Những yếu tố làm chậm công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực trạng và giải pháp”(Nghiên cứu từ dự án quy hoạch cụm công nghiệp xã Song Phượng Huyện Đan Phượng tỉnh Hà tây)

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ dân cư,xây dựng cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng đất đai đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và xã hội loài người.Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội.vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu vô cùng quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.Ỏ nước ta vấn đề đất đai luôn được đảng và nhà nước quan tâm.Trước yêu cầu xây dựng đất nước trong thời kì công nghiệp hoá,hiện đại hoá kéo theo nó là quá trình đô thị hoá diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước.Để đáp ứng nhu cầu đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng,các dự án khu côn nghiệp, khu kinh tế, khu vui chơi giải trí.....Do đó,khối lượng công việc giải phóng mặt bằng(GPMB) trong thời gian hiện nay là rất lớn đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh....công tác GPMB là một nhiệm vụ hết sức nặng nề,khó khăn phức tạp, thường xuyên và lâu dài, và GPMB cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai.Hà tây laàmột huyện ngoại thành của Hà Nội, trong những năm gần đây thành phố các chủ doanh nghiệp đã có rất nhiều dự án đầu tư vào địa bàn của huyên như Dự án xây dựng đường cao tốc Láng hoà Lạc với 10 làn đường và đang trong quá trình thực hiện cùng với các khu công nghiệp, khu đô thị trường học bệnh viện...và công tác GPMB ở đây cũng khá phức tạp và chậm tiến độ.Là sinh viên ngành Địa chính,em cũng rất quan tâm đến vấn đề này và do đó em đã chọn đề tài: “những yếu tố làm chậm công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực trạng và giải pháp”(Nghiên cứu từ dự án quy hoạch cụm công nghiệp xã Song Phượng Huyện Đan Phượng tỉnh Hà tây).Với mục tiêu nghiên cứu đề tài này sẽ giúp em hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác GPMB,nghiên cứu thực trang công tác bồi thường thiệt hại GPMB trên địa bàn tỉnh Hà Tây.Đề tài sử dụng các nghiên cứu sau đây: Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp thống kê,lozic, phương pháp toán kinh tế.Qua những phân tích này se giúp em đánh giá tình hình thực tế công tác GPMB để từ đó đưa ra những giải pháp nghiên cứu nguyên nhân làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng và từ đó hoàn thành chuyên đề này.Kết cấu của chuyên đề gồm:Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đền bù giải phóng mặt bằngChương II: Thực trạng công tác đề bù giải phóng mặt bằng ở huyện Hà TâyChương III:Phương hướng và giải pháp chủ yếu về hoàn thiện công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Đan phượng tỉnh Hà tâyVì thời gian thực hiện còn ngắn và kiến thức còn nhiều hạn chế nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô.Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Bất Động Sản Và Địa chính trường Đại Học KTQD, đặc biệt là thầy giáo, thạc sĩ Nguyễn thắng Trung đã hướng dẫn em hoàn thành chuyên dề tốt nghiệp này.Em xin chân thành cảm ơn Anh Bùi Hải Hà trưởng phòng cùng các anh chị trong phòng kế hoạch công ty xây dựng Constrexim Hồng Hà đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.Em xin cảm ơnSinh Viên Thực Hiện Trần Trung Sơn

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ dâncư,xây dựng cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng đất đai đóng vai tròquan trọng cho sự tồn tại và xã hội loài người.Nó tham gia vào tất cả các hoạtđộng của đời sống kinh tế xã hội.vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyênđất đai một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu vô cùng quan trọng trongchiến lược phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.Ỏ nước ta vấn đề đất đailuôn được đảng và nhà nước quan tâm.Trước yêu cầu xây dựng đất nướctrong thời kì công nghiệp hoá,hiện đại hoá kéo theo nó là quá trình đô thị hoádiễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước.Để đáp ứng nhu cầu

đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng,các dự án khu cônnghiệp, khu kinh tế, khu vui chơi giải trí Do đó,khối lượng công việc giảiphóng mặt bằng(GPMB) trong thời gian hiện nay là rất lớn đặc biệt là cácthành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh công tácGPMB là một nhiệm vụ hết sức nặng nề,khó khăn phức tạp, thường xuyên vàlâu dài, và GPMB cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lýnhà nước về đất đai.Hà tây laàmột huyện ngoại thành của Hà Nội, trongnhững năm gần đây thành phố các chủ doanh nghiệp đã có rất nhiều dự ánđầu tư vào địa bàn của huyên như Dự án xây dựng đường cao tốc Láng hoàLạc với 10 làn đường và đang trong quá trình thực hiện cùng với các khucông nghiệp, khu đô thị trường học bệnh viện và công tác GPMB ở đây cũngkhá phức tạp và chậm tiến độ.Là sinh viên ngành Địa chính,em cũng rất quan

tâm đến vấn đề này và do đó em đã chọn đề tài: “những yếu tố làm chậm

công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực trạng và giải pháp”(Nghiên cứu từ dự án quy hoạch cụm công nghiệp xã Song Phượng Huyện Đan Phượng tỉnh Hà tây).

Với mục tiêu nghiên cứu đề tài này sẽ giúp em hiểu rõ hơn về cơ sở lýluận của công tác GPMB,nghiên cứu thực trang công tác bồi thường thiệt hạiGPMB trên địa bàn tỉnh Hà Tây.

Đề tài sử dụng các nghiên cứu sau đây: Duy vật biện chứng, duy vật lịch

sử, phương pháp thống kê,lozic, phương pháp toán kinh tế.Qua những phântích này se giúp em đánh giá tình hình thực tế công tác GPMB để từ đó đưa ranhững giải pháp nghiên cứu nguyên nhân làm chậm tiến độ giải phóng mặtbằng và từ đó hoàn thành chuyên đề này

Kết cấu của chuyên đề gồm:

Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đền bù giải phóng mặt bằngChương II: Thực trạng công tác đề bù giải phóng mặt bằng ở huyện HàTây

Chương III:Phương hướng và giải pháp chủ yếu về hoàn thiện công tácbồi thường GPMB trên địa bàn huyện Đan phượng tỉnh Hà tây

Vì thời gian thực hiện còn ngắn và kiến thức còn nhiều hạn chế nên bàiviết của em còn nhiều thiếu sót mong được sự đóng góp ý kiến của các thầycô

Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Bất Động Sản Và Địa chínhtrường Đại Học KTQD, đặc biệt là thầy giáo, thạc sĩ Nguyễn thắng Trung đãhướng dẫn em hoàn thành chuyên dề tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn Anh Bùi Hải Hà- trưởng phòng cùng các anhchị trong phòng kế hoạch công ty xây dựng Constrexim Hồng Hà đã tạo điềukiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệpnày

Em xin cảm ơn!

Sinh Viên Thực Hiện Trần Trung Sơn

Chương I

Cơ Sở Khoa Học Của Công Tác Đền bù Giải Phóng Mặt Bằng

I.Sự Cần Thiết Và Đặc Điểm Của Công Tác Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng(GPMB)

1 Khái niệm đền bù GPMB

Thời gian qua trong giai đoạn chuyển mình của đất nước quá trình đô thịhoá, hiện đại hoá diễn ra rất mạnh mẽ, các quá trình này càng phát triển mạnhthì càng có nhiều vấn đề tiêu cực được đặt ra.Một trong những tiêu cực đó làcông tác GPMB để lấy đất phục vụ mở rộng các khu dự án công nghiệp, khuchế xuất, khu du lịch dịch vụ và các công trình phục vụ đời sống nhân dân.tuynhiên những mảnh đất đó phần lớn là các loại đất đã và đang được sử dụng vàphục vụ vào đời sống của con người chính vì vậy khi tiến hành dự án phải sửdụng đất của các tổ chức cá nhân tổ chức đang sử dụng đất.Chính từ điều này

đã nảy sinh quan hệ bồi thường thiệt hại khi nhà nước tiến hành thu hồiđất.Để có thể tiến hành công tác giao đất cho các chủ dự án tiến hành tiếp tụchoàn thành dự án Và để công tác đền bù giải phóng mặt bằng được thuận lợithì nhà nước cần tiến hành những chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hợp

lý và phù hợp

Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt nam ta có thể nêu ra một

số khái niệm như sau:

GPMB là công đoạn, quá trình nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sửdụng đất(tổ chức cá nhân hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức didời các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng kháctrả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại,ổn địnhcuộc sống cho các đối tượng phải di dời

Bồi thường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp cho những

tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ di chuyểnnhà vật kiến trúc công trình hạ tầng kĩ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổnđịnh đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tàisản khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng.

Khi thu hồi đất nhà nước thực hiện bồi thường thiệt hại bằng đất hoặcbằng tiền.bồi thường thiệt hại đất bằng tiền được xác định trên cơ sở định giáđất,tài sản trên đất và theo quy định hướng dẫn của nhà nước.Bồi thường thiệthại bằng đất là việc dùng đất đai bồi thường cho người có đất bị thu hồi trongtrường hợp nhà nước thu hồi đất mà phải xây dựng khu tái định cư cho nhữngngười bị thu hồi đất

Bồi thường GPMB là việc hết sức cần thiết và quan trọng, do đó cầnphải có sự chỉ đậo đúng đắn của chính phủ và sự phối hợp của các ngành cóliên quan để tạo điều kiện giúp cho công việc này tiến hành thuận lợi, giaomặt bằng kịp thời cho các chủ dự án

2 Sự cần thiết của công tác GPMB

2.1 GPMB là một yêu cầu khách quan của quá trình đổi mới

Trong những năm gần đây,cùng với quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở

hạ tầng khu công nghiệp, dự án, khu đô thị mới, khu vui chơi giải trí phục vụđời sống con người phát triển mạnh mẽ, Là việc thu hồi đất, bồi thườngGPMB để phục vụ cho công việc trên.Hiện nay trong thời gian tới,thủ đô HàNội cũng như cả nước,có quy mô và tốc độ đầu tư-đô thị hoá cao, với hàngloạt dự án mở rộng không gian thành phố,cải tạo nút giao thông, xây dựng cáctuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ,các dự án xây dựng khu đô thị mới,phát triển nhà Thực hiện tốt công tác GPMB góp phần đảm bảo nhịp độ đôthị, nâng cao quản lý đô thị, nâng cao năng lực quản lý trong tình hình mới.Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày càng gia tăng,đặc biệt là sự

gia tăng dân số đô thị do sư di dân cơ học từ nông thôn ra thành phố, sự giatăng dân số đó ngày càng nhiều dẫn đến phát sinh nhu cầu nhà ở.Và mức sốngcủa người dân ngày càng cao chính vì thế nảy sinh nhu cầu về tiện nghi chỗ ở

để thoả mãn nhu cầu là tất yếu.Do đó cầ giải phóng mặt bằng nhằm tạo ra quỹđất để xây dựng các công trình đó

Gắn với sự phát triển đó thì hệ thống giao thông cũng cần được đầu tưxây dựng mới và được mở rộng, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu đi lại, lưu thônghàng hoá vì gắn với những khu đô thị khu công nghiệp phải là những conđường dài phục vụ đi lại và mĩ quan đường phố

2.2 Công tác GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ thống nhấtquản lý đối với đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm có hiệuquả.Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà nước thực hiện quyềnđịnh đoạt đối với đất đai, nắm giữ quỹ đất đai đến từng loại đất, bảo đảm pháp

lý cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, có cơ sở để điềuchỉnh chính sách đất đai theo hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả đồng thời

dự tính được nguồn ngân sách nhà nước.Để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất hợp lý cần phải chuyển đổi đất có mục đích sử dụng kém hiệu quảsang mục đích sử dụng hiệu quả kinh tế cao hơn.Hiện nay phần lớn đất nôngnghiệp ở gần trung tâm các thành phố lớn hoặc có vị trí thuận tiện gần đườngquốc lộ dần bị thu hẹp,thay thế vào đó là các khu công nghiệp khu chếsuất Việc chuyển đổi mục đích sử dụng này cũng tạo ra giá trị kinh tế caohơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp.Do đó công tác GPMB là yếu tốcần thiết không thể thiếu được trong việc thức hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đai

Và hơn thế nữa công tác GPMB cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực

đất đai, là công cụ điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổchức cá nhân.

GPMB là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát triển kinh tế vàquy hoạch phát triển kinh tế xã hội đúng hướng

2.3 GPMB là một yêu cầu tất yếu đối với những dự án đầu tư xây dựng.

Do quỹ đất đai hạn hẹp và các yêu cầu của nền kinh tế, nhu cầu văn hoá

xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây dựng các công trình ở nơi hoàntoàn vắng vẻ không có con người.Nhất là nhu cầu mở rộng cải tạo đô thị thìviệc xây dựng các công trình trong khu đông dân cư là điều không thể tránhkhỏi.GPMB là một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong dự án xâydựng

Đối với các dự án đầu tư xây dựng thì mặt bằng để xây dựng là một yếu

tố vô cùng quan trọng.Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi cộngxây lắp công trình kể cả khi các khu đất đã được giải toả gần hết mà bị vướngmột vài hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện GPMB chưa chịu di chuyển, tháo

dỡ thì cũng không thi công được

2.4 GPMB thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả hơn

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.trải qua nhiều thế hệcha ông ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốnđất đai như ngày nay, Bởi vậy sử dụng đất tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là rấtcần thiết

Do lịch sử để lại các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, nôngnghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát triển một cách tự nhiên, nhỏ lẻ thiếu hệthống thiếu sự đồng bộ nên một số lượng đất đai bị sử dụng một cách lãng

phí, kém hiệu quả.Nhà nước sắp xếp bố trí lại quy mô cơ cấu xử dụng đấtthông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện hiện đại hoá nóbằng các dự án cụ thể.Các dự án đưa ra nhằm mục đích sử dụng có hiệu quảnhất nguồn lực đất đai cũng như tạo điều kiện tốt hơn các nguồn lực kháctrong vùng.GPMB thực hiện các dự án đầu tư trên mang lại hiệu quả kinh tế

xã hội lớn mục đích sử dụng đất trước khi GPMB

3.Bản chất của GPMB.

3.1 Đối tượng của GPMB rất đa dạng, phức tạp.

Mỗi dự án có sử dụng đất thực hiện trên một vùng hay một mảnh đấtnhất định với mỗi đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội khách nhau nếu là khutrung tâm đông dân cư thì việc thu hồi rất khó khăn vì các hộ gia đình bị mấtnhà cửa,phải di chuyển đến nơi ở mới(hoàn toàn xa lạ để sinh sống).Hoặc vềgiá đền bù giữa các dự án cũng khác nhau.Chính từ điều này mới nảy sinh ranhững khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng

3.2 GPMB thực hiện các dự án tạo ra mức sinh lời cao hơn cho khu đất khu vực xung quanh.

Việc thực hiện GPMB các dự án có sử dụng đất đặc biệt là các dự ánphát triển cơ sở hạ tầng,giao thông đô thị thường làm cho giá đất đai ở cáckhu vực tăng lên rất cao.Sau khi một con đường mới mở ra nhiễm nhiên các

hộ gia đình ở bên trong nay lại trở thành mặt đường có thể kinh doanh sảnxuất buôn bán dem lại rất nhiều lợi nhuận về mặt kinh tế.Việc thu lại khoảngiá trị chênh lệch này rất khó có ý kiến rằng khi thu hồi đất làm đường nênlấy thêm vào 20-25m lưu thông và phấn đất này nhà nước nên cho thê hoặcđấu giá để thu lại phần lợi nhuận kếch xù này vào ngân sách nhà nước.Tuynhiên đây vẫn là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra cáchgiải quyết thích hợp.Ngược lại những hộ trong diện di dời lại gặp khó khăntrong chỗ ở chính vì vậy việc đền bù là không thể thiếu

3.3 GPMB trong các khu dân cư đông đúc còn làm ảnh hưởng tới các khu mĩ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị

Thông thường các dự án phục vụ kinh tế như xây dựng khu công nghiệpchế xuất thường tập trung ở bên ngoài thành phố và thường lấy đất nôngnghiệp để làm mặt bằng xây dựng.còn các dự án thực hiện trong các khu dân

cư đông đúc thường là phát triển cơ sở hạ tầng mà chủ yếu là mở rộng đườnggiao thông trong thành phố.khi các dự án mở đường thực hiện, Một số hộ giađình ở ngay sát mặt đường cũ thường mất hết hoặc còn một phần đất để lại

Do đó họ thường tận dụng để xây nhà,kiốt để kinh doanh hình thể này trôngrất xấu nhiều nhà quá hẹp,nhiều nhà quá rộng bề ngang.Do vây tuy đượctrang trí hiện đại bộ mặt mĩ quan vẫn cứ ảnh hưởng

Chính vì vậy đòi hỏi phải qui hoạch một cách hợp lý để đảm bảo mĩquan đường phố

3.4 Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn

GPMB liên quan đến việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất và tàisản trên đất trong khi đó giá cả đất đai,bất động sản trên thị trường tự do hiệnnay rất cao(có lô đất chỉ có và chục mét vuông mà lên đến hàng tỷ đồngVN).mà GPMB đâu chỉ thu hồi đất có dự án thu hồi tới vài ha thử hỏi làm sao

sô tiền để bồi thường lại không lớn hơn được cho dù khung giá bồi thườngtính theo khung giá quy định của nhà nước.Vì đất đai là tài sản có giá trị rấtlớn vì vậy khi tính tổng mực giá đền bù sẽ rất cao lên tới hàng tỷ đồng.Mứcđền bù không chỉ tính mỗi đất mà còn tính đến các tài sản trên đất nhà cửa,cây cối hoa màu

II.Tổng quan về công tác GPMB

1.Các căn cứ pháp lý về GPMB

1.1 Quy định chung của chính phủ

Chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước ta thay dổi qua các thời kỳ

nhằm phù hợp với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi

mở có lợi cho người sử dụng đất

Nghị định 2001/1980/NĐ-CP ngày 1-7-1980 của hội đồng chính phủ vềviệc thống nhất quản lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đấtchỉ được tài sản trên đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì được cấp đất khác.Hiến pháp năm 1980 quy định được quốc hội thông qua ngày 18-12-

1980 quy định đất đai được sở dữu toàn dân.Pháp luật đất đai thời kì này quyđịnh nguời sử dụng đất chỉ được bồi thường tái sản trên đất khi nhà nước thuhồi và được áp dụng theo nghị định số 201/CP ngày 01-07-1980

Năm 1988,luật dất đai ra đời và có hiệu lực thi hành đã quy định người

bị sử dụng đất bị thu hồi phục vụ nhu cầu của nhà nước hoặc xã hội thì đượcbồi thường thiệt hại thực tế(công đầu tư,cải tạo tài sản trên đất và được giaođất khác)

Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhànước thống nhất quản lý.Trên cơ sở hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993được ban hành thay thế luật đất đai năm 1988.Từ khi có luật đất đai năm 1993

và các lần sửa đổi năm 1998, năm 2001, pháp luật đất đai có nhiều đổi mớiquan trọng.Giá đất lúc này đã được nhà nước quyết định để tính các loại thuế

và bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất;người sử dụng dất được thựchiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng cho thuê,thế chấp, cho thuêlại Nhà nước đã ban hành khung giá các loại đất.Như vậy nhìn một cáchxuyên suốt về chính sách đất đai thì càng ngày nhà nước càng giao quyền chongười sử dụng đất.Đất đai đã có giá

Nghị định 90/1994 NĐ-CP ngày 17-8-1994 quy định về bồi thường thiệthại khi nhà nươc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường thiệthại về đất và tài sản trên đất, giá đất được quy định tại nghị định 87/1994 NĐ-

CP ngày 17-08-1994 quy định về khung giá các loại đất.Khi nghị định22/1998/NĐ-CP quy định về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đấtđược ban hành thay thế nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 đã quyđịnh hệ số K cùng giá đất theo nghị định 87 CP để tính giá bồi thường chophù hợp với thực tế;Đã xác định mức bồi thường cho người có đất bị thu hồivớii quy định rất cởi mở và giá trị bồi thươờnglớn.Song khi thực hiện đã gặprất nhiều khó khăn.

trước tình hình đó luật đất đai năm 2003 đã ra đời và chính phủ đã banhành 5 nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.trong đó có 2 nghị định liênquan đến vấn đề bồi thường thiệt hại GPMB, đó là nghị định 197 NĐ-CPngày 3-12-2004 về bồi thường thiệt hại hỗ trợ tái định cư thay thế nghị định22/1998/NĐ-CP cũ;Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngay 16-11-2004 về phưoơgpháp xác định giá đất và khung giá đất thay thế nghị định 87/1994/NĐ-CPngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất

Kế thừa quy định của luật đất đai năm 1993,luật đất đai năm 2003,điều

39 tiếp tục quy định việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế.Theo đó nhà nướcthực hiện việc thu hồi đất để thực hiện vào mục đích phát triển kinh tế trongtrường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chếxuất và các dự án đầu tư lớn khác theo quy định của chính phủ

Luật đất đai lần này bổ xung trương hợp thu hồi đất được nhà nước giao,cho thuê để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự

án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không có cơ quan nhànước nào có thẩm quyền quyết định giao đất,cho thuê đất đó cho phép nhằmnâng cao tính khả thi của việc thi hành luật và góp phần giảm tình trạng đầucơ

Vần đề bồi thường tái định cư cho người bị thu hồi

Theo quy định của luật đất đai 2003,nhà nước thu hồi đất của người sửdụng đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhân quyến sử dụng đất có giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định tại điều 50 của luật đất đai năm 2003 thì được bồithường trứ các trường hợp quy định tại khoản 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 và 12điều 38 và các điểm b,c,d,đ khoản 1 điều 43 luật đất đai năm 2003.Thu hồiđất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích côngcộng, phát triển kinh tế là trường hợp duy nhất dược nhà nước bồi thường chongười có đất bị thu hồi với điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

Có thể nói, việc thu hồi đất trong trường hợp này xuất phát từ mục đíchcủa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Để tránh trường hợp nhà nước thu hồi đất theo ý chủ quan.Luật đất đaiquy định rõ về trình tự thủ tục và trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩmquyền trong việc thu hồi đất đai tại điều 39, 40 luật đất đai năm 2003 Đồngthờ quy định cụ thể về việc bồi thường tái định cư cho người có đất bị thuhồi(điều 42 luật đất đai năm 2003)

1.2 Quy định của thành phố Hà Nội

1.2.1Các văn bản chính sách bồi thường thiệt hại trước khi có luật đất đai năm 2003

Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ban hànhquy định thực hiện nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của chính phủ

về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng Về khung giá các loại đất, thành phố Hà Nội ra quyết định 3519/QĐ-

UB ngày 12-9-1997 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định

thực hiện nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về khunggiá các loại đất Thêm vào đó để tạo được sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cựctrong công tác GPMB thực hiện các dự án đầu tư, góp phần thực hiện kinh tếphát triển, ổn định kinh tế phát triển thủ đô, UBND thành phố Hà Nội raquyết định 99/QĐ-UB ngày 21-8-2003 về việc điều chỉnh bổ sung một sốđiều tại quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30-6-1998 của UBND thành phố

hà nội quy định về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bànthành phố Hà Nội Và cũng ngày 21-8-2003, Phó chủ tịch UBND thành phố

Hà Nội Lê Quý Đôn đã kí quyết định số 100/QĐ-UB ngày 21-8-2003 về việc:điều chỉnh bổ sung một số điều tại nghị quyết số 72/2001/QĐ-UB ngày 17-9-

2001 của UBND Hà Nội

Qua đây ta có thể thấy, Thành phố Hà Nội luôn quan tâm đến công tácGPMB Các quy định liên quan đến công tác GPMB được điều chỉnh, Bổcung cho phù hợp với điều kiện thực tế Điều này giúp cho công tác đền bù

GPMB luôn được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với điều kiện thực tế Điều

này giúp cho công tác GPMB ở thành phố Hà Nội đạt kết quả tốt trong thờigian qua

1.2.2Các văn bản pháp lý sau khi có luật đất đai năm 2003

Thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 về bồi thườngthiệt hại hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố HàNội Theo điều 2 của quyêt định 26/2005/QĐ-UB, Các quyết định đã banhành trước đây trái với quyết định này thì đều được bãi bỏ

Thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, UBND thànhphố Hà Nội đã ban hành quyết định số 199/2004/NĐ-CP ngày 29-12-2004 vềviệc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định này

đã thay thế nghị định 3519/1997/QĐ-UB ngày 12-9-1997 của UBND thành

phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất thực hiện nghị định số 87/CPngày 17-8-1994 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2 Vấn đề thu hồi đất và bồi thường GPMB

2.1 Các loại đất khi thu hồi GPMB

điều 36 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:

2.1.1 nhà nước thu hồi đất hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm các loại đất sau:

-Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh

-Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan,công trình sự nghiệp được nhànước giao không thu tiền sử dụng đất

-Sử dụng đất để xây dưng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năngngoại giao

Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mụcđích kinh doanh như: trường học,bệnh viện, công viên, sân vận động

-Sử dụng đất để chỉnh trang phát triển khu đô thị và khu dân cư nôngthôn

-Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

-Sử dụng đất làm nghĩa trang nghĩa địa

2.1.2 Đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp sau:

Sử dụng đất để đầu tư khu công nghiệp quy định tại điều 90 của luật đấtđai 2003, khu công nghệ cao quy định tại điều 90 của luật đất đai năm 2003khu công nghệ cao quy định tại điều 91 của luật đất đai năm 2003, khu kinh tếquy định tại điều 92 của luật đất đai năm 2003

Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sả xuất kinh doanh dịch vụ dulịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể

đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ hình thứcphát triển chính thức (ODA)

Sử dụng đất để thực hiện dự án một trăm phần trăm(100%) vốn đầu tưnước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc chophép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu côngnghệ cao, khu kinh tế

2.2 Đối tượng phải bồi thường thiệt hại

-Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được nhànước giao đất cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợiích quốc gia lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

2.3 Đối tượng được đền bù thiệt hại

-Tổ chức, cộng đồng dân cư,cơ sở tôn giáo,hộ gia đình cá nhân trongnước.người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức các nhân nước ngoàiđang sử dụng đất mà đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu tài sản một cách bất hợp pháp

-Người bị thu hồi đất ,bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đượcbồi thường đất,tài sản hoặc được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo qui định tạiNghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004

-Nhà nước khuyến khích người có đất,tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất

để sử dụng vào các mục đích tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 tự nguyện hiến tặng một phần hoặc hoàn toàn bộ đất,tài sảncho Nhà nước

2.4 Tái định cư

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định tại Nghị định197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí táiđịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

-Bồi thường bằng nhà ở.

-Bồi thường bằng giao đất ở mới

-Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

2.5 Bồi thường,hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi theo quiđịnh tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 được theo qui định nhưsau:

-Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà Nước thu hồi.-Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phíđầu tư vào đất bị Nhà Nước thu hồi

-Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

3 Căn cứ xác định giá đất để bồi thường thiệt hại

Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định giá đất để bồi thường thiệt hại dochủ tịch UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dựán.Giá đất bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địaphương ban hành theo quy định của chính phủ nhân cới hệ số K để đảm bảogiá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng ởđịa phương.Những qui định này sẽ dẫn đến tình trạng người dân so bì về dự

án thực hiện trước và thực hiện sau,về giá bồi và dẫn đến tình trạng tùy tiệnban hành hệ số K.Ví dụ như: trên cùng một tuyến đường quốc lộ đi qua 2 tỉnhgiáp nhau,khi giải tỏa các hộ dân để làm đường thì các hộ dân ở tỉnh B khiếulại dòi được bồi thường bằng giá như ở tỉnh A vì cùng tuyến đường nhưng chỉkhác nhau do địa bàn quản lý các hộ thuộc hai tỉnh khác nhau,tỉnh A giá600.000 đồng/m2,tỉnh B giá 400.000 đồng/m2 Vấn đề ở đây là đánh giá khảnăng sinh lợi như thế nào?Giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương là baonhiêu chúng ta chưa quản lý và thị trường bất động sản ở nước ta cũng chưaphát triển.Do đó dễ nảy sinh ra vấn đề tùy tiện khi xác định giá đất.Trong khi

đó người dân luôn đòi bồi thường với mức giá cao,theo giá chuyển nhượnggiữa người dân với nhau.Giá đất này không phải giá thực tế,nó mang tính tựcphát do ngườ dân tự ý đẩy giá lên theo sở thích cửa người mua người bán,Nhànước không kiểm soát được.Hơn nữa khung giá đất trong nghị đinh 87/1994/NĐ-CP đã ban hành khá lâu(10 năm) quy định rất thấp không phù hợp với giáđất thực tế hiện nay.

Trước thực trạng đó, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ra đời đã khắc phụcđược những bất cập trong nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994.Nhưvậy Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 đã thay thế Nghị định87/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994

Theo Nghị định mới này có nhiều qui định được bổ sung: Trước tiên đó

là hung giá đất đã cao hơn rất nhiều lần.Khung giá đất ở tại nông thôn và đothị đã được nâng lên gần sát với thị trường.Khung giá đất ở nông thon mứccao nhất là 1.250.000 đồng/m2, thấp nhất là 2500 đồng/m2 (bảng phụ lục1).Khung giá đất ở tại thành thị : Giá tăng cao hơn rất nhiều lần;giá tối đa là67.500.000 dồng/m2 tối thiểu là 30.000 đồng/m2(bảng phụ lục 2)

Giá đất khu vực giáp ranh cũng được quy định rõ hơn.Khi định giá đấttại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương,UBNDtỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào qui định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 thỏa thuận với nhau về giá đất.Đất giápranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ qui định đối vớiloại đất đó

Đối với tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố trực thuộc Trungương như qui định tại khoản 1 điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 nếu có điều kiện tự nhiên,kết cấu hạ tầng như nhau,có cùng mục đích

sử dụng hiện tại,cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau

Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau,nhưng tỷ lệ chênhlệch không quá 20%

III NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG GPMB

1.Bồi thường thiệt hại về đất

1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất

Theo điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 thì được bồithường;trường hợp khong đủ điều kiện được bồi thường thì ủy ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dâncấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbăng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng.Nếu không cí đất để bồithường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm cóquyết định thu hồi.Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằngnhà,nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằngtiền

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đâi đối với Nhà nước theo quiđịnh cua pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhvào số tiền được bồi thường,hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thờiđiểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo qui định củachính phủ,không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

1.2 Điều kiên được bồi thường thiệt hại về đất.

Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thìđược bồi thường:

a/ Có GCNQSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đâi

b/Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo qui

định của pahps luạt về đất đâi

c/ Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất ổn định,được UBND xãphường, thị trấn xác nhận không có trnah chấp mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây:

-Những giấy về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt nam dân chủ cộng hòa,Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòamiền nam việt Nam và Nhà nước hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất,sổ địa chính

-Giấy tờ hợp pháp về thừa kế,tặng,cho QSD đất hoặc tài sản gắn liền vớiđất;giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

-Giấy tờ chuyển nhượng QSD đất,mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trướcngày 15-10-1993,nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày15-10-1993

-Giấy tờ về thanh lý,hóa giá nhà ở,mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quiđịnh của pháp luật

-Giấy tờ do cơ quan cso thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng đất

d/ Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờqui định tại khoản 3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 màtrên giấy tờ đó ghi tên người khác,kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượngQSDĐ có chữ kí của các bên liên quan,nhưng đến thời điểm có quyết định thuhồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định củapháp luật,nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

e/ Họ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địaphương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản,làm

muối tại cùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi hải đảo,nayđược UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổnđịnh,không có tranh chấp.

f/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1,2,3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993,nay đượcUBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

g/Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củatòa án nhân dân,quyết đinh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyếtđịnh giải quyết tranh chấp đất đâi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đãđược thi hành

h/Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1,2,3 Điêu 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 nhưng đấtđai đã được sử duungj từ ngày 15-10-1993 đến thời điểm có quyết định thuhồi đất mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch,không vi phạmhành lang bảo vệ các công trình,được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công

bố công khai,cắm mốc;không phải là đất lấn chiếm trai phép và được UBNDcấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

i/Hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã,cóquyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đaii của nhànước,nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý,mà hộ gia đình cá nhân đóvẫn sử dụng

k/Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình đền,miếu

am từ đường,nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận làđát sử dụng chung cho cộng đòng và không có tranh chấp

* Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:

-Đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

-Đât nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trảcho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách ngà nước

-Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình,cá nhân

1.3 Bồi thường thiệt hại,hỗ trợ đói với đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân

Hộ gia đình ,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đượcbồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng.Nếu không có đất để bồithường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sửdụng

Đất nông nghiệp xem kẽ trong khu dân cư,đất vườn ao liền kề với đát ởtrong khu dân cư ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mụcđích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền,giá tính hỗ trợ từ 20-50% giá đắt nhất

ở liền kề( Vấn đề này Nghị định 22/1988/NĐ-CP chưa quy định rõ nên mỗinơi áp dụng một chính sách khác nhau dẫn đến khâu bồi thường người dân bịthu hồi đất có nhiều thắc mắc)

Nếu bồi thường bằng việc giao đất mới có giá trị thấp hơn giá đất bịthu hồi thì ngoài việc giao đất mới bị thu hồi còn được bồi thường phần giá trịchênh lệch;trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá trị cao hơngiá trị đát bị thu hồi tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thuhồi

Hộ gia đình,cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt quáhạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tựkhai hoang theo qui định được cơ quan Nhà nươc có thẩm quyền phê duyệt,thì được bồi thường, còn lại những trường hợp khác không được bồi thường

về dất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào

mục đích sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản (không bao gôm rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trườngquốc doanh khi nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất,nhưngđược bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ.

1.4 Bồi thường đất phi nông nghiệp(trừ đất ở) của hộ gia đình ,cá nhân).

Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004

Đất là mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất khinh doanh phi nông nghiệpcủa hô gia đình,cá nhân có nguồn gốc là đất đã được giao sử dụng ổn định lâudài hoặc có đủ diện cấp GCNQSDĐ, khi nhà nước thu hồi được bồi thườngtheo đất ở

Hộ gia đình các nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhậnchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụngđất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng dất

do nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thi khi nhànước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

1.5 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở.

Điều 13 nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định như sau: Người sử dụng đất ở khi Nhà nước th hồi đất mà phải di chuyển chỗ ởđược bồi thường bằng giao đất ở mới tai khu định tái định cư hoặc bồi thườngbằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi

Diện tích đất bồi thường bằng giao dất ở mới cho người có đất bị thu hồicao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương

2.Bồi thường thiệt hại về tài sản

Theo điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 thì:

-Bồi thường thiệt hài về tài sản bao gồm nhà,công trình kiến trúc,câytrồng vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà

bị thiệt hại thì được bồi thường

-Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi mà đất đókhông thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể đượcbồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

-Nhà,công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quyhoạch,kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường/

-Nhà công trình gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1-7-2004 màtại thời điểm xây dựng trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trongquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phép duyệt thì không được bồithường

-Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồiđược công bố thì không được bồi thường

2.2 Bồi thường nhà,công trình xây dựng trên đất

-Đối với nhà ở,công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhânđược bổi thường bằng giá trị xây mới của nhà công trình có kỹ thuật tươngđương do bộ xây dựng ban hành.Giá trị xây dựng mới của nhà, công trìnhđược tính theo diện tích xây dựng nhà,công trình nhân với đơn giá xây dựngmới của nhà, công trình do ủy ban nhân dân các cấp tỉnh ban hành theo quyđịnh của chính phủ

-Đối với nhà và công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quyđịnh trên thì được bồi thường theo mức như sau( theo quyết định26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005 của UBND thành phố Hà Nội)

Mức bồi = Giá trị hiện có của + (Giá trị xây dựng

thường nhà,công trình mới-giá trị hiện có)x60%

Giá trị hiện có của = Giá trị xây dựng x Tỷ lệ còn lại

nhà, công trình mới

Giá trị xây = Đơn giá chuẩn x Tổng diện tích nhà,

dựng mới xây xây dựng mới Công trình

-Đối với nhà,công trình cắt xén mà bị ảnh hưởng dến kết cấu và sự antoàn của nhà,công trình mà phải dỡ bỏ toàn bộ thì được bồi thường cho toàn

bộ nhà,công trình đó theo qui định

2.3 Bồi thường về di chuyển mồ mả

-Đối với việc di chuyển mồ mả,mức tiền bồi thường được tính cho chiphí về đất đai,đào ,bốc,di chuyển,xây dựng lại và các chi phí hợp lí khác cóliên quan trực tiếp.Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquy định mức bồi thương cụ thểcho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương

-Trường hợp thành phố (hà nội) có quĩ đất đẻ bố trí di chuyển mộ mả thìchỉ mộ được bồi thường phần chi phí đào,bốc,di chuyển,xây dựng lại và cácchi phí khác cố liên quan trực tiếp như sau:

Mộ đất : 1.200.000 đồng/mộ

Mộ xây :1.500.000 đồng/mộ

-Đối với mộ vô chủ,chủ đầu tư có trách nhiệm di chuyển về nghĩa trangtheo qui hoạch Thành phố ,được thanh toán theo hợp đồng và mức giá quiđịnh hiện hành trên địa bàn thành phố Hà nội…

2.4 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượngcủa vụ thu hoạch đó.Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năngsuất của vụ cao nhất trong ba năm trước liền kề của cây trồng chính tại địaphương và giá trị trung bình tại thời điểm thu hồi đất

Mức bồi thường đối với cây lâu năm,được tính bằng giá trị hiện có củavườn cây(không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất ) theo giá ở địa phương tạithời điểm thu hồi đất

Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểmkhác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải dichuyển,phải trồng lại.

Cây trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước ,cây rừng tự nhiên giaocho các tổ chức,hộ gia đình trồng,quản lý chăm sóc,bảo vệ thì bồi thường theogiá trị thiệt hại thực tế của vườn cây…

3.Chính sách hỗ trợ

Đây là sự hỗ trợ dành cho người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ởtrong thời gian đầu ổn định đời sống và hỗ trợ đâo tạo cho lao động nôngnghiệp chuyển sang nghề khác

3.1 Hỗ trợ ổn đinh đời sống và ổn định sản xuất

Về hỗ trợ ổn định đời song theo Nghị đinh 22/1998/NĐ-CP chỉ áp dụngđối với người phải di chuyển chỗ ở( Điều 26) Những người bị thu hồi hết đấtsản xuất nhưng không di dời chỗ ở thì không đề cập đến hõ trợ ổn định đờisống.Tuy nhiên trong thực tế, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã thựchiện hỗ trợ cho cả nhiều người không di dời chỗ ở nhưng không còn đất sảnxuất do bị thu hồi.Để khắc phục những tồn tại trên Nghị định 197/2004/NĐ-

CP ngày 3-12-2004 đã qui định như sau :

Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thuhồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đờisống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thờigian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở;trường hợp phải di chuyên đến địa bàn

có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗtrợ tối đa là 12 tháng.Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01 tháng tươngđương 30kggaoj tính theo mức trung bình tại địa phương.Mức hỗ trợ này quáthấp,không đảm bảo đời sống hàng ngày cho người dân đặc biệt là ở đô thị Theo khoản 2 và 3 điều 20 quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005:

Đối với cácủa hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bịNhà nước thi hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống 35.000 đồng/

m2

Tổ chức kinh tế ,hô sản xuất kinh doanh có đăng kí kinh doanh mà bịngừng sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước

đó do cơ quan thuế xác nhận.Trường hợp trên cùng một diện tích thu hồi màchủ sử dụng đất kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau và có nộp thuế riêngcho từng ngành nghề thì được xét hỗ trợ cho tất cả các ngành nghề mà chủ sửdụng đất đó đã thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước

-Nếu các hộ được bố trí nhà ở tạm(nhà chung chuyển) trước khi nhậnnhà,đất tái định cư thì không được hỗ trợ thuê nhà ở tạm…

3.3 Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho những lao động phải chuyển đổi nghe nghiệp và tạo việc làm.

Đây là vấn đề quan trọng không chỉ giải quyết hậu quả của thu hồi đất

mà còn phù hợp với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa của cả nước.Vìphần lớn những đối tượng lao động trong nông nghiệp thường không có kĩnăng,kiến thức để làm trong các nhà máy xí nghiệp nếu họ không được đào

Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếubằng hình thức cho đi học nghề các cơ sở dạy nghề Điều 21 Quyết định26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005 qui định cụ thể như sau:

Hộ gia đình,cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại các xã ,thị trấnngoại thành và các phường mới thành lập sau năm 1997 khi bị thu hồi đất sảnxuất nông nghiệp được hỗ trợ chi phí đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp 25.000đồng/m2

Khi Nhà nước lập quĩ hỗ trợ tạo việc làm và bảo hiểm xã hội thì cáckhoản tiền trên đcủa nộp vào quỹ chung và sử dụng theo các mục tiêu cụ thể

3.4 Quy định về tái định cư

Lập và thực hiện dự án tái định cư

Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư vàphải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiệnhành về đầu tư và xây dựng Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội củađịa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đấtdùng để bồi thường, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng

để bồi thường, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơikhác.UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư.Trước khi bố trí đất ở cho hộ gia đình,cá nhân khu tái định cư phải được xâydựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xâydựng của địa phương.Nguồn vốn để xây dựng gồm : kinh phí bồi thường thiệt

hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất,nguồn hỗ trợ của người được nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, hỗ trợ ngân sách của nhà nước, sử dụng quỹ đất đẻ tạovốn…

3.5 Các khoản hỗ trợ khác.

Theo quy định tại Điều 23 quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005thì các khoản hỗ trợ khác bao gồm:

Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng

-Người sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp khi bị thu hồi đất nếu bàngiao mặt bằng đúng tiến độ do Hội đồng bồi thường,hỗ trợ và tái định cưquận,huyện quy định thì được thưởng 3.000 đồng/m2 nhưng không quá3.000.000 đồng/chủ sử dụng đất

-Người bị thu hồi đất ở phải phá dỡ toàn bộ nhà nếu tự giác chấp hành

di chuyển chỗ ở theo kế hoạch được thông báo của hội đồng bồi thường hỗ trợtái định cư

Hỗ trợ gia đình chính sách khi phải di chuyển chỗ ở để GPMB

4 Trình tự, thủ tục GPMB.

Trong những năm gần đây,khối lượng công việc GPMB là rất lớn,hơnnữa giá đất trên thị trường bất động sản(BĐS) ngày một tăng cao,nên cong tácbội thường GPMB gặp nhiều khó khăn Trước tình hình đó, Chính phủ đã banhanh Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 về bồi thường hỗ trợ và táiđịnh cư thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 UBND thànhphố Hà nội đã ban hành quyết định 26/2005/QĐ-UB về việc “ Quy định bồithường hỗ trợ,tái định cư thực hiên Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-

2004 của chính phủ khi nhà nước thu hồi đất trên dịa bàn thành phố Hà nội

So với quyết định 72/QĐ-UB cũ thì quyết định này đã mở rộng thêm một sốđối tượng được hưởng chính sách bồi thường và nhiều quy định chặt chẽ hơn

về trình tự thủ tục thực hiện GPMB

Trình tự thủ tục GPMB được tổ chức thực hiện theo nghị định 84/2007

được thực hiện như sau:

Bước 1 Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

1 Việc xác định chủ trương thu hồi đất (đối với trường hợp thu hồi đấttheo quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (đối với trườnghợp thu hồi đất theo dự án) được thực hiện dựa vào các căn cứ sau đây:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thịhoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo quy địnhcủa pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng;

Đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì nhucầu sử dụng đất được xác định theo quyết định phê duyệt dự án của cơ quan

có thẩm quyền; đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhànước thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu sửdụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại điểm b khoản 1Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; đối với dự án xây dựng cơ sở tôngiáo thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo quyết định của Ủy ban nhândân cấp tỉnh

c) Các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g và hkhoản 1 và các điểm a, c và d khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP,khoản 3 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Điều 34 và Điều 35 Nghị định này

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hànhvăn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tưtheo quy định tại khoản 1 Điều này

3 Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉđạo phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; Ủyban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khaichủ trương thu hồi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinhhoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, thông báo rộng rãi trên hệ thống đàitruyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ thống truyền thanh).

Bước 2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

1 Căn cứ vào văn bản của Ủy ban nhân dân nêu tại khoản 2 Điều 49Nghị định này, cơ quan Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp thực hiện (đối với nơichưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) việc chuẩn bị hồ sơ địa chínhcho khu đất bị thu hồi theo quy định sau đây:

a) Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lụcbản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặctrích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính chính quy;

b) Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho Tổchức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản

đồ, số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất cócùng mục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất

2 Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì Ủy ban nhân dân cấp huyệnnơi có đất bị thu hồi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất thuộc khuvực phải thu hồi đất về việc đo địa chính Người sử dụng đất có trách nhiệmchấp hành, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiệntrạng thửa đất

3 Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địachính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả

đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án, do Tổ chức phát triển quỹ đất chitrả đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch

Bước 3 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1 Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham giacủa đại diện chủ đầu tư) lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư (sau đây gọi là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có

do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung cấp và nộp một (01) bộ tại Sở Tàichính hoặc Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) để thẩm định.Phương án tổng thể có các nội dung chính sau:

a) Các căn cứ để lập phương án;

b) Số liệu tổng hợp về diện tích các loại đất, hạng đất đối với đất nôngnghiệp, số tờ bản đồ, số thửa; giá trị ước tính của tài sản hiện có trên đất; c) Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vựcthu hồi đất, trong đó nêu rõ số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp, số hộphải tái định cư;

d) Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất khuvực tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, phương thức tái định cư;

đ) Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạochuyển đổi ngành nghề;

e) Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nước, của

tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư phải di dời và dự kiến địađiểm để di dời;

g) Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

h) Dự toán kinh phí thực hiện phương án;

i) Nguồn kinh phí thực hiện phương án;

k) Tiến độ thực hiện phương án

2 Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đượcphương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan Tàinguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phương

án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt

3 Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận được tờtrình của cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân đã có chủ trương thu hồi đấthoặc chấp thuận về địa điểm đầu tư có trách nhiệm xem xét, ký quyết định xétduyệt phương án tổng thể

Bước 4 Thông báo về việc thu hồi đất

1 Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sửdụng đất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển vàbàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể

2 Người sử dụng đất có quyền căn cứ vào quy định của pháp luật đểnhận xét, đề đạt hoặc yêu cầu Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóngmặt bằng giải thích về những nội dung đã được thông báo quy định tạikhoản 1 Điều này

Bước 5 Quyết định thu hồi đất

1 Việc ra quyết định thu hồi đất được thực hiện như sau:

a) Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày thông báo quy định tại khoản 1Điều 52 Nghị định này, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệmtrình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;

b) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhậnđược tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp, Ủy ban nhândân có trách nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất;

c) Trường hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu

hồi của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồicủa Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết địnhthu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất trên khu đất và ra quyết định thuhồi đối với từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình;

d) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đượcquyết định thu hồi chung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại điểm ckhoản này, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi từng thửa đất thuộcthẩm quyền thu hồi của mình

2 Quyết định thu hồi đất bao gồm:

a) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành về việc thu hồichung đối với toàn bộ các thửa đất của khu đất có nội dung bao gồm tổng diệntích đất thu hồi; tên, địa chỉ của người sử dụng đất và danh sách các thửa đất

3 Quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi vàđược niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi trongsuốt thời gian kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được quyết định đếnthời điểm kết thúc việc thu hồi

Bước 6 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

1 Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 củaLuật Đất đai, Điều 63 và Điều 64 Nghị định này và quy định giải quyết khiếunại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP

2 Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tụcthực hiện quyết định thu hồi đất Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩmquyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thìphải dừng thực hiện quyết định thu hồi đất; cơ quan nhà nước đã ban hànhquyết định thu hồi đất phải có quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã banhành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có) Trườnghợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thuhồi đất là đúng pháp luật thì người có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết địnhthu hồi đất.

Bước 7 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Sau khi có quyết định thu hồi đất, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai,tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự, thủ tục sauđây:

1 Người bị thu hồi đất kê khai theo mẫu tờ khai do Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phát và hướng dẫn; tờ khai phải có cácnội dung chủ yếu sau:

a) Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm bắtđầu sử dụng, loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, thời gian đã sử dụng và các côngtrình khác xây dựng trên đất; số lượng, loại cây, tuổi cây đối với cây lâu năm;diện tích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hàng năm; diện tích, năngsuất, sản lượng nuôi trồng thủy sản, làm muối;

c) Số nhân khẩu (theo đăng ký thường trú, tạm trú dài hạn tại địaphương), số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra (đối với khuvực nông nghiệp là những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối trên thửa đất bị thu hồi; đối với khu vực phi

nông nghiệp là những người có hợp đồng lao động mà người thuê lao động cóđăng ký kinh doanh); nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp (nếucó);

d) Số lượng mồ mả phải di dời

2 Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việckiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắnliền với đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau:

a) Kiểm tra tại hiện trường về diện tích đất đối với trường hợp có mâuthuẫn, khiếu nại về số liệu diện tích; kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánhvới nội dung người sử dụng đất đã kê khai Việc kiểm tra, kiểm đếm tại hiệntrường phải có sự tham gia của đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất và người có đất bị thu hồi Kết quả, kiểm đếm phải có chữ ký của ngườitrực tiếp thực hiện, kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất (hoặcngười được uỷ quyền theo quy định của pháp luật), người bị thiệt hại tài sản(hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật), cán bộ địa chínhcấp xã, đại diện của Phòng Tài nguyên và Môi trường, đại diện của lãnh đạo

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Làm việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhândân cấp xã nơi có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trườnghợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư

Bước 8 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham giacủa đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ có đất bị thu hồi) có trách nhiệmlập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi làphương án bồi thường) theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghịđịnh số 17/2006/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau đây:

1 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thànhviệc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặtbằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

b) Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm:

- Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

- Diện tích, loại đất, hạng đất (đối với đất nông nghiệp), vị trí, nguồn gốccủa đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lạicủa tài sản bị thiệt hại;

- Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồithường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong

độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

- Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

- Việc bố trí tái định cư;

- Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôngiáo, của cộng đồng dân cư;

- Việc di dời mồ mả

2 Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bịthu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;b) Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện

Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diệnnhững người có đất bị thu hồi;

c) Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi(20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

3 Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằngvăn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, sốlượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoànchỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đónggóp đến cơ quan Tài chính để thẩm định;

b) Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằngcần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan Tài chínhthẩm định

4 Thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:a) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đượcphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan Tài chính có trách nhiệmthẩm định và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;

b) Trường hợp cần tiếp tục hoàn chỉnh thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hoàn thiện phương án bồi thường

và gửi lại cho cơ quan Tài chính Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể

từ ngày nhận lại phương án bồi thường, cơ quan Tài chính có trách nhiệmtrình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt

5 Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được

Tờ trình của cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, quyếtđịnh phê duyệt phương án bồi thường

b) Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Ủy ban nhândân cấp huyện phê duyệt mà trong đó giá đất bồi thường, hỗ trợ cao hoặc thấphơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố thì Ủy bannhân dân cấp huyện phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và chỉ được phê

duyệt phương án bồi thường sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phêduyệt giá đất.

Bước 9 Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụbồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhândân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương ánbồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân

cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chongười có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trínhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường,

hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng

Bước 10 Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

1 Sau năm (05) ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương ánbồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗtrợ Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhậnthay thì người được bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy địnhcủa pháp luật

2 Trường hợp bố trí tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,giải phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứngnhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí táiđịnh cư trước khi giải phóng mặt bằng Trong trường hợp có thoả thuận giữa

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và người được bố trítái định cư về việc nhận nhà ở, đất ở tái định cư sau khi giải phóng mặt bằngthì thực hiện theo văn bản thoả thuận có chữ ký của cả hai bên

3 Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồithường, hỗ trợ, không nhận nhà hoặc đất tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụbồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng

mở tại Ngân hàng và giữ nguyên nhà hoặc đất tái định cư để làm căn cứ choviệc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có)

4 Phát sinh về giá đất thu hồi (nếu có) sau khi có quyết định phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xử lý như sau:

a) Trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cưtrước ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không ápdụng hoặc không điều chỉnh theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghịđịnh số 17/2006/NĐ-CP;

b) Trường hợp do chậm chi trả hoặc chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ đượcgiải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP vàkhoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP;

c) Trường hợp đã có quyết định phê duyệt trước ngày Nghị định số197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện chi trả bồithường, hỗ trợ và tái định cư mà sau đó giá đất cao hơn giá đất đã phê duyệt thìthực hiện điều chỉnh giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số197/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP

Bước 11 Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi

Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người

bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phảibàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bước 12 Cưỡng chế thu hồi đất

1 Việc cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 39 củaLuật Đất đai chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư quy định tại các Điều 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 và 59 Nghịđịnh này;

b) Đã quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy địnhtại Điều 59 Nghị định này mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóngmặt bằng, Ủy ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thuhồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hànhviệc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;

d) Có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềntheo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;

đ) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế Trường hợpngười bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xãniêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xãnơi có đất thu hồi

2 Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡngchế hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế quy định tại điểm đkhoản 1 Điều này mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhândân cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy địnhcủa pháp luật

Bước 13 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định tạiĐiều 138 của Luật Đất đai, Điều 63 và Điều 64 Nghị định này và các quy

định về giải quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP

Bước 14 Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành tiểu dự án riêng và trách nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc các Bộ, ngành

1 Căn cứ quy mô thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, cơ quan có thẩmquyền phê duyệt dự án đầu tư có thể quyết định tách nội dung bồi thường, hỗtrợ và tái định cư thành tiểu dự án riêng và tổ chức thực hiện độc lập

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo tổ chức thu hồi đất,bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc diện nhà nước thuhồi đất của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Tập đoànkinh tế, Tổng công ty, đơn vị sự nghiệp thuộc Trung ương (trong Điều nàygọi là Bộ, ngành)

Bộ, ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dâncấp tỉnh và Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; bảo đảmkinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định