Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014.
4.4.2.1. Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014.
44
- Căn cứ vào Luật đất đai 26/11/2003
-Căn cứ vào các thông tư, nghịđịnh của Chính phủ, Bộ TN&MT và các Bộ ngành có liên quan
-Trong giai đoạn 2011 - 2013, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành khung giá đất lần lượt cho các năm từ 2012 đến năm 2014 theo các quy định số: 62/2011; 52/2012; 36/2013 về quy định giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
-Theo đó, khung giá đất do Nhà nước quy định giá đất ở của một số khu vực trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn được thể hiện dưới bảng 4.3.
Bảng 4.3: Quy định của nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014
Đơn vị tính:1000đ/m2 STT Vị trí Năm Giá Trung Bình Chênh lệch 2014-2012 2012 2013 2014 Giá Tỉ lệ (lần) 1 Từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ 8000 8000 8000 8000 0 0 2 Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) 7500 7500 7500 7500 0 0
3 Từ đường rẽ vào Hồ Núi
Cốc đến đầu cầu Huy Ngạc 4500 4500 4500 4500 0 0 4 Từ đường rẽ vào xóm Gò
đến cầu Đen 4500 4500 4500 4500 0 0 5 Trục đường Nam Sông Công 3500 3500 3500 3500 0 0 6 Từ cầu Thông đến hết đất khu di tích 27/7 3000 3000 3000 3000 0 0 7 Từ tam giác Đại Từ đến cổng đài tưởng niệm Đại Từ 2500 2500 2500 2500 0 0 8 Từ quốc lộ 37 đến cổng công an Đại Từ 5500 5500 5500 5500 0 0
45
Dựa vào bảng trên cho thấy giá đất ở các vị trí trong giai đoạn 2012- 2014 giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn do Nhà Nước quy định không có bất cứ sự thay đổi nào và được giữ nguyên trong vòng 3 năm. Trong giai đoạn 2012-2104 trên địa bàn thị trấn không có sự thay đổi đáng kể nào về nhu cầu sử dụng đất của người dân. Các dự án trọng điểm của huyện Đại Từ như khai thác khoáng sản Núi Pháo và xây dựng nhà máy may TNG Đại Từ không nằm trên địa bàn của thị trấn Hùng Sơn. Mặc dù năm 2013 thị trấn được thành lập từ việc sát nhập địa giới hành chính 2 đơn vị là thị trấn Đại Từ và xã Hùng Sơn tuy nhiên Nhà Nước vẫn giữ nguyên bảng giá cho thấy được sự ổn định trong nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng như sự ổn định của giá đất.
Qua bảng 4.3 chúng ta có thể thấy giá đất Nhà Nước quy định tại các vị
trí khác nhau thì khác nhau. Như tuyến đường từ cống cầu Bò tới Bưu Chính
Đại Từ và từ Bưu Chính Đại Từ lên ki - ốt số 19 là tuyến đường trung tâm của huyện Đại Từ cũng như thị trấn Hùng Sơn nói riêng. Tuyến đường này tập trung các cơ quan đầu não của huyện cũng như của thị trấn như UBND huyện
Đại Từ, UBND TT Hùng Sơn, chợĐại Từ, các cơ sở sản xuất kinh doanh lớn, công an huyện Đại Từ cũng như trường trung học phổ thông Đại Từ… nên
đây là khu vực có giá đất cao nhất (8.000.000 VNĐ) trong toàn huyện theo QĐ của UBND tỉnh Thái Nguyên. Các tuyến đường khác nằm xa trung tâm huyện thì có giá đất thấp hơn, ví dụ trục đường Nam Sông Công nằm bên rìa của quốc lộ 37 có giá 3.500.000 VNĐ. Qua đây có thể thấy được vị trí có vai trò rất quan trọng và ảnh hưởng lớn tới việc quy định giá đất của Nhà Nước.
4.4.2.2. Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012-2014.
Thị trấn Hùng Sơn là trung tâm của huyện Đại Từ, là nơi tập trung nhiều khối cơ quan, trường học,… Nơi mặt tiền có trục giao thông chính là quốc lộ 37 chạy qua, các trục phụ chạy dọc theo 2 bên quốc lộ 37 là những
46
trục đường tập trung đông khu dân cư, là cửa ngõ để kết nối huyện Sơn Dương của tỉnh Tuyên Quang với thành phố Thái Nguyên cũng như thị trấn Ba Hàng của huyện Phổ Yên. Vì vậy nhu cầu về đất ở, kinh doanh luôn nhiều,
điều đó đã ảnh hưởng không nhỏđến giá đất trên thị trường tại địa bàn thị trấn giai đoạn 2012-2014. Diễn biến giá đất tại các vị trí này được thể hiện qua bảng 4.4.
Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại một số khu vực trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm Giá Trung Bình Chênh lệch 2014-2012 2012 2013 2014 Giá Tỉ lệ (lần) 1 Từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ 17000 18500 18000 17833,33 1000 1,06 2 Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) 17500 19500 22800 19933,33 5300 1,30 3 Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến đầu cầu Huy Ngạc 13000 12600 13400 13000 400 1,03 4 Từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen 8700 8500 9200 8800 500 1,06 5 Trục đường Nam Sông
Công 14000 13400 13000 13466,66 -1000 0,92 6 Từ cầu Thông đến hết đất khu di tích 27/7 7000 7200 7300 7166,66 300 1,04 7 Từ tam giác Đại Từ đến cổng đài tưởng niệm Đại Từ 8200 8500 9000 8566,66 800 1,10 8 Từ quốc lộ 37 đến cổng công an Đại Từ 13000 13600 14000 13533,33 1400 1,08 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
47
-Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn diễn ra khá sôi động, giá đất tại vị trí từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 có giá cao nhất vào năm 2014 với mức giá 22,8 triệu đồng/m2. Vị trí này rất thuận lợi và có thể nói đoạn đường này là đoạn đường có vị trí đẹp nhất trong trung tâm thị trấn Hùng Sơn nói riêng cũng như toàn huyện Đại Từ nói chung. Nơi đây tập trung các cơ quan trọng điểm như khối UBND huyện Đại Từ, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Đại Từ, ngân hàng thương mại và cổ phần công thương Đại Từ… Chính vì vậy khả năng phát triển kinh tế, xã hội của khu vực này được đánh giá rất cao. Và tuyến đường này luôn có giá cao nhất trên thị trường so với các khu vực khác trong thị trấn. Từ năm 2012 khi dự án khai thác khoáng sản Núi Pháo được phát triển nhanh và rầm rộ thì nhu cầu về các dịch vụ xã hội cũng tăng mạnh. Các quán ăn, shop thời trang, cửa hàng điện máy, nhà nghỉ… được mở ra và tập trung chủ yếu ởđoạn
đường này khiến cho giá đất ở khu vực này tăng vọt. Từ năm 2012 đến năm 2014 giá đất trên thị trường tại đoạn đường này tăng đến 5,3 triệu đồng/m2 và gấp 1,3 lần so với giá đất trên thị trường năm 2012, là khu vực có giá biến
động lớn nhất so với vị trí khác. Là tuyến đường có vị trí đẹp, thuận lợi để
phát triển kinh tế - xã hội, dễ hiểu vì sao mà ởđây giá thị trường lại biến động mạnh như vậy. Trong tương lai với mục tiêu năm 2020 đưa huyện Đại Từ
phát triển trở thành thị xã phát triển theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa thì hứa hẹn thị trường đất đai trong toàn huyện còn có biến động lớn hơn nữa, và như vậy giá đất trên thị trường tại khu vực này vẫn sẽ không có dấu hiệu giảm nhiệt.
- Các khu vực nằm dọc theo quốc lộ 37 đều có giá rất cao, cũng dễ hiểu vì sao giá đất ở đây lại có giá cao như vậy. Quốc lộ 37 chạy dọc theo trung tâm thị trấn Hùng Sơn. Các tuyến đường này tập trung đông dân cư, điều kiện
48
sản xuất kinh doanh, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu không chỉ của người dân trong thị trấn mà của toàn huyện Đại Từ.
- Một khu vực khác có giá khá cao mà không nằm trên tuyến quốc lộ 37 là trục đường Nam Sông Công. Trước đây khu vực này chỉ là 1 cánh đồng trồng lúa nằm ven bờ của con sông Cầu. Nhưng kể từ khi dự án khai thác khoáng sản Núi Pháo được đưa vào triển khai thì khu vực này được UBND huyện Đại Từ quy hoạch thành khu tái định cư cho các hộ gia đình giải phóng mặt bằng nơi thực hiện dự án. Điều đó khiến cho giá đất khu vực này tăng đến chóng mặt. Đỉnh điểm là năm 2012 khi nhu cầu về nhà ở cao thì giá đất ở khu vực này cũng ở mức cao nhất với mức giá 14 triệu đồng/m2. Sau đó đến năm 2013 và 2014 thì giá đất trên thị trường của khu vực này có dấu hiệu hạ nhiệt và giảm còn 13 triệu đồng/m2ở năm 2014 khi nhu cầu về nhà ở của người dân
ở khu vực này đã ổn định. Đánh giá chung về khu vực này có thể nhận định
đây là khu dân cư đẹp, hiện đại và sạch sẽ nhất của thị trấn Hùng Sơn cũng như của toàn huyện Đại Từ. Điều kiện tốt như vậy nên nhiều hộ gia đình muốn sở hữu cho mình 1 căn nhà ở khu vực này để sinh sống.
- Các trục phụ khác của quốc lộ 37 có giá thị trường thấp hơn (tuyến
đường từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen hay Từ cầu Thông đến hết đất khu di tích 27/7), vào khoảng dưới 10 triệu đồng/m2. Nguyên nhân không phải do địa thế xấu hay cơ sở hạ tầng thấp kém, mà ở các vị trí này còn đang trong quá trình quy hoạch, các công trình lớn lại không tập trung ở đây khiến cho sức hút đối với người dân chưa cao bằng các vị trí khác. Chính vì thế mà
độ chênh lệch về giá ở các vị trí này chỉ vào khoảng 300.000đ-500.000đ/m2. Tuy nhiên với mức giá này, các vị trí này vẫn là những vị trí lí tưởng cho nhiều người dân đểở mà không kinh doanh.
- Qua bảng 4.4 có thể thấy giá đất tại một số vị trí trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn cao hơn rất nhiều so với quy định của Nhà Nước. Nguyên nhân chủ
49
yếu là do thị hiếu của người dân, muốn tìm vị trí đẹp để có thể đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của mình. Đất đai thì có hạn trong khi nhu cầu sử dụng của người dân thì cao và liên tục tăng.
4.4.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của Thị trấn Hùng Sơn qua từng năm từ 2012 – 2014.
So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của thị trấn Hùng Sơn năm 2012.
Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2012 Chênh lệch Giá quy định Giá thị trường Giá Tỉ lệ (lần) 1 Từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ 8000 17000 9000 2,13 2 Từ cổng Bưu Chính Đại Từđến ki- ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) 7500 17500 10000 2,33
3 Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến
đầu cầu Huy Ngạc 4500 13000 8500 2,88 4 Từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu
Đen 4500 8700 4200 1,93 5 Trục đường Nam Sông Công 3500 14000 10500 4,00 6 Từ cầu Thông đến hết đất khu di
tích 27/7 3000 7000 4000 2,33 7 Từ tam giác Đại Từ đến cổng đài
tưởng niệm Đại Từ 2500 8200 5700 3,28
8 Từ quốc lộ 37 đến cổng công an
Đại Từ 5500 13000 7500 2,36
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Trong năm 2012, giá đất thị trường thị trấn Hùng Sơn cao hơn hẳn so với giá Nhà Nước quy định. Đặc biệt là trục đường Nam Sông Công giá ở đây tuy chưa phải cao nhất nhưng lại có sự chênh lệch rất nhiều so với giá Nhà
50
Nước quy định với mức chênh lệch là 10,5 triệu đồng/m2 và khoảng 4 lần.
Đoạn đường từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 có giá thị trường cao nhất là 17,5 triệu đồng/m2, nhưng so với giá Nhà Nước quy định thì giá thị trường có sự chênh lệch là 2,3 lần. từ bảng 4.5 ta thấy rõ sự chênh lệch trong địa bàn thị trấn rất cao nằm trong khoảng từ 1,9 đến 4 lần, điều này cho thấy nhu cầu sử dụng đất của người dân trong địa bàn thị trấn năm 2012 có xu hướng tăng.
So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của Thị trấn Hùng Sơn năm 2013.
Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2013 Chênh lệch Giá quy định Giá thị trường Giá Tỉ lệ (lần) 1 Từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ 8000 18500 10500 2,31 2 Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) 7500 19500 12000 2,60
3 Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến
đầu cầu Huy Ngạc 4500 12600 8100 2,80 4 Từđường rẽ vào xóm Gò đến cầu
Đen 4500 8500 4000 1,88 5 Trục đường Nam Sông Công 3500 13400 9900 3,83 6 Từ cầu Thông đến hết đất khu di
tích 27/7 3000 7200 4200 2,40 7 Từ tam giác Đại Từ đến cổng đài
tưởng niệm Đại Từ 2500 8500 6000 3,40
8 Từ quốc lộ 37 đến cổng công an
Đại Từ 5500 13600 8100 2,47
51
Năm 2013 giá đất trên thị trường vẫn rất cao mặc dù giá đất do Nhà Nước ban hành không có sự thay đổi nào. Vị trí có mức giá thị trường cao nhất là đoạn từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19, mức giá ở vị trí này là 19,5 triệu đồng/m2, chênh lệch 12 triệu đồng/m2. Đoạn đường từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ cũng có mức chênh lệch giữa giá thị
trường với giá Nhà Nước quy định lên tới 10,5 triệu đồng/m2. 2 vị trí có mức chênh lệch lớn với mức chênh lệch trên 3 lần là trục đường Nam Sông Công và đoạn đường từ tam giác Đại Từđến cổng đài tưởng niệm Đại Từ. Các vị trí khác có sự chênh lệch giá nằm trong khoảng từ 1,9 đến 2,8 lần. Nhìn chung năm 2013 giá đất do Nhà Nước quy định so với giá đất trên thị trường có sự
chênh lệch lớn ( giao động từ 1,9 đến 3,8 lần ), điều đó gây khó khăn cho công tác quản lí Nhà Nước vềđất đai và công tác bình ổn giá đất trên địa bàn.
So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của Thị trấn Hùng Sơn năm 2013.
Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014
Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Năm 2014 Chênh lệch Giá quy định Giá thị trường Giá Tỉ lệ (lần) 1 Từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ 8000 18000 10000 2,25 2
Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn)
7500 22800 15300 3,04
3 Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến đầu
cầu Huy Ngạc 4500 13400 8900 2,98
4 Từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen 4500 9200 4700 2,04 5 Trục đường Nam Sông Công 3500 13000 9500 3,71 6 Từ cầu Thông đến hết đất khu di tích
27/7 3000 7300 4300 2,43
7 Từ tam giác Đại Từ đến cổng đài
tưởng niệm Đại Từ 2500 9000 6500 3,60 8 Từ quốc lộ 37 đến cổng công an Đại
Từ 5500 14000 8500 2,55
52
Giá đất các tuyến đường trên địa bàn thị trấn có sự chênh lệch khá cao,