HỌC VIEN TÀI CHÍNH
ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP HỌC VIỆN
HOÀN THIỆN HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẤM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TRONG ĐIỀU KIỆN HIỆN NAY
THUWEN HỌCVIỆN | TAICHIN
Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Minh Hoàng Các thành viên:
1 TS Nguyễn Hồ Phi Hà
2 Th.s Nguyễn Thị Tuyết Mai 3 Th.s Vũ Lan Nhung
4 Th.s Đặng Thị Tuyết 5 CN Lâm Thanh Huyền
Trang 2Danh mục các bảng 7
Danh mục các biểu đồ và sơ đồ 4
Lời mở đầu 5
Phan 1: Tống quan về Tiêu chuẩn Thẫm định giá Quốc tế và Việt Nam | _ 10 1.1 Khái quát hệ thông tiêu chuẩn thấm định giá Quốc tế 10
_1.1,1 IVSs Ấn bản lần thứ bảy năm 2005 _ 10
1.1.2.TVSs ấn bản lần thứ 9 năm 2011 13
1.2 Khái quát hệ thông Tiêu chuẩn thẳm định giá Việt Nam 15 1.3 Nhận xét, đánh giá chung về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 17 Phần 2: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa Tiêu chuẩn thâm định giá 06 19 2.1.Nội dung cơ bản của Tiêu chuẩn thấm định giá 06 19 2.2 Nhận xét, đánh giá về ưu điềm, hạn chế của Tiêu chuẩn thâm định giá 06 22
2.3 Các đề xuất hoàn thiện 2
Phần 3: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa Tiêu chuẩn thâm định giá 07 25
3.1 Nội dung cơ bản của Tiêu chuẩn thảm định giá 07 25
3.2 Nhận xét, đánh giá ưu điểm của Tiêu chuẩn thấm định giá 07 42
3.3 Các hạn chế và đề xuất hoàn thiện 43
Phần 4: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa Tiêu chuẩn thâm định giá 09 56
4.1 Nội dung cơ bản của Tiêu chuân thấm định giá 09 56
4.2 Nhận xét, đánh giá về ưu điểm, hạn chế của Tiêu chuẩn thâm định giá 09 61 4.3 Đề xuất hoàn thiện Tiêu chuẩn thảm định giá 09 64
Phần 5: Bỗ sung Tiêu chuẩn thấm định giá thẩm định giá trị doanh nghiệp 65 5.1 Phương pháp xác định giá trị DNNN cỗ phần hóa hiện hành 65
5.1.1, Xác định gid trj doanh nghiép dya theo tai sản 65
5.1.2 Xác định giá trị doanh nghiệp dựa theo dòng tiền chiết khẩu 67 5.2 Đánh giá ưu điểm, hạn chế của phương pháp xác định giá trị DNNN cơ 69
phần hóa của TT 202/2011/TT - BTC
5.2.1, Những thành công cơ bản 69
5.2.2 Những hạn chế 71
5.3 Đề xuất bổ sung Tiêu chuẩn thấm định giá định giá doanh nghiệp 74
5.3.1 Phương pháp GOOWILL 14
5.3.2 Phương pháp PER 78
5.3.3 Kết hợp các phương pháp 80
Kết luận $3
Danh mục tài liệu tham khảo 85
Trang 3† CF Dòng tiên
DCE Phương pháp chiết khấu dòng tiền
GTDN Giá trị doanh nghiệp
IVS Tiêu chuẩn thâm địnhgiá quốc tế
IVSC Uy ban Tiêu chuẩn thâm định giá Quốc tế TĐG Tham định giá
TĐV Thâm định viên
TDGVN Thâm định giá Việt Nam
Trang 4Tén bảng Trang
Bang 01: mẫu điều chỉnh các yếu tô so sánh 36
Bảng 02: thông tin cơ bản về các băng chứng thị trường, 39 Bảng 03: tính giá tài sản theo tiêu chuân thâm định giá sô 07 41
Bảng 04: đề xuất các yếu tô điều chỉnh 4
Bảng 05: Định giá tài sản dựa trên giá gốc ban đầu 46
Bảng 06: điều chỉnh trên giá sau khi điêu chỉnh yêu tô tuyệt đôi 48 Bảng số 07: điều chỉnh trên mức giá chỉ dẫn liền trước 49
Bảng 08: điêu chỉnh yêu : tương đôi theo thứ tự: 1 Thanh toán; Di 2 Pháp lý; 3 Cơ sở hạ tầng; 4 Vị trí; 5 Hướng; 6 Cảnh quan
Bảng 09: điều chỉnh yếu tô tương đối theo thứ tự: 1.Thanh toán;
2 Pháp lý; 3 Vị trí; 4 Hạ tầng; 5.Cảnh quan; 6 Hướng >
Bảng 10: điều chỉnh giá chỉ dẫn của tài sản theo trọng số 53 Bảng số 11: Sự kết hợp giữa các tham số để tính Goodwill 75
Bang s6 12: Goodwill va gid tri doanh nghiệp 76 Bảng số 13: Đánh giá GTDN theo phương thức kết hợp 85
Trang 5
Tên sơ đồ Trang
So do 1 12
Sơ đồ 2 14
Trang 6Lời mở đầu
1, Tinh cấp thiết của đề tài
Cơ chế kinh tế thị trường đang dần hình thành ở Việt Nam, giá cả của hầu hết hàng hóa và dịch vụ được thị trường tự do định đoạt, nhằm đảm bảo tính độc lập, khách quan và hiệu quả của hệ thống kinh tế xã hội Tuy nhiên, trong giai đoạn quá độ này, khi cơ chế thị trường chưa hoàn chỉnh, phần lớn các tài sản và dịch vụ chủ chốt còn giao dịch trong điều kiện thị trường hạn chế Trên góc độ quản lý vĩ mô, đây là mối nguy cơ lớn đẩy chỉ phí sản xuất
nội địa lên cao, giảm khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước, bao gồm cả doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, trong khi hội nhập kinh tế quốc tế về cắt giảm thuế quan đã có lộ trình
cam kết rõ ràng Một số diễn đàn đã cảnh báo về mối nguy cơ tiềm ẩn này, song có vẻ như thoảng qua, như một lời cảnh báo hơn là một thông điệp rõ ràng đối với các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp đang hiện diện và
tìm kiếm cơ hội kinh doanh trên thị trường Việt Nam
Tại những nước mới nổi, những quốc gia trong giai đoạn đầu của sự chuyển đổi sang mơ hình kinh tế thị trường, các Nhà nước đều phải tiến hành những bước đi thử nghiệm, vừa làm vừa rút kinh nghiệm, giả cả hàng hóa ở những quốc gia này vận động theo chu kỳ riêng, rất ngắn và biến động mạnh
và rất khó dự báo Những đợt sóng lớn trên chỉ số chứng khoán cùng những các giai đoạn “sốt nóng” và “đóng băng” liên tiếp trên thị trường bất động sản là những biểu hiện đặc thù, làm cho công tác quản lý nhà nước trở nên bồi rồi Những biến động về kinh tế - xã hội đặc trưng này đã được nhiều lý thuyết ` kinh tế dự báo, khái quát từ lâu và có thể giải thích được một cách biện
chứng Một môi trường như vậy rõ ràng là quá mạo hiểm đối với hoạt động
Trang 7nhiệm tư vấn cho khách hàng của mình về một mức giá hợp lý, mơi trường đó thật sự là một thách thức lớn Có thể nhận định rằng, trong một thị trường biến động như vậy, thách thức cho các thẩm định viên thường vượt quá những cơ hội mà họ có thể nhận được
Từ 18/4/2005 đến 31/12/2008 theo đề nghị của Cục Quản lý giá, Bộ tài
Chính Việt Nam đã ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Các tiêu chuẩn này được xây dựng dựa trên các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, tiêu chuẩn
thẩm định giá Asean, với sự tham vấn của nhiều cơ quan, ban ngành và
chuyên gia thẩm định có uy tín trên thể giới và trong nước
Cũng như các chuẩn mực kế toán và kiểm toán, sự ra đời của hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá đánh dấu một bước hoàn thiện về mặt lý luận và những tổng kết có giá trị thực tiễn quan trọng trong công tác thâm định giá trị
tài sản tại Việt Nam Có thể nói, việc ban hành 12 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là những căn cứ pháp lý quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về giá, là chuẩn mực pháp lý để các công ty và các thẩm định viên có cơ
sở hoạt động, tổ chức công tác thẩm định giá có căn cứ khoa học và thực tiễn, ngăn ngừa tới mức thấp nhất tình trạng lạm dụng kỹ thuật thẩm định nhằm
thay đổi giá trị tài sản một cách tùy tiện
Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai trên thực tế và rà soát lại về cơ sở
lý luận, chúng tôi thấy còn thiếu một số tiêu chuẩn quan trọng cần được bổ
sung, một số tiêu chuẩn cần được chỉnh sửa cho chính xác và rõ ràng hơn Đó
là lý do để nhóm đề tài lấy chủ đề “ hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” làm đề tài nghiên cứu
2 Mục tiêu nghiên cứu
~ Khái quát về kết cấu và những nội dung cơ bản của hệt hồng tiêu chuẩn Thẩm định giá hiện hành của Thế giới và của Việt Nam
~ Đánh giá những ưu điểm và bạn chế của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định
Trang 8
giá Việt Nam cho phù hợp với điều kiện cụ thể hiện nay
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
~ Đối tượng nghiên cứu: hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
~ Phạm vi nghiên cứu: 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban
hành từ năm 2005 đến nay Trong đó, chủ yếu tập trung vào các tiêu chuẩn
thẩm định giá số 06, 07, 09 và các phương pháp định giá doanh nghiệp được
quy định tại Thông tư 202/2011/TT - BTC ngày 30/12/2011 Hướng dẫn xử lý
tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cỗ
phan, theo quy định tại Nghị định 59/201 1/NĐ — CP ngày 18/7/2011
4 Phương pháp nghiên cứu
Để tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, đối chiếu, phân tích, diễn giải và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm của mình về tồn bộ vấn đề nghiên cứu đã đặt ra
5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
'Về mặt thực tiễn, để tài nghiên cứu đề xuất nội dung và định hướng sửa
đổi các tiêu chuẩn thẩm định giá số 6, 7, 9 và dé xuất bổ sung tiêu chuẩn
thẩm định giá trị doanh nghiệp hoàn thiện một số tiêu chuẩn thẩm định giá Về mặt lý luận, đẻ tài đưa ra các căn cứ khoa học để vận dụng đúng lý luận về
thẩm định giá trị tài sản và định giá doanh nghiệp vào việc ban hành chính
sách của Nhà nước, cũng như giúp cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có
những hiểu biết rõ ràng hơn về nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá theo
phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp xác định giá trị
doanh nghiệp, để từ đó có cơ sở ra những quyết định tư vấn, kinh doanh và
đâu tư một cách hợp lý trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế của Việt
Nam hiện nay
Trang 9Ngoài phân mở đâu, kết luận chung và danh mục tài liệu tham khảo kèm theo, để nâng cao tính thực tiễn để tài được sắp xếp thành 5 phân, với 13 bảng, 2 sơ đồ Tiêu để các phần cụ thể như sau:
Phần 1: Tống quan về Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế
và Việt Nam
Phần 2: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa Tiêu chuẩn thẩm định giá 06 Phần 3: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa Tiêu chuẩn thẩm định giá 07 Phần 4: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa Tiêu chuẩn thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá 09
Trang 10Phan 1: TONG QUAN VE TIEU CHUAN THAM ĐỊNH GIA QUOC TE VÀ TIEU CHUAN THAM BINH GIA VIET NAM Uy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế ([VSC) là một tổ chức độc lập,
phi lợi nhuận và thuộc khu vực tư nhằm phục vụ những lợi ích của cộng đồng
Mục tiêu của IVSC là làm cho nghề thẩm định giá trên thế giới ngày một lớn
mạnh bằng cách:
- Phát triển những tiêu chuẩn quốc tế chất lượng cao và hỗ trợ trong việc
sử dụng những tiêu chuẩn này;
- Tạo mối liên hệ, hợp tác giữa các thành viên trong, tổ chức với nhau
- Hợp tác với những, tổ chức quốc tế khác;
- Hoạt động với tư cách là phát ngôn quốc tế về nghề thẳm định giá Việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá là một đòi hỏi tất yếu mang tính khách quan Tiêu chuẩn thâm định giá là sự quy định có tính pháp lý do
các cơ quan quản lý hoặc các tổ chức ban hành Việc quy định này nhằm đảm
bảo tính khách quan, tính khoa học và có thể so sánh được của các kết quả thâm định giá
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVS) nhằm vào các mục đích
chính sau:
~_ Một là: thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào
khả năng phát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao
sự minh bạch của báo cáo tài chính cũng, như khả năng đáng tin cậy của việc thẩm định giá để đảm bảo cho các khoản cầm cố và thế chấp, cho
những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và giải quyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế
- Hai là: cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định
Trang 11định giá và đáp ứng những yêu cầu thực hiện báo cáo tài chính của
cộng đồng Doanh nghiệp toàn cầu;
~_ Ba là: cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính đáp ứng những yêu cầu của các quốc gia có thị trường mới nổi và các quốc giá mới công nghiệp hóa
“Tính đến nay, IVSC đã thực hiện 9 lần xét lại IVSs được xuất bản vào các
năm 1985, 1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2007 và gần đây nhất là
2011 Việc thay đổi này cho thấy đây là một tắt yếu khách quan đối với nghề thẩm định giá, sự thay đổi là phù hợp với sự biến đổi của thị trường
1.1 Khái quát hệ thống tiêu chuẩn thẫm định giá Quốc tế
Sau đây ta xem xét cấu trúc của IVSs 2005, 2011 và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
1.1.1 IVSs Ấn bản lần thứ bảy năm 2005: (xem sơ a6 1)
“Bao gdm các mục như sau:
(1) Giới thiệu: Trình bày tổng quan về nguồn gốc của IVS; nhiệm vụ của TVSC và bối cảnh chung của tiêu chuẩn, giải thích cấu trúc của tiêu chuẩn và
trình bày khả năng áp dụng
(2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thâm định giá: Trình bày
toàn bộ kiến thức cầu thành phương pháp và thực tế thẩm định giá; đưa ra các
giải thích trên cơ sở hệ thống luật pháp, kinh tế, các quy định và căn cứ của thẩm định giá
() Quy tắc hành nghề: Yêu cầu đạo đức va năng lực hành nghề của thâm
định viên khi thực hành chuyên môn Điều này đảm bảo kết quả thẩm định giá
` 1à tin cậy, nhất quán và không thiên vị
(4) Các loại tài sản: Quyền sở hữu bắt động sản; động sản, doanh nghiệp
và các lợi ích tài chính
Trang 12(5) Giới thiệu các tiêu chuẩn: Tắt cả các hoạt động thẩm định giá có thể được xếp vào 2 loại: thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường và thẩm định giá
dựa trên những cơ sở giá trị khác giá trị thị trường
Sau khi hồn thành cơng việc thẩm định giá, thẩm định viên phải giải thích kết luận và thông tin về những nội dung có trong, kết luận
Phần này cũng trình bày sự khác biệt giữa giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường và làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá
(6) Tiêu chuẩn: IVS 1: Thẩm định giá theo giá trị thị trường; IVS 2: thâm
định giá theo giá trị khác giá trị thị trường và IVS 3: Báo cáo thẩm định giá
(7) Hướng dẫn: Những tiêu chuẩn này làm cơ sở cho các ứng dụng, thâm
định giá quốc tế được áp dụng cho thẩm định giá trong báo cáo tài chính và cho vay
(8) Ứng dụng: Cung cấp những chỉ dẫn cơ bản cho những tình huống cụ
thể trong thẩm định giá Việc tuân thủ theo các hướng, dẫn cũng như các tiêu chuẩn và ứng dụng là bắt buộc đối với tắt cả các thâm định viên
(9) Bạch thư: vì thực tế là không đồng, nhất và én định nên IVSC ban hành các văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn thế giới
(10) Từ điển thuật ngữ: Tham chiếu chéo việc sử dụng khác nhau của các thuật ngữ trong, khối thịnh vượng chung, Bắc Mỹ và những cộng, đồng nói
tiếng Anh khác Tắt cả các hoạt động thẩm định giá tuân thủ theo tiêu chuẩn thấm định giá Quốc tế phải phù hợp với những nguyên tắc và quy trình xun
suốt tồn bộ văn bản
Trang 13
CƠSỞ LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU, SỰ THÀNH LẬP, CÁU TRÚC TIÊU CHUAN,
NHŨNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THÂM ĐỊNH GIÁ CHUNG
Quợ tắc hành nghề thẩm định giá
LOẠI TÀI Bắt động Động Doanh Các lợi ích
SAN sản sản nghiệp tài chính
Giá trị thị Giá trị phi thị Thông tin thẩm
trường trường định giá
CÁC TIÊU “Tiêu chuẩn 1: " Tiêu chuẳn 2: % Xam biểu i,
a Thân định giá | | Tem dink is theo giá trị thi theo giant | st nein aise | ria tal — thắm định
trường
UNG Thẩm định giá | | Thâm định giá
DỤNG phục vụ báo | |_ Phục vụ mục cáo tài chính | |_ đích cho vay
HƯỚNG Thâm định giả\ [Thẩm định gid) [Thẩm định giá [Thẩm định giá| (Thẩm định giái DẪN án Bắt động | |Lơiíchcho | | Máy móc, thuê thiết bị Tài sản vơ ình động sản
Tham định giá ee ae giá (cach tiếp cận chỉ [Phân tích Thẩm định giá|
Doanh các chất gáy, | phi rong vite lip| Vong tài sản nông hghiép rs va doe) JBCTC tiền chiết lâu nghiệp
oár xét việc | [Thẩm định giá| [ Thẩm định giá | | Thám định ‘gid tai
thẩm định gid | tai sin giao’ | | tài sản hàng | |s4n trong ngành côg|
dịch đặc biệt loạt để tính nghiệp khai khống,
thuế
CHUNG Tham định giá trong các thị trường
THƯ mới nồi
Trang 14
'Tắt cả các tiêu chuẩn thẩm định giá đều bao gồm các nội dung cụ thể sau:
e Giới thiệu
© Phạmvi
e Định nghĩa
e_ Quan hệ với chuẩn mực kế toán
e_ Nội dung ứng dụng,
e Thảo luận
e Yêu cầu công khai e_ Điều khoản vận dụng
e Ngày có hiệu lực
1.1.2 IVSs ấn bản lần thứ 9 năm 2011 (sơ đồ 2)
Bao gồm các phần sau:
@) Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá: Phan này đặt ra những,
nguyên tắc cơ bản bao gồm cả phan thao luan va minh họa cho các nguyén tắc
trong những tình huống mà thẩm định viên thường phải đối mặt
(2) Khung: phan này bao gồm những nội dung định giá được chấp nhận
một cách phổ biến và rộng rãi, các nguyên tắc và định nghĩa
(3) Tiéu chuẩn chung: đây là những tiêu chuẩn được áp dụng chung cho tất cả các loại tài sản và mục đích định giá khác nhau
(4) Tiêu chuẩn về tài sản: mỗi tài sản khác nhau cần sử dụng các phương,
pháp khác nhau để định giá Mỗi phần sẽ có thêm một bài bình luận nhằm
cung cấp thông tỉn cơ bản về từng loại tài sản
(5) Ứng dụng: đưa ra những tiêu chuẩn bổ sung khác, đồng thời hướng
dẫn cụ thể trong việc áp dụng các nguyên tắc định giá
Trang 15(1)Điều lệ về những nguyên tắc đạo
đức cho thẩm định viên chuyên nghiệp
(2) Khung Ỷ () Tiêu chuẩn chưng
IVS 101: Phạm vi công việc
IVS 102: Tổ chức thực hiện (4) Tiêu chuẩn về tai sản (3) Ung dung eee
IVS 103: Báo cáo thẩm định giá
1WS 200: Doanh nghiệp và lợi ích Doanh nghiệp
IVS 210: Tai san v6 hình
IVS 220: May méc, thiết bị
IVS 230: Loi ich BBS
1VS 233: BĐS đầu tư
1WS 250: Công cụ tài chính
|
"IVS 300: Tham dinh gid phuc vu
` báo cáo tài chính
IVS 310: Tham dinh gid quyén
BĐS trong cho vay bảo đảm
+* IVS 101, IVS 102 và IVS 103 bao gồm các nội dung: - Những nguyên tắc chung
- Nội dung
- Ngày có hiệu lực
+ IVS 200, IVS 210, IVS 220, IVS 230, IVS 233 va IVS 250 bao
gồm các nội dung:
- Tiêu chuẩn:
Trang 16+ Pham vi + Thực hiện + Báo cáo
+ Ngày có hiệu lực - Thao luận
- Phu luc (IVS 230)
2 IVS 300 va IVS 310 bao gồm các nội dung: - Gidi thigu
- Dinh nghia (IVS 300)
- Tiéu chuan: + Pham vi + Thực hiện + Báo cáo + Ngày có hiệu lực - Hướng dẫn ứng dụng
- Phu luc (IVS 300)
1.2 Khai quat hé thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Hệ thống tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam được công, bố trong các
quyết định của Bộ tài chính vào năm 2005 và 2008 Hệ thống này bao gồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TĐGVN 01 đến
TDGVN 12 Trong đó, các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo
_ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính; các tiêu chuẩn 05 và 06 được ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-
BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến
12 được ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày
31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (Hiện nay đã có dự thảo tiêu chuẩn
số 13 về tài sản vơ hình)
Trang 17STT 01 02 03 04 05 06 07 TIEU CHUAN TDGVN 01 TDGVN 02 TDGVN 03 TDGVN 04 TĐGVN 05 TDGVN 06 TDGVN 07 NOI DUNG
Giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm định giá tài sản
“Tiêu chuẩn này quy định nội dung, về giá trị thị trường,
của tài sản và vận dụng giá trị thị trường khi tiến hành
thẩm định giá tài sản
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thâm định giá tài
sản Tiêu chuẩn này quy định nội dung về giá trị phi
thị trường của tài sản và vận dụng giá trị phi thị
trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản
Những quy tác đạo đức hành nghê thâm định giá tài
sản Tiêu chuẩn này quy định những quy tắc đạo đức
chỉ phối thẩm định viên về giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá
tài sản
Báo cáo kêt quả, hô sơ và chứng thư thâm định giá
Tiêu chuẩn này quy định hình thức, nội dung của báo
cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thâm định giá và thấm định viên về giá thực hiện, công bố khi hồn thành cơng việc thẩm định giá tài sản
Quy trình thâm định giá tài sản Tiêu chuân này quy
định quy trình thâm định giá tài sản và hướng dẫn
thực hiện quy tình trong quá trình thẳm định giá tài
sản
Những nguyên tắc kinh tê chỉ phôi hoạt động thâm
định giá tài sản Tiêu chuẩn này quy định những
nguyên tắc xác định giá trị tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài sản
Phương pháp so sánh Tiêu chuân này quy định
Trang 18pháp này trong quá trình thấm định giá tài sản
08 TĐGVN 08 | Phương pháp chỉ phí Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp chỉ phí và hướng dẫn thực hiện phương,
pháo này trong quá trình thẩm định giá tài sản
09 TPGVN 09 [Phương pháp thu nhập Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện
phương pháo này trong quá trình thẩm định giá tài
sản
10 TPGVN 10 [ Phương pháp thặng dư Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện
phương pháo này trong quá trình thẩm định giá tài
sản
11 TĐGVN II | Phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện
phương pháo này trong quá trình thẩm định giá tài
sản
12 TĐGVN 12 [Phân loại tài sản Tiêu chuẩn này quy định về phân
loại tài sản và hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản
trong quá trình thẩm định giá tài sản
Cấu trúc của mỗi tiêu chuẩn bao gồm hai phần: quy định chung- xác
định mục đích của tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng, một số thuật ngữ liên quan và
nội dung tiêu chuẩn
Ngoài ra một số tiêu chuẩn còn bao gồm phần phụ lục (TĐGVN 04,
TDGVN 07, TĐGVN 08, TĐGVN 09, TĐGVN 10 và TĐGVN 11)
1.3 Nhận xét, đánh giá chung về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam
~ Nhìn tổng thể hệ thống tiêu chuẩn thâm định giá Quốc tế và Việt Nam có sự trùng khớp ở nhiều nội dung giữa hai bộ tiêu chuẩn này Hệ thống tiêu
THUVIEN J 2D
+ HQCVIỆN
Trang 19chuẩn thẩm định giá Việt Nam là sự kế thừa và vận dụng các tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế vào thực tiễn ở nước ta Tuy nhiên, hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam còn những khác biệt đáng kể:
~ So với IVS 2005 và IVS 2011, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam chưa có sự phân biệt thẩm định giá phục vụ cho báo cáo tài chính và phục vụ mục đích cho Vay
~ Thiếu những hướng dẫn cụ thể đối với giao dịch cho thuê, thẩm định
các tài sản đặc biệt, như: tài sản vơ hình, các chất độc hại, nguy hiểm, các tài
sản nông nghiệp, tài sản trong ngành khai khoáng và các giao dịch đặc biệt
khác
~_ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khơng có các phần thảo luận để hướng dẫn quyết định mức giá cuối cùng Đồng thời cũng không đặt vấn đề cho phép thẩm định viên có thể đưa ra một khoảng giá hay biên độ về giá trần hay giá sàn của tài sản thẩm định
~ Một số tiêu chuẩn quy định còn chung chung, rất khó vận dụng để
đánh giá một cách đây đủ, hệ thống về giá trị tài sản Đây cũng là kẽ hở pháp
lý để thay đổi kết quả về giá trị tài sản
~ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam chưa cho phép cung cấp chứng
thư và báo cáo kết quả không bằng văn bản
Xem xét kỹ trong cách hành văn có thể nhận thấy rằng những nội dung và kết cấu của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thể hiện ý chí của
Nhà nước hơn là sự kết hợp tư tưởng giữa một Hiệp hội ngành nghề với cơ
quan quản lý nhà nước đối với nghề thẩm định giá như Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế -
Trang 20Phần 2: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa TĐGVN 06
2.1 Nội dung cơ bản của TĐGVN 06:
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 quy định các nguyên tắc kinh tế chỉ phối hoạt động thẩm định giá tài sản
Đây là một trong 3 tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành đợt 2 năm 2005
Theo tiêu chuẩn này, căn cứ để thẩm định viên lựa chọn phương pháp, thu
thập thông tin và lập luận để đưa ra các mức giá tài sản cho khách hàng của mình phải trên cơ sở 11 nguyên tắc:
01 - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho
tài sản
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó
02 - Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động, đến cung
và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ
thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản 03 - Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tổ hình thành nên giá
trị của nó T
Trang 21Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tổ ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất
04 - Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong
quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động
lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thé thay thé
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hướng được thiết lập bởi chỉ phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương, đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng, đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chỉ phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm
05 - Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng, để tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt
tới sự cân bằng như vậy hay không
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy
06 - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu:nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng,
thêm sẽ giảm dần
Trang 22Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất
động sản
07 - Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sỉnh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thẻ hiện giá trị của đất đai
08 - Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thỉ của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất
09 - Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẳm định viên phải phân tích
xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất 10 - Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc day cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau
và giữa tài sản này với tài sản khác Đo đó, giá trị của tài sản được hình thành là
kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường
Trang 23
11 - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong, yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị _
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương,
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua 2.1 Nhân xét, đánh giá về ưu điểm, hạn chế của TĐGVN 06 :
Nhìn chung, TDGVN: 06 đã khẳng định được một cách day đủ các nguyên tắc kinh tế cần thiết để ràng buộc, định hướng, là căn cứ để các tổ chức, doanh nghiệp, thẩm định viên trong việc phân tích thơng tin, tổ chức
thẩm định giá một cách có cơ sở kinh tế rõ ràng, hợp lý, đúng đắn và khoa học
Những nguyên tắc này là sự kế thừa và phát triển, vận dụng Tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế IVSC và Tiêu chuẩn thẩm định giá Asean AVA phù
hợp với điều kiện Việt Nam Tuy nhiên, xem xét kỹ có thể thấy rằng:
~ _ Thứ nhất: cách hành văn của nguyên tắc mang tính hướng dẫn, gợi ý
vận dụng hơn là các nguyên tắc mang tính pháp lý bắt buộc các tổ chức và thẩm định viên về giá phải tuân thủ trong quá trình hành nghề để thu tiền của khách hàng
-_ Thứ hai: đây là những nguyên tắc có tính pháp lý buộc các tổ chức
thẩm định và thâm định viên về giá phải thực hiện và nếu thực hiện
sai sẽ có chế tài xử lý theo pháp luật một cách rất rõ ràng, nhưng nội
hàm của hầu hết các nguyên tắc lại không rõ ràng Điều này sẽ kéo
Trang 24dễ lạm quyền khi phán xét các vỉ phạm và tranh chấp về giá có thể Xảy ra
- _ Thứ ba: cách đặt tên của nguyên tắc 03 là “nguyên tắc thay đổi" và : nguyên tắc 06 là “ nguyên tắc tăng hoặc giảm” (số thứ tự của nguyên tắc theo cách đặt tên của chúng tôi trong đề tài này không
giống trong TĐGVN) là khơng có ý nghĩa Vì đã là nguyên tắc thì
bat di bat dich, không thể thay đổi, không tranh luận đúng sai, đó là
quy định về pháp lý cứ thế mà thực hiện, nếu thực hiện không đúng,
¡ sẽ bị xử phạt
-_ Thứ tư: các nguyên tắc: 03 - Nguyên tắc thay đổi; 05 - Nguyên tắc
cân bằng; 06 - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; 07 - Nguyên tắc
phân phối thu nhập; 09 - Nguyên tắc tuân thủ; 10 - Nguyên tắc cạnh
tranh - có nội dung trùng lắp với nguyên tắc 01 là nguyên tắc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nếu xem xét kỹ có thể thấy, nguyên
tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quã nhất là nguyên tắc bao trùm Mười
nguyên tắc còn lại chỉ là sự giải thích, làm rõ và hướng dẫn cụ thể
thêm cho nguyên tắc này mà thôi Xét về nội hàm giải thích cho nguyên tắc 01 và sự rõ ràng trong cách giải thích, chúng ta thấy ngay rằng chỉ cần bổ sung 4 nguyên tắc: thay thế, cung cầu, dự báo lợi ích tương lai và đóng góp
2.3 Các đề xuất hồn thiện:
- Thứ nhất: bỏ các nguyên tắc: Ø3 - Nguyên tắc thay đổi; 05 - Nguyên tắc cân bằng; 06 - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; 07 - Nguyên tắc phân phối thu nhập;-09-= Nguyên tắc tuân thủ; 10 - Nguyên tẮc cạnh
tranh Chỉ để lại 5 nguyên tắc với những lý do như đã nêu ở trên
- Thứ hai: đổi tên nguyên tắc 02 - “Nguyên tắc cung - cấu” thành
“nguyên tắc thị trường” đề rõ nội hàm của nguyên tắc
- Thứ ba: làm rỡ nội hàm và khẳng định tính pháp lý của các nguyên tắc:
Trang 25-+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: “thẩm định viên phải dựa vào lợi ích cao nhất có thể khai thác để thẩm định giá trị tài
sản”
+ Nguyên tắc thị trường: “nếu có một thị trường cạnh tranh, công
khai, minh bạch, thẩm định viên phải dựa vào giá cả thị trường của
những tài sản tương tự để ước tính giá cho tài sản mục tiêu có thể giao
dịch trên thị trường đó”
+ Nguyên tắc thay thế: “ thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đã được xác định trong thời gian gần nhát để ước
tính giá cho tài sản mục tiêu”
+ Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: * thâm định viên phải dựa trên các khoản thu nhập bằng tiền có thể nhận được với độ tin cậy cao nhất đề ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu”
+ Nguyên tắc đóng góp: “thẳm định viên phải dựa vào khả năng va
mức độ làm thay đổi giá trị của một tài sản khác để ước tính giá trị của tài
sản mục tiêu”
- Th
định viên phải giải trình việc tuân thủ 5 nguyên tắc nói trên khi lựa chọn kỹ thuật hay phương pháp thấm định giá”
tư: Bổ sung thêm nguyên tắc thứ 6: nguyên tắc kết hợp “ thẩm
Tóm lại, nên để 6 nguyên tắc thẩm định giá tri tài sản, đó là:
1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc thị trường
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc kết hợp
nS
Trang 26Phần 3: Đánh giá và đề xuất chỉnh sửa TĐGVN 07
TDGVN 07 ban hành vào 31.12.2008, Tiêu chuẩn này xác định các khái niệm cơ bản, quy định về thu thập thông tin, nội dung, các bước tiến hành và kỹ thuật ước tính giá tài sản mục tiêu trên cơ sở giữ kiện của các tài sản tương tự đã được giao dịch trong thời gian gần nhất TDG 07 có tên gọi là
phương pháp so sánh
3.1 Nôi dung cơ bản của TĐGVN 07
3.1.1 Về thuật ngữ, TĐGVN 07 quy định:
Phương pháp so sánh là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thâm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện
thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịch
phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị
trường
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương,
đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm
pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, ngun lý cấu tạo,
tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thâm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thâm định giá
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng,
Trang 27giá có giao dich phổ
(đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác
bán kèm theo) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ: mét, m”, mỶ, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất,
sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn
Téng giá trị điều chỉnh thuầ
sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),
à tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so
nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá
của tài sản cần thẩm định
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ
thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo
thỏa thuận
3.1.2 Về nôi dung, TĐGVN 07 quy định:
Phương pháp này áp dụng để thấm định giá các tài sản cần thẩm định
ến trên thị trường Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự
khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so
sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh
3.1.3 Về trình tự, TĐGVN 07 quy định 5 bước:
Trang 28Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin vé gid giao dich, gid niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tỉn, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường, vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so
sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá,
tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản
cần thẩm định
3.1.4 Về tính pháp lý của thông tin, TĐGVN 07 quy định:
3.1.4.1 Thời gian của thông tin:
~ Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thơng tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá
Trang 29-Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm
định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần p
¡ điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao
dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan
có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính tốn cho
phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này
3.1.4.2 Tính chất của thơng tin:
Thơng tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên
thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản
như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngồi
Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài
sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghỉ rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản
mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tắt cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng,
hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị
trường thu thập thông qua phỏng, vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá
và kiểm chứng thận trọng bảo đảm-những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán
Trang 30|
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thâm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường
cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh
hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so
sánh
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường
thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh
hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh trong, Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc
phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh) 3.1.4.3 Về loại thông tin cẦn thu thập để so sánh và điều chỉnh:
* Đối với nhà ở dân cư:
~ Tình trạng pháp lý (quyền tài sản)
- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch ~ Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất
~ Tính chất của các giao dịch
- Chi phi phải bỏ ra ngay sau khi mua
- Giá trị tài sản không phải bất động sản
~ Tình hình thị trường lúc giao dịch
- Địa điểm, địa thế
Trang 31- Céc dic điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô
đất, hướng
- Qui hoạch
- Đặc điểm tài sản trên
* Đối với Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương, mại ~ Giá bán, thuê,
~ Vị trí, khả năng sinh lời,
~ Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày),
~ Chiều rộng mặt tiền,
~ Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng,
- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy,
xếp dỡ hàng hóa),
~ Sự phù hợp thiết kế với công năng làm nơi bán hàng, của cơng trình,
- Hệ thống phòng, chống cháy nỗ, lối thoát hiểm,
~ Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác, - Sự thuận tiện cho người mua hàng, - Các yếu tố khác
* Đối với Văn phòng,
- Giá thuê,
~ Diện tích sử dụng, - Địa điểm, vị trí,
- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,
- Hệ thống thông tỉn, liên lạc, - Hệ thống ánh sáng,
30 _
Trang 32- Cầu thang máy, lối thoát hiểm,
~ Dịch vụ vệ sinh, môi trường,
- Hệ thống bảo đảm an ninh,
- Chỉ phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,
~ Chất lượng quản lý,
~ Điều kiện bán, thuê mướn,
- Các yếu tố khác
* Đối với Bất động sản công nghiệp
- Địa điểm, vị trí,
- Giá thuê,
~ Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung, cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn
thông, xử lý nước thải,
~- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ
cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa,
- Hệ thống giao thông nối liền cảng, ga tàu, ga hàng không, khu dân cư,
- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên,
~ Địa hình đất,
~ Tình trạng trật tự, trị an khu vực,
~ Phương tiện chống cháy nỗ, hệ thống vệ sinh và thơng gió, thốt hiểm, - Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất,
kinh doanh,
~ Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận,
~ Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô,
Trang 33Các yếu tố khác * Đối với Trang trại
* Đối với Động sẵn: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị )
bị , công suất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia cơng, sức
Đất đai, mặt nước, Đặc tính pháp lý,
Vi tri,
Địa hình (dốc, bằng phẳng),
Khí hậu và lượng mưa, Quy mô trang trại,
Năng suất,
Hệ thống tưới, tiêu,
Đường vào và ra, Hàng rào và cổng,
Đường nước và điện,
Nhà cửa,
Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của cơng trình xây dựng phục vụ
trang trại,
- Các yếu tố khác
a) Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị
- Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông, số cơ bản: cấu tạo máy, thiết
chứa, mức tiêu hao nhiên liệu,
Trang 34- Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình,
cơng suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghỉ nội thất
b) Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp,
thiết bị kèm theo
3.1.5 Về phương pháp định giá, TĐGVN 07 hướng dẫn:
3.1.5.1 Phân tích thơng tin:
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bắt lợi của tài sản cần thẳm định giá với tài sản so
sánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (khơng thể lượng hóa thành tiền) sau
'Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
~ Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo
cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chỉ phí v.v tìm ra mức
điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng, vấn các bên liên quan Phân
tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dầu điều chỉnh là dương)
3.1.5.2 Điều chỉnh giá của các bằng chứng giao dịch:
* Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao cơng trình, công suất, năng suắt,
hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần
Trang 35* Đơn vị điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh
chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên
thị trường)
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét
dài mặt tiền, giá/sào
~ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
~ Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; - Bệnh viện: giá/giường bệnh;
- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất, giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu; * Nguyên tắc điều chỉnh:
~ Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ
các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường
~ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau)
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn tài sản cần thẩm định thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) ~ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm
định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không, điều chỉnh)
Trang 36- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chỉ phí pháp
lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chỉ phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối
với máy, thiết bị) Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên
nhân — kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau
~ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều
kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị) Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có
quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau
~ Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn,
điều chỉnh cho phù hợp
* Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau
* Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là
chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A - bảng dưới) với mức giá
cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G —
Trang 37Bảng 01: mẫu điều chỉnh các yếu tố so sánh
TT | Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản
thẩm định giá so sánh Ï sơ sánh 2 | so sánh 3
a Gid ban Chưa biết Da bie ‘Da biét Da biét B | Tổng diện tích
ị € | Giábámm2 Chưa biết
D | Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh DI | Yếutố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2 | Yếutố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
Trang 38Yếu tổ so sánh 5 Ds Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D6 | Yếuố so sánh 5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh E Mức giá chỉ dẫn/m2 G | Mức giá chỉ dẫn
tong tai san
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
H Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điểu chỉnh thuẫn (triệu đ)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)
3.1.6 Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định:
Lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh
lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H - bảng
trên) không quá 10%
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết
định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
~ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)
Trang 39Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu
tố so sánh càng nhỏ càng tốt
eae
'TĐGVN 07 cũng giải thích và hướng dẫn phương pháp so sánh bằng, nhiều ví dụ cụ thể trong phần phụ lục Dưới đây là một ví dụ trích trong phụ
lục 03 ban hành kèm theo TDDGVN 07 mà nhóm đề tài quan tâm:
Tai sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m’ tai phường A thành phố X Qua thu thập thơng tỉn trong vịng,
01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường
lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá Cụ thể như sau:
Trang 40Bang 02: thông tin cơ bản về các bằng chứng thị trường
khi mua, 40% sau đó Ì năm
TT | Yếu tố so sánh Thửa đất cần Thửa đất Thita dat Thita dat thẳm định giá so sdnh 1 sơ sánh 2 so sánh 3
1 Giá bán Chưa biết, cần thẩm 110đ 980 triệu đ 1354
định giá
Tổng diện tích 3ốm2 30m2 49 m2 60m2
Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm | 22 trigud/m2 | 20 triéud/m2 22,5 triệu
định giá đím2
4 Tình trạng Đã cấp số đỏ Chưahợp | Đã cấp số đỏ | Đã cấp số đỏ
pháp lý thức hóa
quyền sử dụng
dat
5 | Loithé kinhdoanh | Matngo 10m — | Mat ngs 10m | Matngo 8m | Giáp 2 mặt
ngõ 8m
6 | Cơsởhatằng | Điệnnđịnh cấp | Dign dn dinh, | Digndndinh, | Dign dn dinh,
nước tốt; thoát nước |_ cấp và thoát | cấp và thoát | cấp và thoát
kém, hay bị ngập khi | nước tốt nước tốt nước tỐt
mua to
Hướng Tay Đông Đông Nam Bắc
8 | ` Cảnhquan Nhìn ra khu Nhìn ra khu | Nhìn ra khu | Nhìn ra cơng
đơng dân cư đông dân cư | đông dân cư viên
9 Điều kiện thanh _ | Thanh toán tiền mặt |_ Thanh toán Thanh toán Thanh toán
toán ngay 1 lần khi mua | tiền mặt làm 2 | tiền mặt ngay | tiền mặt ngay
lần, 60% ngay | 1 lần khi mua | 1 lần khi mua
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tỉn như sau: - Chỉ phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là I triệu dm,
- Gid dat mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ
8m 5%
- Gia dat nhin ra céng vién cao hon gia dat nhin ra khu dan cu 5% ~ Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%
- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau,
nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%
~ Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm