hiệu quả hoạt động của liên doanh nước ngoài kinh doanh cho thuê căn hộ văn phòng tại thành phố hồ chí minh

B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM BÙI TH B O LU N V N TH C S KINH T TP H Chí Minh – N m 2001 MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG 1.1 Chính sách đầu tư trực tiếp nước Việt Nam 1.2 Loại hình doanh nghiệp FDI xu hướng vận động, phát triển 1.3 LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng 1.4 Đặc điểm hoạt động quản lý 10 1.5 Chỉ tiêu phân tích hiệu yếu tố ảnh hưởng 12 CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP HCM 2.1 Tổng quan tình hình ĐTNN lónh vực kinh doanh cho thuê hộ,văn phòng Tp HCM 15 2.1.1 Tình hình chung 15 2.1.2 Đối tác đầu tư nước 16 2.1.3 Sự phân bố theo đòa bàn 18 2.1.4 Tình hình góp vốn 18 2.2 Phân tích hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp HCM 21 2.2.1 Hiệu kinh tế – xã hội 21 2.2.2 Hiệu hoạt động kinh doanh 22 2.2.2.1 Doanh thu với giá thuê hệ số khai thác 23 2.2.2.2 Phân tích chi phí lợi nhuận 27 2.2.2.3 Phân tích hoà vốn 34 2.2.2.4 Vốn,cơ cấu vốn hiệu sử dụng vốn 36 2.3 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng không thuận lợi đến hiệu hoạt động 39 CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP HCM 3.1 Các giải pháp nhằm đa dạng hoá hình thức kinh doanh 41 3.2 Các giải pháp vốn cấu vốn 44 3.3 Cổ phần hoá LDNN 46 3.4 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý 46 3.5 Một số kiến nghò 48 KẾT LUẬN 51 PHỤ LỤC ( Từ Phụ lục đến Phụ lục 9) DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Thực đường lối độc lập tự chủ, rộng mở, đa phương hoá đa dạng hoá quan hệ đối ngoại, với tinh thần Việt Nam muốn bạn tất nước phấn đấu hoà bình, độc lập phát triển Chính sách mở cửa với đời Luật Đầu tư nước tạo nên sóng đầu tư vốn nước vào lónh vực kinh tế Tính đến ngày 15 / / 2001, theo báo cáo Vụ Quản lý Dự án – Bộ Kế hoạch Đầu tư (Bộ KH & ĐT), nước có 2.736 dự án hiệu lực với tổng số vốn đăng ký khoảng 36,59 tỷ USD, vốn pháp đònh 16,47 tỷ USD, vốn đầu tư thực từ năm 1998 đến đạt gần 17,80 tỷ USD Đầu tư nước có đóng góp quan trọng nghiệp phát triển kinh tế – xã hội, góp phần tích cực chuyển dòch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá, tạo nhiều ngành nghề lực sản xuất mới, góp phần tăng nguồn thu ngân sách giải việc làm cho hàng trăm ngàn lao động Nguồn vốn đầu tư, công nghệ kỹ quản lý từ quốc gia giới tiếp nhận ngành nghề, lónh vực kinh tế hầu hết đòa phương nước Tuy nhiên , bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động đầu tư nước xuất không vấn đề, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế – xã hội: tốc độ thu hút vốn đầu tư năm gần giảm số lượng dự án lẫn tổng vốn đầu tư, hiệu hoạt động kinh doanh đạt thấp, khả thu hồi vốn đầu tư …Thực trạng lónh vực kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Công ty liên doanh có vốn đầu tư nước Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) diễn gay gắt phức tạp không Hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh từ đầu nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, có mức sinh lời cao Song vài năm gần đây, đầu tư nước có xu hướng chựng lại sút giảm, kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng không hấp dẫn nhà đầu tư nước (ĐTNN) hiệu hoạt động thấp Tại hoạt động Liên doanh nước (LDNN) kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng lại không mang lại hiệu mong muốn? Đây vấn đề xúc không LDNN hoạt động, nhà đầu tư, mà quan quản lý Do việc nghiên cứu thực trạng, tìm kiếm giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM việc làm cần thiết không giải pháp tình thế, mà chiến lược để phát triển bền vững, lâu dài Đó lý do, sở để chọn đề tài “Hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM Thực trạng giải pháp” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đặc điểm hoạt động quản lý, lựa chọn tiêu đánh giá hiệu nhận diện yếu tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng liên doanh có vốn ĐTNN Bằng số liệu kiện, phân tích thực trạng LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM thời gian qua, đánh giá hiệu ảnh hưởng môi trường bên ngoài, yếu tố bên đến hoạt động Nghiên cứu đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu tình hình triển khai dự án ĐTNN lónh vực hộ, văn phòng, kết hoạt động kinh doanh nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM 3.2 Phạm vi nghiên cứu -Về phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp Hồ Chí Minh -Về phạm vi khảo sát thu nhập số liệu: Luận án tập trung khảo sát dự án cấp giấy phép đầu tư theo hình thức công ty liên doanh lónh vực kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp Hồ Chí Minh Không bao gồm tổ hợp khách sạn có kinh doanh cho thuê văn phòng, hộ; trung tâm thương mại siêu thò; doanh nghiệp có vốn ĐTNN xây dựng hộ để bán … Trong lónh vực kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng, tính đến tháng 12 năm 2000 Tp.HCM có 55 dự án ĐTNN cấp giấy phép đầu tư Do nhiều lý do, đa số Dự án chưa triển khai Đến Tp.HCM có 28 dự án triển khai giấy phép vào hoạt động kinh doanh, có doanh thu Trong số 28 doanh nghiệp có vốn ĐTNN hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM, 22 doanh nghiệp tiến hành khảo sát So sánh tiêu thấy rằng: số lượng dự án khảo sát chiếm 78,57% tổng số dự án hoạt động, vốn đầu tư vốn pháp đònh doanh nghiệp khảo sát chiếm tỉ lệ 87,27% 89,91% so với vốn đầu tư vốn pháp đònh doanh nghiệp hoạt động Theo chúng tôi, số lượng mẫu đủ đại diện cho LDNN hoạt động có doanh thu Tp.HCM -Về phạm vi thời gian số liệu: Để đảm bảo đánh giá toàn diện, đồng bộ, số liệu lấy kết đến hết tháng 12 / 2000 Ngoài , đề tài cung cấp số số liệu có liên quan thời kỳ sau giới hạn để đảm bảo tính thời 4 Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở lý luận học thuyết Mác – Lênin, đường lối chủ trương Đảng Nhà nước, học thuyết kinh tế thò trường Vận dụng phương pháp vật biện chứng, xem xét giải vấn đề mối liên hệ phổ biến, trạng thái vận động phát triển Đi từ chung đến riêng, từ cụ thể đến tư trừu tượng để tổng hợp, phân tích vấn đề; lấy lý luận làm sở đề giải pháp thực tiễn, đồng thời sử dụng kinh nghiệm thực tế để củng cố phát triển tư lý luận Các phương pháp khảo sát vấn, điều tra (các số liệu, kiện thu nhập từ Bộ KH & ĐT, Sở KH & ĐT Tp.HCM, từ LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM …), phương pháp lòch sử mô tả, phương pháp thống kê phân tích tổng hợp …đã sử dụng để nghiên cứu đề tài Cấu trúc Luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung Luận văn trình bày phạm vi ba chương: Chương - Một số vấn đề hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Chương - Phân tích thực trạng hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM Chương - Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM **** CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ,VĂN PHÒNG 1.1 Chính sách đầu tư trực tiếp nước Việt Nam Đầu tư trực tiếp nước (FDI) việc nhà ĐTNN đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy đònh Luật ĐTNN Việt Nam Đây hình thức đầu tư người bỏ vốn đầu tư người sử dụng vốn chủ thể Đối với nhà ĐTNN mục tiêu kinh tế chủ yếu, có nghóa lợi ích kinh tế thu phải mang lại nhiều đầu tư nước Còn mục tiêu Việt Nam - nước chủ nhà, chủ yếu : Thu hút nguồn vốn ĐTNN vào phát triển kinh tế – xã hội đất nước ; Khai thác hiệu nguồn lực, tài nguyên đất nước ; Thúc đẩy chuyển dòch cấu theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá ; Mở nhiều ngành nghề, sản phẩm ; Nâng cao lực quản lý trình độ công nghệ ; Mở rộng thò trường xuất ; Tạo thêm nhiều việc làm ; Góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại chủ động hội nhập kinh tế giới… Nghò Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam khẳng đònh khu vực có vốn đầu tư nước thành phần kinh tế, phận cấu thành quan trọng kinh tế thò trường đònh hướng xã hội chủ nghóa Việt Nam, khuyến khích phát triển lâu dài, bình đẳng với thành phần kinh tế khác Thu hút sử dụng đầu tư trực tiếp nước chủ trương quán có ý nghóa quan trọng nhằm góp phần huy động khai thác nguồn lực nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế, tạo sức mạnh tổng hợp phục vụ nghiệp hoá, đại hoá, phát triển đất nước Hơn 14 năm kể từ ban hành Luật ĐTNN Việt Nam – năm 1987, hoạt động ĐTNN Việt Nam thu hút nhiều thành tựu quan trọng, góp phần tích cực vào việc thực mục tiêu kinh tế – xã hội, vào thắng lợi công đổi mới, đưa Việt Nam thoát khỏi khủng hoảng kinh tế, tăng cường lực thò trường quốc tế Tuy nhiên, nhòp độ thu hút ĐTNN vào Việt Nam thời gian từ cuối năm 1997 đến gần có chiều hướng giảm sút Mặc dù tiêu ĐTNN năm 2000 nhiều có khả quan so với năm 1999 xu hướng chưa ổn đònh Việt Nam nhận thức rõ ràng yếu tố khách quan ảnh hưởng khủng hoảng tài – kinh tế khu vực cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước nước ngày trở nên gay gắt … giảm sút thu hút ĐTNN có nguyên nhân hạn chế thân môi trường kinh doanh Việt Nam, bao gồm công tác quản lý Nhà nước Vì vậy, năm qua, Chính phủ Việt Nam ban hành nhiều biện pháp cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp ĐTNN giảm tiền thuê đất, miễn giảm thuế, giảm giá dòch vụ để giảm chi phí đầu tư, bổ sung ưu đãi đầu tư vùng lónh vực ưu tiên, cải tiến thủ tục hành chính, cải thiện điều kiện sở hạ tầng … thường xuyên tổ chức gặp mặt, toạ đàm với nhà đầu tư để bàn thống giải pháp thu hút sử dụng có hiệu nguồn vốn đầu tư quan trọng này, mà trước hết phải kể đến việc hoàn thiện hệ thống luật pháp, sách ĐTNN Những biện pháp minh chứng cho việc Chính phủ Việt Nam quan tâm khuyến khích thành công chia sẻ, đồng cảm với rủi ro doanh nghiệp ĐTNN Tại kỳ họp thứ 7, khoá X, Quốc hội nước Việt Nam thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật ĐTNN Việt Nam Việc sửa đổi, bổ sung lần nhằm tiếp tục tạo dựng môi trường đầu tư, môi trường kinh doanh thông thoáng, đồng ổn đònh cho hoạt động ĐTNN, tăng cường sức hấp dẫn cạnh tranh môi trường đầu tư Việt Nam, xoá bỏ dần khác biệt đầu tư nước ĐTNN, thúc đẩy tiến trình chủ động hội nhập Việt Nam vào kinh tế khu vực giới, nhằm tranh thủ nhiều nguồn vốn, kỹ thuật tiên tiến mở rộng thò trường … Trên tinh thần đó, điều khoản Luật bổ sung, sửa đổi tập trung chủ yếu vào việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung số biện pháp khuyến khích bảo đảm đầu tư; mở rộng quyền tự chủ sản xuất kinh doanh tổ chức điều hành nhà đầu tư đặc biệt nhấn mạnh nội dung cải tiến thủ tục hành hoạt động ĐTNN 1.2 Loại hình doanh nghiệp FDI xu hướng vận động, phát triển Các hình thức góp vốn FDI liên quan chặt chẽ đến chế quản lý, điều hành doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu doanh nghiệp lợi ích nhà ĐTNN tổ chức kinh tế tiếp nhận đầu tư Luật ĐTNN Việt Nam quy đònh hình thức chủ yếu áp dụng cho dự án FDI, hợp tác kinh doanh sở hợp đồng hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN Ngoài có hình thức đầu tư đặc biệt khác Hợp đồng hợp tác kinh doanh văn ký kết hai hay nhiều bên nhằm hợp tác thực nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh nước nhận đầu tư, sở quy đònh rõ đối tượng, nội dung kinh doanh, nghóa vụ, trách nhiệm phân chia kết kinh doanh cho bên tham gia Theo hình thức này, bên tham gia hợp đồng pháp nhân riêng rẽ, không hình thành pháp nhân Doanh nghiệp liên doanh doanh nghiệp thành lập góp vốn hai bên nhiều bên sở hợp đồng liên doanh Liên doanh thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Vốn đầu tư vốn để thực dự án đầu tư, bao gồm vốn pháp đònh vốn vay Vốn pháp đònh doanh nghiệp có vốn ĐTNN mức vốn phải có để thành lập doanh nghiệp ghi điều lệ doanh nghiệp Vốn pháp đònh liên doanh 30% vốn đầu tư, dự án đặc biệt thấp đến 20%, phải quan cấp giấy phép xem xét, chấp thuận Phần góp vốn bên nước không giới hạn mức tối đa song không thấp 30% vốn pháp đònh, trừ trường hợp đặc biệt thấp đến 20% Các LDNN tham gia vốn để thành lập công ty liên doanh với đối tượng: với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp Việt Nam; với sở khám chữa bệnh, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học theo điều kiện Chính phủ quy đònh; với người Việt Nam đònh cư nước ngoài; với doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước thành lập Việt Nam Các bên tham gia liên doanh phân chia lợi nhuận rủi ro doanh nghiệp theo tỉ lệ góp vốn pháp đònh theo thoả thuận khác quy đònh hợp đồng liên doanh Cơ cấu, tổ chức hoạt động Hội đồng Quản trò, quản lý, điều hành hoạt động doanh nghiệp quy đònh điều lệ công ty Theo Nghò đònh 24 / 2000 / NĐ – CP ngày 31 / / 2000 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư nước Việt Nam, có tháo gỡ tích cực, bỏ bớt quy đònh chi phối trình đònh Cụ thể không bắt buộc phải theo nguyên tắc trí Hội đồng Quản trò đònh bổ nhiệm kế toán trưởng, chấp thuận báo cáo tài chính, chi phí hàng năm vay vốn đầu tư Song, thực tế nhiều cản trở trình đònh nhà quản lý doanh nghiệp Tuy nhiên, loại hình liên doanh thường nhà ĐTNN tổ chức tiếp nhận đầu tư lựa chọn Đối với nhà ĐTNN, thời gian xúc tiến dự án, chưa thông hiểu phong tục tập quán, sách luật lệ, họ cần có bên Việt Nam giúp đỡ, giải khâu thủ tục (vốn phiền phức), mối quan hệ với quan quản lý, quyền đòa phương sau tranh thủ khai thác thò trường nội đòa Đối với tổ chức tiếp nhận đầu tư, hình thức liên doanh tạo điều kiện để họ tiếp nhận nguồn vốn lớn, chuyển giao công nghệ, mở rộng quy mô phát triển lực kinh doanh mới, tiếp cận với mảng thò trường mới, có điều kiện để học tập kinh nghiệm quản lý, đào tạo lao động có tay nghề … Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà ĐTNN thành lập Việt Nam theo Luật đầu tư nước Đây doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Ngoài ra, trình hoạt động, doanh nghiệp 100% vốn hợp tác với doanh nghiệp khác để thành lập doanh nghiệp liên doanh Đây hình thức nhà đầu tư có tiềm lực ưa chuộng tính chất quản lý độc lập hưởng toàn kết đầu tư tạo ra, điều kiện môi trường trò, kinh tế, xã hội Việt Nam an toàn ổn đònh Các hình thức đầu tư đặc biệt khác hình thức đầu tư thực dạng hợp tác kinh doanh sở hợp đồng, liên doanh, 100% vốn nước ngoài, song triển khai cách đặc biệt Đó khu chế xuất, khu công nghiệp hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT), xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (BTO), xây dựng – chuyển giao (BT) Với hình thức BOT, chủ đầu tư chòu trách nhiệm đầu tư xây dựng, kinh doanh công trình thời gian đủ để thu hồi vốn đầu tư có lợi nhuận hợp lý, sau công trình chuyển giao cho Nhà nước mà không đòi khoản bồi hoàn Đối với BTO, sau xây dựng, công trình chuyển giao cho tổ chức tiếp nhận đầu tư Nhà đầu tư giao quyền kinh doanh công trình thời hạn đònh để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận hợp lý Đối với hình thức BT, sau xây dựng xong, chủ đầu tư chuyển giao công trình cho nước chủ nhà Nhà nước tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn đầu tư thu lợi nhuận hợp lý Với hình thức đầu tư đặc biệt này, gần nhà đầu tư quan tâm hưởng nhiều ưu đãi Chính phủ, phần lớn dự án phát triển sở hạ tầng, có công nghệ tiên tiến, đòi hỏi vốn lớn, có thời gian hoàn vốn dài Đối với dự án FDI, vốn góp thực dạng tiền (tiền nước tiền đồng Việt Nam), góp vốn vật hữu hình (máy móc thiết bò, nhà xưởng, công trình xây dựng …), tài sản vô hình (quyền sở hữu công nghiệp, bí kỹ thuật, quy trình công nghệ, dòch vụ kỹ thuật …), góp vốn giá trò quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, nguồn tài nguyên … Thời hạn hoạt động doanh nghiệp FDI nhà đầu tư đề nghò bên tham gia thoả thuận phù hợp với quy đònh Chính phủ, song không 50 năm Tùy trường hợp cụ thể, Chính phủ đònh thời hạn dài hơn, song không 70 năm Theo Nghò đònh 24 / 2000 / NĐ – CP, vấn đề tổ chức lại doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn chuyển đổi hình thức đầu tư đặc biệt quan tâm Theo đó, việc chia, tách, sáp nhập, chuyển đổi hình thức đầu tư doanh nghiệp có vốn ĐTNN phép thực vòng 30 ngày quan cấp giấy phép đầu tư chuẩn y Vấn đề chuyển nhượng vốn, doanh nghiệp cần đăng ký điều chỉnh giấy phép đầu tư vòng 15 ngày Nghò đònh 24 / 2000 / NĐ – CP tạo sở pháp lý cho vận động phát triển hình thức đầu tư, loại hình doanh nghiệp có vốn ĐTNN Trong thực tế ĐTNN Việt Nam, nhiều nguyên nhân , có khuynh hướng vận động: từ hợp tác kinh doanh thành liên doanh hay doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài; từ liên doanh thành doanh nghiệp 100% vốn nước … Trong bật số lượng doanh nghiệp 100% vốn nước ngày tăng doanh nghiệp liên doanh, hợp tác kinh doanh ngày giảm Những sửa đổi luật pháp gần thu hẹp dần lónh vực đầu tư có điều kiện phải liên doanh với doanh nghiệp Việt Nam Ngoài lónh vực này, Chính phủ cho phép nhà ĐTNN quyền lựa chọn hình thức đầu tư chuyển đổi hình thức đầu tư trình thực dự án Việt Nam Chính sách tạo nhiều hội nhằm thu hút mạnh nguồn vốn FDI tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư quản lý, điều hành doanh nghiệp 1.3 LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Theo Vụ Quản lý dự án (Bộ KH & ĐT), dự án FDI phân loại theo nhóm chuyên ngành : -Nhóm ngành công nghiệp gồm ngành công nghiệp dầu khí, công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ, công nghiệp thực phẩm, xây dựng -Nhóm ngành nông, lâm nghiệp gồm ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản -Nhóm ngành dòch vụ gồm giao thông vận tải bưu điện, khách sạn du lòch, tài – ngân hàng, văn hoá – y tế – giáo dục, xây dựng khu đô thò mới, xây dựng văn phòng – hộ, xây dựng hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp dòch vụ khác Mặc dù chuyên ngành nhóm ngành dòch vụ, song lónh vực hộ – văn phòng Nhà nước đặc biệt quan tâm, mà lónh vực hấp dẫn nhà đầu tư nước Theo số liệu báo cáo đến 15 / / 2001 Bộ Kế hoạch Đầu tư, lónh vực hộ, văn phòng có tới 116 dự án, chiếm 4,2% tổng số dự án với số vốn 3.781,9 triệu USD, chiếm 10,33 tổng số vốn đầu tư dự án hiệu lực Đây khuynh hướng tập trung vào ngành phi công nghiệp thường thấy nước thời kỳ đầu trình thu hút FDI, nhu cầu đầu tư để xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho phát triển sản xuất kinh doanh (gọi chung business infrastructure) cho giai đoạn sau Không thuộc diện lónh vực đầu tư có điều kiện phải liên doanh, song dự án ĐTNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng thực nay, phần lớn doanh nghiệp liên doanh hợp tác kinh doanh, liên doanh chiếm đến 98,3%, tham gia liên doanh chủ yếu doanh nghiệp Nhà nước Có thực tế nguyên nhân sau: - Đây lónh vực kinh doanh hoàn toàn mẻ có mức sinh lời cao, bên Việt Nam muốn tham gia để đảm bảo quyền lợi, để học tập kinh nghiệp quản lý điều hành, tranh thủ điều kiện tiếp cận với khu vực thò trường mới; ) Phụ lục – Đầu tư trực tiếp nùc theo ngành từ 1988 – 2001 ) Trần Văn Thọ – Đầu tư nước Việt Nam : vấn đề giải pháp Thời báo Kinh tế Sài gòn, ngày 5/4/2001 50 KẾT LUẬN Đầu tư nước năm qua Tp HCM có đóng góp tích cực huy động nguồn lực, tạo sở vật chất cho công nghiệp hoá, đại hoá, chuyển dòch cấu kinh tế, giải công ăn, việc làm … Là ngành dòch vụ, hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng không đạt hiệu mong muốn Ngoài ảnh hưởng môi trường đầu tư, môi trường pháp lý hậu khủng hoảng tài khu vực, phân tích luận án cho thấy nhiều yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến hiệu LDNN Đó phát triển ạt, thiếu quy hoạch làm lượng cung lớn lượng cầu sản phẩm hộ, văn phòng cho thuê, làm cho sách kinh doanh hầu hết LDNN bò phá sản Suất đầu tư cao, cấu vốn đầu tư có nhiều bất cập điều kiện thực tế thò trường tài thò trường đòa ốc Tp.HCM Hiệu sử dụng vốn đầu tư thấp so với khả sinh lời ngành kinh doanh, làm giảm sức hấp dẫn môi trường đầu tư, cản trở luồng vốn đầu tư vào lónh vực khác kinh tế Nghiên cứu, xác đònh yếu tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM có ý nghóa thực tiễn lớn tình hình Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động giải pháp có liên quan đến việc đẩy mạnh đa dạng hoá hình thức hoạt động kinh doanh, giải pháp vốn cấu vốn, giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý Trong đề xuất, luận án mạnh dạn đưa giải pháp mang tính đột phá, mà theo chúng tôi, giải cách tình trạng LDNN nghiên cứu Giao khoán, cho thuê phần toàn doanh nghiệp, tái cấu nguồn vốn cổ phần hoá LDNN nhằm khuyến khích linh hoạt động thò trường kinh doanh đòa ốc, lành mạnhhoá tình trạng tài góp phần bước nâng cao hiệu doanh nghiệp Việc tạm ngưng cấp thêm GPĐT xây dựng quy hoạch phát triển ngành đề xuất xem xét thực thi phát huy hiệu giải pháp đề xuất, động thời tạo điều kiện để doanh nghiệp vượt qua khó khăn tại, có hội để phát triển ổn đònh lâu dài tương lai ***** 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I/ Sách tham khảo: David Begg, Stanley Fischer, Rudiger Dornbusch Kinh tế học – NXB Giáo dục & Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội – 1992 Miller George H Residential Real Estate Appraisal USA – Prentice – Hall, 1998 PGS TS Nguyễn Thò Diễm Châu (Chủ biên) Tài doanh nghiệp – NXB Tài chính, 1999 PGS TS Võ Thanh Thu, Nguyễn Thò Mỵ Kinh tế phân tích hoạt động doanh nghiệp – NXB Thốg kê, 1997 TS Nguyễn Quang Thu Quản trò tài – NXBG Giáo dục,1998 Nguyễn Tấn Bình Phân tích hoạt động doanh nghiệp – NXB Đại học Quốc gia Tp Hồ Chí Minh, 2000 TS Ngô Thò Ngọc Huyền, Th.S Nguyễn Thò Hồng Thu, TS Lê Tấn Bửu, Th.S Bùi Thanh hùng Rủi ro kinh doanh – NXB Thống kê, 2001 PGS TS Nguyễn Thò Liên Diệp Th.S Phạm Văn Nam Chiến lược sách kinh doanh – NXB Thống kê, 1997 Th.S Nguyễn Hữu Lam (Chủ biên), Đinh Thái hoàng, Phạm Xuân Lan Quản trò chiến lược – NXB Giáo dục, 1998 10 Th.S Nguyễn Văn Phúc tác giả Viện Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Hiệu đầu tư Tp Hồ Chí Minh – NXB Tp Hồ Chí Minh, Trung tâm Kinh tế Châu Á – Thái Binh Dương (VAPEC), Thời báo Kinh tế Sài gòn 2000 11 TS Phạm Đỗ Chí, TS Trần Nam Bình Đánh thức Rồng ngủ quên.Kinh tế Việt Nam vào Thế kỷ 21 – NXB Tp Hồ Chí Minh, Trung tâm Kinh tế Châu Á – Thái Binh Dương (VAPEC), Thời báo Kinh tế Sài gòn 2000 12 PGS TS Nguyễn Ngọc Mai (Chủ biên) Giáo trình Kinh tế đầu tư – NXB Giáo dục, 1998 13 Cục Thống kê Tp Hồ Chí Minh Niên giám Thống kê 1999, 2000 II/ Hồ sơ, tài liệu tham khảo : 14 Luận chứng Kinh tế – Kỹ thuật, Báo cáo kết kinh doanh, Báo cáo Tài chính, Hồ sơ toán vốn đầu tư … số LDNN 15 Báo cáo 22 LDNN theo mẫu khảo sát 16 Nguyễn Thi Mỵ, PGS TS Võ Thanh Thu, Th.S Nguyễn Thò Hồng Thu Phân tích tình hình góp vốn dự án có vốn ĐTNN Việt Nam Những giải pháp tăng cường nâng cao hiệu thu hút vốn FDI Đề tài nghiên cứu Khoa học - Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh.Tháng 2000 17 UBND Tp Hồ Chí Minh Báo cáo tình hình thực kế hoạch kinh tế – xã hội Thành phố năm 2000 kế hoạch kinh tế – xã hội năm 2001 Thành phố Kỳ họp lần thứ HĐND khóa VI (từ – 12/1/2001) 18 Trương Tuấn Dũng Giải pháp nâng cao hiệu quản lý doanh nghiệp khách sạn LDNN Tp HCM Luận án Thạc só Kinh tế Trường Đại học Kinh tế Tp HCM, 2000 52 19 Nghò số 09/2001/NQ-CP, ngày 28.8.2001 Chính phủ Về tăng cường thu hút nâng cao hiệu đầu tư trực tiếp nước thời kỳ 2001 – 2005 20 Bộ KH & ĐT, Vụ Quản lý Dự án Báo cáo tình hình Đầu tư trực tiếp nước (tính đến ngày 15/4/2001) 21 Luật Đầu tư nước ngoài, Nghò đònh, Thông tư III/ Báo, Tạp chí Nghiên cứu : 22 Báo Sài gòn Giải phóng, Tuổi trẻ, Người Lao động, Thời báo Kinh tế Sài gòn 23 Báo Việt Nam Đầu tư nước ngoài, Thời báo Kinh tế Việt Nam 24 Tạp chí Phát triển Kinh tế – Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh 53 Phụ lục - ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI THEO NGÀNH 1988-2001 (Chỉ tính Dự án hiệu lực đến ngày 15/4/2001) Số TT Chuyên ngành Số dự án Vốn (Triệu USD) Đầu tư Pháp đònh Thực I CÔNG NGHIỆP CN Dầu khí CN Nhẹ CN Nặng CN Thực phẩm Xây dựng 1.704 29 645 680 144 206 19.472,38 3.154,83 4.141,97 6.702,57 2.311,43 3.161,58 8.855,99 2.094,11 1.832,19 2.834,75 977,74 1.117,20 11.028,39 2.555,55 2.001,19 3.535,63 1.319,21 1.616,81 II NÔNG,LÂM Nông,lâm nghiệp Thủy sản 383 333 50 2.292,82 2.132,08 160,74 1.060,88 981,17 79,71 1.150,75 1.054,86 95,89 III DỊCH VỤ GTVT-Bưu điện Khách sạn – Du lòch Tài chính–Ngân hàng Văn hoá,Y tế, Giáo dục XD khu đô thò XD văn phòng, hộ XD hạ tầng KCX, KCN Dòch vụ khác 649 94 126 49 95 116 13 153 14.830,94 2.572,54 3.527,25 552,25 567,60 2.466,67 3.781,91 807,22 555,50 6.560,42 2.028,38 1.137,31 521,65 244,40 675,18 1.351,18 274,96 327,36 5.624,50 850,20 1.867,32 494,54 144,97 0,39 1.652,69 460,99 153,40 2.736 36.596,14 16.477,29 17.803,64 TỔNG SỐ (Nguồn : Vụ Quản lý dự án – Bộ KH & ĐT) 54 Phụ lục - ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI THEO NÙC 1988 – 2000 (Chỉ tính Dự án hiệu lực 10 nước dẫn đầu đến ngày 15-4-2001) Số TT Nước Đầu tư 10 Singapore Đài Loan Nhật Bản Hàn Quốc Hồng Kông Pháp British Virgin Islands Liên bang Nga Hà Lan Vương quốc Anh Tổng cộng Số Dự án Vốn (Triệu USD) Pháp đònh 2.008,94 2.127,79 1.929,18 1.228,51 1.232,07 1.260,03 696,49 918,39 987,96 394,84 Thực 2.002,50 2.404,29 2.627,87 1.912,32 1.434,42 585,42 865,07 600,25 505,05 670,90 2.736 36.596,14 16.477,29 (Nguồn : Vụ Quản lý dự án – Bộ KH & ĐT) 17.803,64 236 665 308 283 210 110 110 36 41 35 Đầu tư 6.612,17 5.003,82 3.888,26 3.194,27 2.845,50 1.855,92 1.788,76 1.484,22 1.301,95 1.163,25 55 Phụ lục – DANH MỤC 55 LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ,VĂN PHÒNG ĐƯC CẤP GPĐT TẠI Tp.HCM TỪ 1987 - 2000 (ĐVT : USD) TT Tên dự án Vốn Đầu tư Vốn Pháp đònh TT dòch vụ VP giao dòch nước ngoài.(OSIC) 17,384,722 12,200,000 CTLD International Burotel (Landmark) 19,330,000 6,866,667 Khu nhà nghỉ VP Bạch Đàn 5,000,000 5,000,000 CTLD Vietcombank-BONDAY(Harbour View) 10,671,263 3,300,000 Han Nam Group 6,794,400 3,656,400 CTLD Ven sông Sài gòn(Sàigòn Riverside) 16,000,000 5,000,000 CTLD thiết kế xây dựng phát triển (PDD) 2,016,966 311,555 CTLD D/vụ cho thuê VP&nhà ở(TECASIN) 2,800,000 2,123,914 CTLD Sercib Đồng Khởi(Jardine House) 2,980,000 1,580,000 10 CTLD Làng biệt thự Sài Gòn(Saigon Village) 5,708,750 3,008,750 11 CTLD Legavillas (Parkland) 40,937,410 17,409,600 12 CTLD Luks – Lavico (Saigon Trade Centre) 52,416,363 17,512,560 13 CTLD Đầu tư dòch vụ cao ốc 11,070,000 3,321,000 8,502,270 2,302,270 15 CTLD hộ văn phòng Sài Gòn (Somerset) 42,106,493 14,106,493 16 CTLD Sài Gòn Tower 23,500,000 8,556,333 17 CTLD Sun Wah - Fimexco 46,000,000 12,000,000 18 CTLD Cao ốc công viên Nguyễn Du 19,950,000 10,546,000 5,000,000 2,700,000 45,000,000 15,300,000 9,200,000 2,239,713 19,500,000 5,850,000 4,160,000 3,660,000 20,000,000 11,550,000 25 CTLD Hồng Bảo Indochina 3,001,500 1,100,000 26 CTLD PTC – Artking 5,400,000 1,800,000 27 CTLD nhà ở, hộ A-1 5,300,000 2,013,340 28 CTLD Cao ốc Indochine 16,742,677 5,146,436 29 CTLD Mekong-Hacota (Stamford Court) 32,021,241 16,780,064 7,000,000 2,600,000 31 CTLD Cao ốc Sài Gòn Metropolitan 39,300,000 11,794,000 32 CTLD Trung tâm Mê Linh (Melinh Point) 35,722,600 10,716,800 33 CTLD Cao ốc Công viên Trung tâm 12,850,000 3,855,000 34 CTLD Trans - Rose 47,178,448 14,336,000 35 CTLD Mỹ Cảnh (City View) 17,000,000 8,900,000 14 CTLD Heritage House 19 CTLD Easyway Thái sơn 20 CTLD Bến Thành – Windhost 21 CTLD SSI 22 CTLD Orienfimex 23 CTLD Neetaco 24 CTLD Luks - An Khánh 30 CTLD Goldtech Tuyền Phong 56 36 CTLD Keppel Land Artex 45,000,000 13,500,000 37 CTLD Cao ốc RSC (Norfolk Mansion) 35,900,000 12,030,000 38 CTLD Trung tâm Quốc tếû IBC (Diamon Plaza) 91,941,635 23,353,977 39 CTLD hộ Sài Gòn 10,526,600 3,017,000 40 CTLD TT thương mại hộ Sài Gòn 19,671,030 5,901,309 41 CTLD Rimfire - SJC VN 26,048,000 7,814,400 42 CTLD Vườn Thiên Đàng Sài Gòn (Sky Garden) 37,244,000 13,908,000 43 CTLD Sài Gòn-Nhất Phương 15,520,000 5,010,620 44 CTLD Đắc Lắc-Nhật Bản (Saigon Court) 10,340,000 3,339,400 45 CTLD Sài Gòn-TT Ngân Hà 26,633,760 8,157,859 46 CTLD Daedong - Miền Đông (Pacific Garden) 20,461,593 11,882,300 9,500,000 2,875,000 48 CTLD Abeco 50,000,000 15,000,000 49 CTLD Hướng Công viên (Garden View Court) 19,820,470 5,946,141 50 CTLD Olympic 35,833,215 20,571,428 51 CTLD Sài Gòn - Sakura 20,000,000 6,000,000 52 CTLD Cao ốc VP Quảng trường Lê Lợi 59,911,360 17,973,408 53 CTLD Avalon Sài Gòn 10,008,000 3,450,000 54 CTLD Vạn Thắng 25,314,410 7,635,600 55 CTLD SLP 10,000,000 3,985,900 Tổng cộng 1,237,219,176 440,495,237 47 CTLD Sông Thanh Đa (Saigon Domaine) (Nguồn : Bộ KH & ĐT Sở Kh & ĐT Tp.HCM) 57 Phụ lục - DANH MỤC 28 LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI TP.HCM (ĐVT : USD) Tên dự án Vốn đầu tư Vốn PĐ Bên VN Bên NN Vốn vay T TT dòch vụ VP giao dòch nước ngoài.(OSIC) 17,384,722 12,200,000 6,222,000 5,978,000 5,184,722 CTLD International Burotel (Landmark) 21,366,677 6,866,677 2,060,000 4,806,677 14,500,000 CTLD Vietcombank-BONDAY(Harbour View) 10,671,263 3,300,000 660,000 2,640,000 7,371,263 8,631,290 3,656,400 1,094,400 2,562,000 4,974,890 21,523,011 5,000,000 1,000,000 4,000,000 16,523,011 CTLD thiết kế xây dựng phát triển (PDD) 2,016,966 311,555 109,044 202,511 1,705,411 CTLD D/vụ cho thuê VP&nhà ở(TECASIN) 2,272,914 2,123,914 764,609 1,359,305 149,000 Cty TNHH Sercib Đồng Khởi(Jardine House) 2,980,000 1,580,000 632,000 948,000 1,400,000 CTLD Làng biệt thự Sài Gòn(Saigon Village) 5,708,750 3,008,750 1,203,500 1,805,250 2,700,000 10 CTLD Legavillas (Parkland) 25,409,600 17,409,600 4,352,400 13,057,200 8,000,000 11 CTLD Luks - Lavico(Saigon Trade Centre) 48,566,248 17,528,880 4,368,720 13,160,160 31,037,368 12 CTLD hộ văn phòng Sài Gòn (Somerset) 42,106,493 14,106,493 4,655,143 9,451,350 28,000,000 13 CTLD Sài Gòn Tower 24,142,088 8,556,333 2,566,900 5,989,433 15,585,755 14 46,000,000 12,000,000 3,690,000 8,310,000 34,000,000 3,840,600 3,660,000 1,160,000 2,500,000 180,600 5,300,000 2,013,340 604,002 1,409,338 3,286,660 17 CTLD cao ốc Indochine 16,742,677 5,146,436 1,543,931 3,602,505 11,596,241 18 CTLD Mekong-Hacota (Stamford Court) 32,953,555 16,780,064 6,040,823 10,739,241 16,173,491 19 CTLD cao ốc Sài Gòn Metropolitan 52,799,035 11,794,000 3,538,200 8,255,800 41,005,035 20 CTLD trung tâm Mê Linh (Melinh Point) 34,384,275 10,716,800 2,679,200 8,037,600 23,667,475 21 CTLD Văn phòng Mỹ Cảnh (City View) 15,900,000 8,900,000 3,115,000 5,785,000 7,000,000 22 CTLD cao ốc RSC(Norfolk Mansion) 35,030,000 12,030,000 4,812,000 7,218,000 23,000,000 23 CTLD Trung tâm Quốc tếû IBC (Diamon Plaza) 91,933,977 23,353,977 9,341,591 14,012,386 68,580,000 24 CTLD Vườn Thiên Đàng Sài Gòn (Sky Garden) 37,244,000 13,908,000 4,172,400 9,735,600 23,336,000 25 CTLD Đắc Lắc-Nhật Bản (Saigon Court) 13,700,000 3,339,400 1,569,000 1,770,400 10,360,600 26 CTLD Daedong - Miền Đông (Pacific Garden) 21,036,828 11,833,722 4,733,489 7,100,233 9,203,106 9,500,000 2,875,000 718,750 2,156,250 6,625,000 19,736,660 5,946,141 2,021,688 3,924,453 13,790,519 668,881,629 239,945,482 79,428,790 160,516,692 428,936,147 Han Nam Group CTLD ven sông Sài gòn(Sàigòn Riverside) CTLD Sun Wah – Fimexco 15 CTLD Neetaco 16 CTLD nhà ở, hộ A-1 27 CTLD Sông Thanh Đa (Saigon Domaine) 28 CTLD Hướng Công viên (Garden View Court) TỔNG CỘNG (Nguồn : Bộ KH & ĐT Sở KH & ĐT Tp.HCM) 58 Phụ lục - DANH MỤC 22 LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI TP.HCM (ĐVT : USD) Tên dự án Vốn đầu tư Vốn PĐ Bên VN Bên NN Vốn vay T TT dòch vụ VP giao dòch nước ngoài.(OSIC) 17,384,722 12,200,000 6,222,000 5,978,000 5,184,722 CTLD International Burotel (Landmark) 21,366,677 6,866,677 2,060,000 4,806,677 14,500,000 CTLD Vietcombank-Bonday(Harbour View) 10,671,263 3,300,000 660,000 2,640,000 7,371,263 CTLD Ven sông Sài gòn(Sàigòn Riverside) 21,523,011 5,000,000 1,000,000 4,000,000 16,523,011 CTLD D/vụ cho thuê VP&nhà ở(Tecasin) 2,272,914 2,123,914 764,609 1,359,305 149,000 Cty TNHH Sercib Đồng Khởi(Jardine House) 2,980,000 1,580,000 632,000 948,000 1,400,000 CTLD Làng biệt thự Sài Gòn(Saigon Village) 5,708,750 3,008,750 1,203,500 1,805,250 2,700,000 CTLD Legavillas (Parkland) 25,409,600 17,409,600 4,352,400 13,057,200 8,000,000 CTLD Luks - Lavico(Saigon Trade Centre) 48,566,248 17,528,880 4,368,720 13,160,160 31,037,368 10 CTLD hộ văn phòng Sài Gòn (Somerset) 42,106,493 14,106,493 4,655,143 9,451,350 28,000,000 11 CTLD Sài Gòn Tower 24,142,088 8,556,333 2,566,900 5,989,433 15,585,755 3,840,600 3,660,000 1,160,000 2,500,000 180,600 13 CTLD cao ốc Indochine 16,742,677 5,146,436 1,543,931 3,602,505 11,596,241 14 CTLD Mekong-Hacota (Stamford Court) 32,953,555 16,780,064 6,040,823 10,739,241 16,173,491 15 CTLD cao ốc Sài Gòn Metropolitan 52,799,035 11,794,000 3,538,200 8,255,800 41,005,035 16 CTLD Trung tâm Mê Linh (Melinh Point) 34,384,275 10,716,800 2,679,200 8,037,600 23,667,475 17 CTLD Mỹ Cảnh (City View) 15,900,000 8,900,000 3,115,000 5,785,000 7,000,000 18 CTLD cao ốc RSC (Norfolk Mansion) 35,030,000 12,030,000 4,812,000 7,218,000 23,000,000 19 CTLD Trung tâm Quốc tếû IBC (Diamon Plaza) 91,933,977 23,353,977 9,341,591 14,012,386 68,580,000 20 CTLD Vườn Thiên Đàng Sài Gòn (Sky Garden) 37,244,000 13,908,000 4,172,400 9,735,600 23,336,000 21 CTLD Daedong - Miền Đông (Pacific Garden) 21,036,828 11,833,722 4,733,489 7,100,233 9,203,106 22 CTLD Hướng Công viên (Garden View Court) 19,736,660 5,946,141 2,021,688 3,924,453 13,790,519 583,733,373 215,749,787 71,643,594 144,106,193 367,983,586 12 CTLD Neetaco TỔNG CỘNG (Nguồn : Bộ KH & ĐT Sở KH & ĐT Tp.HCM) 59 Phụ lục – BẢNG TỔNG HP KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG (của 22 LDNN khảo sát) (ĐVT : USD) TT Chỉ tiêu 1994 1995 1996 1997 Doanh thu 1999 2000 40,941,370 3,188,698 13,896,745 23,205,883 34,115,844 Chi phí biến đổi 40,664,256 44,774,689 20,492,184 22,336,187 20,172,072 22,438,502 20,227,804 27,430,384 20,936,836 21,360,202 4,243,940 20,618,130 1,406,378 6,124,975 9,949,787 17,030,376 1,782,320 7,771,770 13,256,096 17,085,468 Lãi gộp 20,323,240 Chi phí vay vốn 14,322,816 783,631 745,002 1,517,499 6,105,675 Khấu hao TSCĐ Chi phí cố đònh khác Chi phí cố đònh 1998 19,952,446 1,889,518 3,720,624 5,749,974 10,336,982 124,198 616,820 1,162,050 2,085,091 3,728,714 3,781,130 38,003,976 2,797,347 5,082,446 8,429,523 18,527,748 44,945,770 53,034,526 Lãi (Lỗ) trước thuế (1,015,027) 2,689,324 4,826,573 (1,442,280) (17,680,736) (24,773,698) (30,596,024) 11 Tổng vốn ĐT lũy 437,678,461 kế 20,364,722 49,713,063 96,645,674 193,306,118 529,612,438 583,733,373 12 Tổng vốn PĐ 175,732,869 13,780,000 25,779,341 48,188,941 86,711,767 199,086,846 215,749,787 Việt nam 57,601,115 6,854,000 10,882,109 16,234,509 28,391,552 66,942,706 71,643,594 Nước 118,131,754 6,926,000 14,897,232 31,954,432 58,320,215 132,144,140 144,106,193 13 Vốn vay lũy kế 261,945,592 6,584,722 23,933,722 48,456,733 106,594,351 330,525,592 367,983,586 14 Tổng DT khả 271,970 326,618 dụng (m2) 10,585 35,023 62,335 136,803 301,056 15 Diện tích khai 7.330 30.708 52.978 100.782 155.213 181.205 220.009 thác(m2) 16 Gía bq 21.98 16.96 usd/m2/tháng 36.25 37.71 36.50 28.21 18.70 17 Hệ số khai thác 57.07 67.36 bq % 69.25 87.68 84.99 73.67 60.19 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN khảo sát) 60 Phụ lục – BẢNG TỔNG HP LAO ĐỘNG VÀ TIỀN LƯƠNG (của 22 LDNN khảo sát) TT Chỉ tiêu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Lao động(người) 78 227 543 891 1,364 1,569 1,791 76 217 513 845 1,298 1,510 1,724 10 30 46 66 59 67 Việt nam Nước Tổng qũy lương(usd) 162,842 888,378 1,674,31 2,958,704 5,244,933 5,257,491 5,944,048 98,842 402,378 840,277 1,589,539 2,933,435 3,171,040 3,486,340 64,000 486,000 834,040 1,369,165 2,311,498 2,086,451 2,457,708 Việt nam Nước (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN khảo sát) Phụ lục - BẢNG TÍNH NGÂN LƯU VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG, CHI PHÍ VAY VỐN ĐẾN NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU 1) Bảng thông số (để tính toán ngân lưu độ nhậy) (Đvt : 1.000 USD) STT Chỉ tiêu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Doanh thu (DT) 3.18 13.89 23.2 34.11 40.94 40.66 44.77 Chi phí biến đổi (CPBĐ) Chi phí cố đònh ( KH) 1.41 6.12 9.95 17.03 20.62 20.49 22.34 0.12 0.62 1.16 2.09 3.73 3.78 4.24 1.53 6.74 11.11 19.12 24.35 24.27 26.58 0.481 0.485 0.479 0.561 0.595 0.597 0.594 0.74 1.52 6.11 14.32 20.22 27.43 0.245 0.053 0.066 0.179 0.350 0.497 0.613 0.726 0.539 0.544 0.740 0.945 1.094 1.206 Chi phí hoạt động (2+3) Tỷ lệ chi phí hoạt động/DT Chi phí vay vốn Tỷ lệ chi phí vay vốn/DT Tỷ lệ tổng chi phí (6+8)/DT 0.78 61 (Đvt : 1.000 USD) 2) Bảng tính ngân lưu STT Chỉ tiêu 1994 1995 Doanh thu 3.18 13.89 Chi phí hoạt động 1.53 NCF-TIP 1996 1997 1998 1999 2000 23.2 34.11 40.94 40.66 44.77 6.74 11.11 19.12 24.35 24.27 26.58 1.65 7.15 12.09 14.99 16.59 16.39 18.19 Chi phí vay vốn 0.78 0.74 1.52 6.11 14.32 20.22 27.43 NCF-EIP 0.87 6.41 10.57 8.88 2.27 -3.83 -9.236 NCF-TIP : Ngân lưu theo quan điểm tổng vốn NCF-EIP : Ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu Tỷ lệ chi phí vay vốn Doanh thu (%) 3) Phân tích độ nhậy chiều: ảnh hưởng chi phí vay vốn đến ngân lưu chủ sở hữu NCF-eip -9.236 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.613 13.717 9.240 4.763 0.286 -4.191 -9.233 Ngân lưu chủ sở hữu (Đvt :1.000 USD) 4) Phân tích độ nhậy chiều: ảnh hưởng chi phí hoạt động chi phí vay vốn đến ngân lưu chủ sở hữu Tỷ lệ chi phí hoạt động/ DT (%) Tỷ lệ chi phí vay vốn Doanh thu (%) -9.236 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.613 0.1 35.816 31.339 26.862 22.385 17.908 12.866 0.2 31.339 26.862 22.385 17.908 13.431 8.389 0.3 26.862 22.385 17.908 13.431 8.954 3.912 0.4 22.385 17.908 13.431 8.954 4.477 -0.565 0.5 17.908 13.431 8.954 4.477 0.000 -5.042 0.6 13.431 8.954 4.477 0.000 -4.477 -9.519 Ngân lưu chủ sở hữu (Đvt :1.000 USD) Khi chi phí vay vốn chiếm 61,26% doanh thu chi phí hoạt động chiếm 59,4% doanh thu ứng với chi phí vay vốn 27,43 triệu USD tổng số vốn vay 367,98 triệu USD, ngân lưu chủ sở hữu có giá trò âm(-) 1) Khi chi phí hoạt động chiếm 50 % doanh thu, Để ngân lưu có giá trò >0, thì: chi phí vay vốn < 50% doanh thu 2) Khi chi phí hoạt động chiếm 60 % doanh thu, chi phí vay vốn < 40% doanh thu 62 5) Phân tích độ nhậy chiều : ảnh hưởng Chi phí vay vốn doanh thu (%) lãi suất vay vốn chi phí vay vốn/Doanh thu đến vốn vay Doanh thu năm 2000 Tr.USD Chi phí vay vốn/Doanh thu % Chi phí vay vốn Tr.USD Lãi suất vay vốn % Vốn vay Tr.USD 40% 45% 47% 49% 44.77 287.81 17.91 20.15 21.04 21.94 45% 6.45% 277.64 312.35 326.23 340.11 6.50% 275.51 309.95 323.72 337.50 7% 6.75% 265.30 298.47 311.73 325.00 287.81 7.00% 255.83 287.81 300.60 313.39 7.45% 240.38 270.42 282.44 294.46 20.15 Lãi suất vay vốn (%) Để ngân lưu chủ sở hữu > 0, điều kiện chi phí vay vốn < 50 % doanh thu, khi: Vốn vay (Đvt : 1.000 USD) (1) Lãi suất vay vốn ngân hàng 6,45% , vốn vay không nên vượt quá58,27% tổng vốn đầu tư (340,11/583,73) (2) Lãi suất vay vốn ngân hàng 7,00% , vốn vay không nên vượt quá53,69% tổng vốn đầu tư (313,39/583,73) (3) Lãi suất vay vốn ngân hàng 7,45% , vốn vay không nên vượt quá50,44% tổng vốn đầu tư (294,46/583,73) Chi phí vay vốn doanh thu (%) Lãi suất vay vốn (%) 40% 45% 47% 49% 6.45% 47.56 53.51 55.89 58.27 6.50% 47.20 53.10 55.46 57.82 6.75% 45.45 51.13 53.40 55.68 7.00% 43.83 49.30 51.50 53.69 7.45% 41.18 46.33 48.39 50.44 Tỷ lệ vốn vay tổng vốn đầu tư (%) 63 0 0 0 0 0 0 30% 0 0 0 30% 0 0 0 5% 10% 15% 20% 25% 15% 0 0 20% 0 0 30% 0 0 40% 0 0 50% 0 0 70% 0 0 94% 0 0 0 nh hưởng CPHĐ CP vay vốn đến NCF-EPV Nhóm A Chí phí vay vốn CPHĐ DOL= DT−V 45− 26.55 = = DT−V − F 45− 26.55−15.75 6.83 Nhóm A Doanh thu Biến phí Doanh thu thay đổi 1% ngân lưu hoạt động thay đổi = 20.147 1% *6,83 = Dđònh phí 0.07 Chi phí vay vốn 11.25 chiều DFL= DT −V − I 45− 26.55−11.25 = = DT −V − F − I 45− 26.55−15.75−11.25-0.84 Doanh thu thay đổi 1% ngân lưu vốn chủ sở hữu thay đổi = 1% *(-0,84) = chiều DTL = DOL * DFL = 6,83% * (-8,4%)= -0.5737 64 [...]... ở nước ngoài thực hiện thuê mướn căn hộ, văn phòng Phụ thuộc vào năng lực tài chính của nhà đầu tư, các điều kiện về mặt bằng, vò trí, các điều kiện thò trường và khả năng quản lý, kinh nghiệm kinh doanh, các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Việt Nam có các hình thức sau: - Chỉ kinh doanh cho thuê căn hộ; - Chỉ kinh doanh cho thuê văn phòng; - Kinh doanh cho thuê hỗn hợp căn hộ, văn phòng, ... khá phức tạp, đồng thời còn là giải pháp tình thế trong tình hình hoạt động kinh doanh đòa ốc gặp khó khăn Do vậy, dạng kinh doanh hỗn hợp này không được xem xét trong phạm vi của luận văn 1.4 Đặc điểm hoạt động và quản lý của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng Hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng như hoạt động của các ngành khác, song nó có những đặc điểm riêng mà khi nghiên... được tính bằng cách chia tổng doanh thu cho thuê căn hộ (hoặc văn phòng) cho toàn bộ diện tích cho thuê căn hộ (hoặc văn phòng) trong khoảng thời gian nhất đònh: tháng, qúy, năm … Bộ máy quản lý của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng như các liên doanh khác Cơ quan quản lý cao nhất là hội đồng quản trò với các thành viên do các bên liên doanh tham gia với thành phần phù hợp với tỷ lệ... 2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM 2.2.1 Hiệu quả kinh tế – xã hội Sau gần 15 năm thực hiện Luật Đầu tư nước ngoài, hoạt động của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố Theo báo cáo của Ủy ban Nhân dân Tp.HCM , trong năm 2000 tổng sản phẩm nội đòa (GDP) của Thành phố tăng 9%... Nhìn chung, số liệu tổng hợp của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM các năm qua cho thấy, năng lực hoạt động tăng, song hiệu quả kinh doanh thấp, số lỗ ngày càng tăng là thực trạng gây nhiều bức xúc cần phải được phân tích, đánh giá và có những giải pháp khắc phục Để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, căn hộ tại Tp.HCM một cách toàn diện,... lục 5 – Danh mục 22 LDNN (được khảo sát) đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM 10 23 số liệu khảo sát kết quả hoạt động được tổng hợp trong Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN 12 Xem xét các chỉ tiêu cơ bản ta có thể có những nhận xét sơ bộ sau: -Về năng lực hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, ngoài chỉ tiêu về vốn đầu tư, nó còn được phản... George H 3, căn hộ (apartment) hoặc văn phòng (office) là loại phòng ốc được người ta sử dụng chỉ để ở hoặc để làm việc Hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng là các hoạt động của người cho thuê cung cấp cho người thuê các tiện ích, dòch vụ căn hộ, văn phòng trong thời gian ổn đònh và lâu dài Khác với khách sạn, các điều kiện về trách nhiệm, quyền lợi, nghóa vụ của bên cho thuê và bên thuê được... nắm bắt kinh nghiệm và công nghệ quản lý kinh doanh mới trong cơ chế thò trường Qua thực tiễn công tác, công nhân lành nghề được đào tạo chu đáo hơn, đã va đang từng bước thay thế các lao động kỹ thuật người nước ngoài làm việc trong các liên doanh Do có FDI, hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được hình thành và trở thành lónh vực hoạt động mới của kinh tế thành phố Cùng với các doanh nghiệp,... khác, hoạt động cho thuê căn hộ, căn hộ của các LDNN tại Tp.HCM đã tạo được một mạng lưới dòch vụ có chất lượng cao, đáp ứng kòp thời các nhu cầu ở và làm việc của người nước ngoài, góp phần thúc đẩy các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dòch vụ khác phát triển 2.2.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh Trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến hết năm 2000, hàng năm số lượng LDNN tham gia vào hoạt động kinh doanh. .. Khách hàng thuê căn hộ, văn phòng khá đa dạng, song chủ yếu là các nhà đầu tư, các thương nhân, các tổ chức kinh tế – xã hội nước ngoài, các nhà ngoại giao các nước … đến nước sở tại công tác lâu dài, có nhu cầu nơi ở, sinh hoạt, văn phòng ổn đònh để làm việc, giao dòch và hoạt động theo nhiệm vụ Vì vậy khác với hoạt động khách sạn, khách hàng của các LDNN cho thuê căn hộ, văn phòng ít biến động theo