Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Nói cách khác, hoạt động thẩm định giá trong nền kinh tế nước ta chưa được quản lý bởi một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ vì vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhất là hệ thống Tiê

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA KINH TẾ

========**=======

LÊ THỊ DIỆU THƯƠNG

VẬN DỤNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ

TRONG VIỆC BAN HÀNH HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN

THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

Mã số: 60 31 07

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS BÙI HUY KHOÁT

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA TIÊU CHUẨN THẦM ĐỊNH GIÁ

1 Khái niệm và nguyên tắc chung về thẩm định giá

1.1 Khái niệm về Thẩm định giá

1.2 Những nguyên tắc chung

1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu

1.2.2 Nguyên tắc cung cầu

1.2.3 Nguyên tắc sự thay thế

1.2.4 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai

1.2.5 Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của đất

1.2.6 Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố

1.3 Cơ sở của Thẩm định giá

1.3.1 Giá cả, chi phí, thị trường và giá trị

1.3.1.1 Giá cả

1.3.1.2 Chi phí

1.3.1.3 Thị trường

1.3.1.4 Giá trị

5

12

12

12

15

16

18

18

18

19

19

22

22

22

22

23

24

1.3.3 Giá trị phi thị trường

1.4 Các phương pháp Thẩm định giá

1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp

1.4.2 Phương pháp chi phí

1.4.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập

2 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế

3 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

4 Mục tiêu của việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Kết luận Chương 1

CHƯƠNG 2: HỆ THỐNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ VÀ KINH NGHIỆM ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƯỚC

2.1 Những vấn đề cơ bản của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

2.1.1 Kết cấu chung của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

2.1.2 Kết cấu của những tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể

2.1.3 Kết cấu của những quy tắc thẩm định giá

2.2 Nội dung cơ bản của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1 và số 2

2.2.1 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 1: Giá trị thị trường làm cơ sở cho Thẩm định giá

2.2.2 Hướng dẫn áp dụng Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 1: “Thẩm định giá trị tài sản phục vụ báo cáo tài chính”

2.2.3 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 2: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho Thẩm định giá

2.2.4 Hướng dẫn áp dụng tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 2: “Thẩm định giá trị tài sản phục vụ mục đích thế chấp vay mượn”

2.2.5 Về các quy tắc thẩm định giá quốc tế

26

28

29

30

30

33

35

36

39

41

41

41

46

48

49

49

50

51

52

52

2.3 Việc áp dụng Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế của một số

nước điển hình

2 3.1 ASEAN

2.3.2 Trung Quốc

2.3.3 Thái Lan

2.3.4 Xinh-ga-po

Kết luận Chương 2

CHƯƠNG 3: NHỮNG VẬN DỤNG CỦA VIỆT NAM TRONG VIỆC BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ

3.1 Những nguyên tắc xây dựng ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

3.2 Nội dung vận dụng 6 Tiêu chuẩn đã được ban hành

3.3 Hướng vận dụng các tiêu chuẩn còn lại trong thời gian tới

3.4 Kiến nghị

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Phụ lục 1 Hệ thống các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

2 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 1)

3 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

53

53

59

65

68

70

72

72

73

77

84

89

92

93

97

120

LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá cũng như kế toán, kiểm toán là sản phẩm của nền kinh tế thị trường, tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Nhưng nó chỉ phát triển và được chấp nhận như một nghề nghiệp chuyên môn bắt đầu từ năm 1940 trở lại đây Bằng sự chứng minh của thực tiễn, thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định của các tổ chức và các cá nhân liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua - bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố - thế chấp, kinh doanh tài sản…

Hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển không chỉ trong phạm vi quốc gia mà trên phạm vi toàn thế giới đã đòi hỏi phải hình thành một hệ thống các tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế nhằm tăng cường sự thống nhất trong quan điểm, tính nhất quán trong thực tiễn hoạt động thẩm định giá trên phạm vi toàn cầu Đặc biệt, những năm sau thời kỳ 1970, khi thị trường tài chính quốc tế xuất hiện và việc toàn cầu hóa thị trường đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta càng nhận thấy tầm quan trọng của nghề thẩm định giá để phục vụ hoạt động của thị trường này Vì thế việc hình thành các Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế được thế giới công nhận và áp dụng rộng rãi trở nên hết sức cần thiết Năm 1981, được

sự nhất trí của các tổ chức thẩm định giá các nước, Ủy ban các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) được thành lập với gần 20 nước tham gia làm thành viên Đến nay, (tính đến tháng 10 năm 2005 có 46 thành viên chính thức, 9 quan sát viên, 2 hội viên thông tấn) và IVSC đã được điều khoản Roster của Hội đồng kinh tế và xã hội của Liên hợp quốc công nhận vào tháng 5 - 1985 Mục đích của IVSC là xây dựng và công bố những Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, thúc đẩy

sự chấp nhận và tuân thủ những tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn cầu, và hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế được ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế ban hành lần đầu tiên trong năm 1985; sau đó được bổ sung, sửa đổi nhiều lần trên cơ sở tiếp thu tri thức của khoảng 50 Hiệp hội Thẩm định giá của các nước và đến nay đã là ấn bản lần thứ 8 Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá nói trên ngày nay đã được công nhận trên phạm vi toàn thế giới Nó đã trở thành chuẩn mực quan trọng để Hiệp hội thẩm định giá của các quốc gia có căn cứ ban hành hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá không chỉ phù hợp với điều kiện đặc thù của quốc gia mình mà còn đáp ứng được yêu cầu tương thích với thông lệ quốc tế trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

Ở Việt Nam, thực hiện đường lối đổi mới kinh tế của Đảng, chúng ta đã chuyển cơ chế giá kế hoạch sang cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà nước nên về cơ bản chủ thể định giá hàng hóa, dịch vụ đã thay đổi khác hẳn so với cơ chế kế hoạch hóa tập trung Nhà nước đã rời bỏ quyền quyết định trực tiếp hầu hết giá các hàng hóa dịch vụ trong xã hội, buộc sản xuất tiêu dùng thi hành để trả lại quyền định giá cho thị trường Tuy nhiên, trong các hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng giá trị thùc cña nã mà có khi bị sai lệch do các yếu

tố độc quyền, thông đồng, đầu cơ, gian lận thương mại chi phối Vì thế khi đầu tư, mua bán, cả hai phía người mua và người bán đều muốn có giá trị thị trường thực để việc mua - bán đó không bị sơ hở Muốn xác định giá hàng hóa dịch vụ mà mình giao dịch mua bán có phải là giá thị trường thực hay không, họ thỏa thuận cùng thuê một đối tác khác đánh giá, xác định cho chính xác Nhu cầu

tài sản để góp vốn, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong thời gian gần đây…

Nhu cầu thẩm định giá ở nước ta ra đời trong bối cảnh đó, và những kiến thức về thẩm định giá bắt đầu du nhập vào phục vụ hoạt động thẩm định giá ở nước ta từ năm 1993-1994 Để tiếp cận với những thông lệ quốc tế, Việt Nam đã nhanh chóng xây dựng được mối quan hệ với một số tổ chức thẩm định giá của các nước và có những động thái tích cực hội nhập cộng đồng thẩm định giá quốc

tế Ngày 8-6-1997, Ban Vật giá Chính phủ (nay là Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính) gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN; tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế với tư cách là Hội viên thông tấn từ ngày 1-6-1998

Do chưa có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đầy đủ nên các tổ chức có chức năng hoạt động thẩm định giá ở nước ta đang chủ yếu tham khảo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá, song cách hiểu chưa thống nhất dẫn đến sự nhất quán trong thực hiện các nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá ở các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá tại các tỉnh, thành phố chưa cao Nói cách khác, hoạt động thẩm định giá trong nền kinh tế nước ta chưa được quản lý bởi một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ vì vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhất là hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam chưa được ban hành đầy đủ (mới chỉ có 6 tiêu chuẩn được Bộ Tài chính ban hành trong năm 2005) nên công tác thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn

Vì thế, việc phải nhanh chóng ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như các văn bản pháp quy khác quy định hoạt động nghề nghiệp cũng như góp phần nâng cao năng lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam là điều hết sức cần thiết

Tuy nhiên, trong bối cảnh toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế, với lợi thế là một nước đi sau trong nghề này thì chúng ta có thể tranh thủ kế thừa những gì đã có để vận dụng một cách sáng tạo cho phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của nước ta Hay nói một cách khác, chúng ta nên nghiên cứu hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, học hỏi kinh nghiệm áp dụng những tiêu chuẩn này ở một số nước để từ đó đưa ra những gợi ý, vận dụng trong việc xây dựng và ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

Chính vì vậy, tác giả chọn chủ đề: "Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định

giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ”

làm đề tài nghiên cứu của luận văn thạc sỹ kinh tế Cũng cần nói thêm, ở nước ta đây là vấn đề còn mới nên chưa có công trình nghiên cứu chung nào về lĩnh vực thẩm định giá được công bố và trao đổi rộng rãi Việc đào tạo chính quy dài hạn cho sinh viên chuyên ngành thẩm định giá hiện đang chỉ được thực hiện ở 5 trường đại học và cao đẳng: Trường đại học Marketing và Trường Cao đẳng quản trị kinh doanh thuộc Bộ Tài chính có khoa Thẩm định giá, bắt đầu chiêu sinh từ năm học 1998-1999, hàng năm mỗi trường chiêu sinh từ 50-70 sinh viên Hai trường này đã đào tạo được 4 khoá với khoảng 400 học viên tốt nghiệp bậc cao đẳng; Từ năm học 2004-2005 trường đại học Marketing mới chiêu sinh hệ đại học với 81 học viên Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội mới hình thành tổ bộ môn định giá với 4 giáo viên và sẽ chiêu sinh từ năm học 2006-2007; Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh có bộ môn kinh tế học đảm nhiệm việc giảng về Thẩm định giá với 7 giáo viên và đã chiêu sinh được ba khoá, mỗi khóa một lớp, tổng số học viên của 3 lớp là 170 người, kết thúc năm

phát triển thuộc trường từ năm học 2006-2007; Học Viện Tài chính (thuộc Bộ Tài chính) đã tuyển sinh 2 khóa đào tạo hệ Đại học chuyên ngành thẩm định giá

từ năm học 2004-2005, mỗi khóa một lớp với 40-50 học viên/ lớp1

)

Hy vọng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sẽ trở thành “cột mốc dẫn đường” cho quá trình tác nghiệp, hành nghề thẩm định giá đối với các thẩm định viên cũng như việc quản lý, định hướng của các cơ quan chuyên trách và xã hội Chúng ta cũng không nên cứng nhắc trong quá trình thực hiện những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được ban hành, vì thực tiễn luôn luôn thay đổi, những tiêu chuẩn đã được ban hành ra không phải là những tiêu chuẩn bất biến hoặc hoàn thiện nhất mà đôi khi vẫn cần phải có những sửa đổi để làm sao đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của nghề thẩm định giá của Việt Nam Cũng có một số quan điểm cho rằng cơ cấu của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam vừa thiếu lại vừa thừa, hoặc chúng ta chưa thể ban hành một số tiêu chuẩn hướng dẫn thẩm định giá những loại hình dịch vụ mà hiện nay chúng ta chưa có Câu hỏi đặt ra hiện vẫn còn bỏ ngỏ là làm sao để có thể hạn chế đến mức thấp nhất những bất cập, tiêu cực trong thẩm định giá hiện đang được dư luận và

xã hội quan tâm, đặc biệt là thẩm định giá đối với những tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước, thẩm định giá trị của doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hoá, hoặc thẩm định giá đất khi Nhà nước thu hồi sử dụng cho mục đích công

Trong bối cảnh đó, Luận văn xác định mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:

Mục tiêu nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu sự cần thiết phải ban hành Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời phân tích thực trạng của việc vận dụng

Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá của các nước trên thế giới, rút ra những bài học kinh nghiệm để xây dựng và hoàn thiện Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam áp dụng vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam

Các nhiệm vụ nghiên cứu: Luận văn đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu thực trạng của việc ban hành và nội dung cũng như những sửa đổi, bổ sung cập nhật hàng năm của Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia của một số nước có nghề thẩm định giá phát triển như Xinh-ga-po, Nhật Bản, Niu Di-lân, Ôxtrâylia, Trung Quốc, Thái Lan và dự thảo Tiêu chuẩn Thẩm định giá ASEAN Trên cơ sở đó, đề xuất hướng vận dụng để xây dựng và ban hành đầy đủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực, hoặc đề xuất những sửa đổi bổ sung đối với những tiêu chuẩn thẩm định giá đã được ban hành mà còn chưa phù hợp với thực tiễn của Việt Nam

Khi hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành đầy đủ, hoạt động thẩm định giá nhờ vào đó sẽ hoạt động theo hành lang pháp lý, theo khuôn khổ thống nhất và sẽ có đóng góp lớn trong việc thẩm định giá tài sản của khu vực Nhà nước - khách hàng chủ yếu và quan trọng của thẩm định giá - góp phần tiết kiệm chi Ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh, góp một phần nhỏ trả lời câu hỏi bỏ ngỏ được đặt ra ở phần trên, cùng với việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng là các tổ chức, cá nhân khác theo yêu cầu ngày càng hoàn hảo hơn…

Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu kể trên, Luận văn sử

kinh tế cũng được sử dụng như thống kê kinh tế, t×m hiÓu thực tiễn kết hợp với phân tích để minh hoạ cho các luận điểm, rút ra các nhận xét và tạo cơ sở cho các nhận định về triển vọng phát triển của vấn đề nghiên cứu và và tính hợp quy luật của đối tượng nghiên cứu

Về kết cấu của Luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, phô lôc vµ danh môc tµi liÖu tham kh¶o, Luận văn có kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung và sự cần thiết của tiêu chuẩn thẩm định giá

Chương này giới thiệu những vấn đề lý luận chung; khái niệm và nguyên tắc về thẩm địnhgiá, quy tắc hành nghề thẩm định giá; Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và Việt Nam

Chương 2: Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế và kinh nghiệm

áp dụng ở một số nước

Chương này trình bày:

- Những vấn đề và nội dung cơ bản của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

- Việc áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ở một số nước điển hình

Chương 3: Vận dụng của Việt Nam trong việc ban hành Hệ thống tiêu

chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA

TIÊU CHUẨN THẦM ĐỊNH GIÁ

1 Khái niệm và nguyên tắc chung về thẩm định giá

1.1 Khái niệm về Thẩm định giá

Thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về khái niệm này, giới nghiên cứu và các chuyên gia hành nghề trong lĩnh vực này trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau Những người theo trường phái của Hoa Kỳ dùng từ

“Appraisal”, còn những người theo trường phái của Anh Quốc thì dùng từ

“Valuation” Cả hai từ tiếng Anh này đều có cùng một nghĩa là “đánh giá giá trị” hay “định giá giá trị” hoặc “xác định giá trị” và có ý nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định Hai thuật ngữ này có nguồn gốc

từ tiếng Pháp Thuật ngữ “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ

“Appraisal” đã có trước đó vào thế kỷ XV

Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá, bởi công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp thực hiện

Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu, hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá hay đánh giá giá trị tài sản Chúng ta có thể điểm qua một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận:

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Uỷ ban Các tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): “Đánh giá giá trị tài sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của đánh giá giá trị tài sản Do vậy, đánh giá giá trị tài sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu đánh giá để hình thành giá trị của

Theo ông Jon Duckley, Chủ tịch Viện Thẩm định giá tài sản Niu Di-lân, thành viên Ban Lãnh đạo và đồng thời là thành viên Ban Tiêu chuẩn của IVSC:

“Đánh giá giá trị tài sản là xác định giá cả của tài sản đó Xác định giá cả là tìm

ra giá trị của một tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, đánh giá giá trị tài sản là một dạng đặc biệt của việc xác định giá

Theo Giáo sư W.Seabrooke, Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thì

"Đánh giá giá trị tài sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ"

Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Tổ chức các Hiệp hội Thẩm định giá Thế giới (WAVO), kiêm chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA): "Đánh giá giá trị tài sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại hình đầu tư lựa chọn"

Theo từ điển Oxford: “Đánh giá trị tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản (quyền sở hữu các lợi ích trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Như vậy, hầu hết các khái niệm của các chuyên gia về thẩm định giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cốt lõi nhất của thẩm định giá - đánh giá giá trị tài sản, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản

đó bằng hình thái tiền tệ Trong nền sản xuất hàng hoá, khi tiền tệ xuất hiện, mọi hoạt động trao đổi phải thông qua giá cả và việc trao đổi phải dựa trên cơ sở giá trị của những tài sản (sản phẩm hàng hoá) Như vậy, khi trao đổi phải đánh giá được giá trị của vật đem trao đổi

Trên cơ sở kế thừa học thuyết về giá trị của các nhà kinh tế học cổ điển như

A Smith cuối thế kỷ XVIII và sau đó là Ricardo đầu thế kỷ XIX, các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác- Lênin đã đưa ra khái niệm “Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá” Như vậy xét về bản chất của giá cả về hình thức biểu hiện

thì giá trị là nội dung, còn giá cả là hình thức Từ những luận điểm của Chủ

nghĩa Mác - Lênin về học thuyết giá trị cho thấy, việc đánh giá giá trị tài sản là xác định giá cả của tài sản Việc xác định giá cả của tài sản thực chất là xác định giá trị hay ước tính giá trị, biểu hiện bằng hình thái tiền tệ - trong nền sản xuất hàng hoá được biểu hiện bằng giá cả của tài sản đó Do vậy, trong tiêu chuẩn thẩm định giá của quốc tế hoặc của bất kỳ một quốc gia nào đều quy định: “Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do chuyên gia thẩm định lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá được xác định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định”, chứ không phải là việc rút ra những kết luận nhận xét có tính chất định tính, chung chung Thông thường và phổ biến kết quả thẩm định thường được biểu hiện bằng mức giá của tài sản đó - biểu hiện bằng tiền

Thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường là một vấn đề mới ở nước ta,

sự tiếp cận trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế Hiện nay, về từ ngữ dùng còn có ý kiến khác nhau về tên gọi: Đánh giá giá trị tài sản; Định giá giá trị tài sản; Xác định giá trị tài sản; Kiểm định giá hay Thẩm định giá?

Pháp lệnh Giá được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002 là văn bản pháp lý cao nhất quy định hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay,

“Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá” và “Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm

gọi là Thẩm định giá và được giải thích ở điều 4 khoản 3 là: “Thẩm định giá là

việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ

của Pháp lệnh Giá thì một số quan điểm lại cho rằng đó là việc đánh giá và đánh

giá lại giá trị của tài sản, thực chất đó là đánh giá giá trị tài sản

Như vậy, hiện nay tuy có nhiều tên gọi khác nhau: Thẩm định giá; Đánh giá giá trị tài sản; Định giá tài sản; Kiểm định giá hay Xác định giá trị tài sản,

nhưng tất cả đều có chung một bản chất, đó là: sự ước tính giá trị của các quyền

sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định Hiện nay trên thực tế,

ngoài thuật ngữ chính thức là Thẩm định giá thì có một số tài liệu còn dùng là Định giá tài sản

1.2 Những nguyên tắc chung

Từ kết quả tổng kết kinh nghiệm của các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên chuyên nghiệp về giá ở các nước trên thế giới, cho thấy tuy rằng luật pháp và các điều kiện kinh tế- xã hội của mỗi quốc gia có những đặc thù riêng đòi hỏi phải có những cách thức áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp trong công tác thẩm định giá của quốc gia mình Nhưng nhìn chung những nguyên tắc cơ bản về phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá của các quốc gia trên thế giới là giống nhau Vì thế, những khái niệm và nguyên tắc chung của tiêu chuẩn thẩm định giá này là nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt, dẫn dắt từng tiêu chuẩn cụ thể và được áp dụng cho tất cả các cuộc thẩm định giá do các thẩm định viên thực hiện

Điều đó cũng có nghĩa là khi xây dựng và ban hành những tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể phải tuân thủ những nội dung và hướng dẫn cơ bản nêu trong phần những khái niệm và nguyên tắc thẩm định giá chung này

Chính vì vậy những khái niệm và nguyên tắc cơ bản về thẩm định giá và Quy tắc hành nghề thẩm định giá chung được coi là nền tảng của các tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể và cũng là nền móng cho chuyên ngành thẩm định giá

Hơn nữa, trong bất kỳ hoạt động của một nghề nghiệp chuyên môn nào, trong phạm vi hẹp là ngành tài chính-ngân hàng, thì từ nghề kế toán, kiểm toán đến nghề thẩm định giá cũng đòi hỏi cũng phải có những nguyên tắc chung chi phối hoạt động nghề nghiệp đó Dưới đây là những nguyên tắc cơ bản chi phối hoạt động thẩm định giá ở những nước đã có nghề thẩm định giá phát triển cũng như những nước mà hoạt động thẩm định giá đang trong quá trình hội nhập với nghề thẩm định giá trên thế giới

Cách phân chia các nguyên tắc có thể nhiều ít khác nhau tuỳ điều kiện thực tế của từng nước, song tựu trung lại trong hoạt động thẩm định giá cần đảm bảo thực hiện những nguyên tắc sau:

1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu

Nguyên tắc này được hiểu là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật của tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá tài sản

Khái niệm sử dụng tốt nhất và tối ưu cũng là một trong những khái niệm

cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường Nó phản

định giá phải hết sức chú trọng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu, bởi vì, nó cũng là yếu tố cơ bản chi phối, quyết định giá trị của tài sản

Khái niệm “sử dụng tốt nhất và tối ưu” có thể được hiểu là một tài sản khi

sử dụng được phép về pháp luật sẽ mang lại lợi ích tốt nhất của một tuổi thọ tài sản hợp lý nhất; chi phí sử dụng thấp nhất; có tính khả thi về mặt tài chính; mang lại thu nhập ròng cao nhất cho người sử dụng tài sản

Những yếu tố cơ bản của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất phải trả lời được những câu hỏi sau (tức là trong thực tiễn khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên sẽ có những cân nhắc lựa chọn trong khi quyết định phương pháp thẩm định giá hợp lý nhất, quyết định xem giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá hoặc có những xử lý khác, ) :

- Việc sử dụng đó có hợp lý và có khả năng thực hiện được không? Việc sử dụng nó có hợp pháp không?

- Việc sử dụng nó có khả thi về mặt tài chính không? Có mang lại hiệu quả tối đa không?

- Tài sản có thích hợp về mặt vật chất thỏa mãn đối với việc sử dụng không?

Ngoài ra phải kể đến tính hữu dụng (mức độ thỏa mãn của tài sản theo nhu cầu)

Tính hữu dụng được coi là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá bất kỳ tài sản nào Những quy trình được áp dụng trong quá trình thẩm định giá nhìn chung đều bao gồm việc xác định và đánh giá mức độ hữu dụng hoặc có ích của tài sản được thẩm định

Tính hữu dụng được hiểu một cách đơn giản là khi người sử dụng, thì việc

sử dụng tài sản ấy sẽ có ích hay là vô ích Đây là một khái niệm mang tính so

sánh chứ không phải là một điều kiện tuyệt đối Ví dụ: Tính hữu dụng của đất nông nghiệp thường được đo bằng chính khả năng sinh lời của đất Nếu đất có tiềm năng phát triển, thẩm định viên sẽ đánh giá đất này sẽ tốt cho việc xây dựng nhà ở hoặc sẽ tốt hơn nếu dùng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp và từ

đó có thể xác định được phương pháp thẩm định giá phù hợp áp dụng trong quá trình thẩm định

1.2.2 Nguyên tắc cung cầu

Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày thẩm định giá tài sản Trên thị trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung - cầu đến giá trị của tài sản

1.2.3 Nguyên tắc sự thay thế

Sự hình thành giá trị của tài sản được thẩm định thường có liên quan đến giá trị của các tài sản có khả năng thay thế Một người mua thận trọng không bao giờ trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong điều kiện thị trường mở

Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình thẩm định giá đối với tài sản

là khi có 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước, và điều đó sẽ quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp trong quy trình thẩm định của thẩm định viên

Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong tương lai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ Thẩm định giá tài sản là nhiệm

vụ dự kiến lợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản Thông thường những tài sản này thường được thẩm định viên sử dụng phương pháp thu nhập để thẩm định

1.2.5 Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của đất Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng phải có một giá trị như vậy

Khi tiến hành thẩm định, thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả,…

1.2.6 Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố

Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng nhất về kinh tế và xã hội trong vùng lận cận, cần xét đến sự hài hoà của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm

lý tiêu dùng

Tuy nhiên, khi vận dụng và kế thừa kinh nghiệm của Các tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế và một số nước, Việt Nam đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 6 quy định về “Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản” 3 gồm có 11 nguyên tắc:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;

Nguyên tắc cung-cầu;

Nguyên tắc thay đổi;

Nguyên tắc thay thế;

Nguyên tắc cân bằng;

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;

Nguyên tắc phân phối thu nhập;

Nguyên tắc đóng góp;

Nguyên tắc tuân thủ;

Nguyên tắc cạnh tranh và

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Trong quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao năng lực phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam, cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm định giá luôn cân nhắc đến tính khả thi của những nguyên tắc này khi xây dựng các văn bản pháp quy quy định hoạt động nghề thẩm định giá, cũng như việc xây dựng và ban hành những quy tắc hành nghề để các thẩm định viên phải tuân thủ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, của khách hàng cũng như chính bản thân thẩm định viên Do vậy, cần đảm bảo phải có những quy tắc hành nghề thẩm định giá

Quy tắc thứ nhất là về Đạo đức nghề nghiệp

Yêu cầu cao nhất của Quy tắc hành nghề về đạo đức đòi hỏi thẩm định viên phải đáp ứng được, đó là sự trung thực, đúng đắn và tiến hành các công việc chuyên môn với ý thức trách nhiệm cao, không thiên vị, không để xảy ra những hậu quả gây thiệt hại cho khách hàng, cho uy tín nghề nghiệp của bản thân và của tổ chức thẩm định giá Nói tóm lại, tiêu chuẩn về đạo đức mà quy tắc hành nghề thẩm định giá đưa ra, có thể khái quát là: Độc lập; Trung thực; Khách quan;

Thẩm định viên phải là một người có uy tín, có giấy phép hành nghề, đạt một trình độ chuyên môn thích hợp từ một trung tâm đào tạo chính quy; có kinh nghiệm và có năng lực thẩm định giá; sử dụng thành thạo các phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá quy định Xây dựng được báo cáo kết quả thẩm định giá minh bạch rõ ràng thể hiện tất cả các vấn đề cơ bản cần thiết về thẩm định giá, không để xảy ra sai sót, hiểu lầm

Thẩm định viên chỉ yêu cầu trợ giúp từ bên ngoài khi sự trợ giúp đó đáp ứng được những nguyên tắc đạo đức kỹ năng cần thiết và được sự đồng ý của khách hàng; nỗ lực trong công việc và bảo đảm công việc có hiệu quả

Quy tắc đạo đức hành nghề của tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN tuân thủ quy tắc hành nghề của Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và nhấn mạnh: Chỉ có các thẩm định viên có những phẩm chất cần thiết, có đủ kiến thức chuyên môn,

có kinh nghiệm và có khả năng hoàn thành nhiệm vụ mới được nhận thực hiện các hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá để thu phí Thẩm định viên đó phải

là thẩm định viên độc lập, không có lợi ích trong công ty của khách hàng; không

có mâu thuẫn về lợi ích khi nhận nhiệm vụ thẩm định giá

Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá của Việt Nam mới được ban hành4, trong tiêu chuẩn đạo đức cũng nhất quán với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và cụ thể hóa hơn những quy định về: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật, công khai minh bạch Trong tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn cũng đã quy định rõ các tiêu chuẩn: năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tư cách nghề nghiệp, tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn…

4 Tiêu chuẩn số 3: Những Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản (Ban hành kèm theo Quyết định số

Một trong những cơ sở đảm bảo để những quy tắc này ngày càng được thực hiện có hiệu quả là thông qua quản lý của Nhà nước đối với hoạt động này Bộ Tài chính đã tổ chức các kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá từ năm 2005 Đến nay, đã có gần 200 người đạt yêu cầu và được Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá Những người này trong quá trình hành nghề nếu có bất

kỳ vi phạm nào liên quan đến những quy tắc hành nghề như đã nói ở trên đều sẽ

bị thu hồi thẻ thẩm định viên về giá và có thể không được phép hành nghề (Theo quy định trong Quyết định 24/2004//QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành về Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá)

1.3 Cơ sở của Thẩm định giá

Nếu điều kiện cần của hoạt động thẩm định giá là những nguyên tắc chi phối hoạt động nghề thẩm định giá thì cơ sở của thẩm định giá chính là điều kiện

đủ để thẩm định giá được coi là một nghề trong xã hội Điều kiện đủ này bao gồm:

1.3.1 Giá, chi phí, thị trường và giá trị

Việc phân biệt về mặt thuật ngữ của những khái niệm trên là rất quan trọng đối với hoạt động của các thị trường để mô tả quan hệ giữa các yếu tố Trên thị trường: giá cả phản ảnh sự trao đổi, mua bán thực tế hàng hóa dịch vụ; giá trị thể hiện giá cả có thể chấp nhận được bởi số đông người mua hay người bán hàng hóa dịch vụ Cụ thể:

1.3.1.1 Giá cả

Giá cả là một thuật ngữ dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu hoặc được trả cho một hàng hóa dịch vụ nhất định trong quá trình người mua và người bán

Cũng có thể nhận thấy giá cả biểu hiện một cách đơn giản trên thị trường: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ Giá cả thanh toán thể hiện sự cân bằng cung cầu trên thị trường Giá

E là điểm cân bằng cung cầu:

có giá cân bằng P0 và sản lượng cân bằng Q0

Khi hàng hóa dịch vụ đã sản xuất xong đưa đi cung ứng cho người tiêu dùng thì các chi phí đó là chi phí sản xuất thực tế (cũng có thể xem đó là giá vốn) Mức giá mà người mua trả cho người bán theo giá thị trường trở thành chi phí của người mua

1.3.1.3 Thị trường

Là một môi trường trong đó sự trao đổi hàng hóa dịch vụ giữa người mua

và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá Thị trường có thể là thị trường địa phương, thị trường trong vùng, trong nước hoặc thị trường quốc tế

Ở đây, có một điểm cần lưu ý khi xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là: Do sự phát triển của hệ thống thương mại toàn cầu, các hành vi mua bán

Po E

QQ

diễn ra dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú trong bối cảnh thị trường được toàn cầu hóa, thì khái niệm thị trường không nên chỉ hiểu theo nghĩa hẹp: Nó là

“vị trí địa lý” để người mua và người bán gặp nhau thỏa thuận giá cả trong mua bán; mà phải hiểu thị trường theo nghĩa rộng hơn Đó là môi trường, là lĩnh vực trao đổi hay mua bán hàng hóa thông qua cơ chế giá cả (bởi vì ngày nay, ngoài hình thức mua bán truyền thống, người ta còn mua bán giao dịch qua mạng, )

1.3.1.4 Giá trị

Giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết một người mua và người bán

dễ đi đến thỏa thuận nhất Khái niệm giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá dự tính

sẽ phải trả đối với hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định (Thật ra khái niệm giá trị mà tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra xét cho đến cùng chưa chính xác với khái niệm về giá trị của Mark Do đó khi xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam chúng ta phải xác định và thể hiện rõ: giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá cả phụ thuộc vào giá trị, vì giá trị là cơ sở của giá cả)

1.3.2 Giá trị thị trường

Khái niệm giá trị thị trường- là một khái niệm kinh tế rất quan trọng, được Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế coi là cơ sở, là nền tảng cho việc định giá mọi nguồn tài sản trong nền kinh tế thị trường Đây là tiêu chuẩn đầu tiên trong hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

Nguyên tắc chung về thẩm định giá đã chỉ ra rằng: tùy điều kiện cụ thể mà thẩm định giá sẽ quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá nào là phù hợp

từ thị trường Tuy nhiên giá trị thị trường đó ám chỉ những hoạt động và động cơ

của số đông của các thành tố tham gia thị trường, chứ không phản ánh lợi ích mối quan tâm của mỗi cá nhân riêng lẻ Giá trị thị trường được Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế định nghĩa để thể hiện sự xuyên suốt, xâu chuỗi trong các tiêu

chuẩn cụ thể, đó là “ Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài

sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí

và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập

Khái niệm giá trị thị trường nói trên được các quốc gia trên thế giới công

nhận và thống nhất áp dụng trong việc xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá của nước mình, cho đến nay chưa có nước nào có định nghĩa về Giá trị thị trường mâu thuẫn với định nghĩa của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ví dụ:

Tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN định nghĩa: “Giá trị thị trường là số tiền

ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người sẵn sàng mua và một người sẵn sàng bán trong một doanh vụ vô tư sau khi có sự tiếp thị đúng đắn trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không bị ép buộc”

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam định nghĩa: “Giá trị thị trường của một

tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” 5

5 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 1 được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày

Để giúp thẩm định viên tránh được những lầm lẫn trong thẩm định giá, khi

có một số quốc gia sử dụng thuật ngữ: “giá trị công bằng” trong các tiêu chuẩn

kế toán Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế cho rằng giá trị công bằng khác với giá trị thị trường vì: Khái niệm giá trị công bằng không giải quyết về vấn đề marketing, cụ thể và không phải là những cuộc giao dịch diễn ra trong thời gian

dài trên thị trường theo trình tự thông thường nó chỉ là “một số tiền mua bán tài

sản hoặc là khoản thanh toán giữa bên mua và bên bán có sự hiểu biết sẵn lòng hợp tác trrong cuộc mua bán trực tiếp”

1.3.3 Giá trị phi thị trường

Sở dĩ Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa ra khái niệm giá trị phi thị trường là vì: Nhiều khi loại tài sản đó không được mua bán trên thị trường hoặc

có thể có nhưng thị trường có những yếu tố bất bình thường Do đó khi thẩm định giá những loại tài sản đó phải dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của nó trong tiêu dùng là chính Giá trị phi thị trường gồm những bộ phận sau:

Giá trị phi thị trường

Giá trị

đánh thuế

Giá trị thanh lý Giá trị bị bán

Giá trị đặc biệt

Giá trị hợp nhất

- Giá trị trong sử dụng: Là giá trị một tài sản khi nó đang được một người

cụ thể sử dụng, dùng vào một mục đích nhất định, và do đó, tài sản đó không liên quan đến thị trường

- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu

tư nào đó cho một dự án đầu tư nhất định Giá trị đầu tư có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường của tài sản đó

- Giá trị doanh nghiệp: là giá trị toàn bộ của một doanh nghiệp

- Giá trị được bảo hiểm: là giá trị của tài sản quy định trong chính sách

hoặc hợp đồng bảo hiểm

- Giá trị đánh thuế: là giá trị dựa trên các khái niệm trong phạm vi luật

pháp liên quan đến việc xác định đánh giá, tính các khoản thu nộp hoặc thu thuế tài sản

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ

việc bán một tài sản dưới những điều kiện bán hàng bị ép buộc, không thỏa mãn tất cả những tiêu chí của một cuộc mua bán bình thường trên thị trường, bán tài sản bắt buộc có thể phát sinh từ một cuộc dàn xếp dưới những tính huống đặc biệt và không tiêu biểu Thông thường nó phản ánh một thời gian tiếp thị chưa

đủ, không có sự quảng cáo hợp lý, mô hình bán tài sản không thích hợp và đôi khi phản ánh tình trạng người bán chưa sẵn sàng bán hàng hoặc mua bán dưới sự

ép buộc hoặc cưỡng ép

- Giá trị còn lại (giá trị thanh lý): giá trị còn lại là giá trị của bất động sản

không kể đất đai, nếu được thanh lý để thu hồi vật liệu chứ không phải để tiếp tục sử dụng Giá trị này có thể coi như tổng chi phí thanh lý hoặc chi phí thanh lý hợp lý; cũng có thể coi bằng giá trị có thể bán được

- Giá trị đặc biệt: Giá trị đặc biệt là thuật ngữ có liên quan đến những yếu

tố đặc biệt trên thị trường, hoặc sự tự trả giá đặc biệt của một khách hàng muốn mua tài sản đó có thể làm tăng giá trị tài sản vượt quá giá trị thị trường

Giá trị hợp nhất: là một dạng của giá trị đặc biệt của tài sản khi nhập 2 hay

nhiều quyền lợi trong một tài sản

Giá trị phi thị trường cũng được coi là cơ sở rất quan trọng của thẩm định giá khi không có giá trị thị trường Trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đây là tiêu chuẩn thứ hai (Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị bắt buộc tài sản phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế 6

)

1.4 Các phương pháp Thẩm định giá

Trong hoạt động thẩm định giá yêu cầu các thẩm định viên khi hành nghề thẩm định giá cho dù là căn cứ vào tiêu chuẩn thẩm định giá sử dụng giá trị thị trường hay tiêu chuẩn thẩm định giá trị phi thị trường cũng phải áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá Tùy theo tính chất, đặc điểm và điều kiện của tài sản cần thẩm định giá để lựa chọn phương án thẩm định giá cho phù hợp Sở dĩ như vậy, vì các phương pháp thẩm định giá quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế mang tính chất chung, phổ biến cho việc thẩm định giá các loại tài sản

Những phương pháp thẩm định giá mà những khái niệm và nguyên tắc chung về thẩm định giá nêu ra để xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể và để thực hành thẩm định giá gồm 3 phương pháp cơ bản là:

- Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp vốn hóa thu nhập

Mỗi phương pháp thẩm định giá đều có các phương pháp vận dụng thay thế Áp dụng một phương pháp hay kết hợp nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào trình độ tinh thông nghề nghiệp của thẩm định viên, các tiêu chuẩn quy định tại địa phương, các điều kiện thị trường

Các nước trên thế giới đều thống nhất 3 phương pháp trên và coi đó là những phương pháp thẩm định giá thông dụng nhất Nhưng tùy vào điều kiện cụ thể của nước mình, khu vực mình mà có thể bổ sung thêm những phương pháp khác Ví vụ: Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN quy định: khi tiến hành thẩm định giá, các thẩm định viên phải sử dụng các phương pháp thẩm định giá phổ biến như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp đầu tư, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận

Cụ thể nội dung cơ bản của 3 phương pháp thẩm định giá mà Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế quy định như sau:

1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp

Đó là phương pháp xác định giá tài sản cần thẩm định giá căn cứ vào kết quả phân tích, so sánh giữa mức giá và các thông số kinh tế kỹ thuật; những dữ liệu có liên quan đến thị trường của tài sản tương tự đã được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá với các thông số kinh tế - kỹ thuật cụ thể, những dữ liệu có liên quan đến thị trường của tài sản cần thẩm định giá

1.4.2 Phương pháp chi phí (còn gọi là phương pháp chi phí thay thế khấu hao)

Đó là phương pháp xác định giá tài sản cần thẩm định giá thông qua việc tính toán chi phí của việc xây dựng một tài sản thay thế tương tự với tài sản đang cần thẩm định giá - hoặc là chi phí hiện hành của việc xây dựng một tài sản có gía trị sử dụng tương đương với tài sản đang được xác định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành

Sau đó ước tính mức giá cần thẩm định bằng chi phí của tài sản thay thế trừ (-) mức độ hao mòn thực tế của nó , đây là phương pháp xuất phát từ nguyên tắc thay thế: nghĩa là một người mua khôn ngoan sẽ không trả thêm tiền cho một tài sản nhiều hơn chi phí để tài sản xuất ra nó với cùng độ hữu dụng

Ở đây có điểm cần chú ý: Phương pháp chi phí người ta có thể áp dụng bằng cách dự tính khấu hao đối với tài sản cũ hơn hoặc có tính năng, tác dụng kém hơn so với tài sản còn mới

Tại một số nước, trong quá trình thẩm định giá tài sản chuyên dụng và tại những địa điểm không có những dữ liệu thị trường thì “phương pháp chi phí thay thế khấu hao” được áp dụng để xác định mức giá tài sản chuyên dùng trên thị trường

1.4.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập

Đó là phương pháp xác định giá tài sản cần thẩm định giá bằng cách xác định giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản Nó chính là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Ngoài ra, có một cách phân loại phương pháp thẩm định giá khác là tuỳ theo yêu cầu của khách hàng về giá trị nằm trong các tài sản khác nhau cho nhiều mục đích khác nhau Để có được câu trả lời cho các trường như vậy, thẩm định viên phải lựa chọn, phối hợp những phương pháp thích hợp phù hợp với yêu cầu mục đích của thẩm định giá

Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản, mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản có ưu nhược điểm nhất định Tuỳ thuộc vào trình độ nghề nghiệp, chuyên môn, mục đích của thẩm định giá tài sản, tuỳ thuộc vào điều kiện thị trường và các dữ liệu sẵn có để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định nào, hay áp dụng nhiều phương pháp để thẩm định nhằm xác định giá trị tài sản cho phù hợp

Đối tượng của tài sản được phân loại để thẩm định bao gồm: bất động sản

và động sản - máy móc thiết bị Điều đầu tiên dễ nhận thấy, sự khác biệt về thẩm định giá giữa 2 loại tài sản đó là sự khác biệt về các loại tài sản mà mỗi thẩm định viên được yêu cầu

Ví dụ: Cùng một tài sản của cảng biển thương mại bao gồm bất động sản

và thiết bị máy móc Đối với tài sản là bất động sản của cảng biển, gồm có: đất đai, nhà cửa, tường chắn sóng, cầu cống, sẽ do thẩm định viên bất động sản thực hiện Còn các loại tài sản thiết bị, máy móc, gồm có: cần cẩu, máy thiết bị hoa tiêu, xe nâng, tầu kéo, sẽ do thẩm định viên thiết bị máy móc thực hiện…

Do có sự khác nhau về mức độ chi tiết, đặc tính của các loại tài sản nên phương pháp tiếp cận và phương pháp thẩm định của mỗi loại tài sản đó cũng

khác nhau Chẳng hạn về các phương pháp định giá bất động sản:

Đối với bất động sản có 5 phương pháp chủ yếu được sử dụng trong việc định giá:

Một là, Phương pháp so sánh trực tiếp

Hai là, Phương pháp chi phí thay thế khấu hao

Ba là, Phương pháp thặng dư

Bốn là, Phương pháp thu nhập

Năm là, Phương pháp lợi nhuận

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành thẩm định giá bất động sản, việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

- Thuộc tính của bất động sản

- Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài sản thị trường

- Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản

Bên cạnh việc sử dụng phương pháp thích hợp nhất, có thể sử dụng các phương pháp để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất này thông qua việc phân tích ưu nhược điểm của từng phương pháp và điều kiện vận dụng của từng phương pháp

Còn khi thẩm định giá máy móc thiết bị: Trong thực tế có 2 phương pháp

chính được sử dụng rộng rãi cho thẩm định giá máy móc thiết bị:

Một là, Phương pháp chi phí thay thế khấu hao

Việc sử dụng phương pháp nào phụ thuộc vào các nhân tố như bản chất của máy móc thiết bị , mức độ, mục đích xây dựng và sử dụng đặc biệt và các dữ liệu thu thập về việc bán thiết bị máy móc đó Những phương pháp này được sử dụng cho hầu hết các mục đích thẩm định giá bảo hiểm và tài chính, tạo nên một khối lượng lớn công việc đối với các thẩm định viên thiết bị máy móc

Nhìn chung, với mục đích phục vụ cho bảo hiểm thông thường thì sử dụng phương pháp thay thế hoặc chi phí thay thế khấu hao Còn thẩm định giá máy móc thiết bị phục vụ cho mục đích tài chính, thì sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp trên Việc kết hợp cả 2 phương pháp trên phụ thuộc vào loại thiết bị được thẩm định, mục đích của việc định và các yêu cầu thẩm định giá của thời điểm

đó Như vậy, việc sử dụng phương pháp thẩm định giá thiết bị nào thẩm định viên cần cân nhắc một cách cụ thể

Còn hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam dự kiến ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 7, số 8 và số 9 các phương pháp thẩm định giá tương ứng là Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí và Phương pháp thu nhập

2 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế

Như đã trình bày ở phần mở đầu, ở đây có thể khẳng định lại một lần nữa

lý do tại sao lại cần thiết phải có hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

từ sự khẳng định một cách chính thức có tính cập nhật của Ủy ban các tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế trong ấn bản lần thứ 7 (IVS) phát hành tháng 8 năm

2005, tại trang 17 như sau:

Thẩm định giá tài sản có cội rễ từ kinh tế học cổ điển và cả đương đại Các nguyên tắc và kỹ năng thẩm định giá đã được xây dựng và về cơ bản thì vẫn giữ nguyên ở nhiều nước trước những năm 1940 Tuy nhiên, việc công nhận thẩm

định giá là một nghề nghiệp chuyên môn chỉ được phát triển sau những năm

1940

Trước những năm 1980, sự phát triển của nghề thẩm định giá chỉ diễn ra trong phạm vi nhiều nước dù lớn hay dù nhỏ song không có sự tập trung mang tính quốc tế Giữa các quốc gia này có rất nhiều sự tương đồng, chẳng hạn như quy định của một thẩm định viên nhà nghề, là phải tốt nghiệp đại học hoặc cao đẳng chuyên ngành phù hợp; được đào tạo chuyên về thẩm định giá; có kinh nghiệm thực tiễn; thể hiện được mức độ thành thạo, tính trung thực và có mục đích; và có nhân cách được đánh giá cao Các cơ quan thẩm định giá chuyên nghiệp ở các nước phải cấp các chứng nhận nghề nghiệp và cơ sở pháp lý cho các cá nhân đơn vị ít nhất phải đáp ứng yêu cầu về kinh nghiệm và học vấn

Trong những năm 1960 và 1970 một vài cơ quan thẩm định giá quốc gia

đã xây dựng và ban hành Các tiêu chuẩn thực hành nghề thẩm định giá cho các thành viên của mình Các nước khác theo gương đó thực hiện Ở một số nước Quy định về Đạo đức Nghề nghiệp hành nghề cũng được ban hành Nội dung của các tiêu chuẩn kết hợp cả những xem xét, cân nhắc nghề nghiệp cùng với nhu cầu thực tiễn của thị trường Ở một số nước các tiêu chuẩn này được đưa một phần hoặc toàn bộ vào hệ luật và hệ thống văn bản quy định pháp luật trong nước (nội luật) Một số cơ quan chuyên môn còn ban hành ra quy định/quy trình

để thẩm định giá và thực thi và phê bình nhắc nhở các thành viên làm mất uy tín của nghề khi vi phạm nghiêm trọng các tiêu chuẩn cũng như các quy định đạo đức liên quan

Vào cuối những năm 1970, xu hướng này vẫn tiếp tục và trở nên hiển

giá quốc tế Rõ ràng là nếu không có các thỏa thuận quốc tế đối với những tiêu chuẩn thẩm định giá thì sẽ có những nhầm lẫn và sai sót xảy ra Tuy nhiên khó

có thể thấy được là các tiêu chuẩn thẩm định giá trong nước của các nước cũng

bị ngăn cấm Chỉ có điều là sự hiểu biết chưa đầy đủ đối với những khác biệt về quan điểm giữa các cơ quan thẩm định giá chuyên nghiệp ở một vài nước có thể gây ra những hiểu lầm không chủ ý

Quan trọng hơn sự thay đổi liên tục về kinh tế và môi trường kinh doanh diễn ra nhanh chóng trong phạm vi các nước và giữa các nước khiến cho cần phải có sự công nhận rộng rãi hơn tầm quan trọng của thị trường với nghề thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp Do vậy các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế sẽ

là một hiệp ước quốc tế hướng dẫn cho tất cả các nước trên thế giới trong hoạt động thẩm định giá

Hiện tại, Uỷ ban Các tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC)luôn không ngừng làm cho hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế này ngày càng trở nên phổ biến và được công nhận rộng khắp trong cộng đồng nghề thẩm định giá Hàng năm, tại các phiên họp thường niên tổ chức ở các quốc gia thành viên, IVSC đều có những quyết định sửa đổi, bổ sung, cập nhật để hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá này ngày càng được hoàn thiện, cập nhật và đáp ứng được đòi hỏi ngày càng cao của quá trình quốc tế hoá và hội nhập kinh tế thế giới

3 Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

IVSC cho phép các thành viên áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc

tế làm tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia của mình Tuy nhiên, do đặc thù về trình độ phát triển kinh tế-xã hội, cơ sở hạ tầng, thị trường các dịch vụ tài chính, ngân hàng ở những nước mà nghề thẩm định giá còn non trẻ thì việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là điều không khả thi Do vậy, Việt Nam

cũng như các nước đi sau trong nghề này đều xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia cho phù hợp với đặc thù phát triển kinh tế của mình Theo quan điểm của Bộ Tài chính, có thể thấy rõ sự cần thiết phải xây dựng hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam như sau:

Thứ nhất: Sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá trên thế giới

và ở nước ta đòi hỏi phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá để tăng cường tính nhất quán cả trong quan điểm và cả trong hoạt động thực tiễn thẩm định giá không chỉ ở phạm vi quốc gia mà cả trên phạm vi quốc tế

Thứ hai: Việc ban hành hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá ở Việt Nam

còn là một đòi hỏi cần thiết theo yêu cầu của Pháp luật Nhà nước Bởi vì: Pháp

lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 đã quy định “Thẩm định giá là việc đánh

giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một số thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25-12-2003 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá quy định: “Hoạt động thẩm định

giá của doanh nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam phải theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Tiêu chuẩn hướng dẫn thẩm định giá quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận” (Điều 14) Đồng thời Nghị định trên cũng đã giao “Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam”

Đến cuối năm 2005, Bộ Tài chính đã ban hành được 6 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Đây là những tiêu chuẩn quan trọng, cơ bản của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

4 Mục tiêu của việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt

Trong đề án nâng cao năng lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam, thì việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là một phần của quá trình xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý để nghề thẩm định giá Việt Nam phát triển ngày càng mạnh mẽ và chuyên nghiệp Hay nói cách khác, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành và vận dụng có hiệu quả cũng

là góp phần nâng cao năng lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam

Cụ thể hơn, việc đưa ra các khái niệm, định nghĩa, các quy tắc hành nghề, các tiêu chuẩn và hướng dẫn áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế nhằm vận dụng, xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoàn thiện với các mục tiêu mà Bộ Tài chính đặt ra như sau:

Thứ nhất: Thiết lập một môi trường pháp lý công khai minh bạch; một hệ

thống tiêu chuẩn thống nhất cho hoạt động thẩm định giá phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực, để vừa tạo điều kiện cho việc quản lý của Nhà nước có hiệu lực, hiệu quả về lĩnh vực thẩm định giá; vừa để pháp lý hóa, tiêu chuẩn hóa, hiện đại hóa, lành mạnh hóa hoạt động của các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên; và thúc đẩy sự phát triển, từng bước hoàn thiện và hiện đại hóa nghề thẩm định giá ở nước ta

Thứ hai: Trợ giúp các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên hoạt

động phù hợp với những tác nghiệp thống nhất Bảo đảm cho việc phân tích kinh

tế bằng các phương pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn, khắc phục được sự vận động tùy tiện, chủ quan trong hoạt động thẩm định giá nhằm đạt đến sự thống nhất cao trong toàn thế giới về kết quả thẩm định giá của các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp ở từng quốc gia Đảm bảo cho nghiệp vụ thẩm định giá cho những kết quả thẩm định khách quan, có độ tin cậy cao, giữ được uy tín với

khách hàng, bên cạnh đó cũng giúp tiết kiệm chi ngân sách Nhà nước trong mua sắm tài sản, đầu tư, góp phần chống thất thoát, tiêu cực

Thứ ba: Bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng, của các nhà đầu tư, các

bên liên quan Đồng thời xác định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm nghề nghiệp, ngăn ngừa những rủi ro nghề nghiệp để bảo vệ các tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên về trách nhiệm tác nghiệp cụ thể mà họ đã đăng ký hành nghề

Thứ tư: Thúc đẩy công tác nghiên cứu lý luận đào tạo huấn luyện và tổng

kết thực tiễn hoạt động thẩm định giá cũng như huấn luyện nghiệp vụ và cấp thẻ hành nghề cho thẩm định viên

Kết luận Chương 1

Như vậy chúng đã có thể nhận thấy rõ tầm quan trọng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Tuy thẩm định giá là sản phẩm của nền kinh tế thị trường, song để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, cần phải từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý cho ngành và hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá một cách thực tế có hiệu quả và khoa học ở những nước có ngành thẩm định giá phát triển sau Ví dụ điển hình có thể nhận thấy là ngoài trường hợp Việt Nam còn có ở Trung Quốc, Thái Lan Từ năm 1991 tại Trung Quốc, Chính phủ đã ban hành một số Luật và quy định thiết lập tiêu chuẩn thẩm định giá cơ bản hình thành một khuôn khổ hoạt động cho ngành, đồng thời tạo

cơ sở để xây dựng hệ thống quản lý các chuyên gia thẩm định đã đăng ký và nâng cao trình độ cho họ Kết quả là ngành thẩm định giá tại Trung Quốc đã được thúc đẩy phát triển Với tốc độ phát triển nhanh của nền kinh tế thị trưòng,

hệ thống pháp luật, quy định, tiêu chuẩn chuyên môn và tiêu chuẩn hoạt động cũng vẫn không thể đáp ứng kịp, mà thực tiễn đòi hỏi phải thiết lập tiêu chuẩn thẩm định tương xứng cho Trung Quốc và xây dựng một khuôn khổ thẩm định giá hoàn chỉnh

Sự phát triển nhanh chóng của thị trường thẩm định giá ngày càng đòi hỏi phải nâng cao trình độ chuyên môn và chất lượng hoạt động của các chuyên gia thẩm định, việc từng bước xây dựng một hệ thống các quy định tương ứng và những đòi hỏi cần các thẩm định viên được cấp phép phải có đạo đức nghề nghiệp vững vàng hơn, phải có chính kiến và nguyên tắc làm việc công bằng, rõ ràng Tuy nhiên, hiện nay ngành thẩm định giá còn chưa thực sự lớn mạnh ở những nước đi sau như Trung Quốc, Việt Nam, công tác quản lý chưa thống nhất khiến mức độ rủi ro trong hoạt động của các thẩm định viên ngày càng tăng Do

đó, thiết lập một khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các thẩm định viên và gắn các quyền và lợi ích đó với trách nhiệm của

họ là việc làm hết sức cần thiết

Một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định hoàn chỉnh riêng của Trung Quốc, Thái Lan hay Việt Nam và phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế sẽ sớm được ban hành bởi ngành thẩm định giá của các nước này đang mong muốn sớm được tham gia đầy đủ vào thị trường quốc tế rộng lớn Hiệp hội Thẩm định giá các nước này sẽ có cơ hội hợp tác chặt chẽ hơn với các đối tác khắp nơi trên thế giới và đóng vai trò tích cực trong giới thẩm định giá quốc tế để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của nghề này ở nước mình cũng như thúc đẩy công tác nghiên cứu lý thuyết thẩm định, công tác đào tạo chuyên gia thẩm định giá hiện đại cũng như việc hiện đại hoá ngành thẩm định giá và tiêu chuẩn hoá thị trường thẩm định giá quốc tế