Nghiên cứu một số vấn đề tồn tại trong công tác quản lý đầu tư xây dựng các công trình ngầm bất động sản tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố hà nội

1.3 Hiện nay Hà Nội đã xây dựng nhiều công trình ngầm, đặc biệt làkhông gian ngầm tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, các tòa nhà trungtâm lớn trên địa bàn thành phố, Khai thác hệ

PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

1.1 Hệ thống công trình ngầm là một trong những hệ thống có vai trò quantrọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội trong thời kì hiện đại hóa đấtnước Hệ thống công trình ngầm đã và đang phát triển với tốc độ rất nhanh Hầuhết các khu đô thị ở Việt Nam đặc biệt tại các thành phố lớn như thành phố HồChí Minh, Thủ đô Hà Nội đều xây dựng công trình ngầm.Công trình ngầm hiệnnay không chỉ đơn giản là các tuyến đường dây điện, cáp quang, đường dâythông tin, liên lạc, các đường ống cấp nước, cống thoát nước, các đường ốngxăng, dầu… mà công trình ngầm là nơi mà con người có thể ở, có thể mua bán.Đặc biệt hệ thống trung tâm thương mại nằm ngay dưới tầng hầm không còn xa

lạ với chúng ta, các tòa nhà chung cư hầu hết được thiết kế hệ thống công trìnhngầm Phát triển công trình ngầm đã góp phần tiết kiệm diện tích, giải quyết cácvấn đề liên quan đến hoạt động chung của tòa nhà đồng thời góp phần tạo cho

bộ mặt của thành phố khang trang hơn hiện đại hơn và an toàn hơn.Trước yêucầu của cuộc sống và sự phát triển kinh tế xã hội, sự mở cửa và hội nhập, vấn đềxây dựng công trình ngầm tại các khu đô thị đã trở thành mục tiêu đòi hỏi phảithực hiện

1.2 Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị lớn của đất nước, nơi tậptrung nguồn lực cho sự phát triển của cả nước Năm 2013, dân số của Hà Nội làkhoảng 7,1 triệu người vì vậy nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng cao trong khi

đó đất đai ngày càng không thể tăng thêm Không gian ngầm là một dạng tàinguyên quý báu cần được tích cực khai thác để trở thành không gian sống thứhai, giảm áp lực về tính khan hiếm của đất đai Chính vì vậy phát triển hệ thốngkhông gian ngầm là điều tất yếu không thể thiếu được trong lĩnh vực bất độngsản, đặc biệt là bất động sản đô thị Do đó cần quản lý quỹ đất ngầm và khaithác quỹ đất này hợp lý, hiệu quả, tạo sự phát triển bền vững hài hòa phù hợpvới nhu cầu sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách

1.3 Hiện nay Hà Nội đã xây dựng nhiều công trình ngầm, đặc biệt làkhông gian ngầm tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, các tòa nhà trungtâm lớn trên địa bàn thành phố, Khai thác hệ thống tầng ngầm hợp lý sẽ nângcao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện cảnh quan, giải quyết nhu cầu đất đai Tuy

nhiên, việc khai thác không gian ngầm ở nước ta nói chung và ở Hà Nội nóiriêng vẫn còn là điều mới mẻ, mới bắt đầu được quan tâm và còn nhiều bất cập.Theo các chuyên gia để không gian ngầm trở thành không gian thứ 2 của đô thịhiện đại thì việc khai thác không gian ngầm phải đưa vào chiến lược quy hoạch

và quản lý phát triển đô thị đồng thời với việc xây dựng khung pháp lý và thểchế thực hiện tương ứng Tuy nhiên, trong việc giao đất, cấp giấy phép đầu tư cơquan quản lý nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế trong xác định các hạng mụccông trình ngầm mà các chủ đầu tư định xây dựng Vì thế không gian ngầmđang được các chủ đầu tư khai thác , sử dụng mang lại những lợi ích không nhỏcho các chủ đầu tư, thế nhưng trong công tác giao đất, cấp phép xây dựng chưaxác định đúng giá trị, dòng tiền tương lai mà các tầng hầm mang lại trong việctính vào giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình tính giá đất trước khi đất đượcgiao, điều này đã gây một khoản thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Ngoài

ra, tại thành phố Hà Nội các công trình ngầm còn bộc lộ những hạn chế, một sốcông trình ngầm (xây dựng tầng hầm nhà cao tầng) đã có sự cố như hư hỏng, sụtlún, nứt gãy Chúng ta vẫn chưa đánh giá được hết các ảnh hưởng xấu của việcxây dựng tầng hầm trong các công trình đến nền móng công trình, địa chất cũngnhư ảnh hưởng tới các khu vực lân cận và môi trường xung quanh

Xuất phát từ thực trạng trên, cần “: Nghiên cứu một số vấn đề tồn tại trong công tác quản lý đầu tư xây dựng các công trình ngầm bất động sản tại các khu đô thị trên địa bàn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu khoa học với

mong muốn chỉ ra những bất cập trong việc quản lý, khai thác, sử dụng khônggian ngầm

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Thứ nhất: Tìm hiểu những vấn đề về công trình ngầm như: những quy địnhcủa nhà nước về công trình ngầm, quy định của Hà Nội về công trình ngầm, vấn

đề thu tiền sử dụng đất có công trình ngầm, thu phần kinh doanh diện tích cócông trình ngầm

Thứ hai: Phân tích thực trạng hoạt động phát triển và quản lí hệ hống tầnghầm trên địa bàn Hà Nội đưa ra những vấn đề còn tồn tại trong khai thác hệthống không gian ngầm

Thứ ba: Đề xuất một số phương hướng và giải pháp đối với phát triển hệthống tầng hầm tại các khu đô thị, đề xuất một số kiến nghị với cơ quan quản lýnhà nước và thành phố Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: toàn bộ công tác giao đất, đấu giá, cho phép đầu tư xây dựngcông trình có hệ thống tầng hầm

- Phạm vi nghiên cứu: các dự án đầu tư có xây dựng tầng hầm, cụ thể là cáckhu đô thị, các trung tâm thương mại lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: sử dụng các báo cáo về số lượng nguồn cung nhà

ở xã hội hiện nay

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng các nguồn tài liệu, số liệu dựatrên khảo sát thực tế, các công bố của cơ quan nhà nước về các luật, nghị định,chính sách…của nhà nước và của địa bàn thành phố Hà Nội

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: phân tích các khía cạnh về thựctrạng không gian ngầm, công tác quản lí của nhà nước vầ không gian ngầm từ

đó đưa ra những hạn chế đánh giá về thực trạng và về công tác quản lí của nhànước và kiến nghị

- Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng phương pháp điều tra lấythông tin, ý kiến khách quan từ mọi tầng lớp trong xã hội để có được kết quảkhách quan và rút ra được những vẫn đề trong không gian ngầm trong các khu

đô thị của Hà Nội

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC

CÔNG TRÌNH NGẦM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Công tác quản lý đất đai và bất động sản.

1.1.1 Một số khái niệm về đất đai và bất động sản.

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là một trong những tài nguyên vô cùngquý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người

trên trái đất Theo luật đất đai năm 1993: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.

Ngoài ra có rất nhiều các quan điểm khác về đất đai của các quốc gia, mỗi

quan điểm đều thể hiện những cách nhìn khác nhau Theo tổ chức FAO “ Đất đai là một tổng thể vật chất bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian

tự nhiên của tổng thể vật chất đó”.

Như vậy chúng ta có thể khẳng định: Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt

trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản Tài sản hợppháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồmmột số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó vàđất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ

Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sởquan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và

sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đấtnước Vai trò của đất đai càng trở nên quan trong hơn khi dân số ngày càngđông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng tăng.Ngoài ra, đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, có vaitrò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của một quốc gia Chính

vì vậy yêu cầu đặt ra đối với mỗi nước là phải quản lý đất đai để đất đai đem lạinhững lợi ích lớn nhất

1.1.1.2 Khái niệm về bất động sản

Khái niệm về Bất động sản: Trong quá trình phát triển của nhân loại, tàisản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản” Sự phân loại này cónguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cảitrong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con ngườitrên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sảnnhư trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liềnvới đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặcthù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là

“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”chứ không phải là đất đai nói chung

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” vớinhững đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật

Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự

Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm: “đất đai và các tài sản

gắn liền với đất”

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

 Mối quan hệ giữa đất đai và bất động sản: đất đai là một bộ phận cấuthành bất động sản đồng thời bất động sản là tài sản trên đất gắn liền với đất đai.Như vậy chúng có mối quan hệ mật thiết bổ trợ lẫn nhau làm gia tăng giá trị.

1.1.2 Khái niệm về quản lý đất đai và bất động sản.

Như nghiên cứu ở trên về đất đai, chúng ta có thể khẳng định đất đai cómột vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độnào Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơidiễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia Bởi thế, đất đai luôn đượccoi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng

từ đất

Vì vậy, vấn đề quản lý đất đai và bất động sản là một vấn đề quan trọngcủa các quốc gia trên thế giới Vấn đề quản lý đất đai hay quản trị đất đai đượccác nhà khoa học nghiên cứu một cách cụ thể như sau:

Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài

nguyên đất có hiệu quả là trách nhiệm của chủ sở hữu đất Chính phủ cũng cómục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúcđẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững

Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc

xây dựngcơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sửdụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của chính phủ để thúc đẩy quản

lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản

Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính

phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách vàtầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả Quản trị đất đai có thể được hiểu

là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước

khác nhau Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lýđất đai, tập trungvào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sáchđất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sửdụng đất Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữucủa Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau

Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nướcnơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai

và kiểm soát việc sử dụng đất Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân vềđất đai, sự kiểm soát của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủyếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính

Quản lý nhà nước về đất đai và bất đông sản là toàn bộ hệ thống quyphạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lýnhà nước đối với đất đai và bất động sản

Trong những năm qua khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, những yếu

tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản đang trong quá trình hìnhthành và phát triển nhưng thị trường còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu địnhhướng, các thị trường còn thiếu sự đồng bộ Do vậy, hình thành đồng bộ các loạithị trường là một nhu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất và đờisống Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình thành đồng

bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng Tăng cường nănglực quản lý đất đai của nhà nước đối với đất đai và bất động sản được bắt nguồn

từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và phát triểnhợp lý bất động sản đồng thời khẳng định vai trò của nhà nước

1.2 Công trình ngầm và các quy định về công trình ngầm

1.2.1 Công trình ngầm và vai trò của công trình ngầm đối với sự phát triển của nền kinh tế

1.2.1.1 Khái niệm công trình ngầm.

- Không gian ngầm là không gian được tạo ra hay sử dụng dưới mặt đất, nó

có thể được hình thành bởi quá trình tự nhiên (các hang động tự nhiên,…) hoặcbởi sự tác động của con người (các công trình ngầm)

Công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng dưới mặt đấttại đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, các công trình đầu mối kĩ thuậtngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đườngdây, cáp, đường ống kĩ thuật ngầm, hào

- Công trình ngầm là những công trình đặt sâu trong lòng đất mà lớp đấtphía trên nó không bị phá hoại và có ít nhất một lối thông lên mặt đất

+ Định nghĩa trên chỉ có tính chất tương đối, trong thực tế có rất nhiềucông trình ngầm được xây dựng theo kiểu đào lộ thiên, sau đó lấp đi, đó thường

là các công trình ngầm đặt nông được gọi là công trình ngầm kiểu đào ( giốngcông sự), với chiều dày lớp đất phía trên thậm chí lên hàng chục mét

- Kết cấu chịu lực của công trình ngầm là kết cấu chống đỡ thường gọi làkết cấu công trình ngầm,vỏ hầm, hay lớp lát, vỉ chống, áo hầm

Hay công trình ngầm được hiểu là một khoảng không gian trống được khithi công xây dựng trong lòng vỏ trái đất (kể cả trong nước và dưới nước) Chođến nay có nhiều loại công trình ngầm, với các mục tiêu hay chức năng sử dụngkhác nhau Tùy theo mục đích và chức năng sử dụng có thể phân ra các loại:Công trình ngầm đô thị chủ yếu gồm:

- Các công trình ngầm giao thông vận tải: hệ thống tàu điện ngầm, đườnghầm đường sắt, đường hầm ô tô, đường hầm dành cho người đi bộ, nhà gađường sắt ngầm, gara ô tô ngầm, bãi đỗ xe ngầm, đường hầm cho xe điện caotốc…

- Các công trình ngầm dân dụng: nhà tắm công cộng ngầm, nhà vệ sinhcông cộng ngầm, trạm bưu điện ngầm, rạp chiếu bóng ngầm, nhà hát ngầm, nhàtriển lãm ngầm, các công trình thể thao ngầm, viện bảo tàng ngầm, bể bơi ngầm,thư viện ngầm, nhà hàng ngầm, các trung tâm buôn bán nhỏ ngầm, chợ ngầm…

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm: hệ thống các loại đường ốngngầm, hệ thống các loại đường cáp ngầm, hệ thồng đường hầm, hào kỹ thuật đôthị…

- Các công trình ngầm công nghiệp: các nhà máy xí nghiệp ngầm, xưởngsửa chữa ngầm, kho lưu trữ ngầm, trạm biến thế ngầm, bể chứa trạm bơmngầm…

- Phần ngầm của các công trình xây dựng-kiến trúc lộ thiên: các tầngngầm của các nhà cao tầng, phần ngầm của các công trình xây dựng kiến trúc bềmặt thành phố…

Trong khả năng nghiên cứu, nhóm nghiên cứu tập trung vào các công trìnhngầm dân dụng

1.2.1.2 Vai trò của công trình ngầm đối với sự phát triển của nền kinh tế

Thứ nhất, vai trò tiết kiệm quỹ đất và nâng cao hệ số sử dụng đất Nói về

vai trò của công trình ngầm trước tiên phải kể đến vai trò tiết kiệm quỹ đất, nângcao hệ số sử dụng đất Với một thực tế là biến đổi khí hậu làm mất 10% diệntích đất nên việc sử dụng tài nguyên đất cần hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Việc

phát triển không gian ngầm đã giúp tiết kiệm hàng ngàn ha đất cho đô thị Thứ hai, công trình ngầm tạo ra diện tích mặt bằng sử dụng chung với quy mô lớn.

Phần ngầm của các công trình xây dựng góp phần hoàn thiện chức năng sử dụngcho các công trình xây dựng trong đô thị, nhất là các khu vực còn khống chếtầng cao, mật độ và quy định chặt chẽ về cảnh quan

Thứ ba, công trình ngầm góp phần nâng cao thu nhập cho các công trình.

Tuy nằm sâu dưới lòng đất, nhưng giá thuê mặt bằng bán lẻ tại những dự ándưới lòng đất không rẻ, đắt tương đương với mặt bằng trên mặt đất, đặc biệt ởnhững khu đất có vị trí đẹp đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố Vì vậy, đầu

tư, khai thác, xây dựng công trình ngầm giúp mở rộng không gian kinh doanhmới, thêm mặt bằng để mở rộng mạng lưới hoạt động cho các doanh nghiệp

Thứ tư, khai thác, sử dụng công trình ngầm làm giảm áp lực với cảnh quan, môi trường trên mặt đất Đây cũng là nơi đặt hầu hết các hệ thống hạ tầng

kỹ thuật đồng bộ, cung cấp toàn bộ dịch vụ hạ tầng sống còn trong đô thị Trongkhi các con đường giao thông Việt Nam còn khá trật hẹp, nhà đất san sát, bíbách, việc phát triển công trình ngầm góp phần giải phóng không gian trên mặtđất cho các công trình kiến trúc và cảnh quan, để lại sự thoáng đãng, tĩnh lặnghơn, tạo điều kiện cho các quy hoạch trên mặt đất có quy mô, chất lượng hơn

Thứ năm, các không gian thương mại và công cộng ngầm trong đô thị làm tăng công suất hoạt động của không gian trung tâm Tăng cường tiện nghi,

giảm bất lợi của thời tiết, khí hậu đến hoạt động đô thị

Thứ sáu, công trình ngầm giúp tiết kiệm năng lượng Trong khi lòng đất

là một thế giới yên tĩnh, ổn định, rất ít bị ô nhiễm tiếng ồn, mùa đông lại ấm,mùa hè lại mát, rất thích hợp xây dựng nhà ở, chúng ta cũng có thể tận dụng việcchuyển đổi năng lượng từ đất phục vụ cho các hoạt động của con người thay vìnhiệt điện hay năng lượng mặt trời

Như vậy, công trình ngầm có những tác động tích cực, phát triển lĩnh vựcnày dẫn tới một bước ngoặt mới đối với nền kinh tế Việt Nam để mỗi tấc đất làmột tấc vàng thực sự.

Không gian đô thị ngầm còn có vai trò đặc biệt quan trọng đối với quátrình đầu tư và phát triển BĐS Trong điều kiện về kinh tế và khoa học côngnghệ hiện nay, khai thác không gian ngầm là một biện pháp khai thác một cách

có hiệu quả quỹ đất đang ngày càng quý hiếm ở đô thị, nhất là các đô thị lớn như

Hà Nội Ngoài ra, với diện tích bề mặt đất có hạn, không gian đô thị ngầm còn

là mục tiêu để phát triển khoa học, kĩ thuật hướng đến khai thác và sử dụng lòngđất hiệu quả hơn Phát triển không gian ngầm cũng là động lực kích thích đầu tư

và cạnh tranh trong thị trường Bất động sản, chất lượng các sản phẩm BĐS đượcnâng cao, đáp ứng nhu cầu của người dân Không gian đô thị ngầm là mộthướng thị trường đầy tiềm năng và là xu hướng tất yếu đối với sự phát triển củathị trường BĐS

1.2.2 Các quy định về công trình ngầm

- Quy định hiện nay về sử dụng đất không giới hạn quyền của người sửdụng đất bề mặt, do đó cần thiết đề xuất một số quy định làm căn cứ để khaithác sử dụng đất không gian ngầm và xây dựng công trình ngầm, sửa đổi về giảithích từ ngữ

- Theo pháp luật xây dựng công trình ngầm được hiểu là không gian nằmngay dưới mặt đất, nó chứa đựng các công trình ngầm nằm ở tầng ngầm nông(0-5m), tình trạng sử dụng đất xen kẽ thửa đất bề mặt và sử dụng đất công trìnhngầm; kể cả công trình ngầm ở trên mặt đất vận dụng kinh nghiệm của một sốquốc gia về ấn định chiều sâu 10-12m cho người sử dụng đất bề mặt, công trìnhngầm sử dụng đất trong không gian 12m đến 40m nếu có ảnh hưởng thường đến

sử dụng đất bề mặt thì xem xét bồi thường, công trình ngầm sử dụng đất ở độsâu dưới 40m thì không bồi thường tuy nhiên, cũng xảy ra một số trường hợpđặt biệt việc ấn định chiều sâu 12m hoặc 40m sẽ là cứng nhắc và không phùhợp

Luật đất đai cần có những thay đổi cho hợp lí và cần có sự linh hoạt tùytheo đặc điểm từng địa bàn

- Không gian ngầm là phần sử dụng đất ngầm trong long đất, nằm dướithửa đất, được xác định bởi các điểm khống chế tọa độ GPS theo quy định pháttriển không gain ngầm, quy hoạch sử dụng đất công trình ngầm hoặc quy hoạchxây dựng công trình ngầm được cơ quan nhà nước có phẩm quyền phê duyệt.

- Công trình ngầm là một phần của không gian ngầm được xây dựng côngtrình ổn định dưới mặt đất nhằm phục vụ một mục đích nào đó của con người

- Nhà nước giao đất không gian ngầm là việc nhà nước trao quyền sửdụng dất không gian ngầm bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhucầu sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm

- Nhà nước cho thuê đất không gian ngầm là việc nhà nước trao quyền sửdụng đất không gian ngầm bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

để xây dựng công trình ngầm

- Thu hồi đất không gian ngầm là việc nhà nước ra quyết định hành chính

để thu lại quyền sử dụng đất không gian ngầm hoặc thu lại không gian ngầm đãgiao cho tổ chức, UBND xã phường thị trấn quản lí quy định…

- Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về sở hữu công trình ngầm Việc cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu công trình ngầm đang tuân theo quy định củapháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất

- Các công trình ngầm là tầng hầm của các công trình trên mặt đất chỉđược cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình trên mặt đất Phần ngầmđược ghi nhận trong bản vẽ kiến trúc, bản đồ mặt cắt, dự án đầu tư… kèm theo,nhưng lại không được ghi nhận trong quyền

- Trên thực tế, chưa có quy định về cấp quyền sử dụng đất đối với cáccông trình độc lập mà chủ sở hữu không có bề mặt, cũng như xác định quyền vàcấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình ngầm nằm đan xen vớimóng, tầng hầm của các tòa nhà Ngoài ra chưa có quy định về quyền đi qua củacác tuyến đường cấp điện, nước… để xử lý các vấn đề phát sinh trong sử dụngđất công trình ngầm

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ về “Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, thì

quy định tại Dự luật lại “đi lùi” một bước khi quy định quá chung chung, gây

suy diễn và nhầm lẫn trong quá trình thực hiện

- Điều 37 của Nghị định 69 đã quy định, UBND tỉnh quyết định việc sửdụng đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trìnhxây dựng trên mặt đất); người sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm ký hợpđồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường; đơn giá thuê đất để xây dựngcông trình ngầm không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích

sử dụng

- Cũng theo Điều 37 nêu trên, đơn giá thuê đất cụ thể do UBND cấp tỉnhquyết định cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương; Bộ Tài nguyên vàMôi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế quản lý,

sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.Như vậy, quy định nêu trên rõ ràng, cụ thể hơn ở chỗ, người thuê đất phải

ký hợp đồng với ai, mức đơn giá thuê đất và đơn vị có thẩm quyền xây dựng cơchế quản lý không gian

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đầu tư xây dựng các công trình ngầm bất động sản

Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đầu tư xây dựng các côngtrình có xây dựng công trình ngầm

1.3.1 Ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên

Môi trường địa chất phức tạp: thi công công trình ngầm phải đối mặt vớithách thức về môi trường địa chất phức tạp với các tầng đất đá có mức độ phonghóa và cấu trúc khác nhau…chứa đựng nhiều rủi ro về cấu tạo địa tầng, độngđất, kasto cát chảy, nước ngầm…

Ảnh hưởng của biến đổi khí hậu và nước biển dâng: biến đổi khí hậu vànước biển dâng tác động tới công trình ngầm làm cho việc quản lý đầu tư xâydựng công trình ngầm cũng đặt ra nhiều vấn đề:

* Các hậu quả đối với điều kiện xây dựng

- Co giảm diện tích đất xây dựng;

- Làm xói lở bờ biến và nhiễm mặn nguồn nước;

- Gây khó khăn cho việc thoát nước;

- Tăng tải trọng và tăng áp lực lên công trình ngầm;

- Gây lụt lội ngập nước, khả năng xâm thực cao, phá hủy các công trìnhxây dựng

Những ảnh hưởng của điều kiện môi trường tự nhiên ảnh hưởng côngtrình xây dựng ngầm sẽ đặt ra yêu cầu đối với việc quản lý, xây dựng tầng hầmcủa các công trình BĐS Nhà nước cần đưa ra những quy hoạch cũng như nhữngbiện pháp cụ thể để quản lý đảm bảo xây dựng tầng hầm phù hợp với điều kiệnmôi trường, địa chất của mỗi nước

1.3.2 Ảnh hưởng của sự phát triển kinh tế xã hội

Ngày nay cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóanhanh, không gian ngầm đô thị đã được nhiều nước trên thế giới và các nhàchuyên môn, chính quyền nhiều đô thị lớn quan tâm Công trình ngầm là một bộphận của hạ tầng kỹ thuật đô thị đóng vai trò quan trọng cho phát triển đô thịhiện đại, bền vững Trước yêu cầu của cuộc sống và sự phát triển kinh tế xãhội, sự mở cửa và hội nhập vấn đề xây dựng công trình ngầm đã trở thành mụctiêu đòi hỏi phải thực hiện mặc dù tốn kém và phải có thời gian

1.3.3 Ảnh hưởng của yếu tố chủ quan

1 Công tác giải phóng mặt bằng: đây là nhiệm vụ cực kì nan nan giải hiệnnay nhiều công trình trong tình trạng không biết bao giờ xong bởi vướng mặtbằng Giải phóng mặt bằng khó khăn kéo theo những hậu quả như việc tăng giáthành công trình, trượt giá, làm khó tiến độ dự án, kéo dài thời gian đưa côngtrình vào hoạt động

2 Điều kiện thi công chật hẹp, nhiều công trình đường dây , đường ốngngầm hiện có đan xen chằng chịt dưới long đất gây rất nhiều khó khăn cho côngtác cải tạo, đại tu và xây dựng mới Chỉ đến khi thi công đào đau đụng đó mớithấy được, điều này gây thiệt hại lớn về thời gian, kinh phí và ảnh hưởng đếnhoạt động và đời sống của người dân xung quanh

3 Quy hoạch xây dựng không gian ngầm : quy hoạch xây dựng không gianngầm bị tác động bởi quy hoạch đô thị và các đặc trưng về kiến trúc cảnh quankhu phố cũ, công tác xây dựng và quản lý xây dựng đô thị

4 Hệ thống thông tin: chưa có một hệ thống những số liệu điều tra cơ bản

về địa chất công trình địa chất thủy văn…phục vụ cho công tác xây dựng côngtrình ngầm tại các đô thị Chưa có bản đồ hiện trạng công trình ngầm , chưa có

có sở dữ liệu về công trình ngầm đô thị, chưa có năng lực quy hoạch không gianxây dựng công trình ngầm

5 Nhân lực quản lý: Năng lực nghiên cứu, khảo sát, thiết kế còn hạn chế

và còn thiếu những tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan đến xây dựng công trìnhngầm chưa có cơ quan thống nhất quản lý công trình ngầm

1.4 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

1.4.1 Kinh nghiệm nước Pháp

1.4.1.1 Quy hoạch

Quy hoạch không gian ngầm được nghiên cứu từ rất sớm ( năm … ) Vớitầm nhìn phát triển đô thị hiện đại bậc nhất Châu Âu, Không gian ngầm cũngđược sử dụng rộng rãi khi xây dựng nhà ở, các toà nhà thị chính và các nhà côngcộng Tại Pháp, không những khai thác công trình ngầm mà còn xây dựng cả

những “đô thị ngầm” “ Thành phố phát triển hướng về phía dưới mặt đất”…

hơn thế nữa là các đô thị có sự kết hợp hài hoà, khai thác tối đa hiệu quả kinh tế

sử dụng không gian trên mặt đất và không gian ngầm ( như khu LA DEFENSE– Paris, Pháp), thông qua việc đầu tư và khai thác hợp lý, có hiệu quả hạ tầngđồng bộ trung gian của phần trên mặt đất và phần dưới lòng đất

Quy hoạch khu LA DEFENSE trở thành một trung tâm tài chính, dịch vụ,ngân hàng, khoa học kĩ thuật hiện đại (Quảng trường LA DEFENSE, một tổ hợplớn các công trình xây dựng, bao gồm một tuyến tàu điện ngầm, 2 tuyến giaothông cơ giới ngầm, gara nhiều tầng chứa được 10.000 ô tô và đường đi bộ ởtrên cao, một nhóm nhà cao tầng diện tích 70 hecta ở trên cao)

1.4.1.2 Quyền sử dụng đất

Kết hợp những quy định của pháp luật về vấn đề địa dịch, tạo nên nhữngmối quan hệ chặt chẽ trong sử dụng đất, những quy định về đo đạc và sở hữu

Kinh nghiệm về sở hữu khối đối với không gian đô thị (cả nổi và ngầm)

đã được sử dụng ở đây Khái niệm sở hữu khối có từ năm 1960 khi việc xâydựng các toà nhà liên hợp (nhà ở, công trình công cộng…) trên nền các công

trình ngầm thuộc sở hữu Nhà nước, đòi hỏi cần giải quyết bài toán có sự tranhchấp giữa sở hữu chung và sở hữu riêng, kết hợp với những quy định của phápluật về đất đai, tạo mối quan hệ chặt chẽ với việc sử dụng đất không gian ngầm

đô thị

1.4.1.3.Tài chính

Bên cạnh đó với việc hình thành khái sở hữu khối đã giúp cho quản lý vàkhai thác hiệu quả không gian ngầm đô thị, cũng như không gian trên mặt đấtcủa đô thị LA DEFENSE, thu lại một nguồn tài chính không nhỏ để tái đầu tưxây dựng hạ tầng

Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm:

Không gian ngầm dưới lòng đất có độ sâu 0-<3 m theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất trong khuôn viên đất của người đang sử dụng đất thì được bồi thường bằng 30% giá đất; có độ sâu từ 3-<6 m được bồi thường bằng 15% giá đất; có độ sâu từ 6-<9 m thì được bồi thường bằng 10% giá đất; độ sâu tới 30

m thì không được bồi thường

1.4.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc

1.4.2.1 Quy hoạch

Để quản lý xây dựng ngầm đô thị, Chính phủ Trung Quốc đã ban hànhNghị định về xây dựng ngầm để quản lý khai thác không gian ngầm đô thị Nộidung chủ yếu của Nghị định quy định về các vấn đề liên quan đến sử dụng đấtkhông gian ngầm:

+ Quy hoạch thống nhất khai thác tổng hợp

+Nội dung chủ yếu của quy hoạch không gian ngầm đô thị

+ Thiết kế công trình ngầm phải thoả mãn yêu cầu về môi trường, vậnhành an toàn trong không gian ngầm, công năng sử dụng và thiết kế cổng ra vàophải hài hoà với xây dựng mặt đất

Theo đó, quy hoạch không gian ngầm đô thị phải tiến hành khai thác lậpthể nhiều tầng, liên thông cả không gian theo chiều ngang, phối hợp hài hòa giữacông trình mặt đất và công trình ngầm Trên cơ sở của Nghị định về xây dựngngầm, Trung Quốc đã tiến hành lập quy hoạch “đô thị ngầm” tại một số TP lớn

như: Bắc Kinh, Thượng Hải, Nam Kinh, Thẩm Quyến, Thanh Đảo, Vô Tích.Theo đó, việc khai thác sử dụng không gian ngầm đô thị phải được quy hoạchthống nhất, khai thác tổng hợp, sử dụng hợp lý, quản lý theo pháp luật, kết hợpgiữa các hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường, phòng ngừa thảm họa và yêu cầuphòng không nhân dân.

Theo nguyên tắc “ Ai đầu tư thì người đó sở hữu, ai thu lợi thì người đó duy trì” Cho phép đơn vị xây dựng tự doanh đối với công trình ngầm hoặc do

mình đầu tư xây dựng hoặc chuyển nhượng, cho thuê theo quy định của phápluật

1.4.3 Kinh nghiệm của Canada

-Vật liệu đất đào công trình ngầm phải được sử dụng hiệu quả

- Cần đặc biệt chú ý đến tài nguyên nước ngầm, phải chú ý đến tích chứanước ngầm, bổ xung nước ngầm Việc hạ mực nước ngầm do hút nước hay sự

có mặt của công trình ngầm có thể gây lún sụt bề mặt đất

-Khai thác và sử dụng năng lượng (địa nhiệt và nước ngầm la cho phép tái

sử dụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên)

* Tiêu biểu quy hoạch thành phố ngầm Montreal

(Hình 1)Thành phố Montreal có hệ thống không gian ngầm đô thị lớn nhất và lâuđời nhất thế giới.“Thành phố Ngầm” của Montreal là một “thành phố bên dướithành phố”, vận hành trong mối quan hệ hữu cơ với thành phố trên mặt đất.Hệthống không gian ngầm đô thị này được mở cửa từ năm 1962, cho đến nay đãbao trùm hơn 40 ô phố Các tuyến đi bộ trong Thành phố Ngầm này được thiết

kế khá đa dạng, có khi là một tuyến ngầm dưới lòng đất, hoặc băng qua mộtkhông gian lớn bán hầm không cột ở giữa, với các cửa hàng lớn nhỏ ở xungquanh, hoặc nối kết với các tuyến đi bộ trên không và không gian sảnh nội caohàng chục tầng của một phức hợp thương mại dịch vụ và văn phòng cao tầng.Toàn bộ hệ thống có 120 lối vào chínhtừ ngoài đường phố vào hệ thống ngầmtrải rộng trên một diện tích hơn 10 km2, phía trên các lối vào chính này thường

là các tổ hợp công trình đa chức năng hoặc chung cư cao tầng

Thành phố ngầm của Montreal được gọi là RESO (RESO là một mạnglưới đi bộ ngầm trong nhà), với 32 km đường đi bộ và hầm đi bộ trong nhà, nằmdưới 63 tòa nhà được nối với các ga metro, ga đường sắt và bến xe buýt Mỗingày có hơn 500.000 người đi bộ trong mạng lưới ngầm này Trong thành phốngầm RESO có các công trình sau: 10 ga metro, 2 ga đường sắt và 2 bến xebuýt; 63 tòa nhà nối kết với nhau với tổng diện tích sàn là 3,6 triệu m2; 80%diện tích sàn văn phòng trong khu trung tâm; 35% số địa điểm kinh doanh trongkhu trung tâm (1.700 cửa hàng, 200 nhà hàng ăn uống, 37 nhà hát…); 9 kháchsạn lớn, 2 tòa nhà triển lãm; 17 bảo tàng; 10 trường đại học và cao đẳng; 1.615căn hộ; 10.000 khu đỗ xe bên trong nhà; 190 điểm tiếp cận đi vào RESO từ cácđường phố;300 kết cấu định hướng nằm bên trong mạng lưới ngầm (JacquesBesner, 2012).Hàng ngày mạng lưới ngầm này được mở cửa cùng thời gian với

hệ thống Metro Các địa điểm công cộng bên trong nhà được cung cấp ánh sáng

tự nhiên và được các chủ sở hữu nâng cấp, cải thiện thường xuyên

Các chủ đầu tư của trung tâm mua sắm không bán các cửa hàng của họcho các chủ sở hữu cá nhân như ở các nước khác

1.4.3.2.Quyền sở hữu đất

Quyền sở hữu đất đi cùng với quyền sở hữu những thứ tồn tại trên dưới mặt đất

1.4.4 Kinh nghiệm của Nhật Bản

1.4.4.1.Quyền sử dụng đất

Khi dự định xây dựng các hạng mục sử dụng đất công trình ngầm dướiđất sử dụng vào ranh giới đất của cá nhân hay phần đất công cộng cần tuân theonhững quy định riêng Áp dụng theo những quy định về quyền phân chia đấttrong luật dân dụng

Quyền sở hữu đất được quy định theo pháp luật là quyền sở hữu cả phầntrên và phần ngầm của khu đất

Nhật Bản đã ban hành quy định , một không gian ngầm công cộng ở độsâu dưới 40 m , theo quy định của Chính phủ có thể sử dụng không gian ngầm

vô điều kiện ở độ sâu trên 40 m

1.4.4.2 Quy hoạch thành phố Tokyo.

Thành phố Tokyo nổi tiếng cô đặc bởi mật độ dân số trên diện tích đất caonhất nhì thế giới Nhưng cũng dễ nhận thấy thành phố 13 triệu dân này có rấtnhiều không gian thoáng đãng trên mặt đất Điều ấy được lý giải bởi tổng chiềudài đường ngầm dưới đất lớn hơn đường trên mặt đất và đường trên cao.Phầnlớn cư dân Tokyo có mặt dưới mặt đất để di chuyển khắp thành phố, để lại sựthoáng đãng, tĩnh lặng trên mặt đất

Mặt tiền của ngôi nhà mặt phố Tokyo phản ảnh khá đầy đủ sự tinh tếtrong tận dụng không gian thành phố Một số ngôi nhà có một dãy cầu thangmáy bên tay trái đi từ đường vào Cuối hành lang lại một cầu thang máy nối lêncác tầng trên, ở ngách bên trái là một cầu thang xuống tầng hầm Tokyo chi litận dụng tối đa mặt đất, trên trời và dưới ngầm Ở đây, những tuyến đường trêncao đan xen chồng lớp, những không gian ngầm đông vui nhộn nhịp, con người

đi lại, gặp gỡ, giải trí và mua sắm dưới mặt đất Tại các trung tâm mua sắm sầmuất, nơi có cầu dẫn từ trên cao, có tuyến tàu chui vào tòa nhà và những cầu thangdẫn xuống tầng ngầm.Những tổ hợp giải trí rộng lớn không biết đang đứng trênmặt đất, dưới tầng ngầm hay trên mái nhà.Một điều dễ nhận thấy tại tất cả các gatàu đều tập trung những công trình thương mại lớn Tại khu vực quanh các ga,giá BĐS rất cao và từng mét vuông được khai thác tối đa về chiều cao vươn lêntrời và chiều sâu dưới mặt đất

(Hình 4) (Hình 5)

1.4.5 Kinh nghiệm ở một số nước khác về quyền sử dụng đất

*CHLB Đức: Theo luật dân dụng của CHLB Đức ( điều 905) thì : Quyền

sở hữu đất là quyền sở hữu cả trên và dưới mặt đất đến tâm trái đất Tuy nhiên,

người sở hữu đất không được cấm sự can thiệp của người khác đối với những độcao hay độ sâu của khu đất không mang lại lợi ích gì.Có nghĩa là đất là tài sảnchung, chỉ là một phần nào đó thuộc quyền sở hữu riêng

* Tại Italia quyền sử hữu đất, ngoài tất cả những vật trong mảnh đất đócòn bao gồm cả dưới lòng đất Người sở hữu có thể đào, thi công công trình nếukhông tổn hại đến nhà bên cạnh

* Tại Thụy Sỹ quyền sở hữu đất bao gồm cả trên không và dưới lòng đấtnếu việc sử dụng mảnh đất có lợi

* Ở Bang Minoesota của Mỹ, những khu đất được xây dựng nhằm mụcđích phục vụ công cộng thì sẽ trả tiền bồi thường ngang bằng theo giá thịtrường, do đó dù là đất tư thì cũng có quyền sử dụng một cách cưỡng ép

1.4.6 Bài học kinh nghiệm với Việt Nam

1.4.6.1.Quy hoạch xây dựng công trình ngầm

Khi lập quy hoạch xây dựng đô thị phải căn cứ vào nhu cầu phát triển củathành phố để quy hoạch xây dựng đô thị ngầm Xây dựng quy hoạch đô thịngầm cần phải tiến hành quy hoạch đồng bộ với quy hoạch xây dựng đô thị đểđảm bảo sự khớp nối giữa các công trình trên mặt đất thành một thể thống nhất

Trong quy hoạch xây dựng đô thị các phương án về cơ cấu đô thị, tổ chứcphân khu chức năng cần xác định các khu vực dự kiến bố trí công trình ngầm,

vùng chức năng không gian ngầm và sử dụng không gian ngầm theo các nguyêntắc ưu tiên tại khu trung tâm chính, các trung tâm khu vực các vùng dân cư tậptrung và dọc theo các đường phố chính của thành phố

Quy hoạch đô thị ngầm phải chú ý tới bảo vệ và cải thiện môi trường đôthị, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất xây dựng, phải căn cứ vào đặc điểm củađịa hình địa mạo, điều kiện địa chất công trình, địa chất thủy văn, địa thế và giátrị của các công trình kiến trúc hiện hữu bên trên cũng như mạng lưới các côngtrình kỹ thuật hạ tầng ngầm sẵn có ở dưới đất để đảm bảo an toàn và thuận lợicho mọi điều kiện sinh hoạt của người dân

Công tác thiết kế quy hoạch đô thị ngầm phải đảm bảo một số yêu cầu cơbản:

- Đảm bảo sử dụng không gian ngầm hợp lý hiệu quả;

- Phải phù hợp với quy hoạch tổ chức không gian và hệ thống dịch vụ côngcộng của từng loại đô thị và xu hướng phát triển lâu dài của đô thị;

- Đảm bảo sự kết nối liên hoàn, tương thích thuận tiện, đồng bộ và an toàngiữa các công trình ngầm với nhau, giữa các công trình ngầm với công trình trênmặt đất;

- Đảm bảo bố trí công trình ngầm theo độ sâu và cách nhau một khoảngcách an toàn, phù hợp để quản lý, khai thác và sử dụng các công trình ngầm vàcác công trình trên mặt đất có liên quan;

- Việc đấu nối các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm với nhau với các côngtrình ngầm khác trong đô thị phải đảm bảo an toàn và đáp ứng các yêu cầu kỹthuật;

- Đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường và an ninh và quốc phòng…

* Bài toán chủ yếu quy hoạch cho công trình ngầm

-Quy hoạch tổng thể vị trí của các công trình ngầm và hệ thống công trìnhngầm trong không gian ngầm đô thị

- Quy hoạch các công trình ngầm theo độ sâu tính từ mặt đất

1.4.6.2 Quyền sở hữu đất

Trong không gian chật hẹp của đô thị thì việc sử dụng không gian ngầm làtất yếu Việc khai thác không gian ngầm đô thị phụ thuộc nhiều vào quyền sởhữu đất

- Người sử dụng đất xây dựng công trình ngầm phải đăng kí sử dụng đất vàđược xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không gian ngầm gắn vớiquyền sở hữu không gian ngầm

- Những công trình ngầm đã được xác lập quyền sử dụng đất cùng với côngtrình trên mặt đất thì nằm ngoài phạm vi không gian ngầm của quyền sử dụngđất xây dựng không gian ngầm mới xác lập Quyền sử dụng đất xây dựng khônggian ngầm mới được xác lập không được làm tổn hại đến công trình ngầm đãđược thành lập trong quá trình sử dụng khai thác không gian ngầm, nếu gây tổnhại thực tế đến công trình ngầm được thành lập thì đúng theo pháp luật thì phảibồi thường theo quy định của pháp luật

- Không gian ngầm là có giới hạn và có thể xác định được ranh giới giữa cáckhối công trình ngầm khác nhau, thông qua việc sử dụng khái niệm sở hữu khối

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH BĐS CÓ XÂY DỰNG TẦNG HẦM TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát chung về hệ thống tầng hầm

Trong thời kì chiến tranh, do yêu cầu tránh các cuộc bố ráp càn quét củaquân địch và để cung cấp nơi trú ẩn cho quân đội ta, các đường hầm, các hệthống địa đạo được hình thành Địa đạo Củ Chi là cách gọi chung của các hệthống địa đạo khác nhau, được hình thành từ khoảng thời gian 1946-1948, trongthời kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp Cư dân các khu vực đã đào các hầm,địa đạo riêng lẻ sau đó do nhu cầu đi lại giữa địa đạo các làng xã, hệ thống địađạo đã được nối liền nhau tạo thành một hệ thống địa đạo liên hoàn, phức tạp, vềsau phát triển rộng ra nhiều nơi, nhất là 6 xã phía Bắc Củ Chi và cấu trúc cácđoạn hầm, địa đạo được cải tiến trở thành nơi che giấu lực lượng, khi chiến đấu

có thể liên lạc, hỗ trợ nhau Đây được coi là nhà ở, bệnh viện, đường tiếp tế vànhà kho Đến năm 1965, có khoảng 200 km địa đạo đã được đào Về quy mô, hệthống địa đạo có tổng chiều dài toàn tuyến là trên 200 km, với 3 tầng sâu khácnhau, tầng trên cách mặt đất khoảng 3 m, tầng giữa cách mặt đất khoảng 6 m,tầng dưới cùng sâu hơn 12 m

(Hình 6)

Có thể coi đây là công trình ngầm đầu tiên của Việt Nam Trong thời kìnày, do yêu cầu và thực hiện chiến lược chiến đấu, các hệ thống tầng hầm, địa

đạo được xây dựng hầu như mang tính tự phát và không có công tác quản lýđầu tư của Nhà nước.

Công trình thứ hai trong thời kì hình thành công trình ngầm ở Việt Nam

là Dinh Độc Lập Tiền thân của Dinh Độc Lập là Dinh Norodom được xâydựng từ năm 1868 đến năm 1873 Sau vụ đánh bom Dinh tổng thống Việt NamCộng Hòa năm 1962, do không thể khôi phục lại Dinh Norodom, ông Ngô ĐìnhDiệm đã cho san bằng và xây một dinh thự mới ngay trên nền đất cũ Dinh đượcxây dựng trên diện tích 4.500 m², diện tích sử dụng 20.000 m²

Đặc biệt, Dinh Độc Lập còn được thiết kế gồm 2 tầng hầm Toàn bộ tầnghầm là để phục vụ cho các hoạt động quân sự và trú ẩn an toàn Tầng thứ nhấtcách mặt đất 1m, lớp vê tông vách dày 0.6m, có thể chịu được bom 500kg, dànhcho các hoạt động quân sự bao gồm các phòng: Tham mưu tác chiến, phòng trựccủa Tổng thống Việt Nam Cộng Hòa, phòng nghỉ tạm của Tổng thống, cácphòng vô tuyến, truyền tin và phát thanh dự phòng Tầng thứ 2 cách mặt đất3m, lớp bê tông dày hơn 1m có thể chịu được bom 2 tấn, dùng làm nơi trú ẩn chỉ

có hành lang và các phòng nhỏ

Đây là công trình có thiết kế, quy mô lớn, phục vụ mục đích sử dụng củachính quyền Ngô Đình Diệm và trong giai đoạn này chưa có những quy địnhpháp luật trong công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm của Nhànước

Ngày nay, trong thời kì hòa bình việc xây dựng các công trình ngầm đãđược quan tâm hơn.Trước đây, trong điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn, hầuhết các đô thị chúng ta mới quan tâm đầu tư xây dựng một số công trình ngầm

đó là các tuyến đường dây điện, cáp quang, đường dây thông tin, liên lạc… vàcác đường ống cấp nước, cống thoát nước, các đường ống xăng, dầu…

Trong những năm gần đây, trước yêu cầu của cuộc sống và sự phát triểnkinh tế xã hội, sự mở cửa và hội nhập vấn đề xây dựng công trình ngầm màtrước tiên công tác ngầm hóa (hạ ngầm) đường dây đi nổi tại các đô thị đã trởthành mục tiêu đòi hỏi phải thực hiện mặc dù tốn kém và phải có thời gian.Công tác hạ ngầm nhiều công trình đường dây đi nổi tại thành phố Hà Nội,thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… đã được quan tâm triển khai thực hiện vàbước đầu đã góp phần tạo nên bộ mặt thành phố khang trang hơn và an toàn

hơn (các mạng nhện trên các đường phố đã được loại bỏ hoặc sắp xếp lại hoặcđược đưa xuống dưới mặt đất và được sắp đặt trong các hào hoặc cống cáp kỹthuật); nhiều công trình giao thông ngầm cũng đã được xây dựng như hầmcho người đi bộ tại Hà Nội, hầm đường ô tô (như ở Hà Nội, thành phố Hồ ChíMinh…), đặc biệt hầm đường ô tô vượt sông Sài Gòn Đây là hầm vượt sônglớn nhất Đông Nam Á trong dự án đại lộ Đông - Tây nối liền trung tâm SàiGòn với khu vực bán đảo Thủ Thiêm Sau khi hoàn thành đã góp phần giảmbớt mật độ giao thông ngày càng tăng của khu vực nội thành thành phố Hồ ChíMinh, góp phần phát triển một khu thành phố mới hiện đại bên bờ phía Đôngcủa sông Sài Gòn, đồng thời tạo và tô đẹp cho sự phát triển và phồn vinh củathành phố Hồ Chí Minh hiện tại và tương lai Hầm Kim Liên được xây dựngngầm ở dưới ngã tư Đại Cồ Việt – Giải Phóng.Đây chính là công trình dưới lòngđất đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội.Công trình này đã mang lại những nétmới cho giao thông ở Hà Nội Song song với việc phát triển các khu đô thị mới,các tòa nhà cao tầng cùng các nhà chung cư cao tầng đã xây dựng tầm hầm đểnơi để xe, nơi bố trí các hệ thống công trình kỹ thuật.

Trong khi công trình ngầm ở các nước trên thế giới đã được quy hoạch,xây dựng đạt đến trình độ phát triển và có sự quản lý đầu tư của Nhà nước thì ởViệt Nam, lĩnh vực này còn khá non trẻ, cần tìm hiểu, nghiên cứu, học hỏi nhiều

để bắt kịp với xu thế chung

2.2 Thực trạng các công trình ngầm trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.2.1 Tổng quan, đánh giá chung

Các công trình ngầm ở Hà Nội bao gồm: tầng hầm công trình trên mặtđất, hệ thống cấp nước, thoát nước, cung cấp điện, chiếu sáng thông tin liên lạcv.v… Tuy nhiên, các công trình ngầm nêu trên đều có quy mô nhỏ, không có sựphối hợp nên dẫn đến nhiều hậu quả không tốt Trong những thập niên gần đây,trong khu phố cũ Hà Nội cũng đã xây dựng thêm một số công trình cao tầng nhưTháp Vietcombank, tháp Hà Nội, Vincom… Những công trình này đã khai thácphần không gian ngầm để phục vụ để xe và các yêu cầu kỹ thuật Xuất hiện các

đề xuất khai thác không gian ngầm đô thị nhằm đáp ứng các nhu cầu cấp thiết vềphát triển và quá tải đối với đất đai Không gian ngầm trong các khu phố cũ HàNội hiện nay được khai thác để đặt các hệ thống hạ tầng kỹ thuật đường ống đô

thị Một số công trình cao tầng như Tháp Vietcombank, BIDV hay Vincom

sử dụng không gian ngầm để làm hầm đỗ xe Không gian ngầm đô thị chưađược khai thác vào các mục đích khác

*Các khu đô thị của Hà Nội có xây dựng tầng hầm:

Hầu hết các chung cư cao tầng trong các khu đô thị đều đã được xây dựng

hệ thống tầng hầm với thiết kế tiêu chuẩn, tạo sự an toàn, không gian cũng nhưhiệu quả cho tòa nhà Theo khảo sát các tầng hầm đều được xây dựng tường vây

để chống đỡ bên hông của tầng hầm, ngăn sạt lở đất, chống thấm nước.khoancọc đến độ sâu thiết kế, đổ bêtông cốt thép (BTCT) cọc đến cao độ đáy tầnghầm Đổ BTCT sàn tầng trệt dựa trên hệ King-post chịu lực…Các khu đô thịmới trên địa bàn thành phố Hà nội phần lớn đều xây dựng tầng hầm để tiết kiệmđất cũng như tạo cảnh quan hiện đại hóa cho thủ đô Gần đây, khai thác khônggian ngầm trở nên phổ biến hơn rất nhiều bởi khi đến một tòa nhà cao tầng nàomới được xây dựng bạn cũng có thể nhìn thấy các tầng hầm với thiết kế hiệnđại.Tầng hầm không chỉ là nơi để phục vụ cho việc gửi xe mà lợi ích của nóđược khai thác kinh tế hơn rất nhiều Tầng hầm hiên tại là các trung tâm muasắm, là nơi vui chơi giải trí cho tất cả mọi người, là văn phòng, bệnh viện và hơnnữa nó đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Chính vì vậy, mà vị trí của tầng hầmtrở nên quan trọng đối với các chủ đầu tư Tuy nhiên một điều dễ nhận thấy khiđến với các tầng hầm ở Hà Nội là nhiều tầng hầm rất đơn điệu, các tầng hầmriêng lẻ và không có sự liên kết, thống nhất với nhau

Bảng 1.Thống kê một số công trình có tầng hầm trên địa bàn thành

phố Hà Nội

hầm

Mục đích sửdụng

Sự kết nối cáccông trình

1 Văn phòng và chung cư

Trung tâm điều hành và thông

tin viễn thông Việt Nam

Không

Nguồn: Nhóm nghiên cứu khảo sát thống kê

Bảng 2: Khảo sát một số khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội

Tên khu đô

thị Vị trí trình ngầmCác công

Số Tầng hầm

Mục đích sử dụng

Sự kết nối với các công trình tầng hầm khác

Khu đô thị

Định Công Phía nam thủđô Hà Nội

Tầng hầm, bán tầng

Khu đô thị

Linh đàm

(mới)

Phía nam bán đảo Linh Đàm

Khu đô thị

Dương Nội

Lê Văn Lương kéo dài, Từ Liêm

vụ giải trí (2 tầng)

vụ

Không

Nguồn: Nhóm nghiên cứu khảo sát thống kê

Đánh giá: Công trình ngầm ở thành phố Hà Nội đã xuất hiện từ những

năm 90 đến năm 2007 chủ yếu là những tầng hầm có thiết kế đơn điệu như ởkhu đô thị mới Định Công, khu Xa La, các tòa chung cư cao tầng… Toàn bộ hệthống công trình giai đoạn này chỉ là những công trình phục vụ cho dịch vụ gửi

xe và một số hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ Đến năm 2008 đến nay tòa nhàKeangnam, tòa cao nhất Việt Nam được xây dựng với 2 tầng hầm hiện đại thìhàng loạt các dự án tiếp theo có xây dựng tầng hầm được thực hiện nổi bật nhưcác khu đô thị Times city, Royal city Các tầng hầm trong công trình được xâydựng nhiều hơn, Times city với 3 tầng hầm còn Royal city với 4 tầng hầm.Không chỉ tạo nên thẩm mỹ cho các tòa nhà, các tầng hầm hiện đại này đưa lạirất nhiều các lợi ích khác Ngoài mục đích để xe tầng hầm còn được khai tháclàm trung tâm thương mai, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…và nhiều các tiệních khác Tuy nhiên hệ thống công trình này còn mang tính đơn lẻ chưa có sựthống nhất, mối liên hệ giữa các tầng hầm của các tòa nhà chưa được thiết lập

(Hình 7)

2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất đối với các dự án có xây dựng

hệ thống tầng hầm

2.2.2.1.Quy hoạch không gian ngầm của thành phố

Cần khẳng định quy hoạch đô thị ngầm là một nội dung của quy hoạch đôthị Khi lập quy hoạch đô thị phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của đô thị đểquy hoạch đô thị ngầm Xây dựng quy hoạch ngầm cần phải tiến hành quyhoạch đồng bộ với quy hoạch xây dựng đô thị để đảm bảo sự khớp nối với cáccông trình trên mặt đất thành một thể thống nhất

Trong xu thế phát triển đô thị hiện đại, để tiết kiệm đất đai xây dựng tránhách tắc giao thông, bảo vệ môi trường nên đô thị cần phát triển hướng về phíadưới mặt đất xây dựng các công trình ngầm đô thị tạo nên một không gian đô thịngầm Tại Thủ đô Hà Nội, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội đang có những cốgắng bước đầu trong việc quy hoạch không gian ngầm đô thị ở các đồ án quyhoạch phân khu Luật Quy hoạch Đô thị năm 2009 đã xác định có các loại quyhoạch đô thị: quy hoạch chung; quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết Tuynhiên tại thời điểm năm 2009 Hà Nội đã có quy hoạch chung và đã lập xong quyhoạch chung các huyện và quy hoạch chi tiết các quận Do đó các quy hoạchphân khu chưa được thực hiện Sau khi “Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô HàNội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” được Thủ tướng chính phủ phêduyệt, Hà Nội đã tiến hành lập các quy hoạch phân khu.

Việc quy hoạch không gian ngầm vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam Hầu hếtcác quy hoạch của Hà Nội mới chỉ dừng lại ở những quy hoạch trên mặt đất,các công trình ngầm do các chủ đầu tư tự quy hoạch xây dựng nên hệ quả dẫnđến khó ứng phó được với các vấn đề đặt ra trong tương lai Quy hoạch chungxây dựng Thủ đô đã bước đầu đặt ra không gian ngầm ở những đô thị vệ tinhnhư Hòa Lạc, đường qua sông, các khu trung tâm

Nghị định 39/2010 về quản lý không gian ngầm đã có nhưng lại chưa cóhướng dẫn cụ thể Nhu cầu về không gian ngầm là vô cùng lớn, nhất là tại các đôthị có quá trình phát triển lâu dài, giá trị đất cao, mật độ dân số quá lớn Khi đókhông gian ngầm sẽ giảm tải cho không gian trên mặt đất, bù đắp những tiện íchcho cư dân đang thiếu Ngầm hoá là một trong những yêu cầu của đô thị nén,giúp cắt giảm khá lớn chi phí đi lại, năng lượng tiêu hao Nếu cùng trong một dự

án nhà ở mà có cả khu thương mại, nhà ở, giải trí kết hợp thì người dân sẽ khôngphải đi xa

Theo quy hoạch tổng thể Hà Nội mở rộng khu vực nội thành của Hà Nộitrong đó có khu phố cũ từ 33.000 người/km2 hiện nay xuống 23.000người/km2vào năm 2050 và xuống dưới 10.000 người/km2 trong tương lai xa hơn Đô thịtrung tâm, trong đó có khu phố trung tâm Hà Nội sẽ đóng vai trò: là trung tâmhành chính, chính trị, đối ngoại, văn hóa, thương mại, dịch vụ, đào tạo chấtlượng cao Do đó, nhu cầu phát triển của khu vực này trong thời gian tới là rất

lớn Tuy nhiên, cần có những giải pháp khai thác một cách có hiệu quả cao quỹđất hiện có để có thể vừa đáp ứng yêu cầu phát triển vừa không làm mất đi

những giá trị đặc thù vốn có của khu đô thị cũ này (mật độ xây dựng, tương quan tỷ lệ các loại đất hợp lý…) Muốn thế, khai thác không gian ngầm có thể

coi như giải pháp tối ưu

Bên cạnh đó vấn đề quy hoạch không gian ngầm còn chậm Nếu chậmquy hoạch thì sẽ dẫn tới manh mún và trả giá rất đắt trong phát triển đô thị tươnglai Hàng loạt trung tâm thương mại không gắn được với các nhà ga; hệ thốngthoát nước chồng chéo và đầy rẫy đường ống dưới đất mà không có quyhoạch.Thậm chí những đề xuất khai thác gần đây cũng chỉ là những công trìnhnhỏ lẻ giải quyết một số bức xúc về hạ tầng, trong khi nhu cầu sử dụng khônggian ngầm để khai thác một cách có hiệu quả quỹ đất vốn ngày càng quý hiếm ởđây đang là vấn đề đang bỏ ngỏ

Thủ đô Hà Nội cũng tính đến chuyện khai thác không gian ngầm ở khuvực phố cổ Hà Nội để phát triển không gian thương mại, xây dựng trường học

và các công trình đô thị Nếu thực hiện chiến lược này có khả năngbảo tồn đượcphố cổ trước tốc độ và nhu cầu đô thị hóa ngày càng cao Vì vậy cần thiết phảihoàn thiện các quy định về phát triển không gian ngầm đô thị, phải có một cơquan quản lý thống nhất và nhất định phải có cơ chế tài chính để khuyến khíchcác chủ đầu tư (tư nhân hoặc Nhà nước) tham gia phát triển không gian ngầm

Các chuyên gia cho rằng, khi GDP đầu người đạt 500USD thì quốc gia

đã có điều kiện phát triển không gian ngầm; khi đạt mức 1.000USD thì bắt đầu

đi vào giai đoạn quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị; đạt tới3.000USD thì giá đất đô thị tăng cao nên việc phát triển không gian ngầm đô thị

đã chín muồi và tiến tới cao trào Thu nhập bình quân đầu người ở nước ta đãvượt quá ngưỡng 1.000USD và còn tiếp tục tăng lên Mức độ đô thị hóa đã vượtquá 30% và tăng trưởng nhanh Vì vậy vấn đề quy hoạch tổng thể không gianngầm là rất quan trọng trong cuộc sống hiện đại,

Thực trạng quy hoạch của Hà Nội là vấn đề mà mọi người quan tâm rấtlớn, khi có sự quy hoạch tốt thì thành phố sẽ phát triển bền vững vậy nên vấn đềđầu tiên là cần hoàn thiện khung pháp lý, từ khung pháp lý về đất đai, về quyhoạch đến khung pháp lý về cơ chế tài chính Không gian ngầm là một dạng tài

nguyên quý báu cần được tích cực khai thác để trở thành không gian thứ hai của

đô thị hiện đại

Như vậy đô thị Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng tiếp cận với quyhoạch đô thị ngầm và quy hoạch không gian ngầm đô thị là rất chậm so với tốc

độ tăng trưởng kinh tế và tốc độ tăng dân số Nguyên nhân chính là Việt Namcòn thiếu các hướng dẫn cần thiết từ văn bản quy phạm pháp luật đến các quychuẩn, tiêu chuẩn, các giáo trình đào tạo… về đô thị ngầm và không gian ngầm

đô thị quy hoạch đô thị chưa thống nhất hệ thống công trình ngầm chưa có sựliên kết Song định hướng tới năm 2050 quy hoạch đô thị sẽ hoàn thiện hơn vàmang tới cho đô thị một tầm nhìn mới

2.2.2.2 Thực trạng cơ chế pháp luật xây dựng BĐS có tầng hầm

a.Về Hiến pháp

Kể từ ngày thành lập nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà nay là Cộng hoàXHCN Việt Nam, đến nay ta đã có 4 bản Hiến pháp và một bản Hiến pháp sửađổi

Hiến pháp 1946 không có điều khoản nào nói về đất đai

Hiến pháp 1959 cũng không có quy định về đất đai trừ Điều 12 có quy

định: “Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân’’

Hiến pháp 1980 tại Điều 19 có quy định: ‘’ Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các

xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân’’ Tại Điều 20 quy định: ‘’Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp

lý và tiết kiệm đất dành cho nông nghiệp và lâm nghiệp không được dùng vào việc khác, nếu không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép’’.