Thông tin tài liệu
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
KHÓA 37 (2011-2015)
ĐỀ TÀI
THẾ CHẤP TÀI SẢN
ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG
VAY TÀI SẢN
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Tăng Thanh Phương
Bộ môn: Luật Tư Pháp
Trần Thị Bé Nhi
MSSV: 5115739
Lớp: Luật Thương mại 1 - K37
Cần Thơ, tháng 12 năm 2014
2012
NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quảng đường đại học của mình, em đã nhận được rất nhiều sự
quan tâm giúp đỡ, chỉ dạy của quý Thầy Cô. Với vài dòng ngắn ngủi chứa đựng
lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô Khoa Luật - Trường Đại học
Cần Thơ, đã luôn nhiệt huyết trong việc truyền đạt vốn kiến thức quý báu của quý
Thầy Cô cho em cũng như cho bao lớp thế hệ đã và đang miệt mài học tập trên ghế
nhà trường. Những kiến thức ấy mãi là hành trang quý báu cho chúng em khi chuẩn
bị bước ra khỏi ngưỡng cửa đại học để mai này có đi đâu, về đâu chúng em vẫn
luôn mang theo bên mình.
Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến giảng viên hướng dẫn Ths.
Tăng Thanh Phương, trong suốt thời gian thực hiện khóa luận, cô luôn tận tâm giúp
đỡ và hướng dẫn em hoàn thành đề tài này. Nếu không có sự hướng dẫn, chỉ dạy
cùng với sự tận tâm của cô thì em nghĩ bài viết của em rất khó có thể hoàn thiện
được. Bên cạnh đó, em cũng xin được cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn bên cạnh
giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất cho em hoàn thành khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Trần Thị Bé Nhi
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO
ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN ................. 3
1.1 Lý luận chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự .............................................. 3
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự....... 3
1.1.1.1 Khái niệm ........................................................................................... 3
1.1.1.2 Đặc điểm ............................................................................................. 4
1.1.2 Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ........................................ 6
1.2 Khái niệm, đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản ................................................ 8
1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản ............................................................................... 8
1.2.2 Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản ......................................................... 8
1.3 Sơ lược các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản qua các thời
kì ..................................................................................................................................... 10
1.3.1 Thời kì phong kiến ........................................................................................ 10
1.3.2 Thời kì Pháp thuộc ........................................................................................ 11
1.3.3 Thời hiện đại ................................................................................................. 12
1.3.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến trước ngày 1/7/1996 ............................. 12
1.3.3.2 Giai đoạn từ ngày 1/7/1996 đến nay................................................. 13
1.4 Mối quan hệ và ý nghĩa của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả
nợ trong hợp đồng vay tài sản ........................................................................................ 14
1.4.1 Mối quan hệ giữa thế chấp tài sản và hợp đồng vay tài sản ......................... 14
1.4.2 Ý nghĩa của thế chấp tài sản trong việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả
nợ trong hợp đồng vay tài sản ........................................................................................ 15
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP
ĐỒNG VAY TÀI SẢN ................................................................................................. 17
2.1 Chủ thể thế chấp tài sản .......................................................................................... 17
2.1.1 Bên thế chấp.................................................................................................. 17
2.1.2 Bên nhận thế chấp ......................................................................................... 19
2.2 Đối tượng thế chấp tài sản....................................................................................... 20
2.2.1 Đối tượng thế chấp là bất động sản .............................................................. 21
2.2.2 Đối tượng thế chấp là động sản .................................................................... 23
2.2.3 Đối tượng thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ............................. 24
2.2.4 Đối tượng thế chấp là các quyền tài sản ....................................................... 25
2.2.5 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ và thế
chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ ....................................... 26
2.3 Hình thức thế chấp tài sản và đăng ký thế chấp tài sản .......................................... 27
2.3.1 Hình thức thế chấp tài sản............................................................................. 27
2.3.2 Đăng ký thế chấp và các trường hợp đăng ký thế chấp ................................ 28
2.3.2.1 Đăng ký thế chấp .............................................................................. 28
2.3.2.2 Các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản ......................................... 29
2.4 Thời điểm có hiệu lực của văn bản thế chấp ........................................................... 30
2.5 Chấm dứt việc thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp ....................................... 31
2.5.1 Chấm dứt việc thế chấp tài sản ..................................................................... 31
2.5.2 Xử lý tài sản thế chấp ................................................................................... 32
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA
VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN ................................................ 38
3.1 Bất cập trong quy định về tài sản thế chấp và hướng hoàn thiện ........................... 38
3.2 Bất cập trong quy định về đăng ký thế chấp và hướng hoàn thiện ......................... 44
3.3 Bất cập trong quy định về xử lý tài sản thế chấp, xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán và hướng hoàn thiện ............................................................................................... 46
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Lời Nói Đầu
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế của đất nước ngày càng phát triển đã tạo ra một bước tiến cho sự
phát triển của các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự, bên cạnh đó các giao dịch
bảo đảm cũng ngày càng được hoàn thiện nhằm đáp ứng nhu cầu của con người
trong việc bảo đảm thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự.
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự ra đời đánh dấu một bước ngoặc mới cho giao
dịch bảo đảm. Bằng những quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bộ Luật
Dân sự năm 1995 hướng các bên trong giao dịch bảo đảm ứng xử theo một chuẩn
mực pháp lý nhất định. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển vượt bậc của nền kinh tế,
các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng trở nên phức tạp thì những quy
định điều chỉnh giao dịch bảo đảm của Bộ Luật Dân sự năm 1995 không còn phù
hợp, đòi hỏi phải có những quy định phù hợp hơn. Vấn đề đặt ra là việc sửa đổi Bộ
Luật Dân sự năm 1995 nói chung và những quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nói riêng nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn
cho các bên tham gia giao dịch bảo đảm.
Trên cở kế thừa, phát huy những ưu điểm, khắc phục những khuyết điểm của
Bộ Luật Dân sự năm 1995, ngày 14 tháng 6 năm 2005, Bộ Luật Dân sự năm 2005
ra đời góp phần hoàn thiện các quy định về giao dịch bảo đảm nói riêng và chuẩn
mực pháp lý cho các quan hệ dân sự nói chung. Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã lấp đi
những hạn chế, bất cập tồn tại trong Bộ Luật Dân sự năm 1995.
Tuy đã có phần hoàn thiện hơn Bộ Luật Dân sự năm 1995, nhưng qua thời
gian dài áp dụng, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã bộc lộ không ít những hạn chế. Liên
quan đến quy định về giao dịch bảo đảm, đã có không ít công trình nghiên cứu khoa
học, bài viết được ghi nhận, trong đó có những công trình nghiên cứu các quy định
về biện pháp bảo đảm thế chấp như: “Thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo
pháp luật Việt Nam”_luận văn thạc sĩ luật học năm 2006 của Thạc sĩ Nông Thị Bích
Diệp, “Một số vấn đề về giao dịch bảo đảm theo qui định pháp luật hiện
hành”_Nguyễn Văn Mạnh, tạp chí nghiên cứu pháp luật số 06/2007,…những công
trình nghiên cứu khoa học, bài viết này đã giúp người đọc hiều rõ hơn các quy định
của pháp luật giao dịch bảo đảm, đồng thời nêu lên những bất cập của pháp luật về
giao dich bảo đảm trong Bộ Luật Dân sự năm 2005.
Trong giai đoạn dự thảo sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005, cần nhiều hơn
nữa những công trình nghiên cứu về quy định trong Bộ Luật Dân sự nói chung và
những quy định về thế chấp tài sản nói riêng để có thể nhận thấy hết những bất cập
còn chứa đựng trong Bộ Luật Dân sự hiện hành, góp phần giúp cho Bộ Luật Dân sự
mới hoàn thiện hơn trong tình hình kinh tế hội nhập như hiện nay. Chính vì vậy,
người viết đã chọn vấn đề “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trong hợp đồng vay tài sản” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của
mình. Một mặt, đề tài này giúp người đọc hiểu biết hơn về các quy định thế chấp tài
sản của pháp luật Việt Nam hiện hành, mặt khác người viết nêu lên những bất cập
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 1
Lời Nói Đầu
trong quy định về thế chấp tài sản với hy vọng góp một phần nhỏ bé vào công trình
hoàn thiện pháp luật.
2. Mục đích nghiên cứu
Người viết nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích làm rõ các quy định pháp
luật hiện hành về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp
đồng vay tài sản, giúp cho người đọc có được sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các
quy định về biện pháp bảo đảm thế chấp. Đồng thời tìm hiểu thực trạng của việc áp
dụng quy định pháp luật vào cuộc sống thường nhật từ đó đưa ra những kiến nghị
hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
3. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp
đồng vay tài sản”, người viết tập trung làm rõ các vấn đề sau:
Khái quát chung về thế chấp tài sản để bảo dảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trong hợp đồng vay tài sản.
Phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản.
Tìm hiểu thực trạng áp dụng qui định pháp luật từ đó đưa ra kiến nghị hoàn
thiện pháp luật.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Nhằm giúp người đọc hiểu rõ hơn về những khía cạnh pháp lý, những bất
cập trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản cũng như những kiến nghị hoàn
thiện pháp luật, bài viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành như
phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp, diễn giải và suy luận logic.
5. Bố cục luận văn
Bố cục đề tài bao gồm lời nói đầu, kết luận và ba chương:
Chương 1: Khái quát chung về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản
Chương 2: Pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản
Chương 3: Thực trạng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 2
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY
TÀI SẢN
1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự
1.1.1.1 Khái niệm
Một quan hệ nghĩa vụ dân sự hình thành khi có sự xác lập giữa hai bên, bao
gồm bên có nghĩa vụ và bên có quyền. Trong thực tế, không phải lúc nào nghĩa vụ
phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ dân sự này cũng được thực hiện một cách nghiêm túc
vì không phải bất kì ai khi tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân sự đều có thiện chí
thực hiện nghĩa vụ của mình khi nó phát sinh (về cả nguyên nhân chủ quan và
khách quan). Chẳng hạn, A cho B vay số tiền 900 triệu đồng (có giấy tờ hợp lệ theo
quy định của pháp luật), hai bên xác lập quan hệ nghĩa vụ dân sự và khi nợ đến hạn,
B có nghĩa vụ trả cho A số tiền 900 triệu đồng. Tuy nhiên, khối tài sản của B bị
giảm sút và không có khả năng chi trả cho A. Trong trường hợp này, mặc dù pháp
luật bảo đảm cho A có quyền đòi nợ và buộc B có nghĩa vụ trả nợ cho A, nhưng
một khi khối tài sản của con nợ B suy giảm thì việc B không có khả năng thanh toán
là việc hoàn toàn có thể xảy ra. A có quyền khởi kiện B ra Tòa án, tuy nhiên việc
khởi kiện tốn nhiều thời gian và chi phí, đồng thời việc khởi kiện vẫn không bảo
đảm cho việc A có khả năng thu hồi lại số tiền đã cho vay.
Thực tế trên cho thấy, việc xác lập nghĩa vụ của các bên trong quan hệ nghĩa
vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vấn đề cần thiết trong xã hội.
Trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự, bên có quyền luôn ở thế bị động, mặc dù pháp
luật quy định cho họ các quyền nhất định như quyền đòi nợ, quyền khởi
kiện,…nhưng lại không có được sự bảo đảm cho việc bên có nghĩa vụ “chắc chắn”
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, điều này khiến cho các bên ngần ngại khi
quyết định tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân sự.
Nhận thấy hạn chế đó, pháp luật cho phép các bên tham gia vào quan hệ
nghĩa vụ dân sự thỏa thuận với nhau các biện pháp mà pháp luật không cấm để bảo
đảm cho nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ dân sự đó được thực hiện, đồng
thời giúp cho bên có quyền chủ động hơn trong việc bảo vệ lợi ích của mình. Các
biện pháp bảo đảm dần được hình thành và xuất hiện trong các mối quan hệ nghĩa
vụ dân sự với vai trò là một “nghĩa vụ phụ” giúp “nghĩa vụ chính” được thực hiện.
Dưới góc độ kinh tế, biện pháp bảo đảm thúc đẩy sự phát triển của các giao
dịch dân sự, giúp lưu thông các giao dịch từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của
nền kinh tế. Bởi lẻ, tố chức, cá nhân cũng hăng hái tham gia vào các giao dịch dân
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 3
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
sự xác lập nên các mối quan hệ nghĩa vụ dân sự khi quyền lợi của mình được bảo
đảm hơn so với trước khi không có các biện pháp bảo đảm.
“Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp do pháp luật qui định
hoặc do các bên tham gia nghĩa vụ dân sự thỏa thuận đặt ra và không trái pháp luật,
nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình vì lợi ích của bên có
quyền đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trực tiếp thực hiện các quyền của
mình trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ của mình, bằng cách dựa vào luật hoặc dựa vào sự thỏa thuận của các
bên để sáp nhập thêm vào nghĩa vụ chính một nghĩa vụ bổ sung.”1 Hiểu một cách
đơn giản, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp dự phòng do
các bên chủ thể thỏa thuận để đảm bảo lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép
bên có quyền được xử lý những tài sản bảo đảm (trừ những biện pháp có đối tượng
bảo đảm không phải là tài sản hay lợi ích vật chất) thuộc sở hữu của bên bảo đảm để
khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.
Như vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự sẽ nâng cao ý thức
thực hiện đúng và đây đủ nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Mặt khác, các biện pháp
này cũng giúp cho bên có quyền luôn ở thế chủ động trong việc bảo vệ lợi ích của
mình trong các giao dịch đã ký kết. Trong trường hợp có tranh chấp, đối kháng về
lợi ích giữa bên nhận bảo đảm với các chủ thể khác thì các biện pháp bảo đảm sẽ là
cơ sở vững chắc để bảo vệ lợi ích của bên nhận bảo đảm. Từ đó, các giao dịch dân
sự, thương mại sẽ ngày càng được thúc đẩy mạnh mẽ, là động lực để phát triển nền
kinh tế đất nước.
1.1.1.2 Đặc điểm
Tùy theo từng quan hệ nghĩa vụ dân sự mà biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ có những đặc điểm nhất định, nhưng nhìn chung bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự có các đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Biện pháp bảo đảm đa số được xác lập dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên
Khi tham gia giao dịch dân sự xác lập nên một quan hệ nghĩa vụ dân sự, các
bên tham gia giao dịch thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nhằm đảm bảo lợi ích của các bên, bảo đảm nghĩa vụ phát sinh được thực
hiện theo đúng cam kết. Trong phạm vi pháp luật cho phép, các bên tham gia vào
quan hệ bảo đảm có thể tự do lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiên nghĩa vụ dân
sự. Một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không bắt buộc phải gắn liền
với một quan hệ pháp luật dân sự nhất định mà tùy vào sự thỏa thuận của các bên và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đó chỉ phát sinh khi các bên có sự
thỏa thuận.
Tuy nhiên, không phải tất cả các biện pháp bảo đảm đều được xác lập dựa
trên sự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch, thực tế vẫn có một số trường hợp
biện pháp bảo đảm được xác lập bởi quy định của pháp luật. Chẳng hạn như trong
hợp đồng cho vay tại Ngân hàng Nhà nước thì bắt buộc phải có biện pháp thế chấp
để bảo đảm tiền vay.
1
Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Bảo đảm nghĩa vụ, Tp. Cần Thơ, 2004, tr 2
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 4
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
- Nghĩa vụ trong quan hệ bảo đảm mang tính chất là nghĩa vụ bổ sung cho
nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một biện pháp được giao kết
nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân được thực hiện khi nó phát
sinh. Chính vì vậy mà biện pháp bảo đảm nghĩa vụ không tồn tại độc lập mà nó lệ
thuộc vào quan hệ nghĩa vụ dân sự mà nó bổ sung. Biện pháp bảo đảm có thể được
giao kết đồng thời hoặc sau khi các bên tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân sự, nói
cách khác chỉ khi nào các chủ thể xác định được nghĩa vụ cần phải bảo đảm là nghĩa
vụ gì, phải được bảo đảm như thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình
thành. Do đó, nghĩa vụ từ quan hệ bảo đảm chỉ mang tính chất bổ sung, lệ thuộc vào
nghĩa vụ trong hợp đồng chính góp phần thúc đẩy nghĩa vụ trong hợp đồng chính
được thực hiện.
Xuất phát từ mối quan hệ về hiệu lực giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ
thì phát sinh một số hệ quả pháp lý sau:
Thứ nhất, theo nguyên tắc chung, nếu hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng
phụ cũng vô hiệu theo.
Thứ hai, nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị hủy bỏ hay đơn phương
chấm dứt thực hiện thì các biện pháp bảo đảm cho hợp đồng đó vẫn có giá trị hiệu
lực thi hành để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ được hoàn trả.
Thứ ba, giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa
vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận biện pháp bảo đảm là một
phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
- Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự góp phần nâng cao trách nhiệm của
các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Nghĩa vụ trong quan hệ bảo đảm sẽ phát sinh khi nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự không được thực hiện, nghĩa vụ này được xem là một sự chịu trách
nhiệm một khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Chính vì vậy mà biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giúp các bên trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự ư thức hơn về trách nhiệm của mình trong mối quan hệ nghĩa vụ
dân sự. Mỗi biện pháp bảo đảm đặt ra luôn có ý nghĩa và mục đích riêng, tuy nhiên
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn góp phần nâng cao trách
nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.
- Đối tượng của biện pháp bảo đảm chủ yếu là lợi ích vật chất (tài sản)
Để đảm bảo cho nghĩa vụ chính được thực hiện, đối tượng của biện pháp bảo
đảm thường là những lợi ích vật chất. Khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền có thể sử dụng lợi ích vật chất
này để bù đấp, khấu trừ vào các lợi ích vật chất bị mất mát, thiệt hại.
Tuy nhiên, khi nói đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chủ
yếu là lợi ích vật chất, nghĩa là vẫn có trường hợp mà đối tượng bảo đảm không
phải là lợi ích vật chất, điển hình là biện pháp “bảo lãnh”, bên bảo lãnh cam kết với
bên nhận bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh nếu khi đến
hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Đối tượng của biện pháp bảo lãnh là sự cam kết việc thực hiện nghĩa vụ chứ không
phải là bất kỳ một lợi ích vật chất nào. Hay biện pháp “tín chấp”, các tổ chức chính
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 5
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
trị - xã hội tại cơ sở dùng uy tín của mình để bảo đảm cho cá nhân, hộ gia đình
nghèo vay tiền tại ngân hang hoặc tổ chức tín dung, bên bảo đảm dùng quyền nhân
thân (uy tín) của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện.
- Phạm vi của nghĩa vụ phụ không vượt quá phạm vi của nghĩa vụ chính
“Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật
không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả
nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại”2. Trong thực tế, vẫn có trường hợp giá trị tài
sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng khi nghĩa vụ trong
quan hệ nghĩa vụ dân sự bi vi phạm, thì bên có quyên chỉ được lấy đi phần giá trị tài
sản bảo đảm bằng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để bảo đảm lợi ích của mình.
- Nghĩa vụ trong quan hệ bảo đảm chỉ phát sinh khi nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự bị vi phạm
Biện pháp bảo đảm được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên trong
quan hệ nghĩa vụ dân sự, có thể giao kết bảo đảm trước hoặc sau khi giao kết giao
dịch dân sự. Tuy nhiên, nghĩa vụ trong quan hệ bảo đảm chỉ phát sinh khi nghĩa vụ
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự bị vi phạm. Khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa
vụ dân sự không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có
quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể thực hiện các cam kết trong giao dịch
bảo đảm để bảo vệ lợi ích của mình.
1.1.2 Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành, các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bao gồm:
Một là, cầm cố tài sản, theo quy định tại Điều 326 Bộ Luật Dân sự hiện hành
quy định: Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Hai là, thế chấp tài sản, theo quy định tại khoản 1 Điều 342 Bộ Luật Dân sự
hiện hành thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp.
Ba là, đặt cọc, theo quy định tại khoản 1 ĐIều 358 Bộ Luật Dân sự hiện
hành, đặc cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để
bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Bốn là, ký cược, theo quy định tại khoản 1 Điều 359 Bộ Luật Dân sự hiện
hành, ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản
tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản ký cược)
trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.
2
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 319, khoản 1.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 6
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Năm là, ký quỹ, là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí,
đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.3
Sáu là, bảo lãnh, là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết
với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng
có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo
lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.4
Bảy là, tín chấp, là việc Tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở có thể bảo đảm
bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định của
Chính phủ.5
Dựa vào tính chất của quan hệ bảo đảm, chia các biện bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự thành hai nhóm:
Bảo đảm đối vật:
Bảo đảm đối vật là hình thức bảo đảm mang tính chất tài sản, theo đó bên có
nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự thỏa thuận với bên có quyền về việc dùng
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba nếu có sự đồng ý, để bảo
đảm cho nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được thực hiện. Trường hợp bên
có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã được bảo đảm
bằng tài sản thì theo yêu cầu của bên có quyền, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý để
bảo đảm lợi ích của bên có quyền. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
điển hình cho hình thức bảo đảm đối vật là cầm cố và thế chấp tài sản.
Bảo đảm đối nhân:
Để bên có quyền tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân sự, bên có nghĩa vụ phải
thể hiện cho bên có quyền thấy được sự đáng tin cậy của mình, tin tưởng rằng bên
có nghĩa vụ sẽ thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tuy nhiên, khi niềm tin
không đủ mạnh để có thể thúc đẩy bên có quyền tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân
sự thì bên có quyền có thể yêu cầu hoặc cùng với bên có nghĩa vụ nhờ bên thứ ba
đứng ra bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự trên.
Việc bên thứ ba đứng ra bảo đảm nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được thực
hiện được xem là hình thức bảo đảm đối nhân. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự điển hình cho hình thức bảo đảm đối nhận là biện pháp tín chấp và bảo
lãnh.
3
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 360, khoản 1.
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 361.
5
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 372.
4
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 7
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp.6
Trong thời buổi kinh tế hội nhập như hiện nay, nhu cầu vay tài sản (vay vốn)
của tổ chức, cá nhân để phục vụ sinh hoạt và hoạt động sản xuất kinh doanh ngày
càng phổ biến. Tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu đó không phải là vấn đề nhỏ vì tổ
chức, cá nhân cho vay luôn đòi hỏi sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ những người
đi vay. Do đó, thế chấp tài sản được xem là biện pháp hữu hiệu vì giúp các bên đạt
được quyền lợi xác lập quan hệ nghĩa vụ dân sự đồng thời đảm bảo nghĩa vụ phát
sinh được thực hiện. Mặc dù bên thế chấp phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền
tài sản và các giấy tờ có liên quan cho bên nhận thế chấp nhưng tài sản thế chấp
không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp nên bên thế chấp có thể quản lý và
sử dụng tài sản thế chấp. Có thể nói thế chấp tài sản là chiếc cầu nối trong việc xác
lập quan hệ vay tài sản.
1.2.2 Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,
do đó nó có các đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như: (xem
1.1.1.2)
- Thế chấp tài sản đa số được xác lập dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên
trong giao dịch.
- Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thế chấp mang tính bổ sung cho nghĩa vụ
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
- Biện pháp thế chấp góp phần nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan
hệ nghĩa vụ dân sự, nhất là bên có nghĩa vụ.
- Đối tượng của thế chấp là lợi ích vật chất.
- Phạm vi thế chấp không vượt quá phạm vi của nghĩa vụ được bảo đảm
- Nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp chỉ phát sinh khi nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự bị vi phạm
Ngoài ra, biện pháp thế chấp tài sản còn có một số đặc điểm riêng biệt sau:
- Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp
Việc không phải chuyển giao tài sản thế chấp không làm ảnh hưởng đến
quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Đối với bên nhận thế chấp, dù
không trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp nhưng bên nhận thế chấp vẫn được bảo
đảm nghĩa vụ được thực hiện bằng cách kiểm soát tài sản thế chấp thông qua việc
đăng ký thế chấp cũng như việc trực tiếp giữ giấy chứng nhận quyền tài sản và các
giấy tờ có liên quan khác. Đối với bên thế chấp, dù phải chuyển giao giấy chứng
6
Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 342, khoản 1.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 8
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
nhận quyền tài sản và các giấy tờ liên quan cho bên nhận thế chấp và không được tự
định đoạt tài sản thế chấp, nhưng vẫn trực tiếp việc nắm giữ tài sản thế chấp, do đó
bên thế chấp vừa có thể sử dụng, khai thác hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp vừa
đảm bảo được quyền lợi tham gia quan hệ nghĩa vụ dân sự. Ví dụ: Ông Trần Văn B
thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp tại xã Tân Hòa, huyện Lai Vung, tỉnh
Đồng Tháp cho Ngân hàng công thương ViettinBank chi nhánh Lai Vung để vay số
tiền 150.000.000 đồng. Ông B giao cho ngân hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp, sau khi hoàn tất thủ tục, ông B được tiếp tục sử dụng, khai thác
nguồn lợi từ khu đất đã thế chấp đó.
Đặc điểm này cũng là điểm phân biệt giữa hai biện pháp cầm cố tài sản và
thế chấp tài sản vì điểm khác biệt chủ yếu giữa hai biện pháp này là việc chuyển
giao tài sản bảo đảm.
Đối với biện pháp cầm cố tài sản, tài sản cầm cố sẽ được trực tiếp chuyển
giao từ chủ thể này sang chủ thể khác, nói cách khác, bên cầm cố sẽ giao tài sản
cầm cố cho bên nhận cầm cố trực tiếp quản lý và nắm giữ.
Có thể thấy, thế chấp tài sản có phần thuận tiện hơn so với cầm cố tài sản.
Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp không phải giữ gìn, bảo quản tài sản,
không phải lo về kho, bãi, người bảo quản cũng như không sợ tài sản hư hỏng…còn
bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng và khai thác nguồn lợi từ tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, thế chấp tài sản vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro cho bên nhận thế chấp hơn
so với rủi ro của bên nhận cầm cố trong biện pháp cầm cố tài sản. Thứ nhất, ở thời
điểm hiện tại việc làm giả các loại giấy đăng ký tài sản, giấy chứng nhận quyền tài
sản ngày càng phổ biến và tinh vi đòi hỏi bên nhận thế chấp phải thẩm tra tính xác
thực của các loại giấy đăng ký tài sản, giấy chứng nhận quyền tài sản. Thứ hai, nếu
không có thỏa thuận khác thì bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được
quyền sử dụng và khai thác tài sản thế chấp, như vậy rất dễ xảy ra tình trạng bên thế
chấp bán tài sản thế chấp mà bên nhận thế chấp không hay biết. Thứ ba, tài sản thế
chấp thường thay đổi và giảm sút giá trị bởi thời gian và bởi sự khai thác lợi ích từ
bên thế chấp, điều này dễ dẫn đến mâu thuẩn giữa các bên.
- Bên nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp lên tài sản thế chấp, thể
hiện qua các quyền:
Thứ nhất, quyền thu hồi (theo đuổi) tài sản thế chấp. Khoản 1 Điều 20 Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo
đảm quy định: "trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không
có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản
thế chấp". Như vậy, trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
không có sự đồng ý của bân nhận thế chấp trong khi hợp đồng thế chấp đã đăng ký
giao dịch bảo đảm và giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp có thỏa thuận khi
bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp
thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp đã bị bên thế chấp bán, trao
đổi, tặng cho.
Thứ hai, quyền đối với tài sản thay thế. Khoản 2 Điều 20 Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 9
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
quy định: "trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài
sản thế chấp thì các khoản tiền thu được,quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác
có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế
cho số tài sản đã bán, trao đổi". Khi tài sản thế chấp được thay thế bằng một tài sản
khác thì các quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp cũng được bảo
toàn đối với tài sản thay thế.
Thứ ba, quyền được ưu tiên thanh toán: các giao dịch được bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng biện pháp thế chấp tài sản được quyền ưu tiên thanh toán khi nợ
đến hạn. Ví dụ, A vay của B số tiền 1 tỷ đồng (có lập hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất) và vay của C số tiền 800 triệu đồng. Khi nợ của A đối với C đến hạn, nếu
quyền sử dụng đất của A được đem đi xử lý để trả nợ thì khoản nợ của A đối với B
cũng xem như đến hạn đồng thời số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất
(sau khi trừ đi chi phí hợp lý) được ưu tiên thanh toán cho B.
- Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
“Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự,
nếu có giá trị tài thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa
vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác”7. Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, một tài sản có thể
dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự nếu tổng giá trị tài sản
lớn hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm. Bên cạnh đó, pháp luât không
hạn chế sự thỏa thuận giữa các bên, do đó vẫn có trường hợp tài sản thế chấp có giá
trị thấp hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm. Cụ thể, tại Điều 5 Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo
đảm (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định: Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài
sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324
Bộ Luật Dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng
hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác.
1.3 SƠ LƢỢC CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ
CHẤP TÀI SẢN QUA CÁC THỜI KÌ
1.3.1 Thời kì phong kiến
Hai bộ luật điển hình của pháp luật Việt Nam thời kì phong kiến gồm: Một
là, Bộ Luật Hồng Đức, còn gọi là Bộ Quốc triều hình luật hay Lê triều hình luật,
hoàn chỉnh ở triều đại Lê Thánh Tông (Hồng Đức), thế kỉ XV; hai là Bộ luật Gia
Long, còn gọi là Bộ Hoàng Việt luật lệ hay Hoàng triều luật lệ, Quốc triều điều luật,
hoàn chỉnh ở triều đại vua Gia Long, thế kỉ XIX. Đây là hai bộ luật qui định về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đầu tiên trong pháp luật dân sự Việt Nam. Cụ thể, tại
Điều 590 bộ Quốc Triều hình luật quy định về biện pháp bảo lãnh rằng “Người vay
nợ trốn mất thì người đứng bảo lĩnh phải trả thay tiền gốc,….nếu kể mắc nợ có con
thì được đòi ở con.” Ở bộ luật Gia Long thì không qui định cụ thể về biện pháp thực
7
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 324, khoản 1.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 10
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
hiện nghĩa vụ dân sự nhưng tại Điều 134 đề cập đến “Người bảo lãnh” như một
nhận vật pháp lý. Ngoài ra, liên quan tới biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,
xuất hiện các quy định về Điển mại, điển cố tài sản, điển cố nhân công,…
Điển mại là hợp đồng bán độ (hay còn gọi là bán tạm) với quyền của người
bán được chuộc lại vật đã bán trong thời hạn ghi trong hợp đồng hoặc theo quy định
của pháp luật. Dưới thời phong kiến Việt Nam, hình thức điển mại ruộng đất rất phổ
biến trong nhân dân. Vì vậy, cổ luật phong kiến Việt Nam có ghi: “Chủ điền thục
điền, nhị thập niên nội thích thục”, nghĩa là đển mại ruộng đất đã cày cấy trong hạn
20 năm cho chuộc lại. Nếu quá thời hạn được phép chuộc lại (theo thoả thuận hoặc
theo sự quy định của pháp luật) mà người bán không chuộc lại điền sản, thì người
mua sẽ là chủ sở hữu vĩnh viễn các điền sản đã điển mại. Để tránh sự thua thiệt đến
mùa màng của người mua, Bộ luật Hồng Đức quy định cả thời kì chuộc ruộng hàng
năm. Điều 384 quy định: "Đối với ruộng mùa (gặt hái vào vụ tháng 10) phải chuộc
vào ngày 15 tháng 3, đối với ruộng chiêm (gặt hái vào tháng 5) kì hạn chuộc là 15
tháng 9.8
Điển cố tài sản là việc con nợ đem tài sản thuộc sử hữu của mình giao cho
chủ nợ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tương tự như biện pháp cầm cố tài
sản, chủ nợ có quyền chiếm hữu tài sản điển cố.
Điển cố nhân công là việc người vay nợ cầm cố nhân công để bảo đảm nợ
cho chủ nợ. Dưới thời phong kiến Việt Nam, người bị điển cố có thể chính là người
vay nợ hoặc một trong những người thân thích của người vay nợ như vợ, con...
Người bị điển cố phải đến ở và làm việc không công tại nhà của người chủ nợ để trừ
nợ trong một thời gian đã được thoả thuận trong hợp đồng. Người chủ nợ không
được phép đối xử tàn tệ với người bị điển cố. Hết hạn điển cố, người bị điển cố
hoặc được chuộc về hoặc được tự do về nhà không cần phải chuộc.9
Do nền kinh tế chưa phát triển cũng như trình độ lập pháp còn thấp mà trong
thời kì này chưa có một điều luật cụ thể qui định về biện pháp thế chấp tài sản. Tuy
nhiên, đã bước đầu hình thành việc dùng tài sản gồm động sản, bất động sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ.
1.3.2 Thời kì pháp thuộc
Thời kì Pháp thuộc, đất nước bị chia cắt thành ba miền gồm: Bắc Kì, Trung
Kỳ và Nam Kỳ, pháp luật áp dụng cũng không thống nhất giữa các miền. Theo đó,
Bắc Kỳ và Trung kỳ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự Bắc kỳ (1931) và Bộ
luật Dân sự Trung Kỳ (1936) còn Nam Kỳ cùng ba thành phố ( Hà Nội, Hải Phòng,
Đà Nẵng) chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự Pháp (1804). Thời kì này, lần đầu
tiên biện pháp thế chấp được chính thức qui định trong pháp luật dân sự Việt Nam.
Trong Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Bộ luật Dân sự Nam Kỳ, những qui định về
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được qui định tập trung tại chương
“Các biện pháp bảo đảm” bao gồm các biện pháp: Bão lãnh, cầm cố, điển mại và
8
Đại từ điển, Điển Mại, http://daitudien.net/luat-hoc/luat-hoc-ve-dien-mai.html, [ngày truy cập 20/10/2014].
Đại từ điển, Điển cố nhân công, http://daitudien.net/luat-hoc/luat-hoc-ve-dien-co-nhan-cong.html, [ngày
truy cập 20/10/2014].
9
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 11
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
thế chấp. Biện pháp thế chấp được qui định chi tiết như: đối tượng thế chấp là tài
sản, hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, phải được công chứng và
đăng kí,…
1.3.3 Thời hiện đại
1.3.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến trước ngày 1/7/1996
Ngày 2 tháng 9 năm 1945, tại quảng trường Ba Đình, Chủ tịch Hồ Chí Minh
đọc bản Tuyên ngôn độc lập, khai sinh ra nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa.
Trước tình hình đất nước còn nhiều khó khăn, Nhà nước mới thành lập, không thể
kịp thời ban hành văn bản pháp luật điều chỉnh thống nhất cho cả nước, do đó, ngày
10 tháng 10 năm 1945, Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh 03/SL về việc tạm sử dụng pháp
luật hiện hành ở Bắc, Trung, Nam. Cụ thể, “Cho đến khi ban hành những Bộ Luật
pháp duy nhất cho toàn cõi nước Việt Nam, các luật lệ hiện hành ở Bắc, Trung và
Nam bộ vẫn tạm thời giữ nguyên như cũ, nếu những luật lệ ấy không trái với những
điều thay đổi ấn định trong sắc lệnh này.”10 Chính vì vậy, những quy định về biện
pháp thế chấp tài sản nói riêng và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
nói chung, nằm trong các Bộ luật dân sự Bắc kỳ, Bộ luật dân sự Nam Kỳ và Bộ dân
luật Nam Kỳ giản yếu (1883) vẫn được áp dụng.
Giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1986, nền kinh tế phát triển theo cơ chế tập
trung, quan liêu bao cấp và mệnh lệnh hành chính, các văn bản pháp luật không chú
trọng điều chỉnh quan hệ nghĩa vụ dân sự và quan hệ kinh tế, do đó, các biện pháp
bảo đảm trong giai đoạn này không được qui định.
Tháng 12 năm 1986, Đại hội Đảng lần VI thông qua nghị quyết làm đổi mới
cục diện nền kinh tế, “phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”, theo đó nề
kinh tế đất nước ngày càng được cải thiện. Năm 1989, pháp lệnh hợp đồng kinh tế
được ban hành, thúc đẩy việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự, các bên kí kết hợp đồng kinh tế có thể thỏa thuận áp dụng các biện pháp bảo
đảm thực hiện hợp đồng kinh tế: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản theo quy
định của pháp luật.11
Bộ luật Hàng hải Việt nam được Quốc hội khóa VIII thông qua ngày 30
tháng 06 năm 1990 cũng quy định về việc thế chấp tầu biển của các chủ tầu tại Điều
29.
Luật Hàng không Dân dụng Việt Nam năm 1992 cung quy định về việc thế
châp tầu bay tại Điều 19.
Ngày 29 tháng 04 năm 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự được ban hành,
trong đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được qui định tại chương
ba “Biện pháp bảo đảm hợp đồng dân sự”, riêng biện pháp thế chấp được qui định
từ Điều 30 đến Điều 34.
10
Sắc lệnh 03/SL ngày 10 tháng 10 năm 1945, Điều 1.
Pháp lệnh số 24-LCT/HĐNN ngày 25 tháng 9 năm 1989 về Hợp đồng kinh tế của Hội đồng Nhà nước,
Điều 5.
11
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 12
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Năm 1993, Luật Đất đai ban hành, mở rộng đối tượng thế chấp, cho phép
người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.
Trước tình hình kinh tế đất nước ngày càng phát triển, các mối quan hệ nghĩa
vụ dân sự ngày càng trở nên phức tạp, các qui định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự ngày càng bộc lộ hạn chế. Để đảm bảo nền kinh tế của đất nước không
ngừng có những bước tiến mới, đòi hỏi Nhà nước cần khắc phục những hạn chế
trong qui định của pháp luật nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng, sao
cho phù hợp với tình hình mới của đất nước.
1.3.3.2 Giai đoạn từ ngày 1/7/1996 đến nay
Ngày 28 tháng 10 năm 1995, Bộ luật Dân sự đầu tiên của nước ta được ban
hành và chính thức có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 1996, đánh dấu một bước phát
triển mới trong sự nghiệp lập pháp của dân tộc. Trong đó, các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ được qui định một cách chi tiêt, riêng biện pháp thế chấp tài sản
được qui định từ Điều 346 đến Điều 362 của Bộ luật này. Sự ra đời của Bộ luật dân
sự năm 1995 đóng góp một phần to lớn trong việc điều chỉnh các quan hệ dân sự,
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (trong đó có biện pháp thế châp)
tạo nên sự ổn định và phát triển của các giao dịch dân sự, hạn chế rủi ro, tranh chấp
cũng như bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, với tốc độ
phát triển của nền kinh tế đất nước, Bộ luật này nhanh chóng trở nên không phù hợp
với tình hình của đất nước, cần thiết phải có những sửa đổi, khắc phục hạn chế.
Năm 2003, Quốc Hội nước Việt Nam thông qua Luật Đất đai, thay thế luật
Đất đai 1993.
Trên cơ sở kế thừa, phát huy những ưu điểm, khắc phục nhược điểm của Bộ
Luật dân sự năm 1995, ngày14 tháng 6 năm 2005, Bộ luật Dân sự 2005 được ban
hành và chính thức có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2006. Bộ luật này đã sửa
đổi các qui định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, góp phần làm
hoàn thiện hơn các qui định này đặc biệt là qui định về thế chấp tài sản.
Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành, quy định về việc thế chấp nhà ở.
Để các bên tham gia giao dịch dân sự hiểu rõ hơn về các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ, ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ ban hành Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Đối với biện pháp thế chấp tài sản được
qui định tại mục 2 chương III từ Điều 20 đến Điều 28 của Nghị định này.
Năm 2012, Nghị định 11/ NĐ – CP sưa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
Định 163/ NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc Hội Việt Nam thông qua Luật Đất đai,
thay thế Luật Đất đai năm 2003.
Hiện tại Quốc Hội đang trong tiến trình Dự thảo sửa đổi Bộ Luật dân sự năm
2005, có thể cho rằng đây là giai đoạn hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài
sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 13
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
1.4 MỐI QUAN HỆ VÀ Ý NGHĨA CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG
VIỆC BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG
VAY TÀI SẢN
Theo quy định tại Điều 471 của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng vay tài
sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi
đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số
lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Quy định này cho thấy, hợp đồng vay tài sản có đặc điểm: một là, có sự chuyển dịch
tài sản và chuyển quyền sở hữu; hai là, hết thời hạn cho vay thì bên vay phải trả lại
tài sản cho bên cho vay kèm theo lãi suất (nếu có).
Hiện nay, hợp đồng vay tài sản nói chung mà phổ biến là vay tiền thực sự trở
thành một công cụ hữu hiệu để huy động vốn trong sản xuất kinh doanh. Nó mang
tính chất tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau để giải quyết những khó khăn tạm thời trong
cuộc sống.
1.4.1 Mối quan hệ giữa thế chấp tài sản và hợp đồng vay tài sản
Trong nền kinh tế thị trường phát triển năng động, nhu cầu sản xuất kinh
doanh cũng như đảm bảo cuộc sống sinh hoạt hằng ngày càng được đề cao, chính vì
vậy mà hoạt đồng vay vốn ngày càng trở nên phổ biến. Việc cho vay lại chứa đựng
nhiều rủi ro, bên cho vay căn cứ vào khả năng chi trả cũng như sự tín nhiệm đối với
bên vay mà quyết dịnh cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm. Tuy nhiên,
việc cho vay không có bảo đảm có thể làm bên cho vay lâm vào tình trạng khó khăn
(hoặc phá sản) một khi bên vay không trả nợ. Chính lẽ đó mà hợp đồng vay tài sản
ngày càng gắn liền với các biện pháp bảo đảm, đặc biệt là biện pháp thế chấp. Khi
bên vay không duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh dẫn đến không có khả
năng hoàn trả vốn thì lúc này bên vay có thể thu hồi nợ thông qua việc xử lý tài sản
thế chấp. Vậy, việc thế chấp tài sản nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp
đồng vay được thực hiện.
Bên cạnh đó, thế chấp tài sản và hợp đồng vay tài sản còn ảnh hưởng qua lại
lẫn nhau cũng như chi phối nhau về hiệu lực. Theo qui định tại Điều 15 Nghị định
163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 (sửa đổi bổ sung năm 2012) về giao dịch
bảo đảm, có các trường hợp sau:
Thứ nhất, nếu hợp đồng vay tài sản có bảo đảm bằng thế chấp bị vô hiệu
hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn
phương của một bên nhưng chưa được thực hiện thì hợp đồng thế chấp bị chấm dứt.
Cần lưu ý rằng theo quy định của điều luật nêu trên thì trong trường hợp này, hợp
đồng thế chấp bị chấm dứt, nghĩa là đã có hiệu lực rồi sau đó mới chấm dứt hiệu lực
do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp nữa, chứ không phải là
hợp đồng thế chấp bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.
Thứ hai, nếu hợp đồng vay tài sản có bảo đảm bằng thế chấp bị vô hiệu hoặc
đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn
phương của một bên và đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 14
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
chấp không bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm
dứt hợp đồng thế chấp này vì thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hiện hợp đồng
nữa. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp không bị chấm dứt thì bên nhận
thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi giá trị tài sản đã cho vay.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương
sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng vay tài sản thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng này.
1.4.2 Ý nghĩa của thế chấp tài sản trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ trong hợp đồng vay tài sản
Biện pháp thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự có nhiều ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác. Đối với mỗi bên trong
quan hệ thế chấp, hoạt dộng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trong hợp đồng vay có ý nghĩa to lớn.
Đối với bên nhận thế chấp, khi có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay tài
sản, được quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm lợi ích cho mình đồng
thời được quyền ưu tiên thanh toán hơn so với các chủ nợ không có bảo đảm. Bên
cạnh đó, bên nhận thế chấp không phải bỏ ra bất kì chi chí nào cho việc bảo quản tài
sản thế chấp.
Đối với bên thế chấp tài sản, vừa có vốn sản xuất kinh doanh vừa được tiếp
tục sử dụng và khai thác lợi ích từ tài sản thế chấp nếu như không có thỏa thuận
khác. Hơn nữa, một tài sản có thể đem thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ khác nhau nếu tổng giá trị các nghĩa vụ không lớn hơn tổng giá trị tài sản thế
chấp, từ đó bên thế chấp có thể phát huy hết giá trị tài sản thế chấp huy động được
tối đa lượng vốn cần vay so với giá trị tài sản thế chấp.
Thế chấp tài tài sản nói riêng và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nói chung có ý nghĩa rất quan trọng trong thực tế.
Thư nhất, đảm bảo được quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự. Trong quan hệ cho vay, bên có quyền chủ động hơn trong việc bảo vệ lợi
ích cho mình, khi bên có nghĩa vụ không có khả năng chi trả khoản nợ thì bên có
quyền sẽ được bù đấp giá trị khoản nợ đã cho vay thông qua việc xử lý tài sản thế
chấp. Ví dụ, An thế chấp căn nhà do mình đứng tên trị giá 800 triệu đồng để vay số
tiền 500 triệu đồng của Ngân hàng Công thương ViettinBank, khi nợ đến hạn mà
An không trả tiền cho ngân hàng thì ngân hàng có thể bán (hoặc yêu cầu bán đấu
giá) căn nhà để thu hồi lại số tiền đã cho vay kèm theo tiền lãi.
Thứ hai, thế chấp tài sản góp phần nâng cao ý thứ trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, vì vầy mà nó có ý nghĩa trong việc hạn chế các tiêu
cực và tranh chấp có thể phát sinh từ việc không thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo an
toàn trong giao lưu dân sự.
Thứ ba, khi có sự bảo đảm từ tài sản thế chấp, hoạt động cho vay ngày càng
phát triển mạnh mẻ, cung cấp nguồn vốn đáng kể cho tổ chức, cá nhân giải quyết
những khó khăn trước mắt, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp khắc phục khó
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 15
Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ
Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
khăn khi thiếu vốn để sản xuất và lưu thông hàng hóa, phục vụ nhu cầu tiêu dùng
của con người, nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 16
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
CHƢƠNG 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP
ĐỒNG VAY TÀI SẢN
2.1 CHỦ THỂ THẾ CHẤP TÀI SẢN
Theo qui định của pháp luật, chủ thể thế chấp tài sản bao gồm bên thế chấp
và bên nhận thế chấp.
2.1.1 Bên thế chấp
Khoản 1 Điều 346 Bộ Luật Dân sự năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là
việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền”, theo đó có thể hiểu bên thế chấp chỉ
có thể là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Tại khoản 1 Điều 342 Bộ
Luật Dân sự năm 2005 có quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi
là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài
sản đó cho bên nhận thế chấp”. Vậy bên thế chấp theo quy định của pháp luật hiện
hành có thể là bên có nghĩa vụ hoặc cũng có thể là bên thứ ba trong quan hệ nghĩa
vụ dân sự dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
cho bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Chính lẽ đó mà điều kiện để trở
thành chủ thể thế chấp là bên thế chấp phải có quyền sở hữu đối với tài sản. Đối với
tài sản có đăng ký quyền sở hữu, bên thế chấp phải là người đứng tên trong Giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ
trường hợp tài sản hình thành trong tương lai chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu. Đối với tài sản không có đăng ký, bên thế chấp phải chứng minh mình là
chủ sở hữu đối với tài sản đó, đồng thời việc sở hữu là không có tranh chấp. Đối với
tài sản chung của vợ chồng, khi đem thế chấp tài sản này phải có sự đồng ý của cả
hai vợ chồng, điều này thể hiện trong Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 như sau:
“Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản chung” và “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên
quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc
dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả
thuận,…”12 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có hiệu lực vào ngày 01 tháng 01
năm 2015 cũng quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ
chồng thỏa thuận; Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản
của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: bất động sản, động sản mà theo quy
12
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, Điều 28.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 17
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập
chủ yếu của gia đình.”13
Khi hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của bên thế
chấp phát sinh. Trong quan hệ bảo đảm quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được
quy định tại Điều 348 và Điều 349 Bộ Luật Dân sự hiện hành, trong đó có những
quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:
Bên thế chấp có các quyền sau:
+ Được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế
chấp nếu việc khai thác công dụng hay hương hoa lợi, lợi tức đó không làm mất
hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp.
+ Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. “Bên nhận thế chấp
không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế
chấp để làm tăng giá trị tài sản đó”.14
+ Nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong qua trình sản xuất, kinh
doanh thì bên thế chấp được quyền bán, thay thế tài sản thế chấp.
+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá t nh sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Trường hợp không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp mà bên thế chấp vẫn cố tình
bán, trao đổi, tăng cho tài sản thế chấp thì việc bán, trao đổi, tặng cho tài sản đó là
vô hiệu.
+ Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp
và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
+ Trường hợp tài sản thế chấp do người thứ ba giữ thì sau khi nghĩa được
bảo đảm chấm dứt hay được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, bên thế chấp
được quyền nhận lại tài sản thế chấp từ người thứ ba đó.
Bên thế chấp có các nghĩa vụ sau:
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, bằng hết khả năng của mình, không để
cho tài sản thế chấp hư hỏng, mất hoặc giảm sút giá trị cho đến khi nghĩa vụ được
bảo đảm chấm dứt, trừ trường hợp bất khả kháng.
+ Khi tài sản thế chấp có nguy cơ mất hoặc giảm giá sút giá trị thì bên thế
chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ đó, kể cả việc
ngừng khai thác công dụng của tài sản thế chấp.
+ Thông báo cho bên nhận thế chấp được biết về việc tài sản đang được cho
thuê, cho mượn, hay tài sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
khác (nếu có) để bên nhân thế chấp biết quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản
thế chấp, trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ
hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và
chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
13
Luật Hôn Nhân và gia đình năm 2014, Điều 35.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửa đổi, bổ
sung năm 2012, Điều 27, khoản 1.
14
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 18
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
+ Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu không có sự đồng
ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển
trong qua trình sản xuất, kinh doanh.
2.1.2 Bên nhận thế chấp
Để bảo đảm quyền lợi của mình, bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
yêu cầu hoặc thỏa thuận với bên có nghĩa vụ ký kết giao dịch bảo đảm nói chung và
xác lập quan hệ thế chấp tài sản nói riêng, do đó bên có quyền cũng chính là bên
nhận thế chấp trong quan hệ bảo đảm.
Khi hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của bên nhân
thế chấp phát sinh. Trong quan hệ bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế
chấp được quy định tại Điều 350 và Điều 351 Bộ Luật Dân sự hiện hành, trong đó
có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:
Bên nhận thế chấp có các quyền sau:
+ Trường hợp bên thế chấp cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp mà bên thuê,
bên mượn làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp
có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp chấm dứt việc sử dụng tài sản
thế chấp.
+ Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản
trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
+ Yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp, áp
dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có
nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
+ Khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghịa vụ dân sự được bảo đảm không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu
cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó để xử lý.
Phương thức xử lý do các bên thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo qui định của
pháp luật. Bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế
chấp.
+ Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế
chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;
Bên nhận thế chấp có các nghĩa vụ sau:
+ Khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được bảo đảm đã thực
hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ hoàn trả các giấy tờ
về tài sản thế chấp cho bên thế chấp.
+ Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá
đăng ký trong các trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý, nghĩa vụ được bảo đảm
chấm dứt, biện pháp thế chấp bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Ở một góc độ cụ thể, chủ thể thế chấp tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân,
hộ gia đình, tổ hợp tác. Khi các bên tham gia giao dịch bảo đảm, đồng nghĩa với
việc các bên đã tham gia vào một giao dịch dân sự, theo quy định tại khoản 1, Điều
122 Bộ Luật Dân sự hiện hành thì để giao dịch dân sự cũng như giao dịch bảo đảm
mà các bên tham gia có hiệu lực thì các bên phải thỏa mãn các điều kiện: Chủ thể
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 19
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
thế chấp phải có năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch hoàn toàn tự
nguyện. Mục đích và nội dung giao dịch thế chấp không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đực xã hội. Theo đó, điều kiện chung để trở thành chủ thể trong
quan hệ thế chấp tài sản như sau:
Thứ nhất, đối với cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, chỉ khi cá nhân nhận thức, làm chủ hành vi của mình họ mới có thể
thực hiện được quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ thế chấp. Trường hợp cá
nhân từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có tài sản riêng muốn tham gia giao dịch thế
chấp thì phải có sự đồng ý của người đại diện hay người giám hộ, điều này thể hiện
qua quy định: “Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng,
trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha
mẹ hoặc người giám hộ.”15
Thứ hai, đối với chủ thể thế chấp là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác phải
có người đại diện để xác lập quan hệ bảo đảm, đồng thời người đại diện cũng phải
đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi của một cá nhân
khi tham gia vào quan hệ bảo đảm.
2.2 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 1995 thì đối tượng được đem đi thế
chấp chỉ là bất động sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự.16 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã mở rộng đối tượng thế chấp bằng việc cho
phép bên thế chấp (bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự và bên thứ ba)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để tham gia giao dịch bảo đảm thông qua quy
định tại Điều 342. Tuy nhiên không phải bất kì tài sản nào cũng được phép thế
chấp. Các tài sản thế chấp phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp do các bên thỏa thuận và phải thuộc sở hữu của
bên thế chấp, có nghĩa là đối với tài sản thế chấp, bên thế chấp có đầy đủ ba quyền
bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Thứ hai, tài sản thế chấp không thuộc đối tượng bị kê biên, niêm phong,
không bị cấm lưu thông. Đồng thời tài sản thế chấp không phải là đối tượng bị tranh
chấp quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất đối với tài sản thế chấp là đất đai.
Tuy nhiên, việc xác định tài sản không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp là rất
khó vì không có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục xác nhận tài sản
không có tranh chấp. Bên thế chấp cũng như bên nhận thế chấp không biết làm
những thủ tục gì và đề nghị cơ quan nào xác nhận việc tài sản thế chấp không có
tranh chấp. Ngay cả khi bên nhận thế chấp đi kiểm tra tài sản thế chấp và đề nghị cơ
quan có thẩm quyền nơi có tài sản bảo đảm xác nhận lại tài sản không có tranh chấp
thì hầu như không có cơ quan nào xác nhận với lý do chưa có văn bản hướng của cơ
quan cấp trên.
15
16
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, Điều 77, khoản 2.
Bộ Luật Dân sự năm 1995, Điều 346, khoản 1.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 20
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sửa đổi bổ sung năm 2012) quy định: “Bên bảo
đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình,…để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự của chính mình hoặc của người khác…”, đồng thời khoản 1 Điều 4 tại Nghị
Định này cũng quy định như sau: “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản
hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.” Bộ Luật Dân sự
năm 2005 quy định tại khoản 1 Điều 320 như sau: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bân bảo đảm và được phép giao dịch.” Như
vậy, pháp luật Việt Nam hiện hành về giao dịch bảo đảm đã có sự thống nhất từ quy
định của Bộ Luật đến văn bản hướng dẫn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi trong
việc áp dụng quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản
nói riêng vào thực tiễn.
Từ những quy định trên, nhận thấy pháp luật Việt Nam không thừa nhận việc
một tổ chức, cá nhân thế chấp tài sản không thuộc sở hữu của nh để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ đối với cá nhân, tổ chức khác. Quy định tài sản bảo đảm phải thuộc
sở hữu của bên bảo đảm là quy định đặc thù của pháp luật Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay. Việc quy định như vậy không chỉ có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên có
quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được bảo đảm mà còn có ý nghĩa lớn trong
việc hạn chế những tiêu cực xảy ra trong quá trình giải quyết hậu quả khi một người
đem tài sản không thuộc sở hữu của mình thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu hồi nợ của bên nhận thế chấp
tài sản. Tuy nhiên, việc quy định như vậy làm phát sinh một số hạn chế vì trong
thực tế, không phải tất cả các trường hợp quyền sở hữu của bên thế chấp đều được
xác định rõ ràng về nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật. Ví dụ: vật
đang do một người chiếm hữu hợp pháp, có căn cứ pháp luật nhưng chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu; việc sở hữu quyền sử dụng đất, nhà ở…thông qua
mua bán, tăng cho, thừa kế không tuân thủ quy định của pháp luật về mua bán, tặng
cho, thừa kế dẫn đến việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất, nhà ở,… trên thực tế lại
không được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu. Do đó, quy định của pháp luật
hiện hành làm hạn chế sự tham gia giao dịch của các tài sản cũng như quyền thế
chấp của các chủ thể.
Như vậy, một tài sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì có thể trở
thành đối tượng của biện pháp thế chấp. Theo pháp luật hiện hành, đối tượng thế
chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản gồm:
vật có thể là động sản hoặc bất động sản, vật hiện có hay hình thành trong tương và
các quyền tài sản.
2.2.1 Đối tƣợng thế chấp là bất động sản
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản bao gồm: đất
đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định. Những tài sản này phần lớn có giấy chứng nhận quyền sở hữu
(đối với đất đai là giấy chứng nhận quyền sử dụng). Khi tham gia giao dịch bảo
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 21
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
đảm, bên thế chấp giao những giấy tờ này cho bên nhận thế chấp giữ đồng thời nó
cũng giúp bên thế chấp chứng minh rằng bên thế chấp là chủ sở hữu của tài sản thế
chấp theo đúng quy định của pháp luật. Một số trường hợp cụ thể:
Thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”17 Sau khi được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền
khai thác công dụng, góp vốn, thế chấp, cầm cố,…quyền sử dụng đất. Trong đó thế
chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng
đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Theo quy định của pháp luật hiện hành,
chỉ có quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng vào các mục đích sản xuất, kinh
doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở mới là đối tượng của
giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Các loại quyền sử dụng đất khác như: đất sử
dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì lợi
ích chung của cộng đồng, của xã hội thì không thể là đối tượng của quan hệ thế
chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải lúc nào người sử dụng đất cũng
được thế chấp quyền sử dụng đất được phép thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất
chỉ được áp dụng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo qui định của pháp luật18: thứ
nhất, bên thế chấp phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thứ hai, đất không
có tranh chấp; thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng đất của bên thế chấp và một số điều kiện
khác…
Thế chấp nhà ở: Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở hiện hành, điều
kiện để nhà ở tham gia giao dịch thế chấp: Một là, có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở theo quy định của pháp luật; Hai là, không có tranh chấp quyền sở hữu;
Ba là, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp nhà ở không đáp ứng được đầy đủ ba
điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Điều này gây ra không ít khó khăn cho chủ sở hữu muốn thế chấp nhà ở
vì trên thực tế, để đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật là không dễ
dàng, nhất là việc xác định trình trạng pháp lý của nhà ở. “Một trong những hạn chế
lớn nhất của Luật Nhà ở là chưa có quy định trực tiếp về công khai hoá thông tin về
tình trạng pháp lý của nhà ở. Điều này sẽ gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi
quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không do thiếu thông tin cần thiết về nhà ở là
tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu theo quy định tại các điều 12, 14, 15, 16, 19 và 20
của Luật Nhà ở năm 2005, trong trường hợp có nhu cầu tìm hiểu thông tin về nhà ở
thì tổ chức tín dụng căn cứ vào chủ sở hữu nhà ở là tổ chức hay cá nhân để xác định
cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, cụ thể là: trong trường hợp chủ sở hữu
là cá nhân thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện; còn
trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định về trình tự, thủ
17
18
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 715.
Luật Đất đai 2013, Điều 188.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 22
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
tục tìm hiểu thông tin về chủ sở hữu nhà ở. Ngoài ra, để tìm hiểu về việc nhà ở đó
đang được dùng làm tài sản thế chấp hay không thì tổ chức tín dụng phải tìm hiểu
thông tin ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài
nguyên và Môi trường vì theo quy định hiện hành cơ quan có thẩm quyền đăng ký
thế chấp nhà ở là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh và huyện.”19
2.2.2 Đối tƣợng thế chấp là động sản
Theo quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự hiện hành, tất cả những tài
sản không thuộc nhóm bất động sản được đều được xem là động sản.20 Động sản
được phân làm hai loại, một là động sản có đăng ký quyền sở hữu, hai là động sản
không có đăng ký quyền sở hữu. Thông thường, tài sản thuộc nhóm động sản không
có đăng ký quyền sở hữu thì không có giấy chứng nhận quyền sở hữu do đó, khi
đem nhóm tài sản này đi thế chấp, bên thế chấp cần phải chứng minh quyền sở hữu
của mình đối với tài sản thế chấp. Trên thực tế việc chứng minh quyền sở hữu đối
với tài sản không có đăng ký quyền sở hữu là rất khó, do đó phần lớn động sản đem
thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là những động sản có đăng ký quyền sở
hữu như: ôtô, xe máy, tàu bay, tàu biển,…
Trước đây, tại Bộ Luật Dân sự năm 1995, Điều 329 quy định: “Cầm cố tài
sản là việc bên có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên
có quyền để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; nếu tài sản cầm cố có đăng ký
quyền sở hữu, thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc
giao cho người thứ ba giữ”, có thể thấy động sản ở giai đoạn này không được thế
chấp mà chỉ được phép cầm cố. Với quy định này, không những hạn chế khả năng
tham gia giao dịch thế chấp của các tài sản là động sản mà còn gây khó khăn cho
các chủ thể thiếu vốn trong việc huy động vốn phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh
và tiêu dùng. Bởi lẽ, ngay cả khi có nhu cầu cần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì tổ
chức, cá nhân cũng không thể dùng bất động sản để cầm cố hay dùng động sản để
thế chấp. Ví dụ: Xí nghiệp A có nhu cầu vay vốn để duy trì hoạt động sản xuất, kinh
doanh. Tuy nhiên, xí nghiệp A đã thế chấp hết bất động sản và hiện tại chỉ còn hệ
thống dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất. Đây là những động
sản có giá trị lớn lại không thuộc đối tượng thế chế theo quy định của pháp luật
đương thời. Xí nghiệp A muốn vay vốn thì chỉ còn cách là cầm cố dây chuyền sản
xuất, máy móc, thiết bị, điều này gây khó khắn cho xí nghiệp, vì khi lựa chọn biện
pháp cầm cố tài sản, xí nghiệp A sẽ phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên
nhận cầm cố. Như vậy, xí nghiệp A sẽ không được tiếp tục khai thác các động sản
đó nữa, dẫn đến khó khăn không được giải quyết mà hoạt động sản xuất, kinh doanh
lại bị ngưng trệ.
19
Thông tin pháp luật dân sự, Phân tích một số quy định của Luật Nhà ở về thế chấp nhà ở, Hồ Quang Huy,
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/24/09765/, [ngày truy cập 24/10/2014].
20
Khoản 2, Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Động sản là những tài sản không thuộc bất động
sản.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 23
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã khắc phục những hạn chế nêu trên thông qua
những quy định mở rộng động sản hay bất động sản đều được phép cầm cố hoặc thế
chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Với những quy định mới này, Bộ Luật Dân sự
năm 2005 đã góp phần đẩy mạnh giao lưu dân sự của các tài sản đồng thời giúp các
tổ chức, cá nhân có nhiều cơ hội để huy động vốn phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh
doanh. Một số trường hợp thế chấp động sản cụ thể:
Thế chấp tàu bay: Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 quy
định về quyền đối với tàu bay, trong đó cho phép thế chấp tàu bay.21 Tuy nhiên,
không phải tàu bay nào cũng được phép thế chấp. Ở Việt Nam, để trở thành đối
tượng của thế chấp, tàu bay phải mang Quốc tịch Việt Nam, không phân biệt chủ sở
hữu tàu bay là tổ chức, cá nhân Việt Nam hay tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Thế chấp tàu biển: Theo Luật Hàng hải Việt Nam năm 200522, thế chấp tàu
biển là việc chủ tàu dùng tàu biển thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên có quyền và không phải chuyển giao tàu biển cho bên nhận thế
chấp giữ. Tàu biển đang đóng cũng có thể trở thành đối tượng của thế chấp. Khi thế
chấp tàu biển phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Tàu biển đang thế chấp không được chuyển quyền sở hữu, nếu không có sự
đồng ý của người nhận thế chấp tàu biển.
- Tàu biển thế chấp phải được chủ tàu mua bảo hiểm, trừ trường hợp trong
hợp đồng thế chấp có thoả thuận khác.
- Trường hợp người nhận thế chấp đã chuyển toàn bộ hoặc một phần quyền
của mình đối với khoản nợ được bảo đảm bằng tàu biển thế chấp cho người khác thì
việc thế chấp tàu biển đó được chuyển tương ứng.
- Một tàu biển có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu
có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả
thuận khác.
- Việc thế chấp tàu biển thuộc sở hữu của hai chủ sở hữu trở lên thì phải
được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu đó, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
- Trường hợp tàu biển bị tổn thất toàn bộ thì việc thế chấp chấm dứt; người
nhận thế chấp được hưởng quyền ưu tiên đối với khoản tiền bồi thường mà người
bảo hiểm trả cho việc bồi thường tổn thất toàn bộ của tàu biển.
- Người nhận thế chấp chỉ giữ bản sao Giấy chứng nhận đăng ký tàu biển của
tàu biển thế chấp.
2.2.3 Đối tƣợng thế chấp là tài sản hình thành trong tƣơng lại
Ngoài việc dùng tài sản hiện có, bên thế chấp có thể dùng tài sản hình thành
trong tương lai để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.23 Thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng tài sản được hình thành từ vốn
vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
21
Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2006, Điều 28.
Luật Hàng hải Việt Nam năm 2005, Điều 33.
23
Khoản 2, Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định: Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
22
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 24
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải
đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản
đó mới được đăng ký theo qui định của pháp luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp.24 Tài sản hình thành trong tương lai có thể là tiền lương sẽ được hưởng, nhà,
công trình xây dựng đang hình thành theo hồ sơ, dự án,…Pháp luật hiện hành cho
phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là
hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ, quyền của tổ chức, cá nhân sẽ là chủ sở hữu của tài sản
hình thành trong tương lai là một quyền tài sản, tại thời điểm xác lập giao dịch thế
chấp, bên thế chấp chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ của mình nhưng
trong tương lai gần quyền này sẽ được xác lập.
Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của biện pháp thế chấp theo
quy định của pháp luật hiện hành, điều này được xem là một bước tiến lớn trong các
quy định giao dịch dân sự ở Việt Nam. Trước đây, Bộ Luật Dân sự năm 1995 chỉ
quy định vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của người
bảo đảm và được phép giao dịch25 không quy định vật đó là vật hiện hữu hay được
hình thành trong tương lai. Chính vì thế khi áp dụng các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự của pháp luật thời kỳ này, tài sản hình thành trong tương lai sẽ
bị hạn chế lưu thông trong các giao dịch dân sự, ngoại trừ trường hợp vay vốn tại
các tổ chức tín dụng, lúc đó bên bảo đảm mới được sử dụng tài sản hình thành trong
tương lai để làm tài sản bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng.26 Vậy, với quy
định của Bộ Luật Dân sự năm 2005, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
đã được quy định cụ thể và rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng
các quy định này vào thực tiễn.
2.2.4 Đối tƣợng thế chấp là các quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong
giao dịch dân sự. Theo qui định của pháp luật hiện hành, quyền tài sản phát sinh từ
quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi
nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với
phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền
tài sản khác thuộc sở hữu của bên thế chấp đều được xem là đối tượng của thế chấp
tài sản.27 Xuất phát từ đặc điểm của biện pháp thế chấp là không chuyển giao tài sản
bảo đảm cho bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp chỉ quản lý gián tiếp tài sản bảo
đảm thông qua các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản, do đó không
phải quyền tài sản nào cũng được dùng làm tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Một số quyền tài sản được dùng làm tài sản thế chấp trên thực tế:
24
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2012 của Chính phủ Về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị Định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Điều 1,
khoản 2.
25
Bộ Luật Dân sự năm 1995, Điều 326.
26
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ Về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng, Điều 2, khoản 4.
27
Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 322, khoản 1.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 25
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
- Thế chấp quyền sử dụng đất: (xem mục 2.2.1)
- Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng:
Pháp luật đất đai hiện hành cho phép các chủ thể được Nhà nước giao đất rừng hoặc
cho thuê đất rừng để sản xuất theo từng trường hợp được phép thế chấp quyền sử
dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng làm tài sản thế chấp để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay.
- Thế chấp quyền đòi nợ: Khoản 1 Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung năm 2012) về giao dịch bảo
đảm quy định: Bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi
nợ, bao gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý
của bên có nghĩa vụ trả nợ. Pháp luật về giao dịch bảo đảm có riêng một quy định
cụ thể quy định về thế chấp quyền đòi nợ, có thể thấy thế chấp tài sản là quyền đòi
nợ ngày càng trở nên phổ biến trong xã hội hiện nay.
Ngoài ra đối tượng của thế chấp tài sản còn có thể là hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất kinh doanh, tài sản đang cho thuê, tài sản được bảo hiểm (
theo Điều 345 và Điều 346 Bộ Luật Dân sự năm 2005). So với trước đây, đối tượng
thế chấp đã được mở rộng rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia
giao dịch bảo đảm duy trì quyền lợi đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
2.2.5 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ và
thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ
- Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ
Theo quy định tại Điều 324 Bộ Luật Dân sự hiện hành thì: Một tài sản có thể
thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu tổng giá trị tài sản tại thời
điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Bên cạnh
đó, trên nguyên tắc tự do thỏa thuận, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý thì một tài
sản dù có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bằng hoặc nhỏ hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ, vẫn có thể thể chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.28 Đây là những
quy định thể hiện một bước tiến dài của pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm.
So với trước đây, để một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, thì
tài sản này phải có tổng giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị
của các nghĩa vụ được bảo đảm, điều này thể hiện qua quy định tại Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ Về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng, Điều 11: Một tài sản được dùng để bảo đảm cho một nghĩa
vụ trả nợ tại một tổ chức tín dụng; trường hợp tài sản có đăng ký quyền sở hữu theo
quy định của pháp luật, thì một tài sản có thể đươc bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ trả nợ tại một tổ chức tín dụng với điều kiện giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải
lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Điều này làm hạn chế quyền tự do
thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, mặc dù qua thời gian, quy định pháp luật
ngày càng hoàn thiện và tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên, như tại khoản 13
Điều 1 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ Về
28
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửu đổi, bổ
sung năm 2012, Điều 5.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 26
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12
năm 1999 của Chính phủ Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng: Giá trị tài
sản bảo đảm được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn
tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác. Tại mục III. 3 của Thông tư 07/2003/TT-NHNN về việc hướng dẫn một số
quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, quy định: “….Giá trị tài sản
bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp tổ chức tín
dụng và khách hàng vay thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản như là một biện pháp bổ
sung đối với khoản vay mà khách hàng vay đã có đủ các điều kiện vay không có
bảo đảm bằng tài sản…”.
- Thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ
Bên cạnh việc thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự như đã nêu trên, tổ chức, cá nhân còn có thể thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm
thực hiện một nghĩa vụ dân sự. Điều 347 Bộ Luật Dân sự hiện hành quy định:
“Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự
thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên cũng có
thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ”.
2.3 HÌNH THỨC THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TÀI SẢN
2.3.1 Hình thức thế chấp tài sản
Hình thức thế chấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo căn cứ để
các bên thực hiện hợp đồng, là căn cứ để xác định trách nhiệm của các bên nếu có
tranh chấp xảy ra. Theo quy định tại Điều 343 Bộ Luật Dân sự hiện hành, “Việc thế
chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi
trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp
phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.” Như vậy, các bên có thể thỏa
thuận ghi nhận việc thế chấp tài sản trong hợp đồng chính hoặc lập thành văn bản
riêng. Nếu việc thế chấp tài sản được ghi trong hợp đồng chính thì nó được xem là
điều khoản cấu thành nên hợp đồng chính, ngược lại nếu việc thế chấp tài sản được
lập thành văn bản riêng thì nó được xem là hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính,
nội dung và hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản phụ thuộc vào hợp đồng chính.
Pháp luật chỉ công nhận việc thế chấp tài sản khi nó được lập thành văn bản, các
trường hợp thế chấp được thỏa thuận bằng lời nói, hành vi thì không có giá trị pháp
lý.
Một số trường hợp văn bản thế chấp buộc phải công chứng, chứng thực hoặc
đăng ký, thì việc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký được xem là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản. Ví dụ như thế chấp nhà ở, hợp đồng thế
chấp nhà ở phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 93
Luật Nhà ở hiện hành: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đo thị, chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Hay thế chấp quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp quyền sử
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 27
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực…”
Về công chứng, chứng thực văn bản thế chấp: Văn bản thế chấp phải công
chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp pháp
luật có quy định. Như vậy, trong quan hệ thế chấp, văn bản thế chấp chỉ có hiệu lực
pháp lý, phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên khi chúng được công chứng,
chứng thức tại cơ quan công chứng hoặc Ủy ban nhân nhân có thẩm quyền các cấp.
Ngoài ra, pháp luật cũng cho phép, trong trường hợp pháp luật không quy định, nếu
các bên có thỏa thuận cũng có thể đi công chứng hoặc chứng thực văn bản thế chấp
tài sản.
Thông thường, đối tượng của thế chấp thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu thì khi giao kết, các bên phải công chứng, chứng thực. Phòng công chứng
thực hiện việc công chứng hoặc Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền sẽ chứng
thực để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch thông qua việc xác định các điều kiện
về tư cách chủ thể, ý chí tự nguyện của các bên, và mục đích, nội dung của giao
dịch, tính pháp lý của tài sản giao dịch.
So với những quy định trước đây về công chứng, chứng thực thì Luật Công
chứng năm 2006 cũng như Luật Công chứng năm 2014 có hiệu lực ngày 1 tháng 1
năm 2015 đã có nhiều quy định mới tiến bộ hơn, phù hợp hơn với thực tiễn, đặc biệt
cùng với những quy định mới của pháp luật liên quan có sự đồng bộ hơn, tạo ra cơ
chế minh bạch cho hoạt động công chứng, chứng thực phát triển linh hoạt, minh
bạch, nhanh chóng hơn. Qua đó tạo thận lợi cho pháp luật thế chấp tài sản nói riêng
và pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung tiến đến việc đơn giản hóa các thủ tục
hành chính và đã đề cao, tôn trọng hơn sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế
chấp.
2.3.2 Đăng ký thế chấp và các trƣờng hợp đăng ký thế chấp
2.3.2.1 Đăng ký thế chấp
Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là hoạt động khá phổ biến.
Tuy nhiên, trong qua trình nhận thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vẫn
còn nhiều rủi ro cho bên nhận thế chấp. Chẳng hạn, Chủ sở hữu tài sản có thể dùng
tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ có tổng giá trị lớn hơn tổng
giá trị của tài sản thế chấp mà bên nhận thế chấp không biết, hay tài sản không
thuộc sở hữu của bên thế chấp,… Do đó, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp
pháp luật quy định về việc đăng ký thế chấp.
Việc đăng ký thế chấp mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận thế
chấp với người thứ ba và tất cả những ai xác lập giao dịch liên quan đến tài sản thế
chấp. Bên cạnh đó, đăng ký thế chấp cũng làm phát sinh một số hệ quả pháp lý sau:
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 28
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Một là, đăng ký thế chấp là điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo
đảm.
Hai là, trong trường hợp bên thứ ba biết rằng toàn bộ giá trị tài sản thế chấp
đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự trước đó nhưng vẫn nhận mua, vẫn nhận
bả đảm cho một nghĩa vụ dân sự mới thì sẽ mất quyền ưu tiên thanh toán toán tài
sản. Do đó, đăng ký thế chấp có giá trị đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký.
Ba là, đăng ký thế chấp là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa
hợp đồng có đăng ký với không có đăng ký, giữa các hợp đồng có đăng ký với
nhau.
* Hệ thống cơ quan đăng ký thế chấp gồm:29
- Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện
đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu bay.
- Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực
hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận, huyện, thĩ xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch
bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp động
sản (trừ tàu bay, tàu biển) và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của
các cơ quan nêu trên.
2.3.2.2 Các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản
Pháp luật đặt ra các quy định về việc đăng ký thế chấp để bảo đảm quyền lợi
của các bên trong giao dịch bảo đảm cũng như công bố cho bên thứ ba hay tất cả
những người có quyền lợi liên quan đến tài sản bảo đảm được biết về quyền lợi của
bên nhận bảo đảm. Việc đăng ký thế chấp giúp làm giảm tối thiểu tình trạng một tài
sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ có giá trị lớn hơn tài sản mà các chủ
thể nhận thế chấp không hay biết, hay tài sản thế chấp không thuộc sở hữu của bên
thế chấp, đồng thời việc đăng ký thế chấp cũng giúp xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán trong trường hợp một tài sản thế chấp cho nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, không
phải tất cả các trường hợp thế chấp tài sản đều phải đăng kí thế chấp, cụ thể Điều 3
Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)
của Chính Phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm quy định các trường hợp phải đăng ký
giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản nói riêng, bao gồm:30
- Thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng
29
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ Về đăng kí giao dịch bảo đảm,
sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 05/2012/NĐ-CP, Điều 47.
30
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ Về đăng kí giao dịch bảo đảm,
sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 05/2012/NĐ-CP, Điều 3.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 29
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
- Thế chấp tàu bay
- Thế chấp tàu biển
- Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
Đối với các giao dịch không thuộc trường hợp phải đăng ký theo quy định
của pháp luật, thì các bên trong quan hệ bảo đảm cũng có thể đăng ký giao dịch bảo
đảm tại cơ quan có thẩm quyền khi có nhu cầu.
Về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đƣợc quy định theo:
Nghị định số 83/2010/NĐ- CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ Về
đắng ký giao dịch bảo đảm.
Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ Về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định về đắng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp
pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật.
Thông tư số 22/2010/ TT-BTP ngày 6 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp
Về hướng dẫn đăng ký cung cấp thông tin trức tuyến giao dich bảo đảm, hợp đồng,
thông báo việc kê biên tài sản thi hành án.
Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 của Bộ Tư pháp
Về hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm,
hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp,
bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường Về hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT ngày 30 tháng 03 năm
2012 của Bộ Tư pháp – Bộ Giao thong vận tải Về hướng dẫn việc đăng ký, cung
cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển.
Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26 tháng 02 năm 2014 của Bộ Tư pháp
Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02
năm 2011 Về hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thong tin về giao dịch
bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức
trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của
Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư 22/2010/
TT-BTP ngày 6 tháng 12 năm 2010 Về hướng dẫn đăng ký cung cấp thông tin trức
tuyến giao dich bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25
tháng 04 năm 2014 của Ngân hang nhà nước – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên môi
trường Về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy
định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
2.4 THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA VĂN BẢN THẾ CHẤP
Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính
phủ (sửa đổi, bổ sung năm 2012) về giao dịch bảo đảm quy định:
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 30
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
“1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm
giao kết, trừ các trường hợp sau đây:
a) Các bên có thoả thuận khác;
b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm
cố;
c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản
xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực
trong trường hợp pháp luật có quy định.
2. Việc mô tả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch
bảo đảm.”
Theo đó, thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp pháp, một
số trường hợp khác có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp hoặc từ thời điểm
công chứng, chứng thực. Ngoài ra, việc thế chấp tài sản còn phải đáp ứng các điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như điều kiện về chủ thể, nội dung và mục
đích không trái luật và đạo đức xã hội vì bản thân giao dịch thế chấp cũng là một
giao dịch dân sự. Ví dụ. A thế chấp quyền sử dụng đất do A đứng tên để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với B. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp giữa
A và B có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp, nhưng trên thực tế, hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với 2 bên kể từ thời điểm công chứng và
có giá trị đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký thế chấp.
Do thế chấp tài sản nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện
nên hiệu lực của giao dịch thế chấp cũng phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng có
nghĩa vụ được bảo đảm. Khi hiệu lực của hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm vô
hiệu thì kéo theo việc chấm dứt giao dịch thế chấp.Trường hợp ngược lại, theo quy
định tại Điều 15, Nghị định 163/2006/NĐ –CP về giao dịch bảo đảm thì sự vô hiệu
của giao dịch thế chấp không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.31
2.5 CHẤM DỨT VIỆC THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP
2.5.1 Chấm dứt việc thế chấp tài sản
Điều 357 Bộ Luật Dân sự hiện hành quy định các trường hợp chấm dứt việc
thế chấp tài sản như sau:32
- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản chấm dứt: Thế chấp tài sản
nhằm mục đích bảo đảm nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được thực hiện,
bảo đảm quyền lợi các bên, vậy khi nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự chấm
dứt thì đương nhiên biện pháp thế chấp tài sản cũng chấm dứt. Ví dụ: ngày 01 tháng
01 năm 2013 bà A thế chấp quyền sở hữu nhà ở cho B để bảo đảm khoản vay 1 tỷ
31
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sủa đổi, bổ
sung năm 2012, Điều 15.
32
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 357.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 31
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
đồng. Ngày 01 tháng 01 năm 2014, Bà A trả khoản tiền 1 tỷ đồng cho B kềm theo
tiền lãi. Hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà ở giữa bà A và B chấm dứt kể từ ngày
01 tháng 01 năm 2014.
- Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác: trong suốt quá trình thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bên
thế nhận thế chấp có thể hủy bỏ việc thế chấp hoặc thỏa thuận với bên thế chấp về
việc thay đổi biện pháp bảo đảm khác, khi đó biện pháp bảo đảm hiện tại sẽ chấm
dứt. Ví dụ, Ông Nguyễn Văn Ổi thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bà
Phan Thị Cam để bảo đảm khoản vay 100 triệu đồng, trong thời gian thế chấp bà
Cam thỏa thuận với ông Ổi về việc chuyển đổi từ thế chấp sang cầm cố đồng thời
bà Cam sẽ đưa thêm cho ông Ổi 50 triệu đồng. Khi đó, hợp đồng thế chấp của ông
Ổi và bà Cam chấm dứt và được thay bằng hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
nông nghiệp.
- Tài sản thế chấp đã được xử lý: Tài sản thế chấp là đối tượng của thế chấp
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do đó khi tài sản thế chấp đã được xử lý thì việc thế
chấp sẽ đương nhiên chấm dứt. Ví dụ, doanh nghiệp A thế chấp máy móc sản xuất
cho doanh nghiệp B và doanh nghiệp C để vay các khoản tiền lần lượt là 500 triệu
đồng và 800 triệu đồng. Khi nợ của doanh nghiệp A đối với doanh nghiệp B đến
hạn, đồng thời doanh nghiệp A không có khả năng thanh toán nợ cho doanh nghiệp
B thì máy móc sản xuất là tài sản thế chấp sẽ được đem xử lý, khi đó nợ của doanh
nghiệp A đối với doanh nghiệp C cũng đương nhiên đến hạn. Sau khi xử lý máy
móc sản xuất, việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp
A đối với doanh nghiệp B và doanh nghiệp C chấm dứt.
- Theo thỏa thuận của các bên: Pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận
trong quan hệ dân sự, do đó trong quan hệ thế chấp tài sản các bên có thể thỏa thuận
các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản nếu thỏa thuận này không vi phạm điều
cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
2.5.2 Xử lý tài sản thế chấp
Khi nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự có bảo đảm không được thực
hiện hoặc thực hiện không đúng thì việc xử lý tài sản thế chấp là một quy định giúp
bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự bảo vệ lợi ích cho mình. Pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp được quy định trong bộ Luật Dân sự năm 2005, Nghị Định
163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung năm 2012) cũng như Thông tư liên tịch
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6 tháng 6 năm 2014 Về hướng dẫn một
số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm đã hướng dẫn chi tiết về việc xử lư tài sản thế
chấp.
Về các trường hợp xử lý tài sản thế chấp: Theo quy định tại Điều 56 Nghị
định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm được sửa đổi, bổ sung năm 2012, có
các trường hợp xử lý sau:33
33
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửa đổi,
bổ sung năm 2012, Điều 56.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 32
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Vậy, việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ chỉ được tiến hành khi thuộc
trường hợp xử lý theo qui định của pháp luật. Không phải mọi trường hợp thế chấp
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đều phải xử lý tài sản thế chấp. Nếu
các bên luôn có thiện chí trong việc thực hiện nghĩa vụ và bảo đảm quyền lợi của
đối phương thì việc thế chấp tài sản chỉ là một nhân tố thúc đẩy các bên tham gia
giao kết giao dịch dân sự.
Về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp: Điều 58 Nghị định 163/2006/ NĐ-CP
(sửa đổi, bổ sung năm 2012) về giao dịch bảo đảm quy định nguyên tắc xử lý tài sản
thế chấp như sau:34
- Trong trường hợp tài sản thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu
không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp tài sản thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên thế chấp
và các bên cùng nhận thế châp; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận
được thì tài sản thế chấp được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
- Việc xử lý tài sản thế chấp phải được thực hiện một cách khách quan, công
khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch
thế chấp, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định của pháp luật
về giao dịch bảo đảm.
- Người xử lý tài sản thế chấp là bên nhận thế chấp hoặc người được bên
nhận thế chấp ủy quyền nếu các bên không có thỏa thuận khác có thoả thuận khác.
Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để
tiến hành xử lý tài sản thế chấp mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài
sản của bên thế chấp.
- Việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh
doanh tài sản của bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức,
cá nhân mua tài sản thế chấp hoặc nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nêu tổ
chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền
sử dụng đất, giá trị nhà ở.
34
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửa đổi, bổ
sung năm 2012, Điều 58.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 33
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Trong trường hợp tài sản được bán để trả nợ thì căn cứ Điều 325, Điều 355,
Điều 338 Bộ Luật Dân sự hiện hành và Điều 6 Nghị đinh 163/2006/NĐ-CP (sửa
đổi, bổ sung năm 2012) về giao dịch bảo đảm, thứ tự thanh toán sẽ ưu tiên cho giao
dịch thế chấp đăng ký trước hoắc có đăng ký, nếu một tài sản bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ cho nhiều nghĩa vụ đều không đăng ký thì ưu tiên thanh toán cho giao dịch
thế chấp xác lập trước. Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế
chấp không đủ để thanh toán cho các bên nhận thế chấp có cùng thứ tự ưu tiên
thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá
trị nghĩa vụ được thế chấp.
Đối với việc thanh toán giá trị tài sản để thực hiện một nghĩa vụ thì thứ tự
thanh toán cũng quy định như sau:
- Thanh toán chi phí bảo quản, các chi phí cần thiết khác trong việc quản lý
tài sản.
- Thanh toán nợ gốc
- Thanh toán nợ lãi
- Thanh toán tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại (nếu có).
Nếu giá trị tài sản không đủ thanh toán thì bên có nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ được bảo đảm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cho đến khi xóa hết nợ. trường
hợp giá trị tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền dư (sau
khi đã thanh toán) từ việc bán tài sản thế chấp sẽ thuộc sở hữu của bên thế chấp.
Về phương thức xử lý tài sản thế chấp: khi có vi phạm về nghĩa vụ, tài sản
thế chấp sẽ được xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc được bán đấu giá theo quy
định của pháp luật.35 Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung năm
2012) Về giao dịch bảo đảm cũng quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm như
sau:
“Điều 59. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận
1. Bán tài sản bảo đảm.
2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ của bên bảo đảm.
3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong
trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
4. Phương thức khác do các bên thoả thuận.”
Như vậy, nếu các bên có thỏa thuận thì tài sản thế chấp có thể xử lý như sau:
- Bán tài sản thế chấp, khoản tiền thu được sẽ được trả cho bên nhận thế chấp
để bù đắp nghĩa vụ bị vi phạm, số tiền dư (nếu có) sẽ được trả cho bên thế chấp.
Việc bán tài sản thế chấp (không qua bán đấu giá) được quy định chị tiết tại Điều 10
Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6 tháng 6 năm
2014 về hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm như sau:
Bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá bán tài sản bảo đảm
bằng văn bản. Trong trường hợp không thỏa thuận được giá bán tài sản thì bên bảo
đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá
bán tài sản trong thời hạn mười lăm (15) ngày, kể từ ngày không thỏa thuận được
35
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 355.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 34
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
giá bán. Sau thời hạn mười lăm (15) ngày, nếu bên bảo đảm không chỉ định cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định
cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Chi phí
thuê cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá được tính vào chi phí xử lý tài
sản bảo đảm.
Trong trường hợp tài sản bảo đảm không bán được theo định giá của cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm được quyền hạ giá
bán tài sản trong thời hạn mười lăm (15) ngày, kể từ ngày không bán được tài sản.
Việc hạ giá bán tài sản thực hiện liên tục ba (03) lần nhưng mỗi lần hạ giá bán tài
sản không được quá mười phần trăm (10%) giá đã định và phải cách nhau ít nhất là
ba mươi ngày (30) ngày đối với bất động sản và mười lăm (15) ngày đối với động
sản. Bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thông báo cho bên bảo đảm việc hạ giá bán
tài sản bảo đảm.
Sau ba (03) lần liên tục hạ giá mà vẫn không bán được tài sản bảo đảm thì
bên nhận bảo đảm được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ. Giá trị tài sản bảo đảm trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuối
cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.36
Trường hợp tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có trách
nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản thế chấp
để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp được sử dụng thay thế cho
hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật không phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có
quyền sở hữu đối với tài sản đó theo quy định của pháp luật.
Giá trị của tài sản thế chấp được bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh từ
hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật. Bên thế
chấp được nhận số tiền còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận
thế chấp. Trường hợp giá trị của tài sản thế chấp không đủ để thanh toán giá trị
nghĩa vụ thì bên thế chấp có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế
chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có
nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu
bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác.
36
Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tư pháp – Bộ
Tài nguyên môi trường – Ngân hang nhà nước Về hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, Điều
11.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 35
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
Trường hợp bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp nhưng không
thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định
của pháp luật thì bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận lựa chọn
phương thức xử lý tài sản thế chấp khác đã được quy định tại Điều 59 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP. Nội dung thỏa thuận của các bên có thể lập thành văn bản riêng
hoặc ghi trong hợp đồng thế chấp.
- Bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ người thứ ba nếu tài
sản thế chấp là quyền đòi nợ. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người thứ ba là
người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình
hoặc cho người được uỷ quyền. Đồng thời chứng minh quyền đòi nợ của mình khi
có yêu cầu từ người có nghĩa vụ. Trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng thời là
người có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp được bù trừ khoản tiền đó.37
Trường hợp các bên không có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp,
thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo qui định của pháp luật trong đó:
- Tài sản thế chấp là động sản sẽ được bán đấu giá theo quy định của pháp
luật. Những tài sản thế chấp có thế xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường
thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán
đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp
khác (nếu có).38
- Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được
bán đấu giá theo qui định của pháp luật. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn
liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với
đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng
đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa
bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận
chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trường hợp chỉ
thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì39:
+ Nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì
tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thòi với quyền sử dụng đất nếu không có sự
thỏa thuận khác.
+ Nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất thì khi sử lí quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục
sử dụng thao như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được
chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
Khi bên thế chấp phá sản thì việc sử lý tài sản thế chấp cũng được qui định
tại Điều 57 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung năm 2012) về giao dịch
bảo đảm:
37
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửa đổi,
bổ sung năm 2012, Điều 66.
38
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửa đổi,
bổ sung năm 2012, Điều 65.
39
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, sửa đổi,
bổ sung năm 2012, Điều 68.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 36
Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa
Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
“1. Trong trường hợp bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ bị phá sản thì tài sản
bảo đảm được xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản và Nghị định này để
thực hiện nghĩa vụ; trường hợp pháp luật về phá sản có quy định khác với Nghị
định này về việc xử lý tài sản bảo đảm thì áp dụng các quy định của pháp luật về
phá sản.
2. Trong trường hợp bên bảo đảm là người thứ ba cầm cố, thế chấp tài sản bị phá
sản thì tài sản bảo đảm được xử lý như sau:
a) Nếu nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm được xử lý theo quy
định tại khoản 1 Điều này để thực hiện nghĩa vụ;
b) Nếu nghĩa vụ được bảo đảm chưa đến hạn thực hiện thì tài sản bảo đảm được xử
lý theo thoả thuận của các bên; trong trường hợp không có thoả thuận thì tài sản bảo
đảm được xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản để thực hiện nghĩa vụ khác
của bên bảo đảm.”
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 37
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN
Sau nhiều năm ban hành và sửa đổi, những quy định pháp luật về thế chấp tài
sản ngày càng trở nên hoàn thiện và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của
đất nước, bằng chứng là trong những năm qua, nền kinh tế của đất nước luôn tăng
trưởng vượt bậc, cụ thể:
“Theo Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), kinh tế Việt Nam năm
2013 có nhiều điểm sáng với những con số đạt và vượt chỉ tiêu được Quốc hội
thông qua đầu năm. Trong đó, tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2013 ước tăng
5,42% so với năm 2012. Mức tăng này tuy thấp hơn mục tiêu tăng 5,5% đề ra
nhưng cao hơn mức tăng 5,25% của năm 2012 và có tín hiệu phục hồi. Con số đáng
chú ý nữa là chỉ số lạm phát thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, đạt 6,04% và thấp
hơn mức kế hoạch 8% thông qua hồi đầu năm.
Một trong những chỉ số quan trọng khác là tăng trưởng tín dụng năm 2013
ước tăng 8,83%, tuy thấp hơn kế hoạch là 12% nhưng dự kiến vẫn cao hơn mức
tăng của năm năm 2012. Đồng thời, thanh khoản của hệ thống ngân hàng thương
mại được cải thiện, đảm bảo khả năng thanh toán và chi trả của hệ thống; tỷ giá
ngoại tệ ổn định, dự trữ ngoại hối tăng cao.”40
Tuy nhiên trong bối cảnh đất nước bước sang giai đoạn phát triển mới cùng
với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế, các quan
hệ dân sự nói chung cũng như các quan hệ thế chấp đã có những thay đổi đáng kể
và nhanh chóng cần có sự điều chỉnh phù hợp của pháp luật. Trong bối cảnh như
vậy, những quy định của pháp luật về thế chấp tài sản đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất
cập cần được sửa đổi, bổ sung.
3.1 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ HƢỚNG
HOÀN THIỆN
Qua thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thế chấp tài sản, những bất
cập liên quan đến đối tượng thế chấp dần được hiện rõ:
Thứ nhất, Khoản 1 Điều 342 Bộ Luật Dân sự hiện hành quy định: “Thế
chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”
Có thể thấy, “Bộ Luật Dân sự hiện hành quy định tài sản bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm là không hợp lý và không phù
hợp với thực tế, vì bên bảo đảm có thể sử dụng tài sản của người thứ ba làm vật bảo
40
VOV Online, 10 điểm nhấn kinh tế Việt Nam năm 2013, http://vov.vn/kinh-te/10-diem-nhan-kinh te-vietnam-nam-2013-303857.vov, [ngày truy cập 01/10/2014].
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 38
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
đảm nếu được chủ sở hữu đồng ý và đây là trường hợp diễn ra tương đối phổ biến.
Ngoài ra, có một khối lượng tài sản lớn thuộc sở hữu của Nhà nước đang được giao
cho các cơ quan, doanh nghiệp hoặc cá nhân quản lý, sử dụng, khai thác, hưởng hoa
lợi và các tài sản này cũng nên được sử dụng làm tài sản bảo đảm khi cần thiết. Quy
định này hạn chế quyền của các chủ thể và làm mất tính linh hoạt của các giao dịch
dân sự.”41
Ví dụ: “Giữa năm 2007, chị T cần 40 triệu đồng để lo chi phí chữa bệnh cho
chồng. Thấy cảnh con dâu khó khăn, cha mẹ chồng chị T đã ra công chứng làm hợp
đồng ủy quyền cho chị T dùng giấy đỏ của ông bà đem thế chấp ngân hàng vay tiền.
Tháng 9-2007, chị T đã ký hợp đồng tín dụng vay 500 triệu đồng của Chi nhánh
Ngân hàng Thương mại Cổ phần A ở huyện Bình Chánh. Nửa tháng sau, chị ký tiếp
một hợp đồng tín dụng khác vay thêm 200 triệu đồng. Cả hai khoản vay này đều
được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của cha mẹ chồng chị T.
Sau đó, chị T không trả nợ nên tháng 10-2008 bị Ngân hàng A khởi kiện. Bốn tháng
sau, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh xử sơ thẩm đã buộc chị T phải trả nợ cho
Ngân hàng A. Đồng thời, Tòa nhận định hợp đồng thế chấp giữa chị T với Ngân
hàng A là hợp pháp vì chị T có giấy ủy quyền của cha mẹ chồng. Do đó, Tòa đưa
đất của cha mẹ chồng chị T vào làm tài sản thế chấp để bảo đảm các khoản vay của
chị T tại Ngân hàng A.
Chị T kháng cáo yêu cầu tòa phúc thẩm hủy bỏ phần quyết định đưa đất của
cha mẹ chồng chị vào làm tài sản thế chấp. Tháng 5-2009, Tòa án nhân dân thàn
phố Hồ Chí Minh đã chấp nhận kháng cáo của chị T. Theo tòa, cấp sơ thẩm đã sai
khi xác định hợp đồng thế chấp do chị T lập với Ngân hàng A là hợp pháp. Bởi lẽ
trong hợp đồng thế chấp tài sản không có chữ ký của cha mẹ chồng chị T trong khi
họ là người đứng tên trên giấy tờ đất. Như vậy, hợp đồng thế chấp này không có giá
trị pháp lý.
Cho đến nay, bản án phúc thẩm trên vẫn chưa thể thi hành dứt điểm bởi còn
gây nhiều tranh cãi về chuyện tài sản thế chấp. Có người ủng hộ hướng giải quyết
của tòa sơ thẩm nhưng nhiều người khác lại phản đối. Trong vụ việc trên, bản hợp
đồng thế chấp có tên người thế chấp là cha mẹ chồng chị T nhưng không có chữ ký
của họ là không đầy đủ thủ tục. Mặt khác, Ngân hàng A cũng chưa có tài liệu xác
định quyền sử dụng đất của cha mẹ chồng chị T đã đủ điều kiện thế chấp hay chưa.
Việc ngân hàng chấp nhận tài sản thế chấp như vậy là quá sơ hở, dễ dãi…”42
Đối với vấn đề này, người viết xin đưa ra hai quan điểm như sau:
Một, người viết đồng tình với quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm. Việc cha
mẹ chồng chị T ủy quyền cho chị T dùng giấy đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất) của ông bà đem đi thế chấp là một hành động ủy quyền trong quan hệ dân sự.
Bỏ qua trường hợp ủy quyền không hợp pháp, thì chị T trở thành đại diện theo ủy
quyền của cha mẹ chồng do đó chị T hoàn toàn đủ điều kiện ký kết hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất của cha mẹ chồng chị để bảo đảm cho các khoản vay tại
41
Báo cáo số 151/BC-BTP ngày 15 tháng 7 năm 2013 của Bộ Tư pháp về Báo cáo tổng kết thi hành Bộ Luật
Dân sự năm 2005.
42
Công ty Luật Phạm Nghiêm, Xử án tín dụng: Rối chuyện thế chấp, bảo lãnh, Hoàng Yến,
http://phamnghiem.com.vn/vn/Tin-Tuc/XSCULZ023221/Xu-An-Tin-Dung-Roi-Chuyen-The-Chap-BaoLanh/?pageNo=6, [ngày truy cập 02/10/2014].
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 39
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
ngân hàng A. Hợp đồng thế chấp trong trường hợp này là hợp đồng giữa bên nhận
thế chấp là ngân hàng A và bên thế chấp là cha mẹ chồng chị T do chị T là đại diện
theo ủy quyền ký kết. Do đó, khi nợ đến hạn mà không được thanh toán thì việc xử
lý quyền sử dụng đất của cha mẹ chồng chị T để thanh toán nợ là hoàn toàn hợp lý
và cớ căn cứ pháp luật.
Hai, đối với quan điểm của Tòa án phúc thẩm, người viết cho rằng chưa thực
sự rõ ràng và thuyết phục. Về việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có
chữ ký của người có quyền sử dụng đất là không hợp pháp, tuy nhiên cần xét đến
trường hợp người có quyền sử dụng đất ủy quyền cho người đại diện thay họ xác
lập giao dịch thế chấp thì hợp đồng thế chấp giữa người đại diện theo ủy quyền và
bên nhận thế chấp nói chung là hoàn toàn hợp pháp. Mặt khác, cần xem xét lại nội
dụng của hợp đồng thế chấp do chị T và ngân hàng A xác lập có phù hợp với quy
định của pháp luật hay không, cho rằng việc đại diện của chị T là hợp pháp nhưng
trong hợp đồng thế chấp giữa chị T và ngân hàng A lại không thể hiện được chị T
được ủy quyền bởi cha mẹ chồng thì xem như hợp đồng đó là không hợp pháp.
Thứ hai, những hạn chế trong quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở:
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, theo quy định của Bộ Luật dân sự
hiện hành cũng như quy định của Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
2006 của Chính phủ Về Giao dịch bảo đảm, đối tượng thế chấp bao gồm cả tài sản
hình thành trong tương lai, cụ thể:
Theo Bộ Luật Dân sự hiện hành, tại khoản 2, Điều 320 quy định: “Vật dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong
tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của
bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được
giao kết.”; khoản 1, Điều 342 cũng quy định: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài
sản được hình thành trong tương lai.”,…
Theo Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Về giao dịch bảo
đảm, sửa đổi, bổ sung năm 2012, tại Điều 4 quy định: “tài sản bảo đảm là tài sản
hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”.
Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức,
cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá
trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dưng (đối
với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.43
Những quy định về việc cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
là khá rõ ràng. Tuy nhiên, khi áp dụng những quy định rõ ràng này vào việc thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì dường như lại là một “nhiệm vụ bất khả
thi”. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25
43
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 4 năm 2014 của Ngân
hàng nhà nước – Bộ Xây dụng – Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên môi trường Về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ - CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 40
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
tháng 4 năm 2014 của liên cơ quan Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6
năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau
đây gọi là Thông tư 01), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16 tháng 6 năm 2014 đang
được kỳ vọng sẽ tạo nên một hành lang pháp lý an toàn và là giải pháp tích cực góp
phần giải tỏa những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, thực
tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn tồn tại khá nhiều bất cập, vướng mắc, nhiều cách
hiểu khác nhau liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
quy định của Thông tư này.
Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 01 quy định nhà ở hình thành trong
tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện: “Đã có thiết
kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn
thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao
cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật”. Trong khi Luật Nhà ở 2005 (tại Điểm a Khoản 1
Điều 91) quy định một trong các điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự
(mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý
nhà ở) phải “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật”, tức trong trường hợp người mua nhà ở hình thành trong tương lai mà đã
được chủ đầu tư bàn giao nhà thì phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu
nhà trước khi thực hiện các quyền, trong đó có quyền thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai.
Thứ hai, cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 01 thì Tổ chức, cá
nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp để vay vốn mua chính nhà ở đó
hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu
tư xây dựng nhà” và tại Điều 5 Thông tư 01 quy định: nhà ở hình thành trong
tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định của Thông tư này bao gồm nhà ở
thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Tuy nhiên, theo
quy định tại Khoản 5 Điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội thì “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được
phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền
mua, thuê mua chính căn hộ đó)… Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được
phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng phải đảm bảo thời
gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng
đã ký kết với bên bán, bên cho thuê mua”. Như vậy, vô tình Thông tư 01 đã bỏ sót
những điều kiện quan trọng để được thế chấp nhà ở xã hội mà Nghị định
188/2013/NĐ-CP đã quy định trước đó. Chính quy định không thống nhất này sẽ
dẫn đến sự tranh chấp khi chủ đầu tư dùng thời hạn ràng buộc 05 năm mới cho
người mua, thuê mua nhà ở xã hội được quyền thế chấp còn người người mua, thuê
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 41
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
mua nhà ở xã hội lại viện dẫn điều kiện quy định của Thông tư 01 để thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai mà không cần quan tâm thời hạn ràng buộc tại Nghị định
188/2013/NĐ-CP.44
Tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc thù, cần có những
quy định riêng biệt, cụ thể điều chỉnh từ khâu xác định tài sản hình thành trong
tương lai, giao kết hợp đồng, đăng kí giao dịch cho đến khâu xử lý tài sản. Theo
người viết, các quy định này phải đồng bộ nhau đồng thời nêu được những nét đặc
thù của loại tài sản này, bảo đảm các giao dịch có đối tượng là tài sản hình thành
trong tương lai được thông suốt và giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích của các bên
khi tham gia giao dịch.
Bên cạnh những hạn chế thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 114
Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở
được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của
nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức
tín dụng.” Quy định này một phần không nhất quán với Bộ luật Dân sự hiện hành,
phần khác hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà.
Về việc không nhất quán trong quy định pháp luật: Theo quy định của Luật
Nhà ở, đối với việc thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì giá trị
của nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trong khi đó quy định của Bộ luật
Dân sự hiện hành mở rộng hơn thông qua việc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.
Cụ thể, tại Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Một tài sản có thể được
dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác
lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường
hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” Sự thỏa thuận trong Điều
324 này cũng được cụ thể hóa tại Điều 5, Nghị Định 163/NĐ-CP về Giao dịch bảo
đảm ngày 29 tháng 12 năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2012): “Trường hợp bên
bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy
định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản
có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Mặc khác quy định thế chấp nhà ở trong Luật Nhà ở còn hạn chế quyền của
chủ sở hữu nhà khi quy định thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Trong khi theo quy định của Thông tư
liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT về Hướng dẫn việc đăng kí thế chấp, bão
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắng liền với đất (sửa đổi, bổ sung bởi Thông
tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số
06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) thì: “Trong trường hợp bên thế chấp dùng quyền sử
dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với
đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu bên đã nhận thế chấp trước đó đang
giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
44
Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, Những vướng mắc, bất cập trong thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai, http://stp.binhduong.gov.vn/sotuphap/index.php/vi/news/SU-KIEN-BINH-LUAN/NHUNGVUONG-MAC-BAT-CAP-KHI-THUC-HIEN-THU-TUC-THE-CHAP-NHA-O-HINH-THANH-TRONGTUONG-LAI-176/, [ngày truy cập 01/10/2014].
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 42
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
gắn liền với đất thì phải giao lại giấy chứng nhận đó cho bên thế chấp để thực hiện
đăng ký thế chấp theo hướng dẫn tại khoản 1 Mục này.
Bên thế chấp có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản giấy chứng nhận và sau khi
thực hiện xong việc đăng ký thế chấp, bên thế chấp phải giao giấy chứng nhận cho
bên nhận thế chấp mà trước đó đã giữ giấy chứng nhận, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác”. Theo thông tư này, khi thế chấp tài sản là nhà ở để bảo đảm thực
hiện nhiều nghĩa vụ thì có thể thế chấp ở nhiều nơi, nhiều tổ chức tín dụng khác
nhau, bên thế chấp nhà ở sẽ được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở từ
tổ chức tín dụng trước đó để thực hiện việc đăng ký thế chấp ở tổ chức tín dụng
khác, sau khi hoàn thành việc đăng kí thế chấp, bên thế chấp sẽ giao lại Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp trước giữ.
Rõ ràng, Điều 114 Luật Nhà ở còn nhiều lạc hậu so với các quy định trong
Bộ Luật Dân sự hiện hành cũng như một số quy định khác tại một số, Nghị Định và
Thông tư. Người viết cho rằng, việc xóa bỏ những lac hậu này trong Luật Nhà ở là
cần thiết đối với thực tiễn.
Kiến nghị: Nhìn chung, những bất cập liên quan đến đối tượng thế chấp chủ
yếu xuất phát từ việc quy định “tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế
chấp”. Với quy định cứng nhắc như vậy sẽ làm mất tính linh hoạt trong hoạt động
thế chấp tài sản, hạn chế khả năng tham gia giao dịch của các chủ thể. Chẳng hạn
như trong ví dụ trên, dù bố mẹ chồng đã có Giấy ủy quyền cho con dâu dùng Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của ông bà để thế chấp tại ngân hàng, nhưng khi
nghĩa vụ phát sinh thì hợp đồng thế chấp đó lại không hợp pháp do người đứng tên
tài sản thế chấp lại không ký nhận trong hợp đồng thế chấp. Hay việc quy định thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai, chủ sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai
chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng Luật nhà ở lại quy định, bên
thế chấp nhà ở nói chung phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu,…Người viết cho
rằng nên mở rộng đối tượng thế chấp theo hướng tài sản thế chấp không nhất thiết
phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, có nghĩa là bên thế chấp có quyền dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba nếu được người
đó đồng ý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể, người viết kiến nghị sửa đổi
khoản 1, Điều 342 Bộ luật Dân sự hiện hành như sau: “Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc của bên
thức ba nếu được sự đồng ý, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì
vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.”
Theo dự thảo sửa đổi Bộ Luật Dân sự ngày 17 tháng 6 năm 2014, khái niệm
thế chấp tài sản cũng được hoàn thiện hơn tại Điều 293 quy định về Nội dung của
quyền thế chấp: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc của người khác
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 43
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
và không chuyển giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”45
Bản dự thảo đã thay đổi cụm từ “dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự” thành “dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự”, có nghĩa là tài sản thế chấp không nhất thiết phải thuộc sở hữu của bên thế
chấp. Người viết cho rằng, việc quy định Nội dung thế chấp như vậy là hợp lý, giúp
mở rộng đối tượng thế chấp tạo điều kiện để tổ chức, cá nhân có nhiều cơ hội để
vay được nguồn vốn phục vụ cho kinh doanh, sản xuất.
Bên cạnh đó, việc thế chấp tài sản là nhà ở còn không ít hạn chế gây khó
khăn cho các tổ chức, cá nhân khi muốn tham gia giao dịch. Đối với thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai còn nhiều hạn chế chưa được khắc phục. Thông tư 01
được ban hành đã tạo điều kiện để bên có quyền sở hữu đối với nhà ở tiếp cận
nguồn vốn vay, thúc đẩy hoạt động cho vay, cấp tín dụng của tổ chức tín dụng. Tuy
nhiên, với những quy định còn chồng chéo, bất cập và các điều kiện tương đối ngặt
nghèo của Thông tư này đã gây ra không ít khó khăn trong thực tiễn áp. Thiết nghĩ,
các cơ quan có thẩm quyền nên phối hợp xem xét, sớm ban hành văn bản hướng
dẫn chỉ đạo cụ thể để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập nêu trên nhằm đưa các quy
định của Thông tư 01 sớm đi vào cuộc sống. Mặt khác, các quy định về thế chấp
nhà ở trong Luật Nhà ở hiện hành, Bộ Luật Dân sự năm 2005 cũng như một số văn
bản hướng dẫn không có sự nhất quán điều này gây khó khăn cho việc áp dụng các
quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở vào thực tiễn. Người viết kiến nghị, nên
thông nhất các quy định về thế chấp nhà ở trong tất cả các văn bản pháp luật có liên
quan để hạn chế rủi ro trong việc áp dụng.
3.2 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH VỀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ HƢỚNG
HOÀN THIỆN
Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung,
đăng kí thế chấp tài sản nói riêng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và
minh bạch các giao dịch bảo đảm. Một mặt, giúp cho người dân và các doanh
nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh
doanh. Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức
tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi
xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho
vay nói riêng.
Bên cạnh đó, việc đăng ký thế chấp tài sản đang còn một số hạn chế đó là các
quy định về đăng ký thế chấp tài sản được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn
đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên quan đến đăng ký
thế chấp tài sản có Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày (23/7/2010) về đăng ký giao
dịch bảo đảm; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng
dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng
tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo
đảm – Bộ Tư pháp. Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
45
Dự thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, ngày 17 tháng 6 năm 2014, Điều 293.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 44
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
liến với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế
chấp đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như:
Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch
bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp…
Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật,
xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký thế chấp tài sản trong nhiều trường hợp còn
chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao
dịch bảo đảm đối với các loại tài sản. Thực tế, đang có một số vướng mắc trong
thực hiện đăng ký giao dịch này. Ví dụ về trường hợp đăng kí thế chấp một tài sản
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, “Cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảm ở địa
phương này yêu cầu ngân hàng và khách hàng phải lập phụ lục bổ sung về việc thế
chấp bảo đảm cho những khoản vay sau kèm theo hợp đồng thế chấp đã được đăng
kí trước đó. Trong khi cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảm ở địa phương khác lại
hướng dẫn ngân hàng và khách hàng phải lập hợp đồng thế chấp mới chứ không
được lập phụ lục kèm theo hợp đồng thế chấp đã đăng kí. Thậm chí văn phòng đăng
kí quyền sử dụng đất ở một số địa phương (An Giang, Kiêng Giang) không thực
hiện việc đăng kí.”46
Ngoài ra, việc đăng ký thế chấp tài sản được thực hiện ở nhiều cơ quan khác
nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp. Đối với tài sản thế chấp là bất động
sản thì tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng
Tài nguyên và Môi trường các cấp. Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói
chung thì tiến hành đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng
ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đối với tài sản thế chấp là tàu
bay, tàu biển thì việc đăng ký thế chấp tài sản được thực hiện tại Cục Hàng không
Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam. Và đang có một thực tế là, có
doanh nghiệp phải thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại
một ngân hàng thì doanh nghiệp buộc phải đi đến nhiều cơ quan để thực hiện việc
đăng ký giao dịch bảo đảm. Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp tài
sản của doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình
hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp tài sản.
Một bất cập khác nữa chính là việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký thế chấp tài sản tại nhiều địa
phương không thống nhất. Thực tế, cùng một loại tài sản thế chấp, đặc biệt là thế
chấp quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ
tục chưa đúng với quy định. Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ
đăng ký thế chấp tài sản chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định
một cách cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây
khó khăn cho người đi đăng ký.47
Người viết cho rằng, cần phải tổ chức lại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
theo hướng giảm bớt đầu mối cơ quan đăng ký, điều này có thế làm giảm bớt những
46
Tạp chí dân chủ và pháp luật, Lúng túng về đăng kí thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều khoản vay, Nguyễn
Văn Phương, http://www.moj.gov.vn/tcdcpl/pages/home.aspx, [ngày truy cập 01/10/2014].
47
VIBOnline, Đăng kí giao dịch bảo đảm còn nhiều bất cập, Hà An,
http://tintuc.vibonline.com.vn/Home/Xay-dung-phap-luat/10558/Dang-ky-giao-dich-bao-dam-con-nhieu-batcap, [ngày truy cập 23/10/2014].
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 45
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
khó khăn cho chủ thể khi đăng ký giao dịch bảo đảm, rút ngắm thời gian và chi phí
không cần thiết. Đồng thời, luật hóa các quy định về đăng ký thế chấp, tức là các
quy định về đăng ký thế chấp tài sản nên được ghi nhận tại một văn bản quy phạm
pháp luật.
3.3 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP, XÁC
ĐỊNH THỨ TỰ ƢU TIÊN THANH TOÁN VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN
Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán ngày
càng được hoàn thiện với những quy định cụ thể, rõ ràng, đầy đủ hơn, đảm bảo khả
năng thu hồi nợ cho các chủ thể nhận thế chấp. Tuy nhiên, thực trạng áp dụng các
quy định về xử lý tài sản thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán vẫn còn
nhiều bất cập cần được sửa đổi.
Đối với phương thức xử lý tài sản thế chấp nhất là việc xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất trong trường hợp không có thỏa thuận phương thức xử lý, đây
là một vấn đề gây khó khăn cho chủ thể nhận thế chấp đặc biệt là các tổ chức tín
dụng khi các quy định pháp luật về trường hợp này không nhất quán giữa các văn
bản pháp luật. Điều 68, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006
của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định, việc xử
lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp
không có thỏa thuận là bán đấu giá. Trong khi đó, tại Điều 721 Bộ Luật Dân sự
hiện hành quy định: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu
không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp
có quyền khởi kiện tại Toà án”, như vậy, tại Bộ Luật Dân sự nếu không có thỏa
thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì bên nhận thế
chấp đước quyền kiện ra Tòa. Những quy định pháp luật ghi nhận trong Nghị định
163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm năm 2006 (sủa đổi, bổ sung năm 2012)
nhằm hướng dẫn những vấn đề chưa được rõ ràng, chi tiết trong Bộ luật Dân sự, tuy
nhiên những quy định về phương thức xử lý tài sản trong hai văn bản này lại không
thống nhất với nhau. Vậy khi rơi vào trường hợp này, bên thế chấp nên căn cứ vào
văn bản nào để xử lý tài sản thế chấp, điều này gây không ít khó khăn trong việc áp
dụng luật vào thực tiễn.
Từ những căn cứ nêu trên, người viết kiến nghị sửa đổi quy định về việc xử
lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong trường hợp không có thỏa thuận
phương thức xử lý theo hướng thống nhất quy định tại Điều 721 Bộ luật Dân sự
hiện hành và Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm ngày 29
tháng 12 năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) để việc áp dụng pháp luật được dễ
dàng. Cụ thể sửa đổi Điều 721 Bộ Luật Dân sự như sau: “Khi đã đến hạn thực hiện
nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp
được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo
thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá quyền sử dụng đất
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 46
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
hoặc khởi kiện tại Toà án.” Điều 68 Nghị Định 163/2006/NĐ-CP cũng sửa đổi như
sau: “Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá
hoặc bên nhận thế chấp khởi kiện tại Tòa án.”
