Trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá, ở nước ta nền kinh tế thị trường đang chuyển mình và phát triển rầm rộ, thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển nhanh chóng, khoa học và công nghệ được thu hút từ bên ngoài vàovà đã áp dụng trên nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực nông nghiệp. Nhà bác học Lê quý Đôn đã từng nói: “Phi nông bất ổn”, cho thấy phát triển kinh tế nông nghiệp là vô cùng quan trọng, nó không những đảm đời sống cho nhân dân mà còn góp phần giữ vững an ninh chính trị , đảm bảo an toàn xã hội. Hiện nay diện tích đất nông nghiệp chiếm hơn 80% tổng diện tích cả nước nhưng chưa có sự quan tâm thích đáng. Một trong những giải pháp thúc đẩy sự đầu tư vào nông nghiệp đó là giải pháp định giá đất nông nghiệp. Nhà nước quản lý đất nông nghiệp cần phải có những biện pháp làm phù hợp giữa quan hệ sản xuất với lực lượng sản xuất khi đó đất nông nghiệp mơi được phát triển lành mạnh đúng với nghĩa mà cha ông ta đã bảo vệ, giữ dìn đến ngày nay, đồng thời phải biết quý trọng đất và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách linh hoạt, nhạy bén với cơ chế thị trường hiện nay. Đất nông nghiệp là chỗ dựa chủ yếu của đời sống, là nguồn cổ vũ tinh thần của đông đảo tầng lớp nhân dân lao động, đất nông nghiệp là đất truyền thống của dân tộc ta,nó đã được kết tinh bao kinh nghiệm sản xuất của ông cha ta được truyền lại muôn đời cho các thế hệ con cháu Việt nam. Chúng ta là sinh viên, đại diện cho tầng lớp trí thức trẻ của dân tộc, cần phải có một tầm nhìn cho đúng đối với việc phát triển đất nông nghiệp hiện nay và mai sau, chính bởi lý do đó mà chúng tôi nghiên cứu đề án “ Địa tô và định giá đất nông nghiệp” bằng những kiến thức đã học được, tôi xin góp phần nhỏ bé vào việc nghiên cứu khoa học cho đề án trên để cùng với Nhà nước giải quyết vấn đề bức xúc trên.Tôi xin được trình bầy đề án trên qua các phần sau: Chương I Cơ sở lý luận về địa tô và cơ sở định giá đất nông nghiệpChương II Thực trạng công tác định giá đất ở Việt namChương III Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất nông nghiệp ở Việt nam.Với những nội dung cần nghiên cứu như vậy, tôi hy vọng sẽ đóng góp được một phần nhỏ vào công việc nghiên cứu khoa học. Vì thời gian làm đề tài có hạn, do đó trong quá trình viết có nhiều phần chưa được đầy đủ và không thể tránh được những thiếu sót, mong các thầy cô giáo quan tâm, đóng góp ý kiến để bổ sung cho đề tài ngày một hoàn thiện hơn.
Mục lục Chơng I - Cơ sở lý luận địa tô & sở định giá đất Việt nam 4 4 11 11 11 16 17 17 17 17 18 20 20 21 24 25 27 I- Khái niệm & hình thành Địa tô 1) Khái niệm Địa tô 2) Sự hình thành Địa tô 3) Đặc điểm hình thức biểu Địa tô II - ảnh hởng Địa tô đến công tác định giá đất Việt nam 1) Vai trò Địa tô việc định giá đất 2) Nhân tố ảnh hởng đến giá đất nông nghiệp 3) Cơ sở xác định giá đất Việt nam Chơng II - Thực trạng công tác định giá đất Việt nam I - Vấn đề xác định Địa tô định giá đất Việt nam 1) Theo phơng pháp kinh điển 2) Phơng pháp FAO 3) Phơng pháp tính giá đất nông nghiệp hành Vn II - Công tác định giá đất Việt nam 1) Phân hạng đất 2) Xác định khung giá đất III - Nhận xét chung Chơng III - Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất Việt nam Kết luận Lời nói đầu Trong thời kỳ công nghiệp hoá đại hoá, nớc ta kinh tế thị trờng chuyển phát triển rầm rộ, thúc đẩy lực lợng sản xuất phát triển nhanh chóng, khoa học công nghệ đợc thu hút từ bên vàovà áp dụng nhiều lĩnh vực, có lĩnh vực nông nghiệp Nhà bác học Lê quý Đôn nói: Phi nông bất ổn, cho thấy phát triển kinh tế nông nghiệp vô quan trọng, đảm đời sống cho nhân dân mà góp phần giữ vững an ninh trị , đảm bảo an toàn xã hội Hiện diện tích đất nông nghiệp chiếm 80% tổng diện tích nớc nhng cha có quan tâm thích đáng Một giải pháp thúc đẩy đầu t vào nông nghiệp giải pháp định giá đất nông nghiệp Nhà nớc quản lý đất nông nghiệp cần phải có biện pháp làm phù hợp quan hệ sản xuất với lực lợng sản xuất đất nông nghiệp mơi đợc phát triển lành mạnh với nghĩa mà cha ông ta bảo vệ, giữ dìn đến ngày nay, đồng thời phải biết quý trọng đất thúc đẩy việc sử dụng đất cách linh hoạt, nhạy bén với chế thị trờng Đất nông nghiệp chỗ dựa chủ yếu đời sống, nguồn cổ vũ tinh thần đông đảo tầng lớp nhân dân lao động, đất nông nghiệp đất truyền thống dân tộc ta,nó đợc kết tinh bao kinh nghiệm sản xuất ông cha ta đợc truyền lại muôn đời cho hệ cháu Việt nam Chúng ta sinh viên, đại diện cho tầng lớp trí thức trẻ dân tộc, cần phải có tầm nhìn cho việc phát triển đất nông nghiệp mai sau, lý mà nghiên cứu đề án Địa tô định giá đất nông nghiệp kiến thức học đợc, xin góp phần nhỏ bé vào việc nghiên cứu khoa học cho đề án để với Nhà nớc giải vấn đề xúc Tôi xin đợc trình bầy đề án qua phần sau: Chơng I - Cơ sở lý luận địa tô sở định giá đất nông nghiệp Chơng II - Thực trạng công tác định giá đất Việt nam Chơng III - Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất nông nghiệp Việt nam Với nội dung cần nghiên cứu nh vậy, hy vọng đóng góp đợc phần nhỏ vào công việc nghiên cứu khoa học Vì thời gian làm đề tài có hạn, trình viết có nhiều phần cha đợc đầy đủ tránh đợc thiếu sót, mong thầy cô giáo quan tâm, đóng góp ý kiến để bổ sung cho đề tài ngày hoàn thiện Tôi xin trân thành cảm ơn Chơng I: Cơ sở lý luận Địa tô sở định giá đất nông nghiệp I khái niệm hình thành Địa tô khái niệm Địa tô Địa tô hình thái dới quyền sở hữu ruộng đất đợc thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập Hay địa tô hình thái kinh tế, gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Trong chế độ sở hữu ruộng đất đợc đánh chế độ sở hữu bản: sở hữu nông dân tự do, sở hữu lớn địa chủ, sở hữu Nhà nớc thời đại 2-Sự hình thành Địa tô Qua khái niệm cho biết đợc trình sử dụng đất canh tác đất gồm thành phần: ngời sở hữu đất địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng đất theo ý muốn họ ngời sử dụng đất ( Nhà t kinh doanh lĩnh vực nông nghiệp ), có nghĩa vụ nộp Địa tô cho chủ sở hữu đất khoản định Nh vậy, tiền đề phơng thức sản xuất t chủ nghĩa nh sau: ngời thực tế canh tác ruộng đất ngời lao động làm thuê cho nhà T Nhà t coi công nghiệp ngành đặc biệt để vận dụng T vào lĩnh vực sản xuất đặc biệt, theo thời hạn định, chẳng hạn ngời sử dụng đất muốn sử dụng mảnh đất ngời sử dụng đất phải trả cho địa chủ hay ngơì sở hữu đất khoản tiền định theo hợp đồng Thông thờng số tiền phải trả tính theo năm Khi nhà T bỏ tiền để sử dụng mảnh đất đó, nhà T phải đầu t t vào sản xuất T đợc cố định vào đất, bỏ vào ruộng đất thời gian định, họ cải tạo, khai hoang mở rộng, đầu t thâm canh, xây dựng kênh mơng tới tiêu nhầm làm cho đất đai sử dụng tốt hơn, để thu lợi nhuận trả cho địa chủ khoản địa tô, khoản tiền mà địa chủ nhà t thuê đất hợp đồng Khi hết thời hạn thuê đất nhà T không trả cho ngời sở hữu đất khoản địa tô mà phải có nghiã vụ giao đất lại cho địa chủ trạng thái sử dụng đợc để sản xuất nông nghiệp Còn nh nhà t sử dụng đất nông nghiệp ý thức bảo vệ cho đất, hết hạn nhân viên kiểm tra tình trạng sử dụng nhà t phát thấy nhà t vi phạm hợp đồng địa chủ phải thu tịch thu ruộng đất, bắt nhà T phải trả khoản địa tô cộng với khoản tiền phạt vi phạm Đặc điểm hình thức biểu Địa tô a Đặc điểm địa tô Địa tô tô thực chất khoản tiền mà nhà t thuê đất tích phần Lợi nhuận thu đợc nhờ bóc lột sức lao động ngời lao động làm thuê để trả cho nhà địa chủ Địa tô đợc biểu rõ nét nhờ đánh giá sâu sắc tinh vi qua Kinh tế tri Mác - Anghel tuyển tập thông qua đặc điểm bật Địa tô đợc thể nh sau: + Địa tô, biểu kinh tế đặc thù quyền sở hữu ruộng đất, đồng với lợi tức Do nhà t bỏ vốn đầu t vào ruộng đất, cuối tay chủ ruộng đất nhà t cho thuê đất lợi tức hình thành phận phụ thêm địa tô, địa tô lẫn lộn với lợi tức d ới hình thái khác + Địa tô t hóa biểu thành giá giá trị ruộng đất, ruộng đất mua bán đợc nh hàng hoá khác điều kiện cần để minh chứng quyền sở hữu ruộng đất đáng hay trình mua bán ruộng đất, ngời mua phải trả cho chủ sở hữu vật ngang gía, để có đợc mảnh đất + Trong trình mua bán ruộng đất, địa tô sở biểu giá cho ruộng đất trình mua bán ruộng đất thực chất trình mua bán địa tô đem lại Dựa vào mua bán địa tô để hòng biện cho tồn địa tô, điều có nghĩa dựa vào tồn địa tô để biện hộ cho tồn địa tô + Địa tô mặt kết việc khấu trừ vào lợi nhuận trung bình, mặt khác khấu trừ vào tiền công trung bình qúa trình Nhà t đâù t T vào mảnh đất, lợi nhuận siêu ngạch nhà t phản ánh mức địa tô mà nhà t chấp nhận để đầu t + Một số điều kiện tự nhiên nguồn sinh địa tô, mà sở tự nhiên địa tô, hay vật mang tiềm sinh địa tô, tạo địa tô + Địa tô hoàn toàn hành vi ngời hởng địa tô định, mà phát triển lao động xã hội định, phát triển độc lập với tác động nhà t diễn theo ý muốn nhà t trình phát triển xã hội giá trị ruộng đất đồng thời phát triển với tăng lên khoản phi nông nghiệp nhu cầu, lợng cầu nhân đó, phần vào t liệu sinh hoạt phần khác bỏ vào phục vụ cho sản xuất + Địa tô đợc hình thành phần giá trị thặng d chuyển hoá, với điều kiện khiến cho sản phẩm nông nghiệp thành giá trị điều kiện thực giá trị chúng, quyền lực quyền sở hữu ngày lớn nh giá trị b) Các hình thức biểu địa tô b1 Địa tô chênh lệch I + Khái niệm: Địa tô chênh lệch I địa tô đợc hình thành nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên nh độ phì tự nhiên, vị trí đất đai + Đặc điểm Địa tô chênh lệch I Địa tô chênh lệch I đợc hình thành từ yếu tố tự nhiên Địa tô chênh lệch biểu thành trật tự lên xuống mà trật tự đợc xác định đối toàn ruộng đất thực tế canh tác đất khác mức độ phì nhiêu mảnh đất khác Địa tô chênh lệch I khác Có nghĩa mức độ phì nhiêu mặt kinh tế trình độ suất lao động hay khả nông nghiệp làm cho tính chất phì nhiêu sử dụng đợc, khả gọi độ phì nhiêu đất, hay mức độ Địa tô chênh lệch I đất từ trình nói lên mức địa tô chênh lệch I đợc hình thành từ độ phì nhiêu tự nhiên Địa tô chênh lệch I không phụ thuộc lớn vào độ màu mỡ đất mà phụ thuộc vào vị trí mảnh đất + Cơ sở hình thành Địa tô chênh lệch I Trong trình sản xuất nông nghiệp diễn nhà t đầu t vào sản xuất để thu Lợi nhuận siêu ngạch Khi nhà t kinh doanh chấp nhận trả cho địa tô khoản tiền tô định nên nhà t tối đa hóa Lợi nhuận cách lựa chọn cho mảnh đất có độ phì nhiêu cao vị trí thuận lợi để kinh doanh, trao đổi mua bán sản phẩm nông sản đạt hiệu kinh tế cao Quá trình diễn cách liên tục sở hình thành Địa tô chênh lệch I, đợc biểu đặc điểm sau: Giá sản xuất loại đất xấu giá sản xuất chung có tác dụng điều tiết thị trờng Có chênh lệch điều kiện tự nhiên đất đai mà chênh lệch dẫn đến chênh lệch suất sản xuất, cho dù chi phí t nh Cần có chế độ t hữu đất đai địa chủ Vì phần Lợi nhuận có đợc công lao nhà t mà điều kiện tự nhiên khách quan đa lại Quá trình sản xuất từ loại đất xẫu đến loại đất tốt ngợc lại để bảo vệ lợi ích cho chủ T kinh doanh hay giá cae nông sản phẩm + Các hình thức biểu Địa tô chênh lệch I Địa tô chênh lệch I đợc dựa độ màu mỡ sẵn có điều kiện tự nhiên đất đai mang lại mà biểu đợc Các Mác nêu lên cách chi tiết ví dụ nh lấy loại đất A, B, C, D giả