slide phương pháp so sánh

slide phương pháp so sánh tài liệu, giáo án, bài giảng , luận văn, luận án, đồ án, bài tập lớn về tất cả các lĩnh vực ki...

Ph­¬ng­ph¸p ĐỊNH­GIÁ­so­s¸nh 1.Cơ sở lý luận của phương pháp Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánhh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường  Ứng dụng:§Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé, c¸c chung c, c¸c d·y nhµ ®îc x©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng; Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cầm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S... 2. C¬ së cña ph¬ng ph¸p C¸c nguyªn t¾c c¬ së cña ph¬ng ph¸p so s¸nh: • • • • Nguyªn t¾c cung vµ cÇu: Nguyªn t¾c thay thÕ. Nguyªn t¾c c©n b»ng Nguyªn t¾c ngo¹i øng øng dông nh÷ng nguyªn t¾c trªn ngêi ®Þnh gi¸ xem xÐt tÊt c¶ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan vµ nh÷ng ph¶n øng cña thÞ trêng ®èi víi vÊn ®Ò ®Þnh gi¸. 3. Yªu cÇu - ChØ so s¸nh ®îc víi c¸c B§S t¬ng tù trong vïng, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt. So s¸nh víi nh÷ng giao dÞch ®îc thùc hiÖn trong thêi gian gÇn ®©y. Ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i t¨ng cêng kinh nghiÖm, kiÕn thøc thÞ trêng. Kh«ng cã m« h×nh cè ®Þnh mµ ph¶i dùa vµo sù hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ tr êng. ChÊt lîng th«ng tin ph¶i cao vµ cã thÓ so s¸nh ®îc ThÞ trêng cÇn æn ®Þnh 4. C¸c bíc tiÕn hµnh •Bíc 1.1. X¸c ®Þnh bÊt ®éng s¶n môc tiªu •Bíc 2. Thu thËp t×m kiÕm c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh •Bíc 3. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó lùa chän nhãm bÊt ®éng s¶n so s¸nh phï hîp nhÊt. •Bíc 4. Ph©n tÝch gi¸ b¸n vµ ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó t×m ra c¬ së ®iÒu chØnh •Bíc 5. So s¸nh ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ •Bíc 6. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu dùa trªn c¬ së hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ cña B§S so s¸nh ®· ®iÒu chØnh 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh 5.1 C¸c yÕu tè so s¸nh C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña B§S vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña c¸c B§S kh¸c nhau. - C¸c quyÒn cña B§S - §iÒu kiÖn tµi chÝnh. - §iÒu kiÖn b¸n. - C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua. - C¸c ®iÒu kiÖn thÞ trêng -VÞ trÝ B§S. - C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña B§S. - C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ - Sö dông (ph©n vïng). - C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ B§S 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy B§S cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu B§S so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S so s¸nh xuèng vµ ngîc l¹i. L­u­ý: - C¸c ®iÒu chØnh kh«ng nªn lµm qu¸ chi tiÕt. - Mçi ®iÒu chØnh cÇn cã b»ng chøng thÞ trêng. - §Æt c©u hái: Sù hiÖn diÖn hoÆc thiÕu v¾ng cña yÕu tè nµo t¹o nªn sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña B§S trªn thÞ trêng. 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2­Ph­¬ng­ph¸p­®iÒu­chØnh. Cã 2 lo¹i ®iÒu chØnh - §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép. - §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch lòy 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ íc lîng c¸c ®iÒu chØnh. • C¸c ph¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh lîng: - Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp. - Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm. - Ph©n tÝch thèng kª. - Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ - Ph©n tÝch ®é nh¹y. - Ph©n tÝch xu híng - Ph©n tÝch chi phÝ 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh • C¸c ph¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh lîng (tiÕp theo): - Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp. - So s¸nh trùc tiÕp • - Vèn hãa sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª. Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh: - Ph©n tÝch so s¸nh t¬ng ®èi. - Ph©n tÝch xÕp h¹ng. - Pháng vÊn c¸ nh©n. Ví dụ về cách điều chỉnh một số yếu tố H×nh d¸ng mÆt b»ng •KÝch thíc l« ®Êt - thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của lô đất - Liên quan đến khả năng phân chia của lô đất Ví dụ lô đất 6 x 15: khó phân chia Lô 8 x15: có thể phân chia thành hai lô 4x15 • • • • • • Hình dáng - tác độ ng về mặt tâm lý - ảnh hưở ng đế n khả năng sử dụng Qui mô của lô đấ t - ảnh hưở ng đế n SD cao nhất, tốt nhất - ảnh hưở ng đế n khả năng thanh toán Lãng phí VÞ trÝ vµ ®Þa ®iÓm •Kh¶ n¨ng tiÕp cËn víi trung t©m •M«I trêng kinh tÕ x· héi •Kh¶ n¨ng kinh tÕ •§Þa thÕ cña B§S YÕu tè ph¸p lý • • • GiÊy tê ph¸p lý QuyÒn n¨ng Rñi ro cã thÓ xÈy ra Ví dụ • • • • • Có một mảnh đấ t 70m2 (5 x 14) trong đó: - 20 m2 m2 là diện tích thuộc nền nhà thuê của Nhà nướ c, bán theo N Đ 61, chủ nhà là ngườ i có công v ới cách mạng - 40m2 40m2 là diện tích nông nghiệp thuộc loại đấ t vườ n liền k ề đã sử dụng đúng qui hoạch - 10 m2 m2 là đấ t lấn chiếm thuộc diện tích đấ t ở trướ c ngày 15/10/1993, theo thông báo qui ho ạch s ẽ có 20 m2 m2 bị lấy do mở đườ ng Nhà ở phía trong, có công trình thóat nướ c, công trình ng ầm ch ạy ngang qua th ửa đấ t, chi ều ngang 1m • • • • • • • Biết các thông tin sau: Ở cùng vị trí với mảnh đất này đã có nhà bán Nhà 1: diện tích 5m x 12m với giá 1,2 tỷ Nhà 2 : diện tích 5m x 16m với giá 1,44 tỷ Giá đấ t ở do nhà nướ c qui đị nh là 5 tr/m 2 Giá đấ t NN là 500.000 đ/m2 Nếu chuyển đổ i mục đích sử dụng thì phải nộp 40% tiền sử dụng đấ t, thuế chuy ển nhượ ng là 2%. Nếu đấ t lấn chiếm trướ c 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đấ t Bài giải 1. Số tiền phải nộp của mảnh đấ t cần đị nh giá là 122 trđ • • Trong đó: Tiền sử dụng đấ t: 20m 2 x 40% x 5trđ/m2 = 40 tr.đ  • 10m2 x 5 tr/m2 x 20 % Tiền chuyển đổ i mục đích: 40m2 40m2 x (5tr. đ – 0,5tr. đ ) x 40% = 72 tr.đ 2. Giá bán 1 m2 m2 - Nhà (I) : (5m x 12 m ) bán 1,2 tỷ => 20 trđ/m 2 Nhà (II): (5m x 16m) bán 1,44 tỷ => 18 trđ/m 2 = 10 tr.đ 3. Giả sử mảnh đấ t của nhà I là hợp lý thì ta chia m ảnh đấ t c ủa nh à II thành 2 m ảnh - Mảnh I: (5m x12m) với giá 1,2 tỷ Mảnh II: (5m x 4m) đượ c bán với giá 1,44 tỷđ tỷđ – 1,2tỷ. đ = 240 trđ => giá 1 m2 m2 = 12 trđ (đấ t không sử dụng đượ c) - Nhà bên trong có chiều ngang 1 m => diện tích = 5 m 2 Nhà này cũng không sử dụng đượ c, bởi vậy đượ c tính theo giá = 5m x 12tr.đ/m 2 = 60 tr.đ 4. Qui hoạch bị mất: 20 m2 x 5 tr.đ/m2 = 100 tr.đ 5. Diện tích còn lại : 70 m 2 – (20 m2 m2 + 5m2 5m2 ) = 45 m2 m2 => giá bán = 45m2 45m2 x 20 tr.đ tr.đ/m 2 = 900 tr.đ Vậy giá trị của mảnh đấ t là: 900 tr.đ tr.đ + 100 tr.đ tr.đ + 60 tr.đ tr.đ = 938 tr.đ - Nếu chuyển nhượ ng thì phải mất thêm thuế chuyển nhượng 2%: tức là 2 % x 70 m2 x 5 tr.đ/m2 = 7 tr.đ Giá mảnh đấ t sau thuế chuyển nhượ ng là: 938 tr. đ – 7tr. đ = 931 tr.đ Nếu người bán phải thanh toán các chi phí để hợp pháp hoá đất là 122 tr.đ thì giá thực của mảnh đất sẽ là: 931 tr. đ - 122tr. đ = 809 tr. đ C¸c yÕu tè kÕt cÊu c«ng tr×nh •KÕt cÊu bªn trong •- qui m«, diÖn tÝch, sè tÇng •- kÕt cÊu c«ng tr×nh chÝnh •- kÕt cÊu c«ng tr×nh phô •- tuæi c«ng tr×nh , n¨m x©y dùng •- t×nh tr¹ng kü thuËt •KÕt cÊu bªn ngoµi •- thiÕt kÕ, kiÕn tróc •- kiÓu d¸ng Ví dụ • • Định giá nhà 3 tầng, cầu thang gỗ, mỗi tầng có một công trình phụ. Xây d ựng cách đây 10 năm, không có thiết kế đườ ng dẫn gas ngầm, cáp thông tin, nướ c nóng sử dụng bằng năng lượ ng mặt trời Có các thông tin sau: (1)Có 2 nhà 3 tầng mới bán : + Một nhà có cầu thang gỗ: giá 1,5 tỷ +Một nhà không có cầu thang gỗ 1,45 tỷ Ví dụ (tiếp) (2)Một nhà khác khá giống BĐS mục tiêu, cùng ngõ xây, 3 tầng, 2 công trình phụ , mới xây hết 500 trđ. Không có cầu thang gỗ, không hệ thống đườ ng ngầm, bán v ới giá 1,44 t ỷ (3)Có 2 nhà 5 tầng không cùng vị trí: + Một nhà lắp kỹ thuật ngầm giá bán 1 tỷ đ + Một nhà không kỹ thuật ngầm bán 950 tr.đ (4)Tuổi thọ bình quân công trình xây dựng là 50 năm. (5)Nếu cải tạo xây dựng thêm một công trình vệ sinh mất 10 tr.đ. Bài giải • • • • TT 1 -Điều chỉnh cầu thang gỗ = 1500 – 1450 = 50 trđ TT 2 giống với BĐS mục tiêu nhất- sử dụng giá này để điều chỉnh TT3 - Điều chỉnh công trình ngầm: 1.000 - 950 = 50 tr. đ => tỷ lệ đóng góp của CT ngầm : 50tr. đ. đ. đ/1t đ/1tỷ. đ x 100 = 5% • • • • • TT4 - Điều chỉnh tuổi thọ : giảm 20% giá bán (không bao gồm giá đấ t) TT5 Điều chỉnh WC : 10 trđ => Giá của BĐS mục tiêu: (500tr. đ + 50tr. đ + 10 tr. đ ) x 80% + (1440 tr. đ – 500 tr. đ ) = 1388 tr. đ Nếu BĐS MT có công trình ngầm thì điều chỉnh tăng thêm phần đ đóng óng góp vào giá trị của công trình ngầm: 5% (1440 +50+10)= 75 tr.đ §iÒu kiÖn thÞ trêng • • • T×nh h×nh kinh tÕ t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ TÝnh chÊt cña c¸c quan hÖ mua b¸n §iÒu kiÖn thanh to¸n - Ph¬ng thøc thanh tãan - Thêi h¹n thanh to¸n Ví dụ • Vẫn là số liệu của ví dụ trên nhưng thêm thông tin: - các giao dịch đượ c bán cách đây 3 tháng và tỷ lệ tăng giá của thị trườ ng là 10% - Nếu bán cho ngườ i thân thì giảm giá 50 tr.đ Nếu đượ c phép trả chậm trong vòng 10 tháng, thì tính theo lãi suất ngân hàng là 1%/tháng Bài giải • • • • Giá bán hiện tại = giá trướ c đây + 10% tăng giá (=1338 tr. đ x 10%) Bán cho ngườ i thân: giảm 50 tr.đ => giá bán bằng 1338 tr. đ + 50 tr.đ Trả chậm 10 tháng => giá bán BĐS: 1338 + (1338 x 1% x 10 tháng ) = 1351,38 tr.đ 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh - B1:X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸. - B2: So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ íc lîng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. - B3:X¸c ®Þnh tổng mức điều chỉnh hoặc lîng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n cña c¸c B§S so s¸nh ®Ó cã ®îc kho¶ng gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu (ph©n tÝch ®Þnh lîng). - B4: Thùc hÞªn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu (ph©n tÝch ®Þnh tÝnh). - B5: Thùc hÞªn sù hßa hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu chØnh, % 1.Gi¸ b¸n 2. §iÒu chØnh vÒ quyÒn B§S 100 tr.® +5% Gi¸ ®iÒu chØnh 3. §iÒu chØnh vÒ ph ¬ng thøc thanh to¸n Gi¸ ®iÒu chØnh Lîng ®iÒu chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S +5 105 tr.® -2% -2,1 102,9 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh 4. §iÒu chØnh vÒ ®iÒu kiÖn b¸n Tû lÖ ®iÒu Lîng ®iÒu chØnh chØnh, % ¸p dông cho gi¸ B§S +5% Gi¸ ®iÒu chØnh +5,145 108,045 5. §iÒu chØnh vÒ c¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn nay sau khi mua +0% +0 6.§iÒu chØnh vÒ ®iÒu kiÖn thÞ trêng +5% +5,402 Gi¸ ®iÒu chØnh 113,447 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu chØnh, % Lîng ®iÒu chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 7. C¸c ®iÒu chØnh kh¸c -VÒ ®Þa ®iÓm -VÒ tÝnh chÊt vËt lý -VÒ tÝnh chÊt kinh tÕ -VÒ sö dông - VÒ yÕu tè kh«ng ph¶i lµ B§S +3% -5% -5% +2% +3% + 3,403 -5,672 -5,672 +2,269 +3,403 ChØ­sè­gi¸­trÞ­cña­ B§S­môc­tiªu 111,178 6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p • • • • • Lµ ph¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nhng nhiÒu c¹m b·y, nÕu ngêi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin tëng vµo c¸c b»ng chøng thÞ tr¬ng nhng ®· quªn mÊt nh÷ng b»ng chøng ®ã ®· ph¶n ¸nh ®iÒu g× ®· xÈy ra trong thÞ tr êng. Khi thÞ trêng yÕu, kh«ng ®ñ b»ng chøng th× viÖc ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy rÊt h¹n chÕ. Ph©n tÝch so s¸nh c¸c B§S lín t¹o thu nhËp rÊt khã. Khi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph¬ng ph¸p. §èi víi nh÷ng B§S lÇn ®Çu ®îc ®æi míi trong khu vùc hoÆc nh÷ng B§S chuyªn dïng cô thÓ sÏ kh«ng cã sè liÖu ®Ó so s¸nh. • • 6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p §Ó b¶o ®¶m tÝnh thùc tiÔn cña kÕt luËn cÇn thËn träng ®èi víi nguån gèc sè liÖu vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña c¬ së d÷ liÖu. Ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh vµ ph©n tÝch ®îc ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña sè liÖu ®· thu thËp vµ sö dông trong ph©n tÝch so s¸nh. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè vµ quan ®iÓm phï hîp ph¶i ®îc ®a ra trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸. MÆc dï cÇn ph¶i cÈn thËn trong viÖc sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh vµ thêng xuyªn thiÕu v¾ng nh÷ng b»ng chøng so s¸nh ®îc, nhng ®©y lµ ph¬ng ph¸p thêng xuyªn ®îc sö dông vµ cho kÕt qu¶ ®¸ng tin cËy nÕu sö dông nã hîp lý vµ trong nh÷ng hoµn c¶nh phï hîp. 7.