Sự hình thành và các giai đoạn phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam

ĐỀ ÁN MƠN HỌC Đề tài: Sự hình thành giai đoạn phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Đề cương chi tiết Chương I Sự hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hoạt động thẩm định giá quốc tế 1.1 Một số khái niệm thẩm định giá tiêu chuẩn thẩm định giá 1.1.1 Thẩm định giá gì? 1.1.2 Thế tiêu chuẩn thẩm định giá 1.2 Hoạt động thẩm định giá giới Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam 2.1 Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam 2.2 Sự cần thiết tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Chương II Các giai đoạn phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 1.1 1.2 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 Giai đoạn trước năm 2005 Tổng quan kinh tế Việt Nam Yêu cầu thực tiễn cần hình thành tiêu chuẩn thẩm đinh giá Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 Tổng quan kinh tế Việt Nam Hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá Bổ sung, hoàn thiện số tiêu chuẩn thẩm định giá Giai đoạn từ năm 2008 đến Tổng quan kinh tế Việt Nam Bổ sung hoàn thiện số tiêu chuẩn thẩm định giá khác Chương III Một số hạn chế nguyên nhân hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hạn chế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2.1 2.2 Nguyên nhân hạn chế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Nguyên nhân khách quan Nguyên nhân chủ quan Một số kiến nghị đơn vị hoạt động lĩnh vực thẩm định giá BÀI LÀM: Chương I Sự hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hoạt động thẩm định giá quốc tế 1.1 Một số khái niệm Thẩm định giá 1.1.1 Thẩm định giá gì? Hiện nay, giới tồn nhiều định nghĩa khác Thẩm định giá, điểm qua số cách tiếp cân sau đây: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ” ( W.Seabrooke – UK) “ Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn” (Lim Lan Yuan – Singapore) Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định giá việc đánh giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt nam theo thông lệ quốc tế” Từ cách tiếp cận đây, khái quát hóa định nghĩa thẩm định sau: “ Thẩm định giá ước tính giá trị cảu tài sản quyền tài sản hình thái tiền tệ thời gian địa điểm cụ thể, có mục đích định sử dụng liệu, yếu tố thị trường” 1.1.2 Thế tiêu chuẩn thẩm định giá? Tiêu chuẩn thẩm định giá quy định có tính pháp lý quan quản lý tổ chức ban hành Việc quy định nhằm đảm bảo tính khách quan, tính khoa học so sánh kết thẩm định giá Nó nhằm đảm bảo giảm bớt tranh chấp xảy Trên bình diện quốc tế, việc quy định tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đạt đến thống chuẩn mực hoạt động thẩm định giá, đạt tới ứng dụng thích hợp nghiêm ngặt tiêu chuẩn kế tốn quốc tế so sánh xuyên quốc gia Cấu trúc tiêu chuẩn bao gồm phần phần Quy định chung xác định mục đích tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng số thuật ngữ liên quan phần Nội dung tiêu chuẩn Ngoài ra, số tiêu chuẩn bao gồm phần Phụ lục Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá thực hoạt động thẩm định giá tài sản có trách nhiệm phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Trong trường hợp khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá, họ phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn 1.2 để việc hợp tác bên đạt hiệu cao Hoạt động thẩm định giá giới Thẩm định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển theo hướng kinh tế thị trường Bằng chứng minh thực tiễn từ năm 1940, thẩm định giá xác định hoạt động tài có vai trị quan trọng việc ban hành định liên quan đến việc sở hữu, mua bán, tính thuế, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản Đặc biệt, năm sau thời kỳ 1970 kỷ XX, thị trường tài quốc tế xuất việc tồn cầu hóa thị trường, lần vai trò hoạt động thẩm định giá lại khẳng định việc phát triển kinh tế quốc gia Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thành lập năm 1981 với tên ban đầu Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC) Ủy ban đổi tên vào năm 1994 biết đến Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt London, Vương quốc Anh Từ năm 2003, IVSC hiệp hội hợp nhất, bao gồm hiệp hội thẩm định giá chuyên nghiệp toàn giới quy định Điều lệ Hiệp hội theo đuổi hai mục tiêu sau: Thứ nhất: Phổ biến tiêu chuẩn thẩm định giá khuyến khích chấp nhận tiêu chuẩn phạm vi tồn giới Thứ hai: Làm hài hịa tiêu chuẩn quốc gia giới để nhận diện thể công khai khác biệt báo cáo ứng dụng tiêu chuẩn có Cho đến Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thực lần xét lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, xuất vào năm 1985, 1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2007 2011 Ấn thứ coi ấn quan trọng Từ ngày 01 tháng 01 năm 2005, 90 nước quy định cho phép sử dụng tiêu chuẩn báo cáo tài quốc tế (IFRSS) Hội đồng Tiêu chuẩn Kế toán Quốc tế đưa Nhằm đảm bảo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế điều khiển hoạt động thẩm định giá quán với yêu cầu 2.1 thẩm định viên theo tiêu chuẩn lập báo cáo tài quốc tế Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam Sự phát triển kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam đặt yêu cầu phát triển nhanh chóng hoạt động thẩm định , nhằm đáp ứng địi hỏi q trình tái cấu trúc doanh nghiệp tổ chức, nhu cầu mua bán, trao đổi bên tham gia thị trường Trải qua thập kỷ hình thành phát triển, hoạt động thẩm định giá VIệt Nam ngày khẳng định vai trị quan trọng việc góp phần làm lành mạnh hóa hệ thống tài quốc gia, giảm rủi ro cho người tham 2.2 gia thị trường, giúp kinh tế vận hành cách trơn tru, hiệu Sự cần thiết tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Trước hình thành phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam đặt yêu cầu quản lý cho quan chức có thẩm quyền Q trình thẩm định giá phải thực theo chuẩn mực quy định sẵn nhằm đảm bảo tính khoa học thuận tiện cho công tác quản lý Sự thay đổi kinh tế nhanh chóng năm gần nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp bên tham gia thị trường Xu hướng tồn cầu hóa cảu thị trường đầu tư làm tăng thêm yêu cầu tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế công nhận Trong phạm vi quốc gia, thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá thiếu sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan so sánh kết định giá thẩm định viên Thẩm định giá phù hợp so sánh cần thiết nhằm đảm bảo thơng tintài chất lương cao cung cấp cho người sử dụng báo cáo tài chính, mua bán tài sản sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác nhau, giảm bớt tranh chấp bên Quy định tiêu chuẩn thẩm định giá thừa nhận áp dụng quốc gia đạt ứng dụng thích hợp nghiêm ngặt tiêu chuẩn kế tốn quốc tế so sánh xuyên quốc gia Chương II Các giai đoạn phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giai đoạn trước năm 2005 1.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam 1.1.1 Kinh tế tăng trưởng với tốc độ tương đối cao, vượt qua thời kỳ suy giảm tốc độ tăng trưởng; cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá Sau đại hội VI năm 1986, Việt Nam thức thực cơng đổi từ chế bao tập trung, bao cấp thành kinh tế thị trường định hướng XHCN với thay đổi lớn sách ngoại giao, kinh tế Kinh tế Việt Nam bắt đầu có chuyển biến tốt năm tiếp theo, từ chỗ phải nhập lương thực, Việt Nam sản xuất đủ tự cung cấp, có dự trữ cịn xuất gạo Cuộc khủng hoảng tài tiền tệ khu vực xảy cuối năm 1997 tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam Tổng sản phẩm nước năm 1992-1997 thường đạt mức tăng trưởng hàng năm 8-9% đột ngột giảm xuống tăng 5,8% vào năm 1998 tăng 4,8% vào năm 1999 Nhưng từ năm 2000 đến nay, kinh tế nước ta lấy lại đà tăng trưởng với tốc độ tăng năm sau luôn cao năm trước (Năm 2000 tăng 6,79%; năm 2001 tăng 6,89%; năm 2002 tăng 7,08%; năm 2003 tăng 7,34%; năm 2004 tăng 7,79% năm 2005 ước tính tăng 8,43%) Tính năm 2001-2005, bình qn năm tổng sản phẩm nước tăng 7,51%, đưa quy mô kinh tế năm 2005 gấp 1,44 lần năm 2000 Tốc độ tăng tổng sản phẩm nước bình quân năm năm 2001-2005 đạt 7,51% cao hẳn tốc độ tăng bình quân 6,95% năm kế hoạch năm 1996-2000 mà đứng vào hàng kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao khu vực Tốc độ tăng tổng sản phẩm nước năm 2001-2005 % 200 200 200 200 Ước BQ tính 200 năm 2001 - 7,0 2005 7,51 7,34 Tổng số 6,89 - Nông lâm nghiệp 4,1 3,62 thuỷ sản 2,98 - Công nghiệp 10,3 9,4 4,36 4,04 10,4 10,2 10,6 10,2 xây dựng 6,45 - Dịch vụ 6,10 6,5 7,79 8,43 3,83 6,96 7,26 8,48 Trong năm 2001-2005, kinh tế Việt Nam tăng trưởng tương đối cao mà cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Trong năm 2001-2005, kinh tế nước ta tăng trưởng tương đối cao mà cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá Nếu phân chia kinh tế thành khu vực: (1) Nông lâm nghiệp thuỷ sản; (2) Cơng nghiệp xây dựng; (3) Dịch vụ, tỷ trọng giá trị tăng thêm theo giá thực tế chiếm tổng sản phẩm nước khu vực công nghiệp xây dựng tăng từ 36,73% năm 2000 lên 38,13% năm 2001; 38,49% năm 2002; 39,47% năm 2003; 40,21% năm 2004 năm 2005 ước tính chiếm 41,04% Khu vực nông lâm nghiệp thủy sản đạt tốc độ tăng bình quân hàng năm 5,42% giá trị sản xuất 3,83% giá trị tăng thêm, tỷ trọng tổng sản phẩm nước giảm từ 24,53% năm 2000 xuống 23,24% năm 2001; 23,03% năm 2003; 21,81% năm 2004 ước tính năm 2005 cịn 20,89% Khu vực dịch vụ trì tỷ trọng chiếm 38% tổng sản phẩm nước Tỷ trọng ba khu vực qua năm thể rõ kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá 1.1.2 Huy động vốn đầu tư đạt kết cao, tạo nguồn lực tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội Đầu tư phát triển yếu tố định tăng trưởng kinh tế giải nhiều vấn đề xã hội hoạt động trực tiếp làm tăng tài sản cố định, tài sản lưu động, tài sản trí tuệ số lượng chất lượng nguồn nhân lực; đồng thời góp phần quan trọng vào việc thực chương trình mục tiêu quốc gia nhằm nâng cao mức sống dân cư mặt dân trí; bảo vệ mơi trường sinh thái đưa chương trình phát triển kinh tế - xã hội khác vào sống Do nhận thức vai trò quan trọng đầu tư phát triển nên năm vừa qua có nhiều sách giải pháp khơi dậy nguồn nội lực tranh thủ nguồn lực từ bên để huy động vốn cho đầu tư phát triển Nhờ vậy, tổng số vốn đầu tư phát triển năm 2001-2005 theo giá thực tế đạt 1200 nghìn tỷ đồng, gấp lần tổng số vốn đầu tư phát triển huy động kế hoạch năm 1996-2000 Tính ra, vốn đầu tư phát triển bình quân năm năm 2001-2005 đạt 240 nghìn tỷ đồng, 201,6% mức bình quân năm kế hoạch năm 1996-2000 Tỷ lệ vốn đầu tư so với tổng sản phẩm nước tăng từ 35,42% năm 2001 lên 37,16% năm 2002; 37,76% năm 2003; 38,45% năm 2004 ước tính năm 2005 38,67% Tỷ lệ đầu tư nước ta thấp Trung Quốc, cao hầu khu vực (Tỷ lệ đầu tư so với tổng sản phẩm nước năm 2004 Trung Quốc 45,7%; Hàn Quốc 29,3%; Thái Lan 37,8%; Ma-lai-xi-a 22,5%; Phi-li-pin 19,6%; In-đô-nê-xi-a 19,5%; Xin-ga-po 15,3% Tỷ lệ vốn đầu tư so với tổng sản phẩm nước 2001 - 2005 Vốn đầu tư Tổng sản phẩm theo Tổng số năm 2001 - 2005 giá nước theo thực tế giá thực tế 200 217 183 665 Tỷ lệ vốn đầu tư so với tổng sản phẩm nước (%) 37,70 2001 170 496 481 295 35,42 2002 199 105 535 762 37,16 2003 231 616 613 443 37,76 So 2004 275 000 715 307 38,45 324 000 837 858 38,67 Ước tính 2005 Tỷ đồng Trong tổng số vốn đầu tư năm 2001-2005 vốn đầu tư nước chiếm tới 84%, cao hẳn tỷ lệ 78,6% năm 1996-2000 Sở dĩ có kết mặt Nhà nước tăng cường đầu tư, mặt khác cịn sách khuyến khích kinh tế ngồi Nhà nước phát triển, có Nghị Trung ương (Khoá IX) kinh tế tập thể kinh tế tư nhân góp phần quan trọng Trong năm 2001-2005 có gần 14 vạn doanh nghiệp dân doanh đăng ký thành lập với tổng số vốn đăng ký lên tới 294 nghìn tỷ đồng Nhờ số vốn khu vực chiếm tổng vốn đầu tư toàn xã hội tăng từ 22,6% năm 2001 lên 26,2% năm 2002; 29,7% năm 2003; 30,9% năm 2004 ước tính năm 2005 32,4% Giai đoạn từ năm 2000- 2005 giai đoạn hình thành chập chững thị trường chứng khoán Việt Nam với dấu mốc ngày 20/07/2000 với việc vào hoạt động sản giao dịch chứng khốn Hồ Chí Minh Ngày 8/3/2005 Trung tâm giao dịch chứng khốn Hà Nội (TTGDCK HN) thức vào hoạt động Giai đoạn tỉnh ngủ dần xuất từ năm 2005 tỷ lệ nắm giữ nhà đầu tư nước nâng từ 30% lên 49% (trừ lĩnh vực ngân hàng) Trong năm đầu tiên, dường thị trường không thực thu hút quan tâm đông đảo công chúng diễn biến tăng giảm thị trường chưa tạo tác động xã hội mở rộng để ảnh hưởng tới vận hành kinh tế tới sống người dân Cùng với việc triển khai nhiều giải pháp huy động nguồn vốn nước, việc thu hút nguồn vốn từ bên tiếp tục trọng, thu hút vốn FDI vốn ODA Trong năm 2001-2005 cấp giấy phép cho 3745 dự án đầu tư trực tiếp nước với số vốn đăng ký 19,9 tỷ USD Đến lãnh thổ nước ta có nhà đầu tư 70 quốc gia vùng lãnh thổ, có 100 cơng ty đa quốc gia Số vốn ODA nhà tài trợ cam kết dành cho nước ta năm 2001-2005 lên tới 15 tỷ USD, đưa tổng số vốn ODA cam kết 13 Hội nghị quốc tế ODA dành cho Việt Nam từ năm 1993 đến lên 32 tỷ USD Số vốn ODA cam kết thực hoá nhiều hiệp định cụ thể với tổng trị giá 24 tỷ USD thực tế giải ngân 16 1.2 tỷ USD, năm 2001-2005 giải ngân tỷ USD Yêu cầu thực tiễn cần có tiêu chuẩn thẩm định giá Đáp ứng nhu cầu phát triển chung kinh tế nói chung thị trường tài nói riêng, đến năm 2005, Trung ương có Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài có khoảng 18 thẩm định viên Bộ trưởng Bộ Tài cấp thẻ thẩm định viên giá.Hoạt động trung tâm chủ yếu hoạt động lĩnh vực: Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá; xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nước để cổ phần hóa; xác định giá trị tài sản theo yêu cầu khách hàng.Tổng giá trị tài sản thẩm định trung tâm khoảng 238.400 tỷ đồng Ở địa phương, nước có 34 trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính; nhiệm vụ chủ yếu trung tâm thẩm định giá tài sản Nhà nước phải thẩm định giá, tài sản theo yêu cầu khách hàng Cùng với hội nhập kinh tế giới, đời đo vào hoạt động trung tâm thẩm định giá Việt Nam đặt yêu cầu cấp thiết công tác quản lý nhà nước cho hoạt động Hoạt động thẩm định giá cần quy chuẩn cách khoa học, hợp lý để thuận tiện cho công tác quản lý Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 2.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam 2.1.1 Nền kinh tế vĩ mơ có dấu hiệu ổn định, tăng trưởng chậm lại có bước phát triển định mặ lượng chất Trong giai đoạn 2005-2008, đà tăng trưởng Việt Nam có dấu hiệu chậm lại nửa đầu giai đoạn (2005-2007) với bất ổn vĩ mô bắt đầu tích tụ bộc lộ Điển hình sách kích thích kinh tế thơng qua nới lỏng tín dụng bắt nguồn từ năm đầu thập niên 2000 để chống lại đà suy giảm tăng trưởng xuất vào năm 1999-2000 tích tụ nguyên nhân gây lạm phát cao bắt đầu bộc phát từ năm 2007 Thêm vào đó, việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào tháng 11-2006 mở thời kỳ hội nhập sâu rộng chưa có, khiến mức giao lưu thương mại đầu tư quốc tế tăng vọt, dẫn đến bất ổn dòng vốn vào (cả đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp) tăng mạnh, khiến việc kiểm sốt vĩ mơ trở nên lúng túng Cộng với khủng hoảng kinh tế giới, hai năm 2008-2009, tăng trưởng kinh tế mức thấp liền với lạm phát cao (đặc biệt 2008), thâm hụt thương mại thâm hụt ngân sách cao Tốc độ tăng trưởng GDP (%) 2005 8.4 2006 8.2 2007 8.5 2008 6.17 Tỷ lệ lạm phát (%) 8.3 7.5 8.3 23 Giá trị sản xuất công nghiệp 118.12 123.55 128.46 131.74 Xuất (%GDP) 69.36 73.61 76.90 78.21 Thâm hụt thương mại (%GDP) 4.18 4.56 15.85 16.54 Thâm hụt ngân sách (%GDP) 3.53 3.57 3.37 5.14 Luồng vốn FDI vào (%GDP) 6.09 6.73 11.31 13.02 (%GDP) Các tiêu kinh tế chủ yếu Việt Nam, 2005-2008 3.1 Giai đoạn từ năm 2008 đến Tổng quan kinh tế Việt Nam Những tháng đầu năm 2008 giá nguyên liệu, dầu mỏ lương thực tăng chóng mặt kèm theo sách nới lỏng tiền tệ tài khóa cách mức phủ năm trước tạo số giá tiêu dùng tăng vọt mức cao vòng 17 năm qua lên đến 23% Đồng thời với kinh tế phát triển nóng dẫn tới đầu tư tràn lan hiệu gây nhập tăng vọt đẩy thâm hụt thương mại lên mức kỉ lục 17 tỷ USD Mức thâm hụt lớn gây sức ép lên VND khiến VND có khả bị giá nghiêm trọng Trước hồn cảnh khó khăn phủ Việt Nam thực thi hàng loạt biện pháp cấp bách thắt chặt tiền tệ (lãi suất có lúc đẩy lên đến mức 14%), siết chặt đầu tư cơng chi tiêu phủ việc đình hỗn, hủy bỏ hàng loạt dự án chưa cấp bách Các sách tỏ hiệu lạm phát hạ nhiệt vào tháng cuối năm, thâm hụt thương mại giảm bớt qua tỷ giá VND/USD trở nên cân ổ định Nền kinh tế Việt Nam thoát khỏi nguy đổ vỡ 3.2 Bổ sung, hoàn thiện số tiêu chuẩn thẩm định giá khác - Ngày 31/12/2008 Bơ trưởng Bộ Tài ban hành Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC kèm theo tiêu chuẩn thẩm định giá từ 07 đến 12 Tiêu chuấn số 07 ( TĐGVN 07): Phương pháp so sánh Tiêu chuẩn quy định phương pháp so sánh hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản Nội dung TĐGVN 07 01 Mục đích tiêu chuẩn 02 Phạm vi áp dụng 03 Giải thích thuật ngữ tiêu chuẩn 04 Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường 05 Thẩm định viên giá vào khác biệt yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá giao dịch thành công tài sản so sánh để xác định mức giá dẫn tài sản so sánh 06 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh 07 Các yếu tố so sánh cần thu thập số loại hình tài sản 08 Thời gian, điều kiện thu thập thơng tin: 09 Phân tích thơng tin: 10 Điều chỉnh mức giá tài sản so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Tiêu chuẩn số (TĐGVN 08): Phương pháp chi phí Tiêu chuẩn quy định phương pháp chi phí hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản Nội dung TĐGVN 08 01 Mục đích tiêu chuẩn 02 Phạm vi áp dụng 03 Giải thích thuật ngữ tiêu chuẩn 04 Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí 05 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí: 06 Tính tốn chi phí sản xuất, chế tạo xây dựng nên tài sản 07 Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế Tiêu chuẩn số 09 (TĐGVN 09): Phương pháp thu nhập Tiêu chuẩn quy định phương pháp thu nhập hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản Nội dung TĐGVN 09 Mục đích tiêu chuẩn Phạm vi áp dụng Giải thích thuật ngữ tiêu chuẩn Phương pháp thu nhập dựa giả thiết 05 Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai và tính tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp thu nhập chia thành phương pháp: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác 06 Ước tính tỷ suất vốn hố, tỷ suất chiết khấu 07 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: 08 Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( DCF) Tiêu chuẩn số 10 (TĐGVN 10): Phương pháp thặng dư Tiêu chuẩn quy định phương pháp thặng dư hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản Nội dung TĐGVN 10 01 Mục đích tiêu chuẩn 02 Phạm vi áp dụng 03.Giải thích thuật ngữ tiêu chuẩn 04 Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển 05 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư 06 Tổng doanh thu dự án 07 Tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án Tiêu chuẩn số 11 ( TĐGVN 11): Phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn quy định phương pháp lợi nhuận hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản Nội dung TĐGVN 11 01 Mục đích tiêu chuẩn 02 Phạm vi áp dụng 03 Giải thích thuật ngữ tiêu chuẩn 04 Phương pháp lợi nhuận dựa giả định người đầu tư kinh doanh người chủ sở hữu bất động sản khác nhau, thực tế người Vì vậy, giá trị bất động sản vốn hóa thu nhập thực (coi tiền thuê) từ bất động sản Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, cơng viên… Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận 06 Thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn số 05- Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài 07 Yêu cầu áp dụng phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn số 12 (TĐGVN 12):Phân loại tài sản Tiêu chuẩn quy định phân loại tài sản hướng dẫn phân loại tài sản trình thẩm định giá tài sản Nội dung TĐGVN 12: 01 Mục đích tiêu 02 Phạm vi áp dụng 03 Giải thích thuật ngữ tiêu chuẩn 04 Nhiệm vụ thẩm định viên giá thực thẩm định giá tài sản liên quan đến nhiều loại hình loại tài sản, thẩm định viên giá cần phân biệt hiểu rõ đặc điểm loại tài sản 05 Đối tượng thẩm định giá phải tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản vào quy định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế 06 Tài sản gắn liền với quyền tài sản thẩm định giá 07 Bất động sản tài sản không di dời 08 Động sản tài sản bất động sản Động sản có đặc điểm khơng gắn cố định với khơng gian, vị trí định di, dời như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ 09 Doanh nghiệp 10 Các quyền tài sản 11 Xác định nhận diện tài sản hợp pháp Ngày 07/01/2014 Bộ Tài ban hành Thơng tư số 06/2014/TT- BTC bổ sung thêm tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tiêu chuẩn số 13 (TĐGVN 13) Nội dung TĐGVN 13 01 Phạm vi điều chỉnh 02 Đối tượng áp dụng 03 Giải thích từ ngữ 04 Các loại tài sản vơ hình 05 Những thơng tin cần thu thập tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình 06 Xác định sở giá trị thẩm định giá 07 Ước tính tuổi đời kinh tế cịn lại 08 Các cách tiếp cận thẩm định giá tài sản vơ hình bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập Mỗi cách tiếp cận bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác 09 Cách tiếp cận từ thị trường 10 Cách tiếp cận từ chi phí 11 Cách tiếp cận từ thu nhập Chương III Một số hạn chế nguyên nhân hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hạn chế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Từ tiêu chuẩn ban hành ngày 18 tháng năm 2005, trải qua gần năm xây dựng phát triển, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có thành cơng định, làm sở cho thẩm định viên , có lập luận phân tích có để bảo vệ ý kiến, lập luận, phân tích thực nghiệp vụ thẩm định giá Tuy nhiên, đến thời điểm Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bộc lộ số hạn chế việc định nghĩa khái niệm lẫn hướng dẫn thực như: Một số khái niêm tiêu chuẩn thẩm định giá chưa rõ ràng, cụ thể Bên cạnh cần đưa thêm số đĩnh nghĩa khác vào tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm tăng tính khoa học chặt chẽ trình thẩm định giá tài sản Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá cịn có số hướng dẫn trùng ( Tiêu chuẩn 2) Một số điều kiện cịn gây khó khăn cho công tác thẩm định viên ( Tong tiêu chuẩn số 07, Để đảm bảo tài sản có “giao dịch mua, bán thị trường” tức thẩm định viên phải khảo sát hợp đồng, hoá đơn mua bán giao dịch tài sản để khẳng định tài sản phổ biến áp dụng tiêu chuẩn sở hình thành giá thị trường (TĐGVN02) chưa hợp lý, không cần thiết thị trường Việt Nam, ) Nguyên nhân hạn chế 2.1 Nguyên nhân khách quan Do đời cách lâu ( năm 2005), tới kinh tế Việt Nam có nhiều thay đổi, khiến số điểm hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trở nên khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế 2.2 Ngun nhân chủ quan Khơng có cơng tác kế hoạch chuẩn bị tốt trước làm luật nên khơng tính tốn hết vấn đề phát sinh thực tế Ngôn từ, khái niệm, định nghĩa cịn chưa rõ ràng, cụ thể gây khó khăn Một số kiến nghị đơn vị hoạt động lĩnh vực thẩm định giá Trước hạn chế, yếu hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài có cơng văn số 12/CQLG-CSG-TĐG ngày 15/1/2014 Bộ Tài việc đánh giá thực tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gửi tổ chức Thẩm định giá để điều chỉnh lại nội dung tiêu chuẩn Trong trình hoạt động thẩm định giá, Công ty TNHH Thẩm định giá Giám định Việt Nam (sau gọi Cơng ty Thẩm định giá VAI) có số đóng góp sau: a) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường Tiêu chuẩn ban hành từ lâu chưa phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội nay, Bộ Tài nên có nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung cụ thể, sát với thực tế, lược bỏ nội dung không liên quan phù hợp với Luật giá có hiệu lực tránh việc hiểu sai, hiểu thiếu lý thuyết phân biệt giá trị thị trường phi thị trường tài sản, Đề nghị điều chỉnh, bổ sung số khái niệm Giá trị thị trường tài sản Người bán (bên bán) Người mua (bên mua) Điều kiện thương mại bình thường b) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường Đề nghị nêu khái niệm Thị trường hạn chế xác định tình sau: + Khi thẩm định viên khảo sát, chứng minh thông tin giá tài sản thị trường, thời điểm thẩm định bị ảnh hưởng số hành vi thương mại khơng bình thường độc quyền cung cấp, liên kết giá, thị trường chi phối một nhóm tổ chức, cá nhân thực + Một số đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật cá biệt tài sản có tác động, làm thay đổi giá trị trao đổi thời gian ngắn vượt giá trị sử dụng tài sản (bản quyền, phát minh sáng chế ) + Hạn chế thu thập thông tin giá chuyển nhượng so sánh trực tiếp, công khai tài sản tương đồng thị trường đặc thù truyền thống quy định pháp luật c) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04: Việc ban hành mẫu chứng thư tiêu chuẩn chưa hợp lý do: - Việc bố trí mục Cơ sở thẩm định giá theo hướng dẫn đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật tài sản nêu mục Đề nghị điều chỉnh mục lên phần đầu nội dung Chứng thư hướng dẫn văn quản lý nhà nước, hướng dẫn chi tiết ngành - nghề áp dụng, vận dụng thẩm định giá số, trích yếu Hợp đồng thẩm định giá (khơng cần, bỏ nội dung theo đề nghị ) - Bổ sung thêm: + Mục sở hình thành giá cả, Nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá Việc bổ sung thêm nội dung để người làm công tác quản lý giá, người kiểm tra kết thẩm định có chun mơn đọc chứng thư hiểu mức độ phức tạp tiêu chí lập luận xuyên suốt, đánh giá mức đọ hiểu biết, nhận thức của thẩm định viên tài sản thẩm định + Trường hợp không bắt buộc phải đính kèm báo cáo thẩm định, Chứng thư thẩm định cần nêu rõ thời hiệu, lưu ý, hạn chế có ảnh hưởng đến kết thẩm định giá - Nên đưa mẫu tiêu chuẩn với mục bắt buộc cho phép không hạn chế đưa thêm mục khác phù hợp với đặc điểm tài sản thẩm định d) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07: Đây tiêu chuẩn quan trọng nhất, áp dụng nhiều thẩm định viên, nhiên cịn có nội dung chưa phù hợp với số tài sản định Đề nghị nên sửa lại định nghĩa “Giao dịch phổ biến thị trường” - Nguyên tắc điều chỉnh: “lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn” Việc hướng dẫn vào bảng điều chỉnh phát sinh trường hợp vượt chuẩn, tuyệt đối (lớn 100%) yếu tố điều chỉnh tài sản thẩm định thấp tài sản so sánh e) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Để phù hợp với thực tế cần điều chỉnh số khái niệm sau: + Chi phí số tiền cần thiết phải trả để sở hữu, mua; thuê tự sản xuất, chế tạo, tái tạo, thay thế, sửa chữa tài sản + Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo ra, thay thế, sửa chữa tài sản phận tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Tuổi đời kinh tế máy, thiết bị số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hành, điều kiện bình thường, phù hợp với thông số kinh tế - kỹ thuật tài sản nhà sản xuất theo số liệu thống kê ngành, lĩnh vực công bố - Tuổi đời kinh tế bất động sản số năm công trình kiến trúc đất dự kiến đóng góp làm tăng giá trị toàn bất động sản dự kiến từ xây dựng đến kết thúc (phá bỏ) không bao gồm thời gian cải tạo, sửa chữa lớn - Tuổi đời kinh tế lại thời gian sử dụng cịn lại tài sản ước tính phát huy hiệu - Tuổi đời thực tế sử dụng máy, thiết bị số năm trơi qua phân biệt tính từ hồn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá (có khơng bao gồm thời gian lưu kho, lưu thông, ngừng sử dụng) - Tuổi đời thực tế sử dụng bất động sản (không bao gồm đất) số năm trơi qua tính từ hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá (không phân biệt thời gian lưu thông, chưa sử dụng) - Tuổi đời hiệu số năm mà tài sản sử dụng thực tế phát huy tác dụng mang lại hiệu kinh tế, hiệu sử dụng Tuổi đời hiệu ngắn dài tuổi đời thực tế tài sản tùy thuộc vào tình trạng tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản Cụ thể: Tuổi đời hiệu ngắn tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình sử dụng, khai thác công suất định mức Tuổi đời hiệu dài tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình sử dụng, khai thác công suất định mức - Lợi nhuận nhà thầu + Lợi nhuận nhà thầu ước tính chênh lệch tổng giá trị ước tính gói thầu (giá chào thầu, giá dự thầu) trừ (-) Tổng chi phí phát triển (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế phải nộp theo quy định pháp luật + Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận mong muốn, ước tính nhà thầu tham gia cung cấp gói thầu cụ thể theo số liệu thống kê lợi nhuận bình quân ngành, lĩnh vực định kỳ công bố (không bao gồm khoản thuế phải nộp) + Lợi nhuận nhà thầu thực tế chênh lệch giá trị giá trị tốn, tốn cơng trình trừ (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế phải nộp theo quy định pháp luật - Chi phí tái tạo chi phí hành theo định mức quan có thẩm quyền chi phí ước tính để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản, phận tài sản thay tương đồng với nguyên mẫu (tài sản cần thẩm định giá), bao gồm điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu sử dụng theo nguyên nhân (x) giá thời điểm cần thẩm định - Chi phí thay chi phí hành theo định mức quan có thẩm quyền chi phí ước tính để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ phận có chức lỗi thời, có tính đến tiến khoa học, công nghệ thời điểm cần thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu thay nhân (x) giá thời điểm thẩm định - Các ví dụ tiêu chuẩn cần đưa nguồn, sở khai thác liệu, số đầu vào, giải thích rõ cách tính g) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09: Điều chỉnh khái niệm: Phương pháp thu nhập: phương pháp thẩm định giá trị tài sản, dự án hình thành dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản (quá trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị tài sản thời điểm thẩm định giá Góp ý bổ sung Tỷ suất vốn hoá tỷ suất chiết khấu hướng dẫn có nội dung sử dụng tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro dựa lãi suất trả trước trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm không thực tế, đề nghị điều chỉnh năm (hiện dựa kết đấu thầu trái phiếu phủ Phụ phí rủi ro kinh doanh, rủi ro tài rủi ro khoản tiêu tham khảo, điều tra khơng có số liệu thống kê ngành, khu vực thẩm định viên ước theo nhận định chủ quan Tuy nhiên số quan trọng yêu cầu mức độ xác cao nên vấn đề giải quyết, dễ xảy tranh chấp kết thẩm định Tỷ suất chiết khấu theo phương pháp đầu tư phụ thuộc vào tính đắn, xác báo cáo tài doanh nghiệp, đễ điều chỉnh, sai số lớn, khơng có tính khách quan Tỷ suất chiết khấu theo phương pháp so sánh khó thực khơng đảm bảo tính khách quan Đề xuất: Cơng ty Thẩm định giá VAI đề xuất tiêu chuẩn tính đến hình thức sử dụng lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân từ đến ngân hàng thương mại lãi suất cho vay ngân hàng tính đến yếu tố khơng rủi ro phụ phí rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro khoản doanh nghiệp, thị trường tín dụng chấp thuận h) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10: Điều chỉnh, bổ sung số khái niệm như: Doanh thu phát triển tài sản, chi phí phát triển, giá đất dự án, lợi nhuận ước tính chủ đầu tư Giá đất dự án chênh lệch doanh thu phát triển trừ (-) chi phí phát triển dự án (bao gồm khoản thuế, phí lệ phí) trừ (-) lợi nhuận ước tính chủ đầu tư Lợi nhuận ước tính chủ đầu tư chênh lệch tổng giá trị ước tính gói thầu (giá chào thầu, giá dự thầu) trừ (-) Tổng chi phí phát triển (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế phải nộp theo quy định pháp luật Lợi nhuận ước tính chủ đầu tư cịn dựa tỷ lệ phần trăm (%) tổng chi phí phát triển dự kiến, chấp thuận bên có liên quan số liệu thống kê tổ chức có chức công bố hàng năm phù hợp với ngành, khu vực tỷ lệ tham khảo đáng tin cậy khác thẩm định viên giá thu thập phù hợp với tài sản, dự án cần thẩm định i) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11: Điều chỉnh khái niệm Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá trị tài sản dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận phù hợp với tài sản mà người quản lý khai thác trực tiếp tài sản không đồng thời chủ sở hữu tài sản tài sản thuê; đại lý phân phối; nhận khoán; thuê phát minh, sáng chế, quyền, sở hữu kiểu dáng công nghiệp thời gian hữu hạn (không bao gồm quyền sử dụng đất, thuê mua, trả góp ) chủ yếu dựa vào số liệu doanh thu, chi phí, kết kinh doanh nội xảy khứ tài sản để thực thẩm định giá trị tài sản ... Sự hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hoạt động thẩm định giá quốc tế 1.1 Một số khái niệm Thẩm định giá 1.1.1 Thẩm định giá gì? Hiện nay, giới tồn nhiều định nghĩa khác Thẩm định giá, ... quán với yêu cầu 2.1 thẩm định viên theo tiêu chuẩn lập báo cáo tài quốc tế Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam Sự phát triển kinh tế từ... động thẩm định giá, Công ty TNHH Thẩm định giá Giám định Việt Nam (sau gọi Công ty Thẩm định giá VAI) có số đóng góp sau: a) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường Tiêu chuẩn