Bài giảng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá hoặc định giá tài sản nguyễn duy thiện

Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo...

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm

Nguyễn Duy Thiện

T phòng CSTH - Cục Quản lý giá

Phần I:

1 Bản chất và đặc trưng của hoạt động thẩm định giá trị tài sản

Bản chất của hoạt động định

giá trị tài sản là gì?

IVSC: là sự ước tính giá trị tài

sản

Là một hoạt động hay quá trình

phát triển ý tưởng đi đến giá trị

của tài sản (TCTĐG Hoa kỳ)

05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:

1 Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình TS/hh nhất định

2 Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng

3 Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp

4 Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn trong quá trình đó

5 Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo

2.Vì sao thẩm định giá trị tài sản

là một nghề chuyên môn cho xã hội?

Xuất phát từ:

đúng đắn giá trị tài sản đối với cộng đồng

và với cá nhân vì:

- Giá cả là tín hiệu cho các quyết định đầu

tư, sản xuất, phân phối, tiêu dùng…

- Xác định đúng giá cả thị trường sẽ:

+ Bảo đảm nguyên tắc hiệu quả sản xuất

tối ưu (Pareto efficiency - sự giàu lên của

người này không làm người khác nghèo

3 Có những kiến thức và

kỹ năng riêng biệt về kinh tế học, luật học, toán học, quy hoạch, xây dựng, kiến trúc, môi trường liên quan đến công việc…

Hiệu quả Pareto

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

1981: Viện thẩm định giá Hoa kỳ cùng một số quốc gia thành lập Ủy ban IVSC

1984: những TCTĐG đầu tiên ban hành

1985: UN công nhận là TCTĐG quốc tế

Đến nay: 50 quốc gia thành viên chính thức

IVSC là tổ chức phi chính phủ là thành viên của UN

Việt Nam: quan sát viên

Kết cấu của IVS

04 tiêu chuẩn:

1 Giá trị thị trường

2 Giá trị Phi thị trường

3 TĐG phục vụ báo cáo tài chính

Các nước khối ASEAN

ASEAN Block:

10 quốc gia, dân số 530 triệu, là thị

trường thứ 4 thế giới sau Hoa kỳ,

EU-25, Nhật Bản

GDP (2002): 600 tỷ, chiếm 3%

GDP tòan cầu

Giá trị thương mại chiếm 4,5%

thương mại tòan cầu

Hủy bỏ hàng rào phi thuế

2020 vision: EU block

TC thẩm định giá các nước khối

TC 5: Mục đích thẩm định giá

TC 6: Khảo sát hiện trường tài sản

TC 7: Báo cáo thẩm định giá

TC 8: Tái thẩm định giá

TC 9: Những điều kiện hạn chế

So sánh tiêu chuẩn thẩm định giá VN- ASEAN-TG

TC khu vực kế thừa Tc thế giới;

TC quốc gia kế thừa TC thế

giới và khu vực

Khác:

1 Th m quy n ban hành ẩm quyền ban hành ền ban hành

2 K t c uết cấu ấu

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

A Nghề thẩm định giá Việt Nam

Hiện tại

Tương lai

Thẩm định giá:

- Quá khứ: cải cách giá 1986-2006

- Hiện trạng và tương lai

Thẩm định giá trị tài sản - Tư vấn, thị trường Định giá hàng hóa

dịch vụ độc quyền

Đinh giá đất – CP/UBND

tỉnh/pt

Thẩm định giá mang tính chất , tư vấn chuyên

nghiệp: hiện trạng 2002-2009

44 công ty kế tóan, kiểm tóan, 5 công ty nước ngoài

25 trung tâm thuộc

tỉnh Hai trung tâm thộc Bộ

12 Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản

của Việt Nam

12 Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản (tiếp)

TC 01: Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Tiền tệ: vật ngang giá chung: đẩy hàng đi trong lưu thông

Giá cả: số lượng tiền tệ = mức giá

3 Chức năng của giá cả:

1 Thước đo giá trị

2 Phương tiện thanh tóan

3 Phân phối lợi ích (!!!?)

Có khả năng lớn nhất

Của tài sản sẽ được thỏa thuận trên thị trường, giữa:

Người mua sẵn sàng mua

Người bán sẵn sàng bán

Giao dịch độc lập Hành động khôn ngoan

Không bị ép buộc

Giá trị, giá cả

Giá trị: IVSC Tổng số tiền ước tính

Của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường

Người mua sẵn sàng mua

Người bán sẵn sàng bán

Giao dịch độc lập Hành động khôn ngoan

Không bị ép buộc

Giá trị: K MAX – Hao phí lao động xã hội cần thiết kết tinh trong hàng hóa

Chi phí Lao động kết tinh trong hàng hóa

C (C1 + C2) + V + m

Chi phí lao động xã hội cần thiết # hao phí lao động cá biệt

Ưu điểm: đơn giản, dễ tính toán

Nhược: không tính yếu tố thị trường, tương lai

Khái niệm về giá trị hàng hóa

giá

Giá trị t/s của người bán

Giá trị tài sản của người mua

A S X

Y

B T

U

t1 t2 t3

Một số vấn đề liên quan đến khaí niệm

Hành vi người mua: tối đa hóa

thặng dư tiêu dùng >> tối thiểu

hóa chi phí bỏ ra (giá mua) (khi

thu nhập cố định)

Hành vi người bán: tối đa hóa

thặng dư sản xuất >>> tối đa

hóa lợi nhuận, giá bán

Ước tính mức giá có khả năng

(có xác xuất) lớn nhất sẽ được

mua bán (khả năng lớn nhất đi

Ước lượng điểm/khỏang Phân bố xác xuất giá người mua (phân bố chuẩn – vì sao)

Phân bố xác xuất giá người bán

Kích thước mẫu, chất lượng mẫu

Bản chất thẩm định giá: tìm ra giá có khả năng lớn

Một số vấn đề liên quan đến khaí niệm

Một số vấn đề liên quan giá trị thị trường: ước lượng

mức giá có xác xuất xảy ra cao nhất

Mức giá cần thẩm định (khả năng xảy ra lớn nhất)

Giá trị trung bình (kỳ vọng)

Xác suất

Chức năng phân phối lợi ích

cung Giá thị trường

cầu

Những nguyên tắc kinh tế chi phối thẩm định giá

 Sử dụng tốt nhất,tối ưu mang lại giá trị cao nhất cho tài sản (ĐK tự nhiên, pháp lý cho phép):

K/n: là việc sử dụng hợp pháp, hợp lý trong điều kiện tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

2 bước phân tích : a đất như trống b Công trình trên đất

 Thay thế: người mua tiềm năng sẽ không trả giá cao hơn mức chi phí cần

bỏ ra để có tài sản tương tự (công dụng, tính năng…)

 Cung-cầu: giá trị thị trường tài sản là kết quả tương tác giữa cung và cầu.

 Thay đổi (các yếu tố XH, KT, Ctrị, Tự nhiên trên thị trường) không

ngừng tác động vào giá trị tài sản (Thời gian có hiệu lực của chứng thư TĐG).

 Kỳ vọng (dự báo): nguyên tắc này nói lên giá trị tài sản được tạo thành từ những lợi ích dự báo trong tương lai.

 Chi phí cơ hội: từ bỏ/đánh đổi (đầu tư)

 Cạnh tranh: lợi nhuận nuôi dưỡng cạnh tranh

 Đóng góp: giá trị máy, thiết bị, bộ phận tài sản đóng góp trong tòan bộ giá

TC số 02: Giá trị phi thị trường là cơ sở cho thẩm định

Loại tài sản riêng biệt: chuyên dùng, đặc chủng, thiết kế đặc biệt

Mục đích thẩm định giá riêng biệt: tính

thuế, bảo hiểm, bắt buộc bán, đền bù

So sánh Giá trị thị trường- giá trị phi thị trường

làm cơ sở thẩm định giá tài sản

Giá trị thị trường Giá trị Phi thị trường

1 Nguồn

3 Phương

pháp

So sánh giá bán, chi phí, thu nhập, lợi nhuận, phần dư

Chi phí

Thị trường Vs Phi thị trường

Giá trị thị trường Giá trị Phi thị trường

Tài sản chuyên dùng, thị trường hạn chế

Mục đích TĐG riêng

TC 05: Quy trình thẩm định giá

- Các bước đi cần thiết, phải làm để đi tới một báo cáo thẩm định giá đúng đắn

Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm

định giá?

a) Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp (vì

sao)

b) Nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định.

c) Nâng cao lòng tin của công chúng

d) Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động của

doanh nghiệp.

Những Yêu cầu đặt ra đối với Tiêu chuẩn

06 bước quy trình thẩm định giáQuá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá.

Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng

thẩm định giá và loại hình giá trị

Làm rõ:

bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu…

kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ

dụng kết quả thẩm định.

e Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

(Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên

quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối)

Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách

hàng

Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, pháp

lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghề

Mục đích thẩm định giá trị của khách hàng: cách thức khách

hàng sẽ khai thác thông tin được cung cấp về giá trị tài sản vì mục đích gì?

Tài sản của ai?

Thông tin về giá trị tài sản của ai

Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DN

Bên thứ 3 liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử

Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá

trình thẩm định.

TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về:

- Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định

- Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định

- Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định

- Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá

- Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng ý (bằng văn bản) của khách hàng

(ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight)

Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá

Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hjàng, b n ch t t i s n) ản chất tài sản) ấu ài sản) ản chất tài sản)

K ho ch T G ph thu c 3 y u t : ết cấu ạch TĐG phụ thuộc 3 yếu tố: ĐG phụ thuộc 3 yếu tố: ụ thuộc 3 yếu tố: ộc 3 yếu tố: ết cấu ố:

- Làm việc với các cơ quan liên quan

- Nghiên cứu, tính toán, phân tích

- Viết báo cáo sơ bộ

- Hoàn chỉnh báo cáo

c Dự trù kinh phí (mỗi bước).

Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin.

Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản, quyền sở hữu, quyền và các lợi ích liên quan Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí…

1 Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất

động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v

2 Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất,

kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa?

3 - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam

so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?

4 (Singapo: trong chừng mực quan sát được…)

5 Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan đến bất động sản

Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản.

6 Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về tính pháp lý tài

sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?

Bước 3.1 Khảo sát thực địa

A Một nội dung bắt buộc trong quy trình

B Người khảo sát: TĐV, trợ lý

C Đối với BĐS: khảo sát, thu thập số liệu về

Vị trí BĐS

So sánh vị trí trên bản đồ.

Chi tiết bên trong, bên ngoài BĐS bao gåm:

Mặt bằng, Tổng diện tích sinh hoạt; khung cảnh xung quanh, Cơ sở hạn tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện), loại hình kiến trúc, tình trạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang: hợp đồng, bản vẽ, nhà thầu

Đặc điểm pháp lý của BĐS (quyền tài sản)

Tinh pháp lý của BĐS khi tham gia giao dịch dân sự

Tài sản thực <> Tái sản vật chất

Quyền sử dụng tòan bộ/một phần

Thực tế BĐS của VN

B) MM TB, dây chuyền công nghệ :

Tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất ) Quy mô, kích thước của TS cần thẩm định giá

+ Hồ sơ thể hiện vị tri pháp lý của tài sản

1 Phân tích thị trường

(tc 05 đã nói rõ)

Tác dụng của Phân tích thị trường:

Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao

Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh

Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai

2 Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản

(Xem TC 05)

Bước 4: phân tích thông tin

1 Phân tích thị trường

2 Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản

(ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính

phổ biến thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản)

Bước 5:

Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn.

- TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn

Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định.

1 Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn

Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp vốn hoá dòng thu nhập

Phương pháp loại trừ (Residual).

Phương pháp tài sản.

Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của Ph/ph lựa chọn với

Đặc điểm tài sản

TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn

tìm ra giá trị cuối cùng tài sản

3-5 tài sản tương tự Xác định các yếu tố so sánh

Lập bảng các yếu tố so sánh

Hệ số điều chỉnh

BQ quyền số

Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định

giá.

Những nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính)

TC 04: Báo cáo, hồ sơ, chứng thư TĐG

Báo cáo: văn bản do TĐV lập, nêu rõ ý kiến chính thức về quá trình,

mức giá thẩm định

12 nội dung phải thể hiện trong BC thẩm định giá (xem TC 04)-không

kể phụ lục

Hồ sơ: mọi tài liệu liên quan đến quá trình thẩm định giá do TĐV thu

thập, phân loại, sử dụng, lưu trữ trong quá trình thực hành

- Mục tiêu hồ sơ: đọc-hiểu

Phương pháp thu nhập

Khái niệm: là Ph/ Pháp TĐG dựa trên chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai từ khai thác tài sản trở thành giá trị vốn hiện tại của tài sản

Đối tượng áp dụng: tài sản mang lại thu nhập hàng năm

Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Đối tượng áp dụng: tài sản sinh lợi xét trong 01 năm

V = Thu nhập ròng / tỷ lệ vốn hóa

Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập

Vốn hóa trực tiếp Page 39

Cửa hàng bán thuốc tây

12 thang

Thu nhập ròng từ kinh doanh thuốc tây =

$150,000

PHARMACY

11,500 SF

Cửa hàng thuốc tây

$150,000

Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập

Khái niện: là phương pháp sử dụng kỹ thuật chuyển đổi hay đảo

ngược dòng thu nhập dự tính trong tương lai để ước tính giá trị tài sản tạo ra thu nhập

Công thức (xem tài liệu)

Example: Yield Capitalization

The NOI 1 Nếu thu nhập ròng từ tài sản là $150,000 đôla

mỗi năm, trong 5 năm liên tục và tỷ lệ vốn hóa là 10% (qua khảo sát điều tra thị trường) thì giá trị hiện tại cộng dồn của dòng thu nhập là bao nhiêu?

1

150,000 x Σ - = $568,618.02

(1+0.10) 5

$568,618.02 là giá tr hi n t i c a dòng ị hiện tại của dòng ện tại của dòng ại của dòng ủa dòng

thu nh p trong năm năm ập trong năm năm

2 N u h t năm th 5 tài s n đ c bán v i giá 2,1 tri u USD thì ếu hết năm thứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ếu hết năm thứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ược bán với giá 2,1 triệu USD thì ới giá 2,1 triệu USD thì ện tại của dòng

2 N u h t năm th 5 tài s n đ c bán v i giá 2,1 tri u USD thì ếu hết năm thứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ếu hết năm thứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ược bán với giá 2,1 triệu USD thì ới giá 2,1 triệu USD thì ện tại của dòng

giá tr hi n t i (t i th i đi m th m đ nh giá c a tài s n này là bao ị hiện tại của dòng ện tại của dòng ại của dòng ại của dòng ời điểm thẩm định giá của tài sản này là bao ểm thẩm định giá của tài sản này là bao ẩm định giá của tài sản này là bao ị hiện tại của dòng ủa dòng ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì

giá tr hi n t i (t i th i đi m th m đ nh giá c a tài s n này là bao ị hiện tại của dòng ện tại của dòng ại của dòng ại của dòng ời điểm thẩm định giá của tài sản này là bao ểm thẩm định giá của tài sản này là bao ẩm định giá của tài sản này là bao ị hiện tại của dòng ủa dòng ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì

nhiêu? (gi đ nh t l v n hóa v n 10%)?ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ị hiện tại của dòng ỷ lệ vốn hóa vẫn 10%)? ện tại của dòng ốn hóa vẫn 10%)? ẫn 10%)?

nhiêu? (gi đ nh t l v n hóa v n 10%)?ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ị hiện tại của dòng ỷ lệ vốn hóa vẫn 10%)? ện tại của dòng ốn hóa vẫn 10%)? ẫn 10%)?

$ 2,100,000 x 1/(1+0.1) 5 = $ 1,303,934.78

$ 1,303,934.78 là giá tr hi n t i c a tài s n $ 1,303,934.78 là giá tr hi n t i c a tài s n ị hiện tại của dòng ện tại của dòng ị hiện tại của dòng ện tại của dòng ại của dòng ủa dòng ại của dòng ủa dòng ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì

3 M c giá ch d n c a tài s n là 3 M c giá ch d n c a tài s n làứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ỉ dẫn của tài sản là ẫn 10%)? ỉ dẫn của tài sản là ẫn 10%)? ủa dòng ủa dòng ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì ản được bán với giá 2,1 triệu USD thì