5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
2.2.1.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá
Trước khi kí HĐ thế chấp, bảo lãnh, CVKH phải tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp, nội dung công việc gồm:
- Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản để xác định nguồn gốc đất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản, đối chiếu với quy định tại điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vấn thì phải xác minh tại nơi đã cấp giấy tờ đó.
- Xác định các đồng sở hữu của tài sản, đảm bảo tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này. Đối với các cá nhân, hộ gia đình việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người.
- Kiểm tra hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp, bảo lãnh phải được kiểm tra thực tế tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kế cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem có tranh chấp hay không, không thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra hiện trường có thể kết hợp người gặp gỡ người dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn về tài sản.
Khi kiểm tra hiện trường thực tế TSĐB, CVKH tiến hành chụp ảnh mảnh bất động sản và sử dụng ảnh lưu hồ sơ, ảnh chụp phải thể hiện ít nhất được 3 nội dung: mặt bằng hoặc ngõ… nơi có bất động sản, toàn cảnh.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
BIÊN BẢN KIỂM TRA, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Hôm nay, ngày …../…../200…,tại……… chúng tôi gồm: 1. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank
Chi nhánh... Trụ sở tại... Điện thoại...Fax... Người đại diện
Ông/bà...Chức vụ... Ông/bà...Chức vụ... Bên thế chấp/bên bảo lãnh
Cá nhân / pháp nhân
Ông/bà / công ty... Ông/bà... CMND số / Giấy chứng nhận...do... CMND số ĐKKD số ...cấp ngày…./…./... Địa chỉ / Trụ sở tại ... Thường trú ... Điện thoại: / Điện thoại... Email: Fax: ... Do ông/ bà ...Chức vụ... Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: ... Ngày …./…./200…của...
Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở cho việc nhận thế chấp, quản lý và giám sát tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam.
1. Tài sản thế chấp Khu nhà đất nằm tại số 3. Bên được bảo lãnh
Cá nhân / Pháp nhân
Ông/bà / Công ty... Ông/bà... CMND số / Giấy chứng nhận...do... CMND số ĐKKD số ...cấp ngày…./…./... Địa chỉ / Trụ sở tại ... Thường trú ... Điện thoại: / Điện thoại... Email: Fax: ... Do ông/ bà ...Chức vụ... Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: ... Ngày …./…./200…của... Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở vủa việc nhận thế chấp, quản lý tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam.
1.Tài sản thế chấp
Khu nhà đất nằm tại số……….ngõ/ngách hoặc xã/thôn/xóm……… đường/phố………..,phường………..quận/huyện………..tỉnh /thành phố .
2. Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ trắng, giấy giao đất, giao nhà…)số….., do ( tên cơ quan)………..cấp, ngày …..tháng…..năm…. ... ...
- Khu đất có diện tích …….m2(bằng chữ………..m2)
- Diện tích đất xây dựng …….m2, Tổng diện tích sân xây dựng: ……….m2. - Khu đất có mặt tiền rộng…...m tiếp giáp với mặt đường/phố hoặc ngõ ngách……...( ghi rõ tên đường/phố hoặc ngõ ngách, rộng …..m. Các mặt còn lại tiếp giáp với ( mô tả chi tiết vị trí tiếp giáp các mặt còn lại của khu nhà đất). ………..
- Căn nhà được xây dựng bằng loại vật liệu……….số năm…….(ghi rõ năm xây dựng) đã được sửa chữa nâng cấp(nếu có) vào năm……….
4. Định giá
4.1. Căn cứ để định giá
- Căn cứ vào quyết định số…….ngày……của UBND Tỉnh/thành phố…... quy định về phân loại và mức giá đất tại các đường phố tại các Tỉnh/Thành phố. - Căn cứ hướng dẫn số……ngày …..của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
- Căn cứ vào quy mô, kết cấu thực tế của công trình tại thời điểm định giá, các bên thống nhất định giá như sau:
4.2. Định giá tài sản a. Định giá đất
Theo quyết định số ……ngày…..của UBND Tỉnh/Thành phố……, khu nhà đất thuộc từng loại…..,mức…..,vị trí……
- Định giá theo khung
Diện tích (m2) x đơn giá/m2 = giá theo khung - Định giá theo thị trường
Theo thảm khảo giá thị trường tại khu vực hiện tại khoảng…..cây vàng( tương đương…VND)
Diện tích (m2) x giá thị trường/m2 = giá theo thị trường
(Giá theo khung + giá thị trường) = giá trung bình cộng - Giá theo khung quy định nhân (x) với số k
Giá theo khung x k = giá theo hệ số k
Trị Giá đất được định giá là ………..Giá trị được lựa chọn theo hệ số k hoặc giá trung bình cộng( tùy theo so sánh giá nào có giá trị thấp hơn) (1)
b.Định giá giá trị xây dựng
- Diện tích xây dựng x đơn giá xây dựng = Nguyên giá - Khấu hao = tỷ lệ khấu hao x Nguyên giá = Giá trị khấu hao - Giá trị còn lại = Nguyên giá – Giá trị khấu hao (2)
Vậy giá trị khu nhà đất được định giá: (1) + (2)
Trị giá định giá = Giá theo hệ số k hoạc giá trung bình cộng + giá trị còn lại Hai bên thống nhất định giá tài sản thế chấp là ………VND ( Bằng chữ ……….) Biên bản được lập thành 03 ( hoặc 04) mỗi bên giữ 01 bản có giá trị như nhau và 01 bản gửi phòng công chứng Nhà nước.
Chúng tôi những người tham gia lập biên bản này ký tên đươi đây xác nhận nội dung trên là đúng sự thật.
Đại diện Ngân hàng Đại diện bên bảo lãnh Đại diện bên vay vốn (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
(Nguồn: mẫu MB-TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank)
Việc định giá phải được thể hiện bằng văn bản trên và phải lấy đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm: các đồng sở hữu tài sản thế chấp, CVKH, cán bộ Ban KS & HTKD hoặc cán bộ thuộc Ban TĐ & QLRRTD
Trường hợp các đơn vị không có chuyên viên Ban KS & HTKD và Ban TĐ & QLRRTD, biên bản định giá phải do lãnh đạo phòng kinh doanh ký.
Biên bản kiểm tra, định giá phải đầy đủ các yếu tố và đúng với thực tế của tài sản. Nghiêm cấm các trường hợp biên bản lập khống, lập biên bản không đúng với thực tế.