Thành phố Đà Nẵng là một điểm dừng chân lý tưởng cho du khách và cả các nhà đầu tư. Đà Nẵng, với định hướng là một trung tâm dịch vụ, du lịch của miền Trung, của cả nước và xa hơn nữa là khu vực, quốc tế. Hàng loạt khu du lịch, khách sạn cao cấp, cao ốc, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại đã và đang được xây dựng, hài hòa với thiên nhiên nhưng cũng không kém phần hiện đại. Từ những khu nghỉ dưỡng cực kỳ sang trọng mang tiêu chuẩn 4 5 sao như: Furama, Hoàng Anh Gia Lai Plaza, Sandy Beach, Sơn Trà Resort Spa... hay những khu du lịch sinh thái trong lành như Suối Lương, Bà Nà, Sơn Trà, Non Nước...đến những cao ốc đa chức năng như Vĩnh Trung Plaza, Indochina Riverside Towers, Softech,....Trong năm 2014, Đà Nẵng sẽ chú trọng đẩy mạnh khai thác thị trường du lịch nước ngoài thông qua các đường bay trực tiếp như Nhật Bản; Hàn Quốc; Thái Lan và các khách du lịch qua tuyến hành lang kinh tế Đông, Tây; Tập trung phát triển du lịch đường sông hình thành sản phẩm du lịch mới, độc đáo thu hút du khách. TP sẽ chú trọng hơn đến phát phát triển thương hiệu du lịch mới tại Bà Nà như: Khu làng Pháp; cáp kéo từ Bà Nà đến khu Bynight, vườn hoa bốn mùa… Đồng thời tiếp tục kêu gọi các nhà đầu tư vào các khu bán đảo Sơn Trà, đỉnh đèo Hải Vân, nâng cấp khu danh thắng Ngũ Hành Sơn trở thành điểm du lịch quốc gia.Với những tiềm năng sẵn có của thành phố, việc đầu tư khách sạn Crystal là một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty chúng tôi.
Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel CHƯƠNG 1: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ – MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 1.1. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 1.1.1. Chủ đầu tư Tên dự án: Dự án đầu tư khách sạn Crystal tại Đà Nẵng Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV thương mại & dịch vụ Lệ Ninh Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án đầu tư Hình thức thực hiện: Tổ chức đấu thầu thi công theo luật đấu thầu 1.1.2. Quy mô công trình - Tổng diện tích sàn xây dựng : 3.302 m2 - Tầng cao xây dựng : Tầng hầm cao 3,25m Tầng lửng cao 3,9m Tầng – 12 cao 3,05m Tầng 13 cao 2,95m - Chiều cao tòa nhà: : 44,9 m 1.2 . CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ - Luật Xây dựng số 38/2009/QH12 ngày 19/06/2009. - Luật du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005. - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 06 năm 2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua. - Nghị định số 92/2007/NĐ-CP ngày 01 tháng 06 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Du lịch. - Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 phủ quản lý chất lượng công trình dựng. - Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2010 UBND thành phố Đà Nẵng việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) thành phố Đà Nẵng. - Quyết định số 13/2006/QĐ-TTg ngày 16 tháng năm 2006 Thủ tướng Chính phủ số chế tài ngân sách ưu đãi thành phố Đà Nẵng. - Quyết định số 181/2005/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2005 UBND thành phố Đà Nẵng việc ban hành “Quy định bồi thường, hỗ trợ TĐC Nhà nước thu hồi đất địa bàn TP Đà Nẵng”. Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp - Lập DAĐTXD Crystal Hotel Quyết định số 93/2005/QĐ-UB ngày 29 tháng năm 2005 ban hành “Quy định số sách khuyến khích đầu tư nước địa bàn thành phố Đà Nẵng”. - Quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND thành phố Đà Nẵng việc “Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Đà Nẵng”. - Căn Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Căn Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 24 tháng 04 năm 2013 Bộ tài “Hướng dẫn quản lý chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định”. - Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế – Xã hội Thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 UBND Thành phố Đà Nẵng phê duyệt năm 2001. - Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 Thủ tướng phủ phê duyệt định số 465/QĐ-TTG ngày 17 tháng năm 2002. Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel 1.3. TỔNG QUAN VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN DU LỊCH – DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 1.3.1. Tổng quan thành phố Đà Nẵng 1.3.1.1. Điều kiện tự nhiên Hình 1.1: Bản đồ hành Thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng có diện tích 1.256 km² quận nội thành chiếm 213,05 km², huyện ngoại thành chiếm 1.042,48 km². Là thành phố nằm trung độ Việt Nam, trục giao thông huyết mạch Bắc – Nam đường bộ, đường sắt, đường biển đường hàng không với phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên – Huế, phía tây nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía đông giáp biển Đông. Với vị trí địa lý nên Đà Nẵng trở thành cửa ngõ giao thông quan trọng miền Trung Tây Nguyên điểm cuối Hành lang kinh tế Đông – Tây qua nước Myanma, Thái Lan, Lào, Việt Nam. Đà Nẵng có khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa rõ rệt: mùa khô kéo dài tháng từ tháng đến tháng 9, nhiệt độ trung bình hàng năm 25,6 0C, tổng lượng mưa trung bình nằm vùng đồng từ 2.200 – 2.500 mm; mùa mưa tháng 10 chấm dứt tháng năm sau, bão gió lớn thường xuất tháng 10, 11 điều gây cản trở cho hoạt động du lịch Đà Nẵng. Mùa hạ có gió Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel mùa Tây Nam (từ tháng đến tháng 9), mùa đông có gió mùa Đông Bắc nhờ có đèo Hải Vân nên chịu ảnh hưởng. Với đặc điểm khí hậu thời tiết du lịch Đà Nẵng kéo dài nhiều tháng năm thích hợp cho loại hình du lịch biển nghỉ mát. 1.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội Đà Nẵng, thành phố đông dân thứ Việt Nam, tăng trưởng bùng nổ năm gần nhờ yếu tố địa lý thuận lợi núi rừng bao phủ bãi biển trải dài. Cảnh quan thiên nhiên đẹp khiến dịch vụ du lịch khách sạn bùng nổ đây. Hàng loạt khu nghỉ dưỡng, villa, sân golf xây dựng dọc bờ biển. Ngoài nhiều nhà máy thành lập để tận dụng lợi nằm trung tâm Việt Nam Đà Nẵng. Cũng giống Thủ đô Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng cao tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam thập kỷ qua mức khoảng 7%. Từ năm 2006 - 2010, kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khoảng 11%/năm quyền thành phố đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 13,5 đến 14,5%/năm năm tới. Đà Nẵng thường coi nơi để làm ăn kinh doanh tốt Việt Nam. Đà Nẵng có sở hạ tầng tốt khu vực đô thị lớn Việt Nam, tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người cao nhiều khu vực khác Việt Nam. 1.3.2. Thực trạng phát triển ngành du lịch – dịch vụ tại Đà Nẵng 1.3.2.1. Đà Nẵng với ưu phát triển du lịch Trong quy hoạch tổng thể phát triển du lịch – dịch vụ nước, Đà Nẵng thành phố cửa ngõ Miền Trung với tiềm quan trọng. Đà Nẵng có lợi vị trí địa lý, giao thông liên lạc, đặc biệt cảng biển sân bay quốc tế; với nguồn tài nguyên du lịch phong phú đa dạng. Tương phản với TP Hà Nội TPHCM chật chội đông đúc, Đà Nẵng với 900.000 dân rộng rãi, thoáng mát với nhiều đại lộ, đường vành đai cầu tồn quy hoạch hoàn hảo. Thành phố Đà Nẵng nằm bên dòng sông Hàn; phía Đông vươn biển Đông với bãi biển dài bán đảo Sơn Trà hoang sơ; phía Bắc phía Tây bao bọc đèo núi cao. Đèo Hải Vân cheo leo hiểm trở ranh giới tự nhiên Đà Nẵng thành phố Huế. Ngoài ưu đãi thiên nhiên, thành phố bao bọc di sản văn hóa giới: Huế, Hội An, Mỹ Sơn. Xa chút di sản thiên nhiên giới Vườn Quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng. Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel Vì Đà Nẵng xem điểm trung chuyển quan trọng đường di sản miền Trung, đóng vai trò quan trọng kinh tế du lịch nước. Ngoài ra, Đà Nẵng hấp dẫn du khách danh lam thắng cảnh như: Ngũ Hành Sơn, Bà Nà – Núi Chúa, đèo Hải Vân, bán đảo Sơn Trà. Với mạnh sẵn có với hệ thống hạ tầng ngày hoàn thiện, năm tới, Đà Nẵng chủ trương tiếp tục đẩy mạnh việc xây dựng phát triển thành phố theo hướng công nghiệp, dịch vụ có hàm lượng khoa học - công nghệ cao nhằm đưa Đà Nẵng trở thành trung tâm kinh tế, công nghệ, dịch vụ, du lịch hàng đầu khu vực miền Trung. 1.3.2.2. Những hạn chế và thách thức của du lịch Đà Nẵng Trong vài năm gần đây, đô thị Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ với hàng loạt khu đô thị mới, khu tái định cư, khu công nghiệp tập trung, khu du lịch, Tuy phát triển ạt, song kiến trúc Đà Nẵng kịp khẳng định phong cách đại kết hợp với tạo hình đơn giản. Sự phát triển nhanh, mạnh không gian đô thị Đà Nẵng tạo cho thành phố tầm vóc mới, trở thành môi trường đầu tư hấp dẫn. Tuy vậy, phải thấy quy hoạch xây dựng TP dàn trải, lâu dài gây lãng phí tài nguyên đất đai, đồng thời đòi hỏi phải chuẩn bị nhiều vốn để mở rộng, hoàn thiện hạ tầng. Mặt khác việc quy hoạch xây dựng thiếu điểm nhấn, đơn cử, Đà Nẵng thiếu khu mua sắm cao cấp cho khách du lịch hạng sang tới từ tàu du lịch cỡ lớn (cruise ship). Hiện có nhiều cửa hàng lớn tập trung đường Hùng Vương khu vực chưa đạt tiêu chuẩn quốc tế khu mua sắm sang trọng, chưa có nhiều mặt hàng đặc trưng. Việc phát triển dàn hàng, nhiều song thiếu chiều sâu, thiếu điểm nhấn thách thức tương lai. Quy hoạch Đà Nẵng ngày cần nghiên cứu ý tưởng xây dựng Thành phố kiện lớn, hoạt động du lịch – hội nghị – thể thao – chữa bệnh chất lượng quốc tế. 1.3.3. Các sách xã hội Đà Nẵng liên quan đến phát triển ngành du lịch - dịch vụ Năm 2013 năm thứ ba thực Nghị Đại hội Đảng thành phố lần thứ XX Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2011 - 2015 thành phố Đà Nẵng, với mục tiêu thực năm nhiệm vụ đột phá là: phát triển ngành dịch vụ dịch vụ du lịch thương mại; phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp công nghệ thông tin; xây dựng kết cấu hạ tầng đồng đại; xây dựng môi trường văn hóa lành mạnh thực thi sách xã hội giàu tính nhân văn; phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao. Thúc đẩy phát triển nhanh ngành dịch vụ thành phố có lợi đôi với nâng cao chất lượng khả Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel cạnh tranh, bước nâng cao tỷ trọng cấu GDP, tăng cường xuất hàng hoá dịch vụ. Trên sở thành to lớn đạt năm qua yêu cầu mục tiêu nhiệm vụ Nghị đại hội Đảng Thành phố lần thứ XX đặt ra, thành phố Đà nẵng đề mục tiêu nhiệm vụ chủ yếu năm 2013 sau: Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, hoàn thiện kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị theo hướng đại đồng bộ, tập trung hoàn thành công trình trọng điểm. Tiếp tục lấy năm 2013 “Năm giải tỏa đền bù, bố trí tái định cư an sinh xã hội”; tập trung ưu tiên lãnh đạo, đạo, biện pháp phân bổ nguồn lực để bố trí kịp thời đất tái định cư cho hộ giải tỏa, nhanh chóng giải phóng mặt để triển khai dự án; trọng đầu tư phát triển dịch vụ, tạo điều kiện chuyển dịch cấu kinh tế vững theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp. Tập trung tranh thủ thu hút nguồn lực để đầu tư nhằm tăng tốc phát triển thành phố, trọng đầu tư nước. Nâng cao hiệu hoạt động đối ngoại kinh tế đối ngoại. Tiếp tục nâng cao chất lượng giáo dục - đào tạo, tập trung qui hoạch phát triển nguồn nhân lực. Duy trì thành đạt đẩy mạnh thực chương trình an sinh xã hội giải tốt vấn đề xã hội xúc. Nâng cao hiệu lực máy tổ chức điều hành quyền cấp. Tăng cường tiềm lực quốc phòng, an ninh, giữ vững trật tự, an toàn xã hội. Tập trung lãnh đạo, đạo để đạt vượt mức tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2013, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2011 - 2015. Dự kiến năm 2013, TP Đà Nẵng đón triệu lượt khách (tăng 12,8% so với năm 2012), 700 ngàn lượt khách quốc tế (tăng 10,9% so với năm 2012); 2,3 triệu lượt khách nội địa (tăng 13,3% so với năm 2012). Tổng thu nhập từ du lịch đạt 6.500 tỷ đồng, tăng 8,3% so với năm 2012. Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel 1.4. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 1.4.1. Quy mô thị trường du lịch – dịch vụ Đà Nẵng (Nguồn: Website Cục Thống Kê Đà Nẵng) 1.4.1.2. Quy mô thị trường du lịch – dịch vụ Đà Nẵng a. Nhu cầu khách sạn tại Đà Nẵng Trong năm 2013 tình hình KT-XH tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Suy thoái kinh tế chưa thực phục hồi, đầu tư phát triển, sản xuất bị thu hẹp, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng, thiên tai bão, lụt diễn biến phức tạp… Trong bối cảnh chung đó, kinh tế TP Đà Nẵng có tăng trưởng so với năm 2012. Theo Sở Văn hóa, Thể thao Du lịch TP Đà Nẵng cho biết, năm 2013, tổng lượng khách du lịch đến Đà Nẵng đạt 3,1 triệu lượt khách, tăng 17,2% so với năm 2012. Trong khách quốc tế đạt 743.000 lượt, tăng 17,8%, khách nội địa đạt gần 2.347.000 lượt người, tăng 17%. Tổng thu du lịch đạt 7.784,1 tỷ đồng, tăng 29,8%. Trong có 92 chuyến tàu biển cập cảng Tiên Sa với 102.465 lượt khách, tăng 91% so với năm 2012; lượng khách đường từ Lào, Thái Lan đến Đà Nẵng đạt 27.000 lượt. Đến nay, TP Đà Nẵng có 16 đường bay quốc tế, có đường bay trực tiếp thường kỳ 12 đường bay trực tiếp thuê chuyến, tăng đường bay so với năm ngoái. Dự kiến tháng 12 có thêm đường bay đến Đà Nẵng gồm: Hạ Môn, Thái Nguyên, Cáp Nhĩ Tân, Ninh Ba. Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel b. Năng lực Đà Nẵng Thành phố Đà Nẵng điểm dừng chân lý tưởng cho du khách nhà đầu tư. Đà Nẵng, với định hướng trung tâm dịch vụ, du lịch miền Trung, nước xa khu vực, quốc tế. Hàng loạt khu du lịch, khách sạn cao cấp, cao ốc, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê trung tâm thương mại xây dựng, hài hòa với thiên nhiên không phần đại. Từ khu nghỉ dưỡng sang trọng mang tiêu chuẩn - như: Furama, Hoàng Anh Gia Lai Plaza, Sandy Beach, Sơn Trà Resort & Spa . hay khu du lịch sinh thái lành Suối Lương, Bà Nà, Sơn Trà, Non Nước .đến cao ốc đa chức Vĩnh Trung Plaza, Indochina Riverside Towers, Softech, Cũng năm 2013 Đà Nẵng đưa 65 sở lưu trú vào hoạt động với 3.064 phòng; có 12 khách sạn từ 3-5 tương đương với 1.200 phòng nâng tổng sở lưu trú địa bàn thành phố lên đến 391 sở với 13.634 phòng, hộ. Hiện địa bàn có 61 dự án đầu tư vào lĩnh vực du lịch với tổng vốn đầu tư 5.786, triệu USD, có 12 dự án đầu tư nước với tổng vốn đầu tư 1.431,6 triệu USD 49 dự án đầu tư nước với vốn tổng đầu tư 4.355, triệu USD, có khu vui chơi giải trí quy mô lớn giai đoạn đầu tư xây dựng Công viên vui chơi giải trí Đông Nam tượng đài khu vui chơi giải trí thể thao Tuyên Sơn. Trong năm 2014, Đà Nẵng trọng đẩy mạnh khai thác thị trường du lịch nước thông qua đường bay trực tiếp Nhật Bản; Hàn Quốc; Thái Lan khách du lịch qua tuyến hành lang kinh tế Đông, Tây; Tập trung phát triển du lịch đường sông hình thành sản phẩm du lịch mới, độc đáo thu hút du khách. TP trọng đến phát phát triển thương hiệu du lịch Bà Nà như: Khu làng Pháp; cáp kéo từ Bà Nà đến khu Bynight, vườn hoa bốn mùa… Đồng thời tiếp tục kêu gọi nhà đầu tư vào khu bán đảo Sơn Trà, đỉnh đèo Hải Vân, nâng cấp khu danh thắng Ngũ Hành Sơn trở thành điểm du lịch quốc gia. 1.4.2. Dự báo quy mô thị trường Đà Nẵng 1.4.2.1. Dự báo lượng khách du lịch đến Đà Nẵng b. Dự báo lượng khách đến Đà Nẵng giai đoạn 2014 – 2024 BẢNG 1.4: CƠ CẤU KHÁCH DU LỊCH ĐẾN ĐÀ NẴNG TỪ 2004 - 2013 Đơn vị: nghìn lượt Năm Quốc tế Nội địa Tổng cộng Năm Quốc tế 2004 179,70 390,11 569,80 2009 300,00 2005 217,43 484,29 701,72 2010 370,37 2006 258,09 515,86 773,95 2011 500,00 2007 315,65 707,25 1.022,90 2012 630,91 2008 352,94 913,04 1.265,98 2013 743,57 Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Nội địa Tổng cộng Lập DAĐTXD Crystal Hotel 1.050,00 1.400,51 1.850,00 2.028,65 2.346,88 1.350,00 1.770,88 2.350,00 2.659,55 3.090,45 (Nguồn: Sở văn hóa, thể thao và du lịch thành phố Đà Nẵng) Đơn vị: nghìn lượt Biểu đồ 1.5: Khách du lịch đến Đà Nẵng giai đoạn 2004 – 2013 Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế nội địa đến Đà Nẵng từ năm 2004 – 2013 có xu hướng tăng dần lên, đặc biệt năm 2009 tổng thể ngành du lịch Việt Nam không mấy sáng sủa suy thoái kinh tế toàn cầu đối với Đà Nẵng thì lại khác. Kể từ năm 2008, Đà Nẵng đăng cai tổ chức lễ hội bắn pháo hoa quốc tế thì lượng khách đến du lịch ở Đà Nẵng tăng lên đột biến , hình ảnh Đà Nẵng đã được quảng bá rộng rãi hơn. Dự báo lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam dựa vào phương pháp ngoại suy hàm xu thế sở số liệu thống kê từ năm 2004 đến 2013. Kết quả hàm xu thế được thực hiện bằng công cụ excel sau: Trang Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel Biểu đồ 1.6: Hàm dự báo khách quốc tế đến Đà Nẵng Biểu đồ 1.7: Hàm dự báo khách nội địa đến Đà Nẵng Để dự báo lượng khách quốc tế và nội địa đến Đà Nẵng ta có hàm xu thế sau: Hàm xu thế khách quốc tế: y1 = 56,303x + 77,2 Hàm xu thế khách nội địa: y2 = 226,11x -74973 Với: + Quy ước lượng khách quốc tế dự báo đến Đà Nẵng là: Y1 + Quy ước lượng khách nội địa dự báo đến Đà Nẵng là: Y + Quy ước năm X =1,2,…n BẢNG 1.5: DỰ BÁO LƯỢNG KHÁCH QUỐC TẾ & NỘI ĐỊA ĐẾN ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2014 – 2024 Đơn vị: nghìn lượt Năm X 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Khách quốc tế 696,533 752,836 809,139 865,442 921,745 978,048 1034,351 1090,654 1146,957 1203,26 1259,563 Khách nội Tổng cộng địa 2412,237 3108,77 2638,347 3391,18 2864,457 3673,60 3090,567 3956,01 3316,677 4238,42 3542,787 4520,84 3768,897 4803,25 3995,007 5085,66 4221,117 5368,07 4447,227 5650,49 4673,337 5932,90 Trang 10 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel GMB : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư GQL : Chi phí quản lý dự án GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK : Chi phí khác GDP : Chi phí dự phòng 6.2.2.1. Chi phí xây lắp và thiết bị công trình - Chi phí xây lắp công trình xác định dựa danh mục hạng mục công trình, tính theo giá trị khái toán xây lắp. - Dựa hồ sơ thiết kế sở cho công trình khách sạn. - Dựa suất vốn đầu tư năm 2012 công bố theo quyết định số 439/QĐBXD ngày 26/4/2013 của Bộ xây dựng. - Khách sạn Crystal là khách sạn theo tiêu chuẩn với lực phục vụ là 71 giường.Theo suất vốn đầu tư năm 2012 suất vốn đầu tư xây dựng công trình khách sạn tiêu chuẩn 500,240,000đ/giường, chi phí xây dựng 360,990,000đ/giường, thiết bị 81,490,000đ/giường. BẢNG 6.1: CHI PHÍ XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ CÔNG TRÌNH Đơn vị: 1000 đồng Số giường Phần xây dựng Phần thiết bị Suất vốn đầu Giá trị chưa Suất vốn đầu Giá trị chưa tư VAT tư VAT 71 360,990 23,300,264 81,490 5,259,809 Chi phí xây lắp thiết bị công trình là: 23,300,264+ 5,259,809 = 28,560,073 (1000đồng) 6.2.2.2. Chi phí đền bù giải phóng mặt Khu đất xây dựng là khu đất đã được san lấp giải phóng mặt trước giao cho Chủ đầu tư nên TMĐT chi phí phát sinh giải phóng mặt khu đất thực dự án đất thuê nên TMĐT tính thêm phần chi phí thuê đất thời gian xây dựng. - Diện tích khu đất dự án: 221.725m2 - Giá đất: Theo “Bảng phụ lục - Phân loại đường phố giá đất đô thị” ban hành kèm với quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND Thành phố Đà Nẵng. Tên đường Loại đường Hệ số đường Đơn giá (1000đ/m2) Đường Hồ Nghinh 1.1 6,820 SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 69 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel - Đơn giá thuê đất: Theo định số 62/2012 UBND Thành phố Đà Nẵng ban hành ngày 3/7/2012: “ Điều 1. Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm 1. Đơn giá thuê đất năm 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê. Riêng xã miền núi: Hòa Ninh, Hòa Bắc, Hòa Phú thuộc huyện Hòa Vang 0,75% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê. 2. Các trường hợp đây, đơn giá thuê đất xác định theo nguyên tắc sau: a) Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ đơn giá thuê đất năm không 3% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.” Căn vào định 62/2012, để đảm bảo tính an toàn cho dự án, lấy đơn giá thuê đất năm 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê. Tiền thuê đất năm: = 2% x (Đơn giá đất × hệ số đường ) × Diện tích đất thuê = 2% x (6,820,000×1.1) ×221.725 = 33,268,619(đồng) - Thời gian xây dựng dự án: 24 tháng Tiền thuê đất thời gian xây dựng: (33,268,619/12)× 21 = 58,218,000(đồng) 6.2.2.3. Chi phí quản lý dự án Theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng năm 2009 của Bộ xây dựng về việc công bố “Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình”: Chi phí QLDA = Định mức tỷ lệ × Chi phí XD&TB (chưa VAT) 6.2.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng năm 2009 của Bộ xây dựng về việc công bố “Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình”, công việc tư vấn bao gồm: - Lập dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật - Thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án đầu tư - Thiết kế xây dựng công trình - Thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình - Lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng - Lựa chọn nhà thầu mua sắm thiết bị SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 70 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel - Giám sát thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị a. Chi phí lập dự án đầu tư = mức tỷ lệ % × Chi phí xây dựng & thiết bị (chưa VAT) b. Chi phí thiết kế Ctk = Cxd × Nt × (k + 0,1) (2) Trong đó: - Ctk: Chi phí thiết kế công trình - Cxd: Chi phí xây dựng dự toán công trình - Nt: Định mức chi phí thiết kế theo công bố = 1,8 % - k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k=1 - 0,1: Chi phí giám sát tác giả (10%) c. Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi DAĐT = Định mức tỷ lệ % × Chi phí xây dựng & thiết bị (chưa VAT) d. Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật = Định mức tỷ lệ % × Chi phí xây dựng (chưa VAT) e. Chi phí thẩm tra dự toán = Định mức tỷ lệ % × Chi phí xây dựng (chưa VAT) f. Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng = Định mức tỷ lệ % × Chi phí xây dựng (chưa VAT) g. Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị = Định mức tỷ lệ % × Chi phí thiết bị (chưa VAT) h. Chi phí giám sát thi công xây dựng = Định mức tỷ lệ % × Chi phí xây dựng (chưa VAT) i. Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị = Định mức tỷ lệ % × Chi phí thiết bị (chưa VAT) 6.2.2.4. Chi phí dự phòng Đối với dự án có thời gian xây dựng ≤ năm chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng cho việc phát sinh khối lượng. Chi phí dự phòng cho phát sinh khối lượng tính 10% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác. 6.2.2.5. Chi phí khác Bao gồm khoản mục chi phí sau: - Vốn lưu động cho kỳ hoạt động đầu tiên: đảm bảo năm đủ vốn để trang trải chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn. Ta tính cách chia chi phí hoạt động năm ổn định cho số lần luân chuyển vốn lưu động cộng thêm khoản dự trù đề phòng phát sinh chi phí ý SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 71 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel muốn để đảm bảo cho nhu cầu vốn cần cho tháng cao điểm khách sạn hoạt động với quy mô cao. Do đặc thù khách sạn Crystal kinh doanh dịch vụ lưu trú kết hợp với dịch vụ ăn uống, khu giải trí, khu thể thao nên ta chọn số lần luân chuyển vốn lưu động 6. Lượng vốn dự phòng chọn số vốn cho hai tháng hoạt động với quy mô ổn định. - Lãi vay thời gian xây dựng - Lệ phí thẩm định đầu tư (Thông tư 109/2000/TT-BTC tháng 11/2000) - Bảo hiểm công trình (Quyết định 33/2004/QĐ-BTC) Sau tính toán các khoản mục đầu tư của dự án, ta có Tổng mức đầu tư của dự án sau: BẢNG 6.2: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Đơn vị: 1000 đồng STT Hạng mục Giá trị trước thuế Chi phí xây dựng 23.300.264 Chi phí quản lý dự án 5.928 Chi phí thiết bị 5.259.809 Chi phí sử dụng đất 58.218 Chi phí khác 4.380.893 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1.380.628 Chi phí dự phòng 3.438.574 Lãi vay thời gian xây dựng 1.999.484 Vốn lưu động 1.367.512 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 41.191.311 Chi tiết đính kèm Phụ lục 1: “Tổng mức đầu tư” VAT Giá trị sau thuế 2.330.026 593 525.981 5.822 428.521 135.872 342.681 136.751 3.906.247 25.630.290 6.521 5.785.790 64.040 4.809.414 1.516.500 3.781.256 1.999.484 1.504.263 45.097.558 6.2.3. Cơ cấu nguồn vốn và kế hoạch huy động nguồn vốn 6.2.3.1. Cơ cấu nguồn vốn Từ việc xác định tổng mức đầu tư với khả huy động vốn cho dự án, ta xác định cấu nguồn vốn sau: STT NGUỒN VỐN SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 TỔNG CỘNG TỈ LỆ Trang 72 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp A Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel TỔNG NHU CẦU VỐN Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân hàng Lãi vay thời gian xây dựng Lãi suất ngân hàng Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Chi phí vốn bình quân trọng số WACC 286.931.871 286.931.871 133.631.871 153.300.000 8.799.000 12% 15% 13,4% 100% 47% 53% Hệ số chiết khấu r tính toán sau: rbq = E * rE + D * rD ( E + D) Với: - E: Tổng vốn chủ sở hữu: 133.631.871VNĐ chiếm 47%. - rE: Mức chi phí hội vốn chủ sở hữu, rE = 15% - D: tổng vốn vay dài hạn: 153.300.000 VNĐ chiếm 53% - rD : lãi suất vay dài hạn, rD = 12%/năm. WACC = 47% x 15% +53% x 12% = 13,40% 6.2.3.2. Kế hoạch huy động nguồn vốn Sau xác định nhu cầu vốn đầu tư lựa chọn nguồn tài trợ cho dự án. Tiến hành tính toán, dự trù kế hoạch huy động vốn cho giai đoạn khác trình đầu tư dự án với mục đích cho việc sử dụng vốn đầu tư trình tiến hành đầu tư có hiệu quả. Để xây dựng kế hoạch phân bổ vốn đầu tư, việc tính toán dựa sở kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng Có nguồn vốn huy động cho dự án: Vốn tự có, vốn vay Ngân hàng thương mại. Dựa vào lực Chủ đầu tư, tỷ lệ cấu vốn phân tích, kế hoạch xây dựng hoạt động kinh doanh vạch kế hoạch huy động vốn. Nhu cầu sử dụng vốn kế hoạch vay vốn dựa vào bảng tiến độ dự án lập. Theo kế hoạch giải ngân song song vốn vay vốn chủ sở hữu để đảm bảo giảm bớt rủi ro cho tiến độ dự án. Chi tiết đính kèm Phụ lục 3: “Kế hoạch huy động vốn” 6.2.3.4. Phương án hoàn trả vốn Vì lãi vay tính trả thông qua mục chi phí hoạt động kinh doanh doanh nghiệp. Do nguồn trả nợ phục vụ cho công tác tính toán trả nợ gốc. Nguồn trả nợ: SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 73 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel - Lợi nhuận lại quỹ đầu tư phát triển - Quỹ khấu hao tài sản cố định Quỹ khấu hao tài sản phương pháp khấu hao lập dựa theo thông tư Bộ Tài số 45/2013/TT-BTC “Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định”. Khung thời gian sử dụng khấu hao loại tài sản cố định: Theo phụ lục 01 “Khung thời gian sử dụng loại tài sản cố định” ban hành kèm theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC. Việc vay vốn tháng năm 2014 trả nợ gốc, lãi kể từ dự án vào hoạt động kinh doanh. Dựa vào ngân quỹ trả nợ hoạch định kế hoạch trả nợ phù hợp. Chi tiết đính kèm Phụ lục 4: “Kế hoạch trả nợ”. CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.1. XÁC ĐỊNH DOANH THU 7.1.1. Cơ cấu doanh thu Hoạt động khách sạn bao gồm dịch vụ sau: - Dịch vụ lưu trú - Dịch vụ ăn uống - Dịch vụ giải trí thư giãn, bar-café, khu thể thao 7.1.2. Xác định doanh thu SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 74 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel Khách sạn gồm 54 phòng có tiêu chuẩn sao, tỉ lệ khai thác bình quân hàng năm 70% công suất phòng. BẢNG 7.1: TỔNG HỢP ĐƠN GIÁ PHÒNG KHÁCH SẠN Deluxe twin Deluxe double Deluxe double balony Family Tổng cộng Bar-Café 26 20 54 40 80 80 90 100 12 Tỉ giá USD/1000VND 20.85 Doanh thu từ dịch vụ ăn uống năm sau: Loại phòng Deluxe twin Deluxe double Deluxe double balony Family Số người 2 TĐ buổi sáng SL 26 20 Tổng 30000 Đồng/1s công suất phòng 50% 50% 50% 50% Thực đơn/ bữa Số ngày/ năm 360 360 360 360 120000 Đồng/1s Thành tiền 216.000.000 1.404.000.000 1.080.000.000 432.000.000 3.132.000.000 Các dịch vụ khác: 10% DT phòng nghỉ Chi tiết đính kèm theo Phụ lục 9: “Doanh thu khách sạn”. 7.2. CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 7.2.1. Chi phí cố định Là khoản mục chi phí không thay đổi tỷ lệ với mức độ hoạt động kinh doanh dự án. Chi phí bất biến bao gồm: Khấu hao tài sản cố định Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, tu: 1% GTB + 0,2% GXD Tiền lương máy quản lý công nhân viên (Chi tiết phụ lục “Mức lương dự kiến”). SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 75 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel Thuế môn bài: Theo Thông tư 04/2003/TT-BTC, công ty có vốn điều lệ > 10 tỉ đồng nên hàng năm nộp mức thuế triệu đồng/năm. Chi phí bảo hiểm kinh phí công trình: Theo Thông tư 27/2009/TTĐLĐTBXH ngày 25/6/2009 Bộ Lao động thương binh & xã hội văn quy định trích khoản theo lương chi phí bảo hiểm kinh phí công đoàn doanh nghiệp phải nộp từ năm 2014 trở tính 24% tổng tiền lương. Trong 2% kinh phí công đoàn, 18% bảo hiểm xã hội, 3% bảo hiểm y tế 1% bảo hiểm thất nghiệp. Chi phí lãi vay: Mức lãi suất tiền vay tính theo lãi suất thực tế vào hợp đồng vay vốn với ngân hàng (Chi tiết phụ lục 4: “Kế hoạch trả nợ”). 7.2.2. Chi phí biến đổi Biến phí chi phí có tỉ lệ biến đổi theo mức độ kinh doanh dự án. Theo khảo sát số khách sạn có quy mô tương tự chi phí khả biến thường tỉ lệ với doanh thu tương ứng năm. Chi phí bao gồm khoản mục sau: Chi phí điện nước, internet, điện thoại ( chi phí internet 30.000.000 đồng năm) BẢNG : TÍNH ĐỊNH MỨC TIÊU THỤ NƯỚC NĂM (1000 đồng) Chưa bao gồm VAT Hạng mục Khu Gara, Phòng kỹ thuật Khu Phòng làm việc Khu nhà bếp Khu vệ sinh phòng Khu quán bar Khu café trời Nhu cầu khác (15% tổng nhu cầu) Đơn vị Phòng phòng Phòng Phòng Phòng Phòng SL 46 1 m3/ ngày 1,5 3 Số ngày 360 360 360 360 360 360 Hệ số sd 0,6 0,6 0,8 0,6 0,7 0,7 m3/ năm 432 972 1.440 9.936 756 756 Đơn giá 11.619 11.619 11.619 11.619 11.619 11.619 Thành tiền 5.019 11.294 16.731 115.446 8.784 8.784 1.933 11.619 22.462 Tổng 188.521 BẢNG: TÍNH ĐM TIÊU THỤ ĐIỆN NĂM (1000 ĐỒNG) Chưa bao gồm VAT Đơn Thiết bị vị MĐTT (Kw/h) SL Công suất tiêu thụ (Kw/h) h/ngày Kw/năm Đơn giá (Đồng) Thành tiền (1000 đồng) Khối văn phòng Máy vi tính Máy 0,30 1,50 4.320 Máy in Máy 0,30 0,60 648 SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 2.14 2.14 Trang 76 9.279 1.392 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel Máy photocopy Máy 0,20 0,20 288 Camera HT 0,01 0,05 24 432 Máy vi tính Máy 0,30 11 3,30 9.504 Kho lạnh chứa thực phẩm HT 0,35 0,35 24 3.024 Quạt Máy 0,02 300 6,00 8.640 Âm thanh, ánh sáng phòng dance HT 4,5 4,50 6.480 Âm quán bar HT 3,5 3,50 10.080 Tivi Máy 0,1 120 12,00 17.280 Tủ lạnh Máy 0,07 120 8,40 24 72.576 Đèn ngủ Máy 0,02 120 2,40 6.912 Nóng lạnh Máy 1,5 60 90,00 129.600 Máy sấy tóc Máy 0,6 130 78,00 112.320 Camera HT 0,01 25 0,25 24 2.160 Âm HT 3,5 3,50 10.080 Máy tính Máy 0,30 0,30 864 Máy in Máy 0,30 0,30 864 Quạt Máy 0,02 20 0,40 1.152 Hệ thống làm lạnh toàn tòa nhà HT 30 30,00 24 259.200 Các thiết bị khác (5% toàn HT) HT 2.14 2.14 619 928 Khối khách sạn 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 20.415 6.496 18.559 13.919 21.652 37.117 155.893 14.847 278.381 241.263 4.640 Quán café vườn 32.821 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 2.14 Tổng 1.856 1.856 2.474 556.762 70.500 1.480.499 Chi phí mua công cụ, dụng cụ, nguyên vật liệu Chi phí quản lý chung Chi phí tiếp thị hoa hồng Chi phí hoạt động dự án = Biến phí + Định phí Chi tiết phụ lục 12: “Chi phí năm” 7.3. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.3.1. Xác định suất chiết khấu Lãi suất vay dài hạn : 14% SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 21.652 Trang 77 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel RCSH : 17% Khi dự án nợ vay, suất chiết khấu r sử dụng để tính toán suất sinh lời vốn chủ sở hữu nợ vay. Khi dự án có nợ vay, suất chiết khấu sử dụng để tính toán tiêu tài dự án theo quan điểm tổng đầu tư hệ số chiết khấu bình quân WACC suất chiết khấu sử dụng để thẩm định dự án theo quan điểm chủ sở hữu suất sinh lời vốn chủ sở hữu có nợ vay. “Phân tích hoạt động doanh nghiệp - Nguyễn Tấn Bình – Nhà xuất thống kê tháng 06 năm 2006” BẢNG 7.2: TỈ SUẤT CHIẾT KHẤU STT NGUỒN VỐN TỔNG CỘNG TỈ LỆ A TỔNG NHU CẦU VỐN 45.097.558 Nguồn vốn 43.098.074 100% Vốn chủ sở hữu 22.312.310 52% Vốn vay ngân hàng 20.785.764 48% Lãi vay thời gian xây dựng 1.999.484 Lãi suất ngân hàng 14% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 17% Chi phí vốn bình quân trọng số WACC 15,55% Vậy suất chiết khấu dự án: r = 15.55%. 7.3.2. Dự trù lãi – lỗ hàng năm Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả cân đối tài đảm bảo trả nợ vay suốt thời gian hoạt động dự án. Lợi nhuận trước thuế = Tổng doanh thu – Tổng chi phí – Khấu hao – Lãi vay Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25% lợi nhuận trước thuế Thuế tiêu thụ đặc biệt : - 40% dịch vụ Bar cafe. - 30% dịch vụ giải trí. - 20% dịch vụ thể thao. Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế − Thuế TNDN – Thuế TTĐB (Chi tiết đính kèm phụ lục 13: “Báo cáo kết kinh doanh”) 7.3.3. Hiệu dự án BẢNG 7.3: CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CƠ BẢN STT Tên tiêu ĐVT Giá trị Tổng mức đầu tư 1000 VNĐ 45.097.558 Tổng số CBCNV Người 86 Theo quan điểm TĐT Giá trị NPV 1000 VNĐ 19.618.161 Hệ số thu hồi nội IRR % 23,05% SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 78 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel Chỉ tiêu B/C Thời gian hoàn vốn Lợi nhuận sau thuế bình quân năm Thời gian khai thác dự án Thời gian vay trả nợ vay Thuế TNDN nộp Nhà nước bình quân hàng năm Thuế TTĐB nộp Nhà nước bình quân hàng năm Năm - tháng 1000 VNĐ Năm Năm 1000 VNĐ 1000 VNĐ 1,133 năm 10 tháng 10.298.489 25 3.432.830 2.151.472 * Nhận xét tiêu tài theo quan điểm Tổng đầu tư: - Với tỉ suất chiết khấu 15.55% giá trị ròng NPV=19.618.161.000đ >0, suất sinh lời nội IRR = 23,05% > 15.55% cho thấy dự án đem lại hiệu lớn mặt tài chính, mang tính khả thi cao. -Với mức B/C = 1.133 chứng tỏ dự án đáng giá. Đây 1chỉ tiêu so sánh tương đối, hiểu với đồng vốn đầu tư cho dự án thu lại 1.133 đồng. - Thời gian hoàn vốn có chiết khấu năm 10 tháng. (Chi tiết đính kèm phụ lục 15: “Dòng ngân lưu theo quan điểm Tổng đầu tư”) 7.4. PHÂN TÍCH AN TOÀN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.4.1. Phân tích độ nhạy dự án 7.4.1.1. Cơ sở lý luận Kết quả cuối cùng dùng để thẩm định dự án là chỉ tiêu NPV và IRR. Để xác định được các chỉ tiêu này, trước đó hàng loạt các chỉ tiêu khác đã được dự báo dựa việc nghiên cứu thị trường hoặc dựa các sở khoa học đáng tin cậy: giá bán, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động, lạm phát…Tuy nhiên rủi ro là nằm ngoài ý muốn chủ quan của người, việc tìm công cụ đo lường trước rủi ro để đón nhận nó với ít bất ngờ nhất là công việc vô cùng quan trọng đối với người lập dự án đầu tư. Việc phân tích rủi ro không phải là việc tìm cách ngăn chặn rủi ro mà là việc nhìn thấy trước kết quả và khả xuất hiện rủi ro dự án. - Các công cụ giúp xác định kết quả và khả xảy rủi ro: • Phân tích độ nhạy • Phương pháp toán xác suất • Phương pháp mô Monte Carlo Ta chọn phương pháp phân tích độ nhạy để tiến hành phân tích rủi ro. - Phân tích độ nhạy dự án xem xét thay đổi tiêu hiệu tài dự án (lợi nhuận, giá thu nhập …) yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 79 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel - Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm dự án biến động yếu tố liên quan, phương pháp nghiên cứu mối quan hệ đại lượng đầu vào không an toàn đại lượng đầu ra. * Các đại lượng đầu vào mà chủ đầu tư cho không an toàn : • Mức lãi suất tính toán • Công suất hoạt động • Thời kỳ hoạt động dự án • Giá bán sản phẩm • Các yếu tố chi phí • Chi phí vốn đầu tư * Các đại lượng đầu cần phân tích: • Chỉ tiêu giá thu hồi ròng (NPV) • Tỷ suất thu lợi nội (IRR) 7.4.1.2. Phân tích độ nhạy dự án Khách sạn Crystal Trong trình hoạt động kinh doanh, dự án Khách sạn Crystal chịu tác động nhiều yếu tố; phải xem xét phân tích độ nhạy tác dụng nhiều yếu tố lúc, sau tình yếu tố có khả xảy ra. - Yếu tố vốn vay: Trong tình hình kinh tế phức tạp nhiều biến động chi phí xây lắp, thiết bị, lãi vay thương mại thường xuyên biến động lực doanh nghiệp, doanh nghiệp cần có kế hoạch vay nợ hợp lý. - Yếu tố giá phòng: Giá phòng có xu hướng tăng vào mùa du lịch dịp lễ đặc biệt. Nhưng vào mùa khách nhiều khách sạn có xu hướng giảm giá phòng để thu hút khách du lịch.Vì cần phải phân tích quan hệ tiêu tài chính. - Yếu tố công suất cho thuê: Lạm phát tăng cao, kinh tế giới suy yếu, điều kiện ổn định địa phương,….cũng yếu tố tác động đến lượng khách du lịch nước quốc tế, ảnh hưởng đến công suất; cần phải phân tích yếu tố này. Sử dụng chức Table phần mềm MS Execl để khảo sát độ nhạy dự án tác động nhân tố. Trong dự án này, nhân tố tác động là: chi đầu tư, giá phòng công suất cho thuê. Ta xem xét thay đổi NPV, IRR biến động nhân tố nêu trên. Phân tích rủi ro1 chiều: NPV, IRR THAY ĐỔI VỐN VAY SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 ĐVT: Tr.vnđ Trang 80 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp CHỈ PA CƠ TIÊU SỞ Đề tài: Lập DAĐTXD Crystal Hotel MỨC BIẾN ĐỘNG PHẦN TRĂM VỐN VAY -20% 18.476 -15% 18.758 -10% 19.042 -5% 19.329 0% 19.618 5% 19.910 10% 20.204 NPV 19.618 15% 20.501 20% 20.800 IRR 23,05% 23,03% 23,04% 23,04% 23,04% 23,05% 23,05% 23,06% 23,06% 23,07% NPV VÀ IRR KHI GIÁ PHÒNG THAY ĐỔI CHỈ PA TIÊU CƠ SỞ NPV IRR 19618 23,05% -36% -15.405 8,62% -27% MỨC BIẾN ĐỘNG GIÁ PHÒNG -18% -9% 0% 9% ĐVT: Tr.vnđ 18% 27% 9% 36% -6.649 2.106 10.862 19.618 28.374 37.130 45.886 54.643 12,74% 16,41% 19,81% 23,05% 26,16% 29,18% 32,13% 35,01% SVTH: Lê Thị Na – Lớp: 09KX2 Trang 81 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập dự án đầu tư NPV VÀ IRR KHI CÔNG SUẤT THAY ĐỔI CHỈ TIÊU NPV IRR PA CƠ SỞ 19.618 ĐVT: Tr.vnđ MỨC BIẾN ĐỘNG CÔNG SUẤT CHO THUÊ -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 19.829 19.776 19.724 19.671 19.618 19.565 19.513 19.460 19.407 23,05% 23,17% 23,14% 23,11% 23,08% 23,05% 23,02% 22,99% 22,96% 22,93% 7.4.2. Kết luận: Việc đánh giá rủi ro tác động đến dự án cho thấy độ nhạy dự án tương đối lớn với nhân tố biến đổi thị trường, việc phân tích dự án hoàn toàn chịu mức độ rủi ro cao. Ngược lại thị trường theo chiều hướng có lợi hiệu tài dự án nâng cao nữa. Rủi ro lớn xảy yếu tố giá thuê công suất thuê đồng thời giảm, hiệu tài giảm đáng kể. Chủ đầu tư cần đo lường mối bất lợi xảy với có biện pháp thích hợp để phòng ngừa khả xấu xảy ra. SVTH: Lê Thị Na – 09KX2 Trang 82 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập dự án đầu tư KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. KẾT LUẬN Dự án xây dựng khách sạn Crystal Đà Nẵng triển khai hoàn thành đưa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị, góp phần xây dựng thành phố Đà Nẵng xứng đáng thành phố hạt nhân miền Trung & Tây Nguyên, thành phố du lịch bậc nhất cả nước. Dự án có tính khả thi cao, đạt hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tư mà mang lại hiệu kinh tế xã hội, thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi môi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch góp phần chuyển dịch cấu thành phố Đà Nẵng nói riêng nước nói chung. Dự án xây dựng khu vực đẹp cảnh quan, trục giao thông chính, trở thành điểm nhấn kiến trúc khu vực, góp phần vào không gian kiến trúc thành phố thêm phong phú, xứng tầm với đô thị phát triển mạnh mẽ động. Dự án hướng đến mục tiêu sau: - Tăng thêm sở hạ tầng phục vụ cho chiến lược phát triển du lịch thành phố. - Tăng tốc độ lưu chuyển tiền tệ, mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầu tư. - Nâng cao vai trò vị thương hiệu Chủ đầu tư. - Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. - Tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động. - Đáp ứng địa điểm nghỉ ngơi lý tưởng cho du khách đến Đà Nẵng. Qua phân tích cho thấy dự án xây dựng khách sạn Crystal dự án có tính khả thi cao mang lại nhiều hiệu quả. 2. KIẾN NGHỊ Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Đà Nẵng, quan - ban ngành, cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: SVTH: Lê Thị Na – 09KX2 Trang 83 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Đề tài: Lập dự án đầu tư - Sớm thống nhất, phê duyệt dự án để triển khai bước thiết kế kĩ thuật thi công dự toán. - Hoàn chỉnh thủ tục giấy phép xây dựng; điều chỉnh, triển khai hoàn thiện thiết kế hạng mục móng tầng hầm dự án để tổ chức thi công đại trà, đáp ứng tiến độ dự án. - Sớm triển khai thi công để đưa vào khai thác so với dự án địa bàn nhằm thu hút khách khẳng định thương hiệu riêng. - Khi dự án bắt đầu vào giai đoạn thực đầu tư xây dựng, chủ đầu tư cần xúc tiến tìm kiếm đối tác liên kết, quản lý kinh doanh khai thác dự án để tiến hành việc quảng cáo, tiếp thị cho dự án. SVTH: Lê Thị Na – 09KX2 Trang 84 [...]... điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về kinh tế: + Chi phí đầu tư xây dựng: Các yếu tố do địa điểm có thể làm ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng: chi phí san lấp mặt bằng, đền bù di dân, tái định cư, xử lý nền, điều kiện cung cấp vật liệu xây dựng, tính địa phương của giá xây dựng Do đó, ảnh hưởng do điều kiện vị trí đến chi phí đầu tư xây dựng rất lớn + Chi phí vận hành và khai thác dự án: ... Có nhiều căn cứ để chủ đầu tư lựa chọn công suất cho dự án mà mình đầu tư tùy thuộc vào mục đích đầu tư, ý nghĩa khi đầu tư Trong đó các yếu tố quyết định hàng đầu đến sự lựa chọn công suất của dự án khi đi vào hoạt động là: * Nhu cầu của thị trường Yếu tố này chính là chìa khóa để quyết định công suất của dự án Công suất dự án tất nhiên nằm trong khả năng đầu tư của chủ đầu tư nhưng nó phải thấp hơn... việc đầu tư vào khách sạn đang là một hướng đi đúng của công ty chúng tôi 1.5 Phân tích cạnh tranh a Tình hình khách sạn tại Đà Nẵng - Trong khi nhiều dự án xây khách sạn ở một số thành phố du lịch bị đóng băng do khó khăn về tài chính thì nhà đầu tư ở Đà Nẵng vẫn tiếp tục xây dựng và mở cửa khách sạn mới đón khách Trong đó có nhiều khách sạn mới quy mô 3 - 5 sao: Olalani Resort (tư ng đương... việc đầu tư khách sạn Crystal là một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty chúng tôi CHƯƠNG2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT & CHƯƠNG TRÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN 2.1 PHÂN TÍCH HÌNH THỨC ĐẦU TƯ - Dự án được xây dựng mới hoàn toàn trên khu đất mới Nhóm thực hiện: 10KX2 Trang 24 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư - GVHD: Nguyễn Thị Thảo nguyên Dự án gồm có... Nguyễn Thị Thảo nguyên đầu tư cần phải tính toán lựa chọn công suất cho phù hợp với khả năng tài chính hiện có, đây là một bài toán khó khi quyết định đầu tư * Năng lực quản lý và tổ chức của chủ đầu tư Khi lập một dự án đầu tư cần phải tính đến khả năng đáp ứng nhu cầu về quản lý và nhân sự của dự án khi vận hành khai thác dự án Yếu tố này cũng ảnh hưởng đến công suất của dự án, một khi không đủ trình... hoạt động của dự án là 25 năm kể từ ngày được cấp giấy phép đầu tư và được gia hạn thời gian hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư 2.2.3.2 Tiến độ thực hiện dự án Nhóm thực hiện: 10KX2 Trang 26 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư STT HẠNG MỤC CÔNG VIỆC GVHD: Nguyễn Thị Thảo nguyên THỜI GIAN THỰC HIỆN 1 Khảo sát, thu thập số liệu để lập dự án Tháng 04/2014 2 Trình, phê duyệt dự án Tháng 05-06/2014... so với vài năm trước, với đa phần các dự án chưa hoàn thành, không có bất kì dấu hiệu xây dựng nào và khó có thể đảm bảo sẽ sớm đi vào hoạt động Hình 1.18 Số lượng dự án và phòng tăng lên mỗi năm (Nguồn: Tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS Savills) a Khả năng canh tranh của dự án - Qua các phân tích cạnh tranh ở trên, ta có thể thấy rằng, việc xây dựng Dự án Khách sạn Oceanviews gặp rất nhiều thách thức... Nhiều khách sạn cao cấp đạt công suất bình quân từ 65 Trang 17 Thuyết minh đề tài tốt nghiệp Lập DAĐTXD Crystal Hotel - 75% thậm chí có khách sạn đạt đến 90% Lượng khách của phân khúc này cũng tăng trưởng đều đặn nên nhà đầu tư vẫn còn cơ hội - Hiện tại, phân khúc thị trường khách sạn 4 sao chưa thật sự sôi động, với số lượng là 11 khách sạn Bảng 1.8 – Khách sạn 3 sao tại Đà Nẵng STT Tên Khách Sạn. .. Phước Mỹ - Trong đó, có thể đánh giá khách sạn Mường Thanh và Novotel là những đối thủ mạnh nhất của dự án Bởi những khách sạn này nằm gần dự án ( khách sạn Mường Thanh nằm rất gần với dự án) , cùng một hạng sao, lại được khách du lịch nhận xét là có chất lượng phục vụ tốt, giá phòng hợp lý, lại có kiến trúc độc đáo theo nét đặt trưng rất riêng Bên cạnh đó, những khách sạn này cũng mới chỉ được đưa... có 2 dịch vụ : Khách sạn và dịch vụ công cộng - Dựa vào những phân tích thị trường thực tế về cung – cầu trong kinh doanh dịch vụ - du lịch, dự án quyết định chọn khối khách sạn làm hướng đầu tư chính Khối dịch vụ công cộng là chức năng kèm theo của dự án làm phong phú loại hình kinh doanh của Crystal Hotel và để phục vụ những nhu cầu tất yếu trong sinh hoạt của khách thuộc khối khách sạn và khách . du lịch với tổng vốn đầu tư 5.786, 8 triệu USD, trong đó có 12 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư 1.431,6 triệu USD và 49 dự án đầu tư trong nước với vốn tổng đầu tư 4.355, 2 triệu USD,. Trong đó, có thể đánh giá khách sạn Mường Thanh và Novotel là những đối thủ mạnh nhất của dự án. Bởi những khách sạn này nằm gần dự án ( khách sạn Mường Thanh nằm rất gần với dự án) , cùng một hạng. nhà đầu tư ở Đà Nẵng vẫn tiếp tục xây dựng và mở cửa khách sạn mới đón khách. Trong đó có nhiều khách sạn mới quy mô 3 - 5 sao: Olalani Resort (tư ng đương 5 sao), Eden Plaza, Novotel (tư ng