2.2.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh. 22
2.2.2.2. Phân tích chi phí và lợi nhuận. 27
Tổng chi phí hoạt động kinh doanh bao gồm các khoản CPBĐ và CPCĐ. Căn cứ nguồn số liệu tổng hợp, trong phạm vi luận văn, CPCĐ được hiểu bao gồm chi phí vốn vay, khấu hao tài sản cố định – là hai khoản chi phí có tỷ trọng lớn nhất và các khoản CPCĐ khác. Đó là phí mua bảo hiểm tài sản hàng năm (bình quân khoảng từ 0,10% đến 0,14%/năm giá trị tài sản tham gia bảo hiểm), chi phí nhân viên hưởng lương cố định theo thời gian và các khoản CPCĐ khác. CPBĐ bao gồm các khoản chi phí tiền lương của công nhân trực tiếp, chi phí điện, nước, điện thoại, nguyên nhiên liệu, vật tư, phụ tùng thay thế, các khoản chi phí dịch vụ thuê ngoài và các chi phí bằng tiền khác.
Tỷ suất chi phí trên doanh thu là chỉ tiêu phản ánh số đơn vị chi phí cho hoạt động khi làm ra được một đơn vị doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng (xem Bảng 8).
Bảng 8. TỔNG CHI PHÍ VÀ TỶ SUẤT CHI PHÍ.
Soá TT
Chổ tieõu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
1 2
3
Doanh thu (tr.usd) Toồng chi phớ (tr.usd) Trong đó:- CPBĐ - CPCẹ
Tyû suaát chi phí/Doanh thu Trong đó:-Tỷ suất CPBĐ -Tyỷ suaỏt CPCẹ
3,18 4,20 1,41 2,79 1,32 0,44 0,88
13,89 11,20 6,12 5,08 0,80 0,44 0,36
23,20 18,38 9,95 8,43 0,79 0,43 0,36
34,11 35,55 17,03 18,52 1,04 0,50 0,54
40,94 58,62 20,62 38,00 1,43 0,50 0,93
40,66 65,43 20,49 44,94 1,61 0,50 1,11
44,77 75,37 22,34 53,03 1,68 0,50 1,18 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)
Tỷ suất chi phí trên doanh thu lớn hơn 1 ở hầu hết các năm và có xu hướng tăng dần, cho thấy hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng bị thua lỗ và mức độ lỗ ngày một tăng. Tỷ suất CPBĐ trên doanh thu ở mức 0,50 và
khá ổn định, trong khi đó tỷ suất CPCĐ trên doanh thu lại có xu hướng tăng dần qua các năm.
Bảng 9 SUẤT ĐẦU TƯ VÀ TỶ SUẤT CHI PHÍ.
Bình quân theo suất đầu tư Soá
TT
Chổ tieõu
Nhóm A Nhóm B Nhóm C
Bình quaân 22 Coâng ty 1
2
Suất đầu tư (USD) Tyû suaát chi phí/Doanh thu. Trong đó:
a) Tyỷ suaỏt CPBẹ/DT b) Tyỷ suaỏt CPCẹ/DT
2.643,2 2,52 0,59 1,93
1.855,4 1,37 0,38 0,99
1.113,0 1,06 0,53 0,53
1.764,5 1,33 0,49 0,85 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)
Khi so sánh tỷ suất chi phí trên doanh thu theo suất đầu tư (Bảng 2.9), thấy rằng nhóm có suất đầu tư cao nhất cũng có tỷ suất chi phí cao nhất, tổng chi phí gấp 2,52 lần doanh thu và là nhóm có hoạt động kinh doanh thua lỗ nặng nhất. Ngược lại, nhóm có suất đầu tư thấp hơn, có tỷ suất chi phí thấp hơn và bằng 1,06 lần doanh thu.
Tỷ suất chi phí phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố tác động lên cả hai chỉ tiêu doanh thu và tổng chi phí (gồm CPBĐ và CPCĐ). Các yếu tố tác động đến doanh thu như DTKD, hệ số khai thác, giá thuê … đã được phân tích ở phần 2.2.2.1. Chỉ tiêu tổng chi phí sẽ được phân tích cụ thể hơn dưới đây.
Tỷ suất chi phí biến đổi trên doanh thu phản ánh lượng chi phí biến đổi để làm ra một đơn vị doanh thu. Để có 100 USD doanh thu, năm 1994 các LDNN phải chi bình quân khoảng 44USD, từ năm 1997 là 50 USD chi phí biến đổi.
Đối với các nhóm có suất đầu tư khác nhau, tỷ suất CPBĐ trên doanh thu cũng khác nhau. Ơû nhóm A, CPBĐ chiếm 59%, lãi gộp chỉ chiếm 41% trên doanh thu.
Đây là nhóm có số lỗ cao nhất, vì vậy khi làm được 1 USD doanh thu thì lỗ là 1,52 USD. Ơû nhóm C, tỷ trọng CPBĐ trên doanh thu chỉ ở mức 53%, lãi gộp chiếm 47% và do vậy số lỗ cũng thấp hơn so với nhóm A, vì làm ra được 1 USD doanh thu thì lỗ chỉ có 0,06 USD. Tương tự ở nhóm B, CPBĐ chiếm 38%, lãi gộp chiếm 62% doanh thu, lỗ là 0,37 USD khi làm ra 1 USD doanh thu.
Về cơ cấu CPBĐ, số liệu báo cáo kế toán của 2 công ty LD AA và BB 17 có thể cung cấp một số chi tiết để minh hoạ.
17 )Để đảm bảo nguyên tắc, tên của các công ty LD có số liệu minh hoạ này được lấy bằng tên viết tắt khác.
Bảng 10 CƠ CẤU CHI PHÍ BIẾN ĐỔI.
Số TT Khoản mục chi phí biến đổi (*) Cty LD AA Cty LD BB 1
2 3 4
Lương và BHXH, BHYT …
Điện, nước, điện thoại, nhiên liệu … Trong đó: Điện
Chi phí các dịch vụ thuê ngoài(**) Các khoản chi phí khác
22,03%
31,56%
24,78%
20,98%
25,43%
20,96%
26,33%
20,35%
29,71%
23,00%
Cộng CPBĐ 100,00% 100,00%
(Nguồn: Số liệu tổng hợp tư ứ2 LDNN.)
(*)Khoản mục CPBĐ được phân nhóm chỉ nhằm phục vụ cho mục đích phân tích.
(**)Các chi phí dịch vụ mua, thuê ngoài là các khoản chi phí sửa chữa, tu bổ các loại tài sản, thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm tài sản, tư vấn kiểm toán; chi phí thuê quản lý, tư vấn môi giới, hoa hồng đại lý
Trong cơ cấu CPBĐ của các LDNN, các chi phí lương và BHXH, BHYT, chi phí điện, nước, điện thoại và nhiên liệu chiếm tỷ trọng khá cao, bình quân từ 47,29%
đến 53,59%. Riêng chi phí về điện chiếm tỷ trọng từ 20,35% đến 24,78%.
Chi phí điện , nước, thông tin liên lạc, quảng cáo … là những khoản chi phí chịu ảnh hưởng của cơ chế hai giá. Cùng là các ngành kinh doanh dịch vụ , song các LDNN phải chịu chi phí cao hơn các doanh nghiệp trong nước, cụ thể: giá điện 1,9 lần; giá nước 1,6 lần; giá quảng cáo từ 3,5 lần (quảng cáo trên báo) đến 4,7 lần (quảng cáo trên ti vi), … một mặt, tạo ra sân chơi không bình đẳng giữa các doanh nghiệp, mặt khác là những nhân tố làm tăng CPBĐ, hạn chế đáng kể đến hiệu quả hoạt động của các LDNN.
Về chi phí thuê quản lý, tư vấn, môi giới kinh doanh hưởng hoa hồng. Hiện nay trong các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tồn tại các hình thức thuê quản lý khác nhau và theo đó khác nhau về chi phí (như khoản chi phí dịch vụ thuê ngoài). Đối với các LDNN tự quản lý, chi phí quản lý được coi là không lớn, vì ngoài các chi phí quản lý thông thường, còn lại là tiền lương của các cán bộ quản lý - nhân sự cơ hữu của các Công ty. Đối với các LDNN thuê Công ty quản lý với hình thức khoán tỷ lệ (%) trên doanh thu và lãi gộp. Theo số liệu khảo sát, phí quản lý bao gồm phí quản lý cơ bản chiếm 3% doanh thu , phí quản lý khuyến khích chiếm khoảng 8%
lãi gộp. Hiện nay, một số LDNN tại Tp.HCM sử dụng các tổ chức tư vấn, môi giới hưởng hoa hồng. Khoản hoa hồng tương đương giá thuê 1 tháng (bao gồm thuế V.A.T và phí quản lý) đối với hợp đồng có thời hạn 1 năm. Đối với các hợp đồng có thời hạn ngắn hơn, khoản hoa hồng sẽ có tỷ lệ tương ứng. Một số công ty khác lại sử dụng công ty tư vấn tiếp thị, với mức giá khoán gọn hàng tháng khoảng từ 6,500USD đến 10,000USD/tháng. Mức phí khoán này phụ thuộc vào quy mô công ty, vị trí địa điểm, khả năng của thị trường và chỉ kết thúc theo thoả thuận của các bên.
Ngoài các chi phí phải trả theo các nguyên tắc thoả thuận trên, các chi phí quản lý thông thường khác cũng đều do các LDNN gánh chịu. Trong điều kiện thị trường cung cao hơn cầu, các công ty quản lý, tư vấn và môi giới thường sử dụng phương pháp giảm giá để lôi kéo khách hàng, nhằm nâng cao hệ số khai thác. Thực tế doanh thu của các LDNN có tăng ( dù không đáng kể) song chỉ các công ty quản lý, tư vấn và môi giới là có lợi do họ hưởng hoa hồng môi giới, phí quản lý khoán theo tỷ lệ, còn các LDNN chịu thiệt hại nhiều hơn do giá giảm và phải tăng các khoản CPBẹ.
Mặt khác, để cạnh tranh, hầu như các LDNN đều cung cấp dịch vụ, tiện ích nhiều hơn cho khách hàng mà không thể tăng giá thuê. Do vậy, xu hướng tăng chi phí dịch vụ để giữ khách, làm giá thuê ròng bị giảm, trong khi hệ số khai thác hầu như không được cải thiện, cũng là nguyên nhân làm cho hiệu quả hoạt động giảm sút.
Chi phí cố định phản ảnh các chi phí thực tế phát sinh trước khi diễn ra hoạt động kinh doanh cụ thể. Tỷ suất CPCĐ trên doanh thu của các LDNN được khảo sát có xu hướng tăng lên theo thời gian (Bảng 8). Đặc biệt các năm 1999, 2000, tỷ suất CPCĐ lớn hơn 1, nghĩa là doanh thu hoạt động cho thuê của các LDNN không đủ để trang trải chi phí vay vốn và trích khấu hao tài sản cố định (KH TSCĐ). Ơû các nhóm công ty có suất đầu tư khác nhau (Bảng 9) cho thấy rằng nhóm A có suất đầu tư lớn có tỷ suất CPCĐ cao nhất và ở mức 1,93 lần doanh thu đạt được. Ngược lại, ở nhóm C có suất đầu tư nhỏ nhất, tỷ suất CPCĐ có giá trị nhỏ nhất và chỉ chiếm 53% so với tổng doanh thu. Qua các nhận xét sơ bộ trên, cho thấy CPCĐ, một mặt, phản ảnh mức vốn đầu tư vào ngành kinh doanh tăng lên, mặt khác, do sự đầu tư quá nhanh với số vốn lớn, trong khi thị trường địa ốc gặp khó khăn, CPCĐ trở thành gánh nặng cho hầu hết các LDNN đang kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.
Do số vốn đầu tư gia tăng, trong khi vốn vay chiếm tỷ trọng lớn trong vốn đầu tư, làm chi phí vay vốn và khấu hao tăng nhanh hàng năm. Tỷ trọng chi phí vay vốn trong CPCĐ có xu hướng tăng dần, trong khi tỷ trọng KH TSCĐ trong CPCĐ giảm dần (xem Bảng 12).
Bảng 12. CƠ CẤU CHI PHÍ CỐ ĐỊNH.
T T
Chổ tieõu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
1
2 3
Chi phớ coỏ ủũnh (tr.usd) Trong đó:
+Chi phí vay voán (tr.usd) +Khaỏu hao TSCẹ(tr.usd) Tỷ trọng chi phívay vốn (%) Tỷ trọng KH TSCĐ (%)
2,79 0,78 1,89 27,95 67,74
5,08 0,74 3,72 14,56 73,23
8,43 1,52 5,75 18,03 68,21
18,52 6,11 10,33 32,99 55,78
38,00 14,32 19,95 37,68 52,50
44,94 20,22 20,94 45,00 46,59
53,03 27,43 21,36 51,73 40,28 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)
Phân tích theo suất đầu tư cũng thấy một xu hướng rõ rệt là ở nhóm A có suất đầu tư cao, tỷ trọng chi phí vay vốn trong CPCĐ chiếm 56,62% trong CPCĐ, cao hơn ở các nhóm khác. Ngược lại, ở nhóm C có suất đầu tư thấp hơn, tỷ trọng chi phí vay vốn trong CPCĐ thấp hơn (xem Bảng 13).
Bảng 13. SUẤT ĐẦU TƯ VÀ CƠ CẤU CHI PHÍ CỐ ĐỊNH.
Bình quân theo suất đầu tư T
T
Chổ tieõu
Nhóm A Nhóm B Nhóm C
Bình quaân 22 coâng ty 1
2 3
Suất đầu tư (USD)
Tỷ trọng chi phí vay vốn (%) Tỷ trọng KH TSCĐ (%)
2.643,2 56,62 35,18
1.855,4 35,78 55,54
1.113,0 36,49 52,85
1.764,5 41,64 49,14 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí vay vốn:
(*) Vốn vay chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư của các LDNN được khảo sát.
Tính đến 31 / 12 / 2000, trong tổng vốn đầu tư của 22 LDNN là 583,73 triệu USD, vốn vay là 367,98 triệu USD – chiếm 63,04% tổng vốn đầu tư (Phụ lục 5).
(*) Các khoản vay được thu xếp ở các ngân hàng nước ngoài phần lớn là các khoản vay ngắn hoặc trung hạn, với lãi suất vay vốn, mức chênh lệch lãi suất và các chi phí bảo lãnh cao.
Nếu các năm 1994 đến 1998 các LDNN có khả năng thanh toán các chi phí vay vốn và trích một phần khấu hao TSCĐ, thì từ 1999 đến nay, tình hình tài chính của hầu hết các LDNN gặp khó khăn: lãi gộp (lãi sau chi phí biến đổi hay lãi trước chi phí cố định) đã không thể trang trải đủ chi phí vay vốn (xem Bảng 14).
Bảng 14. SO SÁNH LÃI GỘP VÀ CHI PHÍ VAY VỐN.
Chổ tieõu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Lãi gộp/chi phí vay vốn 2,27 10,43 8,74 2,79 1,42 0,99 0,82 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)
Nhiều doanh nghiệp đã phải vay vốn của ngân hàng để trả chi phí vay vốn hoặc buộc phải chấp nhận khoản chi phí này như khoản vay bổ sung từ ngân hàng cùng với các khoản phạt do chậm trả. Ngay cả đối với một số LDNN đang hoạt động có lãi, thì trong các năm qua khả năng thanh toán CPCĐ cũng bắt đầu gặp khó khăn do lãi gộp giảm dần.
Về chỉ tiêu lãi, như đã nêu trong Bảng tổng hợp số liệu kết quả của 22 LDNN (Phụ lục 7) kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng trong khoảng thời gian từ 1994 đến 2000 cho thấy:
-Lãi ròng đạt được chỉ trong vòng 2 năm 1995 – 1996, còn từ năm 1997 đến nay kết quả hoạt động chung là lỗ. Số lỗ tăng nhanh, càng về sau số lượng các công ty lỗ càng nhiều, số lỗ của nhiều công ty vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Trong 22 công
ty LDNN được khảo sát, chỉ có 4 công ty là có lãi ròng, 18 công ty còn lại có kết quả lỗ. Các công ty hoạt động có lãi ròng là những công ty có GPĐT sớm nhất ở Tp.HCM, vào những năm 1990 đến 1992 và cũng khai trương hoạt động sớm nhất, có doanh thu vào những năm 1994, 1995. Song, từ thời kỳ khủng hoảng tài chính năm 1997 cho đến nay, nhìn chung lãi ròng của các công ty này có xu hướng ngày càng giảm. Theo các cơ quan quản lý của Tp.HCM, trong số 6 công ty LDNN còn lại không có số liệu khảo sát thì chỉ có 2 công ty có lãi, còn 4 công ty kia cũng trong tình trạng lỗ kéo dài kể từ khi khai trương hoạt động đến nay.
-Do hoạt động chưa có lãi ròng, chỉ tiêu lãi gộp có thể được sử dụng để đánh giá kết quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM trong những năm qua. Lãi gộp có xu hướng giảm dần qua các năm và giảm bình quân 77,56%/năm. Đặc biệt năm 1999, lãi gộp có mức tăng trưởng âm (-).
Chỉ tiêu lãi gộp trên doanh thu là chỉ tiêu tương đối ổn định với mức xấp xỉ 50% doanh thu. Riêng chỉ tiêu lãi gộp trên vốn đầu tư cho thấy hiệu quả sử dụng vốn của các LDNN có chiều hướng giảm đáng kể ở 3 năm cuối kỳ phân tích (1998, 1999, 2000), ở mức nếu bỏ 1 USD đầu tư, lãi gộp chỉ thu được 0,04USD mỗi năm, hoặc chỉ đạt 4% trên tổng vốn đầu tư. Nghĩa là tỷ lệ lãi gộp trên vốn đầu tư còn thấp hơn cả tỷ lệ lãi vay vốn, tỷ lệ mà không nhà đầu tư nào mong muốn (xem Bảng 15).
Bảng 15. LÃI GỘP VÀ CÁC HỆ SỐ LÃI GỘP.
TT Chổ tieõu 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
1 2 3 4
Lãi gộp (Triệu USD) Tốc độ tăng (%)
Lãi gộp /Doanh thu Lãi gộp/Vốn đầu tư
1,78 _ 0,56 0.09
7,77 336,52 0.56 0.16
13,25 70,52 0.57 0.14
17,08 28,90 0.50 0.09
20,32 18,96 0.50 0.05
20,17 -0,74 0.50 0.04
22,44 11,25 0,50 0.04 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)
Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi gộp qua các năm qua chủ yếu là:
- Hệ số khai thác, giá thuê căn hộ và văn phòng có xu hướng giảm như đã phân tích trong phần 2.2.2.1. là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu, lãi gộp.
- Khi phân tích các hệ số lãi gộp theo các nhóm suất đầu tư, thấy rằng ở nhóm có suất đầu tư cao thì tỷ suất lãi gộp trên doanh thu và tỷ suất lãi gộp trên vốn đầu tư thấp. Còn ở nhóm có suất đầu tư thấp thì ngược lại, các hệ số lãi gộp có giá trị cao hơn (xem Bảng 16).
Bảng 16. SUẤT ĐẦU TƯ VÀ CÁC HỆ SỐ LÃI GỘP.
Nhóm theo suất đầu tư
TT Chổ tieõu
Nhóm A Nhóm B Nhóm C
Bình quaân 22 LDNN 1
2 3
Suất đầu tư (USD) Lãi gộp /Doanh thu Lãi gộp/Vốn đầu tư
2.643,2 0,41 0,02
1.855,4 0,62 0,06
1.113,0 0,47 0,08
1.764,5 0,51 0,05 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)
Như đã biết, đặc điểm của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng là những dự án đầu tư dài hạn và có vốn đầu tư lớn. Bởi vì giá trị của một tài sản được xác định bởi ngân lưu (dòng tiền) mà tài sản đó tạo ra, mặc dù hầu hết các LDNN chưa có lãi ròng, song để đánh giá ngân quỹ vốn đầu tư, có thể sử dụng chỉ tiêu ngân lưu chủ sở hữu. Lãi ròng là hiệu số của tổng doanh thu và tổng chi phí, trong đó có cả các chi phí không phải bằng tiền, như : KH TSCĐ, lập quỹ dự phòng, điều chỉnh tỷ giá tăng…Còn khi xác định ngân lưu, chúng được cộng trở lại vào lãi ròng (Phụ lục 9).
Căn cứ thực tế hoạt động của 22 LDNN đang kinh doanh, kể từ năm 1999, ngân lưu chủ sở hữu đã mang giá trị âm (-3,83 triệu USD). Ở mức này, chi phí hoạt động chiếm 59,7% doanh thu và chi phí vay vốn chiếm 49,7% doanh thu. Năm 2000 , các chủ sở hữu đã phải bù vào đến 9,24 triệu USD nhằm duy trì hoạt động.
Phân tích chi phí và lợi nhuận của các LDNN trong thời gian qua có thể rút ra một số kết luận sau:
(a) Do doanh thu tăng trưởng theo xu hướng chậm dần, hầu hết các LDNN hoạt động kinh doanh cho thuê văn phòng, căn hộ trong các năm qua không hiệu quả. Đặc biệt là tỷ suất lãi gộp trên tổng vốn đầu tư còn thấp hơn cả tỷ lệ lãi vay vốn. Ngân lưu chủ sở hữu trong những năm gần đây ngày càng sút giảm và mang giá trị âm. Số công ty hoạt động có lãi chiếm tỷ trọng thấp, đó là những công ty thực hiện kinh doanh sớm nhất, song thời gian gần đây cũng đang lâm vào tình trạng khó khăn.
(b) Tỷ suất chi phí trên doanh thu cao, hầu hết lớn hơn 1 và có xu hướng tăng dần hàng năm. Trong tổng chi phí, tỷ trọng CPCĐ cao hơn tỷ trọng CPBĐ và có xu hường tăng nhanh hơn. Cơ cấu CPBĐ bộc lộ nhiều bất hợp lý, nhất là các khoản mục chi phí nhân viên, các chi phí hàng hoá, dịch vụ trong cơ chế hai giá, các chi phí thuê tổ chức quản lý với chính sách giảm giá để tồn tại … Chi phí cố định đang là gánh nặng trong hoạt động tài chính của các doanh nghiệp. Trong điều kiện thị trường có biến động, vốn đầu tư cao cùng với hiện tượng chuyển giá trở thành phổ biến trong hoạt động đầu tư, làm chi phí vay vốn tăng và mức khấu hao cao, khả năng thanh toán của các LDNN giảm đáng kể, tình trạng tài chính doanh nghiệp kém lành mạnh, dễ dàng thua loã.