Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20122014

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân

NGUYỄN TUẤN HÙNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN

HÙNG SƠN, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN – 2015

Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện

phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình

Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Có được kết quả này em xin bày tỏ

lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy PGS.TS.Đàm Xuân Vận là người

trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay

Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình để

em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình

Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết Em rất mong các thầy

cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Sinh viên

Nguyễn Tuấn Hùng

Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 22 Bảng 4.1: Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu, số lao động trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn 39 Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn năm 2014 42 Bảng 4.3: Quy định của nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 44 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại một số khu vực trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012 49 Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013 50 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 51 Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 54 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn qua ý kiến của người dân 55

Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

MỤC LỤC

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của chuyên đề 1

1.2 Mục đích của chuyên đề 2

1.3 Yêu cầu của chuyên đề 3

1.4 Ý nghĩa của chuyên đề 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Căn cứ pháp lí 4

2.1.2 Cơ sở lí luận và thực tiễn 5

2.2 Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 8

2.2.1 Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 8

2.2.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 10

2.3 Khái quát về giá đất và định giá đất 13

2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 13

2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 15

2.4 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam 18

2.4.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới 18

2.4.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 22

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng nghiên cứu 29

3.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 29

3.3 Nội dung nghiên cứu 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu 30

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 30

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 30

3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 30

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 30

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Đặc điểm tự nhiên - kinh tế xã hội của thị trấn Hùng Sơn 32

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thị trấn Hùng Sơn 32

4.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn 35

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 42

4.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hùng Sơn ảnh hưởng tới sử dụng đất 43

4.3.1 Thuận lợi 43

4.3.2 Khó khăn 43

4.4 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014 43

4.4.1 Sơ lược về điều kiện cơ bản thị trấn Hùng Sơn 43

4.4.2 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 43

4.4.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí 54

4.5 Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 58

4.5.1 Xu hướng biến động giá trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn 58

4.5.2 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn 59

4.6 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn 60

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người Con người dựa vào

đó tạo lên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình Không có đất thì

không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài người Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là

sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS ở nước ta

đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính

thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi đó vấn

đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết

Qua nhiều năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa rất quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các nguồn nhân lực để đầu tư phát triển Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn…

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất

đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Do vậy, việc sử dụng có hiệu

quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Huyện Đại Từ nói chung và thị trấn Hùng Sơn nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Những tác

động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của

huyện Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc,quản lí chặt quỹ

đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả

hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác

định biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn trung tâm huyện Xuất phát từ

những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá biến động giá đất

ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014”

1.2 Mục đích của chuyên đề

Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá

đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 -

2014 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho thị trấn trong thời gian tới

1.3 Yêu cầu của chuyên đề

- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập

- Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014

- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn thị trấn

1.4 Ý nghĩa của chuyên đề

- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng

được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công

việc sau này

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của Thị trấn Hùng Sơn nói riêng và của huyện Đại Từ nói chung Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn thị trấn,

từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của thị trấn Hùng Sơn cũng như trên địa bàn huyện Đại Từ

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Căn cứ pháp lí

a, Các văn bản của Nhà nước

- Luật đất đai năm 2003

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số

69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010

- Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được phê duyệt

- Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND Thị trấn về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê, kiểm kê từ năm 2012 - 2014

- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan

đến giá đất

b, Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

UBND tỉnh Thái Nguyên (2011): Quyết định số 62/2011/QĐ – UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012

UBND tỉnh Thái Nguyên (2012): Quyết định số 52/2012/QĐ - UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013

UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 36/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014

2.1.2 Cơ sở lí luận và thực tiễn

Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di

dời được Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có

đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”

[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát

triển xã hội Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặtgiá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa

tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời được Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang

trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải trên

thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi là “giá đất” [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chong ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4]

2.2.1.2 Đặc tính của Bất động sản

- Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem

đi nơi khác giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị

của BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS

- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi

có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó

Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để

“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế

- Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử

dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại

đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của BĐS

- Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình

ở cạnh nhau và cùng một thiết kế Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của

người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm tới thị trường BĐS, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để

điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất,

giao dịch và sử dụng BĐS Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất

đai, nhà ở, tiền tệ, thuế,…

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không

đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ

hay kim loại quá Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp

đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp

an toàn khác… Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không

bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đấy là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư…

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn

2.2.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản

2.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

2.2.2.2 Đặc tính của thị trường Bất động sản

- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS

đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền

lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng… tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối

- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố

định, không di chuyển được của BĐS Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí

mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan

hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau

- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua

rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS sẽ đắt lên

- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự

do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do

đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc

tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê

2.2.2.3 Chức năng của thị trường Bất động sản

- Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS Đất đai là nguồn tài nguyên

có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua cớ chế giá cả

- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của cầu là do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai

Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ

Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng

Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng

Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện

có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng…

- Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi”

- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao

ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ

xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này

2.2.2.4 Vai trò của thị trường Bất động sản

- Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất

- Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư

sử dụng đất đai và các BĐS khác một cách hợp lí

- Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh

2.3 Khái quát về giá đất và định giá đất

2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất

2.3.1.1 Khái niệm về giá đất

Tại điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy

định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản

thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Hầu hết những

nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

2.3.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất

đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải

là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào

đất Tuy nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào

giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây

dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán

được và phân bổ vào một phần giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến

là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh,…

- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ, biến động vật giá,…

- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng

- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng các nước trên Thế Giới

- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy hoạch…

2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất

2.3.2.1 Khái niệm về định giá đất

- Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá đất hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

- Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng

thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy

đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử

dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa

đất với một quyền đất đai nào

2.3.2.2 Thông tin trong định giá đất

Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó Thông tin

càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS

2.3.2.3 Nguyên tắc xác định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời

điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang

được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có

khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử

dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí

2.3.2.4 Phương pháp định giá đất

- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản

nhà đất có thu lợi

- Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên Thế Giới Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá đất để ước tính giá trị thị trường của

thửa đất cần định giá

- Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có

giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS

được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi

giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong các trường hợp: định giá BĐS cho mục đích sử dụng riêng biệt

như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;

định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định

giá khác hay kiểm tra đấu thầu Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực

- Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác Phương pháp này áp dụng đối với những BĐS dễ dàng

được điều tra Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

2.4 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam

2.4.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới

Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư

đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất Tại

các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các

đô thị Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư

nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà

đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc

gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài Do vậy những nước

có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà

đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng

Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên

Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại

Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua:

Mỹ

Thị trường nhà đất Mỹ trong năm qua đã chứng kiến sự phát triển nóng sốt không kém năm 2012 Giá nhà liên tục ghi nhận các đợt tăng kỷ lục ở nhiều thành phố lớn

Tháng 1/2013, chỉ số S&P/Case-Shiller bất động sản Mỹ tại 20 thành phố đã tăng 8,1% so với mức 6,8% của tháng 12/2012 Sự tăng trưởng trên đã vượt qua mức dự báo 7,9% của các nhà kinh tế trong cuộc khảo sát của Bloomberg

Theo đó, giá nhà tại 20 thành phố đã tăng 1% trong tháng 1 Trong đó, Phoenix và San Francisco là 2 thành phố có mức tăng cao nhất với 1,9%, sau

đó là Atlanta tăng 1,8%, Las Vegas, Tampa, Florida tăng 1,7%

Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổng hợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tăng hơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất

kể từ năm 2000

Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn còn nhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cực trong năm 2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ

Anh

Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã

đẩy giá nhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Rightmove

Theo đó, giá nhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bình khoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD) Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010

Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltd cho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhất trong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường

Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh - Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh Hiện tại, mức thuế cho bất kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản

mà không được xem là nhà của chính họ là 28% Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này Sự điều chỉnh này đang

được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng

Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển quá nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma” trải dài khắp cả nước Do đó, chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chính sách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013 Cụ thể như, cấm bán căn hộ thứ hai cho người hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất và hạn chế mua nhà ở thứ hai…

Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay

Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tế Trung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại không ngừng tăng lên

Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4 thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh

số tăng kỷ lục trong tháng 11/2013.Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị trường bất động sản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng 181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn 472 tỷ NDT

Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất

(1000USD)

2 Kensington Palace Gardens, London Anh 107

4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap

Ferrat

Pháp

79

2.4.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam

2.4.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008 Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 - 2006 Từ cuối năm

2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước Theo

số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 09/04/2002, UBND

thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai Tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 22/04/2002, UBND

đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lí Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố Các quận, huyện của Hà Nội và thành phố Hồ Chí

Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết

Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở lên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng, đối tượng của thị trường BĐS còn lại là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung tâm hội nghị Quốc gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật Tại Hà Nội khu vực “đắc

địa” với giá tăng trung bình thêm 30% là các khu trung cư cao cấp ở trong

trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm Phân khúc thị trường đã có

sự chuyển đổi từ mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2008 một phần là do sự thay đổi của chính sách Sự “đóng băng” của thị

trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lí Để góp phần rã băng, từ 01/01/2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở lên rõ ràng, hợp lý như Luật

Đăng kí BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt

kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2008 Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ

ba Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước

Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Theo tôi, dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011

Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013

đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Điều này cho thấy, sự quan tâm cũng

như lòng tin của người tiêu dùng đã bắt đầu quay trở lại với thị trường bất

động sản

Nhưng đáng kể hơn là cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm

Vì vậy, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu

đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m²

Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có mục tiêu là giúp những đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi

để cải thiện nhà ở, đồng thời có tác dụng lan tỏa đến thị trường đã được

triển khai và thu được kết quả bước đầu, tuy nhiên công tác giải ngân vẫn còn chậm

Nguyên nhân của tình trạng trên theo tôi, một phần là do nguồn cung về nhà ở xã hội và thương mại có diện tích 72 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² còn ít

Bên cạnh đó một số ngân hàng còn quá thận trọng trọng việc xác định

đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một số

chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội

Tuy nhiên cũng phải ghi nhận rằng gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých ban đầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường BĐS Và đây cũng là gói dự kiến hỗ trợ trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc

độ giải ngân sẽ tăng nhanh trong năm 2014

Theo báo cáo của các địa phương đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 khu phát triển nhà ở, khu đô thị với tổng mức đầu tư lớn ước tính hơn 4,486 triệu tỷ đồng Điều này không phù hợp với điều kiện cung cầu của thị trường,

vì đây là nhu cầu cho nhà ở đến năm 2030

Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu, và điểm quan trọng là

chúng ta không đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả dự án này Điều này cho thấy trước đây chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực Việc phân cấp dường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương

Nghị quyết 02 đã chỉ đạo các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh, dự án nào phải dừng lại

Tuy nhiên thời gian qua Một số địa phương chưa thực sự quan tâm chỉ

đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch hóa mà thị trường đang cần theo đánh giá của Bộ Xây dựng

là còn chậm và chưa đạt yêu cầu

2.4.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam

Trải qua hơn 10 năm thị trường bất động sản đầy biến động, khiến giá nhà đất đẩy lên quá cao được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân,

5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước

Sau quá trình quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư, các khu đất trong vùng quy hoạch trở thành các trung tâm và lập tức thu hút các nhà đầu

tư mang theo vốn đầu tư lớn Họ tham gia đấu giá, mua bán đất đai tạo lên cơn sốt về giá đất làm cho không ít người quan tâm đến vấn đề này và đất ở khu vực quy hoạch trở lên có giá trị Đồng thời khi kinh tế xã hội phát triển, cuộc sống của người dân được cải thiện, họ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,… khi đó dẫn

đến tăng nhu cầu về đất đai mà trong một thời gian ngắn có thể kiếm được

nguồn lợi rất lớn khi bán lại cho người khác có nhu cầu thì muốn đầu tư tiếp trở lên lớn hơn Đây là lí do xuất hiện hiện tượng đầu cơ của nhiều cá

nhân có nhu cầu kiếm lợi Khi cung không đủ cầu khiến cho giá đất cao lên và ngược lại

Trong sự biến động to lớn đó thì vai trò quản lí của Nhà nước trong lĩnh vực quản lí đất đai nói chung và quản lí giá đất nói riêng là vô cùng cấp bách

và quan trọng Mặc dù vậy sự quản lí của Nhà nước về đất đai vẫn chưa thật

sự có hiệu quả, xuất hiện nhiều kẽ hở khiến nhiều cá nhân thiếu ý thức tìm kiếm nguồn lợi riêng cho bản thân Hoạt động kinh doanh nhà đất còn mang nặng tính tự phát, chưa thu hút được sự tham gia của các thành phần kinh tế, thiếu sự quản lí đồng bộ của Nhà nước

Ngoài ra, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” không

đi theo hướng bền vững,…đẩy giá BĐS quá cao, thì yếu tố nội tại của nguyên

lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS ở Việt Nam tăng lên

Do không nghiên cứu kỹ thị trường và sử dụng vốn vay ngân hàng quá mức Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chạy theo lợi nhuận tập trung đầu

tư xây dựng căn hộ cao cấp từ đó gây đóng băng thị trường bất động sản

Hệ quả là những năm gần đây, giá nhà đất liên tục giảm, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bị lỗ nặng thậm chí phải phá sản

2.4.2.3 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn huyện Đại Từ

Với tổng diện tích tự nhiên là 56855 ha và có vị trí địa lý tương đối thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội giữa các địa phương trong và ngoài tỉnh Trục Quốc lộ 37 chạy qua địa bàn thị trấn nối liền thị trấn Hùng Sơn với các, xã, huyện lân cận tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa - xã hội

Hạn chế: Quỹ đất rất hạn hẹp, không còn đất cho phát triển nông nghiệp nên không có điều kiện để phát triển kinh tế nông nghiệp và rất khó khăn để xây dựng và phát triển các ngành nghề khác

Qua điều tra, khảo sát thực tế cho thấy, nhiều vị trí giá đất ở đô thị quy

định tại Bảng giá năm 2014 tương đương khoảng từ 50- 60% và 40 - 60%

(đối với đất ven đường giao thông) giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, ví dụ tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, thị trấn Đu huyện Phú Lương, thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ ; tuyến đường thêm mới phát sinh giá đất phải quy định

Hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị không ghi giá trị thực của các giao dịch, thông tin trên qua khảo sát, điều tra trực tiếp và thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá đất và tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, Huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014

3.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu

- Thời gian: 16/08/2014-30/11/2014

- Địa điểm: thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

- Giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014

- Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014

+ Xác định giá đất ở một số khu vực trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn + So sánh giá đất theo khung giá đất theo khung giá Nhà nước quy định

và giá đất thực tế trên địa bàn của thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ giai đoạn