đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tân an và dự án đường vành đai phía tây thành phố buôn ma thuột, đắk lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI -*** - NGUYỄN DỖN TRƯỜNG GIANG ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU DÂN CƯ TÂN AN VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG VÀNH ðAI PHÍA TÂY THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, ðẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội , năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI -*** - NGUYỄN DOÃN TRƯỜNG GIANG “ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU DÂN CƯ TÂN AN VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG VÀNH ðAI PHÍA TÂY THÀNH PHỐ BN MA THUỘT, ðẮK LẮK” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Mã sô: Quản lý ðất ñai 60.85.01.03 Hướng dẫn khoa học: PGS.TS ðOÀN VĂN ðIẾM Hà Nội, năm 2013 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây kết nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ q trình thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn ñã rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 27 tháng 09 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Trường Giang Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i LỜI CÁM ƠN ðể hồn thành luận văn này, tơi nhận giúp đỡ tận tình, đóng góp q báu nhiều cá nhân tập thể Trước hết, tơi xin trân trọng cám ơn thầy giáo PGS.TS ðồn Văn ðiếm - Giảng viên Khoa Tài nguyên Môi trường - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin trân trọng cám ơn góp ý chân thành Thầy, Cơ giáo Khoa Tài ngun Mơi trường, Viện đào tạo Sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cám ơn tập thể Phịng Tài ngun Mơi trường, Uỷ ban nhân dân phường Tân Lợi, UBND phương Tân An, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Bn Ma Thuột, cấp uỷ, quyền bà nhân dân xã, thị trấn huyện ñã giúp ñỡ tơi q trình thực luận văn địa bàn Tơi xin cám ơn đến gia đình, người thân bạn bè ñã ñộng viên, giúp ñỡ, tạo ñiều kiện thuận lợi trình thực luận văn Một lần xin trân trọng cám ơn! Hà Nội, ngày 27 tháng 09 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Dỗn Trường Giang Trường ðại Học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CÁM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ðẦU Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý thực tiễn bồi thường giải phóng mặt 1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt 1.1.2 Hỗ trợ nhà nước thu hồi ñất 1.1.3 ðặc điểm q trình bồi thường, giải phóng mặt 1.1.4 Các văn pháp lý liên quan ñến dự án 1.1.5 Quy trình thực cơng tác GPMB dự án 1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến cơng tác bồi thường giải phóng mặt 1.2.1 Yếu tố quản lý nhà nước ñất ñai 1.2.2 Yếu tố giá ñất ñịnh giá ñất 10 1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản 12 1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ TðC tổ chức tài trợ số nước giới 13 1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB số nước giới 13 1.3.2 Ngân hàng giới (WB) Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16 1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB Việt Nam: 18 1.4.1 Thời kỳ trước có Luật ðất đai 1988 18 1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 20 1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 21 1.4.4 Thời kỳ từ có Luật ðất đai 2003 đến 23 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii 1.4.5 Những nội dung chủ yếu Nghị ñịnh số 69/Nð-CP 24 1.5 Tình hình chung công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB ñịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 36 Chương ðỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 ðối tượng nghiên cứu 38 2.2 Nội dung nghiên cứu 38 2.2.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh ðắk Lắk 38 2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Bn Ma Thuột 38 2.2.3 ðánh giá việc thực công tác bồi thường, giải phóng mặt dự án nghiên cứu 38 2.2.4 ðề xuất số giải pháp cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt thời gian tới 39 2.3 Phương pháp nghiên cứu 39 2.3.1 Phương pháp thu thập liệu thứ cấp 39 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39 2.3.3 Phương pháp lựa chọn dự án nghiên cứu 40 2.3.4 Phương pháp chọn hộ nghiên cứu 40 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 40 2.3.6 Phương pháp phân tích tổng hợp 40 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41 3.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thành phố Buôn Ma Thuột 41 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 41 3.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 45 3.2 Khái quát chung tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 49 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv 3.2.1 Các văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng ñất ñai tổ chức thực văn 49 3.2.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 49 3.2.3 Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá phân hạng ñất, lập ñồ ñịa chính, ñồ trạng sử dụng ñất ñồ quy hoạch sử dụng ñất 50 3.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 50 3.2.5 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục đích sử dụng đất 50 3.2.6 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 51 3.2.7 Thống kê, kiểm kê ñất ñai 51 3.2.8 Quản lý tài đất đai 51 3.2.9 Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng ñất thị trường chuyển nhượng 51 3.2.10 Quản lý, giám sát việc thực quyền, nghĩa vụ người sử dụng ñất 52 3.2.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy ñịnh pháp luật ñất ñai xử lý vi phạm luật ñất ñai 52 3.2.12 Giải tranh chấp ñất ñai, giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng ñất ñai 52 3.2.13 Quản lý hoạt động dịch vụ cơng đất đai 53 3.3 Tình hình sử dụng ñất Thành Phố Buôn Ma Thuột 53 3.4 Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất thành phố Bn Ma Thuột 56 3.4.1 Việc thực công tác bồi thường, giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất thành phố Buôn Ma Thuột 56 3.4.2 Cơng tác giải đơn thư khiếu nại 58 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v 3.5 Giới thiệu khái quát dự án nghiên cứu văn pháp lý liên quan đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt dự án: 61 3.5.1 Dự án đầu tư xây dựng cơng trình đường vành đai phía Tây thành phố Bn Ma Thuột 61 3.5.2 Dự án ñầu tư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư tổ dân phố Tân An 62 3.6 ðánh giá việc thực sách bồi thường, giải phóng mặt dự án nghiên cứu thành phố Buôn Ma Thuột 62 3.6.1 ðánh giá việc xác ñịnh ñối tượng ñiều kiện bồi thường dự án: 62 3.7 Việc thực sách bồi thường, GPMB Nhà nước thu hồi ñất dự án nghiên cứu thành phố Bn Ma Thuột 69 3.7.1 ðối tượng, điều kiện bồi thường, hỗ trợ ñất 69 3.7.2 Bồi thường cối hoa màu, tài sản vật kiến trúc ñất 74 3.7.3 Chính sách hỗ trợ 78 3.7.4 Thực sách tái định cư 82 3.7.5 Ý kiến người dân giá bồi thường ñất tài sản ñất chế ñộ sách 02 dự án 84 3.7.6 Tác động việc thực sách bồi thường giải phóng mặt đến đời sống, việc làm người bị thu hồi ñất 88 3.7.7 ðề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện sách bồi thường, GPMB thời gian tới 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 PHỤ LỤC 106 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất nơng nghiệp TP Buôn Ma Thuột 54 Bảng 3.2 Hiện trạng đất phi nơng nghiệp TP Bn Ma Thuột 55 Bảng 3.3 Kết bồi thường GPMB dự án địa bàn thành phố Bn Ma Thuột từ năm 2010 ñến 60 Bảng 3.4 Bảng ñơn giá hỗ trợ đất nơng nghiệp 02 dự án nghiên cứu 73 Bảng 3.5 Bảng giá bồi thường ñối với ñất 02 dự án nghiên cứu 74 Bảng 3.6 Kết bồi thường thiệt hại cối hoa màu, tài sản nhà, 76 vật kiến trúc 76 Bảng 3.7 Kết bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cối hoa màu, tài sản Nhà, vật kiến trúc dự án 78 Bảng 3.8 Kết thực sách hỗ trợ bồi thường, GPMB dự án 80 Bảng 3.9 Kết thực sách hỗ trợ bồi thường, GPMB dự án 81 Bảng 3.10 Kết thực giao ñất TðC số tiền phải nộp dự án 82 Bảng 3.11 Kết thực giao ñất tái ñịnh cư số tiền phải nộp dự án 83 Bảng 3.12 Ý kiến người có đất bị thu hồi việc xác định ñối tượng ñiều kiện ñược bồi thường 84 Bảng 3.13 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ 02 dự án nghiên cứu 87 Bảng 3.14 Kết ñiều tra, vấn hộ dân thu hồi ñất bồi thường, hỗ trợ 88 Bảng 3.15 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ hộ dân 02 dự án 89 Bảng 3.16 Tình hình lao động việc làm hộ dân bị thu hồi ñất 02 dự án 90 Bảng 3.17 Tình hình việc làm người ñộ tuổi lao ñộng trước sau thu hồi ñất 02 dự án 91 Bảng 3.18 Thu nhập bình quân hộ dân trước sau thu hồi ñất 02 dự án 91 Bảng 3.19 Tình hình thu nhập hộ sau thu hồi ñất 02 dự án 92 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Các chữ viết tắt ADB Ngân hàng phát triển Châu Á CNH-HðH Công nghiệp hố- Hiện đại hố GCN Giấy chứng nhận GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt HSðC Hồ sơ địa TðC Tái định cư UBND Uỷ ban nhân dân WB Ngân hàng giới Dự án Dự án ðường vành đai phía Tây thành phố Buôn Ma Thuột Dự án Xây dựng sở hạ tầng Khu dân cư Tổ dân phố phường Tân An Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp viii + Dự án 1: 65 hộ bị thu hồi đất có 42 hộ có thu nhập cao chiếm 64,6%, 19 hộ có thu nhập khơng đổi chiếm 29,2%, hộ có thu nhập thấp chiếm 6,2% (bảng 4.19) + Dự án 2: 37 hộ bị thu hồi đất có 25 hộ có thu nhập cao chiếm 66,7%, hộ có thu nhập khơng đổi chiếm 25,9%, hộ có thu nhập thấp chiếm 8,4% (bảng 4.19) Bảng 3.19 Tình hình thu nhập hộ sau thu hồi ñất 02 dự án STT I II Chỉ tiêu Dự án Thu nhập cao Thu nhập khơng đổi Thu nhập thấp Dự án Thu nhập cao Thu nhập khơng đổi Thu nhập thấp Tổng số (hộ) 65 42 19 37 25 Tỷ lệ(%) 100 64,6 29,2 6,2 100 66,7 25,9 8,4 Theo kết vấn dự án nghiên cứu cho thấy với thu nhập bình quân hộ/năm tăng lên lượng tiền bồi thường hỗ trợ Nhà nước doanh nghiệp chi trả sống người dân sau bị thu hồi ñất ñã ñược cải thiện: Qua trình ñánh giá việc thực sách bồi thường, GPMB 02 dự án điểm địa bàn thành phố Bn Ma Thuột nhận thấy: ðây hai số dự án dự án quan trọng, góp phần thúc đẩy q trình cơng nghiệp hố, đại hố thị hố thành phố Bn Ma Thuột Việc thực sách bồi thường, hỗ trợ GPMB Nhà nước thu hồi ñất ñã thực ñúng theo Nghị ñịnh số 197/2004/NðCP ngày 03/12/2004, Nghị ñịnh số 84/Nð-CP ngày 25/5/2007, Nghị ñịnh số 69/2010/Nð-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố Bn Ma Thuột, Ban bồi thường GPMB thành phố triển khai cơng tác kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ - GPMB theo trình tự quy định pháp luật Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 92 Kiểm kê đủ, tính tốn lập phương án bồi thường, hỗ trợ xác theo quy định sách Nhà nước ðồng thời giải kịp thời kiến nghị, khiếu nại hộ dân, tạo tin cậy nhân dân ñịa phương nơi có đất bị thu hồi cho dự án Cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật bồi thường ñã ñược thực ñồng ñịa bàn thành phố, bước ñầu ñã ñạt ñược kết ñịnh, ña số hộ dân ñã hiểu nhận thức đắn sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nhà nước thu hồi đất, đồng tình ủng hộ việc thu hồi ñất Nhà nước ñể thực dự án Sự phối hợp cấp, ngành cơng tác đạo, tổ chức thực cơng tác bồi thường địa phương nơi có đất bị thu hồi ñã thực tốt, ñược ñại ña số nhân dân đồng tình, ủng hộ, nên dự án ñầu tư ñịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột ñều ñảm bảo tiến ñộ thời gian bồi thường - GPMB, bàn giao ñất cho chủ ñầu tư triển khai thực dự án ñúng tiến ñộ, thời gian theo yêu cầu Hiện nay, dự án ñầu tư ñã hoàn thành ñi vào hoạt ñộng, ñã phát huy ñược hiệu quả, giải việc làm cho nhiều lao ñộng ñịa bàn Thành phố vùng lân cận, thúc ñẩy phát triển mạnh mẽ hoạt ñộng dịch vụ, thương mại ñịa bàn Thành phố Quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất bị thu hồi đảm bảo, q trình thực công tác bồi thường GPMB công khai minh bạch, cơng dân chủ, làm hạn chế việc khiếu nại, tố cáo nhân dân ñồng thời nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước lĩnh vực quản lý ñất ñai Một số hạn chế Bên cạnh q trình thực bồi thường, hỗ trợ GPMB Hội đồng bồi thường cịn gặp số khó khăn, vướng mắc như: - Công tác quản lý Nhà nước ñất ñai chưa thực hiệu quả, thiếu đồng bộ, hệ thống hồ sơ địa cịn nhiều sai sót, chưa kịp thời điều chỉnh biến động q trình sử dụng đất người dân, dẫn đến khó khăn Trường ðại Học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 93 cơng tác xác định đối tượng điều kiện bồi thường - Các quy ñịnh pháp luật sách bồi thường cịn có số vấn đề bất cập, quy định khơng rõ ràng, cụ thể, gây khó khăn cơng tác bồi thường, GPMB - Việc tun truyền sách pháp luật đất ñai, sách bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi ñất chưa tiến hành thường xuyên, sâu rộng sách bồi thường lại thường xuyên thay đổi, dẫn đến việc người dân khơng nắm rõ sách bồi thường, hay so sánh khiếu nại ñơn giá, sách bồi thường người áp dụng theo thời điểm ban hành sách cũ với người ñang thực sách mới, so sánh với sách bồi thường tỉnh thành khác - Nhận thức, tư tưởng ý thức chấp hành sách pháp luật người dân nói chung người bị thu hồi đất nói riêng chưa cao Nhiều ñối tượng ñã ñược áp dụng ñầy ñủ sách, vận động thuyết phục cố tình chống đối, khơng chấp hành việc thu hồi ñất phương án bồi thường Mặt khác có số trường hợp lơi kéo kích động nhân dân khơng chấp hành sách Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến ñộ bồi thường GPMB thi công triển khai dự án Bồi thường GPMB liên quan ñến hộ dân ñồng bào dân tộc thiểu số cần phải đưa sách hợp lý, tránh làm ảnh hưởng đến trị đời sống người dân địa phương - Trình độ lực đội ngũ cán thực công tác bồi thường GPMB, ñặc biệt cán sở cấp xã, cấp thơn cịn nhiều hạn chế, cần có khố học ñào tạo nâng cao kỹ năng, nghiệp vụ có thay đổi sách bồi thường * Về mức bồi thường thiệt hại - ðối với ñất nơng nghiệp: Việc thu hồi đất cho dự án tập trung chủ yếu đất nơng nghiệp, phần lớn người dân sinh sống, sản xuất chủ Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 94 yếu nông nghiệp, khơng có ngành nghề thu nhập khác ða phần địa phương khơng cịn quỹ đất nơng nghiệp để giao bù lại diện tích bị thu hồi Vì q trình bồi thường GPMB gặp nhiều khó khăn - ðối với ở: Mức giá quy ñịnh khung giá UBND thành phố Bn Ma Thuột cịn thấp chưa sát với giá thị trường Việc quản lý thị trường bất ñộng sản chưa thực hiệu nên cịn tình trạng giá đất sốt ảo vùng dự án, khiến cho thu hồi ñất, người dân yêu cầu bồi thường thiệt hại với mức giá cao, phát sinh ñơn thư khiếu nại ñể gây sức ép với Nhà nước trình thực công tác bồi thường GPMB - ðối với vật kiến trúc, hoa màu, vật ni: Giá bồi thường cối, hoa màu ñã tương ứng mức giá thực tế, ñơn giá bồi thường tài sản, nhà cửa, vật kiến trúc ñất thời gian vừa qua chưa có nhiều điều chỉnh nên cịn thấp, chưa sát với giá nguyên vật liệu, giá xây dựng thực tế địa bàn * Các sách hỗ trợ tái định cư Nghị định 69/Nð-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ có đột phá sách hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất, ñặc biệt ñối với người bị thu hồi đất nơng nghiệp hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp tạo việc làm tiền với giá trị từ 1,5 - lần giá ñất nông nghiệp giao ñất ở, giao nhà ở, hay giao đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp Căn vào tình hình thực tế địa phương, UBND thành phố ðắkLắk ñã quy ñịnh khoản hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp tạo việc làm lần giá ñất ñối với ñịa bàn Thành phố ngoại thành 2,5 lần giá ñất ñối với ñịa bàn quận Ngồi Nghị định 69 quy định, người bị thu hồi đất có nhu cầu học nghề, ñào tạo ñược nhận vào sở học nghề đào tạo miễn phí cho khố học ñối với ñối tượng ñộ tuổi lao ñộng Nhưng thực tế ðắkLắk, thu hồi ñất nơng nghiệp, UBND thành phố quy định hỗ trợ chuyển đổi, đào tạo nghề tiền mặt, chưa có phương án học nghề ñào tạo nghề, nhà ñầu tư thu hồi ñất làm dự án có ưu Trường ðại Học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 95 tiên người lao ñộng ñịa phương, người bị thu hồi đất phần lớn tuổi trung niên, khơng cịn phù hợp với việc học nghề khó tuyển dụng vào doanh nghiệp sản xuất Người bị thu hồi ñất bế tắc việc chuyển ñổi nghề, số tiền hỗ trợ chuyển ñổi nghề thường bị sử dụng sai mục đích, khơng đạt hiệu quả, dẫn ñến tình trạng số hộ dân sau nhận ñược khoản tiền tiền bồi thường, hỗ trợ tương ñối ñã tư liệu sản xuất khơng có biện pháp chuyển đổi nghề dẫn đến thất nghiệp nên sau thời gian lại rơi vào tình trạng nghèo hố Cịn dự án có thu hồi ñất ở, nhà ñầu tư cấp quyền lo mặt bố trí tái ñịnh cư, chưa thực quan tâm giải tốt việc hỗ trợ, khôi phục sống cho người dân phải di chuyển nhà tới nơi mới, mà thu nhập người dân bị gặp nhiều khó khăn Mặt khác sách bồi thường thiệt hại Nhà nước ñược áp dụng thời ñiểm khác nhau, không quán, ñặc biệt giá bồi thường, ñơn cử việc ban hành bảng giá đất hàng năm theo thơng lệ năm sau thường cao năm trước Nên người ñược bồi thường sau thường ñược hưởng chế ñộ bồi thường cao người trước, ñây nguyên nhân dẫn ñến người dân cố tình trì hỗn, gây khó khăn cơng tác bồi thường GPMB 3.7.7 ðề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện sách bồi thường, GPMB thời gian tới 3.7.7.1 Giải pháp sách a) Hồn thiện đồng sách pháp luật đất đai Hệ thống sách đất đai nghiên cứu, ñiều chỉnh, bước phù hợp với thực tế ñạt ñược thành tựu ñịnh cịn mang tính tình thế, bị động, thiếu đồng bộ, khơng ổn định chưa giải tận gốc tồn quản lý, sử dụng ñất đai, điều thể tình trạng khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đơng người, vượt Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp 96 cấp cịn nhiều phổ biến Vì vậy, cần tập trung đầu tư nghiên cứu chỉnh sửa hệ thống sách pháp luật đất đai đảm bảo tính khoa học, kế thừa, đồng bộ, phù hợp với thực tiễn giải mối quan hệ đất đai b) Hồn thiện sách bồi thường, hỗ trợ giải việc làm cho người bị thu hồi ñất: Vấn ñề quan trọng sách bồi thường hài hồ lợi ích bên: người bị thu hồi ñất - nhà đầu tư - Nhà nước Mặc dù sách bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược Chính phủ quan Nhà nước cập nhật, ñiều chỉnh liên tục chưa thực đảm bảo lợi ích cốt lõi người bị thu hồi ñất vốn ñối tượng bị tác động sâu sắc q trình thu hồi ñất, bồi thường, GPMB Vấn ñề không cân lợi ích kinh tế bên thể rõ việc thu hồi ñất ñể thực dự án xây khu thị: người dân bị thu hồi đất nơng nghiệp bị tư liệu sản xuất có nguy thất nghiệp ñược bồi thường với ñơn giá vài trăm nghìn/m2, Nhà nước thu ngân sách số tiền không lớn tiền sử dụng đất, tiền th đất mà phương pháp tính theo bảng giá ñất UBND tỉnh ban hành, ñồng thời bị khấu trừ ñi khoản tiền bồi thường, hỗ trợ mà chủ dự án ñã ứng chi trả; nhà đầu tư lại thu khoản lợi nhuận khổng lồ từ việc kinh doanh ñất với mức giá cao Do sách bồi thường, hỗ trợ cần phải tính tốn, điều phối ñể cân lợi ích người bị thu hồi ñất – nhà ñầu tư - Nhà nước, ñiều góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường – GPMB, giảm khiếu nại, kiến nghị người dân Cụ thể vấn ñề giá ñất ñể áp giá bồi thường, giá bồi thường cối hoa màu, tài sản ñất cần phải ñược nghiên cứu, khảo sát cập nhật thường xuyên thay ñổi ñể từ ñó lựa chọn phương pháp xác ñịnh giá cách khoa học xác Giá bồi thường phải phản ánh cách Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 97 kịp thời với biến ñộng thị trường nhằm đảm bảo lợi ích người bị thu hồi ñất ðể làm ñược ñiều cần có phận thẩm định giá có đủ lực cần có hệ thống sách pháp luật thống từ Trung ương đến địa phương Các sách hỗ trợ: nhà nước cần ban hành sách ưu ñãi, hỗ trợ giúp người có ñất bị thu hồi sớm ổn ñịnh ñời sống, chuyển ñổi nghề nghiệp Ngồi nhà nước cần có sách khuyến khích ưu ñãi tổ chức, cá nhân vay vốn ñể sản xuất, tạo việc làm khu vực bị đất nơng nghiệp ðồng thời chủ động phối hợp với sở dạy nghề ñể giới thiệu người bị đất có việc làm hay ưu tiên ñối tượng bị thu hồi ñất ñi xuất lao động có đợt Sở Lð-TB-XH cần phối hợp với ñơn vị, tổ chức xã hội (Hội Phụ nữ, hội nơng dân ) để tổ chức khoá học hướng nghiệp, giới thiệu việc làm cần phải phù hợp với ñịnh hướng phát triển kinh tếxã hội thành phố, phù hợp với nhu cầu lao ñộng địa phương Bên cạnh sách hỗ trợ nhà nước quy định địi hỏi chủ ñầu tư nên có phần hỗ trợ ñịnh ñể giúp ñỡ người dân ổn ñịnh sống 3.7.7.2 Các giải pháp cụ thể - Thực cải cách hành chính, thủ tục hành liên quan ñến thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt thủ tục đầu tư với tiêu chí gọn nhẹ, dễ dàng, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư ngồi nước thực ñăng ký ñầu tư ñịa phương - Tổ chức cơng tác tun truyền sâu rộng để nhân dân hiểu rõ chủ trương Chính phủ thành phố chế độ sách cơng tác bồi thường, giải phóng mặt để nhân dân biết, chấp hành Giúp cho nhân dân biết lợi ích việc xây dựng cơng trình phần đất bị thu hồi để nhân dân tạo điều kiện cho cơng tác bồi thường thiệt hại nhanh chóng - Xây dựng sách bồi thường thỏa đáng cho người bị thu hồi ñất, giải việc làm sở định cư chỗ chính, giao đất vị trí Trường ðại Học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 98 làm mặt sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nơng nghiệp Cần có hình thức tái ñịnh cư linh hoạt phù hợp với ñiều kiện thực tế ñịa phương - Căn vào quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất ñược phê duyệt ñể ñiều tra, lập kế hoạch ñào tạo, chuyển ñổi ngành nghề cho số lao ñộng khu vực bị thu hồi đất, nhằm có kế hoạch giúp cho người dân bị thu hồi ñất nhanh chóng tìm việc làm ổn ñịnh sống - Việc xác ñịnh nguồn gốc ñất ñể tính mức giá bồi thường ñược dựa sở giấy tờ, sổ sách ñã lưu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ thuế, hồ sơ điạ khác ðể tạo thuận lợi cho q trình thực xác ñịnh nguồn gốc ñất, cần thực tốt cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñồng thời chỉnh lý kịp thời biến động q trình sử dụng ñất người dân - Riêng ñối với ñịa bàn tỉnh ðắkLắk nói chung thành phố Bn Ma Thuột nói riêng ngành chức cần phải có biện pháp quản lý Nhà nước ñất ñai chặt chẽ, kiên mục đích sử dụng đất, trạng sử dụng đất Vì nay, việc hộ dân tự ý mua bán sang tay đất nơng nghiệp ñể làm nhà gây nhiều khó khăn cơng tác bồi thường GPMB - Với tính chất ñặc thù ñịa phương: ðối với dự án địa bàn thành phố Bn Ma Thuột có thu hồi diện tích đất nơng nghiệp thuộc sở hữu hộ dân ñồng bào dân tộc thiểu số, ñể ñảm bảo ổn ñịnh mặt trị, ổn ñịnh mặt kinh tế cho hộ dân Trước thực việc thu hồi ñất UBND thành phố cần phải trình UBND Tỉnh phương án tái định canh cho hộ dân hạn chế tối ña việc bồi thường tiền cho hộ ñồng bào dân tộc thiểu số chỗ - Về mức giá bồi thường: ñiều kiện kinh tế ñang giai ñoạn lạm phát, thị trường biến động lớn nay, mức giá bồi thường, hỗ trợ không theo kịp mức giá thị trường Giải pháp ñặt ñiều chỉnh lại khung giá ñất cho sát với giá thị trường, thường xun cập nhật điều Trường ðại Học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp 99 chỉnh đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc chi phí xây dựng cao Ngồi cần phải có biện pháp quản lý, ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản, ñể thị trường bất ñộng sản phát triển lành mạnh ổn ñịnh, ñảm bảo giá bất ñộng sản phù hợp với thu nhập xã hội khơng gây ảnh hưởng đến q trình tái định cư người dân - Trước UBND tỉnh ban hành Quyết ñịnh giá ñất, tài sản cây cối hoa màu ñất cần tổng hợp thật kỹ ý kiến đóng góp ñơn vị, quan ñặc biệt ñơn vị thực cơng tác bồi thường GPMB để đảm bảo quyền lợi hộ dân bị thu hồi ñất - ðối với ñơn vị thực công tác Bồi thường, hỗ trợ GPMB cần có kế hoạch cụ thể, lập thời gian biểu rõ ràng thưc cơng trình để tránh việc chậm tiến độ thực dẫn đến cơng trình bị cắt vốn đầu tư Xây dựng ñội ngũ cán chuyên nghiệp thực cơng tác Bồi thường, hỗ trợ GPMB, có lực chun mơn tốt, có khả nghiên cứu áp dụng linh hoạt sách pháp luật Nhà nước vào phương án Bồi thường, hỗ trợ GPMB tránh sai sót làm ảnh hưởng đến người dân có liên quan - Cần phối hợp chặt chẽ ban ngành liên quan đến việc thực cơng tác giải phóng mặt bằng, có phân cơng, phân nhiệm rõ ràng, ban ngành, cá nhân; Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu ñề tài: : “ðánh giá việc thực sách bồi thường giải phóng mặt dự án xây dựng sở hạ tầng khu dân cư Tân An dự án ñường vành đai phía tây thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh ðắk Lắk” rút số kết luận kiến nghị sau đây: 1-Thành phố Bn Ma Thuột có nhiều tiềm đất đai,con người, điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thuận lợi cho việc phát triển cơng nghiệp đại Hiên trạng sử dụng đất thành phố Bn Ma Thuột nhìn chung với quy hoạch Tuy nhiên, vùng ven trung tâm thành phố nhiều hộ dân ñã tự ý chia tách nhỏ diện tích đất nơng nghiệp dẫn đến trạng sử dụng đất khơng với mục đích sử dụng đất cịn diễn 2- Tình hình quản lý đất đai: Việc quản lý Nhà nước đất đai cịn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ dẫn ñến việc xây nhà ñất nông nghiêp, xây nhà khơng có giấy phép xây dựng, mua bán sang tay với khơng qua quyền địa phương gây ảnh hưởng lớn đến cơng tác Bồi thường, hỗ trợ GPMB ñịa bàn thành phố 3- Việc xác ñịnh ñối tượng ñiều kiện GPMB công việc khó khăn, phức tạp, Hội đồng Bồi thường – GPMB tái định cư thành phố Bn Ma Thuột ñã phối hợp cấp quyền triển khai, xác định cách cẩn thận, xác Trong q trình triển khai thực dự án có số sai sót, kịp thời điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện Việc thực áp dụng giá bồi thường ñất ñược thực nghiêm túc, tính giá chặt chẽ theo loại đất, khu vực, vị trí cụ thể theo Quyết định ban hành giá ñất hàng năm UBND Tỉnh ðắk Lắk Giá bồi thường, hỗ trợ cối hoa màu, tài sản vật kiến trúc ñất ñược thực hiên thống dự án theo ñúng sách quy định ða số người Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 101 dân chấp nhận mức giá bồi thường dự án, nhiên có số ý kiến cho mức giá bồi thường thấp, chưa sát với giá trị thực tế, cần phải thường xuyên cập nhật, ñiều chỉnh ñể ñảm bảo lợi ích cho người dân bị thu hồi ñất 5- Quá trình thực bồi thường GPMB dự án địa bàn thành phố Bn Ma Thuột, áp dụng đầy đủ xác sách hỗ trợ cho người dân bị thu hồi ñất, tạo ñiều kiện cho người dân khôi phục sống sau bị thu hồi đất, bên cạnh cịn có sách hỗ trợ hộ nghèo, gia đình sách, thương binh liệt sỹ, góp phần giảm bớt khó khăn cho người dân thực tế khoản hỗ trợ giá trị kinh tế thấp chưa thực mang lại hiệu lâu dài cho người dân bị thu hồi đất 6- Cơng tác tổ chức trình tự thực bồi thường GPMB phù hợp với quy ñịnh Nghị ñịnh 197/Nð-CP ngày 03/12/2004; Nghị ñịnh số 84/Nð-CP ngày 25/5/2007, Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 Chính Phủ quy định UBND Tỉnh ðắk Lắk Sự phối hợp chặt chẽ, ñồng cấp ngành góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, bàn giao ñất ñể thực dự án, tiết kiệm ñược nhiều tiền của, nhân lực, ổn ñịnh ñời sống xã hội Cơng tác tun truyền sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi ñất chưa ñược quan tâm ñúng mức nên xảy tình trạng người bị thu hồi đất khơng am hiểu sách bồi thường có khiếu nại, kiến nghị khơng đáng có 7- Một số giải pháp đề xuất nhằm hồn thiện sách bồi thường, GPMB thời gian tới bao gồm việc hồn thiện đồng sách pháp luật đất đai, hồn thiện sách bồi thường, hỗ trợ giải việc làm cho người bị thu hồi ñất với giải pháp cụ thể cải cách thủ tục hành liên quan ñến thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt thủ tục đầu tư với tiêu chí gọn nhẹ, dễ dàng, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà ñầu tư ngồi nước, tun truyền sâu rộng để Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 102 nhân dân hiểu rõ chủ trương Chính phủ thành phố chế độ sách cơng tác bồi thường, giải phóng mặt ðề nghị ðể công tác bồi thường GPMB ñược thuận lợi, phù hợp với thực tế, bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người bị thu hồi đất nhà đầu tư, chúng tơi có số kiến nghị sau: - Cần thực quản lý ñất ñai cấp sở cách chặt chẽ, thường xuyên cập nhật biến ñộng ñất ñai q trình sử dụng đất người dân, cải cách thủ tục hành việc cho, tặng, chuyển QSDð - ðề nghị tiếp tục nghiên cứu thường xuyên ñiều chỉnh mức giá bồi thường ñất, cối hoa màu tài sản vật kiến trúc ñất, ñảm bảo giá bồi thường sát với giá thị trường, nhằm đảm bảo lợi ích cho người dân bị thu hồi ñất ðặc biệt việc nghiên cứu ñiều chỉnh giá ñất ñảm bảo sát với giá thị trường, ñồng thời phải có biện pháp quản lý thị trường bất động sản đảm bảo tính lành mạnh ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản - ðề nghị có sách việc chuyển đổi nghề ñào tạo việc làm cho người dân bị thu hồi ñất nông nghiệp giao ñất dịch vụ cho người dân, việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề ñược quy trả tiền tiềm ẩn nhiều rủi ro Song song với việc lập phương án bồi thường GPMB cần lập tổ chức thực phương án ñào tạo nghề, tạo việc làm cho ñối tượng bị thu hồi ñất nơng nghiệp, kìm chế tỷ lệ thất nghiệp người dân sau bị thu hồi ñất - Tăng cường cơng tác tun truyền, vận động nhân dân, nêu cao vai trị trách nhiệm Ban, ngành, đồn thể, ðảng viên, cán công tác bồi thường GPMB Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn (2001), Tài liệu tập huấn ñền bù Tái ñịnh cư - Dự án WB Cr 2711-VN, Hà Nội Bộ Tài ngun Mơi trường (2005), ðề án tìm hiểu thực trạng ñời sống việc làm người dân nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng khu công nghiệp Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Hội nghị kiểm điểm cơng tác quản lý nhà nước Tài nguyên Môi trường 27/02/2007, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định 87/1994/Nð-Cp ngày 17/09/1994 quy định giá loại đất Chính phủ (1994), Nghị ñịnh 90/1994/Nð-Cp ngày 17/09/1994 việc ñền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Chính phủ (1998), Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 việc ñền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 bồi thường tái ñịnh cư Nhà nước thu hồi đất Chính phủ (2004), Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nhà nước thu hồi ñất giải khiếu nại đất đai 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 69/2010/Nð-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ: Quy ñịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư 11 Phan Văn Hoàng (2006), ðánh giá việc thực sách bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi ñất số dự án địa bàn thành phố Hải Phịng, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, ðại học Nông nghiệp I, Hà Nội Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 104 12 Tôn Gia Hun, Nguyễn ðình Bồng (2006), Quản lý đất đai Thị trường ñất ñai, NXB Bản ñồ, Trung tâm ñiều tra quy hoach- Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 13 Nguyên Linh (2011), Thúc ñẩy thực hiệu Nghị ñịnh 69/Nð-CP ñất ñai 14 Nguyễn ðức Minh (2001), “Quy hoạch ñất ñai thị trường bất động sản”, Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ngày 15-16 tháng 11 năm 2001, Hà Nội 15 Quốc hội CHXHCNVN (1988), Luật ñất ñai năm 1988 16 Quốc hội CHXHCNVN (1993), Luật ñất ñai năm 1993 17 Quốc hội CHXHCNVN (2003), Luật ñất ñai năm 2003 18 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá đất, NXB nơng nghiệp 1, Hà Nội 19 Ánh Tuyết (2002), “Kinh nghiệm đền bù giải phóng mặt số nước”, Thời báo Tài Việt Nam, số 131 (872), ngày 01/11/2002 (135)) 20 UBND Thành phố Buôn Ma Thuột (2013), Báo cáo công tác giải phóng mặt giải quuyết khiếu nại, tố cáo cơng dân liên quan đến cơng tác GPMB địa bàn thành phố Bn Ma Thuột từ năm 2010 đến năm 2013 21 UBND Thành phố Bn Ma Thuột (2012), Báo cáo kết GPMB năm 2012 22 UBND Thành phố Buôn Ma Thuột (2012), Báo cáo công tác giải khiếu nại, tố cáo công dân liên quan đến cơng tác GPMB địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 23 UBND Thành phố Bn Ma Thuột, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt dự án dự án 24 Trang wed www.daklak.gov.vn Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 105 PHỤ LỤC Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 106 ... yêu cầu thực tiễn, tơi thực đề tài: “ðánh giá việc thực sách bồi thường giải phóng mặt dự án xây dựng sở hạ tầng khu dân cư tân an dự án đường vành đai phía tây thành phố Bn Ma Thuột, ðắk Lắk? ?? nhằm... thường giải phóng mặt dự án: 61 3.5.1 Dự án ñầu tư xây dựng cơng trình đường vành đai phía Tây thành phố Buôn Ma Thuột 61 3.5.2 Dự án ñầu tư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư tổ dân phố Tân. .. hồi dự án thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh ðắkLắk: Dự án 1: ðường vành đai Phía Tây TP BMT (ði qua 07 phường 01 xã) Dự án 2: Xây dựng sở hạ tầng khu dân cư Tổ dân phố Tân An (phường Tân An thành phố