đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

Luật ðất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý h

Bộ giáo dục và đào tạo trường đại học nông nghiệp hà nội

Lê thành long

sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thành Long

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Thành Long

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội 40 4.2 Tình hình thị trường bất ñộng sản thành phố Hà Nội 46 4.3 Kết quả ñiều tra ñánh giá hoạt ñộng của một số sàn

4.3.1 Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản 51 4.3.2 Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch BðS 53

4.3.2.1 Sàn GDBđS do công ty ựầu tư kinh doanh bất ựộng sản

thành lập (Mô hình sàn GDBđS - Tập ựoàn Nam Cường) 53 4.3.2.2 Sàn GDBđS do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất

4.3.3 đánh giá hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng

4.4 đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng

một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn thành phố

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GDBðS Giao dịch bất ñộng sản

TTBðS Thị trường bất ñộng sản

DANH MỤC BẢNG

2.3 Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản Phụ

lục 4.1 Một số chỉ tiêu phát triển ngành nông nghiệp Phụ

lục 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 thành phố Hà Nội Phụ

lục 4.3 Số lượng các sàn GDBðS trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 52 4.4 Cơ cấu các loại hình sàn GDBðS quận Thanh Xuân và quận

4.5 Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn

4.12 Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS ACB - Hà Nội 75 4.13 Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 77 4.14 ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS ACB - Hà Nội 77 4.15 Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn

4.16 Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS FLC 83 4.17 Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 85 4.18 ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS FLC 85 4.19 Tình hình tuân thủ quy ñịnh pháp luật về ñiều kiện thành lập

4.20 Số lượng giao dịch bất ñộng sản tại các sàn GDBðS 90

DANH MỤC BẢN ðỒ, SƠ ðỒ

trang 40 4.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản Nam Cường 54 4.2 Quy trình giao dịch tại sàn GDBðS Nam Cường 57 4.3 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt 62 4.4 Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt 67 4.5 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ACB - Hà Nội 71 4.6 Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch BðS ACB - Hà Nội 76 4.7 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản FLC 81 4.8 Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất ñộng sản FLC 84

DANH MỤC HÌNH

4.4 Không gian hội thảo tại sàn GDBðS Nam Cường 60 4.5 Không gian tiếp ñón khách hàng tại sàn GDBðS Nam

4.6a Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS Nam Cường 60 4.6b Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS Nam Cường 60 4.7 Khu ñô thị mới Kim Chung - Di Trạch 69

4.10 Khu vực ñón tiếp khách hàng tại sàn GDBðS ðất Việt 70 4.11a Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS ðất Việt 70 4.11b Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS ðất Việt 70

4.15 Không gian tiếp ñón khách hàng tại Sàn giao dịch BðS ACB

4.16 Không gian giới thiệu thông tin bất ñộng sản tại Sàn giao

4.17 Không gian khách hàng tìm hiểu thông tin về bất ñộng sản tại

4.18 Hoạt ñộng môi giới BðS tại Sàn BðS ACB 80

4.20 Khu ñô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City) 86

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

(1) Từ năm 1986 Việt Nam ñã ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế, chuyển

từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa

ðường lối ñổi mới, ñẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñó ñược xác ñịnh tại ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986)

và ñược ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX (2001, Khoá X (2006) tiếp tục phát triển

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác ñịnh: “Tiếp tục ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá

bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương ñối ñồng bộ cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa”;

“Tạo lập ñồng bộ các yếu tố của thị trường” [10]

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác ñịnh: “Tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường; ñổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước Thúc ñẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường bất ñộng sản, thị trường khoa học và công nghệ”. [11]

(2) Thể chế hoá chủ trương, chính sách ñất ñai của ðảng, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 ñã quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân (ðiều 17); Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18). [16]

Luật ñất ñai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, ñã cụ thể hoá các quy ñịnh

về ñất ñai của Hiến pháp Luật ðất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và

sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng ñất: ñược cấp GCNQSDð, ñược hưởng thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất, ñược góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñể sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng ñất:

sử dụng ñúng mục ñích, bảo vệ ñất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền

sử dụng ñất, bồi thường khi ñược nhà nước giao ñất, trả lại ñất khi nhà nước

có quyết ñịnh thu hồi Bộ Luật Dân sự cũng quy ñịnh cụ thể các quan hệ dân

sự liên quan ñến quyền sử dụng ñất

(3) Nghị Quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác ñịnh: “Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường bất ñộng sản ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán ñất ñai; Thực hiện ñúng Luật ðất ñai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách ñất ñai Trong việc giao quyền sử dụng ñất và cho thuê ñất phải xác ñịnh ñúng giá các loại ñất ñể sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ ñất, bảo ñảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng ñầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng ñất Tổ chức quản lý tốt thị trường bất ñộng sản Chăm lo giải quyết vấn ñề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng ñô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước” [10]

- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng ñịnh “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản,

bao gồm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia ñấu thầu”. [11]

- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát triển thị trường bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản…; hoàn thiện việc phân loại, ñánh giá ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; làm cho quyền sử dụng ñất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, ñất ñai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất ñộng sản ñược hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ

mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai Tăng cường biện pháp chống ñầu

cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật Xây dựng hệ thống ñăng ký, thông tin bất ñộng sản Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất ñộng sản” [12]

(4) “Thị trường bất ñộng sản tuy còn sơ khai nhưng ñã thu hút ñược một lượng vốn khá lớn vào ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ñiều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện ñiều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các ñô thị… tuy nhiên hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản không lành mạnh, tình trạng ñầu cơ về ñất ñai và bất ñộng sản gắn liền với ñất rất nghiêm trọng, ñẩy giá ñất lên cao, ñặc biệt là ở

ñô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả ñầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những ñặc quyền, ñặc lợi, dẫn ñến tiêu cực và tham nhũng của một số

cá nhân và tổ chức… Quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất ñộng sản bị buông lỏng Người sử dụng ñất chưa làm tốt nghĩa vụ ñối với Nhà nước Chính sách tài chính ñối với ñất ñai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước Một số nguyên

nhân chủ yếu: “Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của ðảng về ñất ñai chưa ñược thể chế hoá như: chế ñộ sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai; thị trường bất ñộng sản trong ñó có quyền sử dụng ñất ; văn bản pháp luật ñất ñai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu ñồng bộ” [15]

Thực hiện Nghị quyết ðại Hội X, nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc kinh doanh phát triển thị trường bất ñộng sản, ngày 29/6/2006 Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua

“Luật Kinh doanh bất ñộng sản” [21]

“Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản” (Luật Kinh doanh bất

ñộng sản 2006, ðiều 1)

Chính phủ cũng ñã ban hành Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất ñộng sản, trong ñó có quy ñịnh rõ cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản

Việc giao dịch bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản trở nên minh bạch, ngăn chặn ñầu cơ, tích trữ, kích cầu ảo tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”,

“ñóng băng” bất thường trên thị trường Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn chế ñược tình trạng chốn thuế của các chủ ñầu tư, cũng như tiêu cực trong hoạt ñộng mua bán bất ñộng sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước

(5) Thị trường bất ñộng sản ở Hà Nội là một thị trường có tiềm năng và sức phát triển cao Sau khi có Luật Kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn vị, tổ chức, cá nhân ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất ñộng sản, nhằm tìm kiếm ñầu ra cho các sản phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất ñộng sản, công khai và minh bạch Tổ chức và hoạt ñộng của sàn giao dịch bất

ựộng sản là một vấn ựề còn mới cả về lý luận và thực tiễn; nhằm ựánh giá thực trạng hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản và ựề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ựộng này trên ựịa bàn thành phố Hà Nội một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ pháp luật; trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu ựề tài:

Ộđánh giá thực trạng hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng

sản trên ựịa bàn Thành phố Hà NộiỢ

1.3 Ý nghĩa của ựề tài

- Góp phần ựánh giá thực trạng và ựề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn thành phố

Hà Nội

- Kết quả nghiên cứu của ựề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan của ựịa phương trong công tác quản lý thị trường bất ựộng sản và cho các ựối tượng khi tham gia vào thị trường bất ựộng sản thông qua sàn giao dịch

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là ñất ñai ðất ñai ñược phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản Một ñơn vị bất ñộng sản gồm có: một công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác ñược xây dựng trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối Một công trình xây dựng tuỳ từng trường hợp cụ thể có các vật cố ñịnh như sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá ñựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa; các nhà máy có hệ thống thiết bị, ñiều hoà, quạt máy

Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy ñịnh: “Bất ñộng sản gồm có ñất” Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ñể xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao dịch bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất, ñều phải tuân thủ luật này Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên ñất ” [22]

Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất

ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác

gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh [17]

Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn Giá trị BðS tại hầu hết các

nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30 % GDP, Mỹ là 30 - 40 % [7]

+ ðộng sản: là những tài sản không phải là bất ñộng sản

2.1.1.2 Phân loại bất ñộng sản

Căn cứ vào mục ñích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng

phân loại bất ñộng sản khác nhau

Ví dụ phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)

Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển

Loại bất ñộng sản Số lượng (1000 Triệu SEK) Giá trị

* (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)

Nguồn: Sweden Survey - National Land Survey 1997 [29]

2.1.1.3 Hàng hoá bất ñộng sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường

mua bán hàng hoá ñặc biệt - Hàng hoá bất ñộng sản

- Tính ñặc biệt của hàng hoá BðS ñược xác ñịnh bởi thuộc tính của

ñất ñai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần

có vốn ñầu tư dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ

- ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing -

ga - po quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc bất ñộng sản (ñất ñai + tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường bất ñộng sản; Trung Quốc: BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất

- Không phải tất cả mọi BðS ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: BðS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng [7]

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

2.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ

Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ BðS ñược trao ñổi Thị trường bất ñộng sản ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa

kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản [7]

2.1.2.2 ðặc ñiểm

- Thị trường bất ñộng sản theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả

+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh

+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà

- Thị trường bất ñộng sản có những ñặc trưng: (1) không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS, (2) mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, (3) chịu

sự chi phối của pháp luật, (4) là thị trường không hoàn hảo, (5) cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản

2.1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;

- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;

- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;

- Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.2.4 Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển bất ñộng sản;

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở

2.1.2.5 Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản

- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến bất ñộng sản cho người mua;

- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán;

- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;

- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như

sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận;

- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu bất ñộng sản cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS;

- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản

Ví dụ: Pháp luật Ôxtraylia không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin

BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt

buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký bất ñộng sản Pháp luật Trung Quốc quy

ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục vụ môi giới bất ñộng sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất [7]

2.1.2.6 Phân loại thị trường bất ñộng sản

- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất

+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền

sử dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế;

+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Trong thị trường này, cả người bán và người mua ñều không phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng ñất;

+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng

- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất (Bảng 2.2)

Bảng 2.2: Phân loại thị trường

Thị trường thứ cấp

(thị trường cấp III)

- Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp

- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp

- Thị trường quyền sử dụng ñất ở nông thôn

- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị

- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng

Nguồn: PGS TS Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương 2006 [1]

2.1.3 Giao dịch Bất ñộng sản

- Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích

và nghĩa vụ liên quan ñến bất ñộng sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác bao gồm:

+ Thế chấp (mortager);

+ Nghĩa vụ (Charger);

+ Cho thuê (Lease);

+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);

+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);

+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);

+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);

+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và …(bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác liên quan ñến bất ñộng sản)

Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương thức chuyển giao quyền, ñó có thể là:

+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);

+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);

+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);

+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);

+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasement);

+ Thế chấp (Mortgage);

+ Mua bán (Buying and Seling)

Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành Việt Nam, giao dịch bất ñộng sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản; giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản với nhau

- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS Các văn tự này là bằng chứng về về một giao dịch ñã ñược thực hiện (bên bán ñã

tự nguyện bán, bên mua ñã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản ñã ñược thỏa thuận thống nhất… các bên không thể phủ nhận các ñiều khoản mua bán ñã ghi trong văn tự này); Tuy nhiên các văn tự này không phải là một bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền mà các bên ñem ra giao dịch

Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận Văn tự giao dịch không phải là một bằng chứng pháp lý về bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà ñất ñem ra bán

Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng

ký pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền)

2.1.4 Sàn giao dịch bất ñộng sản

2.1.4.1 Khái niệm

Sàn giao dịch bất ñộng sản là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan ñến kinh doanh BðS Sàn giao dịch là mô hình hoạt ñộng tổng hợp, ở ñó cung cấp ñầy

ñủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan ñến BðS, hơn thế, là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, là nơi mà mọi hoạt ñộng ñều phải ñảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt

2.1.4.2 So sánh “sàn giao dịch BðS” với “sàn giao dịch chứng khoán”

- Sàn giao dịch chứng khoán: Cổ phiếu là loại hàng hóa ñặc biệt của thị trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có ñiều kiện ñi kèm ðiều kiện ñó là các Công ty cổ phần phải chấp hành các quy ñịnh và phải cung cấp mọi thông tin như: kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy ñịnh của Ủy ban chứng khoán, mới ñược ñưa hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và ñược mua bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán Người mua Cổ phiếu, nhà ñầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ ñến mua bán giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán, ở sàn này có ñầy ñủ mọi thông tin của các hàng hóa là

cổ phiếu, ñồng thời ñược các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, giúp ñỡ ñể có quyết ñịnh mua bán chính xác, hạn chế rủi ro

- Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa ñặc biệt của TTBðS; bất ñộng sản khi giao dịch cũng phải ñi kèm các thông tin liên quan BðS ñó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường… SGDBðS cũng phải cung cấp ñầy ñủ thông tin liên quan ñến BðS ñăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ ñược các chuyên viên bất ñộng sản tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết ñịnh giao dịch Các thông tin

của BðS giao dịch trên sàn một phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm ñịnh bất ñộng sản”

- Sự khác biệt cơ bản của SGDBðS với các sàn giao dịch khác chính là

ở SGDBðS không có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao dịch, ñồng thời, các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp và ña dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất ñộng sản

2.1.4.3 Vai trò của sàn giao dịch bất ñộng sản

- SGDBðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp,

tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải ñi lại nhiều cơ quan

- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt ñộng tổng hợp, các SGDBðS thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp ñược với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ ñó khi ñến với sàn, người tham gia giao dịch sẽ ñược sự hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt ñộng trong các lĩnh vực có liên quan ðiều ñó giúp rút ngắn thời gian, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, ñồng thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: ñược hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu ñãi, thế chấp thuận lợi

- Thông tin về BðS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, ñảm bảo sự

an toàn cho các giao dịch BðS, tránh ñược các rủi ro Thông tin BðS ñược bảo ñảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn Mọi thông tin ñăng

ký mua bán ñều ñược sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm ñiều tra, xác ñịnh tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BðS ñăng ký giao dịch trên sàn Trường hợp cần phải thẩm ñịnh thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, ñặc biệt là với

những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin ñầy ñủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các ñặc ñiểm của BðS tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán

- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường Mức phí dịch vụ sẽ không ấn ñịnh tỷ lệ phần trăm giá trị của bất ñộng sản mà quy ñịnh theo loại hình dịch vụ; Thông qua hoạt ñộng quản lý SGDBðS, Nhà nước tăng cường quản lý ñối với thị trường BðS, góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng BðS, thuế thu nhập

2.2 Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của Sàn giao dịch bất ñộng sản

2.2.1 Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản

2.2.1.1 Các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp

- Bộ Luật Dân sự (2005);

- Luật ðất ñai (2003);

- Luật Nhà ở (2005);

- Luật Xây dựng năm (2003);

- Luật Kinh doanh bất ñộng sản năm (2006)

(Chi tiết xem bảng 2.3 - phần phụ lục)

2.2.1.2 Các văn bản pháp luật liên quan khác

- Luật thuế sử dụng ñất; Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất;

- Luật Doanh nghiệp (2005);

- Luật ðầu tư (2005); Luật ðấu thầu (2005);

- Luật Chứng khoán (2006); Luật Ngân hàng Nhà nước (1997)

2.2.2 Các quy ñịnh của pháp luật hiện hành về Kinh doanh BðS

2.2.2.1 Kinh doanh bất ñộng sản

1 Hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản bao gồm kinh doanh BðS và kinh doanh dịch vụ BðS;

2 Kinh doanh bất ñộng sản là việc bỏ vốn ñầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục ñích sinh lợi;

3 Kinh doanh dịch vụ BðS là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh BðS và thị trường bất ñộng sản, bao gồm các dịch vụ môi giới BðS, ñịnh giá BðS, sàn giao dịch BðS, tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS;

4 Giao dịch bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh BðS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BðS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BðS;

5 Sàn giao dịch bất ñộng sản là nơi diễn ra các GDBðS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BðS. (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 4)

- Phạm vi hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài

“1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược kinh doanh bất ñộng sản và kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản trong phạm

vi sau ñây:

a) ðầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng ñể bán, cho thuê, cho thuê mua; b) ðầu tư cải tạo ñất và ñầu tư các công trình hạ tầng trên ñất thuê ñể cho thuê ñất ñã có hạ tầng;

c) Kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 9 của Luật này

2 Ngoài phạm vi quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này, căn cứ vào quy ñịnh của Luật này, Luật ðất ñai, Luật Nhà ở, Luật ðầu tư và các văn bản pháp luật

có liên quan, Chính phủ quy ñịnh các hoạt ñộng khác về kinh doanh bất ñộng sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 10)

2.2.2.3 Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất ñộng sản

“Sàn giao dịch bất ñộng sản là nơi diễn ra các GDBðS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BðS” (Luật Kinh doanh bất ñộng sản - Khoản 5, ðiều 4)

- Sàn giao dịch bất ñộng sản cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất ñộng sản như:

+ Dịch vụ quản lý bất ựộng sản

2.2.3 Các quy ựịnh của pháp luật hiện hành về tổ chức, hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản

2.2.3.1 Nguyên tắc tổ chức và hoạt ựộng của sàn giao dịch BđS

Ộ1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ựộng sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BđS ựược thành lập sàn GDBđS hoặc thuê sàn GDBđS của tổ chức, cá nhân khác ựể phục vụ cho hoạt ựộng kinh doanh BđS;

2 Sàn giao dịch bất ựộng sản phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản thành lập sàn GDBđS thì sàn giao dịch ựó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BđS ựể hoạt ựộng;

3 Hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản phải công khai, minh bạch

và tuân thủ pháp luật;

4 Sàn giao dịch bất ựộng sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BđS thành lập sàn GDBđS phải chịu trách nhiệm về hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;

5 Sàn giao dịch bất ựộng sản phải có tên, ựịa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin ựại chúng; trước khi hoạt ựộng phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại ựịa

phươngỢ (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 56)

2.2.3.2 điều kiện thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản

Ộ1 đáp ứng các ựiều kiện theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 8 của Luật này*

2 Có quy chế hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;

3 Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;

4 Có người quản lý, ựiều hành sàn giao dịch bất ựộng sản ựáp ứng các ựiều kiện do chắnh phủ quy ựịnhỢ (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 57)

* “2 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ñăng ký kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản theo quy ñịnh của pháp luật, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 3 ðiều này

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản phải có

ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất ñộng sản; khi kinh doanh dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ ñịnh giá bất ñộng sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất ñộng sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất ñộng sản, nếu có dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ ñịnh giá bất ñộng sản” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 8)

2.2.3.3 Nội dung hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản

“1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản;

7 Quản lý bất ñộng sản” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 58)

2.2.3.4 Quy chế hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản

Quy chế hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản bao hàm những nội dung chủ yếu như sau:

- Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất ñộng sản;

- Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt ñộng của sàn GDBðS;

- ðiều kiện hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản;

- Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, ñiều hành và các nhân viên làm việc tại sàn giao dịch bất ñộng sản;

- Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn;

- Tiếp nhận, xử lý thông tin về bất ñộng sản;

- Thẩm quyền ký các hợp ñồng giao dịch;

- Chế ñộ quản lý tài chính;

- Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng;

- Chương trình, kế hoạch công tác

2.2.3.5 Thông tin về BðS và kinh doanh BðS qua sàn giao dịch

- Nội dung thông tin về bất ñộng sản bao gồm:

“a) Loại bất ñộng sản;

b) Vị trí bất ñộng sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan ñến bất ñộng sản;

d) Quy mô, diện tích của bất ñộng sản;

ñ) ðặc ñiểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BðS;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội

có liên quan ñến bất ñộng sản;

g) Tình trạng pháp lý của bất ñộng sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất ñộng sản và giấy tờ có liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất ñộng sản;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BðS (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản;

k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;

l) Các thông tin khác” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - Khoản 3, ðiều 11)

- Kinh doanh bất ñộng sản qua sàn giao dịch

+ Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ñộng sản ñều phải thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản ðiều ñó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản nào ñó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ñộng sản không thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản thì sẽ bị coi là phạm luật

+ ðối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản, khi tham gia giao dịch bất ñộng sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao ñịch Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích họ thực hiện các giao dịch ñó thông qua sàn giao dịch ñể ñảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi chính ñáng

2.2.3.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất ñộng sản

- Kinh doanh bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ñộng sản phải thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản theo quy ñịnh của Luật này

2 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản thực hiện giao dịch bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản ñể bảo ñảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”

- Quyền và nghĩa vụ

“1 Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBðS có các quyền sau ñây: a) Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan ñến bất ñộng sản; b) Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất ñộng sản;

c) Yêu cầu sàn giao dịch bất ñộng sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất ñộng sản gây ra;

d) Các quyền khác theo quy ñịnh của pháp luật

2 Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất ñộng sản có các nghĩa

vụ sau ñây:

a) Thực hiện quy chế hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản;

b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất ñộng sản;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 62)

2.2.3.7 Quyền, nghĩa vụ và ñiều kiện người quản lý, ñiều hành sàn giao dịch bất ñộng sản

- Quyền của người quản lý, ñiều hành sàn giao dịch bất ñộng sản

“1 Quản lý, ñiều hành hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản;

2 Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan ñến BðS theo quy ñịnh của pháp luật;

3 Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BðS ñược ñưa lên sàn GDBðS;

4 Từ chối ñưa lên sàn GDBðS các bất ñộng sản không ñủ ñiều kiện ñưa vào kinh doanh;

5 Thu tiền dịch vụ của khách hàng có BðS ñược ñưa lên sàn GDBðS;

6 Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra;

