LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế thuộc nhiều lĩnh vực đã và đang được triển khai trên khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, bộ mặt đô thị cũng đang ngày một đổi thay theo chiều hướng tích cực. Hà Nội - trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước cũng đang từng bước chuyển mình, phát triển đi lên. Hàng loạt công trình đã, đang và sẽ được xây dựng trên địa bàn thủ đô. Tuy nhiên, một vấn đề nan giải là tình trạng một số các dự án xây dựng đô thị trên địa bàn được đầu tư lớn mà hiệu quả mang lại về kinh tế xã hội chưa cao. Điều đó không những gây ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh mà còn ảnh hưởng tới đời sống nhân nhân. Vì vậy, đánh giá đúng hiệu quả đầu tư, tìm hiểu rõ nguyên nhân, qua đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm khắc phục tình trạng nói trên là việc cần làm của các cấp chính quyền, Thành phố Hà Nội và của các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng. Qua một thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và xây dựng HUD-CIC, tôi đã hiểu được phần nào các dự án đầu tư gần đây mang lại hiệu quả không cao qua các báo cáo tổng kết hàng tháng, hàng quý, thường niên của Công ty. Nhờ được tiếp cận với các tài liệu của Công ty, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của các anh chị của phòng Dự án dự toán, tôi đã phần nào nắm được thực trạng, nguyên nhân của vấn đề. Vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài: “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội” 2.Câu hỏi chuyên đề Chuyên đề nhằm giải quyết một số câu hỏi đối với dự ánxây dựng nói chung và dự án New skyline nói riêng như: Quy trình tiến hành của dự án xây dựng như thế nao? Để đánh giá dự án có hiệu quả hay không cần dựa trên các tiêu chí nào? Làm thế nào để nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng trong tình hình kinh tế, kỹ thuật nước ta ngày càng tiến bộ? 3.Mục đích chuyên đề Hệ thống hóa các lý luận về dự án đầu tư xây dựng ở đô thị Xem xét, phân tích thực trạng đầu tư xây dựng dự án New skyline nói riêng từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cáo hiệu quả đầu tư ở dự án New skyline nói riềng, các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Hà Nội nói chung 4.Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp và phân tích định tính, phương pháp logic và các phương pháp nghiên cứu kinh tế khác. 5.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài là dự án đầu tư xây dựng ở đô thị, phạm vi cụ thể là dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán; ngoài ra đề tài có thể áp dụng cho các dự án khác trên địa bàn Hà Nội 6.Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu và phần kết thúc, nội dung chính của chuyên đề gồm có ba chương Chương I: Một số lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng ở đô thị Chương II: Tình hình đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội Chương III:Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng ở đô thị
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ I.1 Đơ thị, thị hóa phát triển thị theo dự án I.1.1 Đô thị phân loại đô thị I.1.2 Đô thị hóa phát triển thị theo dự án I.2 Dự án đầu tư xây dựng 11 I.2.1 Khái niệm 11 I.2.2 Đặc điểm phân loại dự án đầu tư xây dựng 12 I.2.3 Quy trình thủ tục dự án đầu tư xây dựng 13 I.3 Hiệu dự án đầu tư xây dựng đô thị 19 I.3.1 Hiệu kinh tế xã hội .19 I.3.2 Hiệu kinh tế tài 21 I.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu dự án đầu tư Xây dựng .22 I.4.1 Điều kiện tự nhiên 22 I.4.2 Công tác kế hoạch hoá chủ trương dự án 22 I.4.3 Công tác quản lý nhà nước đầu tư Xây dựng 23 I.4.4 Nguồn nhân lực phục vụ trực tiếp cho công tác đầu tư Xây dựng .23 CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH ĐÂU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TỊA NHÀ NEW SKYLINE, KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN, HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI .26 II.1 Sự cần thiết đầu tư .26 II.1.1 Lý đầu tư 26 II.1.2 Mục tiêu dự án: 27 II.2 Giới thiệu dự án New skyline 28 II.2.1 Dự án New skyline 28 II.2.2 Điều kiện tự nhiên 29 II.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật xung quanh lô đất CC-02: 30 II.3 Tổng mức đầu tư 30 II.3.1 Thành phần vốn đầu tư 30 II.3.2 Xác định vốn đầu tư 32 II.3.3 Tổng hợp vốn đầu tư: 38 II.3.4 Nguồn vốn đầu tư: 39 II.4 Phân tích hiệu đầu tư .39 II.4.1 Phân tích hiệu tài 39 II.4.1.1 Phương án bảo toàn vốn đầu tư: 39 II.4.1.2 Phương án kinh doanh thu hồi vốn: .40 II.4.1.3 Hiệu kinh tế, tài dự án: 40 II.4.2 Phân tích hiệu xã hội dự án: 41 II.5 Đánh giá tác động môi trường .42 II.5.1 Nguồn gây ô nhiễm nước: .42 II.5.2 Nguồn gây nhiễm khơng khí: 43 II.5.3 Nguồn gây tiếng ồn: 44 II.5.4 Chất thải rắn: 45 CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ 47 III.1 Nâng cao hiệu kinh tế 47 III.1.1 Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư chất lượng cấp giấy phép đầu tư .47 III.1.2 Huy động sử dụng vốn đầu tư có hiệu 48 III.1.3 Nâng cao chất lượng ban quản lý cơng trình 49 III.1.4 Đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực 50 III.1.5 Đổi cơng tác kế hoạch hố chủ trương đầu tư dự án 51 III.1.6 Áp dụng tiến khoa học kỹ thuật,công nghệ 52 III.2 Nâng cao hiệu xã hội 53 III.2.1 Giảm thiểu khống chế tác động tiêu cực .53 III.2.1.1 Phương án xử lý nước thải: 53 Phương án xử lý khí thải: 54 III.2.1.2 Phương án khống chế tiếng ồn: 54 III.2.1.3 Phương án xử lý chất thải rắn: .54 III.2.2 Quy hoạch xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng đô thị 55 III.3 Một số kiến nghị với quan có thẩm quyền .55 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực đường lối đổi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Chính phủ, năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phát triển ngành kinh tế thuộc nhiều lĩnh vực triển khai khắp tỉnh, thành phố nước Cùng với q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, mặt đô thị ngày đổi thay theo chiều hướng tích cực Hà Nội - trung tâm trị, kinh tế, văn hóa nước bước chuyển mình, phát triển lên Hàng loạt cơng trình đã, xây dựng địa bàn thủ đô Tuy nhiên, vấn đề nan giải tình trạng số dự án xây dựng đô thị địa bàn đầu tư lớn mà hiệu mang lại kinh tế xã hội chưa cao Điều khơng gây ảnh hưởng lớn đến kết kinh doanh mà cịn ảnh hưởng tới đời sống nhân nhân Vì vậy, đánh giá hiệu đầu tư, tìm hiểu rõ nguyên nhân, qua đưa giải pháp phù hợp nhằm khắc phục tình trạng nói việc cần làm cấp quyền, Thành phố Hà Nội doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng Qua thời gian thực tập Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng HUD-CIC, hiểu phần dự án đầu tư gần mang lại hiệu không cao qua báo cáo tổng kết hàng tháng, hàng quý, thường niên Công ty Nhờ tiếp cận với tài liệu Công ty, với hướng dẫn nhiệt tình anh chị phịng Dự án dự tốn, tơi phần nắm thực trạng, ngun nhân vấn đề Vì vậy, tơi định lựa chọn đề tài: “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Qn, Hà Đông, Hà Nội” Câu hỏi chuyên đề Chuyên đề nhằm giải số câu hỏi dự ánxây dựng nói chung dự án New skyline nói riêng như: Quy trình tiến hành dự án xây dựng nao? Để đánh giá dự án có hiệu hay khơng cần dựa tiêu chí nào? Làm để nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tình hình kinh tế, kỹ thuật nước ta ngày tiến bộ? Mục đích chuyên đề Hệ thống hóa lý luận dự án đầu tư xây dựng thị Xem xét, phân tích thực trạng đầu tư xây dựng dự án New skyline nói riêng từ đưa số giải pháp nâng cáo hiệu đầu tư dự án New skyline nói riềng, dự án đầu tư xây dựng địa bàn Hà Nội nói chung Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp phân tích định tính, phương pháp logic phương pháp nghiên cứu kinh tế khác Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài dự án đầu tư xây dựng đô thị, phạm vi cụ thể dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Qn; ngồi đề tài áp dụng cho dự án khác địa bàn Hà Nội Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu phần kết thúc, nội dung chuyên đề gồm có ba chương Chương I: Một số lý luận chung dự án đầu tư xây dựng thị Chương II: Tình hình đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội Chương III:Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư xây dựng đô thị CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ Đơ thị, thị hóa phát triển thị theo dự án 1.1 Đô thị phân loại thị Có nhiều định nghĩa thị nhiều góc độ khác chuyên gia, khái niệm chung nhất, đầy đủ đưa ra: Đô thị điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu lao động phi nơng nghiệp, có hạ tầng sở thích hợp, trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy nghiệp phát triển kinh tế xã hội nước, miền lãnh thổ, tỉnh, huyện vùng tỉnh, huyện (tr5, giáo trình Quản lý thị, Đại học Kinh tế quốc dân) Còn Việt Nam, theo nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày tháng 10 năm 2001 Chính phủ, quy định: Đơ thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan Nhà nước có thẩm quyền định thành lập Đó điểm tập trung dân cư, có yếu tố sau: Là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nước vùng lãnh thổ định; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động tối thiểu 65%; Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định loại đô thị; Quy mơ dân số 4000 người; Mật độ dân số phù hợp với quy mơ, tính chất đặc điểm loại thị Dựa vào yếu tố trên, Việt Nam người ta chia đô thị thành loại, đó: loại đặc biệt có hai thành phố lớn thủ Hà Nội TP Hồ Chí Minh; loại I gồm thành phố: Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Cần Thơ; loại II III gồm thành phố trực thuộc tỉnh; loại IV thị xã; loại V gồm thị trấn 1.2 Đô thị hóa phát triển thị theo dự án Q trình thị hóa diễn mạnh mẽ làm cho mặt đô thị thủ đô Hà Nội nói riêng đất nước nói chung có nhiều chuyển biến tích cực Nhiều ngơi nhà cao tầng mọc lên, nhiều trung tâm thương mại xây dựng, nhiều khu đô thị xây dựng đưa vào sử dụng Đã từ lâu, “đơ thị hóa” trở thành thuật ngữ quen thuộc, sử dụng nhiều đời sống Do thị hóa chứa đựng nhiều tượng biểu nhiều hình thức khác nhau, nên hiểu nhiều góc độ Trên quan điểm vùng: Đơ thị hóa q trình hình thành, phát triển hình thức điều kiện sống theo kiểu thị Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đơ thị hóa trình biến đổi phân bố yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư vùng đô thị thành đô thị Đơ thị hóa q độ từ hình thức sống nơng thơn lên hình thức sống thị Theo định nghĩa khái qt: Đơ thị hóa q trình phát triển, chuyển hóa mạng lưới thị theo hướng tích cực theo hướng tiêu cực thời lực tác động thân thị (nội lực) từ bên ngồi tới (ngoại lực) Ngày nay, thị hóa với tốc độ cao xu tất yếu hầu hết quốc gia phát triển giới Việt Nam khơng ngoại lệ số Trong nghiệp phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội quốc gia, thị đóng vai trò hạt nhân quan trọng lẽ hầu hết hoạt động kinh tế văn hóa quốc gia diễn chủ yếu đô thị Đối với nước phát triển Việt Nam thị hóa đặc điểm phát triển quan trọng, tiến trình khơng thể tránh khỏi gắn liền với phát triển kinh tế Đơ thị hóa coi nhiệm vụ q trình cơng nghiệp hóa - đại hóa Đến năm 2020, gần nửa (45%) người Việt Nam sống vùng thị Tuy nhiên, Chính phủ coi trọng giá trị việc đô thị hóa động lực phát triển kinh tế mà không nhận thấy mối nguy tiềm việc thị hóa thiếu kiểm sốt, nguồn gốc tạo thành phố hỗn độn gây thiệt hại cho mơi trường Vì phát triển đô thị theo dự án nhiệm vụ quan trọng nhằm tạo nên thể thống cho đô thị: hài hòa cân đối Sau nội dung “kiểm sốt phát triển thị theo dự án”: Quy trình phát triển đất đai dự án đầu tư đô thị Việc phát triển đô thị theo kiểu tự phát thiên cải tạo xây cơng trình nhỏ lẻ dẫn tới phá vụn mặt thị hình thành khu ổ chuột, phát triển không theo quy hoạch khơng thể kiểm sốt chất lượng vệ sinh, chất lượng sống nói chung Chính thế, u cầu phải kiểm sốt thị theo dự án phát triển có quy mơ định, xây dựng xong hình thành cụm cơng trình hay khu thị đồng bộ, hồn thiện hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội Để kiểm soát trình xây dựng này, có số quy trình chủ yếu quy trình kiểm sốt phát triển thị nói chung, quy định Nghị định 52/CP/1999 quy trình kiểm sốt phát triển thị vận dụng Nghị định 52/CP/1999 nói Việc kiểm sốt quy trình đầu tư xây dựng dự án theo Nghị định 52/CP/1999 theo sơ đồ sau: Giai đoạn Chuẩn bị đầu tư Giai đoạn Thực đầu tư Giai đoạn Kết thúc xây dựng Khai thác cơng trình Sự cần thiết đầu tư Quy mô đầu tư Nghiên cứu Lựa chọn địa điểm xây dựng Điều tra khảo sát Lập dự án Thẩm định dự án Quyết định đầu tư Giao đất Thuê đất Đền bù giải phóng mặt Khảo sát - thiết kế xây dựng Thẩm định - phê duyệt xây dựng Xin phép xây dựng ( có) Thi cơng Kiểm tra giám sát cơng trình Nghiệm thu, vận hành thử Quyết toán vốn đầu tư Nghiệm thu - bàn giao cơng trình Bảo hành cơng trình Vận hành khai thác Phê duyệt toán Sơ đồ 1.1: Quy trình đầu tư xây dựng theo dự án, theo Nghị định 52/CP/1999 Với quy trình trên, việc kiểm sốt xây dựng dự án nói chung kiểm sốt từ đầu, cho dù dự án Nhà nước hay tư nhân Sự khác biệt hai khu vực vấn đề mặt tài tốn định đầu tư, cịn mặt quy hoạch hoàn toàn giống Việc kiểm sốt giúp cho thị phát triển theo quy hoạch thống nhất, đồng mặt kỹ thuật cảnh quan, góp phần tạo nên diện mạo đẹp cho thị Quy trình lập xét duyệt dự án phát triển khu đô thị “Khu đô thị mới” thuật ngữ nhiều người biết đến, đặc biệt trình thị hóa diễn với tốc độ nhanh “Khu đô thị khu xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng phát triển nhà tồn khu, gắn với thị có với thị hình thành có ranh giới chức xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Sau quy trình lập quy hoạch chi tiết xét duyệt khu đô thị mới: Quán - Yên Phúc xây dựng tạo quần thể kiến trúc đẹp, tạo nên diện mạo đô thị đại cho khu vực cửa ngõ Thủ đô, thuận lợi cho việc quản lý đô thị mà nhằm tiếp tục củng cố phát triển nếp sống làm việc cao ốc cao tầng - Trong xu hướng phát triển chủ yếu đô thị đại, cao ốc cao tầng thành phần khơng thể thiếu, cơng trình thương mại, dịch vụ, văn phịng lơ đất CC-02 đầu tư với tiêu chuẩn văn phịng cao, có dịch vụ đô thị hệ thống hạ tầng đồng bộ, khắc phục khiếm khuyết khu văn phòng cũ, đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, hợp lý không bị lạc hậu tương lai - Đóng góp khoản thuế cho ngân sách Nhà nước đem lại lợi ích tài cho Chủ đầu tư Nhưng điều kiện hội nhập nay, có nhiều tổ chức, cơng ty xây dựng nước ngồi tham gia, cạnh tranh thị trường xây dựng nước ta Một mặt tích cực cơng ty nước tiếp thu cơng nghệ tiên tiến, phương pháp quản lý hiệu Mặt khác, việc có nhiều cơng ty tham gia khiến cho thị trường ngày trở nên cạnh tranh Vì ty nước cần phải tìm giải pháp để giảm chi phí, nâng cao hiệu đầu tư 46 CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ 10 Nâng cao hiệu kinh tế 10.1 Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư chất lượng cấp giấy phép đầu tư Trong điều kiện nguồn lực xã hội cịn khan có hạn nước ta, để đảm bảo mục tiêu kinh tế xã hội mà Đảng Nhà nước đề đòi hỏi phải sử dụng nguồn lực hạn chế cách hợp lí Các kế hoạch đầu tư dự án đưa vào nhằm xếp nguồn lực theo mục tiêu định Để xác định nguồn lực có sử dụng cách hợp lí mang lại hiệu định khơng thơng qua cơng tác xây dung thẩm định dự án Đặc biệt trình thẩm định để đưa đến định đầu tư hay sửa đổi định hoàn toàn bác bỏ khâu quan trọng chu kì dự án Do nâng cao chất lượng trình thẩm định vấn đề cần thiết - Tạo khung pháp lý thống nhất, hoàn thiện Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu, tránh tình trạng chống chéo Ban hành, hướng dẫn thực nghiêm túc điều Luật Hạn chế tình trạng lách Luật, xử lý nghiêm khác trường hợp vi phạm Luật - Trong trình lựa chọn nhà thầu phải tiến hành minh bạch khách quan dựa lực thi công, tài chính, nhà thầu thi cơng cơng trình tương đương đảm bảo tiến độ chất lượng, tránh tình trạng xin cho, thiếu minh bạch - Đối với nhà thầu gửi hồ sơ lực cho chủ đầu tư yêu cầu phải trung thực khách quan, chịu trách nhiệm nêu ra, thi công phải tuân thủ đầy đủ theo yêu cầu cơng trình thi cơng như: Đảm bảo tiến độ thi công, yêu cầu kỹ thuật, an tồn lao động, đảm bảo mơi trường -Nhà nước cần phải có trách nhiệm kết hợp với quan chức việc tuyên truyền văn pháp luật, văn luật hướng dẫn thi 47 hành để doanh nghiệp hiểu rõ thực quy định Bên cạnh cần có nhứng chế tài xử phạt hành vi chiếm dụng tiền đầu tư nhà nước -Nhà nước cần tăng cường kiểm tra giám sát, tra hoạt động đầu tư, xây dựng để phát ngăn chặn kịp thời trường hợp vi phạm, làm thất thoát vốn Nhà nước Đồng thời phải hồn thiện hệ thống văn pháp luật cịn nhiều kẽ hở luật đấu thầu 10.2 Huy động sử dụng vốn đầu tư có hiệu Phối hợp tổ chức thực tốt chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng quận, huyện , tiến hành lập sớm triển khai dự án đầu tư khu đô thị , tuyến đường giao thông , cụm du lịch- dịch vụ số lĩnh vực khác có điều kiện Tăng cường quảng bá , xúc tiến thu hút vốn đầu tư , khuyến khích nhà đầu tư , doanh nghiệp nước đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng sở dịch vụ , du lịch , khu đô thị , khu vui chơi giải trí Phối hợp , ngành làm tốt công tác lập giới thiệu dự án ; công tác chuẩn bị đầu tư , chuẩn bị thực dự án , bố trí đủ vốn đối ứng để khai thác nguồn vốn đầu tư từ chương trình, dự án theo quy hoạch ngành , vốn ODA địa bàn Tăng cường phân cấp quản lý nguồn thu cho cấp quận, cấp thành phố; có chế điều tiết hợp lý , tăng chi cho đầu tư phát triển từ ngân sách quận thành phố để khai thác khoản thu nhiều tiềm Cần tạo môi trường đầu tư thuận lợi , thơng thống , đẩy nhanh tiến độ xây dựng sở hạ tầng … nhằm thu hút tối đa nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế ngồi nước Khuyến khích đầu tư , thực chế độ “ cửa “ tập trung đầu mối vào Sở kế hoạch đầu tư , phối hợp với đơn vị, cải thiện lề lối làm việc , giảm thiểu thủ tục giấy tờ việc cấp giấy phép đầu tư , cho thuê đất vơi smọi thành phần kinh tế , giải phóng mặt nhanh gọn đẩy nhanh itến độ đầu tư , cung cấp 48 thông tin cần thiết cho chủ đầu tư Không ngừng mở rộng phát triển kênh huy động vốn tín dụng dài hạn , uỷ thác đầu tư , thuê mua tài Nghiên cứu sách hỗ trợ đầu tư dài hạn , trung hạn sách bảo lãnh để chuyển phần vốn huy động ngắn hạn sang cho vay trung hạn Huy động nguồn vốn đầu tư Xây dựng hình thức trái phiếu: Đây phương thức có lợi khả tận dụng nguồn vốn khơng tập trung điều chỉnh tác nghiệp tài với thay đổi thị trường Do hình thức trở nên phô biến , chủ đầu tư bán trái phiếu để thu nguồn vốn vay sở có lãi trả cho người mua với mức lãi suất thoả đáng với thị trường vốn , mức lãi suất đảm bảo cho chủ đầu tư chịu ảnh hưởng lãi suất thị trường Nghiên cứu mở rộng thêm hình thức huy động vốn nước cách cho phép phát hành cổ phiếu trái phiếu , cho nhà đầu tư nước giới hạn cho phép Huy động vốn hình thức cổ phần, lãi suất trả theo hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh , mà không trả theo mức lãi suất cố định, bên tham gia góp vốn có vị trí định kinh doanh xây dựng cơng trình tuỳ thuộc vào vốn góp việc tạo tài sản đầu tư mà cổ đông cần quan tâm 10.3 Nâng cao chất lượng ban quản lý cơng trình Ban quản lý cơng trình người đại diện cho chủ đầu tư khơng phải chủ đầu tư đích thực , nên thiếu ràng buộc trách nhiệm quản lý tài sản , bảo toàn vốn dự án vào hoạt động từ tình hình cần chấn chỉnh quản lý chủ đầu tư theo mặt: Tổ chức lại ban quản lý dự án , đảm bảo chủ đầu tư thực phải gắn trách nhiệm trình sử dụng vốn đầu tư , quản lý tài sản dự án kết thúc Quy định nghĩa vụ , chức danh chủ đầu tư Xác định trách nhiệm cá nhân chủ đầu tư hoạt động từ khâu đầu tới khâu cuối Trong điều kiện nay, trình độ khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ , lạc hậu cơng nghệ tri thức ảnh hưởng tới trình phát triển kinh tế , kiện toàn việc tổ 49 chức ban quản lý dự án cịn gắn với cơng tác đào tạo cán hoạt động đầu tư xây dựng 10.4 Đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực Hoạt động đầu tư phức tạp đa dạng , liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp , nhiều lĩnh vực Vì cán bộ, cơng nhân lao động Xây dựng cần phải có khả năgn đào toạ kỹ , hoàn thành tốt nhiệm vụ vụ giao Ở hình thái kinh tế - xã hội người trung tam phát triển , thời đại ngày , thời đại cơng nghiệp hố- đại hố , việc chăm lo đầy đủ người đảm bảo chắn cho phịn vinh thịnh vượng Cơng nghiệp hoá-hiện đại hoá cách mạng người hai mặt trình thống Đầu tư Xây dựng lĩnh vực có vị trí quan trọng việc tạo cho phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố đại hố , theo chủ trương sách Đảng Thực tốt trình đầu tư Xây dựng đem lại hiệu cao Muốn phải tăng cường đào tạo lại cán quản lý cán khoa học kỹ thuật nhằm tạo người tri thức có kinh nghiệm lĩnh vực Xây dựng Đào tạo gắn liền với giáo dục với ý thức để tăng cường hiểu biết pháp luật , quy chế đầu tư xây dựng nhà nước đặt , bên cạnh dó tuyên truyên , phổ biến cho người thấy vai trị cảu đầu tư Xây dựng Vì , phải tăng cường chi vốn đầu tư Xây dựng cho công tác giáo dục đào tạo Tổ chức , toạ điều kiện cho cán , lao động nâng cao trình độ 10.5 Đổi cơng tác kế hoạch hoá chủ trương đầu tư dự án Cơng tác kế hoạch hố vừa nội dung , vừa công cụ để quản lý hoạt động đầu tư Trong kinh tế thị trường cơng tác kế hoạch hố có vai trị quan trọng Nếu bng lỏng cơng tác kế hoạch hố , thị trường phát triển tự , thiếu định hướng gây tác động tiêu cực, tác động xấu đến kinh tế Kế hoạch hoá phải quán triệt nguyên tắc -Kế hoạch hoá phải xuất phát từ nhu cầu kinh tế 50 -Kế hoạch hoá đầu tư phải dựa vào định hướng phát triển lâu dài đất nước, phù hợp với quy định pháp luật -Kế hoạch hoá phải dựa khả huy động nguồn lực ngồi nước -Kế hoạch hố phải có mục tiêu rõ rệt -Kế hoạch hoá phải đảm bảo tính khoa học tính đồng -Kế hoạch hố phải có tính linh hoạt kịp thời -Kế hoạch phải có tính linh hoạt gối đầu -Kế hoạch hố phải kết hợp tốt kế hoạch năm kế hoạch dài hạn -Kế hoạch hố phái có độ tin cậy tính tối ưu -Kế hoạch đầu tư trực tiếp phải xây dựng từ lên -Kế hoạch định hướng nhà nước phải kế hoạch chủ yếu Về chủ trương đầu tư - Các đơn vị có thẩm quyền định đầu tư thiếu xác phải điều chỉnh , bổ sung , Để nâng cao trách nhiệm quýêt định ,về chủ trương đầu tư phải cân nhắc tính tốn kỹ lưỡng , có tính hiệu lâu dài nhân tố ảnh hưởng định có nên đầu tư vào dự án hay không Dự án đem lại hiệu , nghĩa phải phân tích cụ thể , đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án ,xem xét tính khả thi lập dự án cách chi tiết với khía cạnh từ bỏ vốn để đầu tư 10.6 Áp dụng tiến khoa học kỹ thuật,công nghệ Hiện thị trường xây dựng, cơng trình chủ yếu sử dụng kết cấu sàn bê tơng cốt thép có dầm Cơng nghệ mà thị trường xây dựng nói chung, thị trường Nhà xã hội nói riêng ứng dụng cơng nghệ cũ, có cơng nghệ phát triển từ thập kỷ trước Một số công nghệ sàn dự ứng lực, có châu Âu từ lâu khơng phải khơng có nhược điểm Do sử dụng cốp pha đổ bê tông chỗ nên thi cơng thời gian, chi phí cơng lao động cao, chi phí bê tơng cốt thép chiếm tỉ trọng tương đối lớn cơng trình Các loại sàn bê tơng cốt thép có trọng lượng nặng dẫn tới cột móng nặng nề 51 Do ứng dụng cơng nghệ cũ, phương pháp thi công lạc hậu phí xây dựng cơng trình cao Nhiều chủ đầu tư chưa tìm cơng nghệ tốt nên giá nhà xã hội mức cao công nghệ xây dựng nhu cầu cấp thiết thị trường Để giảm giá thành xây dựng cần phải hướng tới vật liệu nhẹ Vật liệu truyền thống ta bê tông cốt thép (sử dụng nguyên liệu địa phương bao gồm cát, đá sỏi, xi măng) Bê tơng cốt thép có ưu điểm giá thành rẻ sử dụng nguyên liệu địa phương nên sử dụng phổ biến ngành xây dựng Việt Nam khứ, tương lai Tuy nhiên, vật liệu có trọng lượng thân lớn Để giảm giá thành cơng trình, nhà khoa học giới nghiên cứu làm cho nhẹ Ngành xây dựng ngành cơng nghiệp quan trọng tính cơng nghiệp hóa cịn thấp Việc thi cơng cơng trình “đơn chiếc”, khơng chun mơn hóa, khơng modun hóa q Q trình xây dựng chủ yếu diễn công trường, mức độ thi công cơng xưởng thấp Cũng khơng cơng xưởng hóa, lại sử dụng công nghệ cũ nên suất lao động thấp, chi phí nhân cơng cao, chi phí quản lý chi phí tài lớn Để hạ giá thành xây dựng cần đẩy mạnh cơng xưởng hóa với việc sản xuất nhà máy, dây chuyền sản xuất đồng Nhờ tính chun mơn hóa cao nên suất lao động cải thiện Cơng xưởng hóa giúp việc thi cơng an tồn Muốn cơng trình xây dựng có giá rẻ hơn, giá nhà xã hội thấp hơn, bắt buộc phải ứng dụng công nghệ cơng xưởng hóa ngành xây dựng Điều nhiều người biết, chưa có lời giải? Ai người cung cấp công nghệ mới, nghiên cứu phát triển công nghệ mới? Việc ứng dụng khoa học cơng nghệ cần tránh tình trạng đầu tư theo phong trào, cần có cá nhân, tổ chức uy tín tư vấn cho nhà đầu tư lựa chọn công nghệ phù hợp, tránh đầu tư công nghệ lạc hậu gây nhiều lãng phí cho xã hội Thực tế có cơng nghệ có từ hàng chục năm, dây chuyền sản xuất cũ nhập về, khiến cho sản phẩm có chất lượng thấp Câu chuyện giống 52 học đau đớn nhập theo phong trào dây chuyền xi măng lị đứng hay cơng nghệ mía đường Do khơng có tư vấn tốt, nên số nhà đầu tư nhập công nghệ cũ Thế đất nước lãng phí nhiều nguồn lực hiệu kinh tế thấp, chất lượng sản phẩm không tốt, làm niềm tin khách hàng Thực tế địi hỏi Việt Nam phải có chun gia công nghệ, phát triển công nghệ tốt chuyển giao cho doanh nghiệp Các doanh nghiệp, tổ chức cần tăng cường liên kết với nhau, liên kết với trường đại học để phát triển khoa học cơng nghệ Một số doanh nghiệp, tổ chức có đội ngũ chuyên gia kỹ thuật hạn chế vốn, quan hệ Trong đó, số khác lại có lợi vốn, thị trường, sở vật chất Nếu doanh nghiệp, tổ chức hợp tác với phát triển sản phẩm khoa học cơng nghệ rút ngắn thời gian nghiên cứu tăng hiệu nhiều 11 Nâng cao hiệu xã hội 11.1 Giảm thiểu khống chế tác động tiêu cực 11.1.1 Phương án xử lý nước thải: Nước thải cơng trình xử lý qua hệ thống bể phốt, ga thu trước thoát vào tuyến cống thoát nước chung khu vực Nguyên tắc bể lắng cặn - phân hủy kỵ khí - lắng cặn Hiệu xử lý đạt hàm lượng chất lơ lửng 65~70% BOD5 đạt 60~65% - đạt tiêu chuẩn nguồn loại B, bơm trực tiếp cống thoát nước khu vực Phương án xử lý khí thải: Khí thải chủ yếu khói bụi có giai đoạn thi cơng xây dựng máy móc thi cơng vận tải gây Phát sinh bụi trình khai thác sử dụng coi khơng đáng kể Để hạn chế khói bụi q trình thi cơng, biện pháp vận dụng sau: - Không đốt chất thải khu vực dự án - Khơng tích lũy chất dễ cháy công trường - Không sử dụng động đốt nhiên liệu pha chì - Thường xuyên bảo dưỡng máy móc, thiết bị, nâng cao hiệu suất đốt nhiên liệu 53 - Phun tưới nước thường xuyên lên nguồn gây bụi 11.1.2 Phương án khống chế tiếng ồn: Sử dụng mái che để giảm thiểu tiếng ồn theo phương thẳng đứng, loại máy móc cần lắp đặt hệ thống tiêu âm Giảm thiểu độ rung máy móc móng máy phát điện, búa, phương án sử dụng bê tông chất lượng cao, tăng chiều sâu rãnh tiêu âm, có đệm cát đển ngăn độ rung Tại chân đế máy có đệm đàm hồi để triệt tiêu truyền âm va chạm 11.1.3 Phương án xử lý chất thải rắn: Rác thải thi công nhà thầu xây lắp ký hợp đồng với quan có chức thu gom rác chuyển đến nơi quy định Rác thải sinh hoạt chủ yếu gồm giấy, vỏ PE, PVC, PET thu gom thùng đựng rác ký hợp đồng với quan có chức thu gom rác chuyển đến nơi quy định Công trình thiết phải xây dựng hệ thống thu gom rác từ cao xuống phòng thu Đối với khu vực cơng cộng giải rác theo phương thức : - Đặt thùng rác nhỏ khu vực tập trung đông người - Xe chở rác thu gom theo cố định thông qua hợp đồng trực tiếp với Công ty môi trường đô thị Hà Nội 11.2 Quy hoạch xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng đô thị Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm yêu cầu chung sau đây: Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; Tổ chức, xếp không gian lãnh thổ sở khai thác sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến khoa học công nghệ đất nước giai đoạn phát triển; 54 Tạo lập môi trường sống tiện nghi, an toàn bền vững; thoả mãn nhu cầu vật chất tinh thần ngày cao nhân dân; bảo vệ mơi trường, di sản văn hố, bảo tồn di tích lịch sử - văn hố, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn phát triển sắc văn hoá dân tộc; Xác lập sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư thu hút đầu tư xây dựng; quản lý, khai thác sử dụng cơng trình xây dựng thị, điểm dân cư nông thôn 12 Một số kiến nghị với quan có thẩm quyền - Đơn giản hố thủ tục đầu tư; - Đề nghị Bộ Tài ưu tiên cấp vốn Ngân sách hàng năm để xây dựng đồng sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội cấp thành phố khu vực dự án - Đề nghị UBND thành phố cho phép chủ đầu tư hưởng ưu đói theo quy định hành như: Miễn tiền sử dụng đất cho nhà chung cư cao tầng, khấu trừ tiền sử dụng đất vào chi phớ đền bù; Miễn thuế dịch vụ nhà chung cư - Đề nghị UBND thành phố có quy định chi tiết việc phối hợp quản lý khu đô thị Chủ đầu tư quyền địa phương; có định thành lập sớm quan chớnh quyền để quản lý hành - Nhà nước cần mở rộng đối tượng tham gia xây dựng nhà xã hội cơng khai danh sách với tiêu chí rõ ràng Nên ưu tiên cơng ty có sáng chế công nghệ làm NOXH giá rẻ, đế đáp ứng mục tiêu tạo dựng chỗ cho người thu nhập thấp 55 KẾT LUẬN Dự án phát triển khu đô thị Văn Quán nằm quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Vị trí khu vực dự án thuận lợi cho việc đầu tư kinh doanh, đáp ứng nhu cầu phát triển dân số Thủ đô đến năm 2020 Dự án đem lại hiệu mặt kinh tế mà đem lại hiệu cao mặt xã hội tạo quỹ nhà lớn phục vụ cho đối tượng nhân dân Thủ đô Qua nội dung nêu trên, khát quát tình hình thực dự án tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, nêu số mặt hạn chế cần khắc phục kiến nghị số biện pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư dự án để dự án thực theo tiến độ đạo UBND thành phố Hà Nội, góp phần đại hố Thủ đơ, tạo cho Thủ Hà Nội có mặt đại, văn minh phù hợp với Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội công bố tháng 2/2001 Với hy vọng đóng góp phần nhỏ cơng sức xây dựng thủ đô lớn mạnh, em lựa chọn đề tài “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội” Cùng với kiến thức học trường, với vốn kinh nghiệm thực tế ỏi, nhiên em nhận hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình anh chị Cơng ty HUD-CIC, bảo tận tình giáo - Thạc sĩ Nguyễn Thị Thanh Huyền, em mạnh dạn chọn đề tài Với hy vọng kiến nghị góp phần nhỏ vào cơng xây dựng phát triển đất nước 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO GS TS Nguyễn Đình Hương, THS Nguyễn Hữu Đồn (2002), Giáo trình Kinh tế thị, NXB Giáo dục, Trường ĐH Kinh tế quốc dân GS TS Nguyễn Đình Hương, THS Nguyễn Hữu Đồn (2003), Giáo trình Quản lý thị, NXB Thống kê, Trường ĐH Kinh tế quốc dân Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 Chính Phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định 03/2008/NĐ-CP "Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính Phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hà Nội đến năm 2020 Thông tư số 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 hướng dẫn số nội dung lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình 10 Quyết định số 405/QĐ - UB ngày 09/04/2002 UBND tỉnh Hà Tây việc phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thị xã Hà Đông 11 Quyết định số 632/QĐ - BXD ngày 20/05/2002 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc phê duyệt Dự án khả thi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thị xã Hà Đông, Hà Tây 12 Quyết định số 1521/QĐ-UB ngày 11/11/2002 UBND tỉnh Hà Tây việc thu hồi 618.368 m2 đất thuộc địa bàn phường Phúc La, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông, giao Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây dựng thực dự án xây dựng đô thị Văn Quán - Yên Phúc 13 Quyết định số 2310/QĐ-UB ngày 31/10/2002 UBND tỉnh Hà Tây việc điều chỉnh diện tích đất xây dựng khu thị Văn Quán - Yên Phúc, Hà Đông, tỉnh Hà Tây 14 Quyết định số 411-QĐ/UB ngày 19/04/2004 UBND tỉnh Hà Tây việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiểt sử dụng đất tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây 15 Nghị số 412/NQ-HĐQT ngày 29/12/2007 Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị việc thực dự án đầu tư tổ hợp văn phịng, thương mại nhà lơ cơng cộng CC-02 Dự án Khu đô thị Văn Quán 16 Nghị số 425/NQ-HĐQT ngày 31/12/2007 Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị việc phân bổ suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho lơ đất có khả thu hồi vốn dự án Khu đô thị Văn Quán-Yên Phúc 17 Quyết định số 2617/QĐ-UBND ngày 21/07/2008 UBND tỉnh Hà Tây việc chuyển mục đích sử dụng 7.455,8 m2 đất lô CC2, thuộc Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thành phố Hà Đông, từ chức dịch vụ công cộng sang xây dựng Tòa nhà hỗn hợp chung cư cao tầng, giao Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây dựng để thực dự án xây dựng Tòa nhà hỗn hợp 18 Quyết định số 2856/QĐ-UBND ngày 25/12/2008 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất Dự án Tòa nhà hỗn hợp chung cư cao tầng lô CC2 khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, Hà Đông, thành phố Hà Nội 19 Quyết định số 114/2007/QĐ-UBND ngày 22/10/2007 UBND Thành phố Hà Nội việc thu phí xây dựng địa bàn thành phố Hà Nội PHỤ LỤC ... “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội? ?? Câu hỏi chuyên đề Chuyên đề nhằm giải số câu hỏi dự ánxây dựng nói chung dự án New. .. Quán, Hà Đông, Hà Nội Chương III :Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư xây dựng đô thị CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ Đơ thị, thị hóa phát triển đô thị theo dự án. .. người ta chia thành loại dự án chủ yếu: dự án xây dựng nhà ở, dự án xây dựng nhà cao tầng, dự án xây dựng cơng trình lớn, dự án xây dựng cơng nghiệp Ở Việt Nam, dự án đầu tư xây dựng coongtrinhf