c. Nghiên cứu doanh thu từ tầng hầm
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 3.1 Phương hướng và mục tiêu
3.1 Phương hướng và mục tiêu
Khai thác, sử dụng không gian ngầm nói chung hay công trình ngầm BĐS nói riêng một cách hiệu quả là mục tiêu và hướng phấn đấu của các đô thị Việt Nam trong thế kỷ XXI. Xây dựng công trình ngầm BĐS phải đối mặt với nhiều thách thức và cũng chứa đựng những rủi ro, chính vì vậy cần phải có những bước đi hợp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của đất nước theo từng giai đoạn.
Với tầm quan trọng của công trình ngầm đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ,việc phát triển công trình ngầm là một xu thế tất yếu để phát triển đô thị hiện đại, bền vững.Tuy chưa được đề cập đến trong Định hướng nhưng đối với các đô thị trực thuộc Trung ương thì quy hoạch tổng thể phát triển của đô thị đã phải bao gồm quy hoạch không gian ngầm (Điều 25, Luật QHĐT), do đó cần sớm xây dựng chính sách phát triển không gian ngầm đô thị, một chủ đề không thể thiếu trong Chiến lược phát triển đô thị có lẽ sẽ thay thế cho Định hướng hiện hành vào khoảng 2014-2015 để chuẩn bị đón nhận một nửa dân số nước ta vào sống trong đô thị đến năm 2025 và ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu mà nước ta là một trong số các nước chịu hậu quả nặng nề nhất.
Vấn đề đặt ra: Việt Nam đang thiếu tầm nhìn tổng thể về quy hoạch không gian ngầm đô thị và đang gây rất nhiều khó khăn, cản trở cho công tác quản lý cũng như công tác đầu tư về lĩnh vực này.
Khai thác không gian ngầm là giải pháp thích hợp để tăng diện tích xây dựng nhằm nâng cao mật độ đô thị mà vẫn đảm bảo giao thông thông suốt, cung ứng đầy đủ nhà ở và các dịch vụ công cộng, góp phần phát triển đô thị bền vững và ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu.
Để đạt được mục đích đó, song song với áp dụng và phát triển công nghệ tiên tiến trong xây dựng công trình ngầm thì đồng thời phải bổ sung chủ đề không gian ngầm vào chiến lược, quy hoạch và quản lý phát triển đô thị và xây dựng khung pháp lý và thể chế tương ứng. Khai thác không gian ngầm đô thị có
những đặc điểm khác biệt hoàn toàn so với không gian trên mặt đất và trên cao, đòi hỏi không chỉ phải có thêm những hiểu biết nhất định về kỹ thuật mà còn phải có một hệ thống quản lý tốt, cùng với những cơ chế phối hợp chặt chẽ mới đảm bảo cho việc xây dựng và sử dụng không gian ngầm đô thị hiệu quả, bền vững.
Nhà nước cần có chiến lược đi trước một bước, bỏ kinh phí để lập nghiên cứu, lập quy hoạch một cách bài bản nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển không gian ngầm trong tương lai.
Như vậy, để có cơ chế quản lý hiệu quả, chủ động cần thiết xây dựng cho được:
- Chiến lược khai thác sử dụng đất xây dựng công trình ngầm BĐS
+ Chiến lược phải đánh giá đúng hiện trạng và dự báo phát triển không gian ngầm; đề xuất chiến lược khai thác lâu dài đảm bảo hài hoà các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, ứng phó với các biến đổi khí hậu và phát triển bền vững
+ Chiến lược cũng phải đưa ra những bước đi của các giai đoạn quy hoạch phát triển công trình ngầm phù hợp với khả năng nền kinh tế và năng lực khoa học kỹ thuật
Việc quy hoạch và quản lý phát triển không gian ngầm đô thị một cách khoa học và hiệu quả là vấn đề không đơn giản. Công tác này đòi hỏi phải có sự phối hợp đồng bộ của các cơ quan quản lý nhà nước các cấp, các chuyên gia, các nhà khoa học. Trong thời gian tới, Nhà nước nên tập trung hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan tới quy hoạch và triển khai, sử dụng không gian ngầm đô thị và cơ chế ưu đãi vào việc đầu tư xây dựng công trình ngầm. Chỉ đạo, tổ chức lập và thực hiện quy hoạch xây dựng không gian ngầm đô thị và chỉ đạo triển khai công tác đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mới này.
Trong các văn bản luật ban hành gần đây,phát triển không gian ngầm đô thị nói chung và phát triển công trình ngầm BĐS nói riêng đã được đề cập nhưng chưa đủ, chưa thống nhất và chưa chi tiết. Khung pháp lý quan trọng nhất về đất đai là Luật Đất đai lại chưa đề cập cụ thể tới quản lý, khai thác không
gian ngầm đô thị (trong lòng đất). Các khung pháp lý có liên quan khác cũng chưa đề cập hoặc chưa đề cập rõ ràng, chặt chẽ tới phát triển không gian ngầm đô thị, cần phải bổ sung như khung pháp lý về quản lý, về quy hoạch, về tài chính. Sự chưa đầy đủ của khung pháp lý về quản lý khiến cho hệ thống công trình ngầm hiện nay đang được quản lý riêng theo từng ngành, chưa có sự phối hợp quản lý, thậm chí riêng từng ngành cũng chưa được quản lý có hệ thống nên trên thực tế là các đô thị lớn của chúng ta chưa có một sơ sở dữ liệu chia sẻ về công trình ngầm và không gian ngầm đô thị. Đó là nguyên nhân khiến cho công tác quy hoạch không thống nhất, đầu tư chồng lấn, kém hiệu quả. Bất kể địa phương nào, ban ngành nào bắt đầu triển khai dự án khai thác không gian ngầm, dù quyết tâm rất lớn đều gặp nhiều lúng túng
- Về mặt quản lý :
+ Cần cân nhắc khi cấp phép cho việc xây dựng công trình ngầm trên nền đất yếu trong các đô thị, nhất là các công trình ngầm có chiều sâu trên 10m, hoặc nhà cao tầng có 3 tầng hầm trở lên.
+ Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc đấu thầu hoặc chỉ định thầu để chọn được các pháp nhân khảo sát, thiết kế và thi công có đủ năng lực về nhân sự, về trang thiết bị, về trình độ và kinh nghiệm, về thành tích tốt trong quá khứ để đảm bảo chất lượng công trình, tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.
+Phải nghiêm túc thực hiện chỉ thị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 07/2007/CT.BXD về tăng cường quản lý chất lượng và bảo đảm an toàn khi xây dựng tầng hầm nhà cao tầng. Có 2 vấn đề phải đặc biệt chú ý:
+ Phải có tư vấn độc lập đủ trình độ và kinh nghiệm thẩm định thiết kế, biện pháp thi công phần ngầm của công trình để đảm bảo chất lượng và an toàn. Ví dụ: các chuyên gia đầu ngành về địa kỹ thuật, về kết cấu công trình và về thi công).
+ Phải đảm bảo chất lượng và an toàn không những cho bản thân công trình mà phải đảm bảo an toàn và ổn định cho các công trình lân cận.
Từ những định hướng trên, sau đây là một số đề xuất cụ thể trong quy hoạch tổng thể phát triển công trình ngầm bất động sản cũng như đóng góp bổ xung vào hệ thống pháp lý trong công tác xác định quyền sở hữu, giao đất, thu hồi giải phóng mặt bằng….để nhà nước xem xét, góp phần đạt được mục tiêu trong tương lai gần.
3.2 Đề xuất một số giải pháp trong quản lý công trình ngầm Bất động sản3.2.1. Giải pháp phát triển quy hoạch không gian công trình ngầm đô thị