2.2.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh. 22
2.2.2.4. Vốn,cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn. 36
-Các khoản chi phí trước khai trương (chi phí lập hồ sơ, tư vấn, đào tạo, tham quan …), chi phí vay vốn trong thời gian xây dựng, thuế nhà thầu …
-Giá trị quyền sử dụng đất và các chi phí có liên quan đến quyền sử dụng đất (chi phí giải toả, đền bù, đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng, giá trị thương quyền). Do phần lớn các LDNN có vị trí khá thuận lợi, ngành nghề kinh doanh có hệ số cao, giá trị quyền sử dụng đất thường được tính với mức cao. Các chi phí đền bù, giải toả và giá trị thương quyền đều được bên Việt Nam tính với mức giá có hệ số khá an toàn.
-Các khoản vốn bằng tiền (vốn đóng góp và vốn vay) được sử dụng để xây dựng, mua sắm trang thiết bị … Các cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê phần lớn được xây dựng theo thiết kế của các nhà tư vấn nước ngoài, với chi tư vấn rất cao. Vật tư, trang thiết bị phần lớn là nhập khẩu từ nước đầu tư hoặc các nhà cung cấp do các nhà ĐTNN chỉ định. Việc đầu thầu, chọn thầu phần lớn dựa trên các tổng dự toán do các nhà đầu tư nước ngoài thiết lập. Từ thực trạng này, hiện tượng chuyển giá không đúng
giá thị trường không chỉ nhằm tối thiểu hoá số thuế phải nộp 18, mà còn tăng chi phí xây dựng, nhằm kê khống giá trị góp vốn của phía nước ngoài, trực tiếp làm tăng tổng vốn đầu tư mà hậu quả là lâu dài, phải khắc phục không dễ dàng trong suốt vòng đời của dự án.
Trong các LDNN, vốn đầu tư được hình thành từ các nguồn: nguồn vốn sở hữu (vốn pháp định) do các bên liên doanh đóng góp và nguồn vốn vay. Vốn pháp định được xác định chủ yếu dựa vào phần góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của phía Việt Nam, phần góp bằng tiền, vật tư, máy móc thiết bị… của phía nước ngoài. Tỉ lệ góp vốn cũng chính là tỉ lệ phân chia quyền lợi sau này, được quyết định bởi bản lĩnh và kinh nghiệm của các nhà đàm phán, đại diện cho các bên liên doanh. Trong khi vốn pháp định chiếm một tỉ lệ khiêm tốn trong tổng vốn đầu tư, vốn vay được coi là nguồn vốn quan trọng để hình thành lên cơ sở vật chất của các LDNN. Khi khảo sát nguồn vốn vay, có thể đưa ra một số nhận xét :(i) Các khoản vay này đều được thu xếp vay từ các ngân hàng nước ngoài với lãi suất không đồng nhất, phụ thuộc hoàn toàn vào quan hệ của đối tác nước ngoài với ngân hàng cho vay . (ii) Các khoản vay hầu như đều được phía đối tác nước ngoài bảo lãnh, mà ít phải chịu sự ràng buộc của điều kiện thế chấp (do quy định không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng nước ngoài). (iii) Chi phí vay vốn khá cao, ngoài lãi suất ngân hàng và mức chênh lệch lãi suất (margin), nhiều LDNN còn chịu cả chi phí bảo lãnh của người bảo lãnh.
Lãi suất vay vốn của các LDNN từ các ngân hàng phần lớn là lãi suất Libor + 0,5%
năm đến Libor +3,5% năm. Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính, tiền tệ vừa qua, có nhiều LDNN phải chịu lãi suất Libor +5% đến Libor +7% năm. Các LDNN ký hợp đồng vay vốn với lãi suất Sibor cũng phải chịu các mức chênh lệch lãi suất (margin) tương tự.
Trong tổng vốn đầu tư của 22 Công ty LD được khảo sát, vốn pháp định chiếm 36,96%, vốn vay chiếm 63,04%. Điều này có nghĩa rằng 63,04% vốn thực hiện các dự án cao ốc căn hộ, văn phòng phải sử dụng bằng nguồn vốn vay. Bên Việt Nam trong LDNN đóng góp 33,21% vốn pháp định và chủ yếu là bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn liên doanh. Bên nước ngoài trong LDNN đóng góp 66,79% vốn pháp định và chủ yếu bằng tiền, vật tư xây dựng, hoặc máy móc thiết bị …(xem Bảng 18).
Bảng 18. CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ.
Phân nhóm theo suất đầu tư T
T
Chổ tieõu ẹ/vũ
tính Nhóm A Nhóm B Nhóm C
Tổng cộng 22 Coâng ty 1
2 3
Suất đầu tư
Tổng vốn đầu tư(ĐT) Vốn pháp định (PĐ)
usd/m2 tr.usd tr.usd
2.643,2 215,40 62,02
1.855,4 215,00 99,56
1.113,0 153,33 54,17
1.764,5 583,73 215,75
18 ) Nguyễn Thị Mỵ, Võ Thanh Thu, Nguyễn Thị Hồng Thu - Phân tích tình hình góp vốn của các dự án có vốn ĐTNN tại Việt Nam. Những giải pháp tăng cường và nâng cao hiệu quả thu hút vốn FDI. Trường Đại học Kinh tế – Tháng 6.2000.
4 5 6 7
a)Beõn Vieọt Nam *Tỉ lệ góp vốn PĐ b)Bên nước ngoài *Tỉ lệ góp vốn PĐ Voán vay
Tổ leọ voỏn Pẹ/voỏn ẹT Tổ leọ voỏn vay/voỏn ẹT Tổ leọ voỏn vay/voỏn Pẹ
tr.usd
% tr.usd
% tr.usd
%
%
%
22,83 36,81 39,19 63,19 153,38 28,79 71,21 247,31
33,51 33,66 66,05 66,34 115,44 46,31 53,69 115,95
15,30 28,24 38,87 71,76 99,16 35,33 64,67 183,05
71,64 33,21 144,11 66,79 367,98 36,96 63,04 170,56 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22LDNN.)
Theo suất đầu tư thấy rằng, ở nhóm A tỉ lệ góp vốn pháp định của bên Việt Nam cao hơn so với các nhóm còn lại. Đó là những LDNN có quy mô khá lớn, nằm ở trung tâm thành phố, có thời hạn liên doanh dài và giá trị quyền sử dụng đất luôn được tính ở mức cao nhất. Cũng ở nhóm A, vốn vay chiếm tỉ trọng 71,21% tổng số vốn đầu tư và là mức cao nhất, trong khi các nhóm kia lần lượt là 53,69% và 64,67% .
So sánh vốn vay với vốn pháp định của 22 Công ty LD được khảo sát, vốn vay nhiều hơn vốn pháp định 1,7 lần. Ở nhóm A, vốn vay nhiều hơn vốn pháp định 2,47 lần, các nhóm B và C tỉ lệ này lần lượt là 1,15 lần và 1,83 lần. Tỉ lệ này còn được gọi là hệ số nợ so với vốn sở hữu. Nó là hệ số cân bằng cho biết cơ cấu tài chính của doanh nghiệp rõ ràng nhất 19. Phân tích hệ số nợ so với vốn sở hữu cho ta nhận xét:
Trong trường hợp công suất hoạt động ổn định và kinh doanh có lãi, hệ số càng cao thì hiệu quả mang lại cho chủ sở hữu càng cao. Trong trường hợp công suất hoạt động không ổn định, kinh doanh thua lỗ, khi hệ số nợ càng cao, thì rủi ro kinh doanh là khó tránh khỏi và rủi ro vỡ nợ lớn. Mặt khác, trong điều kiện đòn cân nợ ở mức cao, hoạt động kinh doanh nếu có lãi, thì lợi nhuận chia cho các bên liên doanh cũng không đáng kể, bởi phần lớn lãi gộp phải dùng để trang trải chi phí vay vốn.
Hiệu quả sử dụng vốn đầu tư của các LDNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng qua các phần phân tích trên cho thấy là rất thấp ( xem Bảng 15). Tỷ số lãi gộp trên doanh thu cho biết khi doanh nghiệp tạo ra một USD doanh thu trong năm 2000, thì thu được 0,50 USD lãi gộp. Đây là chỉ số rất cao so với nhiều ngành kinh tế khác và làm hấp dẫn nhiều nhà đầu tư. Song tỷ suất lãi gộp trên vốn đầu tư lại rất thấp, nghĩa là lãi gộp thấp hơn giá vốn và chỉ đạt 0,04 USD lãi gộp trên một USD vốn đầu tư. Hậu quả là các nhà đầu tư đã đầu tư và đang hoạt động kinh doanh thì lo lắng, chán nản, còn các nhà đầu tư mới e ngại, không dám đầu tư. Điều này đã phản ánh khá rõ nguyên tắc cơ bản của kinh tế thị trường : Giảm tỷ suất lợi nhuận đã kéo theo giảm tỷ lệ đầu tư 20.
Tóm lại, phân tích cơ cấu vốn đầu tư và hiệu quả sử dụng vốn, có thể kết luận:
19 )Nguyễn Tấn Bình - Phân tích hoạt động doanh nghiệp - NXB Đại học Quốc gia Tp.HCM,2000.
20 ) Phạm Đỗ Chí, Trần Nam Bình (Chủ biên) – Đánh thức con Rồng ngủ quên. Kinh tế Việt Nam đi vào Thế kỷ 21. Trang 67. NXB Tp. HCM.
(a) Do nhiều yếu tố, giá xây dựng của các dự án có vốn ĐTNN quá cao so với thực tế giá xây dựng của các dự án có vốn đầu tư trong nước. Suất đầu tư cao trong các dự án kinh doanh địa ốc đã trực tiếp ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả của các doanh nghieọp.
(b) Tổng vốn đầu tư cao đã ảnh hưởng đến mức KH TSCĐ, đến vốn vay và làm chi phí vay vốn tăng.Vốn vay chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu vốn đầu tư của các LDNN.
Cơ cấu này là thuận lợi nếu hoạt động kinh doanh phát triển ổn định và có lãi. Song, trong điều kiện thực tế tại Tp.HCM trong các năm qua, thì cơ cấu vốn này lại làm tăng khả năng rủi ro kinh doanh của các LDNN.
(c) Trong điều kiện thị trường tài chính chưa phát triển, hiệu quả hoạt động kinh doanh kém, thì lãi vay ngân hàng là gánh nặng thực sự của các nhà đầu tư. Khi khả năng trả lãi vay vốn đã khó khăn, thì hầu như việc trả vốn vay gốc lại càng khó khăn hôn.