Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank.DOC

Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại

Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt động định giá càng cần thiết Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó Trong đó có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập Chính vì lí do đó mà em

lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng

Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất

- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank.

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn.

5 KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI

Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đề chia thành 3 chương:

Chương 1 : Cơ sở khoa học của định giá đất

Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank.

Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành đề tài này

Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định giá của Hội sở Techcombank.

Chương 1:

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất

1.1.1 Khái niệm và phân loại đất

1.1.1.1 Khái niệm

Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi một dân tộc Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.

Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian

Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”

1.1.1.2 Phân loại đất

Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng Có 2 cách phân loại chủ yếu sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:

 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích

sử dụng

Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:

Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:

- Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm của đất

Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất đai

a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai

Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ Chính vì vậy mà đất đai không thể sản sinh được Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất

b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người

Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt động sản xuất Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình Tác động của con người có thể làm

thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử dụng Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở thành sản phẩm lao động Điều đó đúng trong mọi giai đoạn Từ xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai

c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của bộ lạc, cộng đồng.

d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai

Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả.

1.1.3 Vai trò của đất

Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp Đúng

vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển của nền kinh tế

Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người

Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự

chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất

1.2 Giá trị của đất, các loại giá đất, cách xác định giá trị đất

1.2.1 Khái niệm về giá trị

Theo W.Petty, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai Ông cho rằng: “ Lao động là cho còn đất đai là mẹ của mọi của cải.”

Theo C.Mác, bất kỳ một hàng hóa nào cũng có hai thuộc tính, đó là giá trị và giá trị sử dụng Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong đó Sản phẩm nào không chứa đựng lao động của con người thì không có giá trị Khi phân tích các yếu tố cấu thành lượng giá trị của hàng hóa, C.Mác cho rằng: để sản xuất hàng hóa không những chỉ cần lao động, mà còn cần các yếu tố khác như công cụ nguyên vật liệu, nhà xưởng…, do đó lượng giá trị hàng hóa bao gồm cả giá trị cũ ( tức là giá trị của những tư liệu sản xuất hàng hóa) và giá trị mới ( tức là hao phí lao động sống)

Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vai trò của đất đai ngày càng quan trọng Các quan hệ đất đai chuyển dần từ chỗ quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên sang các quan hệ kinh tế - xã hội Quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần về bề mặt diện tích đất đai mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất đai và khả năng sinh lợi của đất đai trước mắt cũng như lâu dài Do vậy, giá trị đất đai được hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố trên đó cùng với khả năng sinh lợi mang lại cho chủ sở hữu

1.2.2 Cách xác định giá trị của đất

Khi đất được dùng để làm tài sản thế chấp thì giá trị của đất được xác định như sau:

- Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay

- Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất ( nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian sử dụng

- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng đất

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà

thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất

- Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm

1.3 Các quan điểm, sự cần thiết định giá đất

1.3.1 Các quan điểm về định giá đất

Có rất nhiều quan điểm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn: Theo điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 thì Thẩm định giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn cả Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Theo Giáo sư W Seabrooke, viện đại học Portsmouth, Anh: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Từ các quan điểm trên, ta rút ra một quan điểm chung cho định giá bất động sản ( đất) như sau:

Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có

tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế.

1.3.2 Sự cần thiết định giá đất

Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản Việc định giá đất rất cần thiết Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà mình đang sử hữu Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết

1.4 Các căn cứ định giá và nguyên tắc định giá đất

1.4.1 Các căn cứ định giá đất

Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau:

- Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m2 đất ra sao, hình thể như thế nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan.

- Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay không Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa

- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường Các yếu tố này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng

biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực Từ đó có phương pháp phù hợp

- Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh Đóng góp đến từng bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại

- Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả Về cung thì phải liệt kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu

- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất

Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá

1.4.2 Nguyên tắc định giá đất

Trong định giá đất thường ứng dụng những nguyên tắc chủ yếu sau: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không

- Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí Về xã

hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung…

- Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

- Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất

1.5 Quy trình định giá đất

1.5.1 Các bước tiến hành khi định giá

1.5.1.1 Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá

- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá

- Xác định mục đích định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá

- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối tượng định giá

- Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể

- Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm bảo độ tin cậy, chính xác không

- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

1.5.1.2 Lập kế hoạch định giá

Căn cứ vào quy mô và phạm vi để lập kế hoạch định giá Trong kế hoạch phải xác định rõ thời gian cần thiết để hoàn thành, công việc, nguồn lực, lập sơ đồ công việc từ đó xác định biểu mẫu cần thiết thu thập thông tin cung cầu, các mảnh đất có thể so sánh để xây dựng được đề cương của báo cáo định giá

1.5.1.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

a) Khảo sát hiện trường

- Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý

- Xem xét diện tích của mảnh đất

b) Thu thập thông tin

- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được

- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động thái của người mua, người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

- Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất; các thông tin về các yếu tố tự nhiên

1.5.1.4 Phân tích thông tin

Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích Đây là một khâu rất quan trọng

- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra các mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp định giá

- Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường, đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán

- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất

1.5.1.5 Xác định giá trị mảnh đất cần định giá

Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của mảnh đất cần định giá Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng và hòa hợp chỉ số giá trị

1.5.1.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng Có thể viết dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng về kết quả định giá

1.6 Các phương pháp định giá đất

1.6.1 Phương pháp so sánh

 Khái niệm

Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó

 Đối tượng áp dụng

Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai

 Phạm vi áp dụng

Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất

 Yêu cầu

- Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng - Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu

- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây

- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường - Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

- Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được

- Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp này

 Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần

đây có thể so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện và vốn

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của

chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có

thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị trường

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( xấu hơn hoặc tốt

hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu

Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so

sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu

Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so

sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu Khi thực hiện phương pháp định giá so sánh thì phải thực hiện theo sáu bước cơ bản trên

 Mặt tích cực

-Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh

 Mặt hạn chế

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó

- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ

- Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này

1.6.2 Phương pháp chi phí

 Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định

 Đối tượng áp dụng:

Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập

 Phạm vi áp dụng

Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị BĐS là nhỏ hoặc dễ xác định và có các cuộc mua bán BĐS loại này

 Kỹ thuật áp dụng

Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình  Yêu cầu

Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo

 Các bước thực hiện

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất

là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất

Bước 2: Ước tính các phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công

trình hiện có trên mảnh đất

- Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực

 Mặt tích cực

- Đây là phương pháp dễ làm

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích chuyên biệt Việc ước tính giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá

 Mặt hạn chế

- Phương pháp này dựa vào những dữ liệu của thị trường nên có hạn chế giống phương pháp so sánh

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị

- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện được sử dụng tốt nhất

- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ

- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng

- Tỷ lệ thu nhập trong đầu tư BĐS phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác

- Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương tự

- Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy

 Mặt hạn chế

- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê trong tương lai

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các khoản thu nhập trong tương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chủ quan

Chương 2:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

2.1 Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank

2.1.1 Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank

Ngân hàng thương mại cổ phần ( TMCP) kỹ thương Việt Nam – Techcombank là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993 với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Ngân hàng được thành lập tại nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam để cung cấp các dịch vụ ngân hàng theo Giấy phép hoạt động ngân hàng số 0400/NH – GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp vào ngày 06 tháng 08 năm 1993 với thời hạn hoạt động ban đầu là 20 năm và thời gian hoạt động của Ngân hàng được gia hạn lên 99 năm theo Quyết định số 330/QĐ – NH ngày 08 tháng 10 năm 1997 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam Cụ thể như sau:

Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần

Người đại diện theo pháp luật: Chủ tịch hội đồng quản trị Hồ Hùng Anh

Ngày 06/08/1993 của thống đốc ngân hàng nhà nước Việt

- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng.

- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho quá trình phát triển nhanh chóng của Techcombank tại các đô thị lớn.

- Thành lập Chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng Phòng giao dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội.

- Thành lập Phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc Techcombank Hồ Chí Minh.

- Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng.

- Tăng vốn điều lệ lên 80,020 tỷ đồng.

- Khai trương Phòng giao dịch số 3 tại phố Khâm Thiên, Hà Nội.

2000

- Thành lập Phòng giao dịch Thái Hà tại Hà Nội.

- Tăng vốn điều lệ lên: 102,345 tỷ đồng.

- Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temenos Holding NV, về việc triển khai hệ thống phần mềm Ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

- Thành lập Chi nhánh Chương Dương và Chi nhánh Hoàn Kiếm tại Hà Nội.

- Thành lập Chi nhánh Hải Phòng tại Hải Phòng - Thành lập Chi nhánh Thanh Khê tại Đà Nẵng.

- Thành lập Chi nhánh Tân Bình tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Là Ngân hàng Cổ phần có mạng lưới giao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội Mạng lưới bao gồm Hội sở chính và 8 Chi nhánh cùng 4 Phòng giao dịch tại các thành phố lớn trong cả nước.

- Chính thức phát hành thẻ thanh toán F@stAccess-Connect 24 ( hợp tác với Vietcombank) vào ngày 05/12/2003.

- Triển khai thành công hệ thống phần mềm Globus trên toàn hệ thống vào ngày 16/12/2003 Tiến hành xây dựng một biểu tượng mới cho ngân hàng.

- Đưa Chi nhánh Techcombank Chợ lớn vào hoạt động - Vốn điều lệ tăng lên 180 tỷ tại 31/12/2004.

- Ngày 09/06/2004: Khai trương biểu tượng mới của Ngân hàng - Ngày 30/06/2004: Tăng vốn điều lệ lên 234 tỷ đồng.

- Ngày 02/08/2004: Tăng vốn điều lệ lên 252,255 tỷ đồng - Ngày 26/11/2004: Tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng.

- Ngày 13/12/2004: Ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ với Compass Plus.

- Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại: Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, T.P Nha Trang ( tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu.

- Đưa vào hoạt động các phòng giao dịch : Techcombank Phan Chu Trinh (Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều ( Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh ( Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu,Techcombank Kim Liên ( Hà Nội) - 21/07/2005, 28/09/2005,28/10/2005: Tăng vốn điều lệ lên 453 tỷ

đồng, 498 tỷ đồng và 555 tỷ đồng.

- 29/09/2005: Khai trương phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ của hãng Compass Plus.

- 03/12/2005: Nâng cấp hệ thống phần mềm Globus sang phiên bản mới nhất Tenemos T24 R5.

- Nhận giải thưởng về thanh toán quốc tế từ the Bank of NewYorks, Citibank, Wachovia.

- Tháng 2/2006: Phát hành chứng chỉ tiền gửi Lộc Xuân.

- Tháng 5/2006: Nhận cúp vàng “ Vì sự tiến bộ xã hội và phát triển bền vững” do Tổng liên đoàn lao động Việt Nam trao.

- Tháng 6/2006: Call Center và đường dây nóng 04.9427444 chính thức đi vào hoạt động 24/7.

- Tháng 8/2006: Moody’s, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới đã công bố xếp hạng tín nhiệm của Techcombank, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam được xếp hạng bởi Moody’s.

- Tháng 8/2006: Đại hội cổ đông thường niên thông qua kế hoạch 2006 – 2010; Liên kết cung cấp các sản phẩm Bancassurance với Bảo Việt Nhân Thọ

- Tháng 9/2006: Hoàn thiện hệ thống siêu tài khoản với các sản phẩm mới Tài khoản Tiết kiệm đa năng, Tài khoản Tiết kiệm trả

- Trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong khối ngân hàng thương mại cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm 2007.

- HSBC tăng phần vốn góp lên 15% và trực tiếp hỗ trợ tích cực trong quá trình hoạt động của Techcombank.

- Chuyển biến sâu sắc về mắt cơ cấu với việc hình thành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp thành lập Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân

- Nâng cấp hệ thống corebanking T24R06.

- Là năm phát triển vượt bậc của dịch vụ thẻ với tổng số lượng phát hành đạt trên 200.000 thẻ các loại.

- Là ngân hàng Việt Nam đầu tiên và duy nhất được Financial Insights công nhận thành tựu về ứng dụng công nghệ đi đầu trong giải pháp phát triển thị trường.

- Triển khai chương trình “ Khách hàng bí mật “ đánh giá chất lượng dịch vụ của các giao dịch viên và điểm giao dịch của Techcombank.

- Ra mắt hàng loạt các sản phẩm mới: như các chương trình Tiết kiệm dự thưởng “ Gửi Techcombank, trúng Mercedes”, Tiết kiệm Tích lũy bảo gia, Tín dụng tiêu dùng, các san phẩm dành cho doanh nghiệp như Tài trợ nhà cung cấp; các sản phẩm dựa trên nền tảng công nghệ cao như F@st i-Bank sản phẩm Quản lý tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán F@st S-Bank và cổng thanh toán điện tử cung cấp giải pháp thanh toán trực tuyến cho các trang web thương mại điện tử F@stVietPay.

- Nhận giải thưởng “ Thương mại Dịch vụ - Top Trade Services 2007” – giải thưởng dành cho những doanh nghiệp tiêu biểu, hoạt động trong 11 lĩnh vực Thương mại Dịch vụ mà Việt Nam cam kết thực hiện khi gia nhập WTO do Bộ Công thương trao tặng.

- 02/2008: Nhận danh hiệu “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008” do độc giả của báo Sài Gòn Tiếp thị bình chọn

- 03/ 2008: Ra mắt thẻ tín dụng Techcombank Visa Credit - 05/ 2008: Triển khai máy gửi tiền tự động

- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800 588 822,…

- 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008

- 08/08/2008: Ra mắt công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank AMC

- 9/08/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻ trao tặng

- 09/2008: Tăng tỷ lệ sở hữu của đối tác chiến lược HSBC từ 15% lên 20% và tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng

2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ

Techcombank là một ngân hàng thương mại cổ phần đa năng với các chức năng nhiệm vụ chủ yếu sau:

 Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân.

 Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức tín dụng trong nước.

 Vay vốn từ Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng.

 Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn đối với các tổ chức, cá nhân  Góp vốn, liên doanh và đầu tư cổ phiếu, trái phiếu.

 Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, chứng từ có giá trị  Thực hiện thanh toán cho các tổ chức, cá nhân.

 Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc đá quý.

 Thực hiện thanh toán quốc tế và các dịch vụ liên quan đến thanh 2 Ông Nguyễn Đăng Quang Phó Chủ Tịch 3 Ông Nguyễn Thiều Quang Phó Chủ tịch 4 Ông Trần Đức Lưu Phó Chủ Tịch 5 Ông Ngô Trí Dũng Phó Chủ Tịch 6 Ông Lê Hữu Báu Thành Viên 7 Ông Nguyễn Cảnh Sơn Thành Viên 8 Ông Brian Fredrick Thành Viên 9 Ông Hoàng Văn Đạo Thành Viên Ban giám đốc:

1 Ông Nguyễn Đức Vinh Tổng Giám Đốc 2 Bà Nguyễn Thiên Hương Phó Tổng Giám Đốc 3 Bà Nguyễn Thị Tâm Phó Tổng Giám Đốc 4 Ông Nguyễn Duy Phú Phó Tổng Giám Đốc 5 Bà Lưu Ánh Xuân Phó Tổng Giám Đốc 6 Ông Lê Xuân Vũ Phó Tổng Giám Đốc

8 Ông Trần Hoài Phương Phó Tổng Giám Đốc 9 Ông Phạm Quang Thắng Phó Tổng Giám Đốc 10.Ông Nguyễn Thành Long Phó Tổng Giám Đốc Ban Kiểm Soát :

1 Bà Nguyễn Thu Hiền Trưởng Ban Kiểm Soát 2 Ông Nguyễn Quỳnh Lâm Thành viên Ban Kiểm

Soát chuyên trách 3 Bà Nguyễn Quỳnh Anh Thành viên

4 Ông Phạm Xuân Đỉnh Thành viên

Ngoài ban lãnh đạo còn có Trưởng, phó của các phòng ban Theo thống kê thì tính đến thời điểm 2007 Techcombank có hơn 4000 nhân viên.

2.1.3.2 Sơ đồ tổ chức

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47

EXCOỦy ban đầu tư chiến lược

2.1.4 Kết quả hoạt động

Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng có thể thấy rằng Techcombank, với những chính sách, phương châm đúng đắn, phù hợp với hoàn cảnh hiện tại và có một tầm nhìn chiến lược cao thì Techcombạn đã gặt hái được rất nhiều thành công Năm 2008 là một minh chứng rất rõ, là một năm Techcombank đạt được những kết quả quan trọng trong việc củng cố hệ thống quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp và tăng trưởng nhanh, thực hiện một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển trở thành một ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam

Các kết quả chủ yếu

• Tổng tài sản Techcombank: 59.360 tỷ đồng, tăng 19.818 tỷ đồng so với tháng 12/2007, đạt 93% so với kế hoạch.

• Lợi nhuận trước thuế cả năm đạt: 1.600,348 tỷ đồng (vượt 569,348 tỷ so với kế hoạch đã được điều chỉnh), đạt 155% so kế hoạch và bằng 225% so với thực hiện năm 2007.

• Tổng nguồn huy động bằng 149% so với thực hiện năm 2007, đạt 98% so kế hoạch, trong đó chủ yếu do huy động từ tổ chức kinh tế bị giảm so kế hoạch nhưng vẫn bằng 101% so thực hiện năm 2007.

( Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của Techcombak)

Theo bảng so sánh thì chúng ta thấy được kết quả hoạt động năm 2008 của Techcombank có một số chỉ số không đạt kế hoạch đề ra, về tổng tài sản, về dư nợ, về huy động, nhưng nhìn chung kết quả hoạt động trong năm 2008 của Techcombank tiếp tục có sự tăng trưởng tốt so với năm 2007, các chỉ tiêu chính đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận đạt 155% so với kế hoạch đề ra và bằng 225% so năm 2007 Hình ảnh của ngân hàng đang được nhận biết rộng rãi trên phạm vi cả nước đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các tỉnh thành phố lớn trên khắp cả nước Mạng lưới các chi nhánh, Phòng Giao

dịch không ngừng được mở rộng với hoạt động ngày càng hiệu quả góp phần quan trọng trong việc tăng trưởng lợi

nhuận ngân hàng Các sản phẩm dịch vụ mới giàu chất công nghệ được ra mắt đều đặn khẳng định thế mạnh của ngân hàng trong việc ứng dụng công nghệ Những kết quả đạt được trong năm 2008 tiếp tục là một bước tiến vững chắc cho chiến lược 5 năm 2005-2010 của ngân hàng, kết quả kinh doanh năm 2008 cho thấy Techcombank đang tiếp tục phát triển ổn định, bền vững, tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro

2.2 Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

2.2.1 Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

- TTKD HO: Trung tâm kinh doanh hội sở

- Phòng KTGD&KQ: Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ - ĐKGDĐB: Đăng ký giao dịch đảm bảo.

- CVKH: chuyên viên khách hàng

- Ban KS & HTKD: Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh - Ban TĐ&QLRR: Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng - UBND: Ủy ban nhân dân.

2.2.2.1 Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng

CVKH tiếp nhận hồ sơ tài từ KH và kiểm tra hồ sơ TSĐB TSĐB phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc tính chân thực, hợp lệ của tài sản Trường hợp tài sản không có đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận TSĐB của KH

a) Điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp

CVKH có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu và sử dụng của chủ tài sản đối với tài sản Hồ sơ pháp lý của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê như sau:

 Quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ)

- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam Dân chủ cộng hòa, chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp

- Giấy tờ thừa kế, tặng cho được UBND phường xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng

- Bản án hoặc quy định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quy định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của đất( Nếu có)

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới

 Quyền sử dụng đất thuê

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn).

- Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp

- HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất

 Các trường hợp khác

- Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo

Điều kiện và cách thức định giá đất làm đảm bảo được quy định như sau:

 Điều kiện

- Về nguồn gốc đất nhận thế chấp :

+ Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ

+ Nguồn gốc đất và tính hợp pháp, hợp lệ của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê ở điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp nêu trên

+ Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rõ ràng hoặc không hợp lệ Trường hợp khu đất thế chấp có một phần là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có giấy tờ đầy đủ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp

- Về mục đích sử dụng đất:

+ Techcombank chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở ( bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác

+ Không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dùng cho mục đích quân sự, công cộng, đất chưa sử dụng, đất hoang

- Về phạm vi địa giới: Chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất thuộc địa giới hành chính sau:

+ Đất thuộc phạm vi thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh

+ Đất thuộc nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh + Đất thuộc các địa phương lân cận với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng nhưng không cách xa quá 30km kể từ trung tâm các thành phố nói trên

+ Đất có mặt tiền giáp với đường quốc lộ

+ Đất do khu chế xuất, khu công nghiệp đã được quy hoạch

Không nhận thế chấp đất nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính nêu trên Hạn chế nhận thế chấp đất nằm trong phạm vi địa giới trên nhưng nằm sâu trong ngõ, ngõ, ngách nhỏ dưới 2m các trường hợp này phải xem xét kỹ khả năng phát mại của tài sản

- Các điều kiện khác đối với đất:

+ Đất không có tranh chấp: Đối với đất đã có sổ đỏ, sổ trắng hoặc HĐ mua bán nhà đất của các công ty mua bán nhà thì không nhất thiết phải xác định tranh chấp trừ trường hợp có nghi ngờ Đối với đất có các giấy tờ sở hữu không thuộc 03 loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của UBND xã, phường hoặc sở địa chính là đất không có tranh chấp, nếu không có xác nhận của các cơ quan trên thì không nhận thế chấp

+ Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch: Việc xác định đất có thuộc phạm vi quy hoạch hay không không phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết của địa phương Khi xác minh đất có thuộc quy hoạch hay không, CVKH có thể dựa vào xác nhận của UBND xã, phường hoặc tìm hiểu qua các kênh thông tin khác

+ Đối với đất đi thuê phải thỏa mãn 2 điều kiện dưới đây:

o Đất phải thuê của các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp có thẩm quyền cho thuê đất ( sở địa chính, các chủ đầu tư khu chế xuất, khu công nghiệp, các chủ đầu tư được thuê đất của Nhà nước cho thuê lại o Thời gian thuê còn lại phải từ 05 năm trở lên nhưng phải lớn hơn thời

hạn thế chấp tối thiểu là 02 năm  Định giá

Định giá quyền sử dụng đất

- Định giá với đất không phải đi thuê

+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp đất thừa kế, đất do mua