MỤC LỤC
Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng.
Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. - Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn.
- Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất; các thông tin về các yếu tố tự nhiên. - Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường, đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá;.
Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập. Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê trong tương lai. - Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chủ quan.
- Ra mắt hàng loạt các sản phẩm mới: như các chương trình Tiết kiệm dự thưởng “ Gửi Techcombank, trúng Mercedes”, Tiết kiệm Tích lũy bảo gia, Tín dụng tiêu dùng, các san phẩm dành cho doanh nghiệp như Tài trợ nhà cung cấp; các sản phẩm dựa trên nền tảng công nghệ cao như F@st i-Bank sản phẩm Quản lý tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán F@st S-Bank và cổng thanh toán điện tử cung cấp giải pháp thanh toán trực tuyến cho các trang web thương mại điện tử F@stVietPay. - Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngõn hàng lừi lờn phiờn bản T24.R7, là thành viờn của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800 588 822,….
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn). - Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Các trường hợp khác. - Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo. Trị Giá đất được định giá là ……….Giá trị được lựa chọn theo hệ số k hoặc giá trung bình cộng( tùy theo so sánh giá nào có giá trị thấp hơn) (1). b.Định giá giá trị xây dựng. Chúng tôi những người tham gia lập biên bản này ký tên đươi đây xác nhận nội dung trên là đúng sự thật. Việc định giá phải được thể hiện bằng văn bản trên và phải lấy đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm: các đồng sở hữu tài sản thế chấp, CVKH, cán bộ Ban KS & HTKD hoặc cán bộ thuộc Ban TĐ & QLRRTD. Trường hợp các đơn vị không có chuyên viên Ban KS & HTKD và Ban TĐ & QLRRTD, biên bản định giá phải do lãnh đạo phòng kinh doanh ký. Biên bản kiểm tra, định giá phải đầy đủ các yếu tố và đúng với thực tế của tài sản. Nghiêm cấm các trường hợp biên bản lập khống, lập biên bản không đúng với thực tế. Kiểm soát a) Nguyên tắc kiểm soát. Việc kiểm soát nội dung thẩm định TSĐB gắn liền với việc kiểm soát nội dung thẩm định một giao dịch tương ứng nhất định của KH. b) Nội dung kiểm soát.
- BĐS thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài;. - Tham khảo qua TTMG: Tham khảo giá giao dịch thực tế tại trung tâm môi giới BĐS đường Văn Phú, BĐS tọa lạc có giá khoảng từ 17 – 22 triệu đồng/m2.
- Quyết định số 667 ngày 22/07/2002 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về việc ban hành quy định về việc nhận TSĐB là động sản và Bất động sản trong toàn hệ thống Techcombank. Có thể nói việc ban hành các văn bản, công văn một cách thường xuyên,chi tiết đầy đủ và chính xác đã giúp cho công tác định giá được nhanh chóng và hiệu quả hơn đồng thời cũng tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên khi thực hiện quá trình định giá.
Nhìn chung, việc tổ chức nhân lực và tổ chức văn phòng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu cho công tác định giá. Trong tương lai, nhân lực sẽ còn tăng vì lượng công việc ngày càng nhiều và tất nhiên vấn đề về trang thiết bị để phục vụ cho công tác định giá ngày một hoàn thiện và đầy đủ nhất.
Có nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó định giá viên khó có thể biết được giá cả các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, và lúc này định giá viên bắt buộc phải sử dụng thông tin một cách ước lượng và như vậy kết quả cuộc định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị. Thứ tư, Về nhân lực: mặc dù được đào tạo cơ bản về chuyên ngành định giá nhưng định giá là một lĩnh vực rất khó, đòi hỏi có các kỹ năng cơ bản và sự hiểu biết sâu rộng về các ngành khác mà có liên quan đến giá trị của bất động sản, đất như ngành xây dựng, ngành nội thất, các yếu tố về phong thủy… để có cái nhìn chính xác hơn về bất động sản – đất, từ đó đưa ra giá trị của nó được chính xác hơn.
Thúc đẩy quá trình cá biệt hóa trong xây dựng các chính sách kinh doanh, chính sách khách hàng với 3 nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp cụ thể (nhóm khách hàng doanh nghiệp lớn – Large Corporate, nhóm các khách hàng doanh nghiệp trung bình – Upper SME; và nhóm các khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể - Micro SME) được triển khai với các chương trình cụ thể cùng với các kế hoạch đầu tư và nhân sự chi tiết là một bước quan trọng trong việc thực hiện kế hoạch chiến lược 05 năm của TECHCOMBANK. Đặc biệt việc mở rộng cơ sở khách hàng thông qua các chương trình marketing, xúc tiến bán hàng… tạo tiền đề cho việc đẩy mạnh hơn nữa chiến lược phát triển trong các năm tiếp theo, tạo ra hiệu quả hoạt động kinh doanh cho ngân hàng và giá trị cho cổ đông trong tương lai. Như vậy, với việc thực hiện thành công kế hoạch kinh doanh 2009 theo các định hướng chiến lược dài hạn đã đề ra, Techcombank sẽ đạt tới:. Một ngân hàng với hình ảnh AN TOÀN, THUẬN TIỆN và THÂN THIỆN với khách hàng. Một ngân hàng bán lẻ được ưa thích với các dịch vụ tiện ích, đồng bộ, trọn gói tại các tỉnh thành phố lớn của Việt Nam. Một ngân hàng có chính sách khách hàng riêng biệt và có những sản phẩm dịch vụ chủ đạo nổi bật, dẫn đầu trong từng phân thị khách hàng: phân thị khách hàng cá nhân, nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp: khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp trung bình, khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank. Giải pháp về quy trình định giá đất. a) Xây dựng, thiết lập một quy trình định giá chuẩn. Việc xây dựng một quy trình định giá chuẩn hiện nay là rất cần thiết. Định giá viên có thể dựa vào quy trình chuẩn này sẽ biết được khi định giá mình đã thiếu, hay sai sót ở bước nào. Quy trình định giá chuẩn sẽ giúp ích cho việc định giá được diễn ra nhanh chóng hơn, đơn giản hơn và chính xác hơn. Đồng thời cũng tạo điều kiện cho việc quản lý hoạt động định giá được một cách dễ dàng hơn. b) Hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá. Hiện nay trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá đất, bất động sản tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp như trước vì thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp vì thế việc định giá tại các khu vực đó nếu theo quy định hiện hành sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng.