Quản trị dự án với đề tài đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A & B.doc

Quản trị dự án với đề tài đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A & B

Trang 1

Khoa Quản Trị Kinh Doanh

QUẢN TRỊ DỰ ÁN

Bài tiểu luận:

Hoạch Định Dự Án

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG A&B

Danh sách nhóm 1:

Trang 2

Mục lục

Lời nói đầu

Phần 1: Thiết lập các mục tiêu

Phần 2: Mô tả công việc

Phần 3: Tổ chức

Phần 4: Lập tiến độ

Phần 5: Hoạch định nguồn lực

Phần 6: Hoạch định việc kiểm soát

Kết luận

Phụ lục:

Tài liệu dự án

Khung trách nhiệm từng thành viên nhóm 1 thực hiện tiểu luận.

Trang 3

Lời nói đầu

Lập kế hoạch thực hiện là việc nhất thiết phải làm khi tiến hành dự án nói riêng hay bất kì một công việc nào nói chung để đảm bảo hoàn thành mục tiêu công việc tốt nhất trong giới hạn về phạm vi, chi phí và thời gian Nhận thấy tàm quan trọng của việc hoạch định, nhóm 1 đã chọn đề tài: “Hoạch định dự án” cho bài tiểu luận của nhóm dựa trên dự án đã có sẵn nhưng chưa có hoạch định cụ thể Nội dung bài tiểu luận hướng tới mục tiêu là tìm hiểu rõ hơn về công việc hoạch định một dự án dựa trên cơ sở lý thuyết đã học mà vận dụng vào dự án thực tế Do đó không tránh khỏi những hạn chế về kiến thức vận dụng và nguồn thông tin về dự án.Vì vậy, nếu được mong cô có nhiều đóng góp và sữa chữa để nhóm có thể tham khảo và vận dụng tốt hơn trong công việc

Trang 4

PHẦN 1: THIẾT LẬP MỤC TIÊU

Cơ sở mục tiêu:

Thị trường căn hộ cao cấp tại Hồ Chí Minh được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển do những nguyên nhân cơ bản sau:

- Tiến trình đô thị hoá ở Việt Nam mới ở giai đoạn đầu:

Nền kinh tế đang phát triển, cần mở rộng và nâng cao cơ sở hạ tầng như cao ốc, chungcư, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,…

Tỷ lệ dân cư thành thị hiện chiếm khoảng 27 – 28% Dự đoán tỷ lệ này sẽ tăng lên 45-50% vào năm 2020-2035 và tiếp tục tăng lên trong những năm tiếp theo

Do đó, nhu cầu về nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học,… sẽ tăng trong thời gian tới

- Nền kinh tế tăng trưởng và hội nhập

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng vẫn

là thị trường tiềm năng do nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, do đó vốn FDI đầu tư

và Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 đạt 47 tỷ USD, tăng 4,5 lần so với năm 2007, trong đó 50% đổ vào địa ốc Tp HCM xếp thứ 2 cả nước với 7,9 tỷ USD, trong đó đầu tư bất động sản chiếm 90%

Cùng với tiến trình mở cửa hội nhập kinh tế, dự báo các Tập đoàn đa quốc gia, Công ty nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam tăng mạnh trong thời gian tới tăng nhu cầu về văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng cao cấp

- Làn sóng đầu tư trong nước và nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và thị

trường văn phòng cho thuê cao cấp nói riêng tiếp tục tăng.

- Nguồn cung hạn chế và quy mô còn nhỏ:

Tính đến hết quý II/2008, Tp Hồ Chí Minh có 6 tòa nhà văn phòng hạng A, 27 tòa nhà văn phòng hạng B Trong năm 2008, thị trường cao ốc văn phòng tại Tp Hồ

Trang 5

Chí Minh có thêm nhiều văn phòng hạng B đi vào hoạt động trong khi đó không

có thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào

Nguồn cung diện tích văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh

Văn phòng Diện tích sàn (m2) Hiệu suất thuê (%)

Hạng C 355.654

§

- Nhu cầu văn phòng cho thuê tiếp tục tăng xuất phát từ hai nguồn:

Thứ nhất, nhu cầu từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư mới và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam Các doanh nghiệp nước ngoài muốn kinh doanh tại khu vực trung tâm hoặc các tuyến phố chính, có mặt bằng đẹp, diện tích lớn thuận tiện cho việc kinh doanh

Thứ hai, các doanh nghiệp trong nước có nhu cầu thuê văn phòng có chất lượng cao nhằm tăng khả năng cạnh tranh và cải thiện hình ảnh doanh nghiệp

Bên cạnh đó, các Công ty hiện tại đang thuê cũng có nhu cầu mở rộng về quy mô lẫn số lượng áp lực lớn về nhu cầu văn phòng cao cấp

Hiện nay, nhu cầu văn phòng cho thuê chủ yếu từ các công ty đa quốc gia (chiếm 63%), nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước chiếm tỷ lệ thấp hơn 37% Phân chia theo ngành nghề hoạt động, nhu cầu như sau:

Số lượng văn phòng yêu cầu theo ngành hoạt động

cầu

Tỷ lệ

Ngân hàng (NH nước ngoài chiếm 58%)

Trang 6

(Nguồn: CBRE)

- Một số dự án văn phòng cho thuê trong thời gian tới:

Tên tòa nhà Diện tích cho

thuê/sàn (m2)

Địa điểm Hạng

Năm 2009

Asiana Plaza 27.000/31.562 Quận 1 A

Năm 2010

A&B 17.997/25.726 Quận 1 A Times Square 31.000/90.000 Quận 1 A

Năm 2011

Vietcombank Tower - /77.000 Quận 1 -M&C Tower 35.000/49.000 Quận 1 -Financial Tower 100.000/119.000 Quận 1

-(Nguồn:Tổng hợp báo cáo từ CBRE và Savills)

- Năm 2007, giá cho thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng 35 USD/m2/tháng, đến tháng 5 năm 2008 giá cho thuê đã tăng gấp hai lần, tốc độ tăng là 100%, khoảng

65-70 USD/m2/tháng, cao điểm là tháng 7 với mức giá 75 USD/m2/tháng Mức giá thuê văn phòng hạng A tại Tp HCM hiện tại trung bình khoản 70 USD/m2/tháng

Bảng giá cho thuê văn phòng tại HCM

Trang 7

Bên cạnh đó vẫn còn những rủi ro và cạnh tranh:

- Vốn đầu tư lớn, có nhiều biến động

- Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới

- Các yếu tố cạnh tranh trong ngành

Mục tiêu và kết quả dự án:

- Tên Dự án: Dự án Đầu tư Xây dựng Cao ốc văn phòng A&B

- Địa điểm đầu tư: Số 76 Lê Lai, P Bến Thành, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh

- Vị trí dự án: Sát khách sạn New World, đối diện công viên 2/9, dự

án nằm tại đường Lê Lợi giao với Nguyễn Thị Nghĩa

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần phát triển A&B

- Tổng vốn đầu tư: 581.636 triệu đồng (đã bao gồm lãi vay)

- Thời gian khai thác: 50 năm (2006 – 2056) theo hợp đồng thuê đất số

12384 của Sở TNMT - UBND Tp HCM ngày 25/12/2006

- Các chỉ tiêu quy hoạch:

o Diện tích xây dựng: 1.099,6 m2;

Trang 8

o Tổng diện tích sàn xd: 25.726 m2;

o Tầng cao:25 tầng (01 trệt, 23 tầng lầu và 01 tầng kỹ thuật mái, 03 tầng hầm

- Dự kiến đến năm 2010 đưa vào khai thác sử dụng

Theo bảng dự toán, giả định hiệu suất sử dụng tầng 1-3 là 100% do các tầng thấp thường được sử dụng cho mục đích thương mại, các tầng còn lại được đề xuất với một mức an toàn là 75%-80% trong thời gian đầu và 85% trong thời gian còn lại Đây là một tỷ lệ cho thuê ở mức hợp lý và chấp nhận được, vừa bảo đảm tính thử nghiệm độ rủi ro của thị trường vừa sát tình hình thực tế.

PHẦN 2: MÔ TẢ CÔNG VIỆC

Hạn mục máy móc

và hệ thống điện

Thi công

móng –

hầm

Kết cấu phần thô Cung cấp và lắp đặt

thiết bị

Hạn mục thang máy

Hoàn thiện kiến trúc tổng thể

Cao ốc A&B

Phân tích môi

trường

Chuẩn bị tài chính

Tìm kiếm đơn vị thực hiện

Thực hiện các hạn mục XD

Dự toán

tham gia thực hiện

Mua bảo hiểm

Kế hoạch công suất khai thác

& giá cho thuê

Chi phí vốn, lãi suất chiết khấu

Vốn đầu

tư, vốn

vay

Phương

án vay và

kế hoạch trả nợ

Trang 9

PHẦN 3: TỔ CHỨC

 Xác định các tương tác của đội dự án

Dự án được thực hiện với sự tham gia của nhiều tổ chức khác nhau, các tổ chức này cùng tham gia tư vấn hỗ trợ trong việc thực hiện đội dự án nên sẽ có sự tương tác qua lại giữa các tổ chức

 Các thành viên tham gia đội dự án:

Đơn vị quản lý giám sát thi công công trình và thiết kế kết cấu: Duffill Watts & Tse Ltd

 Là Công ty có Trụ sở tại New Zealand, văn phòng đại diện tại 11B Ngô Văn Nam, Quận 1, HCM chuyên cung cấp các dịch vụ về khảo sát, thiết kế, quản lý thi công, phối hợp toàn bộ dự án, quản lý giá … liên quan đến:

 Lãnh vực xây dựng (kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật hạ tầng)

 Các dự án thương mại và buôn bán lẻ

 Cơ sở hạ tầng

 Duffill Watts & Tse Ltd chịu trách nhiệm quản lý thi công đúng tiến độ và tính toán chi phí ở mức hợp lý nhất nhằm tiết kiệm cho chủ đầu tư

 Nếu vi phạm hợp đồng, Duffill Watts & Tse Ltd có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư mỗi hợp đồng tối đa 1 triệu USD trong thời hạn 6 năm đảm bảo rủi ro thi công

và tính toán kết cấu

Nhận xét:

Duffill Watts & Tse Ltd là một Công ty có nhiều kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực thiết kế, quản lý thi công Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ công trình vừa thiết kế kết cấu và cơ sở hạ tầng nên rất thuận tiện trong việc tính toán, quản lý chi phí xây dựng nhằm đem lại hiệu quả cao nhất cho dự án cao ốc A&B

Đơn vị thiết kế kiến trúc: DCMSTUDIOS

 Là công ty thiết kế nổi tiếng của HongKong thành lập năm 1976, có chi nhánh tại nhiều nước như Việt Nam, Úc, Singapore, Malaysia, Anh,…Một số khách hàng

Trang 10

truyền thống và các công trình đã thiết kế như Louis Vuitton, Hilton Hotels, Starwood Hotels, The Peninsula Hotel, Mandarin Oriental Hotels, Cathay Pacific Airways, Hong Kong and Shanghai Bank,…

 DCMSTUDIOS cam kết thực hiện theo đúng kế hoạch đã ký kết với chủ đầu tư Nếu

vi phạm hợp đồng, DCM có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư (giới hạn 1 triệu USD) trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình rủi ro về thiết kế kiến rủi ro về thiết kế kiến trúc được đảm bảo

Nhận xét:

DCMSTUDIO là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc công trình, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng Rủi ro được đảm bảo bằng hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm

Đơn vị thiết kế cơ điện: Indochine Engineering

 Indochine Engineering là một đơn vị tư vấn về kỹ thuật điện độc lập của Úc chuyên thiết kế cho các dự án tại Việt Nam

 Một số dự án đã tham gia thiết kế về mảng cơ điện: Park Hyatt Saigon (259 key, Bệnh viện khoa Nhi Huế, Phu My Hung, Bitexco, Tung Shing, Avalon, and Nguyen Du Park Villas, Đại học RMIT, Hung Vuong Plaza,…

 Rủi ro về phần thi công và thiết kế cơ điện được đảm bảo bằng bảo hiểm trách nhiệm pháp lý và bảo hiểm cho bên thứ 3 theo hợp đồng bảo hiểm số 0220623

và 0220625 với Công ty Liên doanh Bảo hiểm Việt Úc ngày 29/11/2005

Nhận xét:

Indochine Engineering là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế cơ điện, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng Năng lực thiết kế và thi công được đảm bảo.

Đơn vị thi công móng: Tổng công ty xây dựng số 1

 Tổng công ty xây dựng số 1 (COFICO) tiền thân là xí nghiệp xây lắp của nhà nước, sau hơn 30 năm hoạt động COFICO trở thành một trong những đơn vị thi công có uy

Trang 11

tín và ngày càng lớn mạnh Một số công trình đã thi công: Saigon Pearl, Hùng Vương Plaza, Golden Plaza, Richland Hill, Keangnam Hanoi Landmark Tower,…

Nhận xét:

COFICO là đơn vị thi công có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường xây dựng, từng thi công nhiều công trình lớn Việc thi công phần móng và tầng hầm thông qua đấu thầu bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả dưới sự giám sát của Duffill Watts & Tse Ltd Theo kế hoạch, COFICO và các đơn vị thành viên sẽ tiếp tục tham gia thi công phần thô cao ốc A&B.

Kết luận:

Các đối tác tham gia xây dựng công trình đều là những đơn vị có uy tín trong ngành

xây dựng Do vậy, chất lượng và tiến độ công trình có thể được đảm bảo.

 Sơ đồ trách nhiệm của các thành viên tham gia đội dự án

WBS CÁC THÀNH VIÊN

TRONG ĐỘI DỰ ÁN

CÁC THÀNH

CHỐT BÊN TRONG

DUFFILL

& Tse Ltd

DCM STUDIO

INDOCHINE ENGINEERING

TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1

NHÀ TÀI TRỢ SEABANK

QUẢN LÝ

GS VÀ THI

CÔNG

THIẾT KẾ

THI CÔNG

Trong đó:

 R: Responsible (Trách nhiệm)

 S: Support (Hỗ trợ)

Trang 12

 C: Consult ( Tư vấn )

 A: Approval ( Chấp thuận) PHẪN 4: LẬP TIẾN ĐỘ

Tiến độ thi công và các đối tác tham gia thực hiện Dự án:

Tiến độ thi công:

Nội dung thực hiện Thời hạn

(ngày)

Ngày thực hiện

Ngày hoàn tất

Gói thầu số 3 - Máy móc và thiết bị

Gói thầu số 4 - Chống thấm và cửa sổ 107 22/5/2007 16/09/2007 Gói thầu số 5 - Thang máy và thang

Gói thầu số 6 - Hoàn tất phần kiến trúc

tổng thể (bao gồm cung cấp và lắp ráp

cửa các loại)

Hợp đồng 3 - Hạng mục máy móc và

Hợp đồng 4 - Cung cấp và lắp đặt thiết

Hợp đồng 6 – Hoàn thiện kiến trúc tổng

Tiến độ công trình được nêu chi tiết bằng bảng vẽ kỹ thuật ngày 2/6/2008, được tóm tắt như trên Trong phần xây dựng cơ bản, hợp đồng thi công móng theo dự kiến thực hiện từ ngày 8/9/2008 đến ngày 16/11/2008 Tiến độ hiện tại theo thông tin chủ đầu tư

Trang 13

cung cấp là đang thi công khoản mục tầng hầm 3 – đúng tiến độ đề ra Dự kiến đến giữa tháng 11, COFICO hoàn tất việc thi công phần tầng hầm

423 ngày

825 ngày

965 ngày

855 ngày

965 ngày

407 ngày

PHẦN 5: HOẠCH ĐỊNH NGUỒN LỰC

Đơn vị tính: triệu đồng

-4/11/07 5/11/07 - 05/03/10

A(150)

B(100)

C(100)

Trang 14

khoi luong nguon luc

150

100

50

10

Số lượng nhân lực huy động làm móng toà nhà diện tích nền 1832.7 m2 có 3 đội

- Đội cofa có 50 người

- Đội làm sat có 50 người

- Đội đổ bê tông có 50 người

Ng y l m 8h, không ngh th 7 v ch nh t.ày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật ày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật ỉ thư 7 và chủ nhật ư 7 và chủ nhật ày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật ủ nhật ật

Hoat dong A: lam mong ( 2 thang) tu ngay 22/05/07 den ngay

22/07/07

Hoat dong B: xay 3 tang ham ( 2 thang), duoc thuc hien sau hoat dong A, tu ngay 23/07/07 den ngay 4/11/07

Hoat dong C: xay dung phan than gom 25 tang, duoc thuc hien sau hoat dong B, tu ngay 05/11/07 den ngay 05/03/10

Moi Tang duoc thuc hien trong 33 ngay

Tang 1: bat dau ngay 5/11/07 den 08/12/07

tang 2: bat dau ngay 9/12/07 den 12/01/07

Trang 15

Tang 23: bat dau ngay 05/10/09/ den 08/11/09

Xay mai toa nha: bat dau ngay 17/01/10 den 20/02/10

Thoi gian du tru vi thoi tiet xau la 14 ngay(21/02/10 den 05/03/10)

412.752 400.000

200.000

Trang 16

Khoản mục

Gt

Giá ngoaì VAT

Suất đầu tư

I Chi phí xây lắp

199,25 2

18,11 4

181,13

II Chi phí thiết bị

278,49 7

25,31 8

253,17

3 Hoàn thiện kiến trúc 44,238 4,022 40,217 1.45

5

Điện và thiết bị

III

Chi phí khác + Dự

IV

Lãi vay trong thời

PHẦN 6: HOẠCH ĐỊNH VIỆC KIỂM SOÁT

quá trình kiểm soát tiến đô:

Chi phí làm móng : 98036 + 8912( vat) = 106948

Chi phí làm 3 tầng hầm: 15tr/m2 * dien tich san la 1832.7 m2 = 27490.5 *3 = 82471.5

Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775 chi phi lam phan than: 142,752

ĐẦU VÀO

1 Tiến độ KH dự án:

22/05/07-05/03/10

2 Báo cáo kết quả

hoạt động: Các đơn vị

tham gia dự án đều có

uy tín và nhiều kinh

nghiệm nên dự án luôn

được đảm bảo thực

hiện tốt

ĐẦU RA

1.Dự án đúng tiến độ,

2 tới tháng 11 COFICO sẽ hoàn tất thi công phần móng và tầng hầm

3 đơn vị quản lý Duffill Watts hoàn tất phần móng,

4 Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ công trình vừa thiết kế kết cấu và cơ sở hạ tầng

5 DCMSTUDIO thiết kế kiến trúc công trình

6 Indochine Engineering thiết kế cơ

điện

Định dạng
Số trang	19
Dung lượng	397 KB