I Giá trị theo khung của UBND Tp Hà Nộ
901-1172 Lê Anh Dũng Dũng Chuyên viên Định giá Tài sản 1001-1174Nguyễn Tuấn ĐạtĐạtChuyên viên Định giá Tài sản
11 01-1175 Trần Quốc Đông Đông Chuyên viên Định giá Tài sản 12 01-1176
Nguyễn Trung
Hiếu Hiếu Chuyên viên Định giá Tài sản 13 01-1196 Dương Anh Cường Cường Chuyên viên Định giá Tài sản 14 01-1267 Vũ Thúy Mai Mai Chuyên viên Định giá cổ phiếu 15 01-882 Vũ Thanh Tuấn Tuấn Chuyên viên Định giá Tài sản 16 01-1818 Đinh Xuân Ninh Ninh Chuyên viên Định giá Tài sản 17 01-1820 Lưu Đức Tân Tân Nhân viên Định giá Tài sản 18 01-1821 Trần Cao Giang Giang Chuyên viên Định giá Tài sản 19 01-1822 Chu Quang Vịnh Vịnh Chuyên viên Định giá Tài sản 20 01-1823
Nguyễn Thành
Trung Trung Chuyên viên Định giá Tài sản 21 01-1825 Nguyễn Huy Binh Binh Nhân viên Định giá Tài sản 22 01-1824 Trần Xuân Trình Trình Chuyên viên Định giá Tài sản
Về tổ chức văn phòng : Phòng Định giá tài sản ở miền Bắc gồm 2 địa điểm: Thứ nhất, ở Tầng 8, 70-72 Bà Triệu Hội sở chính và 57 Láng Hạ Hà Nội. Mỗi một định giá viên được trang bị đầy đủ thiết bị kỹ thuật cần thiết phục vụ cho công việc.
Nhìn chung, việc tổ chức nhân lực và tổ chức văn phòng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu cho công tác định giá. Trong tương lai, nhân lực sẽ còn tăng vì lượng công việc ngày càng nhiều và tất nhiên vấn đề về trang thiết bị để phục vụ cho công tác định giá ngày một hoàn thiện và đầy đủ nhất.
2.6. Đánh giá công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank
2.6.1. Những kết quả đạt được
Có thể thấy năm 2008 là một năm hoạt động khá hiệu quả của công tác định giá đất. Phòng định giá đã đạt được những kết quả nhất định. Thứ
nhất, Phòng Định giá tại Hội sở Techcombank Hà Nội luôn phải đảm nhận một lượng hồ sơ rất lớn từ các chi nhánh, đơn vị gửi về như ở Hà Tây, Vĩnh Phúc, Phú Thọ… và các chi nhánh trong thành phố Hà Nội do vậy mà địa bàn định giá viên đi thực tế là rất rộng, đó là còn chưa kể những hồ sơ còn gây khó khăn cho công tác định giá. Nhưng với một đội ngũ nhân viên nhiệt tình, năng động được ứng dụng những phần mềm định giá chuyên biệt do hội đồng thẩm định xây dựng, kết hợp với công văn được ban hành một cách tương đối đầy đủ nên số lượng công việc luôn được hoàn thành. Thứ hai, không chỉ hoàn thành về định giá mà việc quản lý và xử lý tài sản đảm bảo cũng được làm một cách chặt chẽ và bài bản bởi lẽ các cơ sở pháp lý, quy định về quản lý, xử lý tài sản thế chấp được Ngân hàng Nhà nước, các cấp lãnh đạo của Techcombank quy định chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể. Thứ ba, Chất lượng định giá đã được sự công nhận rộng rãi từ phía khách hàng, những kết quả định giá đã phản ánh được phần nào giá trị thực sự của tài sản đảm bảo( đất). Thứ tư là, việc thu thập thông tin và xử lý thông tin rất kịp thời, chính xác. Những thông tin được sử dụng để định giá là những thông tin đáng tin cậy và có cơ sở. Nhân viên định giá thu thập thông tin thông qua thị trường, người dân, tạp chí, internet, nhà môi giới. Dựa vào các thông tin thu thập được để có cái nhìn hoàn thiện hơn về tài sản thế chấp ( đất). Điều đó giúp cho công tác định giá được hiệu quả và độ chính xác cao. Thứ năm là, lấy được lòng tin từ khách hàng. Không chỉ trong lĩnh vực định giá mà trong tất cả các lĩnh vực khác, dịch vụ khác Techcombank luôn làm cho khách hàng hài lòng và tin tưởng. Điều đó rất là quan trọng vì khách hàng là một nhân tố rất lớn quyết định đến sự thành công hay thất bại của Ngân hàng. nó khẳng định thương hiệu và đẳng cấp của Techcombank
Từ những kết quả đạt được, chúng ta có thể khẳng định rằng: Techcombank là một trong những Ngân hàng hàng đầu trong khối các Ngân
hàng thương mại cổ phần. Với hoạt động định giá rất chuyên nghiệp. Càng ngày Techcombank càng thể hiện được đẳng cấp và thương hiệu của mình rộng khắp trong nước và trong một tương lai gần sẽ tiến ra nước ngoài.
2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân
2.6.2.1. Hạn chế
Tuy đã đạt được những thành công, kết quả nhất định nhưng trong công tác Định giá đất vẫn còn những khuyết điểm, hạn chế như sau:
Thứ nhất, Thị trường bất động sản trong thời gian qua có nhiều biến động, có lúc rất sốt, có lúc lại rất ảm đảm. Trong năm 2008 thì thị trường bất động sản không sôi động như năm 2007 và số lượng các giao dịch trong thị trường cũng ít hơn. Vì vậy việc thu thập thông tin trên thị trường là không đầy đủ. Trong định giá đất, Techcombank chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với thị trường như hiện nay thì sử dụng phương pháp so sánh sẽ gặp không ít khó khăn. Mặt khác, các thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai, minh bạch. Có nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó định giá viên khó có thể biết được giá cả các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, và lúc này định giá viên bắt buộc phải sử dụng thông tin một cách ước lượng và như vậy kết quả cuộc định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị.
Thứ hai, Trong phiếu định giá tài sản đảm bảo, khi sử dụng phương pháp so sánh, bộ phận chưa trình bày rõ việc điều chỉnh giá các yếu tố so sánh để từ đó suy ra giá trị bất động sản, đất đã được điều chỉnh, mà chỉ đưa ra các thông số của các bất động sản so sánh. Như vậy, khi tính ra giá trị của bất động sản mục tiêu sẽ không sát được với giá trị của thị trường.
Thứ ba, Đơn giá đất do các nhân viên định giá xác định còn mang nặng tính chủ quan chưa sát với giá thị trường.
Thứ tư, Về nhân lực: mặc dù được đào tạo cơ bản về chuyên ngành định giá nhưng định giá là một lĩnh vực rất khó, đòi hỏi có các kỹ năng cơ bản và sự hiểu biết sâu rộng về các ngành khác mà có liên quan đến giá trị của bất động sản, đất như ngành xây dựng, ngành nội thất, các yếu tố về phong thủy… để có cái nhìn chính xác hơn về bất động sản – đất, từ đó đưa ra giá trị của nó được chính xác hơn. Nhưng hầu hết các nhân viên trong phòng định giá còn rất trẻ, nhiều khi chưa có đủ kinh nghiệm để xử lý nên còn gặp phải những hạn chế nhất định trong việc xác định giá trị của bất động sản – đất.
2.6.2.2. Nguyên nhân
Thứ nhất, Thị truờng bất động sản tại Việt Nam hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc theo tính thời vụ, mọi yếu tố vẫn đang trong quá trình hoàn thiện do vậy khó có thể tránh khỏi những sai sót. Sự điều tiết của Nhà nước trong Thị trường Bất động sản vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản , hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở… dẫn đến thị trường còn nhiều tình trạng như đầu cơ, lách luật càng làm cho thị trường bất động sản trở nên phức tạp. Điều đó, làm cho thông tin thị trường không chính xác. Chính vì vậy mà khi sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ gặp khó khăn.
Thứ hai, Có sự không đồng nhất giữa giá đất theo Khung giá Nhà nước với giá đất thị trường. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất theo khung giá Nhà nước. Nếu Ngân hàng áp dụng khung giá của Ủy ban Nhân dân thành phố vào định giá đất thì giá trị của đất sẽ thấp hơn so với giá trị thực tế trên thị trường. Như vậy sẽ làm cho lợi ích của khách hàng bị giảm và công việc định giá sẽ không được thuận lợi.
Thứ ba, Cũng liên quan tới pháp luật, đó là hiện nay hành lang pháp lý cho hoạt động định giá còn thiếu, chưa hoàn thiện. Chẳng hạn như Nhà nước đưa ra các phương pháp sử dụng cho hoạt động định giá nhưng không nói cụ thể phải áp dụng ở hoàn cảnh nào, điều kiện nào, chưa quy định nếu vi phạm thì người định giá phải chịu trách nhiệm như thế nào, vì thế gây khó khăn cho hoạt động của các nhà định giá.
Thứ tư, Đội ngũ nhân viên. Mặc dù đội ngũ cán bộ nhân viên được đào tạo một cách bài bản. Nhưng vì định giá là một lĩnh vực hoạt động mới, khó nên nhân viên còn ít kinh nghiệm thực tế. Trong những trường hợp đặc biệt thì chưa thể xử lý được. Đồng thời sự hiểu biết của nhân viên trong nhiều lĩnh vực liên quan đến định giá còn nhiều hạn chế, do vậy khi đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thường mang ý kiến chủ quan vì vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng định giá.
Thứ năm là Khách hàng. Có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về tài sản thế chấp – đất. Các loại giấy tờ liên quan đến tài sản không đầy đủ, gây khó khăn trong quá trình định giá. Cũng có trường hợp khách hàng không am hiểu về pháp luật, về quy trình nên có sự tranh chấp giữa khách hàng và người định giá cản trở công tác định giá của định giá viên. Ngoài ra còn có những khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ đem thế chấp.
Chương 3: