Dự án đầu tư xây dựng khách sạn crystal

Thành phố Đà Nẵng là một điểm dừng chân lý tưởng cho du khách và cả các nhà đầu tư. Đà Nẵng, với định hướng là một trung tâm dịch vụ, du lịch của miền Trung, của cả nước và xa hơn nữa là khu vực, quốc tế. Hàng loạt khu du lịch, khách sạn cao cấp, cao ốc, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại đã và đang được xây dựng, hài hòa với thiên nhiên nhưng cũng không kém phần hiện đại. Từ những khu nghỉ dưỡng cực kỳ sang trọng mang tiêu chuẩn 4 5 sao như: Furama, Hoàng Anh Gia Lai Plaza, Sandy Beach, Sơn Trà Resort Spa... hay những khu du lịch sinh thái trong lành như Suối Lương, Bà Nà, Sơn Trà, Non Nước...đến những cao ốc đa chức năng như Vĩnh Trung Plaza, Indochina Riverside Towers, Softech,....Trong năm 2014, Đà Nẵng sẽ chú trọng đẩy mạnh khai thác thị trường du lịch nước ngoài thông qua các đường bay trực tiếp như Nhật Bản; Hàn Quốc; Thái Lan và các khách du lịch qua tuyến hành lang kinh tế Đông, Tây; Tập trung phát triển du lịch đường sông hình thành sản phẩm du lịch mới, độc đáo thu hút du khách. TP sẽ chú trọng hơn đến phát phát triển thương hiệu du lịch mới tại Bà Nà như: Khu làng Pháp; cáp kéo từ Bà Nà đến khu Bynight, vườn hoa bốn mùa… Đồng thời tiếp tục kêu gọi các nhà đầu tư vào các khu bán đảo Sơn Trà, đỉnh đèo Hải Vân, nâng cấp khu danh thắng Ngũ Hành Sơn trở thành điểm du lịch quốc gia.Với những tiềm năng sẵn có của thành phố, việc đầu tư khách sạn Crystal là một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty chúng tôi.

CHƯƠNG 1: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ – MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN1.1 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN

1.1.1 Chủ đầu tư

Tên dự án: Dự án đầu tư khách sạn Crystal tại Đà Nẵng

Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV thương mại & dịch vụ Lệ Ninh

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án đầu tư

Hình thức thực hiện: Tổ chức đấu thầu thi công theo luật đấu thầu

1.1.2 Quy mô công trình

- Tổng diện tích sàn xây dựng : 3.302 m2

- Tầng cao xây dựng : Tầng hầm cao 3,25m

Tầng lửng cao 3,9m Tầng 1 – 12 cao 3,05m Tầng 13 cao 2,95m

- Chiều cao tòa nhà: : 44,9 m

1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

- Luật Xây dựng số 38/2009/QH12 ngày 19/06/2009

- Luật du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 06 năm 2013được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 5 thông qua

- Nghị định số 92/2007/NĐ-CP ngày 01 tháng 06 năm 2007 của Chính phủquy định chi tiết thi hành Luật Du lịch

- Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 của chính phủ vềquản lý chất lượng công trình cây dựng

- Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2010 của UBNDthành phố Đà Nẵng việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kếhoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) của thành phố Đà Nẵng

- Quyết định số 13/2006/QĐ-TTg ngày 16 tháng 1 năm 2006 của Thủ tướngChính phủ về một số cơ chế tài chính ngân sách ưu đãi đối với thành phố ĐàNẵng

- Quyết định số 181/2005/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2005 của UBNDthành phố Đà Nẵng về việc ban hành “Quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐCkhi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Đà Nẵng”

- Quyết định số 93/2005/QĐ-UB ngày 29 tháng 7 năm 2005 ban hành “Quyđịnh một số chính sách khuyến khích đầu tư trong nước trên địa bàn thành phốĐà Nẵng”.

- Quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND thành phốĐà Nẵng về việc “Quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng”

- Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựnghướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 24 tháng 04 năm 2013 của Bộ tàichính về “Hướng dẫn quản lý chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản

cố định”

- Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế – Xã hội Thành phố Đà Nẵng đến năm

2020 đã được UBND Thành phố Đà Nẵng phê duyệt năm 2001

- Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 được Thủtướng chính phủ phê duyệt tại quyết định số 465/QĐ-TTG ngày 17 tháng 6 năm2002

1.3 TỔNG QUAN VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN DU LỊCH – DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

1.3.1 Tổng quan về thành phố Đà Nẵng

1.3.1.1 Điều kiện tự nhiên

Hình 1.1: Bản đồ hành chính Thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng có diện tích 1.256 km² trong đó các quận nội thành chiếm 213,05 km²,các huyện ngoại thành chiếm 1.042,48 km² Là thành phố nằm ở trung độ của ViệtNam, trên trục giao thông huyết mạch Bắc – Nam về cả đường bộ, đường sắt,đường biển và đường hàng không với phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên – Huế, phía tâyvà nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía đông giáp biển Đông Với vị trí địa lý như vậynên Đà Nẵng trở thành cửa ngõ giao thông quan trọng của cả miền Trung và TâyNguyên và còn là điểm cuối trên Hành lang kinh tế Đông – Tây đi qua các nướcMyanma, Thái Lan, Lào, Việt Nam

Đà Nẵng có khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa rõ rệt: mùa khô kéo dài 6tháng từ tháng 4 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình hàng năm 25,60C, tổng lượng mưatrung bình cả nằm ở vùng đồng bằng từ 2.200 – 2.500 mm; mùa mưa bắt đầu từtháng 10 và chấm dứt tháng 1 năm sau, bão và gió lớn thường xuất hiện ở các tháng

10, 11 điều này gây cản trở cho các hoạt động du lịch tại Đà Nẵng Mùa hạ có gió

mùa Tây Nam (từ tháng 4 đến tháng 9), mùa đông có gió mùa Đông Bắc nhưng nhờ

có đèo Hải Vân nên ít chịu ảnh hưởng Với đặc điểm khí hậu thời tiết như vậy thì dulịch Đà Nẵng có thể kéo dài nhiều tháng trong năm thích hợp cho các loại hình dulịch biển và nghỉ mát

1.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Đà Nẵng, thành phố đông dân thứ 4 tại Việt Nam, đã tăng trưởng bùng nổ trongnhững năm gần đây nhờ yếu tố địa lý thuận lợi được núi rừng bao phủ và bãi biểntrải dài

Cảnh quan thiên nhiên đẹp đã khiến dịch vụ du lịch khách sạn bùng nổ tại đây.Hàng loạt khu nghỉ dưỡng, villa, sân golf được xây dựng dọc bờ biển Ngoài ra cònrất nhiều nhà máy được thành lập tại đây để tận dụng lợi thế nằm ở trung tâm ViệtNam của Đà Nẵng

Cũng giống như Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, kinh tế Đà Nẵngtăng trưởng cao hơn tốc độ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam trong thập kỷ qua ởmức khoảng 7% Từ năm 2006 - 2010, kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khoảng11%/năm và chính quyền thành phố này đang đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 13,5đến 14,5%/năm trong 5 năm tới

Đà Nẵng thường được coi như nơi để làm ăn kinh doanh tốt nhất tại Việt Nam.Đà Nẵng có cơ sở hạ tầng tốt hơn bất kỳ khu vực đô thị lớn nào tại Việt Nam, tăngtrưởng thu nhập bình quân đầu người cao hơn nhiều khu vực khác ở Việt Nam

1.3.2 Thực trạng phát triển ngành du lịch – dịch vụ tại Đà Nẵng

1.3.2.1 Đà Nẵng với những ưu thế về phát triển du lịch

Trong quy hoạch tổng thể phát triển du lịch – dịch vụ cả nước, Đà Nẵng là thànhphố cửa ngõ của Miền Trung với những tiềm năng hết sức quan trọng

Đà Nẵng có lợi thế về vị trí địa lý, giao thông liên lạc, đặc biệt là cảng biển vàsân bay quốc tế; với nguồn tài nguyên du lịch phong phú và đa dạng

Tương phản với TP Hà Nội và TPHCM luôn chật chội đông đúc, Đà Nẵng với900.000 dân rộng rãi, thoáng mát với nhiều đại lộ, đường vành đai và những câycầu tồn tại trong quy hoạch hoàn hảo

 Thành phố Đà Nẵng nằm bên dòng sông Hàn; phía Đông vươn ra biển Đôngvới những bãi biển dài tăm tắp và bán đảo Sơn Trà còn rất hoang sơ; phía Bắc vàphía Tây được bao bọc bởi đèo núi cao Đèo Hải Vân cheo leo hiểm trở là ranh giớitự nhiên giữa Đà Nẵng và thành phố Huế Ngoài sự ưu đãi của thiên nhiên, thànhphố còn được bao bọc bởi 3 di sản văn hóa thế giới: Huế, Hội An, Mỹ Sơn Xa hơnmột chút nữa là di sản thiên nhiên thế giới Vườn Quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng

Vì thế Đà Nẵng được xem là điểm trung chuyển quan trọng trên con đường di sảnmiền Trung, đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế du lịch cả nước.

 Ngoài ra, Đà Nẵng còn hấp dẫn du khách bởi những danh lam thắng cảnhnhư: Ngũ Hành Sơn, Bà Nà – Núi Chúa, đèo Hải Vân, bán đảo Sơn Trà

Với những thế mạnh sẵn có cùng với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện,trong những năm tới, Đà Nẵng chủ trương tiếp tục đẩy mạnh việc xây dựng và pháttriển thành phố theo hướng công nghiệp, dịch vụ có hàm lượng khoa học - côngnghệ cao nhằm đưa Đà Nẵng trở thành trung tâm kinh tế, công nghệ, dịch vụ, dulịch hàng đầu của khu vực miền Trung

1.3.2.2 Những hạn chế và thách thức của du lịch Đà Nẵng

Trong vài năm gần đây, đô thị Đà Nẵng đã phát triển mạnh mẽ với hàng loạt khu

đô thị mới, khu tái định cư, khu công nghiệp tập trung, các khu du lịch, Tuy pháttriển ồ ạt, song kiến trúc Đà Nẵng đã kịp khẳng định phong cách hiện đại kết hợpvới tạo hình đơn giản Sự phát triển nhanh, mạnh về không gian đô thị của Đà Nẵng

đã tạo cho thành phố một tầm vóc mới, trở thành một môi trường đầu tư hấp dẫn.Tuy vậy, vẫn phải thấy rằng quy hoạch xây dựng TP còn dàn trải, về lâu dài gâylãng phí tài nguyên đất đai, đồng thời đòi hỏi phải chuẩn bị nhiều vốn để mở rộng,hoàn thiện hạ tầng Mặt khác việc quy hoạch xây dựng còn thiếu điểm nhấn, đơn cử,Đà Nẵng thiếu khu mua sắm cao cấp cho khách du lịch hạng sang tới từ tàu du lịch

cỡ lớn (cruise ship) Hiện có nhiều cửa hàng lớn tập trung trên đường Hùng Vương

nhưng khu vực này chưa đạt được tiêu chuẩn quốc tế về khu mua sắm sang trọng,chưa có nhiều mặt hàng đặc trưng Việc phát triển dàn hàng, nhiều song thiếu chiềusâu, thiếu điểm nhấn sẽ là một thách thức trong tương lai

Quy hoạch Đà Nẵng ngày nay cần được nghiên cứu trên ý tưởng xây dựng Thànhphố của các sự kiện lớn, các hoạt động du lịch – hội nghị – thể thao – chữa bệnhchất lượng quốc tế

1.3.3 Các chính sách xã hội của Đà Nẵng liên quan đến phát triển ngành du lịch - dịch vụ

Năm 2013 là năm thứ ba thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lầnthứ XX và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2011 - 2015 thành phố ĐàNẵng, với mục tiêu thực hiện năm nhiệm vụ đột phá là: phát triển các ngành dịch vụnhất là dịch vụ du lịch và thương mại; phát triển công nghiệp công nghệ cao, côngnghiệp công nghệ thông tin; xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ và hiện đại; xâydựng môi trường văn hóa lành mạnh và thực thi các chính sách xã hội giàu tínhnhân văn; phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao Thúc đẩy phát triển

năng cạnh tranh, từng bước nâng cao tỷ trọng trong cơ cấu GDP, tăng cường xuấtkhẩu hàng hoá và dịch vụ Trên cơ sở những thành quả to lớn đã đạt được trongnhững năm qua và yêu cầu của những mục tiêu và nhiệm vụ Nghị quyết đại hộiĐảng bộ Thành phố lần thứ XX đặt ra, thành phố Đà nẵng đề ra các mục tiêu vànhiệm vụ chủ yếu năm 2013 như sau:

Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, hoàn thiện kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị theohướng hiện đại và đồng bộ, tập trung hoàn thành các công trình trọng điểm Tiếp tục

lấy năm 2013 là “Năm giải tỏa đền bù, bố trí tái định cư và an sinh xã hội”; tập

trung ưu tiên trong lãnh đạo, chỉ đạo, các biện pháp và phân bổ nguồn lực để bố tríkịp thời đất tái định cư cho các hộ giải tỏa, nhanh chóng giải phóng mặt bằng đểtriển khai các dự án; chú trọng đầu tư và phát triển dịch vụ, tạo điều kiện chuyểndịch cơ cấu kinh tế vững chắc theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp Tậptrung tranh thủ và thu hút mọi nguồn lực để đầu tư nhằm tăng tốc phát triển thànhphố, chú trọng cả đầu tư trong và ngoài nước Nâng cao hiệu quả hoạt động đốingoại và kinh tế đối ngoại Tiếp tục nâng cao chất lượng giáo dục - đào tạo, tậptrung qui hoạch và phát triển nguồn nhân lực Duy trì thành quả đạt được và đẩymạnh thực hiện các chương trình an sinh xã hội và giải quyết tốt các vấn đề xã hộibức xúc Nâng cao hiệu lực bộ máy tổ chức và điều hành của chính quyền các cấp.Tăng cường tiềm lực quốc phòng, an ninh, giữ vững trật tự, an toàn xã hội Tậptrung lãnh đạo, chỉ đạo để đạt và vượt mức các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hộinăm 2013, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển của kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội 5 năm 2011 - 2015

Dự kiến trong năm 2013, TP Đà Nẵng sẽ đón 3 triệu lượt khách (tăng 12,8% sovới năm 2012), trong đó 700 ngàn lượt khách quốc tế (tăng 10,9% so với năm2012); 2,3 triệu lượt khách nội địa (tăng 13,3% so với năm 2012) Tổng thu nhập từ

du lịch đạt 6.500 tỷ đồng, tăng 8,3% so với năm 2012

1.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1.4.1 Quy mô thị trường du lịch – dịch vụ Đà Nẵng

(Nguồn: Website Cục Thống Kê Đà Nẵng)

1.4.1.2 Quy mô thị trường du lịch – dịch vụ Đà Nẵng

a Nhu cầu khách sạn tại Đà Nẵng

Trong năm 2013 tình hình KT-XH tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, tháchthức Suy thoái kinh tế chưa thực sự được phục hồi, đầu tư phát triển, sản xuất bịthu hẹp, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng, thiên tai bão, lụt diễn biến phứctạp… Trong bối cảnh chung đó, kinh tế TP Đà Nẵng vẫn có sự tăng trưởng so vớinăm 2012

Theo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch TP Đà Nẵng cho biết, trong năm 2013,tổng lượng khách du lịch đến Đà Nẵng đạt trên 3,1 triệu lượt khách, tăng 17,2% sovới năm 2012 Trong đó khách quốc tế đạt trên 743.000 lượt, tăng 17,8%, khách nộiđịa đạt gần 2.347.000 lượt người, tăng 17% Tổng thu du lịch đạt 7.784,1 tỷ đồng,tăng 29,8%

Trong đó có 92 chuyến tàu biển cập cảng Tiên Sa với 102.465 lượt khách, tăng91% so với năm 2012; lượng khách đường bộ từ Lào, Thái Lan đến Đà Nẵng đạt27.000 lượt

Đến nay, TP Đà Nẵng đã có 16 đường bay quốc tế, trong đó có 4 đường bay trựctiếp thường kỳ và 12 đường bay trực tiếp thuê chuyến, tăng 8 đường bay so với nămngoái Dự kiến trong tháng 12 sẽ có thêm 4 đường bay mới đến Đà Nẵng gồm: HạMôn, Thái Nguyên, Cáp Nhĩ Tân, Ninh Ba

b Năng lực hiện tại của Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng là một điểm dừng chân lý tưởng cho du khách và cả các nhàđầu tư Đà Nẵng, với định hướng là một trung tâm dịch vụ, du lịch của miền Trung,của cả nước và xa hơn nữa là khu vực, quốc tế Hàng loạt khu du lịch, khách sạncao cấp, cao ốc, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại đãvà đang được xây dựng, hài hòa với thiên nhiên nhưng cũng không kém phần hiệnđại Từ những khu nghỉ dưỡng cực kỳ sang trọng mang tiêu chuẩn 4 - 5 sao như:Furama, Hoàng Anh Gia Lai Plaza, Sandy Beach, Sơn Trà Resort & Spa haynhững khu du lịch sinh thái trong lành như Suối Lương, Bà Nà, Sơn Trà, NonNước đến những cao ốc đa chức năng như Vĩnh Trung Plaza, Indochina RiversideTowers, Softech,

Cũng trong năm 2013 Đà Nẵng đã đưa 65 cơ sở lưu trú mới đi vào hoạt động với3.064 phòng; có 12 khách sạn từ 3-5 sao tương đương với 1.200 phòng nâng tổng

cơ sở lưu trú trên địa bàn thành phố lên đến 391 cơ sở với 13.634 phòng, căn hộ.Hiện trên địa bàn có 61 dự án đầu tư vào lĩnh vực du lịch với tổng vốn đầu tư5.786, 8 triệu USD, trong đó có 12 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư1.431,6 triệu USD và 49 dự án đầu tư trong nước với vốn tổng đầu tư 4.355, 2 triệuUSD, trong đó có 2 khu vui chơi giải trí quy mô lớn đang trong giai đoạn đầu tư xâydựng là Công viên vui chơi giải trí Đông Nam tượng đài và khu vui chơi giải trí thểthao Tuyên Sơn

Trong năm 2014, Đà Nẵng sẽ chú trọng đẩy mạnh khai thác thị trường du lịchnước ngoài thông qua các đường bay trực tiếp như Nhật Bản; Hàn Quốc; Thái Lanvà các khách du lịch qua tuyến hành lang kinh tế Đông, Tây; Tập trung phát triển dulịch đường sông hình thành sản phẩm du lịch mới, độc đáo thu hút du khách TP sẽchú trọng hơn đến phát phát triển thương hiệu du lịch mới tại Bà Nà như: Khu làngPháp; cáp kéo từ Bà Nà đến khu Bynight, vườn hoa bốn mùa… Đồng thời tiếp tụckêu gọi các nhà đầu tư vào các khu bán đảo Sơn Trà, đỉnh đèo Hải Vân, nâng cấpkhu danh thắng Ngũ Hành Sơn trở thành điểm du lịch quốc gia

1.4.2 Dự báo quy mô thị trường Đà Nẵng

1.4.2.1 Dự báo lượng khách du lịch đến Đà Nẵng

b Dự báo lượng khách đến Đà Nẵng trong giai đoạn 2014 – 2024

BẢNG 1.4: CƠ CẤU KHÁCH DU LỊCH ĐẾN ĐÀ NẴNG TỪ 2004 - 2013 Đơn vị: nghìn lượt

Biểu đồ 1.5: Khách du lịch đến Đà Nẵng giai đoạn 2004 – 2013

 Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Đà Nẵng

từ năm 2004 – 2013 có xu hướng tăng dần lên, đặc biệt trong năm 2009 tổng thểngành du lịch Việt Nam không mấy sáng sủa do suy thoái kinh tế toàn cầu nhưngđối với Đà Nẵng thì lại khác Kể từ năm 2008, khi Đà Nẵng đăng cai tổ chức lễ hộibắn pháo hoa quốc tế thì lượng khách đến du lịch ở Đà Nẵng tăng lên đột biến, hìnhảnh Đà Nẵng đã được quảng bá rộng rãi hơn

Dự báo lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam dựa vào phương pháp ngoạisuy hàm xu thế trên cơ sở số liệu thống kê từ năm 2004 đến 2013

Kết quả hàm xu thế được thực hiện bằng công cụ excel như sau:

Biểu đồ 1.6: Hàm dự báo khách quốc tế đến Đà Nẵng

Biểu đồ 1.7: Hàm dự báo khách nội địa đến Đà Nẵng

Để dự báo lượng khách quốc tế và nội địa đến Đà Nẵng ta có hàm xu thế như sau:

Hàm xu thế khách quốc tế: y 1 = 56,303x + 77,2

Hàm xu thế khách nội địa: y 2 = 226,11x -74973

Với:

+ Quy ước lượng khách quốc tế dự báo đến Đà Nẵng là: Y1

+ Quy ước lượng khách nội địa dự báo đến Đà Nẵng là: Y2

+ Quy ước năm là X =1,2,…n

BẢNG 1.5: DỰ BÁO LƯỢNG KHÁCH QUỐC TẾ & NỘI ĐỊA ĐẾN ĐÀ NẴNG

Biểu đồ 1.8: Dự báo khách du lịch nội địa & quốc tế đến Đà Nẵng từ 2014 –

2024

c Dự báo nhu cầu về số phòng cho khách du lịch

Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch, sử dụng cách tínhnhư sau:

Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/Hệ số sử dụng chung phòng/Công suất

Lượt khách lưu trú Ngày khách Ngày khách TB

Quốc tế Nội địa Quốc tế Nội địa Quốctế Nộiđịa

(Nguồn: Sở văn hóa, thể thao và du lịch thành phố Đà

Nẵng)

 Dựa vào kinh nghiệm của một số khách sạn tương tự trên địa bàn Đà Nẵngnhư: Bamboo Green Hotel, Pacific Hotel, Green Plaza, xác định hệ số sử dụngchung phòng lưu trú của khách du lịch Đà Nẵng được tính trung bình như sau:

BẢNG 1.7: HỆ SỐ SỬ DỤNG CHUNG PHÒNG

 Công suất sử dụng phòng

Công suất sử dụng phòng trung bình của các khách sạn Đà Nẵng trong giaiđoạn 2003 – 2012 có nhiều biến đổi, có năm công suất trung bình chỉ đạt khoảng54%, nhưng trong năm 2005 công suất lên đến 97,8% Tuy nhiên công suất nàycũng thay đổi lớn trong 1 năm, trong mùa du lịch cao điểm, công suất phòng có thểlên đến 98%, có thời điểm còn cháy phòng, nhưng trong mùa vắng khách thì phòngkhách sạn trống rất nhiều, công suất sử dụng phòng chỉ dưới 50% Như vậy trongphần dự báo này thống nhất sử dụng công suất trung bình là 65% vì đây là công suấtđược hầu hết các khách sạn sử dụng làm công suất hòa vốn trong hoạt động kinhdoanh khách sạn hiện nay

 Hệ số mùa

Điểm đặc trưng của loại hình kinh doanh du lịch – dịch vụ là chịu ảnh hưởngcủa mùa du lịch, tổng lượt khách lưu trú tại các khách sạn trong 1 năm chủ yếu tậptrung vào giai đoạn cao điểm Một ví dụ điển hình là khu resort Furama thườngtrong tình trạng cháy phòng trong mùa hè, mùa du lịch cao điểm, nhưng lại gần nhưvắng khách trong mùa mưa Do đó các khách sạn, resort, hay các loại hình kinhdoanh du lịch – dịch vụ khác được đầu tư xây dựng với định hướng doanh thu chủyếu cần đạt được là trong mùa du lịch cao điểm

Tại Đà Nẵng, mùa du lịch cao điểm thường kéo dài từ tháng 12 đến tháng 6năm sau, có thể bắt đầu và kết thúc sớm hoặc trễ hơn 1 tháng Như vậy, theo ướctính thì có thể chọn hệ số mùa là 7/12 = 0,58

 Tỷ lệ khách du lịch ở khách sạn cao cấp

Hầu hết khách quốc tế đều muồn ở khách sạn 3 sao trở lên, đặc biệt là những

khách Châu Âu, khách MICE (Meeting – Incentive – Convention – Exhibition) thì

nhu cầu càng cao, thường nghỉ ở khách sạn 3 – 5 sao Bên cạnh đó, một lượng lớnkhách nội địa cũng có nhu cầu ở khách sạn có sao Có thể thấy rằng nhu cầu ở

khách sạn có sao của khách du lịch chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng nhu cầu sửdụng phòng.

BẢNG 1.8: KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH GIAI

Hệ

số mùa

Đơn vị: phòng

Biểu đồ 1.9: Nhu cầu phòng khách sạn tại Đà Nẵng giai đoạn 2004 – 2013

 Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Đà Nẵng

từ năm 2004 – 2013 có xu hướng tăng, do đó để dự báo số lượng khách đến trongnhững năm tiếp theo, ta sử dụng công cụ excel để dự báo

Biểu đồ 1.10: Hàm dự báo nhu cầu phòng của khách quốc tế tại Đà Nẵng

Biểu đồ 1.11: Hàm dự báo nhu cầu phòng của khách nội địa tại Đà Nẵng

Như vậy ta có hàm dự báo nhu cầu phòng của khách quốc tế và nội địa tại ĐàNẵng là:

Y1 = 391,9x + 231,18

Y2 = 946,62x – 475,96

Với quy ước:

Y1 là nhu cầu phòng của khách quốc tế dự báo cho những năm tương laiY2 là nhu cầu phòng của khách nội địa dự báo cho những năm tương lai

X là năm, X = 1, 2, 3, n

BẢNG 1.9: DỰ BÁO NHU CẦU PHÒNG TẠI ĐÀ NẴNG NĂM 2014 - 2024

1.4.2.2 Dự báo nguồn cung khách sạn trong tương lai

BẢNG 1.10: THỐNG KÊ KHẢ NĂNG PHỤC VỤ LƯU TRÚ TẠI ĐÀ NẴNG

Từ bảng thống kê cho thấy rằng trong những năm qua, khả năng cung ứng phòng

khách sạn cho khách lưu trú còn tăng chậm, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu lưu trú củakhách du lịch trong và ngoài nước, đặc biệt số khách sạn từ 3 – 5 sao còn rất ít,chưa thể đáp ứng đối với những khách quốc tế hạng sang

Biểu đồ 1.12: Hàm dự báo khả năng cung của phòng khách sạn trong tương lai

Hàm dự báo khả năng cung của phòng khách sạn: y = 921,07x + 1544,4

BẢNG 1.11: DỰ BÁO KHẢ NĂNG CUNG PHÒNG KHÁCH SẠN GIAI ĐOẠN

Đơn vị: phòng

Biểu đồ 1.13: Biểu đồ cung và cầu phòng dự báo cho những năm tương lai

Nhìn vào biểu đồ dự báo nhu cầu và khả năng cung ứng phòng trong những nămtương lai ta thấy khả năng cung ứng phòng cho khách du lịch đang còn thiếu nhiều

so với nhu cầu của khách du lịch Do đó đối với Đà Nẵng việc kinh doanh kháchsạn đang chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế, thị trường kinh doanh kháchsạn đang hết sức sôi động, việc đầu tư vào khách sạn đang là một hướng đi đúngcủa công ty chúng tôi

1.5 Phân tích cạnh tranh

a Tình hình khách sạn tại Đà Nẵng

- Trong khi nhiều dự án xây khách sạn ở một số thành phố du lịch bị đóngbăng do khó khăn về tài chính thì nhà đầu tư ở Đà Nẵng vẫn tiếp tục xây dựng và

mở cửa khách sạn mới đón khách Trong đó có nhiều khách sạn mới quy mô 3 - 5sao: Olalani Resort (tương đương 5 sao), Eden Plaza, Novotel (tương đương 4 sao),Phương Bắc (tương đương 4 sao), Mường Thanh( tương đương 4sao) và các kháchsạn tương đương 3 sao như White Snow, Orchid, DN Port…

- Tuy nhiên, số lượng khách du lịch đang tăng dần, phản ánh qua sự tăng caotrong công suất phòng bình quân của các khách sạn 3 - 5 sao đã cho những tín hiệulạc quan của ngành Du lịch Đà Nẵng Theo bảng thống kê ở trên, ta có thể thấyđược rằng số lượng khách sạn 3 – 5 sao vẫn còn chiếm một tỷ lệ nhỏ so với tổng sốlượng khách sạn hiện có Bên cạnh đó, nhu cầu sử dụng dịch vụ tiêu chuẩn từ 3- 5sao tăng trưởng đều đặn Trong khi đó, tình hình kinh doanh ở phân khúc từ 1-2 saokhông tốt, chỉ có khách ở một số thời điểm cao điểm du lịch và thừa phòng Vì vậy,mảng từ 3-5 sao vẫn còn cơ hội để phát triển Công suất phòng bình quân của mảngnày đang ngày càng tốt hơn Nhiều khách sạn cao cấp đạt công suất bình quân từ 65

- 75% thậm chí có khách sạn đạt đến 90% Lượng khách của phân khúc này cũngtăng trưởng đều đặn nên nhà đầu tư vẫn còn cơ hội.

- Hiện tại, phân khúc thị trường khách sạn 4 sao chưa thật sự sôi động, với sốlượng là 11 khách sạn

Bảng 1.8 – Khách sạn 3 sao tại Đà Nẵng

STT Tên Khách Sạn Địa điểm

1 Gold Coast Hotel 27 Hồ Xuân Hương, Đà Nẵng

2 Vian Hotel Danang C1-9 Phạm Văn Đồng, Đà Nẵng

3 Biễn Vàng Hotel DN C1, 04-05 Phạm Văn Đồng, Đà Nẵng

4 Tứ Sơn 2 Hotel DN 81 Ho Nghinh, Q Sơn Trà, ĐN

5 Sông Thu Hotel 30-32-34 Trần Phú, Sông Hàn, ĐN

6 Trendy Hotel B2- B3 Trần Hưng Đạo

7 Magnolia Hotel 6 Lê Lợi

8 Saigon Tourane 5 Đống Đa, Đà Nẵng

9 KS Trường Sơn Tùng Lô B2.2/13-15, Phước Mỹ, Sơn Trà

10 Han River Hotel DN 125 Trần Hưng Đạo, Sơn Trà

11 Sun DC Hotel DN Số 45 đường Hà Bổng, Phước Mỹ

- Trong đó, có thể đánh giá khách sạn Mường Thanh và Novotel là những đốithủ mạnh nhất của dự án Bởi những khách sạn này nằm gần dự án ( khách sạnMường Thanh nằm rất gần với dự án), cùng một hạng sao, lại được khách du lịchnhận xét là có chất lượng phục vụ tốt, giá phòng hợp lý, lại có kiến trúc độc đáotheo nét đặt trưng rất riêng Bên cạnh đó, những khách sạn này cũng mới chỉ đượcđưa vào phục vụ không lâu nên cơ sở vật chất vẫn còn rất đảm bảo Ngoài ra, được

sở hữu bởi những chủ đầu tư đã rất có danh tiếng trên thị trường khách sạn trong cảnước

STT Tên Khách

1 Oceanviews Lô B4.1-01

khu An Cư 2, đường Hoàng Sa

Công trình cóchiều cao 21 tầng,một tầng hầm và

một tầng áp mái,được xây dựngtheo tiêu chuẩncao cấp 4 sao với

361 phòng

Tầng 1 là khu lễ tân, sảnhchờ… và khu vực bar caocấp; Tầng 2 là khu ẩm thực kếthợp hội nghị hội thảo sangtrọng; Tầng 3- 21 là khối phòngdịch vụ khách sạn Tầng áp máiđược bố trí các dịch vụ tiện íchVIP như: Bể bơi, Spa, café kếthợp cùng không gian vườnthoáng đãng

Đa số các phòng khách sạn tại dự

án đều hướng biển và được bố trí

đầy đủ các công năng sinh hoạt theotiêu chuẩn cao cấp Đây là điểmmạnh của Oceanviews so với các dựán khác vì CĐT đã nắm bắt và đápứng tốt nhu cầu cũng như thị hiếucủa khách du lịch trong nước và nộiđịa khi đến với thành phố sở hữunhững bãi biển xinh đẹp trong Top 6của thế giới

2 Novotel 36 Bạch Đằng Công trình có

chiều cao 37 tầng,gồm 323 phòngNovotel thế hệmới với 3 tầngthượng hạng cùngcác phòng căn hộcao cấp

Có hồ bơi ngoài trời, hồ bơingoài trời, trung tâm dịch vụvăn phòng, phòng họpnhỏ và các dịch vụ hành chánh,khách có thể lựa chọn dùng bữatại quầy bar bên hồ bơi, quầybar/sảnh chờ hay tiệm/cửa hàng

đồ ăn nhanh Ngoài ra còn cónhà hàng theo phong cách ĐịaTrung Hải

Hệ thống ban công ở hầu hết tất cả các phòng ở, quý khách sẽ có cơ hội

chiêm ngưỡng và tận hưởng vẻ đẹpcủa toàn cảnh thành phố Đà Nẵng

Novotel còn được quản lý bởi tập đoàn uy tín Accor - tập đoàn khách

sạn hàng đầu ở châu Âu có kinhnghiệm cũng như uy tín nhất địnhtrong lĩnh vực khách sạn

Sự kết hợp hài hoà giữa nền vănhóa miền Tây Bắc Việt Namvới sự sang trọng, hiện đại củachâu Âu Khách sạn có tổngcộng 370 phòng, và 8 căn hộ,cung cấp năm loại phònghọp.Ngoài ra, khách sạn còn cóquầy Bar Non Nuoc’s Các dịch

vụ thư giãn, giải trí của nhưmassage, spa, xông hơi khô, hơinước và 1 bể bơi trong nhà và

còn có03 phòng Karaoke

Thể hiện rõ nét phong cách và văn hóa của dân tộc trong kiến trúc

cũng như các nhà hàng trong kháchsạn, nhằm đáp ứng nhu cầu tìm hiểu– cảm nhận văn hóa Việt Nam đốivới khách du lịch quốc tế cũng nhưgợi nhớ cội nguồn đối với khách nộiđịa

Là thánh viên thứ 18 của tập đoàn khách sạn Mường Thanh - chủ sở

hữu chuỗi khách sạn tư nhân lớnnhất Việt Nam hiện nay nên kháchsạn Mường Thanh có sự chuyênnghiệp và kinh nghiệm đáp ứngđúng đẳng cấp

Bảng – Phân tích các đối thủ trọng tâm của dự án

Tuy nhiên, ta có thể thấy một lợi thế nổi trội hơn hắn của “khách sạnOceanviews” so với hai đối thủ trên đó chính là 80% số phòng khách sạn của dự ánđều có hướng nhìn ra biển, đáp ứng được sự hài lòng và mong đợi của khách du lịchkhi đến với thành phố biển Đà Nẵng.

Bên cạnh những đối thủ cạnh tranh là các khách sạng cùng hạng 4 sao, dự áncòn phải vượt qua những thử thách canh tranh rất lớn từ các đối thủ của khách sạn 3– 5 sao, hiện đang giữ số lượng khách sạn không nhỏ trên thị trường du lịch ĐàNẵng so với số lượng khách sạn 4 sao

Hình 1.17 Tổng nguồn cung phòng dự kiến.

( Nguồn: Tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản Savills)

- Trong phạm vi canh tranh vi mô, trên tuyến đường Hoàng Sa – Trường Saven biển – nơi xây dựng dự án hiện nay đã có rất nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡngdọc tuyến đã đi vào hoạt động trong thời gian qua Bên cạnh các dự án lớn nhưHyatt Regency, Vinpearl, Life Style, Fusion Maia đã đi vào hoạt động thì côngnhân tại các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng ven biển khác vẫn đang gấp rút chuẩn

bị giai đoạn cuối như trồng cỏ, trang trí Đây được xem là một trong những conđường kết nối di sản văn hóa thế giới (đường vào di dản văn hóa thế giới Hội An),và là con đường tập trung rất nhiều khách sạn, khu nghĩ dưỡng cao cấp theo đúngquy hoạch tổng thể của Thành phố Vì vậy, dự án sẽ phải trong tư thế cạnh tranh rấtcao với nhiều khách sạn tại đây Có thể liệt kê các đối thủ:

Hơn nữa, dự án còn phải cạnh tranh với các dự án đang tiến hành triển khai và thicông trong thời gian sắp đến Thị trường khách sạn sẽ bị thách thức hơn khi có thêmnguồn cung và sự có mặt của các đơn vị quản lý quốc tế như Melia, Le Meridien,Hilton, Marriot Trong đó, phải kể đếnMelia dự kiến sẽ khai trương vào cuối nămnay với 117 phòng và 10 biệt thự trong giai đoạn đầu tiên Trong khi Crowne Plazađang trong quá trình mở rộng, dự kiến đến trước năm 2016 sẽ bổ sung 1.000 phòngkhách sạn, một số căn hộ dịch vụ, biệt thự và trung tâm mua sắm Thêm vào đó, dựkiến thị trường sẽ có thêm khoảng 2.360 phòng khách sạn từ 3 đến 5 sao, tính đến2014.Tuy nhiên để đạt được con số này thì tất cả các dự án đang hoạt động đều phảiđược xây dựng đúng tiến độ Nhưng với bối cảnh như hiện nay, đây cũng là một trởngại lớn Theo Alternaty – công ty bất động sản chuyên biệt cung cấp dịch vụ tưvấn trong suốt vòng đời dự án, nguồn cung khách sạn trong tương lai dường nhưđang ít dần so với vài năm trước, với đa phần các dự án chưa hoàn thành, không cóbất kì dấu hiệu xây dựng nào và khó có thể đảm bảo sẽ sớm đi vào hoạt động

Hình 1.18 Số lượng dự án và phòng tăng lên mỗi năm.

(Nguồn: Tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS Savills)

a Khả năng canh tranh của dự án

- Qua các phân tích cạnh tranh ở trên, ta có thể thấy rằng, việc xây dựng Dự ánKhách sạn Oceanviews gặp rất nhiều thách thức từ các đối thủ cạnh tranh khôngnhững trong phân khúc khách sạn 4 sao mà còn từ các khách sạn 3, 5 sao Ngoàinhững lợi thế nhất định về kiến trúc, tiện nghi cũng như vị trí của công trình so vớicác đối thủ, Chủ Đầu Tư nên có những chính lược kinh doanh hợp lý, các chínhsách bán hàng- marketing thích hợp để thu hút và tạo được ấn tượng đối với khách

du lịch

- Kế hoạch marketing:

+ Sử dụng các kênh truyền thông bên ngoài, như truyền hình, báo chí , vàMarketing trực tuyến ( trên mạng Internet): điều đầu tiên chúng ta phải xây dựngđược một website mạnh để đại diện cho thương hiệu khách sạn Oceanviews, vớiđịnh hướng Marketing làm nổi bật được ưu điểm của khách sạn, khiến người xemcảm thấy rằng khi xem xong các thông tin trên website rất muốn lưu trú tại kháchsạn.

+ Chủ đầu tư là công ty Cổ phần dịch vụ Hàng không – chuyên về quảngcáo thương mại tại 3 sân bay quốc tế lớn của cả nước là Nội Bài, Đà Nẵng và TânSơn Nhất, đây là cơ hội lớn để đưa hình ảnh của khách sạn đến với các khách dulịch bằng đường hàng không Và đây cũng là lợi thế rất lớn của Oceanviews so vớicác khách sạn khác

- Các kênh đặt phòng của khách sạn:

+ Đặt phòng trực tiếp với khách sạn: Khách hàng liên hệ với bộ phậnReception tại tiền sảnh của khách sạn

+ Qua website chính thức của khách sạn

+ Đặt phòng thông qua các công ty lữ hành

+ Hợp tác với nhà cung cấp dịch vụ GIATA để tích hợp logo của khách sạnvào kho ứng dụng Apple App Store để phục vụ việc đặt phòng trực tuyến của cáckhách hàng sử dụng điện thoại di động iPhone

+ Hợp tác với các trang mua sắm trực tuyến thu hút sự quan tâm của nhiềukhách hàng như muachung.vn, cungmua.com… cùng với các hình thức khuyến mãi

để thu hút khách du lịch vào những mùa vắng

khách, thấp điểm

+ Đặt phòng tại văn phòng phân phối của công ty Taseco tạicác sân bay quốc tế

1.6 MỤC TIÊU ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

Việt Nam đang trong thời kỳ mở cửa với tiềm năng phát triển về mọi mặt đặcbiệt là kinh tế trong sự hội nhập với Quốc tế mà trước hết là với các nước trong khuvực Trong bối cảnh đó, việc đầu tư xây dựng các tổ hợp công trình thương mại vàkhách sạn có chất lượng cao, mang tầm cỡ Quốc tế là rất cần thiết và cấp bách nhằmtạo ra những điều kiện cần thiết cho khách quốc tế và bạn bè trên Thế giới khi đếncông tác, kinh doanh và đầu tư tại Việt Nam nói chung và tại Đà Nẵng nói riêng.Mang lại một nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư của dự án, đồng thời cũnggóp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước của thành phố Đà Nẵng nói riêngvà Việt Nam nói chung Dự án còn cung cấp cho thị trường một năng lực mới với

sản phẩm dịch vụ du lịch cao cấp đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và ngày càngcao của khách du lịch trong và ngoài nước.

Đáp ứng một phần nhu cầu về khách sạn của thị trường Đà Nẵng trong thời giansắp tới

Góp phần nâng cao bộ mặt của thành phố Đà Nẵng, xứng đáng là trung tâmkinh tế - văn hoá, xã hội, chính trị của miền Trung - Tây Nguyên

Dự án xây dựng tại khu vực rất đẹp về cảnh quan, trên các trục giao thôngchính, sẽ trở thành một điểm nhấn về kiến trúc của khu vực, góp phần vào khônggian kiến trúc thành phố thêm phong phú, xứng tầm với một đô thị đang phát triểnhết sức mạnh mẽ và năng động

1.7 KẾT LUẬN CHUNG

Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thểnhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Đà Nẵng ngày càng tăng Cùng với sự pháttriển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch tăngnhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đápứng mọi yêu cầu của khách hàng

Với những tiềm năng sẵn có của thành phố, việc đầu tư khách sạn Crystal làmột hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty chúng tôi

CHƯƠNG2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT & CHƯƠNG

TRÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN2.1 PHÂN TÍCH HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

- Dự án được xây dựng mới hoàn toàn trên khu đất mới

- Dự án gồm có 2 dịch vụ : Khách sạn và dịch vụ công cộng

- Dựa vào những phân tích thị trường thực tế về cung – cầu trong kinh doanhdịch vụ - du lịch, dự án quyết định chọn khối khách sạn làm hướng đầu tư chính.Khối dịch vụ công cộng là chức năng kèm theo của dự án làm phong phú loạihình kinh doanh của Crystal Hotel và để phục vụ những nhu cầu tất yếu trongsinh hoạt của khách thuộc khối khách sạn và khách bên ngoài Loại hình kinhdoanh này bao gồm nhà hàng, khu thể thao, giải trí,

2.2 LOẠI HÌNH DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN

2.2.1 Giới thiệu về chủ đầu tư dự án

Dự án được quản lý khai thác bởi:

“Công ty TNHH MTV thương mại & dịch vụ Lệ Ninh”

Công ty TNHH MTV thương mại & dịch vụ Lệ Ninh là công ty TNHH mộtthành viên, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp và các quy định hiện hành của nhànước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Được thành lập vào năm 1960, hơn 50năm qua là một chặng đường lịch sử của Công ty về xây dựng và phát triển, sảnxuất – chiến đấu, về khôi phục và trưởng thành đi lên; đặc biệt là trong thời kỳchuyển đổi cơ chế quản lý mới, vận hành theo cơ chế thị trường định hướng XHCN.Với thành tích đạt được xuất sắc trong năm vừa qua, Công ty TNHH MTV Lệ Ninhvinh dự được xếp hạng thứ 279 trong 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhấtViệt Nam năm 2012

- Trụ sở chính: Thị trấn nông trường Lệ Ninh – Lệ Thủy – Quảng Bình

- Tên tiếng Anh: LENINH QUANG BINH COMPANY LIMITED

- Được thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:3100114609

 Các ngành nghề kinh doanh chính của LENINH QUANG BINH CO LTD bao gồm:

• Trồng cây cao su

• Khách sạn

• Kinh doanh xăng dầu

• Sản xuất chế biến thức ăn chăn nuôi, lương thực

• Sản xuất & khai thác cây cao su, chế biến sản phẩm mũ cao su

• Chăn nuôi lợn siêu nạc và cung cấp con giống trên địa bàn

• Sản xuất và tiêu thụ nước lọc tinh khiết, nước đá sạch

• Cho thuê phòng làm việc và nhà nghỉ

• Chế biến thịt gia súc đông lạnh và dịch vụ vận tải

• Khai thác và kinh doanh các loại vật liệu xây dựng

• Mua bán các mặt hàng nông sản, công nghệ phẩm

Hiện nay, ngành nghề và các loại hình kinh doanh của LENINH QUANG BINH CO.LTD hết sức đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

2.2.3 Thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án

2.2.3.1 Thời hạn hoạt động

Thời hạn hoạt động của dự án là 25 năm kể từ ngày được cấp giấy phép đầu tư vàđược gia hạn thời gian hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư

2.2.3.2 Tiến độ thực hiện dự án

ST

1 Khảo sát, thu thập số liệu để lập dự án Tháng 04/2014

2 Trình, phê duyệt dự án Tháng 05-06/2014

3 Thiết kế kỹ thuật - Dự toán 30 ngày kể từ khi Dự án được

phê duyệt

4 Thẩm định Thiết kế & Dự toán

Thời gian theo quy định hiện hành của Nhà nước kể từ khi trình duyệt

5 Lập Hồ sơ mời thầu Sau khi thiết kế và tổng Dự toán

công trình đực phê duyệt

6 Thời gian thi công 13 tháng từ khi các thủ tục về

đầu tư XDCB được hoàn tất

7 Đưa công trình vào sử dụng Tháng 1 năm 2016

2.4 CHỌN LỰA CÔNG SUẤT THÍCH HỢP

2.4.1 Những căn cứ lựa chọn công suất

Có nhiều căn cứ để chủ đầu tư lựa chọn công suất cho dự án mà mình đầu tư tùythuộc vào mục đích đầu tư, ý nghĩa khi đầu tư…Trong đó các yếu tố quyết địnhhàng đầu đến sự lựa chọn công suất của dự án khi đi vào hoạt động là:

* Nhu cầu của thị trường

Yếu tố này chính là chìa khóa để quyết định công suất của dự án Công suất dựán tất nhiên nằm trong khả năng đầu tư của chủ đầu tư nhưng nó phải thấp hơn nhucầu của thị trường yêu cầu, có như vậy thì sản phẩm của dự án mới có thể đứngvững trên thị trường Nếu đầu tư công suất quá lớn so với nhu cầu thị trường thìchắc chắn sản phẩm sẽ bị dư thừa Ngược lại khi công suất quá nhỏ thì lại không tậndụng hết tiềm lực hiện có và bỏ phí cơ hội đầu tư

Do đó khi tiến hành lập một dự án đầu tư cần phải có sự điều tra rất kỹ lưỡng về thịtrường, nếu không dự án đầu tư sẽ gặp khó khăn và thất bại là điều khó tránh khỏi

* Nguồn vốn đầu tư

Đây là yếu tố có tính chất quan trọng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn côngsuất của dự án Với nguồn vốn dồi dào thì chủ đầu tư mới có thể triển khai các dựán của mình thuận lợi và cũng dễ dàng trong quá trình lựa chọn công suất sao chophù hợp với các yếu tố khác của thị trường Với các nguồn vốn bị hạn chế thì chủđầu tư cần phải tính toán lựa chọn công suất cho phù hợp với khả năng tài chínhhiện có, đây là một bài toán khó khi quyết định đầu tư

* Năng lực quản lý và tổ chức của chủ đầu tư

Khi lập một dự án đầu tư cần phải tính đến khả năng đáp ứng nhu cầu về quảnlý và nhân sự của dự án khi vận hành khai thác dự án Yếu tố này cũng ảnh hưởngđến công suất của dự án, một khi không đủ trình độ và nhân sự để quản lý - khaithác dự án thì không thể tiến hành đầu tư dự án với công suất lớn được, cần phảiphân tích sao cho với đội ngũ quản lý và nhân sự đó thì có thể kiểm soát tốt dự ánvới công suất thiết kế là bao nhiêu và ngược lại

2.4.2 Lựa chọn công suất phục vụ

Theo tính mùa vụ của du lịch Đà Nẵng, mùa du lịch bắt đầu từ tháng 12 cho đếntháng 7 năm sau, giảm dần và thấp nhất vào tháng 10 Theo tính toán vào mùa dulịch công suất phòng dự kiến trung bình có thể lên đến 90 – 100 %, có thể thiếuphòng cho du khách thuê, nhưng vào trái mùa du lịch thì công suất phòng sẽ giảmmạnh và gây nên tình trạng ít khách trong những mùa này, công suất trung bình dựkiến khoảng 50 – 70%

Dựa theo những phân tích thị trường và thống kê công suất trung bình hằng nămcủa Đà Nẵng có thể dự kiến công suất cho khối khách sạn như sau:

Công suất điền

2.5 CƠ CẤU SẢN PHẨM VÀ GIÁ SẢN PHẨM

Dự án bao gồm 2 hình thức kinh doanh:

- Khách sạn

- Dịch vụ công cộng

2.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu giá sản phẩm

Để quyết định giá sản phẩm cần phải xem xét đến 2 yếu tố chính:

 Yếu tố bên trong: Bao gồm chi phí tạo ra sản phẩm (chi phí xây dựng vànhiều chi phí khác), chiến lược kinh doanh và dự kiến lợi nhuận cần thu được

Vì vậy cần hình thành cơ cấu giá sản phẩm, các yếu tố sau đây sẽ cho thấy sựkhác biệt giữa mỗi loại phòng khác nhau, do đó giá của các phòng ngủ cũng sẽ khácnhau:

- Diện tích: Tùy thuộc vào diện tích của từng loại phòng mà định giá, như thếkhông có nghĩa diện tích càng lớn thì giá cho thuê càng cao bởi vì những loại phòng

có diện tích trung bình sẽ dễ cho thuê hơn

- Hướng nhìn: Đây là một trong những yếu tố quan trọng để thu hút khách thuê.Đối với khách du lịch, hướng nhìn nào càng rộng, tầm nhìn xa, phong cảnh đẹp làcàng đáng giá, do đó có thể tăng giá những phòng này và gộp thành một loại phòng

để xác định cơ cấu giá sản phẩm Hướng nào đẹp hơn sẽ có thể cao hơn các hướngcòn lại đến 5%

- Tiện ích: Đây là yếu tố dẫn đến sự chênh lệch lớn về xếp loại sản phẩm, giásản phẩm

 Yếu tố bên ngoài: Xác định giá dựa vào nhu cầu thị trường, các yếu tố ảnhhưởng của môi trường bên ngoài như giá của các đối thủ cạnh tranh, các chính sáchcủa Nhà nước, nhà đầu tư

BẢNG 2.1: GIÁ THAM KHẢO TẠI THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG

Tên dự án Giá tham khảo(chưa gồm VAT) (USD/ngày)

Bamboo Green (3 sao) 55 – 95

Pacific Hotel (3 sao) 45 – 90

2.5.2 Xác định cơ cấu giá sản phẩm

Hầu hết các dự án của các đối thủ cạnh tranh khác định vị là cao cấp nhưng ngoàiviệc phòng ốc có thiết kế đẹp ra thì những yếu tố khác không kém phần quan trọngtrong việc khẳng định đẳng cấp là các tiện ích và dịch vụ đi kèm đều không đủ.Trong tình hình khó khăn hiện nay, để tăng sức cạnh tranh đối với các đối thủcũng như tăng sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư cơ cấu giá của sản phẩm có thểđánh mạnh vào điểm mấu chốt trong việc các phòng ngủ, dịch vụ công cộng của dựán Crystal Hotel có giá thấp hơn 5% với các dự án cao cấp cùng hạng khác nhưngvượt trội về giá trị sử dụng khi được tận hưởng mọi dịch vụ và tiện ích của tiêuchuẩn dành cho khách sạn 3 sao

Dựa vào những yếu tố ảnh hưởng đã xét có thể đưa ra giá sản phẩm dự kiến củaCrystal Hotel như sau:

Loại phòng phòng Số Ghi chú Giá phòng

Deluxe double balony 20 có ban công 1.900.000 90

(Ghi chú: Đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT Tỷ giá ngoại tệ 20.850 VND/USD)

2.5.3 Các ưu đãi cạnh tranh của Crystal

 Các tiện nghi của Crystal Hotel:

Dịch vụ phụ khách sạn Phục vụ tại phòng

- Chấp nhận thẻ tín dụng - Phục vụ ăn uống tại phòng

- Phòng kinh doanh - Internet tốc độcao (Wireless, ADSL, Wifi)

- Điện thoại quốc tế

- Giặt là/giặt khô 24/24

- Thông tin, bản đồ du lịch

- Bãi đổ xe rộng rãi, thoáng mát

- Cho thuê xe đạp/xe máy/ô tô du lịch (4 – 45 chỗ ngồi)

- Dịch vụ hoa tươi

- Dịch vụ bưu điện

- Fax, Email, in ấn

- Đặt chỗ xe khách, tàu hỏa, máy bay

- Tổ chức chương trình du lịch theo yêu cầu

- Dịch vụ City tour

- Thang máy

- Bảo vệ an ninh 24/24

- Phục vụ phòng 24/24

- Khuân vác hành lý

 Các chính sách của Crystal:

- Chấp nhận thẻ tín dụng: American Express,Visa, Euro/Master card, JCB Khách sạn có ủy quyền trước việc sử dụng thẻ tín dụng trước khi nhận phòng.

2.6 ĐỊNH HƯỚNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

2.6.1 Chiến lược tiếp thị định hướng

 Trang web: Đây là công cụ tiếp thị gần như quan trọng nhất nên chủ đầu tưcần cho tiến hành thực hiện ngay khi quyết định đầu tư dự án

 Quảng cáo Pano: Công việc này các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn đã thựchiện rất tốt nên chủ đầu tư cần phải tạo điểm nổi bật trên Pano quảng cáo Dựng cáctấm Pano quảng cáo cỡ lớn dọc đường tới các sân bay với số điện thoại liên hệ ghilớn dễ đọc

 Tổ chức các sự kiện:

- Tổ chức họp báo giới thiệu việc khánh thành.

- Tổ chức lễ khánh thành.

- Tiệc cocktail dành cho khách VIP Buổi tiệc này chỉ nên tổ chức gói gọntrong những khách cực kỳ quan trọng bởi họ sẽ là khách hàng mục tiêu và lànhững người sẽ giới thiệu những khách hàng khác tiếp theo

 Quảng cáo trên các tờ báo lớn, tạp chí dành cho doanh nhân, khách du lịch:Đây là công cụ tiếp thị thông thường nhất phải làm Lập ra bộ phận sẽ phối hợp hỗtrợ trong việc cân nhắc chọn báo nào để đăng và đăng báo Hoạt động này tuy sẽ rấttốn kém nhưng hiệu quả sẽ cao vì có khả năng tiếp cận hầu hết các khách hàng mụctiêu

 Các công cụ tiếp thị in ấn:

- Brochure giới thiệu về dự án: Đơn giản sẽ bao gồm các thông tin về vị trí,

độ lớn của dự án, các dịch vụ, kèm theo nhiều hình ảnh đẹp

- Bưu thiếp: Tiện cho việc giới thiệu tại những nơi công cộng như khu dulịch, sân bay Thiết kế phải thật bắt mắt để thu hút sự chú ý của người xem

- Tạo logo riêng cho dự án tạo điểm nhấn, tạo sự khác biệt trong tiềm thứccủa khách hàng

 Quảng cáo trên Tivi: Tuy hình thức này rất tốn tiền nhưng đặc biệt hiệu quảnếu mẫu quảng cáo ngắn gọn, ấn tượng, chuyên nghiệp và được phát vào những giờvàng của truyền hình Hơn thế nữa, ngoài việc hỗ trợ thu hút khách, hoạt động này

sẽ góp phần đẩy mạnh thương hiệu của chủ đầu tư mang tầm cỡ quốc tế

 Chăm sóc khách hàng: Dùng số điện thoại nóng (số đẹp, dễ nhớ) để giải đáp

mọi thắc mắc của khách hàng Cần phải thông tin cụ thể, chính xác và duy trì sự ổnđịnh của các thông tin được công bố

 Có chiến lược chăm sóc phục vụ khách hàng tốt nhất, đặc biệt chú trọng đếnnhững mùa du lịch quan trọng của Đà Nẵng, ví dụ những mùa lễ hội như: lễ hội bắnpháo hoa, lễ hội Quán thế âm,

2.6.2 Chiến lược kinh doanh

 Khối khách sạn:

Khách hàng có thể đặt phòng trực tiếp hoặc thông qua website của Crystal Hotel.Những khách đi theo Tour sẽ do cơ sở lữ hành đặt phòng, định hướng của dự án là

sẽ giảm giá cho các đơn vị đặt nhiều phòng cùng lúc để khuyến khích tăng số lượngkhách lưu trú Phần trăm giảm giá sẽ tùy thuộc vào số lượng phòng được đặt.Phương thức thanh toán có thể thực hiện bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc thẻ tíndụng

Khách hàng có thể thuê phòng trong thời gian ngắn hạn hay dài hạn phụ thuộcyêu cầu Đối với những khách hàng thuê phòng lâu dài (vì lý do công việc hoặcnhiều lý do khác) sẽ được khuyến khích bằng một số dịch vụ miễn phí kèm theo

 Khối dịch vụ công cộng:

Khối dịch vụ công cộng bao gồm nhà hàng, khu bar - cafe, khu thể thao – giải trí.Các dịch vụ này được quảng bá rộng rãi trên trang web của khách sạn, pa nô.Những dịch vụ này hướng đến khách lưu trú tại khách sạn và cả khách bên ngoài

2.7 NGUỒN CUNG CẤP LAO ĐỘNG CHO DỰ ÁN

Đà Nẵng có nhiều trường đào tạo chuyên ngành khách sạn – du lịch như:

- Đại học Kinh Tế Đà Nẵng (Ngành Quản Trị du lịch)

- Đại học Duy Tân

- Trường trung cấp nghiệp vụ Thăng Long

- Trường cao đẳng Phương Đông

- Trường cao đẳng nghề Đà Nẵng

Đây là cơ hội liên kết tạo điều kiện việc làm giữa doanh nghiệp và các trường, tiếp nhận một số lượng lớn sinh viên ra trường

Lao động chính cho dự án chủ yếu là bộ phận phòng, trong bộ phận này gồm các

bộ phận nhỏ như :

- Bộ phận giặt ủi (Laundry): chịu trách nhiệm giặt sạch và ủi tất cả quần áo

của khách, khăn màn của khách sạn và đồng phục của nhân viên Chức năng của nó rất chuyên sâu nên ít khi những người có kiến thức về kỹ năng trong hoạt động giặt ủi lại chuyển sang các lĩnh vực hoạt động khác của khách sạn

- Bộ phận tiền sảnh (Front-office): Tiếp đón khách khi khách đến khách sạn

để làm thủ tục đăng ký và trả phòng Các điện thoại viên của khách sạn và các

chức năng thông tin liên lạc phục vụ khách đều nằm ở bộ phận Front-office Nhân viên phụ trách hành lý của khách cũng thuộc bộ phận này.

- Tổ đặt phòng (Reservations): Tiếp nhận khách và theo dõi chặt chẽ các

phòng được đăng ký trước ở khách sạn

- Bộ phận tầng phòng: Chịu trách nhiệm lau dọn phòng ở của khách sạn và các

nơi công cộng trong khách sạn

- Bộ phận bảo vệ: Phụ trách bảo đảm an toàn cho khách.

- Bộ phận kỹ thuật: Phụ trách về việc vận hành và bảo trì toàn bộ cơ sở vật

chất của khách sạn, bao gồm: Điện, cơ khí, hệ thống sưởi, máy điều hòa không khí, bơm, thực hiện những sửa chữa nhỏ và tu bổ trang thiết bị

Trước khi dự án được đưa vào hoạt động, nguồn lao động sau khi được tuyển dụng

sẽ được tham gia một khóa đào tạo ngắn hạn về các kĩ năng, nghiệp vụ thực tế

CHƯƠNG 3: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG3.1 TIÊU CHÍ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN

Lựa chọn địa điểm có vai trò quan trọng, góp phần quyết định vào hoạt độngkinh doanh của khách sạn Vì vậy khi lựa chọn địa điểm phải đảm bảo:

- Địa điểm dự án phải phù hợp với đường lối chính sách của Nhà nước

- Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển của nền kinh tế quốc dân, của

ngành, phù hợp qui hoạch xây dựng của nhà nước

- Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về mặt kỹ thuật và điều

kiện tự nhiên, bao gồm:

 Địa hình thuận lợi; địa chất công trình, địa chất thủy văn đảm bảo choviệc thực hiện dự án

 Điều kiện tự nhiên phải phù hợp cho việc thực hiện dự án bao gồm cácđiều kiện về thời tiết khí hậu, động đất, sóng thần, núi lửa

 Địa điểm phải đảm bảo cho việc cung cấp nguyên vật liệu xây dựng đểthực hiện dự án

 Đối với những dự án có những yêu cầu về trữ lượng tài nguyên, địa điểmlựa chọn phải đảm bảo

- Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về kinh tế:

 Chi phí đầu tư xây dựng: Các yếu tố do địa điểm có thể làm ảnh hưởng

đến chi phí đầu tư xây dựng: chi phí san lấp mặt bằng, đền bù di dân, tái định

cư, xử lý nền, điều kiện cung cấp vật liệu xây dựng, tính địa phương của giáxây dựng Do đó, ảnh hưởng do điều kiện vị trí đến chi phí đầu tư xây dựngrất lớn

 Chi phí vận hành và khai thác dự án: Yếu tố địa điểm tác động đến khoản

chi phí này thông qua các vấn đề: Chi phí vận chuyển, vận tải, nguyên liệu đầuvào cho dự án, đặc biệt là các dự án sản xuất công nghiệp Đặt nhà máy ở gầnnơi cung cấp nguyên liệu đầu vào sẽ giảm chi phí vận chuyển Việc đặt vị trí ởnơi có nguồn cung ứng lao động dồi dào, trình độ dân trí cao sẽ ảnh hưởngtiền lương, trình độ tay nghề, năng suất và nhận thức của người lao động

 Chi phí cho việc tiêu thụ sản phẩm: Việc đặt nhà máy ở xa thị trường sẽ

dẫn đến chi phí vận chuyển hàng hoá đến thị trường cao hơn Do đó sẽ ảnhhưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm Bài toán về chi phí vận chuyển giữanguồn cung đầu vào và vận chuyển tiêu thụ sản phẩm đầu ra cần được quantâm

- Tiêu chuẩn về mặt xã hội và an ninh quốc phòng: Đây cũng là tiêu chuẩn

chúng ta cần so sánh, xem xét: số người di dân tái định cư, số người bị ảnhhưởng Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét các tác động về mặt xã hội, ảnhhưởng đến các công trình lân cận, sự ảnh hưởng về cảnh quan, di tích di sản,ảnh hưởng về mặt môi trường, ảnh hưởng về an ninh quốc phòng

3.2 LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

Hiện tại dự án Crystal Hotel đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo

đó có 2 địa điểm đang có những điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án: Lô đất

17-18 đường Hồ Xuân Hương, quận Ngũ Hành Sơn và lô đất 27-28 vệt phân lô đường15m, khu dân cư Phước Mỹ, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

Lô đất 13-14 đường Hồ xuân Hương, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn.

Hình 3.1 Bản đồ phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn

Lô đất 27-28 vệt phân lô đường 15m, khu dân cư Phước Mỹ, quận Sơn Trà

Hình 3.2 Bản đồ quy hoạch phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà

3.2.1 So sánh hai phương án

Chỉ tiêu

So sánh

Vị trí

khu đất Phía Tây và Đông giáp các côngtrình lân cận( đất đã có chủ sở hữu

nhưng chưa xây dựng)

Phía Bắc giáp với đường Trường

Sơn

Phía Nam là bãi biễn Non Nước

Phía Tây giáp với công trình lân cận.Phía Đông giáp với đường Hoàng Sa,phía đối diện là bãi biển Phạm VănĐồng

Phía Bắc giáp với đường Dương ĐìnhNghệ

Phía Nam giáp lô đất thuộc sở hữu của Chủ Đầu Tư nhằm xây dựng công trình

ở giai đoạn 2 của dự án

- Giáp với bãi biển Non Nước nên

khí hậu mát mẻ, dễ chịu, không

khí trong lành là những điểm thu

hút khách du lịch vào mùa hè –

mùa cao điểm của du lịch Đà

Nẵng

* Khó khăn

- Cũng vì nằm ở vị trí giáp biển

nên sẽ chịu ảnh hưởng và tác động

của mưa gió nhiều hơn vào mùa

mưa Đặc biệt Đà Nẵng thường

xảy ra các trận bão lớn, nên có thể

chịu nhiều thiệt hại đáng kể

- Do công trình được xây dựng

trên đất cát nên địa chất không ổn

định, phải tốn các chi phí khảo sát,

ổn định địa chất cũng như chi phí

cho phần ngầm lớn

- Nằm trên đưởng biển nên khí hậu mát

mẻ, dễ chịu, không khí trong lành, thuhút khách du lịch

- Khó khăn tương tự như phương án 1nhưng dự án nằm vị trí đối diệnbiển( phương án 2 nằm cùng phía biển)nên phần nào ít thiệt hại hơn

- Nằm trên tuyến đường nối giữa

Đà Nẵng – Quảng Nam nên tạo

điều kiện cho việc khách tham

quan phố cổ Hội An được thuận

tiên

* Khó khăn

- Khu vực xây dựng dự án mới

vừa được quy hoạch, còn khá mới

nên tình hình xã hội ở đây chưa ổn

định

- Vì ở khá xa trung tâm thành phố,

khu vực tập trùn hầu hết các dự án

- Gần trung tâm thành phố, thích hợpcho khách du lịch có thể đi lại dễ dàngtùy theo mục đích và phù hợp với kháchhàng mục tiêu của dự án

- Việc thu hút lao động cho dự án cũng

dễ dàng, không tốn các chi phí phát sinh– hỗ trợ cho việc đi lại của nhân viên

- Khu vực này có dân cư tập trung đôngđúc cũng như các quán nhậu lề đườngnên anh ninh chưa được đảm bảo

phương, tốn chi phí hỗ trợ cho

việc đi lại của nhân viên

Tình

hình

cạnh

tranh:

- Những công trình lân cận hầu hết

là các khách sạn 5 sao khác như

Vinpearl, Hyatt,… và các khách

sạn 5 sao thuộc địa phận của tỉnh

Quãng Nam như Nam Hải… nên

dự án phải chịu sự cạnh tranh

mạnh mẽ từ các dự án trên Tuy

nhiên, dự án cũng nằm bên cạnh

các dự án phục vụ nhu cầu cao cấp

như Crowne International Casino,

sân golf Montgomerie Links bên

cạnh các dịch vụ của dự án, đem

lại các tiện ích tối đa cho khách du

lịch

- Là khách sạn 4 sao đầu tiên trênđường Hoàng Sa, cách khách sạn 5 saogần nhất là Furama khoảng 4,3 km, nên

sẽ là sự lựa chọn uy tiên cho phân khúckhách sạn 4 sao thỏa mãn nhu cầu “tầmnhìn hướng biển” của khách du lịch

3.2.2 Lựa chọn phương án địa điểm

Qua phân tích điểm mạnh, điểm yếu của hai phương án, có thể lập bảng so sánhcác tiêu chí để đánh giá như sau:

BẢNG 3.1: TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN ĐỊA DIỂM

3 Điều kiện tự nhiên (địa chất, thủy văn) Tốt Tốt

7 Điều kiện về môi trường sinh hoạt, an ninh khu vực Tốt Tốt

có TS

1 Phù hợp với quy hoạch tổng thể 9/45 0.667 0.133 0.667 0.133

2 Khả năng thu hút du lịch 8/45 0.333 0.059 0.667 0.119

3 Điều kiện tự nhiên (địa chất, thủy văn) 7/45 0.667 0.104 0.667 0.104

4 Giao thông thuận lợi 6/45 0.333 0.044 0.667 0.089

6 Gần các trung tâm du lịch 4/45 0.333 0.030 0.667 0.059

7 Điều kiện về môi trường sinh hoạt, an

Ghi chú: Sắp xếp theo 4 mức đơn vị qui ước như sau:

Công thức tính:

min max

min

X X

X X X

không thừa bởi vì Đà Nẵng sẽ còn phát triển sôi động, nhu cầu ngày càng cao; do

đó việc phát triển các dự án bất động sản du lịch ven biển là một đòi hỏi tất yếu và

có triển vọng mạnh trong thời gian tới

3.2.3 Hiện trạng khu đất

3.2.3.1 Hiện trạng công trình

Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao Hiện trạng khuđất dự án là khu đất trống.

Khu đất hiện đã được Ủy ban nhân dân Thành phố đền bù giải phóng mặt bằngchuẩn bị giao cho bên chủ đầu tư thực hiện dự án

Hiện trạng khu đất hiện có 221,725m2 Vị trí này được Quy hoạch chi tiết khuvực xác định thể loại công trình là khách sạn, dịch vụ công cộng

3.2.3.2 Địa chất

Khu vực xây dựng tại đây nằm trên nền đất được cấu tạo bởi 6 lớp đất chính như sau:

- Lớp đất số 1: Cát đắp mịn lẫn bột, dày 1,2m

- Lớp đất số 2: Đất sét lẫn bột màu xám, trạng thái mềm, dày khoảng 1,5m

- Lớp đất số 3: Đất sét hữu cơ xám đen, trạng thái rất mềm, dày 1,8m

- Lớp đất số 4: Đất sét pha cát vàng, trạng thái cứng, dày 5m

- Lớp đất số 5: Cát mịn trạng thái chặt, dày khoảng 7m

- Lớp đất số 6: Cát mịn có bột, trạng thái rất chặt, dày khoảng 20m

Khu vực có địa chất đồng đều, phù hợp với việc xây dựng nhà cao tầng

3.2.3.3 Hiện trạng giao thông

Giao thông khu vực dự án thuận lợi cả về đường bộ, đường thủy và đường hàngkhông Đường xá ở đây đã được quy hoạch phù hợp với cảnh quan và quy hoạchtổng thể của thành phố

3.2.3.4 Hiện trạng cấp điện, cấp nước

- Điện: Khu vực dự án đã có lưới điện quốc gia qua các trục đường chính nên

rất thuận tiện cho việc kéo điện về đến chân công trình

- Cấp thoát nước: Khu vực dự án đã có tuyến đường ống cấp và thoát nước

qua các trục đường chính Việc đấu nối hệ thống cấp thoát nước của công trìnhvới hệ thống cấp thoát nước của khu vực là rất thuận tiện

3.2.3.5 Hiện trạng khu dân cư

Khu vực dự án tập trung khá nhiều khách sạn, resort, nhà hàng, nhà nghỉ, các khunghỉ dưỡng bởi đây là khu vực có bãi biển đẹp và cảnh quan thiên nhiên hài hòa, làtrung tâm của các đầu mối du lịch Mức sống ở đây tương đối cao và sôi động, nhấtlà vào mùa hè

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

4.1 CÁC NGUYÊN TẮC CHỦ ĐẠO

- Bố cục quy hoạch kiến trúc phải tuân thủ theo quy hoạch chung của thành