Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự từ thực tiễn tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh tỉnh bà rịa vũng tàu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH LÂM THỊ HỒNG NGỌC THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰTỪ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ BÀ RỊA - VŨNG TÀU, 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC HỊA BÌNH LÂM THỊ HỒNG NGỌC THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰTỪ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ Mã số: 8380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH OANH BÀ RỊA - VŨNG TÀU, 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trƣờng Đại học Hịa Bình Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Ngƣời cam đoan Lâm Thị Hồng Ngọc i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi A - MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Về đối tượng nghiên cứu 4.2 Về phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa luận văn Bố cục luận văn CHƢƠNG 1.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm chấp tài sản 1.1.1 Khái niệm chấp tài sản 1.1.2 Đặc điểm chấp tài sản 1.2 Khái niệm đặc điểm chấp tài sản quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Khái niệm chấp tài sản quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Đặc điểm chấp tài sản quyền sử dụng đất 13 1.3 Nội dung chấp tài sản quyền sử dụng đất 16 1.4 Vai trò chấp tài sản quyền sử dụng đất 18 KẾT LUẬN CHƢƠNG 20 ii CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM, CHI NHÁNH TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU 21 2.1 Thực trạng pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất 21 2.1.1 Về chủ thể chấp tài sản quyền sử dụng đất 21 2.1.2 Đối tượng chấp tài sản quyền sử dụng đất 25 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên chấp tài sản quyền sử dụng đất 29 2.1.4 Về đăng ký hiệu lực chấp quyền sử dụng đất 35 2.1.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 43 2.2 Thực tiễn thực pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 46 2.2.1 Giới thiệu khái quát tình hình thực chấp tài sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 46 2.2.2 Nội dung thực pháp luật chấp tài sản sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 49 2.2.3 Một số khó khăn, vướng mắc việc thực pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất từ thực tiễn Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 56 KẾT LUẬN CHƢƠNG 68 CHƢƠNG 3.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 69 iii 3.1 Quan điểm, yêu cầu hoàn thiện pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất Việt Nam 69 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu hoạt động chấp tài sản quyền sử dụng đất 74 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu hoạt động chấp tài sản quyền sử dụng đất Việt Nam 74 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 83 KẾT LUẬN CHƢƠNG 89 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đât TMCP Thƣơng mại cổ phần UBND Ủy ban nhân dân v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu bảng Bảng Bảng Tên bảng Trang Bảng tổng hợp dƣ nợ cho vay có đảm bảo tổ chức tín dụng địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giai đoạn 2018 – 2020 48 Bảng Bảng tổng hợp dƣ nợ cho vay có đảm bảo Ngân hàng TMCP Cơng thƣơng Việt Nam chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giai đoạn 2018 - 2020 vi 48 A - MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Vốn yếu tố thiếu hoạt động doanh nghiệp nào, yếu tố đầu vào kinh tế quốc dân Trong bối cảnh hội nhập, vốn nhân tố định tới việc tăng lực cạnh tranh – yếu tố sống doanh nghiệp trƣờng quốc tế Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng, q trình sản xuất kinh doanh khiến chủ thể kinh tế bị thiếu vốn Tín dụng ngân hàng giải pháp hữu hiệu để giải tình trạng Để hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển lành mạnh, cần có biện pháp bảo đảm, có biện pháp bảo đảm tiền vay (hay cịn gọi bảo đảm tín dụng) tổ chức tín dụng Mục đích việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm tạo thêm quyền cho tổ chức tín dụng khách hàng (ngồi quyền theo hợp đồng tín dụng), khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,… Với ƣu bật mình, đặc biệt tính giá trị lớn, QSDĐ đƣợc pháp luật ghi nhận loại tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng Cụ thể, chấp tài sản QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân quyền ngƣời sử dụng đất, đƣợc ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993 Sau đó, Bộ luật Dân năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Quyền tiếp tục đƣợc ghi nhận kế thừa qua văn Luật Đất đai Bộ luật Dân Trên thực tiễn, biện pháp chấp tài sản QSDĐ đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay ngân hàng diễn phổ biến Để tạo hành lang pháp lý cho hoạt động khung pháp lý đầy đủ đồng đƣợc ban hành QSDĐ Mặc dù vậy, nhiều quy định chƣa hợp lý, thiếu tính cụ thể, số nội dung mâu thuẫn, chồng chéo Thực trạng làm cho việc áp dụng pháp luật thực tiễn, đặc biệt hoạt động áp dụng pháp luật tổ chức tín dụng gặp khơng khó khăn, vƣớng mắc Trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam chi nhánh Bà Rịa –Vũng Tàu TCTD có dƣ nợ cấp tín dụng lớn Thế chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm đƣợc sử dụng phổ biến hoạt động cho vay Ngân hàng Để hoạt động đƣợc thực an toàn, hiệu quả, Ngân hàng chủ động áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ Ngân hàng gặp số vƣớng mắc định Nhƣ vậy, thấy, việc tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật chấp QSDĐ để kiến nghị giải pháp hồn thiện pháp luật, nhƣ tìm kiếm giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật vấn đề Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu việc làm có ý nghĩa lý luận thực tiễn Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thế chấp tài sản QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân từ thực tiễn Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” để làm đề tài Luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Thế chấp tài sản QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vấn đề không mới, đƣợc nhiều nghiên cứu tiếp cận góc độ phạm vi khác Có thể kể đến số nghiên cứu nhƣ: cho bên chấp không? (Tuy nhiên quan điểm riêng tác giả nên để lại) Thứ ba, pháp luật cần có quy định hƣớng dẫn cụ thể quy trình tự xử lý QSDĐ, hƣớng dẫn chi tiết việc thực phƣơng thức xử lý QSDĐ Theo đó: (1) Trƣớc xử lý QSDĐ chấp, bên nhận chấp phải thơng báo cho bên chấp việc bên có nghĩa vụ đƣợc bảo đảm vi phạm nghĩa vụ đƣợc bảo đảm phƣơng thức xử lý QSDĐ đƣợc áp dụng Pháp luật cần quy định rõ thời hạn thông báo nhƣ cách thức thông báo Nếu nhƣ sau đƣợc thơng báo mà bên có nghĩa vụ không thực nghĩa vụ theo cam kết bên khơng có thỏa thuận khác bên nhận chấp có quyền xử lý QSDĐ chấp theo phƣơng thức thông báo mà không cần đồng ý bên chấp (2) Hƣớng dẫn chi tiết phƣơng thức xử lý tự chuyển nhƣợng QSDĐ chấp mà không thông qua bán đấu giá Đây phƣơng thức xử lý QSDĐ đơn giản, nhanh chóng mà khơng tốn Tuy vậy, pháp luật khơng có quy định chặt chẽ điều chỉnh phƣơng thức bên nhận chấp hồn tồn lợi dụng phƣơng thức để trục lợi với bên thứ ba, ảnh hƣởng đến quyền lợi bên chấp chuyển nhƣợng QSDĐ với giá trị thấp so với giá trị thực QSDĐ thị trƣờng Do đó, pháp luật phải có quy định theo hƣớng: - Việc tự chuyển nhƣợng QSDĐ phải đƣợc thực cách công khai thông qua thông báo quảng cáo rộng rãi, qua báo giấy, báo mạng, qua truyền hình… - Giá chuyển nhƣợng QSDĐ phải đảm bảo không thấp giá trị thị trƣờng thời QSDĐ theo giá trị đƣợc định giá tổ chức, quan định giá có thẩm quyền - Riêng với trƣờng hợp QSDĐ đƣợc ngƣời thứ ba chào mua với mức giá cao mức giá thị trƣờng giá trị theo định giá tài sản tổ 81 chức, quan định giá có thẩm quyền bên nhận chấp có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ cho ngƣời thứ ba mà không cần phải thông báo công khai - Pháp luật cần bổ sung quy định đơn phƣơng chuyển nhƣợng QSDĐ cho bên nhận chấp Theo đó, cần quy định hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc ký kết bên nhận chấp với ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chấp để cấp chỉnh lý giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chấp (3) Trƣờng hợp bên nhận chấp lựa chọn phƣơng thức bán đấu giá QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản (4) Đối với phƣơng thức xử lý nhận QSDĐ chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ pháp luật cần quy định rõ: - Giá trị tài sản cấn trừ hai bên thỏa thuận Trƣờng hợp khơng thỏa thuận đƣợc bên nhận chấp đƣợc quyền yêu cầu quan có chức thẩm định giá độc lập xác định giá trị tài sản QSDĐ làm giá trị để giao, nhận thay nghĩa vụ - Trình tự thủ tục bên nhận chấp thực việc xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhận - Trƣờng hợp bên nhận chấp không thuộc trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhận bên nhận chấp đƣợc quyền nhận QSDĐ sau đƣợc quyền tự chuyển nhƣợng, cho thuê, cho mƣợn, hoán đổi tài sản quyền khác nhƣ chủ sử dụng đất đích thực để nhận đƣợc giá trị tài sản nhằm thu hồi nợ (5) Bổ sung quy định: Bên nhận chấp đƣợc quyền áp dụng phƣơng thức xử lý QSDĐ việc xử lý QSDĐ, việc xử lý QSDĐ thu đƣợc giá trị lớn Chẳng hạn, trƣờng hợp bên nhận chấp tự chuyển nhƣợng QSDĐ cho bên thứ ba việc chuyển nhƣợng QSDĐ cho bên thứ ba không mang lại kết nhƣ mong muốn bên nhận chấp đƣợc quyền 82 bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ Trƣờng hợp, bán đấu giá QSDĐ không đƣợc khơng thu đƣợc kết mong muốn bên nhận chấp đƣợc quyền nhận QSDĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ Thứ tư, bổ sung quy định việc giải tranh chấp QSDĐ chấp bên chấp với bên nhận QSDĐ thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp Bên chấp có quyền khởi kiện Tịa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi có cho bên nhận chấp xử lý QSDĐ trái pháp luật Bên chấp có nghĩa vụ chứng minh cho khởi kiện Cùng với đó, bên chấp khơng chứng minh đƣợc việc xử lý QSDĐ trái luật bên thứ ba có quyền u cầu Tịa án cơng nhận quyền sử dụng hợp pháp QSDĐ nhận thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp Trong trƣờng hợp không xảy tranh chấp QSDĐ chấp bên chấp với bên thứ ba nhận QSDĐ thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp bên thứ ba đƣơng nhiên có quyền sử dụng hợp pháp QSDĐ nhận 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nói chung Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng cần có quy định linh hoạt, cụ thể hóa quy phạm pháp luật để phù hợp với tình hình chấp quyền sử dụng đất thực tế ngân hàng Qua nghiên cứu thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu, để nâng cao hiệu quả, đảm bảo an tồn tín dụng việc nhận chấp tài sản đặc biệt cần nhiều giải pháp đồng bộ, thống nhất, cụ thể nhƣ sau: Một là, ban hành quy định, quy trình cụ thể, riêng biệt nhận 83 chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay Hiện tại, Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu thực việc nhận chấp quyền sử dụng đất theo hƣớng dẫn Quyết định số 1414/2018/QĐ-TGĐNHCT35 ngày 15/10/2018 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam việc ban hành quy định cụ thể sách bảo đảm tín dụng Quyết định điều chỉnh chung vấn đề nhận tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ Vietinbank cho vay Quy định chấp quyền sử dụng đất phần định nằm tản mát, rải rác văn Điều này, dẫn đến việc chi nhánh trực thuộc khó khăn việc tra cứu, vận dụng Trong đó, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất biện pháp bảo đảm tiền vay đƣợc áp dụng thƣờng xuyên, phổ biến hoạt động cho vay Vietinbank nói chung Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Do vậy, cần thiết phải có văn riêng điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay Vietinbank Thời gian tới, Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu cần kiến nghị với Hội đồng thành viên Vietinbank để ban hành văn riêng biệt điều chỉnh quan hệ chấp loại tài sản đặc biệt Trong thời gian chờ đợi giải kiến nghị, Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu chủ động hệ thống, tập hợp hóacác quy định chấp quyền sử dụng đất mà Vietinbank quy định nhiều văn khác thành văn riêng để hƣớng dẫn cho chi nhánh trực thuộc áp dụng Hai là, ban hành quy định cụ thể định giá xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất chấp Quyền sử dụng đất chấp Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu đa dạng từ đất đô thị đến đất nông thôn, đất thuê khu công nghiệp, đất thuê sản xuất nông nghiệp, kinh doanh dịch vụ … Do đó, Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu cần kiến nghị với Hội đồng thành viên Vietinbank để ban hành quy 84 trình định giá, phƣơng pháp định giá cụ thể loại đất khác thời kỳ, phù hợp với phát triển thị trƣờng bất động sản Để bảo đảm thực đắn pháp luật chấp quyền sử dụng đất, tất hoạt động liên quan đến cấp chấp quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, hợp pháp từ đầu trình thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phải thƣờng xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp chấp quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trƣớc bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động sau cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xảy Đối với chấp tài sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Cơng thƣơng Việt Nam nói chung, ngân hàng thƣơng mại nói riêng cần yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng phải thƣờng xuyên kiểm tra quyền sử dụng đất chấp, nghiêm túc thực việc kiểm tra định kỳ tháng/lần việc kiểm tra phải đƣợc lập thành văn bản, kèm theo đề xuất phƣơng án xử lý trƣờng hợp quyền sử dụng đất có biến động Các quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Vietinbank Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu dừng lại việc nêu lại quy định pháp luật Xuất phát từ thực tiễn, Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu cần kiến nghị Vietinbank ban hành quy trình xử lý quyền sử dụng đất, quy định trình tự cụ thể việc xử lý quyền sử dụng đất Do cần có kiểm tra, xử lý 85 nghiêm minh vi phạm hoạt động chấp Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến chấp quyền sử dụng đất có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy Ba là, thành lập đoàn tra nội theo định kỳ để kiểm tra, rà soát hồ sơ tín dụng chi nhánh trực thuộc Thông qua hoạt động kiểm tra phát trƣờng hợp nhận chấp quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định không đảm bảo an tồn tín dụng Trên sở đó, ban lãnh đạo Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu có phƣơng án, biện pháp xử lý kịp thời để khắc phục, đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định hành chấp quyền sử dụng đất cho hợp lý, hiệu Nâng cao trình độ nhân viên thẩm định, xử lý tài sản, xử lý nợ hệ thống Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu thông qua việc thƣờng xuyên tổ chức tập huấn, rút kinh nghiệm chuyên môn, nghiệp vụ Thành lập ban chuyên trách thƣờng xuyên giải đáp thắc mắc, hƣớng dẫn nghiệp vụ cho nhân viên liên quan đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất Cùng với đó, Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu cần kiến nghị với Vietinbank để ban hành quy định chế tài xử lý vi phạm cán bộ, nhân viên thực sai quy trình, quy định nghiệp vụ có quy trình, quy định nhận chấp quyền sử dụng đất có hành vi trục lợi khác gây thiệt hại cho ngân hàng, góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, nhân viên Vietinbank nói chung Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Bốn là, xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 86 Giao dịch hợp đồng có bảo đảm nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng đƣợc thực đắn hay khơng phụ thuộc vào tính đắn, hợp pháp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất nhƣ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chính vậy, việc xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lƣu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin, bảo đảm độ tin cậy, an tồn thông tin giao dịch bảo đảm yêu cầu xúc Việt Nam Kinh nghiệm nƣớc cho thấy phát triển giao dịch dân sự, thƣơng mại có bảo đảm cần có hệ thống quan độc lập cơng nhận đăng ký giao dịch có bảo đảm, đƣơng nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm phải kiểm tra tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân thân ngƣời chấp, ngƣời nhận chấp v.v… nữa, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cịn phải nắm tình trạng thực tế, thay đổi, biến động tài sản bảo đảm để cung cấp cho khách hàng quan tâm Để bảo đảm độ tin cậy khả lƣu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm cần hệ thống đại bảo đảm lƣu trữ, cung cấp thông tin Điều quan trọng xây dựng đƣợc hệ thống lƣu trữ đáng tin cậy, không thông tin trực tiếp từ giao dịch có bảo đảm mà cịn nguồn thơng tin trao đổi từ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin từ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ ngân hàng, tổ chức tín dụng… Trong điều kiện Việt Nam, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm hình thành, muộn nhƣng phải khẩn trƣơng kiện tồn tổ chức, đào tạo đội ngũ cán bộ, cơng chức chun nghiệp, nắm vững chun mơn, bƣớc hình thành xây dựng hệ thống liệu cần thiết phục vụ cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng giao dịch có bảo 87 đảm có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Năm là, tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trong điều kiện quan hệ xã hội chƣa ổn định, chƣa đồng phải chấp nhận tình trạng "luật ống", "luật kháng", "luật nguyên tắc" có nhiều Nghị định, Thơng tƣ quy định chi tiết, hƣớng dẫn thi hành Nắm vững hiểu biết cặn kẽ quy định pháp luật có chuyên gia pháp lý, ngƣời làm nghề luật chuyên nghiệp Chính vậy, để giúp cho quan, tổ chức công dân hoạt động theo pháp luật việc kiện toàn tổ chức, mở rộng hoạt động dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách Đây yêu cầu đặt xây dựng nhà nƣớc pháp quyền, xã hội dân chủ, văn minh nƣớc ta Về mặt thực tiễn, nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có nguyên nhân sâu xa thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chƣa bảo đảm điều kiện hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thân nhân công dân, địa vị pháp lý quan, tổ chức v.v… Phải tăng cƣờng hoạt động dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, giúp cho quan, tổ chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hơn nữa, phận nhân dân nghèo khơng tiếp cận đƣợc dịch vụ, tƣ vấn pháp lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý trợ giúp pháp lý Đoàn Luật sƣ, Hội Luật gia Việt Nam, ngƣời có hiểu biết pháp luật xã hội 88 Kết luận Chƣơng Pháp luật chấp tài sản QSDĐ tạo đƣợc môi trƣờng pháp lý tƣơng đối an toàn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp Bên cạnh thuận lợi, thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay Vietinbank Bà Rịa – Vũng Tàu phát sinh khó khăn, vƣớng mắc định từ việc xác định điều kiện quyền sử dụng đất chấp đến việc định giá, xử lý QSDĐ… Chính từ đó, học viên đƣa kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định chấp QSDĐ, bao gồm nội dung điều kiện QSDĐ chấp, định giá QSDĐ, đăng ký giao dịch chấp QSDĐ xử lý QSDĐ Ngoài ra, học viên đề xuất giải pháp cụ thể để hiệu thực pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 89 KẾT LUẬN Hoạt động cho vay hoạt động tổ chức tín dụng, mang lại lơi nhuận khổng lồ, nhƣng tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động khác Do đó, cho vay an tồn, bảo đảm việc thu hồi nợ mục tiêu số tổ chức tín dụng Biện pháp bảo đảm tiền vay cơng cụ giúp tổ chức tín dụng đạt đƣợc mục tiêu Thế chấp QSDĐ quyền ngƣời sử dụng đất Thế chấp QSDĐ giúp cá nhân, tổ chức xã hội có hội tiếp cận với nguồn vốn dồi từ ngân hàng để mở rộng hoạt động sản xuất, đầu tƣ, kinh doanh, góp phần phát triển đất nƣớc Đối với tổ chức tín dụng, chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hoạt động cho vay họ, giúp hạn chế rủi ro trƣờng hợp bên vay khơng thực việc trả nợ Vì vậy, chấp QSDĐ cần điều chỉnh đặc biệt pháp luật Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi tiến bộ, thƣờng xuyên đƣợc cập nhật, sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tiễn Do vậy, pháp luật chấp QSDĐ tạo khung pháp lý tƣơng đối đầy đủ, góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch chấp QSDĐ Tuy vậy, trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, nhận thấy hệ thống pháp luật chấp QSDĐ cịn nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vƣớng mắc cho tổ chức tín dụng nhận chấp loại tài sản đặc biệt Hoàn thiện pháp luật tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu chấp QSDĐ tổ chức tín dụng nói chung Ngân hàng TMCP Cơng thƣơng Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng mục đích nghiên cứu luận văn Trong luận văn, tác giả đóng góp vài kiến nghị sửa đổi, bổ 90 sung quy định pháp luật chấp QSDĐ đề xuất giải pháp cụ thể nhằm giải khó khăn, vƣớng mắc cho Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, chi nhánh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhận chấp QSDĐ, qua góp phần ổn định thị trƣờng tiền tệ, thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nƣớc mà Đảng Nhà nƣớc ta đặt 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Danh mục văn quy phạm pháp luật Bộ Tƣ pháp (2019), Thông tƣ số 07/2019/TT-BTP, “Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”; Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (2014), Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN, “Hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm”; Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2016), Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, “Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”; Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, “Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm”; Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, “Về giao dịch bảo đảm”; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, “Quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai”; Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, “Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai”; Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, “Về đăng ký biện pháp bảo đảm”; Chính phủ (2021), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, “Quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ”; 10 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (2017), Thông tƣ số 13/2017/TTNHNN, “Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng năm 2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 92 quy định bảo lãnh ngân hàng”; 11 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (2018), Thông tƣ số 45/2018/TTNHNN, “Hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay có bảo lãnh Quỹ bảo lãnh tín dụng theo quy định Nghị định số 34/2018/NĐ-CP ngày 08 tháng năm 2018 Chính phủ việc thành lập, tổ chức hoạt động Quỹ bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ vừa”; 12 Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, Quyết định số 2199/2020/QĐ-TGĐNHCT9+37/1, “Về việc ban hành quy trình phân loại tài sản có trích lập dự phịng rủi ro dự phịng để xử lý rủi ro hoạt động Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam”; 13 Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, Quyết định số 1414/2018/QĐ-TGĐ-NHCT35, “Về việc ban hành quy định cụ thể sách bảo đảm tín dụng”; 14 Quốc hội (2010), Luật số 47/2010/QH12, “Luật tổ chức tín dụng”; 15 Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13, “Luật Đất đai”; 16 Quốc hội (2005), Luật số 33/2005/QH11, “Bộ luật Dân sự”; 17 Quốc hội (2015), Luật số 91/2015/QH13, “Bộ luật Dân sự”; 18 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, Quyết định số 1414/2018/QĐ-TGĐ-NHCT35, “Về việc ban hành quy định cụ thể sách bảo đảm tín dụng”; * Danh mục viết, sách tham khảo 19 Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội; 20 Đặng Văn Hƣng (2017), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại từ thực tiễn Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang”, 93 Khoa Luật, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; 21 Hoàng Thị Hồng Nhung (2014), “Pháp Luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam”, Khoa Luật, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; 22 Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh; 23 Lê Thị Thu Thuỷ (2016), Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới, (Sách chuyên khảo), Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội; 24 Nguyễn Anh Tuấn (2015), “Biện pháp cưỡng chế kê biên xử lý tài sản người phải thi hành án dân sự”, Khoa Luật, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; 25 Nguyễn Thị Nga (2015), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam”, NXB Tƣ pháp, Hà Nội 26 Nguyễn Mạnh Bách (1998), Nghĩa vụ Luật dân Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; 27 Nguyễn Thanh Tú (2010), “Công chứng ủy quyền chấp tài sản, lợi bất cập hại”, Pháp luật Việt Nam (124); 28 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; 29 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tƣ pháp (2001), Một số vấn đề bảo đảm thực Bộ luật Dân sự, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội; 30 Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội; 94 31 https://odico.vn/quy-dinh-bang-gia-cac-loai-dat-tu-nam-2020- den-2024-tren-dia-ban-tinh-ba-ria-vung-tau, truy cập ngày 05/02/2021; 32 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/xu-ly-tai-san-the-chap- quyen-su-dung-dat-trong-truong-hop-dat-da-cho-nguoi-khac-lam-nha-o, truy cập ngày 05/01/2021; 33 http://baosoctrang.org.vn/phap-luat-ban-doc/gop-phan-thao-gokho-khan-trong-dang-ky-the-chap-quyen-su-dung-dat-tai-san-gan-lien-voidat-34187.html, truy cập ngày 05/01/2021; 34 https://thuvienphapluat.vn/ 95