Quản trị dự án với đề tài đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A & B.doc

Quản trị dự án với đề tài đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A & B

Khoa Quản Trị Kinh Doanh

Lời nói đầu

Lập kế hoạch thực hiện là việc nhất thiết phải làm khi tiến hành dự án nói riêng hay bất kì một công việc nào nói chung để đảm bảo hoàn thành mục tiêu công việc tốt nhất trong giới hạn về phạm vi, chi phí và thời gian Nhận thấy tàm quan trọng của việc hoạch định, nhóm 1 đã chọn đề tài: “Hoạch định dự án” cho bài tiểu luận của nhóm dựa trên dự án đã có sẵn nhưng chưa có hoạch định cụ thể Nội dung bài tiểu luận hướng tới mục tiêu là tìm hiểu rõ hơn về công việc hoạch định một dự án dựa trên cơ sở lý thuyết đã học mà vận dụng vào dự án thực tế Do đó không tránh khỏi những hạn chế về kiến thức vận dụng và nguồn thông tin về dự án.Vì vậy, nếu được mong cô có nhiều đóng góp và sữa chữa để nhóm có thể tham khảo và vận dụng tốt hơn trong công việc.

PHẦN 1: THIẾT LẬP MỤC TIÊUCơ sở mục tiêu:

Thị trường căn hộ cao cấp tại Hồ Chí Minh được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển do những nguyên nhân cơ bản sau:

- Tiến trình đô thị hoá ở Việt Nam mới ở giai đoạn đầu:

Nền kinh tế đang phát triển, cần mở rộng và nâng cao cơ sở hạ tầng như cao ốc, chungcư, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,…

Tỷ lệ dân cư thành thị hiện chiếm khoảng 27 – 28% Dự đoán tỷ lệ này sẽ tăng lên 45-50% vào năm 2020-2035 và tiếp tục tăng lên trong những năm tiếp theo Do đó, nhu cầu về nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học,… sẽ tăng trong thời gian tới.

- Nền kinh tế tăng trưởng và hội nhập

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng vẫn là thị trường tiềm năng do nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, do đó vốn FDI đầu tư và Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 đạt 47 tỷ USD, tăng 4,5 lần so với năm 2007, trong đó 50% đổ vào địa ốc Tp HCM xếp thứ 2 cả nước với 7,9 tỷ USD, trong đó đầu tư bất động sản chiếm 90%

Cùng với tiến trình mở cửa hội nhập kinh tế, dự báo các Tập đoàn đa quốc gia, Công ty nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam tăng mạnh trong thời gian tới tăng nhu cầu về văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng cao cấp.

- Làn sóng đầu tư trong nước và nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và thị

trường văn phòng cho thuê cao cấp nói riêng tiếp tục tăng.

- Nguồn cung hạn chế và quy mô còn nhỏ:

Tính đến hết quý II/2008, Tp Hồ Chí Minh có 6 tòa nhà văn phòng hạng A, 27 tòa nhà văn phòng hạng B Trong năm 2008, thị trường cao ốc văn phòng tại Tp Hồ

Chí Minh có thêm nhiều văn phòng hạng B đi vào hoạt động trong khi đó không có thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào.

Nguồn cung diện tích văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh

Văn phòngDiện tích sàn (m2)Hiệu suất thuê (%)

Hạng C355.654

- Nhu cầu văn phòng cho thuê tiếp tục tăng xuất phát từ hai nguồn:

Thứ nhất, nhu cầu từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư mới và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam Các doanh nghiệp nước ngoài muốn kinh doanh tại khu vực trung tâm hoặc các tuyến phố chính, có mặt bằng đẹp, diện tích lớn thuận tiện cho việc kinh doanh.

Thứ hai, các doanh nghiệp trong nước có nhu cầu thuê văn phòng có chất lượng cao nhằm tăng khả năng cạnh tranh và cải thiện hình ảnh doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, các Công ty hiện tại đang thuê cũng có nhu cầu mở rộng về quy mô lẫn số lượng áp lực lớn về nhu cầu văn phòng cao cấp.

Hiện nay, nhu cầu văn phòng cho thuê chủ yếu từ các công ty đa quốc gia (chiếm 63%), nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước chiếm tỷ lệ thấp hơn 37% Phân chia theo ngành nghề hoạt động, nhu cầu như sau:

Số lượng văn phòng yêu cầu theo ngành hoạt động

Tỷ lệ

Ngân hàng (NH nước ngoài

(Nguồn: CBRE)

- Một số dự án văn phòng cho thuê trong thời gian tới:

Tên tòa nhàDiện tích cho

Vietcombank Tower- /77.000Quận 1-M&C Tower35.000/49.000Quận 1-Financial Tower100.000/119.000Quận 1

-(Nguồn:Tổng hợp báo cáo từ CBRE và Savills)

- Năm 2007, giá cho thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng 35 USD/m2/tháng, đến tháng 5 năm 2008 giá cho thuê đã tăng gấp hai lần, tốc độ tăng là 100%, khoảng 65-70 USD/m2/tháng, cao điểm là tháng 7 với mức giá 75 USD/m2/tháng Mức giá thuê văn phòng hạng A tại Tp HCM hiện tại trung bình khoản 70 USD/m2/tháng

Bảng giá cho thuê văn phòng tại HCM

Bên cạnh đó vẫn còn những rủi ro và cạnh tranh:

- Vốn đầu tư lớn, có nhiều biến động - Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới - Các yếu tố cạnh tranh trong ngành

Mục tiêu và kết quả dự án:

- Tên Dự án: Dự án Đầu tư Xây dựng Cao ốc văn phòng A&B

- Địa điểm đầu tư: Số 76 Lê Lai, P Bến Thành, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh - Vị trí dự án: Sát khách sạn New World, đối diện công viên 2/9, dự

án nằm tại đường Lê Lợi giao với Nguyễn Thị Nghĩa.

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần phát triển A&B

- Tổng vốn đầu tư: 581.636 triệu đồng (đã bao gồm lãi vay).

- Thời gian khai thác: 50 năm (2006 – 2056) theo hợp đồng thuê đất số 12384 của Sở TNMT - UBND Tp HCM ngày 25/12/2006.

- Các chỉ tiêu quy hoạch:

o Diện tích xây dựng: 1.099,6 m2;

o Tổng diện tích sàn xd: 25.726 m2;

o Tầng cao:25 tầng (01 trệt, 23 tầng lầu và 01 tầng kỹ thuật mái, 03 tầng hầm

- Dự kiến đến năm 2010 đưa vào khai thác sử dụng

Theo bảng dự toán, giả định hiệu suất sử dụng tầng 1-3 là 100% do các tầng thấpthường được sử dụng cho mục đích thương mại, các tầng còn lại được đề xuất vớimột mức an toàn là 75%-80% trong thời gian đầu và 85% trong thời gian còn lại.Đây là một tỷ lệ cho thuê ở mức hợp lý và chấp nhận được, vừa bảo đảm tính thửnghiệm độ rủi ro của thị trường vừa sát tình hình thực tế.

PHẦN 2: MÔ TẢ CÔNG VIỆC

PHẦN 3: TỔ CHỨC

 Xác định các tương tác của đội dự án

Dự án được thực hiện với sự tham gia của nhiều tổ chức khác nhau, các tổ chức này cùng tham gia tư vấn hỗ trợ trong việc thực hiện đội dự án nên sẽ có sự tương tác qua lại giữa các tổ chức.

 Các thành viên tham gia đội dự án:

Đơn vị quản lý giám sát thi công công trình và thiết kế kết cấu: Duffill Watts & Tse Ltd

 Là Công ty có Trụ sở tại New Zealand, văn phòng đại diện tại 11B Ngô Văn Nam, Quận 1, HCM chuyên cung cấp các dịch vụ về khảo sát, thiết kế, quản lý thi công, phối hợp toàn bộ dự án, quản lý giá … liên quan đến:

 Lãnh vực xây dựng (kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật hạ tầng)

 Các dự án thương mại và buôn bán lẻ

 Cơ sở hạ tầng

 Duffill Watts & Tse Ltd chịu trách nhiệm quản lý thi công đúng tiến độ và tính toán chi phí ở mức hợp lý nhất nhằm tiết kiệm cho chủ đầu tư

 Nếu vi phạm hợp đồng, Duffill Watts & Tse Ltd có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư mỗi hợp đồng tối đa 1 triệu USD trong thời hạn 6 năm đảm bảo rủi ro thi công và tính toán kết cấu.

Nhận xét:

Duffill Watts & Tse Ltd là một Công ty có nhiều kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vựcthiết kế, quản lý thi công Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ côngtrình vừa thiết kế kết cấu và cơ sở hạ tầng nên rất thuận tiện trong việc tính toán,quản lý chi phí xây dựng nhằm đem lại hiệu quả cao nhất cho dự án cao ốc A&B

Đơn vị thiết kế kiến trúc: DCMSTUDIOS

 Là công ty thiết kế nổi tiếng của HongKong thành lập năm 1976, có chi nhánh tại nhiều nước như Việt Nam, Úc, Singapore, Malaysia, Anh,…Một số khách hàng

truyền thống và các công trình đã thiết kế như Louis Vuitton, Hilton Hotels, Starwood Hotels, The Peninsula Hotel, Mandarin Oriental Hotels, Cathay Pacific Airways, Hong Kong and Shanghai Bank,…

 DCMSTUDIOS cam kết thực hiện theo đúng kế hoạch đã ký kết với chủ đầu tư Nếu vi phạm hợp đồng, DCM có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư (giới hạn 1 triệu USD) trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình rủi ro về thiết kế kiến rủi ro về thiết kế kiến trúc được đảm bảo

Nhận xét:

DCMSTUDIO là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc côngtrình, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng Rủi ro đượcđảm bảo bằng hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm

Đơn vị thiết kế cơ điện: Indochine Engineering

 Indochine Engineering là một đơn vị tư vấn về kỹ thuật điện độc lập của Úc chuyên thiết kế cho các dự án tại Việt Nam.

 Một số dự án đã tham gia thiết kế về mảng cơ điện: Park Hyatt Saigon (259 key, Bệnh viện khoa Nhi Huế, Phu My Hung, Bitexco, Tung Shing, Avalon, and Nguyen Du Park Villas, Đại học RMIT, Hung Vuong Plaza,…

 Rủi ro về phần thi công và thiết kế cơ điện được đảm bảo bằng bảo hiểm trách nhiệm pháp lý và bảo hiểm cho bên thứ 3 theo hợp đồng bảo hiểm số 0220623 và 0220625 với Công ty Liên doanh Bảo hiểm Việt Úc ngày 29/11/2005

Nhận xét:

Indochine Engineering là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế cơ điện,từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng Năng lực thiết kế vàthi công được đảm bảo.

Đơn vị thi công móng: Tổng công ty xây dựng số 1

 Tổng công ty xây dựng số 1 (COFICO) tiền thân là xí nghiệp xây lắp của nhà nước, sau hơn 30 năm hoạt động COFICO trở thành một trong những đơn vị thi công có uy

tín và ngày càng lớn mạnh Một số công trình đã thi công: Saigon Pearl, Hùng Vương Plaza, Golden Plaza, Richland Hill, Keangnam Hanoi Landmark Tower,…

Nhận xét:

COFICO là đơn vị thi công có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường xây dựng, từngthi công nhiều công trình lớn Việc thi công phần móng và tầng hầm thông qua đấuthầu bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả dưới sự giám sát của Duffill Watts & TseLtd Theo kế hoạch, COFICO và các đơn vị thành viên sẽ tiếp tục tham gia thi côngphần thô cao ốc A&B.

Kết luận:

Các đối tác tham gia xây dựng công trình đều là những đơn vị có uy tín trong ngành

xây dựng Do vậy, chất lượng và tiến độ công trình có thể được đảm bảo.

 Sơ đồ trách nhiệm của các thành viên tham gia đội dự án

 C: Consult ( Tư vấn )

 A: Approval ( Chấp thuận)PHẪN 4: LẬP TIẾN ĐỘ

Tiến độ thi công và các đối tác tham gia thực hiện Dự án:

Tiến độ thi công:

Nội dung thực hiệnThời hạn

Gói thầu số 3 - Máy móc và thiết bị

Gói thầu số 4 - Chống thấm và cửa sổ 107 22/5/2007 16/09/2007 Gói thầu số 5 - Thang máy và thang

Tiến độ công trình được nêu chi tiết bằng bảng vẽ kỹ thuật ngày 2/6/2008, được tóm tắt như trên Trong phần xây dựng cơ bản, hợp đồng thi công móng theo dự kiến thực hiện từ ngày 8/9/2008 đến ngày 16/11/2008 Tiến độ hiện tại theo thông tin chủ đầu tư

cung cấp là đang thi công khoản mục tầng hầm 3 – đúng tiến độ đề ra Dự kiến đến giữa tháng 11, COFICO hoàn tất việc thi công phần tầng hầm.

Số lượng nhân lực huy động làm móng toà nhà diện tích nền 1832.7 m2 có 3 đội - Đội cofa có 50 người

- Đội làm sat có 50 người - Đội đổ bê tông có 50 người.

Ng y l m 8h, không ngh th 7 v ch nh t.ày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật ày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật ỉ thư 7 và chủ nhật ư 7 và chủ nhật ày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật ủ nhật ật.

Hoat dong A: lam mong ( 2 thang) tu ngay 22/05/07 den ngay

Moi Tang duoc thuc hien trong 33 ngay Tang 1: bat dau ngay 5/11/07 den 08/12/07 tang 2: bat dau ngay 9/12/07 den 12/01/07 Tang 3: bat dau ngay 13/01/08 den 16/02/08 Tang 4: bat dau ngay 17/02/08 den 20/03/08 Tang 5: bat dau ngay 21/03/08 den 24/04/08

Tang 6: bat dau ngay 25/04/08 den 28/05/08 Tang 7: bat dau ngay 29/05/08 den 02/06/08 Tang 8: bat dau ngay 103/06/08 den 06/07/08 Tang 9: bat dau ngay 07/07/08 den 10/08/08 Tang 10: bat dau ngay 11/08/08 den 14/09/08 Tang 11: bat dau ngay 15/09/08 den 18/10/08 Tang 12: bat dau ngay 19/10/08 den 22/11/08 Tang 13: bat dau ngay 25/11/08 den 28/12/08 Tang 14: bat dau ngay 29/12/08 den 01/01/09 Tang 15: bat dau ngay 02/02/09 den 05/03/09 Tang 16: bat dau ngay 06/03/09 den 09/04/09 Tang 17: bat dau ngay 10/04/09 den 13/05/09 Tang 18: bat dau ngay 14/05/09 den 17/06/09 Tang 19: bat dau ngay 18/06/09 den 21/07/09 Tang 20: bat dau ngay 22/07/09 den 25/07/09 Tang 21: bat dau ngay 26/07/09 den 29/08/09 Tang 22: bat dau ngay 30/08/09 den 03/09/09 Tang 23: bat dau ngay 05/10/09/ den 08/11/09 Tang 24: bat dau ngay 09/11/09 den 12/12/09 Tang 25: bat dau ngay 13/12/09 den 16/01/09

Xay mai toa nha: bat dau ngay 17/01/10 den 20/02/10

Thoi gian du tru vi thoi tiet xau la 14 ngay(21/02/10 den 05/03/10)

412.752 400.000

200.000

PHẦN 6: HOẠCH ĐỊNH VIỆC KIỂM SOÁTquá trình kiểm soát tiến đô:

Chi phí làm móng : 98036 + 8912( vat) = 106948

Chi phí làm 3 tầng hầm: 15tr/m2 * dien tich san la 1832.7 m2 = 27490.5 *3 = 82471.5

Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775 chi phi lam phan than: 142,752

4 Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ công trình vừa thiết kế

Kiểm soát chi phí:

Kiểm soát phạm vi:

- Công suất khai thác và giá cho thuê:

 Đối với tầng 1-3: tỷ lệ lấp đầy là 100% với giá ước tính là 65 USD/m2/tháng (giá đã

bao gồm VAT và phí dịch vụ) do vị trí Cao ốc nằm tại khu vực trung tâm nên nhu cầu sử dụng mặt bằng các tầng thấp, đặc biệt là tầng trệt rất cao.

 Đối với các tầng từ 4-25: tỷ lệ lấp đầy giả định ở mức an toàn là 75% trong năm đầu

đi vào hoạt động và 85% cho các năm tiếp theo, giá giả định là 55 USD/m2/tháng

trong 5 năm đầu đi vào khai thác, các năm tiếp theo tăng 1 USD/5 năm.

Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775 chi phi lam phan than: 142,752

Hiện nay, giá thuê bình quân đối với văn phòng hạng A vào khoảng 65 – 75 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ) Tuy nhiên, vào thời điểm dự án đi vào khai thác, dự kiến cung văn phòng hạng A có sự tăng đáng kể làm giá thuê có thể giảm xuống Theo quan điểm thận trọng, Phòng Dự án và quan hệ khách hàng lớn tính toán mức

giá cho thuê là 55 USD/m2/tháng đối với các tầng cao và 60 USD/m2/tháng đối với

tầng 1 - 3 (giá đã bao gồm VAT và phí dịch vụ).

Ứng trước tiền thuê của khách hàng: 03 tháng Toàn bộ khoản ứng trước tiền thuê trong năm thứ nhất sẽ được dùng để đầu tư vào Dự án.

Kiểm soát rủi ro

Rủi ro và cạnh tranh:

Vốn đầu tư lớn, cónhiều biến động.

- Các dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê cao cấp đòi hỏi vốn đầu tư lớn, đặc biệt là trong giai đoạn đầu của dự án.

- Lãi suất cho vay của các Ngân hàng tăng cao làm cho chi phí đầu lãi vay tăng  rủi ro về thiết kế kiến ảnh hưởng đến kế hoạch, hiệu quả kinh doanh.

Ảnh hưởng tìnhhình kinh tế thếgiới

- Kinh tế thế giới khó khăn, các tập đoàn đa quốc gia và các công ty nước ngoài tính toán rất kỹ các chi phí trước khi đầu tư, trong đó có chi phí thuê văn phòng.

Gòn, Thủ Thiêm,… để xây văn phòng nhằm giảm chi phí.

Kết luận:

Một kế hoạch tốt không phải là một kế hoạch “chết” mà nó phải được thay đổi linhhoạt phù hợp với thực tế Sự thay đổi luôn diễn ra, rủi ro luôn luôn tiềm ẩn và khôngai có thể dự đoán hết mọi tình huống Vì vậy cần có bảng kế hoạch hoạt động để sosánh giữa thực kế và kế hoạch để có thể chủ động điều chỉnh những thay đổi xảy rakịp thời đúng lúc, hoàn thành mục tiêu đã đề ra.

- Dự án : “Đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A&B” (thẩm định dự án đầu tư cùa Ngân Hàng Á Châu )

- Khung trách nhiệm thành viên tham gia tiểu luận: