Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ ========**======= LÊ THỊ DIỆU THƯƠNG VẬN DỤNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ TRONG VIỆC BAN HÀNH HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế giới Quan hệ kinh tế quốc tế Mã số: 60 31 07 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS BÙI HUY KHOÁT Hà Nội - 2006 MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA TIÊU CHUẨN THẦM ĐỊNH GIÁ 12 Khái niệm nguyên tắc chung thẩm định giá 12 1.1 Khái niệm Thẩm định giá 12 1.2 Những nguyên tắc chung 15 1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt tối ưu 16 1.2.2 Nguyên tắc cung cầu 18 1.2.3 Nguyên tắc thay 18 1.2.4 Nguyên tắc dự kiến lợi ích có tài sản tương lai 18 1.2.5 Nguyên tắc cân việc sử dụng đất phát triển đất 19 1.2.6 Nguyên tắc hài hoà yếu tố 19 1.3 Cơ sở Thẩm định giá 22 1.3.1 Giá cả, chi phí, thị trường giá trị 22 1.3.1.1 Giá 22 1.3.1.2 Chi phí 22 1.3.1.3 Thị trường 23 1.3.1.4 Giá trị 24 1.3.2 Giá trị thị trường 24 1.3.3 Giá trị phi thị trường 26 1.4 Các phương pháp Thẩm định giá 28 1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp 29 1.4.2 Phương pháp chi phí 30 1.4.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập 30 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 33 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 35 Mục tiêu việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 36 Kết luận Chƣơng 39 CHƢƠNG 2: HỆ THỐNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ VÀ KINH NGHIỆM ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƢỚC 41 2.1 Những vấn đề hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 41 2.1.1 Kết cấu chung tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 41 2.1.2 Kết cấu tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể 46 2.1.3 Kết cấu quy tắc thẩm định giá 48 2.2 Nội dung Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số số 49 2.2.1 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 1: Giá trị thị trường làm sở cho Thẩm định giá 49 2.2.2 Hướng dẫn áp dụng Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 1: “Thẩm định giá trị tài sản phục vụ báo cáo tài chính” 50 2.2.3 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 2: Giá trị phi thị trường làm sở cho Thẩm định giá 51 2.2.4 Hướng dẫn áp dụng tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 2: “Thẩm định giá trị tài sản phục vụ mục đích chấp vay mượn” 52 2.2.5 Về quy tắc thẩm định giá quốc tế 52 2.3 Việc áp dụng Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số nƣớc điển hình 53 3.1 ASEAN 53 2.3.2 Trung Quốc 59 2.3.3 Thái Lan 65 2.3.4 Xinh-ga-po 68 Kết luận Chƣơng 70 CHƢƠNG 3: NHỮNG VẬN DỤNG CỦA VIỆT NAM TRONG VIỆC BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 72 3.1 Những nguyên tắc xây dựng ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 72 3.2 Nội dung vận dụng Tiêu chuẩn đƣợc ban hành 73 3.3 Hƣớng vận dụng tiêu chuẩn lại thời gian tới 77 3.4 Kiến nghị 84 KẾT LUẬN 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 Phụ lục Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 1) Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) 93 97 120 LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định kế toán, kiểm toán sản phẩm kinh tế thị trường, tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Nhưng phát triển chấp nhận nghề nghiệp chuyên môn năm 1940 trở lại Bằng chứng minh thực tiễn, thẩm định giá có vai trò quan trọng tất loại định tổ chức cá nhân liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua - bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố - chấp, kinh doanh tài sản… Hoạt động thẩm định giá ngày phát triển không phạm vi quốc gia mà phạm vi tồn giới địi hỏi phải hình thành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế nhằm tăng cường thống quan điểm, tính quán thực tiễn hoạt động thẩm định giá phạm vi toàn cầu Đặc biệt, năm sau thời kỳ 1970, thị trường tài quốc tế xuất việc tồn cầu hóa thị trường đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta nhận thấy tầm quan trọng nghề thẩm định giá để phục vụ hoạt động thị trường Vì việc hình thành Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế giới công nhận áp dụng rộng rãi trở nên cần thiết Năm 1981, trí tổ chức thẩm định giá nước, Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) thành lập với gần 20 nước tham gia làm thành viên Đến nay, (tính đến tháng 10 năm 2005 có 46 thành viên thức, quan sát viên, hội viên thơng tấn) IVSC điều khoản Roster Hội đồng kinh tế xã hội Liên hợp quốc cơng nhận vào tháng - 1985 Mục đích IVSC xây dựng công bố Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, thúc đẩy chấp nhận tuân thủ tiêu chuẩn phạm vi toàn cầu, hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế ban hành lần năm 1985; sau bổ sung, sửa đổi nhiều lần sở tiếp thu tri thức khoảng 50 Hiệp hội Thẩm định giá nước đến ấn lần thứ Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá nói ngày cơng nhận phạm vi tồn giới Nó trở thành chuẩn mực quan trọng để Hiệp hội thẩm định giá quốc gia có ban hành hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá không phù hợp với điều kiện đặc thù quốc gia mà cịn đáp ứng u cầu tương thích với thơng lệ quốc tế q trình hội nhập kinh tế quốc tế Ở Việt Nam, thực đường lối đổi kinh tế Đảng, chuyển chế giá kế hoạch sang chế giá thị trường có điều tiết Nhà nước nên chủ thể định giá hàng hóa, dịch vụ thay đổi khác hẳn so với chế kế hoạch hóa tập trung Nhà nước rời bỏ quyền định trực tiếp hầu hết giá hàng hóa dịch vụ xã hội, buộc sản xuất tiêu dùng thi hành để trả lại quyền định giá cho thị trường Tuy nhiên, hoạt động giao dịch, mua bán thị trường giá thị trường xuất vận động giá trị thùc cđa nã mà có bị sai lệch yếu tố độc quyền, thông đồng, đầu cơ, gian lận thương mại chi phối Vì đầu tư, mua bán, hai phía người mua người bán muốn có giá trị thị trường thực để việc mua - bán khơng bị sơ hở Muốn xác định giá hàng hóa dịch vụ mà giao dịch mua bán có phải giá thị trường thực hay không, họ thỏa thuận thuê đối tác khác đánh giá, xác định cho xác Nhu cầu xuất ngày nhiều đa dạng nhiều lĩnh vực nước ta như: xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách Nhà nước, xác định giá trị tài sản để góp vốn, chấp, mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thời gian gần đây… Nhu cầu thẩm định giá nước ta đời bối cảnh đó, kiến thức thẩm định giá bắt đầu du nhập vào phục vụ hoạt động thẩm định giá nước ta từ năm 1993-1994 Để tiếp cận với thơng lệ quốc tế, Việt Nam nhanh chóng xây dựng mối quan hệ với số tổ chức thẩm định giá nước có động thái tích cực hội nhập cộng đồng thẩm định giá quốc tế Ngày 8-6-1997, Ban Vật giá Chính phủ (nay Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính) gia nhập thành viên thức Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN; tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế với tư cách Hội viên thơng từ ngày 1-6-1998 Do chưa có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đầy đủ nên tổ chức có chức hoạt động thẩm định giá nước ta chủ yếu tham khảo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để thực nghiệp vụ thẩm định giá, song cách hiểu chưa thống dẫn đến quán thực nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá tỉnh, thành phố chưa cao Nói cách khác, hoạt động thẩm định giá kinh tế nước ta chưa quản lý môi trường pháp lý đầy đủ, đồng q trình hồn thiện, hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam chưa ban hành đầy đủ (mới có tiêu chuẩn Bộ Tài ban hành năm 2005) nên cơng tác thẩm định giá cịn gặp nhiều khó khăn Vì thế, việc phải nhanh chóng ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam văn pháp quy khác quy định hoạt động nghề nghiệp góp phần nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam điều cần thiết Tuy nhiên, bối cảnh tồn cầu hố hội nhập kinh tế quốc tế, với lợi nước sau nghề tranh thủ kế thừa có để vận dụng cách sáng tạo cho phù hợp với điều kiện hồn cảnh nước ta Hay nói cách khác, nên nghiên cứu hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, học hỏi kinh nghiệm áp dụng tiêu chuẩn số nước để từ đưa gợi ý, vận dụng việc xây dựng ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Chính vậy, tác giả chọn chủ đề: "Vận dụng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ kinh tế Cũng cần nói thêm, nước ta vấn đề nên chưa có cơng trình nghiên cứu chung lĩnh vực thẩm định giá công bố trao đổi rộng rãi Việc đào tạo quy dài hạn cho sinh viên chuyên ngành thẩm định giá thực trường đại học cao đẳng: Trường đại học Marketing Trường Cao đẳng quản trị kinh doanh thuộc Bộ Tài có khoa Thẩm định giá, bắt đầu chiêu sinh từ năm học 1998-1999, hàng năm trường chiêu sinh từ 50-70 sinh viên Hai trường đào tạo khoá với khoảng 400 học viên tốt nghiệp bậc cao đẳng; Từ năm học 2004-2005 trường đại học Marketing chiêu sinh hệ đại học với 81 học viên Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội hình thành tổ môn định giá với giáo viên chiêu sinh từ năm học 2006-2007; Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh có mơn kinh tế học đảm nhiệm việc giảng Thẩm định giá với giáo viên chiêu sinh ba khố, khóa lớp, tổng số học viên lớp 170 người, kết thúc năm học 2005-2006 có 40 người khóa đầu trường, trường có dự kiến hình thành tổ mơn thẩm định giá, năm chuyên ngành khoa kinh tế phát triển thuộc trường từ năm học 2006-2007; Học Viện Tài (thuộc Bộ Tài chính) tuyển sinh khóa đào tạo hệ Đại học chuyên ngành thẩm định giá từ năm học 2004-2005, khóa lớp với 40-50 học viên/ lớp1) Hy vọng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trở thành “cột mốc dẫn đường” cho trình tác nghiệp, hành nghề thẩm định giá thẩm định viên việc quản lý, định hướng quan chuyên trách xã hội Chúng ta không nên cứng nhắc trình thực tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành, thực tiễn ln ln thay đổi, tiêu chuẩn ban hành tiêu chuẩn bất biến hồn thiện mà đơi cần phải có sửa đổi để đáp ứng yêu cầu ngày cao nghề thẩm định giá Việt Nam Cũng có số quan điểm cho cấu hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam vừa thiếu lại vừa thừa, chưa thể ban hành số tiêu chuẩn hướng dẫn thẩm định giá loại hình dịch vụ mà chưa có Câu hỏi đặt bỏ ngỏ để hạn chế đến mức thấp bất cập, tiêu cực thẩm định giá dư luận xã hội quan tâm, đặc biệt thẩm định giá tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước, thẩm định giá trị doanh nghiệp thực cổ phần hoá, thẩm định giá đất Nhà nước thu hồi sử dụng cho mục đích cơng Trong bối cảnh đó, Luận văn xác định mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: Mục tiêu nghiên cứu: Trên sở nghiên cứu cần thiết phải ban hành Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời phân tích thực trạng việc vận dụng Nguồn: Cục Quản lý giá-Bộ Tài Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá nước giới, rút học kinh nghiệm để xây dựng hoàn thiện Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam áp dụng vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá Việt Nam Các nhiệm vụ nghiên cứu: Luận văn đặt nhiệm vụ nghiên cứu thực trạng việc ban hành nội dung sửa đổi, bổ sung cập nhật hàng năm Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia số nước có nghề thẩm định giá phát triển Xinh-ga-po, Nhật Bản, Niu Di-lân, Ôxtrâylia, Trung Quốc, Thái Lan dự thảo Tiêu chuẩn Thẩm định giá ASEAN Trên sở đó, đề xuất hướng vận dụng để xây dựng ban hành đầy đủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế khu vực, đề xuất sửa đổi bổ sung tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành mà chưa phù hợp với thực tiễn Việt Nam Khi hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành đầy đủ, hoạt động thẩm định giá nhờ vào hoạt động theo hành lang pháp lý, theo khuôn khổ thống có đóng góp lớn việc thẩm định giá tài sản khu vực Nhà nước - khách hàng chủ yếu quan trọng thẩm định giá - góp phần tiết kiệm chi Ngân sách Nhà nước đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực hoạt động sản xuất kinh doanh, góp phần nhỏ trả lời câu hỏi bỏ ngỏ đặt phần trên, với việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng tổ chức, cá nhân khác theo yêu cầu ngày hoàn hảo hơn… Để thực mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu kể trên, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Mác Lê-nin, phương pháp nghiên cứu 10 a) Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản b) Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp… khơng xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khơng có khả bán thị trường cơng khai mà để bán địi hỏi q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác d) Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường e) Giá trị doanh nghiệp giá trị toàn tài sản doanh nghiệp Giá trị tài sản cấu thành tổng tài sản doanh nghiệp tách rời thẩm định sở giá trị thị trường Giá trị doanh nghiệp phải xem xét tổng thể tài sản, giá trị tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình tài sản sở hữu trí tuệ doanh nghiệp Một tài sản để riêng biệt không phát huy giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng tài sản Giá trị tài sản riêng rẽ xác định dựa phần đóng góp tài sản vào hoạt động tồn doanh nghiệp nên khơng liên quan đến thị trường, khơng tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán 125 Giá trị tài sản trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản q trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác khơng có f) Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính Giá trị lý phản ánh giá trị lại tài sản (trừ đất đai) tài sản hết hạn sử dụng bán lý Tài sản sửa chữa, hốn cải cho mục đích sử dụng cung cấp phận linh kiện rời cho tài sản khác hoạt động g) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép Một mua bán bắt buộc liên quan đến mức giá hình thành tình mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán người bán phải bán tài sản cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Trong mua bán thẩm định viên phải tìm hiểu mô tả đầy đủ, chi tiết báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định chất việc mua bán mức giá thể h) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường Giá trị đặc biệt tài sản hình thành vị trí, tính chất đặc biệt tài sản, từ tình đặc biệt thị trường, từ trả giá vượt giá trị thị trường khách hàng muốn mua tài sản với giá để có tính hữu dụng tài sản 126 i) Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt, nhóm nhà đầu tư tổ chức với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản Tuy nhiên giá trị thị trường phản ánh nhiều đánh giá cá biệt giá trị đầu tư tài sản cụ thể k) Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm l) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp 05- Tuỳ theo mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa liệu điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá 06- Để bảo đảm khơng có nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo bước sau: a) Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; c) Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; d) Xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá; e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; f) Công bố công khai điều kiện tình bị hạn chế q trình thẩm định giá; g) Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá h) Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá 127 07- Thẩm định viên phải trình bày mục đích thẩm định giá cách rõ ràng, phải thể tính cơng khai, minh bạch báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá, cụ thể là: - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ cứ, mục đích việc thẩm định giá nhằm tránh hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết thẩm định giá bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo bước mục 06 nêu - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường phải nêu rõ điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thẩm định viên không sử dụng hạn chế để làm sai lệch kết thẩm định giá - Khi tiến hành thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên không đưa giả thiết mâu thuẫn với số liệu làm sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, phân tích phương pháp thẩm định giá phải nêu cách công khai báo cáo kết chứng thư thẩm định giá - Khi thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải cơng khai hố tồn nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá 128 HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 05 Quy trình thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định quy trình thẩm định giá tài sản hướng dẫn thực quy trình trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Các bước phải thực trình thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá 04- Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở thẩm định giá 1- Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá 129 2- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định nhận thức mục đích thẩm định giá khách hàng Mục đích thẩm định giá phải nêu rõ báo cáo thẩm định giá 3- Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết thẩm định giá 4- Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích thẩm định giá khách hàng; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, công dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá 5- Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc thẩm định viên phải dựa sở: a- Có xác nhận văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết thẩm định giá b- Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan c- Trong q trình thẩm định giá, thẩm định viên thấy điều kiện hạn chế ràng buộc đưa không chặt chẽ thiếu sở phải xem xét lại thơng báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá cho khách hàng 6- Xác định thời điểm thẩm định giá Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) tài sản cần thẩm định giá phải thực sau ký hợp đồng thẩm định giá ý kiến đánh giá giá trị tài sản đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng 7- Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá 8- Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01) 130 - Giá trị phi thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 05- Lập kế hoạch thẩm định giá 1- Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực bước cơng việc tồn thời gian cho thẩm định giá 2- Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: - Xác định yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá 06- Khảo sát trường, thu thập thông tin 1- Khảo sát trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật (cơng suất, suất, cơng dụng) vị trí, đặc điểm, quy mơ, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp 131 nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa… + Đối với cơng trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình - Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (tòan cảnh, chi tiết), hướng khác -Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, thẩm định viên phải thu thập thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thông tin tính pháp lý tài sản - Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin: + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc khu vực lân cận + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng…) - Để thực thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thơng tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo thẩm định giá phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thơng tin 07 - Phân tích thơng tin 132 Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá tài sản cần thẩm định 1- Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản 2- Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần thẩm định giá a Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường - Đối với tài sản thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại cơng nghiệp) hình thành nên nhóm cung cầu tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm - Đối với tài sản nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cấu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm b Xu hướng cung cầu thị trường tài sản - Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu tài sản tương tự có thị trường - Ảnh hưởng xu hướng đến giá trị tài sản thẩm định giá 3- Phân tích khách hàng: - Đặc điểm khách hàng tiềm - Sở thích khách hàng vị trí, quy mơ, chức môi trường xung quanh tài sản - Nhu cầu, sức mua tài sản 4- Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản - Thẩm định viên cần xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng sử dụng tương lai + Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: xác định mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng tài sản + Sự hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật 133 + Tính khả thi mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm tài sản việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị lại tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá tài sản + Hiệu tối đa sử dụng tài sản: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép tài sản sử dụng đến mức cao tốt 08- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Thẩm định viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá quy định tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp thẩm định giá sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản với mục đích thẩm định giá Thẩm định viên cần nêu rõ báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị thẩm định 09- Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực theo quy định tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” 134 HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 06) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định nguyên tắc xác định giá trị tài sản hướng dẫn nguyên tắc tiến hành thẩm định giá tài sản 02 - Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình xác định giá trị tài sản làm sở thẩm định giá 03 - Giá trị tài sản hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất thẩm định giá tài sản phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, nguyên tắc hướng dẫn cần thiết tiến hành thẩm định giá Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng nguyên tắc để đưa kết luận giá trị tài sản NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04 - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản 135 Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản 05 - Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hưởng đặc tính phụ thêm phản ánh cung - cầu giá trị tài sản 06 - Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 07 - Nguyên tắc thay Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm 08 - Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử 136 dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí khơng vị trí đất kế cận phải có mức giá trị 09 - Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản 10 - Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập cịn lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai 11 - Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 12 - Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 13 - Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với 137 tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản hình thành kết cạnh tranh thị trường 14 - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua 138 Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF files and merge into one ... phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 33 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 35 Mục tiêu việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 36... định giá Việt Nam? ?? Đến cuối năm 2005, Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Đây tiêu chuẩn quan trọng, hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Mục tiêu việc ban hành hệ thống tiêu. .. cơng bố Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, thúc đẩy chấp nhận tuân thủ tiêu chuẩn phạm vi toàn cầu, hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế ban hành lần