øng dông cña ph¬ng ph¸p 7.1 Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp vÒ nhµ ë d©n c- định lượng. VÝ dô 1: CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2 m2. ChÊt lîng x©y dùng cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc. vùc. BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®îc TT 1 2 C¸c yÕu tè SS Gi¸ b¸n, tr.® DT x©y dùng, m2 SS1 1300 120 SS2 1450 150 SS3 1280 120 SS4 1600 155 SS5 1500 150 3 DT ®Êt sö dông, m2 40 43 40 45 45 4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 5 SL phßng kh¸ch, bÕp T¬ng Tù nhau 6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 T tr 10T tr 2 T tr 1 T tr tríc íc íc íc íc BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®îc TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 8 §iÒu kiÖn b¸n ThÞ tr ThÞ tr ThÞ tr ThÞ tr ngêi êng êng êng êng nhµ 9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 §iÒu kiÖn thanh to¸n Thanh to¸n ngay ChËm 1 th¸ng ChËm 3 th¸ng Thanh to¸n ngay ChËm 6 th¸ng 11 VÞ trÝ T¬ng tù nhau T¬ng tù nhau T¬ng tù nhau T¬ng tù nhau T¬ng tù nhau BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh Gi¸ b¸n, tr.® C¸c ®iÒu chØnh 1. C¸c quyÒn lîi B§S - SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1300 1450 1280 1600 1500 Gi¸ ®iÒu chØnh 2. §iÒu kiÖn b¸n 1300 1450 1280 1600 ThÞ tr TT TT TT TT êng TQSH TQS TQS TQS H H H 0 0 TQS TQSH H 0 1500 B¸n cho em Møc ®iÒu chØnh 0 +80 tr.® Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580 BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 3.§K thanh to¸n SS2 TT TT -1 ngay ngay th¸ng SS3 SS4 -3 th¸ng TT - 6 ngay th¸ng *0,2% *0,4% 0 =2,9 =15,36 SS5 Møc ®iÒu chØnh 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,3 1600 1631,1 6 2 4.VÞ trÝ T¬g Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,3 1600 1631,1 6 2 tù *0,54% =51,19 Kh«ng ®iÒu chØnh BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh 5. Thêi gian b¸n B§S SS1 SS2 6 3 th¸ng th¸ng tríc tríc SS3 10 th¸ng tríc SS4 2 th¸ng tríc SS5 1 th¸ng tríc Møc ®iÒu chØnh *3% *1%= *5%= *0,5% 0 =39 14,529 64,768 =8 Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467,4 1360,1 1608 29 28 6.DT x©y dùng, m2 Møc ®iÒu chØnh Gi¸ ®iÒu chØnh 150 120 150 120 155 +60 0 +60 -10 1399 1467,4 1420,1 1591 29 28 1631, 192 150 0 1631, 192 BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 Kh«ng Ph¶i ®iÒu chØnh 2 2 3 4 Møc ®iÒu chØnh Gi¸ ®iÒu chØnh +7 1406 +7 0 -7 0 1474, 1420, 1591 1632,19 429 128 2 9. Phßng ngñ 3 4 3 4 4 Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474, 1430, 1591 1632,19 429 128 2 7.SL phßng kh¸ch vµ bÕp 8. Nhµ vÖ sinh 3 4 SS5 3 BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S Gi¸ ®iÒu chØnh/m2®Êt SS1 Tr.®/m 35,4 2 SS2 SS3 SS4 SS5 34,28 35,75 35,35 36,24 9 3 5 8 Tæng møc ®iÒu chØnh thuÇn 116 24,42 150,1 -9 9 28 132,1 92 Tæng møc ®iÒu chØnh 116 24,42 150,1 25 9 28 131,1 92 Träng sè theo tæng møc ®iÒu chØnh 3 5 2 1 4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ Tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c B§S so s¸nh: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+ (35,348x2)= 527,316 tr.® Gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu: 527,316 tr.®/15= 35,154 tr.®/m2 Gi¸ trÞ B§S môc tiªu 35,154 tr.®/m2 x45 m2=1581,948 tr.® lµm trßn sè lµ 1582 tr.® 7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi VÝ dô2 : X¸c ®Þnh gi¸ b¸n c¨n hé 90 m2 m2, cã c¸c th«ng tin cña c¸c c¨n hé ®· ®îc b¸n trong thêi gian gÇn ®©y ë cïng khu vùc nh sau: 7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi BiÓu 3: C¸c th«ng tin cña B§S so s¸nh C¸c yÕu tè SS Gi¸ b¸n, tr.® DT sµn, m2 Gi¸ b¸n/m2 sµn 1.C¸c quyÒn B§S B§S SS1 550 90 80 6,875 TQS TQSH H SS2 800 105 7,62 TQSH SS3 515 75 6,86 TQSH SS4 490 65 7,54 TQS H SS5 530 79 6,71 TQS H KÐm h¬n 2. ChÊt lîng XD TB Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù Tèt h¬n 3. §Þa ®iÓm T¬ng tù Tèt h¬n KÐm h¬n T¬ng T¬ng tù tù Tèt 7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi C¸c yÕu tè SS B§S 4. C¸c dÞch vô Tèt SS1 Tèt h¬n 5. N¬i göi xe So s¸nh chung Tèt SS2 T¬ng tù SS3 T¬ng tù SS4 T¬ng tù SS5 T¬ng tù KÐm Tèt h¬n h¬n T¬ng tù Tèt h¬n T¬ng tù Tèt h¬n KÐm h¬n Tèt h¬n KÐm h¬n Tèt h¬n • • • • 7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi TiÕn hµnh so s¸nh tõng cÆp gi÷a B§S môc tiªu víi B§S so s¸nh, chØ ra møc ®é tèt h¬n, t¬ng tù, kÐm h¬n. B§S SS1 cã gi¸/m2 sµn lµ 6,875 tr.®. Khi so s¸nh víi B§S môc tiªu, SS1 cã chÊt lîng x©y dùng tèt h¬n, dÞch vô nh thang m¸y, ®iÖn, cÊp tho¸t míc tèt h¬n, ®Þa ®iÓm t¬ng tù, n¬i göi xe kÐm h¬n. So s¸nh chung lµ cã møc ®¸p øng tèt h¬n B§S môc tiªu, gi¸ B§S môc tiªu sÏ thÊp h¬n 6,875 tr.®/m2 So s¸nh t¬ng tù gi÷a B§S môc tiªu víi c¸c B§S so s¸nh kh¸c, sÏ rót ra kÕt luËn nh trong biÓu. Thùc hiÖn s¾p xÕp ®ång h¹ng t¬ng ®èi cña c¸c B§S so s¸nh so víi B§S môc tiªu 7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi BiÓu 4: Chuçi s¾p xÕp ®ång h¹ng C¸c so s¸nh B§S SS 2 Gi¸/m2 sµn, tr.® 7,67 So s¸nh chung Tèt h¬n B§S SS 4 B§S SS1 7,54 6,875 Tèt h¬n Tèt h¬n B§S môc tiªu B§S SS 3 6,86 KÐm h¬n 6,71 =6,87 tr.®/m2 x90 m2 = 618,3 tr.® KÐm h¬n Lµm trßn sè lµ 618 triÖu ®ång B§S SS 5 Gi¸ B§S môc tiªu 7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng • Trong vÝ dô 1 cã mét sè kh¸c biÖt vÒ chÊt lîng gi÷a B§S môc tiªu vµ c¸c B§S so s¸nh ®îc cho trong biÓu sau. ë ®©y cã thÓ ký hiÖu tèt h¬n lµ dÊu +; kÐm h¬n lµ dÊu – vµ t¬ng ®¬ng lµ dÊu = 7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng BiÓu 5: C¸c yÕu tè so s¸nh ®Þnh tÝnh C¸c yÕu tè so s¸nh B§S SS1 Gi¸ ®iÒu chØnh/m2 ®Êt, tr.® SS2 SS3 SS4 SS5 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24 9 3 5 8 ChÊt lîng XD Tèt Tèt Trung Tèt b×nh Tèt Tèt ChiÒu cao trÇn,m 3,8 3,6 3,4 4 3,8 3,8 ChÕ ®é b¶o dìng TB TB TB TB KÐm Tèt Tuæi c«ng tr×nh, n¨m 10 12 13 10 11 9 7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng BiÓu 6: KÕt qu¶ ®iÒu chØnh ®Þnh tÝnh C¸c yÕu tè so s¸nh B§S SS1 SS2 Gi¸ ®iÒu chØnh/m2 34,28 35,75 35,35 36,24 9 3 5 8 35,4 SS3 SS4 SS5 1. ChÊt lîng XD = - = = = 2. ChÒu cao trÇn - - + = = 3. B¶o dìng = = = - + - - = - + -- --- + -- ++ 4. Tuæi CT, n¨m §¸nh gi¸ chung 10 7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng BiÓu 7:KÕt qu¶ xÕp ®ång h¹ng C¸c so s¸nh Gi¸/m2 ®Êt, tr.® §¸nh gi¸ chung B§S SS 5 35,355 KÐm h¬n B§S SS 2 >34,289 KÐm h¬n B§S môc tiªu 7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng • • • Gi¸ B§S môc tiªu n»m trong kho¶ng tõ 35,4 triÖu ® ®Õn 35,753 tr.®. C¨n cø vµo ®¸nh gi¸ chung cho thÊy B§S SS 3 t¬ng tù B§S môc tiªu nhÊt, nªn gi¸ cña B§S môc tiªu sÏ gÇn víi gi¸ cña SS3 h¬n. Gi¸ B§S môc tiªu lµ: 35,6 tr.®/m2 x 45m2= 1602 tr.® lµm trßn lµ 1600 tr.® 7.4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ • • §©y lµ giai ®äan cuèi cïng trong qu¸ tr×nh ph©n tÝch gi¸ trÞ tõ 2 hay nhiÒu B§S so s¸nh ®· ®îc rót ra tõ sè liÖu thÞ trêng. Khi thùc hiÖn hoµ hîp ngêi ®Þnh gi¸ cÇn: - Tãm t¾t vµ xem xÐt l¹i c¸c sè liÖu vµ ph©n tÝch ®· lµm. Ph©n tÝch ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña mçi chØ sè gi¸, kiÓm tra tÝnh thùc tiÔn, hîp lý cña sè liÖu thÞ trêng vµ cña c¸c kü thuËt ph©n tÝch ®· ¸p dông. - Sö dông c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó quyÕt ®Þnh kho¶ng gi¸ trÞ hoÆc gi¸ trÞ cô thÓ cña B§S môc tiªu (®iÓm íc lîng). 7.4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ • Sù hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ bao gåm 2 møc ®é ph©n tÝch: (1) Rót ra chØ sè gi¸ trÞ tõ gi¸ cña c¸c B§S so s¸nh ®· ®îc ®iÒu chØnh- ¸p dông ®iÒu chØnh ®Þnh lîng vµ ®Þnh tÝnh (2) Rót ra gi¸ trÞ tõ 2 hay nhiÒu chØ sè gi¸ ®îc thùc hiÖn ë nh÷ng ®¬n vÞ so s¸nh kh¸c nhau • • Sù hßa hîp còng ®îc thùc hiÖn ®èi víi c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®îc rót ra tõ 2 hay nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. Lu ý: - Gi¸ trÞ ®îc kÕt luËn ph¶i phï hîp víi môc ®Ých ®Þnh gi¸. - C¸c chØ sè gi¸ trÞ rót ra tõ c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c nhau phï hîp víi gi¸ trÞ B§S môc tiªu [...]... tr. 5.3 Trình tự điều chỉnh - B1:Xác định yếu tố so sánh có ảnh hởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá - B2: So sánh những đặc điểm của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ớc lợng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh - B3:Xác định tng mc iu chnh hoc lợng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS so sánh để có đợc khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán... dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải đợc đa ra trong báo cáo định giá Mặc dù cần phải cẩn thận trong việc sử dụng phơng pháp so sánh và thờng xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh đợc, nhng đây là phơng pháp thờng xuyên đợc sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp 7.ứng dụng của phơng pháp 7.1 Phân tích số... không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phơng pháp này rất hạn chế Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phơng pháp Đối với những BĐS lần đầu đợc đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh  6 Những hạn chế của phơng pháp Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận...5 Quá trình điều chỉnh (tiếp theo) 5.2 Phơng pháp điều chỉnh Các phơng pháp phân tích định lợng (tiếp theo): - Phân tích số liệu thứ cấp - So sánh trực tiếp - Vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuê Phân tích định tính: - Phân tích so sánh tơng đối - Phân tích xếp hạng - Phỏng vấn cá nhân Vớ d v cỏch iu chnh mt s yu t Hình dáng mặt bằng Kích... các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu (phân tích định tính) - B5: Thực hịên sự hòa hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu 5.3 Trình tự điều chỉnh Các yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh, % 1.Giá bán 2 Điều chỉnh về quyền BĐS 100 tr.đ +5% Giá điều chỉnh 3 Điều chỉnh về ph ơng thức thanh toán Giá điều chỉnh Lợng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS +5 105 tr.đ -2% -2,1 102,9 5.3 Trình tự điều chỉnh Các yếu tố so sánh 4... 113,447 5.3 Trình tự điều chỉnh Các yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh, % Lợng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS 7 Các điều chỉnh khác -Về địa điểm -Về tính chất vật lý -Về tính chất kinh tế -Về sử dụng - Về yếu tố không phải là BĐS +3% -5% -5% +2% +3% + 3,403 -5,672 -5,672 +2,269 +3,403 Chỉưsốưgiáưtrịưcủaư BĐSưmụcưtiêu 111,178 6 Những hạn chế của phơng pháp Là phơng pháp đơn giản nhng nhiều cạm bãy, nếu... 150 m2 m2 với 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 1 phòng khách, 3 nhà vệ sinh ở 3 tầng trên diện tích đất sử dụng là 45 m2 m2 Chất lợng xây dựng của ngôi nhà ở mức tốt so với các ngôi nhà khác trong khu vực vực Biểu 1: Số liệu về các BĐS có thể so sánh đợc TT 1 2 Các yếu tố SS Giá bán, tr.đ DT xây dựng, m2 SS1 1300 120 SS2 1450 150 SS3 1280 120 SS4 1600 155 SS5 1500 150 3 DT đất sử dụng, m2 40 43 40 45 45... t - nh h ng n SD cao nht, tt nht - nh h ng n kh nng thanh toỏn Lóng phớ Vị trí và địa điểm Khả năng tiếp cận với trung tâm MôI trờng kinh tế xã hội Khả năng kinh tế Địa thế của BĐS Yếu tố pháp lý Giấy tờ pháp lý Quyền năng Rủi ro có thể xẩy ra Vớ d Cú mt mnh t 70m2 (5 x 14) trong ú: - 20 m2 m2 l din tớch thuc nn nh thuờ ca Nh n c, bỏn theo N 61, ch nh l ng i cú cụng v i cỏch mng - 40m2... 40 45 45 4 SL nhà vệ sinh 2 2 3 4 3 5 SL phòng khách, bếp Tơng Tự nhau 6 SL phòng ngủ 3 4 3 4 4 7 Thời gian bán 6 tháng 3 T tr 10T tr 2 T tr 1 T tr trớc ớc ớc ớc ớc Biểu 1: Số liệu về các BĐS có thể so sánh đợc TT Các yếu tố SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 8 Điều kiện bán Thị tr Thị tr Thị tr Thị tr ngời ờng ờng ờng ờng nhà 9 Các quyền lợi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Chậm ... Phân tích định tính phơng pháp so sánh tơng đối Tiến hành so sánh cặp BĐS mục tiêu với BĐS so sánh, mức độ tốt hơn, tơng tự, BĐS SS1 có giá/m2 sàn 6,875 tr.đ Khi so sánh với BĐS mục tiêu, SS1... điều chỉnh - B1:Xác định yếu tố so sánh có ảnh hởng đến giá trị loại BĐS cần định giá - B2: So sánh đặc điểm BĐS so sánh với BĐS mục tiêu ớc lợng khác biệt yếu tố so sánh - B3:Xác định tng mc iu... phân tích so sánh Tất yếu tố quan điểm phù hợp phải đợc đa báo cáo định giá Mặc dù cần phải cẩn thận việc sử dụng phơng pháp so sánh thờng xuyên thiếu vắng chứng so sánh đợc, nhng phơng pháp thờng