7 Các quyền khác theo quy ñịnh của pháp luật” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 60)

- Nghĩa vụ của người quản lý, ñiều hành sàn giao dịch bất ñộng sản

“1 Bảo ñảm bất ñộng sản ñược ñưa lên sàn giao dịch phải có ñủ ñiều kiện ñể ñưa vào kinh doanh;

2 Cung cấp ñầy ñủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan ñến bất ñộng sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp;

3 Cung cấp các dịch vụ về bất ñộng sản tại sàn giao dịch bất ñộng sản;

4 Bảo ñảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và ñiều kiện hoạt ñộng của sàn GDBðS;

5 Bảo ñảm ñể sàn giao dịch bất ñộng sản hoạt ñộng ñúng nội dung ñã ñăng ký; thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ

về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy ñịnh của pháp luật;

6 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

7 Các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 61)

- Yêu cầu ñối với người quản lý sàn giao dịch bất ñộng sản

+ Trình ñộ chuyên môn: Phải ñược ñào tạo chuyên nghiệp, ñược cấp chứng chỉ hành nghề theo ñúng quy ñịnh của pháp luật Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết ñịnh chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch

+ ðạo ñức nghề nghiệp: Thẳng thắn, trung thực, công bằng, khách quan, bảo vệ và ñề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên sàn giao dịch bất ñộng sản

2.3 Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS

2.3.1 Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh dịch vụ BðS và Sàn GDBðS

2.3.1.1 Hợp chủng quốc Hoa kỳ (Mỹ)

Tại Mỹ lĩnh vực môi giới BðS ñã hình thành cách ñây 60 năm với Hiệp

hội quốc gia các nhà hoạt ñộng chuyên môn trong lĩnh vực BðS (National of

Asociation of Realtor - NAR) NAR hỗ trợ bao trùm các hoạt ñộng tư vấn, quản trị, thẩm ñịnh giá BðS, mục tiêu của NAR gây ảnh hưởng và ñịnh hình các lĩnh vực liên quan ñến TTBðS; thiết lập và ñiều chỉnh các nguyên tắc, ñạo ñức nghề nghiệp, hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp [27]

2.3.1.2 Các nước Liên hiệp Châu Âu (EU)

Các nước trong EU ñã hình thành nhiều tổ chức liên quan ñến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BðS; thống kê vào năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới (trong ñó khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp; 50.000 người hành nghề tự do); EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người

có 1 nhà môi giới BðS; Ước tính các nhà môi giới tham gia khoảng 30 - 60% tổng số thương vụ liên quan ñến BðS; chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn

luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp Ộbất thành vănỢ chung trong lĩnh vực dịch vụ BđS Các tổ chức tiêu biểu như: Liên ựoàn bất ựộng sản châu Âu

- CEI Mục tiêu của CEI là ựiều phối những nguyên tắc của của việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BđS trong toàn Châu Âu

- Vương quốc Anh: Không ựược phép thành lập văn phòng môi giới nếu không phải là thành viên của 2 tổ chức: National Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Institution of Charterred Surveyors (RICS) [27]

- CHLB đức: nghề môi giới BđS có lâu ựời, ựược pháp luật bảo hộ (Hiến Pháp Phổ 1900); tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do và hiệp hội; ựể trở thành thành viên của Hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BđS; Uớc tắnh ở CHLB đức các thương vụ giao dịch BđS ựược thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%; môi giới tự do: 20%; không qua môi giới 20% [26]

- Ba Lan: tắnh ựến 22/07/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch vụ bất ựộng sản ựược cấp, trong ựó ựịnh giá bất ựộng sản: 4.276; môi giới bất ựộng sản: 4.638; quản trị và kinh doanh: 13.794 [25]

- CH Séc: Hiệp hội Môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bát ựộng sản đông Âu (CEREAN); Hiệp hội có Văn phòng Trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng; Hội ựồng Trung tâm chịu trách nhiệm

về kế hoạch và chương trình hoạt ựộng của Hiệp hội Hiệp hội có Ban ựào tạo

và cấp chứng chỉ hành nghề ựược Bộ Giáo dục CH Séc công nhận Uớc tắnh ở

CH Séc các thương vụ giao dịch BđS ựược thục hiện thông qua môi giới (không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do: 40%; không qua môi giới 30% [25]

2.3.1.3 Trung Quốc

ỘTừ lúc thực hiện ựường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì TTBđS Trung Quốc mới bắt ựầu hình thành Năm 1980 cả nước

mới có 10 Công ty BðS với 1100 nhân viên, ñến năm 1988 ñã phát triển thành 3124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng ñạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT); Sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2,3 % thu ngân sách; ñóng góp vào ñó có 1500 Sở giao dịch, phòng ñịa sản (tức BðS) trên cả nước.

Do nhu cầu cải cách và phát triển lĩnh vực BðS và tạo lập TTBðS, cuối những năm 80 ñã xuất hiện nhiều tổ chức GDBðS tại các thành phố, mang tên

Sở giao dịch, trung tâm giao dịch, thị trường giao dịch; ñến tháng 7/1978 Bộ Xây dựng Trung Quốc ra thông tư, quyết ñịnh tên gọi thống nhất là Sở giao dịch bất ñộng sản và yêu cầu mọi giao dịch về BðS phải tiến hành tại ñây

Nội dung hoạt ñộng của Sở giao dịch BðS là:

+ Cung cấp dịch vụ cho việc ñàm phán ký kết, trao ñổi tin tức, giới thiệu tình hình thị trường trong GDBðS

+ Triển khai việc ñịnh giá cả, giá trị của BðS

+ Cung cấp tư vấn về chính sách pháp luật BðS, tiếp nhận nghiệp vụ

ủy thác ñại lý có liên quan ñến giao dịch và quản lý kinh doanh BðS

+ Tiến hành giám sát và chỉ ñạo các giao dịch kinh doanh BðS, ñiều tiết khống chế giá cả thị trường, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật

+ Làm các thủ tục ñăng ký và chuyển dịch chủ quyền trong GDBðS [24]

2.3.2 Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản và sàn giao dịch bất ñộng sản Việt nam

2.3.2.1 Khái quát về tình hình TTBðS Việt Nam trong giai ñoạn hiện nay

Thực tế phát triển thị trường bất ñộng sản ở nước ta những năm qua cho thấy hai “cơn sốt” vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 ñầu năm 2008 ñã ñẩy giá bất ñộng sản ñến mức cao kỷ lục trong một thời gian ngắn; bất ñộng sản thuộc dự án xây dựng các khu ñô thị mới,

gồm căn hộ và ựất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chắ Minh, tăng từ 50% ựến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 ựến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình quân ựầu người cao hơn Việt Nam Theo ựó, giá thuê văn phòng cũng cao không kém

Theo kết quả từ cuộc ựiều tra thị trường về giá thuê văn phòng toàn cầu tại 176 thành phố trên toàn thế giới của Tập ựoàn kinh doanh BđS CB Richard Ellis (CBRE), Thành phố Hồ Chắ Minh xếp thứ 14/50 thị trường có giá thuê văn phòng tăng nhanh nhất thế giới và ựứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng ựắt ựỏ nhất, hơn cả các thành phố nổi tiếng khác như: Li-vơ-pun (Anh), Am-xtec-ựam (Hà Lan), Thượng Hải (Trung Quốc) Trong Top 50 thị trường có giá thuê tăng nhanh nhất, Thành phố Hồ Chắ Minh ựứng thứ 14 (tăng 33,3%), sau A-bu đa-bi của các tiểu vương quốc A-rập thống nhất (tăng 102,9%), Niu đê-li của Ấn độ (79,1%), Xing-ga-po (53,6%)

- Thị trường bất ựộng sản Viêt Nam trong giai ựoạn hiện nay có những ựặc ựiểm chủ yếu như sau

+ Thị trường phát triển nóng: ựa số các nhà ựầu tư, kể cả các nhà ựầu tư nước ngoài ựến Việt Nam, ựã chọn TTBđS, một thị trường ựang phát triển

"nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu ựược tỷ suất lợi nhuận cao Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài, số vốn ựăng ký của các nhà ựầu tư nước ngoài vào BđS ựã tăng ựột biến trong năm 2007 và ựạt ựến con số 2,5 tỷ USD, riêng Thành phố Hồ Chắ Minh ựạt 1,6 tỷ USD, chiếm 85% tổng số vốn ựầu tư

+ Thị trường thiếu minh bạch: TTBđS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì ựây chỉ là "sân chơi" của những "ựại gia" và các nhà các ựầu tư lớn, trong khi thị trường nhà ựất ở các quốc gia phát triển luôn hướng ựến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân Ở Việt Nam, ựiển hình là ở các ựô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chắ Minh, nhu cầu mua nhà và ựất ựể ựầu tư chiếm tỷ trọng ắt nhất là 60% Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu

thập các thông tin ñể mua ñược một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BðS Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa ñầy ñủ mà các hoạt ñộng giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, ñồng thời tiếp tay cho tham nhũng

+ Chí phí ñền bù, giải tỏa ñất cao: Giá ñất tăng dẫn ñến chi phí giải tỏa, ñền bù tăng cao, ñồng nghĩa với chi phí ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tốn kém hơn, càng khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng

+ Giá nhà ñất cao: Tại các ñô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu ñồng/căn, tương ñương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lay-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn) Chưa tính ñến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia ñình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu ñồng/tháng thì cũng không thể mua ñược một căn hộ như vậy

+ Chi phí sản xuất kinh doanh tăng: Giá nhà ñất tăng sẽ ñẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, ñối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các ñối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội ñịa thì không cạnh tranh ñược với hàng ngoại nhập trong ñiều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay

+ Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng ñến ñầu tư nước ngoài: Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội ñầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn Mặt khác, ñối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan

+ Nguy cơ lạm phát: Giá ñất tăng cùng với việc các nhà ñầu tư ñồng loạt ñổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp ñã khiến một khối lượng tiền khá lớn ñược tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa ñi vào khai thác ñể làm gia tăng giá trị, ñang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta

+ Tăng khoảng cách giàu nghèo: Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BðS hoặc nhận ñược số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BðS, trong khi việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn

là quá xa vời Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta ñang ngày một doãng rộng Trong giai ñoạn từ năm 1993 ñến 2004, khoảng cách này ñã tăng

từ 3,7 lần lên ñến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn [6]

- Các yếu tố thị trường

+ Nhà ñầu tư trong nước: gổm các nhà ñầu tư vào ngành kinh doanh bất ñộng sản và vào các ngành kinh tế khác ðối với nhà ñầu tư vào ngành kinh doanh bất ñộng sản vai trò của họ là ñặc biệt quan trọng trên TTBðS, hoạt ñộng của họ làm cho TTBðS trở nên sôi ñộng và phát triển, trên thị trường họ vừa ñóng vai trò người mua vừa ñóng vai trò người bán trong ñó vai trò người bán là chủ yếu Các chủ thể nhà nước và tư nhân ngày càng ñược mở rộng trong lĩnh vực ñầu tư BðS

+ Nhà ñầu tư và các tổ chức nước ngoài: từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, dòng vốn ñầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều Tổng số dự án FDI ñầu tư vào linh vực BðS dưới các hình thức: khách sạn, du lịch; xây dựng khu ñô thị mới; xây dựng văn phòng - căn hộ; xây dựng hạ tầng KCX - KCN, với tổng số dự án là 462 dự án, chiếm 5% tổng số dự án FDI vào Việt Nam Tổng số vốn ñăng ký vào khoảng 40 tỷ USD, chiếm 29% tổng số vốn FDI vào Việt Nam Tổng số vốn hiện trong các

dự án FDI chiếm khoảng 14,65% tổng vốn ñăng ký [2]

- Thông tin thị trường: Hệ thống thông tin chưa ñáp ứng yêu cầu của một TTBðS thông thoáng và lành mạnh; tình trạng quy hoạch treo, nhiều thủ tục hành chính gây khó khăn cho các nhà ñầu tư và các giao dịch thị trường,

dự án “ma”; ñầu cơ, v.v… ñiều này sẽ làm cho thị trường phát triển chậm lại, gây khó khăn cho quản lý và ñiều hành thị trường của Nhà nước

- Sàn giao dịch bất ñộng sản: Theo Luật Kinh doanh bất ñộng sản thì tất

cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh BðS phải thực hiện giao dịch thông qua sàn GDBðS, tuy nhiên thực tế, khối lượng giao dịch của nền kinh tế theo dòng chảy trên chỉ chiếm dưới 30%, số còn lại chủ yếu là giao phi chính thức Việc GDBðS cần ñược thực hiện thông qua sàn giao dịch tập trung

- Các thị trường hàng hoá thay thế khác

+ Trong giai ñoạn 2005 - 2007, nền kinh tế Việt Nam ñã có sự bứt phá

về tăng trưởng, thị trường vốn hoạt ñộng mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính ña dạng hơn và nhu cầu ñầu tư tăng mạnh Quá trình liên thông giữa các TTBðS, vốn và tiền tệ diễn ra ngày càng mạnh

+ Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam ñược chứng kiến một lần nữa giá bất ñộng sản tăng lên nhanh chóng Theo dòng thông tin ñầu năm về hoạt ñộng kinh doanh chứng khoán có lãi của nhiều nhà ñầu tư vào cuối năm tài chính 2006, một phần lãi ñáng kể ñược những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi ñầu tư vào BðS ñô thị

+ Khi thị trường chứng khoán Việt Nam không thể quay trở lại mức ñỉnh cao 1.170 của ngày 12/3/2007, và liên tục trồi sụt, xu hướng ñầu tư BðS trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn, theo các khảo sát liên tục của giới truyền thông Hoạt ñộng kinh doanh BðS rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới ñầu tư - ñầu cơ - kinh doanh BðS, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ ñầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn