Hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa

KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin, để có thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai và giá trị quyền sử dụng đất đai. ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá QSD đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương phỏp khỏc chỉ mang tớnh tham khảo thỡ pải ghi rừ phương phỏp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi tiến hành định giá QSD đất, người định giá có thể tiếp hành một

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đông nhau về lạo đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cân với thửa đât, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSDĐ thành công để thu thập thông tin cần thiết. Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ kết quả của các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường,( tức là bên tham gia giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ thông tin về lạo đất, không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán, có quan hệ huyết thông giữa bên mua và bán…).

VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

- Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. - Năm 1993: Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1, trực thuộc NHCT Việt Nam. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên năm 1995 chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai và năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất.

THTT

• TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA
• THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
• ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA

- Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụng cho các khách hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự ỏn, bảo lónh… Đồng thời theo dừi, xử lý cỏc khoản tớn dụng này theo quy định của ngân hàng Nhà nước và NHCT việt Nam. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận huyện thành phố cấp hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ mảnh đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố, giấy xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu).

Trên cơ sở định giá lại này, Ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung thêm bất động sản, hoặc trả nợ tương ứng với phần chênh lệch thiếu và điều chỉnh giảm nghĩa vụ được bảo đảm tương ứng, nếu giá trị bất động sản sau khi định giá lại không đủ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Ngoài ra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn thực hiện, các khu đô thị lớn đang xúc tiến xây dựng những khu chung cư cao tầng tạo nên những giao dịch ngầm, thông tin thiếu chính xác… do đó việc thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương trong khoảng thời gian 3 năm gần nhất, thông tin về giá chuyển nhượng của 3 giao dịch là rất khó chính xác.

ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY Cể BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN

Cung cấp các dịch vụ mới, sử dụng lãi suất linh hoạt trong phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh hoặc thông báo kịp thời diễn biến lãi suất tới các phòng nghiệp vụ của NHCT Việt Nam để có biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi của các doanh nghiệp. Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh bằng các biện pháp như nâng cao chất lượng định giá, tái định giá, kiểm tra chặt chẽ các khoản tiền vay, tăng cường công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra. Tăng cường công tác kiểm tra nội bộ bằng các hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo giữa các bộ phận, nâng cao vai trò và trách nhiệm của hậu kiểm tra để góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng Ngân hàng.

CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI

Bởi công việc định giá bất động sản đòi hỏi CBĐG phải có hiểu biết về nhiều lĩnh vực liên quan đến BĐS như: kiến trúc, thiết kế, phong thủy… do vậy yếu tố con người luôn đóng vai trò quan trọng và quyết định tất cả.Mặt khác, định giá BĐS là một lĩnh vực mới được hình thành và phát triển, tại chi nhánh hiện nay phần lớn là đội ngũ định giá viên còn khá trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều, trong khi đó thị trường BĐS nước ta lại không ổn định, luôn luôn biến động tạo ra những cơn sốt về giá không theo một quy luật chung nào, cùng với đó là những thay đổi trong cơ chế chính sách của Nhà nước. Thực tế này đòi hỏi Chi nhánh NHCTT Đống Đa phải không ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt các thông tin mới về thị trường BĐS và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường BĐS, chi nhánh cần phải đầu tư tài chính cho các CBTD đi học các lớp ngắn hạn về đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định và phân tích tài chính… Cần phải tổ chức những cuộc hội thảo, các hoạt động gặp gỡ, tọa đàm, mời các chuyên gia có kinh nghiệp trong lĩnh vực BĐS như các thầy cô có kinh nghiệm trong khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên về giảng dạy, nâng cao kiến thức về BĐS cho các cán bộ nhân viên phòng tín dụng để có thể đào tạo ra những nhân viên định giá BĐS có trình độ cao, am hiểu thị. - Chi nhánh cần chỉ đạo các cán bộ tín dụng quán triệt và thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của cấp trên về bảo đảm tiền vay: Các dự án cho vay nhất thiết phải có đầy đủ tài sản sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất thì phải có đầy đủ giấy tờ có liên quan đến mảnh đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận huyện thành phố cấp hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ mảnh đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố, giấy xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất của chủ sở hữu…).

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Đó sẽ là cơ hội tốt để học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm định giá từ các cơ quan tổ chức nước ngoài… Như đã phân tích ở trên, nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá, quyết định trực tiếp đến kết quả định giá vì vậy nếu các chuyên viên định giá của công ty có trình độ chuyên môn cao thì hoạt động định giá của công ty sẽ càng có hiệu quả và uy tín của công ty ngàng càng được khẳng định. Trong định giá QSD đất, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: Đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (VD: Cơ quan kiểm toán, Sở địa chính nhà đất…) nhưng ngay cả các tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất nào và được quy định bằng văn bản của Nhà nước. Nhà nước vẫn chưa quy định rừ trỏch nhiệm của Bộ tài chớnh, của các Bộ, ngành trong việc quản lý Nhà nước về giá quyền sử dụng đất, định giá QSD điều này dẫn đến các công tác định giá quyền sử dụng đất ở các tổ chức định giá còn chưa thống nhất và phù hợp với thực tế.Việc định giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi lại giao cho Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng.