HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG.doc

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

Sinh viên thực hiện : NGUYỄN THỊ THANH NGA

Giáo viên hướng dẫn TS NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI - 2009

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG 4

1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1.1 Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất 5

1.2 KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.2.1 Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất 8

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất 9

1.2.3 Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất 12

1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất 13

1.2.5 Quy trình định giá quyền sử dụng đất 14

1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 17

1.3.2 Phương pháp vốn hoá 23

1.3.3 Phương pháp lợi nhuận 26

1.3.4 Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phát triển lý thuyết) 27

CHƯƠNG2THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNGCÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28

282.1 VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 28 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 29 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa 33

2.2 TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 38

2.2.1 Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” 38 2.2.2 Hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” 40

2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 41

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 41 2.3.2 Quy trình định giá quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 42 2.3.3 Thực trạng hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa 46 2.3.4 Công tác định giá lại quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 52

2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 52

2.4.1 Kết quả đạt được và nguyên nhân 52 2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 54

CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 59

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 59

3.1.1 Định hướng phát triển chung của Chi nhánh 59 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá quyền sử dụng đất nói riêng tại Chi nhánh 61

3.2 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 61

3.2.1 Về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất 61 3.2.2 Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ định giá bất động sản 65 3.2.3 Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 66 3.2.4 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân

3.2.7 Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá

quyền sử dụng đất 69

3.2.8 Một số giải pháp khác 70

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 71

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam 71

3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 73

3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài chính 73

3.3.4 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền 74

3.3.5 Kiến nghị về việc xử lý nợ quá hạn của Chi nhánh Ngân hàng 77

3.3.6 Kiến nghị với các cơ quan khác 77

3.3.7 Kiến nghị với khách hàng vay 78

KẾT LUẬN 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máyChi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 31Biều đồ 1: Tình hình dư nợ của các khoản vay có tài sản bảo đảm

Error: Reference source not found

Bảng 1 Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008 34Bảng 2 Báo cáo kết quả định giá bất động sản bảo đảm 2006 - 200839Bảng 3 Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008 48Bảng 4: Dự kiến các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009 60

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập Nếu sai xót, tôi xin chịu mọi trách nhiệm về mình.

Tác giả chuyên đề

Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất động sản 47 Chuyên ngành: Kinh doanh Bất động sản Đại học: Kinh tế quốc dân – Hà Nội

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc, chân thành nhất đến thầy giáo, TS Nguyễn Thế Phán Những lời nhận xét, đánh giá của thầy giúp bài viết của em sâu sắc về mặt nội dung, logic, mạch lạc hơn về cách diễn đạt Hơn nữa, sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của thầy đã giúp em có thêm sự cố gắng nỗ lực hơn trong việc nghiên cứu và hoàn thiện tốt hơn khóa luận tốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa đã tạo điều kiện cho em có cơ hội thực tập, tham gia vào công việc cũng như các hoạt động trong công ty Xin cảm ơn anh Vượng, chị Phương và các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã hỗ trợ và giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình thực tập, đồng thời cung cấp những tài liệu cần thiết để em có thể hoàn thành khóa luận này

Em muốn gửi lời cảm ơn đến những người bạn thân thiết trong nhóm làm luận, các bạn đã luôn chia sẻ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình viết và hoàn thiện luận văn, chia sẻ động viên giúp em hoàn thành tốt bài viết của mình

Cuối cùng, em chân thành muốn bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới Bố mẹ người đã sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ để em có được thành quả như ngày hôm nay Bố mẹ ở quê nhưng luôn gọi điện quan tâm, chia sẻ, động viên em để em có thể yên tâm học tập, hoàn thành tốt luận văn của mình Sự hy sinh to lớn, tình yêu thương của Bố mẹ đã giúp em có thêm nghị lực, lòng quyết tâm đạt được trong học hành cũng như trong cuộc sống!

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác Bất kể một dự án kinh doanh nào có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các nhà đầu tư kinh doanh tìm đến Nhưng không phải khách hàng nào có tài sản thế chấp cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng vậy, hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn phải được đặt lên hàng đầu Để một khoản cho vay có hiệu quả, ngoài việc nó sẽ sinh lời bao nhiêu thì việc nó có thu lại vốn được không cũng là những vấn đề phải suy tính của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Một trong những biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay là việc cầm cố quyền sử dụng đất của khách hàng làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể trả nợ cho ngân hàng Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá quyền sử dụng đất Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ tính dụng (hay cán bộ định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của các khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.

Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, em nhận thấy có một còn nhiều bất cập trong công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, với mục đích nghiên cứu kỹ hơn, sâu hơn và với mong muốn đóng góp một phần kiến thức tích lũy trong 4 năm học về ngành Kinh doanh Bất động sản để tìm những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác định giá nói chung và công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay nói riêng tại Chi nhánh, em đã chọn

đề tài “Hoàn thiện công tác định giá quyền sử đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học của giá quyền sử dụng đất và việc định giá quyền sử dụng đất.

- Tìm hiểu các phương pháp định giá quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.

- Những nguyên nhân, hạn chế của công tác định giá quyền sử dụng đất, từ đó rút ra kinh nghiệm và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại bộ phận này.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của việc định giá QSD đất, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá QSD đất tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá QSD đất Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu bảo đảm an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác tổ chức định giá được nghiên cứu tại bộ phận thẩm định tài sản thuộc Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.

Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề có sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở cho phương pháp luận

Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh; - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học;

- Phương pháp chuyên gia;

- Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu.

5 Kết cấu, nội dung đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của Khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại ngân hàng

Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa

Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG

1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT1.1.1 Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

diện là người sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai Như vậy nói giá đất thực chất là nói đến giá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau:

Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất

1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất

Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất mang lại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm:

1.1.2.1 Địa tô

Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền Tuỳ thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau.

Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch.

- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở

những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn…) Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể

thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.)

Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của mảnh đất.

+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó Ðịa tô

mảnh đất đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên mảnh đất đó.

Sự khác nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh.

- Đơn giá trên một m2 đất

Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất) Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó thu được càng nhiều lợi ích Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ

- Diện tích đất sử dụng

Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất.

Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.

Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ Nhà nước và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ

1.2.1 Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất

Định giá quyền sử dụng đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất.

Tính khoa học của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai.

Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người.

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất

Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất

nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1.2.4.1.Các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai

* Tình trạng pháp lý

Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất đai, biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó quyết định tới giá trị của đất

Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu: kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất là là bao lâu, còn bao lâu.

Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước trong khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai.

Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách và pháp luậtvề đất đai

* Đặc điểm vật lý

Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất Bao gồm các yếu tố:

- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất đó so với các khu vực xung quanh Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì càng khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn

- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất - Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất.

- Các yếu tố khác

Định giá viên cần quan tâm đến các yếu tố khác cũng tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất.v.v… Các yếu tố tâm lý, xã hội, phong thủy.v.v cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị quyền sử dụng đất

1.2.4.2 Các yếu tố kinh tế

Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, bất động sản

- Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sản phẩm quốc dân” (GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăng trưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất đai tăng lên.

- Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao động tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất

- Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai giảm rõ rệt…

Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất một cách chính xác.

1.2.4.3 Các yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số, sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó giá trị đất đai tăng

Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…)

Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng, sống tự lập, các gia đình trẻ muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất.

Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin, để có thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai và giá trị quyền sử dụng đất đai.

1.2.4.4 Các yếu tố về chính trị và phápluật

Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất Các quyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai

Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai Do đó sẽ ảnh hưởng trực

tiếp đến giá trị đất đai Khi thị trường phát triển thì giá QSD đất sẽ tăng lên và ngược lại.

Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị của đất Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào…

1.2.3 Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất

Khi định giá quyền sử dụng đất, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau:

1.2.3.1 Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất

Căn cứ vào các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo ra công trình trên mảnh đất đó.

Căn cứ vào số lượng, chất lượng lao động Chủ yếu là lao động trong ngành xây dựng…

1.2.3.2 Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất

Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất, hiệu quả nhất, phù hợp với yêu cầu pháp lý, đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tố kinh tế.

1.2.3.3 Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân

Các yếu tố xã hội, kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất, từ đó thấy được xu hướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất.

1.2.3.4 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của mảnh đất

Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư, mục đính sử dụng mảnh đất với quần thể đất đai, bất động sản xung quanh Sự

thông tin trên thị trường và sự chấp nhận của thị trường về đất đai và bất động sản đó Sự đóng góp của đất đai làm tăng giá trị của quần thể đất đai, bất động sản xung quanh và ngược lại.

1.2.3.5 Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản

Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản Đảm bảo sự cân bằng giữa các bộ phận đó.

1.2.3.6 Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của đất đai

Cạnh tranh trong cung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu đất đai trên thị trường, cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá quyền sử dụng đất.

1.2.3.7 Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất đai mang lại

Giá QSD đất là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà mảnh đất mang lại Giá trị này tùy thuộc vào từng loại đất đai.

1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất

Việc xác định giá QSD đất có vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản Vì vậy việc tiến hành xác định giá trị quyền sử dụng đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2003 như sau:

- Giá quyền sử dụng đất phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSD đất thực tế trên thị trường thì phải có sự điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng tương tự nhau nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì xác định mức giá QSD đất là ngang nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá QSD đất phải tuân thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc nhất quán…

1.2.5 Quy trình định giá quyền sử dụng đất

Quá trình định giá QSD đất bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này

1.2.5.1 Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá

Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá

- Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích công trình xây dựng…

- Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng - Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị của QSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…

Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc

Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai, có thể so sánh dược, xây dựng đề cương của báo cáo định giá

1.2.5.2 Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai

Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, công trình kiến trúc…, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài toà nhà: Điện, nước, giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị, …

Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất , thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được

1.2.5.3 Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất

Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần định giá

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc

Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung - cầu trên thị trường đất đai

Phân tích về khách hàng

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai

1.2.5.4 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất

Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá QSD đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị QSD mảnh đất Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng

ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

1.2.5.5 Bước 5: Xác định giá quyền sử dụng đất

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị QSD mảnh đất cần định giá.

ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá QSD đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo

Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.

1.2.5.6 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn.

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị quyền sử dụng mảnh đất và sử dụng kết quả định giá.

1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi tiến hành định giá QSD đất, người định giá có thể tiếp hành một hoặc kết hợp nhiều phương pháp sau:

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.3.1.1 Khái niệm

Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh

1.3.1.2 Ý nghĩa

Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thực tế, vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá sẽ không cần tính toán số liệu nhiều Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là hoàn toàn có thể làm được Do đó, những người không cần biết quá sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được

Phương pháp định giá này dễ dàng được các cơ quan Nước công nhận, vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao.

1.3.1.3 Điều kiện áp dụng

Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập được thông tin về những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường,có thể so sánh được Và bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:

- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nó không phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương tự giống nó.

- Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự, định giá viên còn phải tìm được những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 tháng – 1 năm.

1.3.1.4 Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp

- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc cân bằng

1.3.1.5 Yêu cầu

Khi áp dụng phương pháp này, cần đáp ứng các yêu cầu sau:

- Định giá viên (ĐGV) chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng một khu vực thị trường Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những mảnh đất trong cùng một khu vực thị trường thì ĐGV có thể mở rộng ra các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu.

- Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với thời gian định giá nhất, thường là cách thời điểm định giá từ 6 tháng đến 1 năm Vì giá cả đất đai sẽ luôn biến động theo thời gian

- ĐGV phải có đầy đủ các thông tin thị trường , có sự nhạy cảm với những biến động của thị trường Muốn vậy, ĐGV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm, và trau dồi kỹ năng thu thập và phân tích thông tin thị

- Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao, là những thông tin khách quan và có thể so sánh được

- Thị trường phải ổn định, ít biến động Nếu thị trường biến động nhiều thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương pháp này sẽ không chính xác.

1.3.1.6 Các bước tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin.

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đông nhau về lạo đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cân với thửa đât, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSDĐ thành công để thu thập thông tin cần thiết

- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sat để so sánh, xác định giá của thửa đất, khu đất cần so sánh

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loạiđất, hạng đất, vị trí loại đô thị, loại đường phố, diện tích hình dáng, các đặc trưng của thửa đất, tài sản trên đất);

+ Môi trường ( Bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế - xã hội )

+ Các đặc điểm (quy hoạch khu đất, GCNQSDĐ )

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSDĐ thành

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá QSDĐ; + Thời gian, điều kiện giao dịch

Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ kết quả của các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường,( tức là bên tham gia giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ thông tin về lạo đất, không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán, có quan hệ huyết thông giữa bên mua và bán…)

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ vào những thông tin khảo sát thu thập được ở bước , tiến hành phân tích, so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất khu đất cần định giá.

Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá khác biệt của từng thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ sự khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất và mức độ ô nhiễm môi trường

chuyển nhượng thành công QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển QSDĐ thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy số bình quân của mức giá 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

- Khấu trừ tài sản trên đất

Đối với trường hợp giá chuyểt nhượng quyền SDĐ bao gồm cả giá của tài sản trên đất ( công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có caay trồng lâu năm… ) thì khi tính giá QSD đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm, phương pháp tính khấu hao, tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy

định hiện hành của Nhà nước

1.3.1.7 Các nội dung so sánh

- Các quyền đối với đất: So sánh quyền giữa các mảnh đất với nhau( Toàn quyền sở hữu, quyền bộ phận, quyền đồng sở hữu…)

- Hình thức thanh toán: Người mua trả ngay hay trả chậm, thanh toán bằng đơn vị tiền tệ gì (VNĐ, USD hay vàng?)

- Điều kiện bán: Mảnh đất được bán vì mục đích gì? Cho đối tượng nào, có mối quan hệ đặc biệt nào không? Bán tự do hay bị bắt buộc?

- Điều kiện thị trường: Lạm phát, giảm phát, những thay đổi về chính sách thuế đối với đất đai, quan hệ cung - cầu tác động đến giá của đất đai

- Vị trí của đất: Mỗi mảnh đất có một vị trí nhất định, có ảnh hưởng lớn, quyết định đến giá của mảnh đất.

- Đặc điểm vật lý của mảnh đất: Quy mô, hình thể, kích thước của đất đai, các tiện ích mà nó đem lại…

- Sự phân vùng: Xem xét việc quy hoạch sử dụng của vùng của mỗi so sánh Sử dụng hiện tại đã cao nhất, tốt nhất chưa?

1.3.1.8 Hạn chế của phương pháp

- Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kỹ lưỡng và cẩn thận khi tiến hành việc điều chỉnh

- Phương pháp này sẽ bị hạn chế và không áp dụng được trong điều kiện thị trường yếu, không có đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sánh.

- Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lới các nhà đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nên giá QSD đất chính là

- Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu

Phương pháp vốn hoá là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành vốn ở hiện tại Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ mà thường kết hợp với các phương pháp khác (phương pháp so sánh…)

Phương pháp này có nguyên lý có bản là:

Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hoá hàng năm của mảnh đất.

1.3.2.3 Các nguyên tắc cơ sơ của phương pháp

1.3.2.4 Các dạng vốn hoá

- Vốn hoá trực tiếp giá trị của đất:

Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi không có sẵn số liệu mua bán tương tự trên thị trường

Các bước thực hiện:

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của đất, xem công trình

hiện tại đã phù hợp với việc sử dụng cao nhất tốt nhất chưa?

Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho công

trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho công trình cần tính toán chi phí tạo lập công trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ cho công trình và cho đất.

Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hoá của công trình và đất ĐGV phải sử dụng

các thông tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hoá này.

Bước 4: Tính giá trị của đất theo công thức (*) ở trên

- Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất:

Giá trị của đất được tính theo công thức sau:

- Tiền thuê đất ròng: Thu nhập từ tiền thuê đất hàng tháng mà không phải chịu những sửa chữa, bảo dưỡng.

- Tỷ lệ vốn hoá phải dựa vào thông tin thị trường, nếu thuê có thời hạn thì tỷ lệ vốn hoá = tỷ lệ chiết khấu, khi đó giá QSD đất được tính như sau:

Vốn hoá lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền):

- Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏ mảnh đất ra cho từng sử dụng cụ thể, được cho là sử dụng cao nhất tốt nhất.

- Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giai đoạn như sau: + Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biện pháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là san lấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ, sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất.

+ Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biện pháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu.

- Các bước thực hiện:

Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo ra từ mảnh

đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.

Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai

đoạn marketing

Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư phát triển đất.

Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quá trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm.

Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của cá dòng

tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất.

1.3.3 Phương pháp lợi nhuận

x GibÊt¸cñadéngtoµns¶nbé

Tỷ lệ phân phối này chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các chuyên gia.

1.3.3.2 Ý nghĩa và điều kiện áp dụng

Phương pháp này chỉ áp dụng cho những khu vực có sự độc quyền nhất định (VD: đất trống ở những vùng xa xôi ) Phương pháp này chỉ được đem ra sử dụng khi các phương pháp còn lại không thể sử dụng được.

1.3.3.3 Nguyên tắc cơ sở của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận lấy nguyên tắc cân bằng làm nền tảng, tìm sự đóng góp của đất vào giá trị của toàn bộ bất động sản (BĐS).

1.3.3.4 Hạn chế của phương pháp

Phương pháp này có một hạn chế lớn là không xác định được giá trị thị trường của mảnh đất Giá trị của mảnh đất được xác định khi số liệu về việc mua bán đất trống không có mà chỉ có số liệu về việc mua bán toàn bộ bất động sản Chính vì hạn chế này mà mà phương pháp lợi nhuận chỉ được ĐGV áp dụng khi không còn áp dụng được phương pháp định giá nào khác.

1.3.4 Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phát triển lý thuyết)

1.3.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư dùng để định giá QSD đất được rút ra từ giá bán một bất động sản đã được cải thiện - coi như nó đã đáp ứng được yêu cầu sử

Ở đây, khi tính phần giá trị đóng góp của công trình trên đất, phải tính đến giảm giá tích luỹ của công trình

Ví dụ: Giá bán của BĐS là 2000 triệu, chi phí xây dựng mới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%

Ta có phần giảm giá tích lỹ của công trình là: 500 × 70% = 350 (triệu đồng)

Phần giá trị còn lại của công trình trên đất là: 500 × 30% = 150 triệu

Như vậy giá QSD đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng)

Tóm lại, có bốn phương pháp cơ bản áp dụng để định giá quyền sử

dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đích cụ thể của việc định giá mà định giá viên có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất hay kết hợp nhiều phương pháp cùng một lúc (nhưng vẫn phải chỉ ra phương pháp chính) để cho kết quả chính xác và tin cậy nhất.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

2.1 VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa

Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội

CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát như sau:

- Năm 1955-1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng

thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.

- Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành

Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội

- Năm 1972-1987: Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa

được đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính

- Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay

đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”.

- Năm 1993: Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức,

NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1, trực thuộc NHCT Việt Nam Sự đổi mới này thực sự đã có hiệu quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa Trong những năm qua, chi nhánh liên tục mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới Kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín và được nhiều bạn hàng đánh giá cao Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có đóng góp rất lớn làm nên sự phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên năm 1995 chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai và năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”

Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, dẫn dầu trong hệ thống Ngân hàng Công thương Việt Nam.

P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ

Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máyChi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa