2.2.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh. 22
2.2.2.1. Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác. 23
Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng của 22 công ty LDNN trong thời kỳ được khảo sát (1994 – 2000) về giá trị tuyệt đối là liên tục có tăng trưởng.
Doanh thu tăng với tốc độ tăng bình quân hàng năm khoảng 79,8%, song có xu hướng tăng trưởng chậm dần, đặc biệt là năm 1999 doanh thu ở mức tăng trưởng âm (xem Bảng 5).
12 )Phụ lục 7 - Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN
Bảng 5. DOANH THU CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG.
Naêm T
T
Chổ tieõu ẹụn
vò tính 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
1 2 3
4
Doanh thu Tốc độ tăng Doanh thu/1000usd vốn đầu tư
Doanh thu / 1m2 diện tích khả dụng
tr.usd
% usd
usd
3,18 _ 157
301
13,89 335,8 280
397
23,20 67,0 240
372
34,11 47,0 176
249
40,94 20,0 94
151
40,66 -0,7 77
135
44,77 10,1 77
137
(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)
Các chỉ số doanh thu/1000 USD vốn đầu tư và doanh thu trên 1m2 diện tích khả dụng qua các năm 1995, 1996 đạt được mức cao, sau đó có xu hướng giảm dần. Đặc biệt là từ năm 1997 – 1998 là các năm bắt đầu của cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ, các tỷ số doanh thu trên vốn đầu tư, doanh thu trên diện tích khả dụng giảm sút đáng kể.
Doanh thu trên một đơn vị tài sản (từ 1000 USD vốn đầu tư hoặc từ 1m2 diện tích khả dụng) là chỉ số có quan hệ phụ thuộc vào suất đầu tư. Ở nhóm có suất đầu tư cao, doanh thu trên một đơn vị tài sản thấp. Ngược lại, doanh thu trên một đơn vị tài sản đạt giá trị cao hơn ở nhóm có suất đầu tư thấp hơn.
Bảng 6. SUẤT ĐẦU TƯ VÀ DOANH THU.
(ẹvt : USD) Nhóm theo suất đầu tư 13
TT Chổ tieõu
Nhóm A Nhóm B Nhóm C
Bình quaân 22 LDNN 1
2 3
Suất đầu tư (USD) Doanh thu/1000USD vốn đầu tư
Doanh thu/1m2 diện tích khả dụng
2.643,2 45 122
1.855,4 92 173
1.113,0 170 196
1.764,5 105 175 (Nguồn : Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)
Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng có mối liên quan phụ thuộc vào diện tích khả dụng, hệ số khai thác và giá cho thuê. Diện tích khả dụng (DTKD) và diện tích khai thác (DTKT), về giá trị tuyệt đối đều tăng theo các năm .Trong 6 năm, tổng DTKD tăng từ 10.585m2 lên 326.618m2, bình quân tăng (lượng cung) hàng năm 52.672m2, trong khi đó tổng DTKT tăng từ 7.330m2 lên 220.009m2, bình quân tăng
13 )Phụ lục 6 – Phân nhóm theo suất đầu tư.
(lượng cầu) hàng năm 35.446m2 14. Số cung tăng nhiều hơn 1,5 lần so với số cầu căn hộ, văn phòng và là một trong những nguyên nhân làm hệ số khai thác giảm.
Hệ số khai thác căn hộ, văn phòng thực tế trong các năm qua phản ánh hai xu hướng rất rõ của quan hệ cung – cầu :
(*) DTKD phản ánh số cung của thị trường cho thuê căn hộ, văn phòng. Đó là sự tăng lên về số lượng vốn đầu tư thực hiện, làm tăng thêm diện tích căn hộ và văn phòng, sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu về ở và làm việc của khách hàng. Số cung tăng làm mức độ cạnh tranh của thị trường càng trở nên gay gắt hơn.
(*) DTKT phản ánh số cầu của thị trường cho thuê căn hộ, văn phòng. Số diện tích khai thác tăng lên hàng năm với tốc độ chậm hơn tốc độ tăng của số cung. Song, ở khía cạnh khác có thể khẳng định rằng số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm của các LDNN vẫn tăng hàng năm. Điều này khác hẳn với một số ý kiến cho rằng số lượng khách hàng của thị trường cho thuê căn hộ, văn phòng đang giảm sút và cho nó là nguyên nhân làm giảm hệ số khai thác.
Một số nguyên nhân làm số lượng cung tăng nhiều hơn số lượng cầu hàng naêm :
-Do tính chất chu kỳ của hoạt động đầu tư địa ốc, các dự án đầu tư đưa vào khai thác hôm nay, thường là đã được triển khai xây dựng từ vài năm trước đó và số cung do các nhà đầu tư xác định , dự báo trên cơ sở mức cầu của thời điểm triển khai xây dựng chứ không phải thời điểm hiện tại với nhiều biến cố không lường trước được.
-Công tác dự báo cung – cầu của các cơ quan quản lý và đặc biệt là các công ty tư vấn còn nhiều bất cập, đặc biệt trong điều kiện thị trường kinh doanh tiềm ẩn nhieàu ruûi ro , baát traéc.
Theo số liệu tổng hợp từ các LDNN, năm 2000 hệ số khai thác chỉ đạt 67,36%
(DTKT đạt mức 220.009m2 trên tổng số DTKD 326.618 m2). Số diện tích chưa được sử dụng trong năm 2000 là 106.609m2, chiếm đến 32,64% DTKD. Mặc dù, trong hoạt động kinh doanh cần phải có lượng công suất dự phòng, song số diện tích chưa được sử dụng này xét cho cùng là một sự lãng phí lớn trong sử dụng vốn đầu tư và các doanh nghiệp phải chịu các chi phí vay vốn , các chi phí bảo trì …trong quá trình hoạt động. Chính sự dư thừa cung, lo sợ lãng phí mà các LDNN đã đua nhau giảm giá, làm cho hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn.
Giá cho thuê căn hộ, văn phòng bình quân trong các năm 1994,1995 ở mức cao, sau đó là giai đoạn giá giảm liên tục và kéo dài cho đến nay. Phân tích về giá thuê bình quân căn hộ, văn phòng từ năm 1994 đến 2000 thấy rằng:
- Giá thuê căn hộ, văn phòng bình quân hàng năm giảm khoảng 11,4%, trong khi DTKT tăng (cầu tăng) bình quân hàng năm 95,6%. Rõ ràng một sự thay đổi trong
14 )Phụ lục 7 – Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN.
giá làm thay đổi nhiều hơn trong lượng cầu. Điều này chứng tỏ rằng cầu căn hộ, văn phòng co giãn theo giá 15 .
-Sự giảm giá này là cần thiết đối với các nhà quản lý để xoá bỏ tình trạng dư thừa (dư cung). Đây chính là nguyên nhân của cuộc chiến giảm giá để lôi kéo khách hàng, củng cố thị phần và hơn nữa là để tồn tại trong điều kiện cung nhiều hơn cầu.
-Giảm giá là một trong những biện pháp đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm. Nhưng để đẩy mạnh tiêu thụ “sản phẩm” căn hộ, văn phòng nhằm nâng cao hệ số khai thác, thì biện pháp giảm giá dễ dàng trở thành cái bẫy 16. Đó là vì: (i) dễ dàng xảy ra trường hợp giá cho thuê chẳng những thấp hơn tổng chi phí, mà nhiều khi còn nhỏ hơn cả chi phí sử dụng vốn; (ii) về chi phí cơ hội: cơ hội thoả mãn yêu cầu của khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn bị vuột mất, vì không còn chỗ hay chẳng còn ai quan tâm đến họ; (iii) với nguyên tắc tiền nào của ấy, khách hàng sẽ nghi ngờ về chất lượng. Để lôi kéo họ, các LDNN buộc phải cung cấp nhiều dịch vụ hơn cả đối thủ cạnh tranh, song một khi thị trường là của người mua, dịch vụ được yêu cầu cung cấp ít khi thoả mãn được yêu sách của khách hàng; (iiii) giảm giá sẽ tạo ra nguy cơ làm cho khách hàng (vốn đã chấp nhận mức giá trước đây) mất lòng tin, khi biết rằng họ đã phải trả giá nhiều hơn là có thể cho cùng một loại hàng hoá – dịch vụ. Điều này dễ làm cho khách hàng có ý định di chuyển đến nơi khác.
-Độ co giãn theo giá của cầu trong ngắn hạn thấp hơn so với trong dài hạn khi khách hàng có nhiều khả năng hơn để thay thế bằng những hàng hoá khác. Do đặc điểm hoạt động, hợp đồng thuê là hợp đồng dài hạn, khách hàng có nhiều cơ hội hơn để đàm phán thay đổi các điều kiện của hợp đồng hoặc lựa chọn sản phẩm căn hộ, văn phòng khác với giá cả thuê phù hợp hơn.
-Thực tế các năm qua trong ngắn hạn, khi cầu lớn hơn cung, giá có thể điều chỉnh tăng song rất chậm; khi cầu nhỏ hơn cung thì giá giảm nhanh và liên tục, khó kìm hãm được sự suy giảm trong giá, đặc biệt là trong điều kiện thị trường cạnh tranh, có nhiều sản phẩm thay thế (các căn hộ, văn phòng của các LDNN khác với giá rẻ hơn hoặc các căn hộ, văn phòng được cung cấp bởi các tổ chức, cá nhân có thừa diện tích cùng tham gia thị trường cho thuê).
Qua khảo sát thực tế, khuynh hướng giảm giá cho thuê căn hộ, văn phòng từ cuối năm 1999 lại đây đã chựng lại, song khó có thể phục hồi lại mức giá cho thuê của các năm 1995, 1996. Nếu so với giá của luận chứng kinh tế kỹ thuật (hồ sơ xin GPĐT) bình quân là 45 USD/m2/tháng, thì giá thuê bình quân của năm 2000 chỉ bằng 37,7%. Có nhiều LDNN đã phải chấp nhận mức giá từ 12 – 13 USD/m2/tháng để giữ khách , để tồn tại và chờ thời cơ. Giá thuê căn hộ, văn phòng giảm, ngoài các yếu tố ảnh hưởng do quan hệ cung – cầu, còn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính
15 ) David Begg và các tác giả – Kinh tế học, NXB Giáo dục, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà nội, 1992.
16 ) Hạnh Dung - Chiếc bẫy giảm giá - Thời báo Kinh tế Sài gòn, ngày 14-9-2000.
– tiền tệ. Một số nhà đầu tư rút về nước, đóng cửa văn phòng làm việc, tạm ngưng hoạt động, một số khác buộc phải cắt giảm chi phí, ngân sách thuê căn hộ, văn phòng. Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt, giành giật chia xẻ thị phần giữa các LDNN và khi thị trường thuộc về người mua, thì khách hàng – người mua thường ép giá, làm cho giá thuê giảm.
Doanh thu chịu ảnh hưởng trực tiếp của hệ số khai thác và giá thuê bình quân.
Nếu lấy năm trước là năm gốc để so sánh, mức độ ảnh hưởng của các đại lượng (DTKD, hệ số khai thác , giá thuê) đến sự tăng giảm của doanh thu qua các năm có thể định lượng được (xem Bảng 7).
Bảng 7. QUAN HỆ GIỮA DOANH THU VỚI DTKD, HỆ SỐ KHAI THÁC VÀ GIÁ THUÊ.
TT Chổ tieõu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
1 2 3 4
DTKD
Hệ số khai thác Giá thuê
Doanh thu
1 1 1 1
3,308 1,267 1,040 4,358
1,780 0,969 0,968 1,669
2,195 0,867 0,772 1,470
1,988 0,775 0,779 1,200
1,107 1,055 0,850 0,993
1,085 1,119 0,907 1,101 (Nguồn : Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)
Số liệu tính toán trong Bảng 7 cho thấy rằng, năm 1995, doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng tăng 4,358 lần so với năm 1994 là do DTKD tăng lên 3,308 lần, hệ số khai thác tăng 1,267 lần và giá thuê tăng 1,040 lần so với các đại lượng tương ứng năm 1994. Tương tự, năm 1999 so với năm 1998, trong khi các đại lượng DTKD và hệ số khai thác tăng lần lượt 10,7% và 5,5% nhưng do giá thuê bình quân 1m2/tháng của căn hộ, văn phòng giảm 15% so với năm 1998 làm cho doanh thu năm 1999 giảm và chỉ bằng 99,3% doanh thu năm 1998.
Khảo sát thực tế cho thấy rằng vị trí, địa điểm cũng là những yếu tố có ảnh hưởng rõ rệt đến hệ số khai thác và giá cả thuê căn hộ, văn phòng của các LDNN. Về giá thuê bình quân, đối với các LDNN có vị trí ở trung tâm giá thuê bao giờ cũng cao hơn các LDNN có vị trí ở ngoài trung tâm từ 5 đến 8 USD/m2/tháng, có trường hợp cá biệt cao hơn 12 USD/m2/tháng. Hệ số khai thác cũng có ảnh hưởng tương tự, các LDNN có vị trí ở trung tâm luôn có hệ số khai thác cao hơn các LDNN ngoài trung tâm từ 15% - 20% .
Phân tích doanh thu với hệ số khai thác và giá thuê có thể rút ra kết luận sau:
(a) Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng trong các năm qua có tăng trưởng do năng lực hoạt động kinh doanh (vốn đầu tư và DTKD) tăng, song có xu hướng tăng chậm dần. Ngoài những tác động của quan hệ cung - cầu, doanh thu chẳng những chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố như DTKD (năng lực kinh doanh), hệ số khai thác và giá thuê, vị trí, địa điểm, mà còn chịu những ảnh hưởng gián tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính – tiền tệ khu vực.
(b) Lượng cung và cầu của thị trường căn hộ, văn phòng đều tăng với tốc độ khá cao trong những năm qua. Do tốc độ tăng lượng cung cao hơn lượng cầu làm cho hệ số khai thác giảm dần. Phân tích số cầu cho thấy số lượng khách hàng có nhu cầu thuê căn hộ, văn phòng vẫn tăng đều hàng năm và tăng với số lượng khá lớn.
(c) Cầu căn hộ, văn phòng co giãn theo giá. Do cung vượt cầu, “sản phẩm” căn hộ , văn phòng không thể tồn kho, do vậy cuộc chiến giảm giá là hiển nhiên . Giảm giá thuê căn hộ, văn phòng vừa là ý định của người cung cấp (các LDNN), vừa là sức ép của người tiêu dùng (khách hàng thuê căn hộ, văn phòng). Giảm giá tạo áp lực cạnh tranh giữa các LDNN và đồng thời là yếu tố ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của chính các doanh nghiệp.