Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngânhàng NHTMCP Kỹ Thương

Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình

Chuyên đề thực tập Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngânhàng NHTMCP Kỹ Thương (TechcomBank) MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .5 DANH MỤC BẢNG BIỂU .6 LỜI MỞ ĐẦU 7 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .7 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 8 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .8 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .8 5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI .8 Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 10 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 10 1.1.1.1. Khái niệm 10 1.1.1.2. Phân loại đất .10 1.1.2. Đặc điểm của đất .12 1.1.3. Vai trò của đất 13 1.2. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 15 1.2.1. Bản chất của giá đất .15 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.2.2.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất .16 1.2.2.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất .17 Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 1 Chuyên đề thực tập 1.2.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường .18 1.2.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 18 1.3. Khái niệm và sự cần thiết định giá đất .19 1.3.1. Khái niệm về định giá đất .19 1.3.2. Sự cần thiết định giá đất .20 1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 20 1.4.1. Căn cứ định giá đất .20 1.4.2. Nguyên tắc định giá đất 21 1.5. Quy trình định giá đất 22 1.5.1. Xác định bất động sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá .22 1.5.2. Lập kế hoạch định giá 23 1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin .24 1.5.4. Phân tích thông tin 25 1.5.5. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ( đất) 25 1.5.6. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá 26 1.5.7. Lập báo cáo và chứng thư định giá 26 1.6. Các phương pháp định giá đất 26 1.6.1. Phương pháp so sánh .26 1.6.2. Phương pháp chi phí 29 1.6.3. Pháp pháp vốn hóa 30 1.6.4. Phương pháp thặng dư 31 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất 33 Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 36 2.1. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank 36 Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 2 Chun đề thực tập 2.1.1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank 36 2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ .41 2.1.3. Cơ cấu tổ chức 42 2.1.4. Kết quả hoạt động 44 2.2. Thực trạng cơng tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 45 2.2.1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 45 2.2.1.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng .46 2.2.1.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá .54 2.2.1.3. Kiểm sốt .60 2.2.1.4. Hồn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo 60 2.2.2. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá đất tại Techcombank .62 2.2.3. Thực trạng của việc ban hành các văn bản , cơng văn hướng dẫn việc định giá .66 2.5. Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng định giá . .67 2.3. Đánh giá cơng tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank .69 2.3.1. Những kết quả đạt được .69 2.3.2. Hạn chế và ngun nhân .70 2.3.2.1. Hạn chế 70 2.3.2.2. Ngun nhân 71 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK 74 3.1. Phương hướng hoạt động của Techcombank trong thời gian tới 74 3.1.1. Một số mục tiêu tài chính chủ yếu .74 3.1.2. Hoạt động đầu tư .74 Hồng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 3 Chuyên đề thực tập 3.1.3. Phát triển cơ sở khách hàng và sản phẩm .75 3.1.4. Phát triển mạng lưới 75 3.1.5. Phát triển nguồn nhân lực 75 3.1.6. Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ 76 3.1.7. Hoàn thiện công nghệ hiện đại hoá ngân hàng .76 3.1.8. Công tác truyền thông .76 3.1.9. Công tác khác 77 3.2. Định hướng hoạt động định giá đất ( BĐS) của Techcombank trong thời gian tới .78 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank .79 3.3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy trình định giá đất .79 3.3.2. Giải pháp về hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá .79 3.3.3. Giải pháp về hoàn thiện việc ban hành các chính sách, công văn, văn bản của Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá. 80 3.3.4. Giải pháp về hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho các loại hình bất động sản (đất) khác nhau trên cơ sở tuân thủ quy định của Techcombank. .81 3.3.5. Hoàn thiện kỹ năng định giá của định giá viên 81 3.3.6. Giải pháp về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá đất 82 3.3.7. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá . .83 3.4. Một số kiến nghị .84 3.4.1. Kiến nghị với Nhà nước .84 3.4.1.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật 84 Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 4 Chuyên đề thực tập 3.4.1.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. 85 3.4.1.3. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá 86 3.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng 86 3.4.3. Thành lập phòng định giá tại một số địa điểm, thành phố khác86 KẾT LUẬN .87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Giải thích 1 TSĐB Tài sản đảm bảo 2 HS Hồ sơ 3 HĐ Hợp đồng 4 KH Khách hàng 5 KQ Kho quỹ 6 ĐK Điều kiện 7 PGD Phòng giao dịch 8 PKD Phòng kinh doanh 9 TTKD HO Phòng kế toán giao dịch hội sở 10 Phòng KTGD&KQ Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ 11 ĐKGDBĐB Đăng ký giao dịch đảm bảo 12 CVKH Chuyên viên khách hàng 13 Ban KS&HTKD Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh 14 Ban TĐ&QLRR Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 5 Chuyên đề thực tập DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank Bảng 2.1: So sánh kết quả hoạt động giữa năm 2007 và năm 2008 Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh Bảng 2.4 : Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng Bảng 2.6: Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009 Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 6 Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại. Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 7 Chuyên đề thực tập 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn. 5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đề chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá đất Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank. Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành đề tài này Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 8 Chuyên đề thực tập Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định giá của Hội sở Techcombank. Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 9 Chuyên đề thực tập Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 1.1.1.1. Khái niệm Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.” 1.1.1.2. Phân loại đất Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:  Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 10 [...]... sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá - Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá + Pháp lý: Xác định địa chỉ của bất động sản, địa chỉ thể hiện trên bản đồ Sở hữu về mặt pháp lý bất động sản + Kinh tế: Quy mô ( diện tích đất) - Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác định rõ mục đích định giá Mục đích định giá. .. sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà mình đang sử hữu Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết 1.4 Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 1.4.1 Căn cứ định giá đất Để định giá đất cần... thuật của bất động sản và với mục đích định giá Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng đất để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 25 Chuyên đề thực tập 1.5.6 Xác định giá trị mảnh đất cần định giá Cần phải chỉ rõ sử dụng phương... cần thiết định giá đất Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản Việc định giá đất rất... chính là giá quyền sử dụng đất Ở nước ta hiện nay tồn tại hai cơ chế giá quyền sử dụng đất Một là khung giá đất của Nhà nước được áp dụng để hình thành nên mức giá tại các địa phương Trên thực tế, khung giá đất này chỉ được áp dụng trong việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính thuế sử dụng đất và làm căn cứ bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Khung giá đất do Nhà nước quy định mặc... đề thực tập c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;  Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất sản xuất,... dụng đất sau: Giá mua bán chuyển nhượng, Giá thuê đất, Giá thế chấp cầm cố, Giá hạch toán Giá mua bán chuyển nhượng là mức giá thị trường được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Giá cả trên thị trường chính là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong giá này có tính đến yếu tố địa tô Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 15 Chuyên đề thực tập Giá thuê đất là giá cho thuê đất. .. trình định giá, ngoài sử dụng những phương pháp phù hợp thì người định giá cần phải tính đến những quan điểm về lợi ích của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá b) Yếu tố về pháp lý Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 33 Chuyên đề thực tập Đây là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá đất Thường để định giá được thì cần phải có giấy tờ pháp lý hợp lệ của bất động sản, đất. .. dụng đất Một khi các chính sách ở trên được thể chế hóa bằng các quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu cuộc sống, nó sẽ có tác dụng điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển, ngược lại sẽ làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng 1.3 Khái niệm và sự cần thiết định giá đất 1.3.1 Khái niệm về định giá đất. .. đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 14 Chuyên đề thực tập 1.2 Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Bản chất của giá đất Luật đất đai ban hành năm 1993 và sửa đổi năm 2003 thừa nhận đất đai có giá thì đồng thời trên thị trường đã hình thành giá quyền sử dụng đất và thực chất, giá đất . định giá đất Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại. qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. 1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 1.4.1. Căn cứ định giá đất Để định giá đất