sử giá quác - tơ tiểu mạch p xt., hay 60 si - linh Vì đất đai đất đai chênh lệch, lên giá 60 si - linh quác - tơ gía sản xuất loại đất xấu nhất, nghiã t cộng thêm lợi nhuận trung bình Giả sử A đại biểu cho loại đất xấu nhất, với 50 s.l chi phí, loại đất sinh sản đợc quác - tơ = 60 s.l.; so đem lại lợi nhuận 10 s.l., hay 20% Giả sử với số chi phí nh thế, B sinh sản đợc quác - tơ = 120 s.l., nh Lợi nhuận 70 s.l., hay 60 s.l lợi nhuận siêu ngạch Giả sử với chi phí nh thế, C sinh sản đợc quác - tơ = 180 s.l., tổng lợi nhuận 130 s.l Lợi nhuận siêu ngạch = 120 s.l Sau hết, giả sử D sinh sản đợc quác-tơ = 240 s.l.; lợi nhuận siêu ngạch =180 s.l Nh vậy, có trình tự dới đây: 10 Cơ sở xác định giá đất nông nghiệp Trên lĩnh vực sản xuất nông nghiệp nhà T bản, hình nh bỏ tiền để canh tác vào ruộng đất đó, địa tô số lợi tức mà nhà T bỏ để mua ruộng đất Từ thấy đợc sở xác định giá đất nông nghiệp hình thức địa tô tỷ suất lợi tức ngân hàng địa tô tăng nên kéo theo tăng lên giá ruộng đất nhng giá ruộng đất tăng lên không đồng nghiã với việc tăng lên địa tô Cho nên để xác định địa tô trớc tiên phải nghiên cứu vấn đề cách khoa học để tìm đợc sở yếu tố cần thiết để xác định địa tô từ đánh giá đất nông nghiệp cách xác nhất, hợp lý Cơ sở xác định địa tô lợi tức ngân hàng sở xác định giá đất nông nghiệp Còn sở xác định giá đất để tạo thị trờng đất đai nói riêng thị trờng nói chung có cạnh tranh lành mạnh sản xuất, làm cho kết sản xuất ngày cao Để xác định giá đất nông nghiệp đợc tốt cần hiểu rõ nguyên lý loại Địa tô chênh lệch I, Địa tô chênh lệch II, Địa tô tuyệt đối, Địa tô lao dịch, Địa tô tiền từ ta đánh giá yếu tố đất hình thành giá đất Chơng II: thực trạng công tác xác định giá đất Việt nam I Phơng pháp xác định giá đất nông nghiệp Xác định giá đất nông nghiệp yếu tố quan trọng trình sản xuất Bởi trình sản xuất nông nghiệp nh trình quản lý đất nông nghiệp đợc tốt cần phải xác định tính giá đất nông nghiệp cách khoa học đơn giản 21 Để xác định cách xác ta dùng phơng pháp sau để tính là: Theo phơng pháp kinh điển đợc sử dụng rộng rãi giới: Giá ruộng đất =Số lợng Địa tô/tỷ suất lợi tức tiền gửi Công thức chứng minh giá ruộng đất tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức ngân hàng vậy, tỷ suất lợi tức cao giá ruộng đất rẻ ngợc lại Lợi tức tiền gửi ngân hàng tác động gián tiếp đến giá ruộng đất mà ảnh hởng trực tiếp đến giá ruộng đất thời điểm theo phơng pháp FAO áp dụng thị trờng đất Hà nội Uỷ ban kế hoạch nông nghiệp Giá đất = Yt (1 + i ) t Trong đó: Yt = Rt x Qt - Cổ tức với Y = thu nhập/một năm R - Giá sản phẩm Q - Sản lợng thu hoạch năm C - Chi phí bỏ năm t - Thời gian i - Tỉ suất lợi tức ngân hàng Còn Liên Xô cũ tính giá đất theo công thức Giá đất = (Địa tô chênh lệch/ Định mức hiệu đồng vốn)x100 Định mức hiệu đợc coi hệ số hiệu vốn sản xuất vốn đầu t hình thành nông nghiệp Nhà nớc quy định 22 Tây úc họ có cách xác định giá đất dựa vào tiền cho thuê đất lãi xuất tiền gửi: Giá đất = (Tiền cho thuê đất/Lãi suất ngân hàng)x100 Công thức nói lên quy luật hình thành giá nói chung hình thành giá đất nông nghiệp nói riêng dựa quy luật giá tri quy luật cung cầu Phơng pháp tính gía đất nông nghiệp hành Việt nam: Để xác định giá đất nông nghiệp cách xác cần phân hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp theo đề nghị ban vật giá Chính phủ, để xác định giá đất nông nghiệp ta áp dụng công thức sau: Gc = P xt L Trong đó: Gc - Giá đất sử dụng vào nông nghiệp( chuẩn ) P - Lợi nhuận thu đợc sử dụng đất tính theo năm L - Tỷ lệ lãi gửi ngân hàng tỷ suất lợi tức bình quân t - Thời gian sử dụng đất Khi phân hạng đất, để tính giá đất áp dụng công thức sau: Gh = GcxH Trong đó: Gh: Giá đất cụ thể theo hạng H: Hệ số so với giá đất chuẩn 23 Việt nam nớc sản xuất chủ yếu vào nông nghiệp để phục vụ công tác quản lý chặt chẽ vấn đề Chính phủ Việt nam phân hạng đất sau tính giá đất: 39 điểm Hệ số chuẩn 37 điểm Hệ số chuẩn 27 điểm Hệ số chuẩn 21 điểm Hệ số chuẩn 15 điểm Hệ số chuẩn điểm Hệ số chuẩn 0,84 0.69 0.53 0.38 0.23 24 Hạng I Hạng II Hạng III Hạng IV Hạng V HạngVI Nhìn chung trình xác định giá Việt nam cha xuất nhiều thực tiễn hoạt độ sản xuất kinh doanh, đất đai nớc ta cha thực biến thành hàng hoá Do phơng pháp sở để tính, để xác định đợc giá cách xác cần phải điều tra, khảo sát đo đạc thu thập số liệu để đa vào công thức II công tác định giá đất Việt nam Nh biết nông nghiệp ngành quan trọng nớc phát triển, tạo lơng thực thực phẩm cho tồn quốc gia mà tiền đề cho trình phát triển kinh tế cuả đất nớc kinh tế phát triển cần có sách phù hợp để tạo điều kiện thuận lợi cho ngành nông nghiệp phát triển cách cân đối Để thực đợc sách đó, trớc tiên 25 Nhà nớc phải dùng công cụ để quản lý đất nông nghiệp cách triệ để tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp cách tiết kiệm có hiệu Trong vấn đề sử dụng đất nông nghiệp nớc ta diễn phức tạp, việc sử dụng đất nông nghiệp cách lãng phí, không mục đích sử dụng dẫn đến hiệu sử dụng không đợc nh mong muốn Do cần có can thiệp Nhà nớc đến việc sử dụng đất nông nghiệp để tránh tính trạng lãng phí, không mục đích sử dụng loại đất Vậy để Nhà nớc quản lý tốt công tác sử dụng đất nông nghiệp Nhà nớc cần sử dụng công cụ: Quy hoạch, Kế hoạch, Công cụ tài chính, Công cụ pháp luật công tác định giá đất Để công tác định giá đất đợc thuận tiện Nhà nớc phải xây dựng khung giá đất phân hạng đất để tính thuế khoản đền bù khác cách tốt Phân hạng đất nớc ta việc định giá đất vấn đề phức tạp cha xuất nhiều thực tiễn, đất đai cha thực biến thành hàng hoá Cho nên muốn trình phát triển sản xuất nông nghiệp cần phải xây dựng sách cần thiết đất đai trình sử dụng đất nông nghiệp Nếu muốn biến đất đai trở thành hàng hoá trớc tiên cần phải xây dựng cho đất có giá định để trao đổi cách thuận lợi thị trờng Do muốn đất đai nói chung đất nông nghiệp nói riêng trở thành hàng hoá có giá trị lớn thị trờng cần phải phân hạng cho loại đất, quy hoạch sử dụng đất trớc sử dụng để làm tính giá đất nông nghiệp: 26 Hạng I 39 điểm Hệ số chuẩn Hạng II 37 điểm Hệ số chuẩn 0,84 Hạng III 27 điểm Hệ số chuẩn 0.69 Hạng IV 21 điểm Hệ số chuẩn 0.53 HạngV 15 điểm Hệ số chuẩn 0.38 HạngVI điểm Hệ số chuẩn 0.23 Quá trình phân hạng đất không giúp cho tính giá đất cách dễ dàng mà dần biến đất đai trở thành hàng hoá thị trờng, từ thúc thị trờng nói chung thị trờng đất đai nói riêng ngày phát triển Khi thị trờng đất đai phát triển kéo theo đầu t ngời sử dụng đất vào mảnh đất thực thụ, họ hiểu đợc giá trị mảnh đất mà họ đầu t khung giá đất Khi Nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản tổ chức, cá nhân Nhà nớc phải đền bù cho ngời sử dụng đất, ngời sử dụng chấp hành pháp luật Nhng vấn đề việc đền bù nh cho ngời sử dụng đợc thoả đáng Chẳng hạn Nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp Nhà nớc đền bù cho cá nhân diện tích đất bị thu hồi hay đền bù tiền ứng với giá trị mảnh đất Hay qúa trình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp diễn phức tạp, nên để thực tốt trình quản lý nh trình đầu t nông nghiệp hay trình chuyển nhợng, góp vốn, chuyển đổi thừa kế, địa phơng địa phơng đợc thuận tiện Nhà nớc ta đa nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ khung giá đất chuẩn cho đất nông nghiệp: 27 Bảng A: Đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản đất trồng hàng năm Hạng Đất nội thành đất Các vùng đất khác đất ven nội thành 19.300 13.400 16.100 12.100 13.000 9.700 9.800 7.400 - 4.700 - 1.300 Bảng B: Đất trồng lâu năm Hạng Đất nội thành đất ven Các vùng đất khác nội thành đất 14 11,2 11,9 9,5 8,5 6,6 4,3 3,9 1,2 1,1 Khung giá phân giá hạng đất nhầm thực tốt cho trình thực đền bù nh việc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp Nó giúp cá nhân sử dụng đất đợc an tâm đầu t vào mảnh đất cách tốt để thu lị nhuận cao Đó yếu tố quan trọng để thực tốt việc sử dụng đất nông nghiệp hay sản xuất nông nghiệp để 28 phát triển kinh tế xã hội Từ khung giá chuẩn đất nông nghiệp Nhà nớc xây dựng khung giá đất chi tiết sau: Bảng C: Đất trồng lâu năm Đơn vị tính: đồng/m2 hạng đất xã đồng giá tối thiểu xã trung du giá tối đa giá tối xã miền núi giá tối đa giá tối thiểu giá tối đa thiểu 800 14.000 600 10.500 400 7.000 680 11.900 510 8.920 340 5.950 490 8.550 370 6.450 245 4.250 250 4.350 190 3.300 125 2.180 70 1.250 55 920 35 610 Bảng D: Đất dân c nông thôn hạng xã đồng xã trung du xã miền núi đất Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 2.200 38.600 1.840 32.200 1.380 24.200 920 16.100 1.480 26.000 1.110 19.400 740 13.000 1.120 19.600 840 14.800 560 9.800 720 12.600 540 9.400 360 6.300 29 200 3.500 150 2.600 100 1.740 Hai bảng cho biết đợc vấn đề xác định giá đất nông nghiệp cách chi tiết nhằm để thực tốt công tác đền bù, nh tính tuế sử dụng đất nông nghiệp Nó chứng minh cho đợc vị trí độ màu mỡ mảnh đất có tác động trực tiếp đất đaiến giá đất nông nghiệp để có khung giá đất nông nghiệp chuẩn trớc tiên cần nghiên cứu đến Địa tô chênh lệch I, Địa tô chênh lệch II, Địa tô tuyệt đối, từ phân hạng tính giá đất nông nghiệp Trên sở dựa vào địa tô để phân hạng đất, nớc ta xây dựng bảng khung giá nhằm phục vụ cho ngời sử dụng đất có quyền nghĩa vụ tơng đơng Đó yếu tố cấu thành lên phát triển nông nghiệp trình sản xuất nông nghiệp đợc hiệu tiét kiệm Từ yếu tố phát triển ngành kinh tế khác lấy nông nghiệp làm sở tiền đề III Nhận xét chung Nhìn chung công tác định giá đất Việt nam gặp nhiều khó khăn, thành lập đợc khung giá đất cho loại đất nhng mang tính tạm thời cha ổn định bơỉ vấn đề đô thị hoá diễn mạnh, làm choviệc quy hoạch gải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, giá đất tơng lai có nhiều thay đổi thực quy hoạch đàng hoàng từ vấn đề dẫn đến công tác xác định giá đất nông nghiệp đất ven đô thị cần phải đợc 30 trọng hơn, mở rộng đô thị có nghĩa lấn chiếm đất nông nghiệp ven đô làm ảnh hởng lớn đến nơi ăn trốn truyền thống lâu đời, dẫn đến việc giải toả lấn chiếm khó khăn, việc thực thi định giá đất Nh Nhà nớc cần phải thực công tác quy hoạch để đảm bảo ổn định lâu dài, để từ làm cho việc định giá cách xác hớng thị trờng đất đai hoạt động ổn định có hiệu quả, gián tiếp thúc đẩy đầu t sản xuất cách tích cực mà đảm bảo môi trờng Công tác định giá đất nói chung công tác định giá đất nông nghiệp nói riêng, thiết nghĩ Nhà nớc phải nhanh chóng hoàn thiện, để trình trao đổi, chuyển đổi, chấp, góp vốn liên doanh diễn đợc nhanh hơn, thúc đẩy kinh tế phát triển ổn định chồng chéo công tác quản lý nh việc đền bù giúp cho giải phóng mặt làm mở rộng đô thị diễn nhanh chóng 31 Chơng III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất nông nghiệp Phát triển kinh tế nông nghiệp công việc tối quan trọng Đảng Nhà nớc ta đáp ứng đợc lòng mong moỉ đông đảo tầng lớp nhân dân nhng để phát triển kinh tế nông nghiệp, không giải vấn đề đầu t vào sản xuất mà cần phải quan tâm tới vấn đề định giá đất nông nghiệp Cùng với phát triển rầm rộ kinh tế thị trờng đất đai nói chung đất nông nghiệp nói riêng trở thành đối tợng cho ngời nhòm ngó để đầu t sản xuất, làm cho đất đai trở thành tài sản thiếu có giá trị lớn, cầu đất đai ngày tăng lên, thiết nghĩ Nhà nớc cần phải xem xét công tác định giá đất nông nghiệp đề giải pháp hợp lý, thúc đẩy đợc nhu cầu đầu t sản xuất theo hớng có hiệu nhất, phát huy hết khả sản xuất đất đồng thời đa đất nông nghiệp hoà nhập với kinh tế thị trờng, sản xuất hàng hoá lơng thực thực phẩm mở rộng thị trờng cho sản phẩm nông nghiệp Từ vấn đề địa tô thực trạng sử dụng đất nông nghiệp nớc ta, theo công tác định giá đất nông nghiệp cần phải giải số vấn đề sau: + Nhà nớc cần phải quy hoạch rõ ràng loại đất nông nghiệp, phân hạng, đánh giá quy hoạch sử dụng theo loại đất theo loại trồng từ làm cho việc quản lý cách chắn loại đất nông nghiệp dựa vào tính chất đất, vị trí thơng mại đất giá trị loại đợc trồng mảnh đất để định giá cho phù hợp + Nhà nớc phải thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng cho hết theo quy định pháp luật Nhằm tạo cho ngời sử dụng tâm lý thoải mái, để họ ổn định đầu t sản xuất, hạn chế đợc trình trao đổi, mua bán đất không cần thiết làm ảnh hởng tới công tác định giá đất 32 + Phải quy định rõ đất công ích đất khu dân c nông thôn, để chống lại lấn sân đất sang đất sản xuất nông nghiệp, làm cho đất nông nghiệp số vùng ven đất khả sản xuất mà giá trị cao vọt so với giá đất nông nghiệp, thiết nghĩ cần phải giải rõ ràng vấn đề nhằm phục hồi khả cho đất hạn chế việc làm nhà bừa bãi nh + Nhà nớc cần phải lập đồ quy hoạch sử dụng chi tiết đến đất để từ làm sở cho việc định gía đất ổn định lâu dài khoa học vùng khác 33 kết luận Nghiên cứu địa tô, kế cục làm để xác định giá đất nông nghiệp cách khoa học nhng công tác định giá đất nông nghiệp thực chất nhằm thúc đẩy ngời sản xuất, đầu t cách có hiệu quỹ đất mình, sử dụng tiết kiệm hạn chế làm nhà lan tràn đô thị hoá ngày mở rộng Các công tác định giá đất nông nghiệp nớc ta có khó khăn nhng quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp theo hớng hợp lý có tính khả thi cao mà cha đợc thực xong Địa tô sở quan trọng để xác định giá đất nông nghiệp thiếu Việt nam Địa tô thớc đo chuẩn giá trị đất đai nông nghiệp, thớc đo cổ mà ông cha ta sử dụng để quản lý đất qua bao đời địa tô cho Nhà nớc xây dựng giá định hớng quản lý quỹ đất nông nghiệp cách chặt chẽ phát triển bền vững tơng lai 34 Tài liệu tham khảo Luật sửa đổi đất đai 1998 Giáo trình Kinh tế Tài nguyên đất Trờng ĐHKTQD Giáo trình Thị trờng đất đai Trờng ĐHKTQD Kinh tế trị Mác-Ăng ghen Tuyển tập - Tập 25 Nghị định 73/CP ngày 25/10/93 Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Tạp chí Địa 35 [...]... một cao hơn Để xác định giá đất nông nghiệp đợc tốt thì chúng ta cần hiểu rõ nguyên lý của các loại Địa tô chênh lệch I, Địa tô chênh lệch II, Địa tô tuyệt đối, Địa tô lao dịch, Địa tô bằng tiền và từ đó ta đánh giá các yếu tố của đất rồi hình thành giá đất Chơng II: thực trạng công tác xác định giá đất ở Việt nam I Phơng pháp xác định giá đất nông nghiệp Xác định giá đất nông nghiệp là một trong những... vị trí và độ màu mỡ của mảnh đất có tác động trực tiếp đất đaiến giá đất nông nghiệp do đó để có một khung giá đất nông nghiệp chuẩn thì trớc tiên chúng ta cần nghiên cứu đến Địa tô chênh lệch I, Địa tô chênh lệch II, Địa tô tuyệt đối, từ đó chúng ta phân hạng và tính giá đất nông nghiệp Trên cơ sở dựa vào địa tô để phân hạng đất, nớc ta đã xây dựng bảng khung giá nhằm phục vụ cho ngời sử dụng đất có... ra để có thể canh tác vào ruộng đất đó, vậy địa tô chỉ là số lợi tức mà các nhà T bản đã bỏ ra để mua ruộng đất Từ đó thấy đợc cơ sở xác định giá đất nông nghiệp là các hình thức địa tô và tỷ suất lợi tức ngân hàng do địa tô tăng nên nó sẽ kéo theo sự tăng lên của giá cả ruộng đất nhng giá cả ruộng đất tăng lên không đồng nghiã với việc tăng lên của địa tô Cho nên để xác định địa tô trớc tiên chúng ta... của đất đồng thời đa đất nông nghiệp hoà nhập với nền kinh tế thị trờng, sản xuất hàng hoá lơng thực và thực phẩm mở rộng thị trờng cho sản phẩm nông nghiệp Từ vấn đề địa tô và thực trạng sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở nớc ta, theo tôi công tác định giá đất nông nghiệp cần phải giải quyết một số vấn đề sau: + Nhà nớc cần phải quy hoạch rõ ràng từng loại đất nông nghiệp, phân hạng, đánh giá và quy... mái, để họ ổn định đầu t sản xuất, hạn chế đợc quá trình trao đổi, mua bán đất không cần thiết làm ảnh hởng tới công tác định giá đất 32 + Phải quy định rõ đất công ích và đất ở khu dân c nông thôn, để chống lại sự lấn sân của đất ở sang đất sản xuất nông nghiệp, hiện nay đã và đang làm cho đất nông nghiệp ở một số vùng ven đất ở mất khả năng sản xuất mà giá trị cao vọt so với giá đất nông nghiệp, thiết... sở và yếu tố cần thiết nhất để xác định địa tô từ đó đánh giá đất nông nghiệp một cách chính xác nhất, hợp lý nhất Cơ sở xác định địa tô và lợi tức ngân hàng là cơ sở xác định giá đất nông nghiệp Còn cơ sở xác định giá đất để tạo ra thị trờng đất đai nói riêng và thị trờng nói chung có sự cạnh tranh lành mạnh trong sản xuất, không những thế nó còn làm cho kết quả sản xuất ngày một cao hơn Để xác định. .. trờng đất đai nói chung và thị trờng đất nông nghiệp nói riêng: Trong quá trình sản xuất đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sử dụng sau: 16 + Đất trồng cây hàng năm( lúa, màu, cây công nghiệp ngắn ngày) + Đất trồng cây lâu năm(cây công nghiệp dài ngày, cây ăn quả) + Đất có mặt nớc đang dùng vào nông nghiệp + Đất có khả năng nông nghiệp Việc phát triển kinh tế đã dẫn đến việc giảm đất nông nghiệp. .. úc họ có cách xác định giá đất dựa vào tiền cho thuê thửa đất và lãi xuất tiền gửi: Giá đất = (Tiền cho thuê thửa đất/ Lãi suất ngân hàng)x100 Công thức trên nói lên quy luật hình thành giá nói chung và hình thành giá đất nông nghiệp nói riêng dựa trên quy luật giá tri và quy luật cung cầu 3 Phơng pháp tính gía đất nông nghiệp hiện hành ở Việt nam: Để xác định giá đất nông nghiệp một cách chính xác nhất... ta phải xác định giá đất nông nghiệp, khi đó không những tạo ra sự cân bằng trong sản xuất mà nó còn thúc đẩy quá trình sản xuất ngày một phát triển hơn Để cho quá trình định giá đất đợc tốt thì trớc tiên chúng ta phải nghiên cứu, xem xét một cách khoa học về địa tô, vì địa tô là tiền đề, là cơ sở cho việc xác định giá đất nông nghiệp Chẳng hạn trong quá trình phát triển nông nghiệp, địa tô tăng lên... lệch giữa B và A; tổng số Địa tô của B, C, D = 6 quác tơ = 360 s.l., tức là vừa bằng tổng các số chênh lệch giữa D và A, C và A, và giữa B và A Từ ví dụ trên Mác đã đa ra các hình thức biểu hiện của Địa tô nh sau: + Đất đem lại Địa tô chênh lệch I bao giờ cũng xuất phát từ những loại đất đem lại Địa tô cao nhất, và kết thúc là loại đất không đem lại địa tô nào cả + Giá cả sản xuất của loại đất xấu nhất ... hình thành Địa tô 1) Khái niệm Địa tô 2) Sự hình thành Địa tô 3) Đặc điểm hình thức biểu Địa tô II - ảnh hởng Địa tô đến công tác định giá đất Việt nam 1) Vai trò Địa tô việc định giá đất 2) Nhân... xác định giá đất Việt nam I Phơng pháp xác định giá đất nông nghiệp Xác định giá đất nông nghiệp yếu tố quan trọng trình sản xuất Bởi trình sản xuất nông nghiệp nh trình quản lý đất nông nghiệp. .. đaiến giá đất nông nghiệp để có khung giá đất nông nghiệp chuẩn trớc tiên cần nghiên cứu đến Địa tô chênh lệch I, Địa tô chênh lệch II, Địa tô tuyệt đối, từ phân hạng tính giá đất nông nghiệp Trên