HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ

May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 01 Giá trị thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá tài sản (KÝ HIỆU: TĐGVN 01) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị thị trƣờng tài sản vận dụng giá trị thị trƣờng tiến hành thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình sử dụng giá trị thị trường làm sở thẩm định giá Tiêu chuẩn yêu cầu thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải vào liệu giao dịch thị trường điều kiện thương mại bình thường NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03 Nội dung giá trị thị trường tài sản sau: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” 04 Nội dung hiểu sau: (a) “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường ” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thoả mãn điều kiện thị trường thời điểm thẩm định giá (b) " vào thời điểm thẩm định giá " ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực thẩm định giá trị tài sản (c) "giữa bên người mua sẵn sàng mua " người có khả toán có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] (d) "và bên người bán sẵn sàng bán " người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường (e) “điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế không bị suy thoái phát triển nóng…; thông tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường 05 Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán 06 Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức 07 Giá trị thị trường xác định thông qua sau: 7.1 Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường 7.2 Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường 7.3 Kết khảo sát thực tế 08 Trường hợp có hạn chế thông tin, liệu thị trường (ví dụ thẩm định giá số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết thẩm định giá trị hạn chế số liệu 09 Thẩm định viên phải thận trọng phân tích phản ánh trạng thái thị trường, thông báo đầy đủ kết điều tra, khảo sát phát báo cáo kết thẩm định giá giá thị trường tăng giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro thẩm định giá đánh giá giá trị tài sản cao thấp 10 Thẩm định viên phải nêu rõ thông tin, liệu (quy định điểm 07 Tiêu chuẩn này) sử dụng làm để tìm giá trị thị trường, mục đích việc thẩm định giá, tính hợp lý thông số để phân tích, lập luận bảo vệ cho ý kiến, kết luận kết thẩm định mà thẩm định viên nêu báo cáo kết thẩm định giá trị thị trường tài sản May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN SỐ 02 GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Ký hiệu: TĐGVN 02) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị phi thị trường tài sản vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa sở giá trị thị trường, nhiên có loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa giá trị phi thị trường Thẩm định viên người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ khác giá trị thị trường giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết thẩm định giá khách quan 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình sử dụng giá trị phi thị trường làm sở thẩm định giá NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Nội dung giá trị phi thị trường tài sản: Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] 04- Nội dung hiểu sau: a) Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản b) Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán thị trường công khai mà để bán đòi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác d) Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường e) Giá trị doanh nghiệp giá trị toàn tài sản doanh nghiệp Giá trị tài sản cấu thành tổng tài sản doanh nghiệp tách rời thẩm định sở giá trị thị trường Giá trị doanh nghiệp phải xem xét tổng thể tài sản, giá trị tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình tài sản sở hữu trí tuệ doanh nghiệp Một tài sản để riêng biệt không phát huy giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng tài sản Giá trị tài sản riêng rẽ xác định dựa phần đóng góp tài sản vào hoạt động toàn doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán Giá trị tài sản trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác f) Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính Giá trị lý phản ánh giá trị lại tài sản (trừ đất đai) tài sản hết hạn sử dụng bán lý Tài sản sửa chữa, hoán cải cho mục đích sử dụng cung cấp phận linh kiện rời cho tài sản khác hoạt động g) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép Một mua bán bắt buộc liên quan đến mức giá hình thành tình mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán người bán phải bán tài sản cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Trong mua bán thẩm định viên phải tìm hiểu mô tả đầy đủ, chi tiết báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định chất việc mua bán mức giá thể h) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường Giá trị đặc biệt tài sản hình thành vị trí, tính chất đặc biệt tài sản, từ tình đặc biệt thị trường, từ trả giá vượt giá trị thị trường khách hàng muốn mua tài sản với giá để có tính hữu dụng tài sản i) Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt, nhóm nhà đầu tư tổ chức với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản Tuy nhiên giá trị thị trường phản ánh nhiều đánh giá cá biệt giá trị đầu tư tài sản cụ thể k) Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm l) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp 05- Tuỳ theo mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa liệu điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá 06- Để bảo đảm nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo bước sau: a) Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; c) Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; d) Xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá; e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; f) Công bố công khai điều kiện tình bị hạn chế trình thẩm định giá; g) Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá h) Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá 07- Thẩm định viên phải trình bày mục đích thẩm định giá cách rõ ràng, phải thể tính công khai, minh bạch báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá, cụ thể là: May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ cứ, mục đích việc thẩm định giá nhằm tránh hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết thẩm định giá bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo bước mục 06 nêu - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường phải nêu rõ điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thẩm định viên không sử dụng hạn chế để làm sai lệch kết thẩm định giá - Khi tiến hành thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên không đưa giả thiết mâu thuẫn với số liệu làm sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, phân tích phương pháp thẩm định giá phải nêu cách công khai báo cáo kết chứng thư thẩm định giá - Khi thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải công khai hoá toàn nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 03 - (Ký hiệu: TĐGVN 03) Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích: tiêu chuẩn quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trình hành nghề thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá Khách hàng có yêu cầu thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá phải có hiểu biết cần thiết quy tắc quy định tiêu chuẩn NỘI DUNG CỦA TIÊU CHUẨN 03 Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành pháp luật nhà nước trình hành nghề Thẩm May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] định viên phải người có đạo đức tốt, có lực chuyên môn kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản 04 Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định sau: 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức: a Độc lập; b Chính trực; c Khách quan; d Bí mật; e Công khai, minh bạch 4.2 Trình độ chuyên môn: a Năng lực chuyên môn tính thận trọng; b Tư cách nghề nghiệp; c Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn 05 Độc lập: độc lập nguyên tắc hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên: Trong trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá - Thẩm định viên không đƣợc nhận thẩm định giá tài sản cho tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế quyền lợi kinh tế (nhƣ góp vốn cổ phần, cho vay vay vốn từ khách hàng, cổ đông chi phối khách hàng có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá) - - Thẩm định viên không nhận thẩm định giá tài sản cho đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột giữ vị trí Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá - Trong trình thẩm định giá, có hạn chế khác tính độc lập doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ hạn chế Nếu không loại bỏ doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải nêu rõ điều báo cáo kết thẩm định mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp gián tiếp tài May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] sản hay với doanh nghiệp đối tượng nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng - Đối với báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay không thống với phần hay tòan nội dung báo cáo 06 Chính trực: thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động thẩm định giá Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy đủ điều kiện bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá 07 Khách quan: thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến kết luận thẩm định đề có chủ ý từ trước - Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải xác định cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết thẩm định giá thỏa thuận từ trước - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng hay bên cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp thông tin, liệu Trường hợp việc thẩm tra thông tin, liệu bị hạn chế thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành dịch vụ thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết tính thực 08 Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ trường hợp khách hàng pháp luật cho phép 09 Công khai, minh bạch: May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên - Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản kết thẩm định giá phải thể đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá 10 Năng lực chuyên môn tính thận trọng: - Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá 11 Tư cách nghề nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá Hiệp hội thẩm định viên giá 12 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật hành 13 Thẩm định viên chịu trách nhiệm tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá Giám đốc doanh nghiệp, ngƣời đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá chứng thƣ thẩm định giá trƣớc pháp luật, khách hàng bên thứ ba 10 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] tài sản tương tự thị trường Tỷ suất vốn hóa tài sản tính cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán Ví dụ phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa phụ lục số tiêu chuẩn 08- Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( DCF) 8.1 Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát không ổn định thu nhập 8.2 Công thức Trường hợp dòng tiền không n V t CFt r Vn r t Trong đó: V CFt Vn n r n : Giá trị thị trường tài sản, : Thu nhập năm thứ t, : Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ n, : Thời gian nắm giữ tài sản, : tỷ suất chiết khấu Trường hợp dòng tiền n V CF t 1 r t Vn r n 8.3 Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu chi phí Bước 2: Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ Bước 3: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp Bước 4: Xác định giá trị tài sản công thức nêu Ví dụ phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp dòng tiền chiết khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 59 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] Tiêu chuẩn số 10 Phương pháp thặng dư (Ký hiệu: TĐGVN 10) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định phương pháp thặng dư hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định tiêu chuẩn để việc hợp tác bên trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu cao 03- Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Tổng doanh thu dự án doanh thu dự kiến đạt hoàn thành dự án đầu tư bất động sản, phù hợp với quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng xu vận động cung-cầu, giá thị trường… Tổng chi phí đầu tư dự án toàn chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào dự án bất động sản có tiềm phát triển, phù hợp với quy định pháp luật (về định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng mục tiêu dự án mang lại hiệu cao Giá đất dự án chênh lệch tổng doanh thu toàn dự án với chi phí đầu tư dự án xác định theo phương pháp quy định Tiêu chuẩn số 08Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04- Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển: 60 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] - Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có công trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng công trình đất - Phương pháp thặng dư dựa giả thiết người mua trả cho bất động sản phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-)đi tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Công thức tính: V Trong đó: = DT - CP V giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DT tổng doanh thu dự án, CP tổng chi phí đầu tư dự án 05- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư: Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi tổng doanh thu giá thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư giá thời điểm cần thẩm định giá Bước 4: Xác định giá đất vào chênh lệch kết tính toán bước trừ (-) bước Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý điểm sau: - Trường hợp dự án nghiệm thu, toán làm nhiều kỳ cần chiết khấu doanh thu, chi phí giá thời điểm cần thẩm định giá Dự án nghiệm thu, toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng - Thời điểm nghiệm thu, toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp 06- Tổng doanh thu dự án: ước tính vào quy định Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vận động cung cầu, giá thị trường * Cách tính: 61 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] - Tính toán chuyển đổi tổng doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm) thời điểm cần thẩm định giá: DT DTt t (1 r )t n Trong đó: DT tổng doanh thu phát triển dự án, DTt doanh thu dự tính dự án vào năm thứ t, n thời gian hay dòng đời dự án, r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) 07- Tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm): gồm toàn chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình ghi định đầu tư sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng công trình Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị… - Chi phí quản lý dự án, bao gồm: chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất…, chi phí thực tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đầu tư - Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng hạng mục công trình; chi phí tháo dỡ vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công - Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế loại phí liên quan - Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình - Chi phí dự phòng 62 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] - Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thuế…) Thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định hành quan có thẩm quyền phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; sở so sánh với mặt giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) thời điểm thẩm định giá nội dung liên quan quy định Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài * Cách tính: Tính toán chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối năm) để tạo doanh thu phát triển dự án giá thời điểm cần thẩm định giá: CPt (1 r )t n CP = t Trong đó: CP giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt chi phí ước tính năm t n thời gian hay dòng đời dự án, r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Ví dụ phương pháp thặng dư phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 11 Phương pháp lợi nhuận (Ký hiệu: TĐGVN 11) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 63 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định phương pháp lợi nhuận hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định Tiêu chuẩn để việc hợp tác bên trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu cao 03- Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Thu nhập thực từ tài sản phần lại tổng doanh thu sau trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vốn mà người sử dụng tài sản nhận từ vốn họ (tính lãi suất vay vốn ngân hàng) khoản tiền công trả cho nhà đầu tư điều hành hoạt động kinh doanh rủi ro mà họ gặp kinh doanh (tính tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn ngành nghề kinh doanh tương ứng) Lãi suất bình quân ngành loại hình kinh doanh thẩm định viên xác định thông qua điều tra thị trường loại hình kinh doanh tương ứng khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04 – Phương pháp lợi nhuận dựa giả định người đầu tư kinh doanh người chủ sở hữu bất động sản khác nhau, thực tế người Vì vậy, giá trị bất động sản vốn hóa thu nhập thực (coi tiền thuê) từ bất động sản Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên… 05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ; bao gồm tất khoản thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ trạm bán xăng đăng ký mở dịch vụ có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni… Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm: 64 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ tiệm ăn; xăng dầu xăng chi phí nguyên liệu, vật tư… trừ khỏi tổng thu nhập để tính khoản lợi nhuận ròng - Chi phí lãi vay ngân hàng - Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm tiền công thành viên gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị… Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản Thu nhập thực từ bất động sản phần lại sau trừ khỏi tổng doanh thu khoản tổng chi phí, khoản thuế, phí khoản phải nộp khác theo quy định pháp luật tiền công trả cho nhà đầu tư Bước 4: Áp dụng công thức để tìm giá trị bất động sản Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường bất động sản = Tỷ suất vốn hóa Thẩm định viên vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá hệ số nhân thu nhập Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời hoạt động cho thuê bất động sản loại hình kinh doanh tương tự khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp 06 - Thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn số 05- Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài 07 - Yêu cầu áp dụng phương pháp lợi nhuận - Thẩm định viên giá phải am hiểu kiến thức kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh loại hình kinh doanh tài sản - Thẩm định viên giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài doanh nghiệp năm liền kề trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá - Thẩm định viên giá phải tiến hành so sánh tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê 65 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] phổ thông thị trường doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…) Ví dụ phương pháp lợi nhuận xem phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 12 Phân loại tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 12) (Ban hành kèm theo Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 - Mục đích tiêu chuẩn quy định phân loại tài sản hướng dẫn thực phân loại tài sản trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định Tiêu chuẩn để việc hợp tác bên trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu cao 03- Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Trong thẩm định giá, tài sản chủ yếu phân thành bất động sản động sản Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản (máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…) Quyền sở hữu tài sản quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt 66 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04- Nhiệm vụ thẩm định viên giá thực thẩm định giá tài sản liên quan đến nhiều loại hình loại tài sản, thẩm định viên giá cần phân biệt hiểu rõ đặc điểm loại tài sản 05- Đối tượng thẩm định giá phải tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản vào quy định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế 06- Tài sản gắn liền với quyền tài sản thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: - Bất động sản; - Động sản; - Doanh nghiệp; - Các quyền tài sản 07 - Bất động sản tài sản không di dời Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với không gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật 07.1- Đất đai: 1- Ðất đai tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai 2- Căn vào mục đích sử dụng, đất phân thành loại sau đây: - Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác); đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác (là đất nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu 67 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống; xây dựng kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp) - Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: đất (gồm đất nông thôn, đất đô thị); đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng công trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng (đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, sở phục hồi chức cho người khuyết tật, sở dạy nghề, sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh xếp hạng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải); đất tôn giáo tín ngưỡng (gồm đất sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác (gồm đất có công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn hoá nghệ thuật công trình xây dựng khác tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống, xây dựng kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp) - Nhóm đất chưa sử dụng gồm: đất chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng; núi đá rừng 07.2 - Nhà, công trình xây dựng: - Nhà ở: 68 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] + Nhà riêng biệt (biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt phố liền kề…); + Nhà chung cư nhiều tầng - Công trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà công vụ; trụ sở quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình công nhận di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh 07.3- Các chủ thể sử dụng bất động sản hợp pháp có quyền: a - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp nhà nước chủ thể sử dụng bất động sản b - Hưởng thành lao động, kết đầu tư từ đất giao cách hợp pháp c - Tham gia vào quan hệ giao dịch dân quyền sở hữu động sản, quyền sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật, hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, chấp, bảo lãnh tín dụng, thừa kế, cho tặng, góp vốn liên doanh 08 - Động sản tài sản bất động sản Động sản có đặc điểm không gắn cố định với không gian, vị trí định di, dời như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ 09- Doanh nghiệp 69 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực liên tục một, số tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi Doanh nghiệp bao gồm loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước Giá trị thực tế doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế toàn tài sản hữu hình tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh Tài sản doanh nghiệp phân tổ theo dạng khác nhau: 1- Tài sản hữu hình tài sản vô hình a - Tài sản hữu hình tài sản có hình thái vật chất chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích mình; bao gồm tài sản ngắn hạn tài sản dài hạn - Tài sản ngắn hạn tài sản: + Được dự tính để bán sử dụng khuôn khổ chu kỳ kinh doanh bình thường doanh nghiệp; + Được nắm giữ chủ yếu cho mục đích thương mại cho mục đích ngắn hạn, + Là tiền tài sản tương đương mà việc sử dụng không gặp hạn chế - Tài sản dài hạn tài sản khác tài sản ngắn hạn, bao gồm: tài sản cố định, tài sản đầu tư tài dài hạn tài sản dài hạn khác b- Tài sản vô hình tài sản hình thái vật chất xác định giá trị chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích mình; bao gồm: kỹ quản lý, bí marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tượng doanh nghiệp việc sở hữu quyền công cụ hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sáng chế, quyền, quyền kinh doanh hay hợp đồng) 2- Tài sản lưu động tài sản cố định a- Tài sản lưu động: tài sản tham gia lần vào quy trình sản xuất chuyển hóa hoàn toàn hình thái vật chất vào sản phẩm tài sản mua, bán có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống Ví dụ: nguyên, nhiên, vật liệu, khỏan nợ ngắn hạn, khỏan đầu tư ngắn hạn doanh nghiệp b- Tài sản cố định hữu hình: tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu 70 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] chuẩn ghi nhận tài sản cố định Bộ Tài quy định Đó loại tài sản tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển phần giá trị vào sản phẩm giữ nguyên hình thái vật chất Phân loại tài sản: - Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, tháp nước, sân bãi, công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đường sắt, cầu tàu, bến cảng - Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây chuyền công nghệ, máy móc đơn lẻ - Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông hệ thống thông tin, hệ thống điện, đường ống nước, băng tải - Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bụi, chống mối mọt - Vườn lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn ăn cỏ, thảm cỏ, thảm xanh, đàn voi, đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò - Các loại tài sản cố định khác toàn loại tài sản chưa liệt kê vào loại như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật c- Tài sản cố định vô hình: tài sản hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình Bộ Tài quy định; tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh số chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng, chi phí quyền phát hành, phát minh, sáng chế, quyền tác giả, nhãn hiệu thương mại 10- Các quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay quyền lợi làm chủ tài sản Quyền sở hữu tài sản nhóm quyền mà quyền tách rời với quyền sở hữu chuyển giao giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt 71 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] Quyền tài sản gắn với lợi ích thu từ quyền tài sản gọi tài sản thực đối tượng thẩm định giá Quyền tài sản tài sản vô hình Thẩm định viên giá phải xác định rõ quyền tài sản gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, một nhóm quyền gắn với quyền sở hữu tài sản) Cùng tài sản, quyền khác giá trị khác Càng nhiều quyền khả thu lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản cao giá trị tài sản cao Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu cao Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên giá phải phân biệt rõ khác biệt tài sản mặt thực thể vật chất quyền pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý tài sản chứng từ liên quan đến quyền tài sản Giá trị thị trường tài sản kết hợp yếu tố đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản Lợi ích tài tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ: - Những quyền vốn có quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý - Những quyền vốn có hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) có chứa quyền chọn mua (chọn thuê) - Những quyền vốn có sở hữu cổ phiếu 11 Xác định nhận diện tài sản hợp pháp + Đối với bất động sản: vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, định cấp nhà cấp đất, định giao đất, cho thuê đất, lý, hóa giá, tặng quan có thẩm quyền theo quy định hành pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà pháp luật công nhận, án, định Tòa án quan có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật sở hữu nhà 72 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] + Đối với động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…): vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… tài sản Trường hợp hồ sơ, tài liệu tài sản bị thất lạc bị tiêu hủy nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) dựa khai báo, cam kết, xác nhận khách hàng dựa danh mục tài sản Bảng cân đối kế toán gần doanh nghiệp để xác minh 73 [...]... tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá 04- Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá 1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá 2- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được... thành ý kiến của mình về mức giá thể hiện giá của tài sản cần thẩm định 16 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] b Chứng minh rằng quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực được chấp nhận) 2 Hồ sơ thẩm định giá phải được lập đầy đủ sao cho thẩm định viên hoặc người có trách... trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01) - Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện... định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định 09- Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. ” HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN SỐ 06 NHỮNG NGUYÊN TẮC KINH TẾ CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH... Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm định viên) phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Các bƣớc... trình thẩm định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá 4 Nội dung hồ sơ thẩm định giá: Nội dung hồ sơ thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá và loại hình tài sản cần thẩm định giá Nội dung cơ bản hồ sơ thẩm định giá bao gồm: - Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ Những thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định Thư mời thẩm định. .. chức thẩm định giá và khách hàng 5 Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá 17 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] 6 Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm 07 Chứng thư thẩm. .. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành Thẩm định viên về giá (ký tên) Giám đốc (ký tên, đóng dấu) 21 May 19, 2010 [ĐỖ LÂM QUẾ - 0945.46.79.64 - THẨM ĐỊNH GIÁ VÂN DU] HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN SỐ 05 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC... dụng kết quả thẩm định giá thể hiện trong báo cáo kết quả hoặc chứng thư thẩm định giá phải có những hiểu biết cần thiết về nội dung quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình phối hợp công việc với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên cũng như khi xử lý các quan hệ liên quan đến kết quả thẩm định giá 03 Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau: Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn... văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá: là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá Tài liệu ... nghiệp thẩm định giá Hiệp hội thẩm định viên giá 12 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn. .. 08- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Thẩm định viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá quy định tiêu chuẩn số... nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá phải tuân thủ qui định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định tiêu chuẩn