Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng NHTMCP Kỹ Thương: Thực trạng và giải pháp

Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1. Bản chất của giá đất

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thể chia thành 4 nhóm chính sau : Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất ; Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường; Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường. Nó góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch, khi cung cầu được cân đối thì giá cả sẽ được ổn định hơn; ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất chi tiết không chỉ đối với giá của từng thửa đất cụ thể trong vùng quy hoạch mà chúng ảnh hưởng đến giá của tất cả những thửa đất thuộc vùng đó.

Khái niệm và sự cần thiết định giá đất 1. Khái niệm về định giá đất

Một khi các chính sách ở trên được thể chế hóa bằng các quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu cuộc sống, nó sẽ có tác dụng điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển, ngược lại sẽ làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định.

Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 1. Căn cứ định giá đất

Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rừ hơn về giỏ trị của mảnh đất mà mỡnh đang sử hữu. Cũn tổ chức tớn dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất. của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương pháp phù hợp. - Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại. - Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu. - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất. Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá. Nguyên tắc định giá đất. a) Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. b) Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng. Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung…. c) Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. d) Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể.

Quy trình định giá đất

- Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất, thông tin về những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận; các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản. Người định giá thu thập thông tin phải dựa vào các nguồn: Nguồn khảo sát thực địa; giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng; thu thập thông tin qua các cơ quan Nhà nước : trung tâm giao dịch; thu thập thông tin trên các phương tiện thụng tin đại chỳng: bỏo chớ, phỏt thanh truyền hỡnh.

Các phương pháp định giá đất 1. Phương pháp so sánh

Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu, gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. - Là phương pháp mô phỏng lại cách thức phân tích các cơ hội đầu tư vào bất động sản, nên có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.

Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của một bất động sản đang tồn tại. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính các chi phí và giá bán. - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. - Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tính đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng một thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực. Đây là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá đất. Thường để định giá được thì cần phải có giấy tờ pháp lý hợp lệ của bất động sản, đất. Các giấy tờ pháp lý của tài sản quy định quyền sử dụng, khai thác của chủ sử dụng đối với tài sản. Thông thường khi tài sản đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và quyền khai thác tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại. Trong những trường hợp này đòi hỏi người định giá ngoài những kiến thức chuyên môn thì cần phải nắm rừ những quy định của phỏp luật về quyền của cỏc chủ thể cú liờn quan đến tài sản cần định giá. Có như vậy quá trình định giá mới diễn ra được một cách thuận lợi , chính xác và đem lại hiệu quả cao. c) Yếu tố mang tính kinh tế. Ngoài yếu tố mang tính vật chất, yếu tố pháp lý, yếu tố mang tính kinh tế thì còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới công tác định giá đất như phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu của khách hàng.

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank 1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank

- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngõn hàng lừi lờn phiờn bản T24.R7, là thành viờn của cả hai liờn minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800 588 822,…. ( Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của Techcombak) Theo bảng so sánh thì chúng ta thấy được kết quả hoạt động năm 2008 của Techcombank có một số chỉ số không đạt kế hoạch đề ra, về tổng tài sản, về dư nợ, về huy động, nhưng nhìn chung kết quả hoạt động trong năm 2008 của Techcombank tiếp tục có sự tăng trưởng tốt so với năm 2007, các chỉ tiêu chính đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận đạt 155% so với kế hoạch đề ra và bằng 225% so năm 2007.

Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn). - Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.  Các trường hợp khác. - Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã. b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo. Trị Giá đất được định giá là ……….Giá trị được lựa chọn theo hệ số k hoặc giá trung bình cộng( tùy theo so sánh giá nào có giá trị thấp hơn) (1). b.Định giá giá trị xây dựng. Chúng tôi những người tham gia lập biên bản này ký tên đươi đây xác nhận nội dung trên là đúng sự thật. Việc định giá phải được thể hiện bằng văn bản trên và phải lấy đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm: các đồng sở hữu tài sản thế chấp, CVKH, cán bộ Ban KS & HTKD hoặc cán bộ thuộc Ban TĐ & QLRRTD. Trường hợp các đơn vị không có chuyên viên Ban KS & HTKD và Ban TĐ & QLRRTD, biên bản định giá phải do lãnh đạo phòng kinh doanh ký. Biên bản kiểm tra, định giá phải đầy đủ các yếu tố và đúng với thực tế của tài sản. Nghiêm cấm các trường hợp biên bản lập khống, lập biên bản không đúng với thực tế. a) Nguyên tắc kiểm soát. Việc kiểm soát nội dung thẩm định TSĐB gắn liền với việc kiểm soát nội dung thẩm định một giao dịch tương ứng nhất định của KH. b) Nội dung kiểm soát.

Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng định giá . Hiện nay về cơ bản phòng định giá tài sản của Techcombank chưa có sự

Có thể nói việc ban hành các văn bản, công văn một cách thường xuyên,chi tiết đầy đủ và chính xác đã giúp cho công tác định giá được nhanh chóng và hiệu quả hơn đồng thời cũng tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên khi thực hiện quá trình định giá. Trong tương lai, nhân lực sẽ còn tăng vì lượng công việc ngày càng nhiều và tất nhiên vấn đề về trang thiết bị để phục vụ cho công tác định giá ngày một hoàn thiện và đầy đủ nhất.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK

Thúc đẩy quá trình cá biệt hóa trong xây dựng các chính sách kinh doanh, chính sách khách hàng với 3 nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp cụ thể (nhóm khách hàng doanh nghiệp lớn – Large Corporate, nhóm các khách hàng doanh nghiệp trung bình – Upper SME; và nhóm các khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể - Micro SME) được triển khai với các chương trình cụ thể cùng với các kế hoạch đầu tư và nhân sự chi. Hiện nay trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá đất, bất động sản tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp như trước vì thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp vì thế việc định giá tại các khu vực đó nếu theo quy định hiện hành sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng.