5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất
a) Yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố mà bản thân nó tự có và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Chẳng hạn vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu của một mảnh đất. Một mảnh đất có một vị trí đẹp, thuận lợi thì giá trị mà nó mang lại sẽ rất cao và ngược lại. Không chỉ có yếu tố vị trí mà còn có những yếu tố khác như diện tích, kích thước… . Tuy nhiên, tầm quan trọng của các yếu tố đó còn phụ thuộc vào quan điểm của khách hàng. Có người thấy thế này là tốt nhưng có người lại cho rằng cái khác tốt hơn. Chính vì thế mà trong quá trình định giá, ngoài sử dụng những phương pháp phù hợp thì người định giá cần phải tính đến những quan điểm về lợi ích của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá.
Đây là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá đất. Thường để định giá được thì cần phải có giấy tờ pháp lý hợp lệ của bất động sản, đất. Các giấy tờ pháp lý của tài sản quy định quyền sử dụng, khai thác của chủ sử dụng đối với tài sản. Thông thường khi tài sản đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và quyền khai thác tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại. Trong những trường hợp này đòi hỏi người định giá ngoài những kiến thức chuyên môn thì cần phải nắm rõ những quy định của pháp luật về quyền của các chủ thể có liên quan đến tài sản cần định giá. Có như vậy quá trình định giá mới diễn ra được một cách thuận lợi , chính xác và đem lại hiệu quả cao.
c) Yếu tố mang tính kinh tế
Yếu tố kinh tế ở đây chúng ta cần quan tâm đó là cung, cầu, giá cả. Thị trường bất động sản, thị trường đất đai luôn biến động, có khi rất sôi động nhưng có khi lại rất ảm đạm. Cung, cầu thường xuyên biến đổi kéo theo sự biến động của giá cả. Giá thị trường thì luôn cao hơn giá do Nhà nước quy định. Từ đó, chúng ta thấy rằng ba yếu tố này ảnh hưởng rất nhiều trong quá trình định giá. Người định giá cần phải xác định được các yếu tố tác động tới cung, cầu và phải có một tầm nhìn xa hay dự báo được trong tương lai chúng sẽ thay đổi như thế nào? Tích cực hay tiêu cực? Có như vậy thì quá trình định giá sẽ được chính xác hơn.
d) Yếu tố khác
Ngoài yếu tố mang tính vật chất, yếu tố pháp lý, yếu tố mang tính kinh tế thì còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới công tác định giá đất như phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu của khách hàng. Tùy theo từng vùng mà có những phong tục khác nhau, khi định giá thì người định giá cần phải có một sự am hiểu nhất định về phong tục, tập quán của khu vực đó. Ngoài ra có một yếu tố mà chúng ta không thể không kể đến đó là yếu tố phong thủy. Có thể nói đây cũng là một yếu thuộc yếu tố tâm lý và thị hiếu của khách hàng. Việc xác định, hiểu
biết về phong thủy là rất khó. Vì đây là yếu tố tâm linh. Tuy nhiên, người định giá nên trang bị cho mình một kiến thức cơ bản về phong thủy, các kiến thức liên quan đến bất động sản, đất cần định giá như các kiến thức về xây dựng, kiến trúc. Điều đó giúp ích rất nhiều cho công tác định giá và xác định được giá trị của bất động sản, đất sẽ sát hơn.
Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK