tác động công tác quy hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng đất đến công tác đền bù GPMB TĐC .28 Nhiệm vụ ban hành tổ chức thực văn pháp luật quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác đền bù TĐC .30 Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất tác động đến đền bù GPMB TĐC 31 Đang ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32 Thanh tra việc chấp hành chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất đai 34 Giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai tác động đến công tác đền bù TĐC 35 IV Tính pháp chế 35 Xây dựng văn pháp luật .35 Tính pháp chế công tác đền bù GPMB TĐC .36 2.1 Cơ chế, sách đợc ban hành .36 2.2 Trách nhiệm quan Nhà nớc có thẩm quyền .38 50 2.3 Nghĩa vụ ngời bị ảnh hởng 39 Chơng iii .41 Một số giải pháp chủ yếu nhằm thực có hiệu công tác bồi thờng thiệt hại gpmb, tđc 41 Về phơng pháp xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại 41 Vấn đề xác định hạn mức đất hộ gia đình 41 Về điều kiện để đợc đền bù thiệt hại 42 Miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cho trờng hợp phí đền bù thiệt hại 43 Về xây dựng đồng khu tái định c 43 * Kết luận kiến nghị 44 Kết luận .44 Kiến nghị 45 2.1 Hoàn thiện sách pháp luật 45 2.2 Mục tiêu tổ chức thực .47 51 [...]... nhân Đối với đất chuyên dùng cá nhân cha có chính sách quy định cụ thể * Đối với tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Đơn giá đền bù công trình cay cối hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi đa số đợc ngời dân đồng tình ủng hộ, một số dự án đơn giá đền bù cho dcc công trình, cây cối hoa màu cao hơn 10% so với giá thị trờng Vớng mắc lớn nhất hiện nay đối với tất cả các công trình là đơn giá đền bù với loại... Nai giá đất đền bù thiệt hại có tính đến hệ số K làm cho giá đền bù sát với giá chuyển nhợng thực tế nhng lại tạo ra hai mặt bằng giá trong khi tỉnh chủ trơng xây dựng khung giá ổn định - ở thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết nhân dân cho rằng đơn giá đền bù đất khu dân c nông thôn, đất đô thị còn thấp nhiều so với giá thị trờng, cụ thể thị trấn Củ Chi giá chuyển nhợng thực tế gấp 3,0 - 9,0 lần giá đền bù, ... về mặt chất lợng, độ màu mỡ và khả năng sinh lợi của thửa đất Hạng đất là những khoảnh đất có cùng khả năng sinh sản ra một lợng sản phẩm trong những điều kiện và trình độ thâm canh nh nhau Công tác phân loại, phân hạng đất sẽ xác định đúng giá trị thu lợi từ thửa đất đó và định ra đợc giá trị quyền sử dụng đất để tính thuế đất hoặc lập bảng giá đất khi tiến hành đền bù thu hồi đất Về xác định loại đất: ... các hạng đất với nhau Sử dụng hạng đất để xác định giá đất đợc đền bù đến nay là không phù hợp vì bản thân công tác phân hạng thực hiện cha tốt, quản lý Nhà nớc về đất đai của các cấp chính quyền cơ sở cha chặt chẽ gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nớc, đồng thời gây nên vớng mắc cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng Thông t 145/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định đền bù đất nông nghiệp theo giá chuyển... - 5,0 lần Diện tích đất thổ c tối đa đợc đền bù thờng từ 160 - 300 m2, phần còn lại đền bù theo giá đất cây lâu năm Theo quyết định 05/1995/QĐ- UB mức giá giữa hai loại đất này có sự chênh lệch rất lớn, ngời dân chấp nhận tính đền bù đất thổ c theo hạn mức, phần còn phải đợc đền bù theo đơn giá riêng nhng không phải là giá đất lâm nghiệp - Tỉnh Hoà Bình giá đất nông nghiệp tính đền bù có áp dụng hệ... nghị định, thông t làm cho việc thực hiện càng trở nên khó khăn 13 Chơng II Kết quả điều tra xã hội học về thực hiện chính sách đền bù và tái định c I Thực trạng công tác đền bù về đất đai và TS theo NĐ 22/CP 1 Thực trạng xác định giá đất hiện nay Trong một thời gian dài Nhà nớc không thừa nhận đất đai có giá, nhng thực tế thị trờng bất động sản (bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo những kênh ngầm, giá. .. tâm đúng mức trong quá trình khảo sát lập phơng án đền bù, hầu hết các địa phơng đã xác định, quy định chi tiết về loại đất đối với đất thổ c và hạng đất đối với đất nông nghiệp Căn cứ vào việc phân hạng, phân loại đất của địa phơng, Nhà nớc quy định bảng giá đất với định mức chung nhất trong toàn quốc thông qua NĐ 87/CP ngày 17/8/1994 về quy định khung gia các loại đất Quyết định 302/TTg ngày 13/5/1996... thờng gấp từ 10 - 12 lần so với khung giá quy định Giá đất nông nghiệp và giá đất ở trong cùng một khu vực chênh lệch quá lớn gây khó khăn cho việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp Đất hạng 3, hạng 4 đợc đền bù theo giá quy định cộng thêm một khoản hỗ trợ cho ngang bằng với giá đất hạng 1, hạng 2 Trớc đây, để giảm thuế sử dụng đất Nhà nớc các xã đã khai giảm hạng đất xuống, thực hiện hỗ trợ trong trờng... thành các chơng trình nghiên cứu cụ thể Trong nhiều năm nay, không có cơ quan trực tiếp làm nhiệm vụ khảo sát, thu thập tổng hợp, phân tích biến động giá đất, để xây dựng, trình duyệt giá đền bù sát với thời điểm bắt đầu dự án Với tổng số 3.999.822m 2 đất bị thu hồi, trong phơng án đền bù bằng đất, chỉ có 22,52% đợc lựa chọn nhng phần lớn, các dự án, phơng án đền bù đều vi phạm quy định của NĐ 22/CP... cha điều chỉnh giá hoặc quy định để thực hiện - Giá đất ở vị trí có nhiều đờng đi vào quy định cha rõ ràng - Giá đất nông nghiệp (TP Hồ Chí Minh, Hà Nội) hoàn toàn căn cứ vào khung giá đất theo Nghị định 87/CP (tính theo hạng đất) Quy định này phù hợp đối với đất nông nghiệp trong vùng quy hoạch sản xuất nông nghiệp ổn định Khi đất nông nghiệp đợc quy hoạch đầu t phát triển đô thị thì giá đất không phụ