Bên cạnh đó, Bộ Luật Dân sự hiện hành cũng như các văn bản hướng dẫn về
giao dịch bảo đảm khác quy định trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm, thì bên nhận thế chấp có quyền
xử lý tài sản thế chấp theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu
giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản
thế chấp thường mất nhiều thời gian và tuỳ thuộc vào thiện chí của chủ sở hữu tài
sản. Nếu không xử lý được tài sản thế chấp theo thỏa thuận thì việc khởi kiện ra Toà
án thường mất rất nhiều thời gian với thủ tục phức tạp, gia tăng nhiều chi phí cho
các bên trong quá trình giải quyết. Vấn đề này chưa được giải quyết do pháp luật về
tố tụng ở Việt Nam chưa áp dụng thủ tục rút gọn đối với những tranh chấp liên quan
đến việc xử lý tài sản thế chấp theo hướng, Tòa án cho phép xử lý tài sản thế chấp
ngay khi có đủ hai căn cứ: một là, hợp đồng thế chấp tài sản hợp pháp; hai là, bên
vay không có khả năng trả nợ theo đúng cam kết.48 Có thể thấy, pháp luật về giao
dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản nói riêng chưa tạo cơ chế cho chủ nợ có
bảo đảm thực thi tốt nhất quyền xử lý đối với tài sản bảo đảm trong thời gian nhanh
nhất, nhằm giải phóng nợ xấu.
Mặt khác, theo thông lệ quốc tế về vật quyền bảo đảm thì bên nhận bảo đảm
có quyền trực tiếp đối với tài sản là vật bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ không
phụ thuộc vào việc ai là chủ sở hữu của vật đó. Họ có quyền tuyệt đối, trực tiếp và
ngay tức khắc đối với tài sản bảo đảm khi vật quyền bảo đảm đó được công khai
hóa, tức là đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Việc
này cho phép bên có vật quyền bảo đảm có quyền tối cao trong việc thu hồi tài sản
bảo đảm để xử lý thu hồi nợ, ngay cả khi tài sản bảo đảm đó đang thuộc quyền
chiếm giữ, kiểm soát và chi phối của các chủ thể khác.
Người viết cho rằng, pháp luật Việt Nam cần triệt để thừa nhận nguyên tắc
về “vật quyền bảo đảm” vì đây là nguyên tắc quan trọng giúp nâng cao quyền lợi
của bên nhận bảo đảm. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành lại chưa bảo
đảm tốt nguyên lí này dẫn tới còn lúng túng trong quy định về quan hệ bảo đảm vật.
Ví dụ, Điều 349 Bộ Luật Dân sự hiện hành quy định bên thế chấp tài sản có
quyền“bán, trao đổi, tặng, cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Như vậy, việc chuyển dịch tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Quy định nêu trên nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, nếu
bên thế chấp cố tình thực hiện việc chuyển dịch quyền sở hữu tài sản thế chấp, thì
bên nhận thế chấp rất khó có thể có quyền truy đòi tài sản thế chấp do Bộ luật Dân
sự thiếu cơ sở pháp lý để thực thi. Bộ luật dân sự hiện hành chưa đề cao quyền theo
đuổi, quyền truy đòi của chủ thể có quyền đối vật để giải quyết triệt để việc cho
48
Bộ Tư pháp, Báo cáo số 151/BC – BTP ngày 15 tháng 7 năm 2013 của Bộ Tư Pháp về báo cáo tổng kết thi
hành Bộ Luật Dân sự năm 2005.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 47
Chương 3: Thực Trạng Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo
Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản
phép chủ sở hữu tài sản được quyền chuyển dịch tài sản cho người thứ ba. Để giải
quyết trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo đảm, thì bên
nhận thế chấp cần được quyền tiếp cận, thu hồi và xử lý tài sản đó, trừ trường hợp
giữa các bên có thỏa thuận khác như pháp luật của các nước.49
Về thứ tự ưu tiên thanh toán, hiện tại chưa có quy định về việc xác định thứ
tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thế chấp tài sản với bên nhận bảo lãnh và quan
hệ giữa bên nhận thế chấp với các chủ thể khác.
Theo quy định tại Điều 325 Bộ Luật Dân sự hiên hành thì “trong trường hợp
một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch
bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có
đăng ký được ưu tiên thanh toán”. Bảo lãnh về bản chất pháp lí là quan hệ bảo đảm
đối nhân và không thuộc đối tượng đăng ký như các vật quyền bảo đảm khác. Tuy
nhiên, do Bộ luật Dân sự xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm
bằng tài sản (ví dụ, cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh theo tiêu chí “đăng ký”, trong
khi hợp đồng bảo lãnh không thuộc diện đăng ký nên chưa giải quyết triệt để thứ tự
ưu tiên giữa bên nhận bảo lãnh với bên nhận thế chấp (hoặc bên nhận cầm cố).
Mặt khác, Điều 325 Bộ Luật Dân sự hiện hành mới chỉ giải quyết vấn đề thứ
tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm, chưa giải quyết vấn đề xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được do xử lý tài sản bảo đảm giữa bên
nhận bảo đảm nói chung và bên nhận thế chấp tài sản nói riêng với chủ thể khác có
quyền và lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm (ví dụ: người được thi hành án, Nhà
nước trong trường hợp doanh nghiệp nợ thuế) hay với các quyền ưu tiên khác liên
quan đến tài sản bảo đảm (ví dụ: quyền của người lao động trong doanh nghiệp;
quyền của người cho vay tiền mua tài sản…). Đồng thời, Điều 325 Bộ Luật Dân sự
hiện hành mới chỉ đề cập đến thuật ngữ “thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao
dịch bảo đảm”. Theo đó, “thứ tự ưu tiên thanh toán” thường chỉ nhằm xác định giữa
các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm, mà chưa
bao hàm đầy đủ và toàn diện như khái niệm “quyền ưu tiên” hiện đang được pháp
luật nhiều nước quy định.50 Người viết cho rằng, cần có một quy định cụ thể về việc
xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể trong giao dịch bảo đảm, giữa
chủ thể trong giao dịch bảo đảm với chủ thể có quyền và lợi ích liên quan đến tài
sản bảo đảm.
49
Bộ Tư pháp, Báo cáo số 151/BC – BTP ngày 15 tháng 7 năm 2013 của Bộ Tư Pháp về báo cáo tổng kết thi
hành Bộ Luật Dân sự năm 2005.
50
Bộ Tư pháp, Báo cáo số 151/BC – BTP ngày 15 tháng 7 năm 2013 của Bộ Tư Pháp về báo cáo tổng kết thi
hành Bộ Luật Dân sự năm 2005.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 48
Kết Luận
KẾT LUẬN
Trong thời buổi kinh tế hội nhập với sự gia tăng không ngừng các giao dịch
dân sự đặt biệt là các giao dịch vay tài sản thì biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nói chung và thế chấp tài sản nói riêng có vai trò vô cùng quan trọng. Nó
giúp bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự chủ động hơn trong việc bảo vệ
lợi ích của mình, nâng cao ý thức trách nhiệm của bên có nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự, từ đó gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Nhận thấy tầm quan trọng của biện pháp thế chấp tài sản, người viết đã tìm
hiểu và phân tích sâu sắc hơn về biện pháp này thông qua việc nghiên cứu cơ sở lý
luận và thực tiễn của biện pháp thế chấp tài sản, những quy định của pháp luật hiện
hành về biện pháp này cũng như những hạn chế trong việc vận dụng những quy
định của pháp luật về thế chấp tài sản vào thực tiễn từ đó đưa ra những kiến nghị
sửa đổi, bổ sung nhằm giúp các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản ngày
càng hoàn thiện hơn như:
Thứ nhất, người viết kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 342 Bộ Luật Dân sự
theo hướng: bên thế chấp có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc của bên
thứ ba (nếu được bên thứ ba đồng ý) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó. Bên cạnh đó, xóa bỏ những lạc
hậu tại Điều 114 Luật Nhà ở hiện hành cũng như thống nhất những quy định về thế
chấp nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong các văn bản pháp luật
có liên quan.
Thứ hai, người viết kiến nghị nên cơ cấu lại cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm theo hướng giảm bớt các cơ quan đăng ký, đồng thời luật hóa các quy định về
đăng ký thế chấp, tức là các quy định về đăng ký thế chấp tài sản nên được ghi nhận
tại một văn bản quy phạm pháp luật.
Thứ ba, người viết kiến nghị thống nhất quy định về xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý
trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Về
giao dịch bảo đảm (sửa đổi, bổ sung năm 2012) và Bộ Luật Dân sự, cụ thể: Trong
trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc khởi kiện tại Tòa. Bên cạnh đó, người viết cũng cho rằng nên có quy định về
việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể trong giao dịch bảo đảm,
giữa các chủ thể trong giao dịch bảo đảm với chủ thể có quyền và lợi ích liên quan
đến tài sản bảo đảm để sao khi xử lý tài sản bảo đảm, giá trị tài sản sẽ được bù đắp
cho các nghĩa vụ theo đúng thứ tự.
Với kiến thức về lý thuyết và thực tiễn của một sinh viên, cũng như những
hạn chế về mặt thời gian nên người viết không trách khỏi những khiếm khuyết trong
quá trình phân tích và hoàn thiện pháp luật. Người viết mong nhận được những ý
kiến đóng góp quý báu từ quý thầy, cô và các bạn quan tâm đến đề tài mà người viết
nghiên cứu để góp phần giúp bài viết hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn.
SVTH: Trần Thị Bé Nhi
Trang 49
Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
Bộ luật Dân sự năm 1995
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000
Luật Đất đai năm 2003
Bộ Luật Dân sự năm 2005
Bộ Luật Hàng hải Việt Nam năm 2005
Luật Nhà ở năm 2005
Luật Hàng Không Dân dụng Việt Nam năm 2006
Luật Đất đai năm 2013
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014
Nghị định số 178/1999/NĐ – CP ngày 28 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
Nghị định số 85/2002/NĐ – CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/NĐ – CP về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng
Nghị định số 163/2006/NĐ - CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm
Nghị định số 83/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm
Nghị định số 11/2012/NĐ - CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ - CP ngày 29 tháng
12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm
Nghị định số 05/2012/NĐ – CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ
giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật
Nghị định số188/2013/NĐ - CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Thông tư số 07/2003/TT – NHNN ngày 19 tháng 5 năm 2003 của Ngân hàng
Nhà nước về hướng dẫn một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức
tín dụng
Thông tư số 22/2010/ TT – BTP ngày 6 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp về
hướng dẫn đăng ký cung cấp thông tin trức tuyến giao dich bảo đảm, hợp đồng,
thông báo việc kê biên tài sản thi hành án
Thông tư số 05/2011/TT – BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 của Bộ Tư pháp về
hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm,
hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp,
bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục
Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp
Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo
20. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
21. Thông tư liên tịch số 02/2012/TTLT – BTP – BGTVT ngày 30 tháng 03 năm
2012 của Bộ Tư pháp - Bộ Giao thông vận tải về hướng dẫn việc đăng ký, cung
cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển
22. Thông tư số 08/2014/TT – BTP ngày 26 tháng 02 năm 2014 của Bộ Tư pháp về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 05/2011/TT – BTP ngày 16 tháng 02
năm 2011 về hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thong tin về giao
dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương
thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài
sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông
tư 22/2010/ TT – BTP ngày 6 tháng 12 năm 2010 về hướng dẫn đăng ký cung
cấp thông tin trức tuyến giao dich bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên
tài sản thi hành án
23. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT ngày
25 tháng 04 năm 2014 của Ngân hàng nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng
6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
24. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT – BTP – BTNMT – NHNN ngày 6 tháng 6
năm 2014 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường - Ngân hàng nhà nước
về hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm
25. Pháp lệnh số 24-LCT/HĐNN ngày 25 tháng 9 năm 1989 của Hội đồng Nhà
nước về Hợp đồng kinh tế của Hội đồng Nhà nước
26. Sắc lệnh số 03/SL ngày 10 tháng 10 năm 1945 của Chủ tịch Chính phủ lâm thời
Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa
Danh mục sách, báo, tạp chí
1. Bộ Tư Pháp, Báo cáo số 151/BC – BTP ngày 15 tháng 7 năm 2013 về Báo cáo
tổng kết thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005
2. Dự thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, ngày 17 tháng 6 năm 2014
3. Đặng Thị Thanh Bình, Chế độ pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện
các hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại, Trường Đại học Kinh tế
Đà Nẵng
4. Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ Luật Dân sự năm 2005, tập II, Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia, 2009
5. Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Bảo đảm nghĩa vụ, Tp. Cần Thơ, 2004
6. Nguyễn Quang Thắng, Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc đăng ký
thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Tạp chí
Ngân hàng, số 03, 2006
7. Vũ Thị Hồng Yến, Đăng ký thế chấp và hiệu lực đăng ký thế chấp với người
thứ ba, Tạp chí Luật học, số 10, 2006
Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo
Danh mục trang thông tin điện tử
1. Công ty Luật Phạm Nghiêm, Xử án tín dụng: Rối chuyện thế chấp, bảo lãnh,
Hoàng Yến, http://phamnghiem.com.vn/vn/Tin-Tuc/XSCULZ023221/Xu-AnTin-Dung-Roi-Chuyen-The-Chap-Bao-Lanh/?pageNo=6, [ngày truy cập
02/10/2014]
2. Đại từ điển, Điển cố nhân công, http://daitudien.net/luat-hoc/luat-hoc-ve-dienco-nhan-cong.html, [ngày truy cập 20/10/2014]
3. Đại từ điển, Điển Mại, http://daitudien.net/luat-hoc/luat-hoc-ve-dien-mai.html,
[ngày truy cập 20/10/2014]
4. Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, Những vướng mắc, bất cập trong thủ tục thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai,
http://stp.binhduong.gov.vn/sotuphap/index.php/vi/news/SU-KIEN-BINHLUAN/NHUNG-VUONG-MAC-BAT-CAP-KHI-THUC-HIEN-THU-TUCTHE-CHAP-NHA-O-HINH-THANH-TRONG-TUONG-LAI-176/, [ngày truy
cập 01/10/2014]
5. Tạp chí dân chủ và pháp luật, Lúng túng về đăng kí thế chấp một tài sản bảo
đảm nhiều khoản vay, Nguyễn Văn Phương,
http://www.moj.gov.vn/tcdcpl/pages/home.aspx, [ngày truy cập 01/10/2014]
6. Thông tin pháp luật Dân sự, Phân tích một số quy định của Luật Nhà ở về thế
chấp nhà ở, Hồ Quang Huy,
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/24/09765/, [ngày truy cập
24/10/20014]
7. VIBOnline, Đăng kí giao dịch bảo đảm còn nhiều bất cập, Hà An,
http://tintuc.vibonline.com.vn/Home/Xay-dung-phap-luat/10558/Dang-ky-giaodich-bao-dam-con-nhieu-bat-cap, [ngày truy cập 23/10/2014]
8. VOV Online, 10 điểm nhấn kinh tế Việt Nam năm 2013, http://vov.vn/kinhte/10-diem-nhan-kinh te-viet-nam-nam-2013-303857.vov, [ngày truy cập
01/10/2014]
[...]... bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ và thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ - Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ Theo quy định tại Điều 324 Bộ Luật Dân sự hiện hành thì: Một tài sản có thể thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu tổng giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. .. thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự SVTH: Trần Thị Bé Nhi Trang 13 Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản 1.4 MỐI QUAN HỆ VÀ Ý NGHĨA CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG VIỆC BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN Theo quy định tại Điều 471 của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng. .. đồng vay tài sản Biện pháp thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có nhiều ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác Đối với mỗi bên trong quan hệ thế chấp, hoạt dộng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay có ý nghĩa to lớn Đối với bên nhận thế chấp, khi có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay tài sản, được quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. .. Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN 1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. 6 Trong thời buổi kinh tế hội nhập như hiện. .. tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ 2.3 HÌNH THỨC THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TÀI SẢN 2.3.1 Hình thức thế chấp tài sản Hình thức thế chấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo căn cứ để các bên thực hiện hợp đồng, là căn cứ để. .. vay mà khách hàng vay đã có đủ các điều kiện vay không có bảo đảm bằng tài sản ” - Thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ Bên cạnh việc thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự như đã nêu trên, tổ chức, cá nhân còn có thể thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự Điều 347 Bộ Luật Dân sự hiện hành quy định: Trong trường hợp thế chấp. .. hàng hóa, phục vụ nhu cầu tiêu dùng của con người, nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp SVTH: Trần Thị Bé Nhi Trang 16 Chương 2: Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản CHƢƠNG 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN 2.1 CHỦ THỂ THẾ CHẤP TÀI SẢN Theo qui định... nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi giá trị tài sản đã cho vay Thứ ba, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng vay tài sản thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng này 1.4.2 Ý nghĩa của thế chấp tài sản trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng. .. dịch bảo đảm SVTH: Trần Thị Bé Nhi Trang 9 Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản quy định: "trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được,quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế. .. được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế SVTH: Trần Thị Bé Nhi Trang 14 Chương 1: Khái Quát Chung Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản chấp không bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thế chấp này vì thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp ... Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN... Nam Hiện Hành Về Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Trả Nợ Trong Hợp Đồng Vay Tài Sản CHƢƠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG. .. hành chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản Chương 3: Thực trạng số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản
Ngày đăng: 03/10/2015, 04:50
Xem thêm: thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản
