Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng cho ác dự án đầu tư công trên địa bàn huyện can lộc, tỉnh hà tĩnh

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 ðối tượng nghiên cứu Các chủ trương, chế ñộ chính sách của ðảng và nhà nước về quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB; các

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

BÙI CHIẾN THẮNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN CÔNG TÁC

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ðẦU TƯ CÔNG

TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN CAN LỘC, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

BÙI CHIẾN THẮNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN CÔNG TÁC

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ðẦU TƯ CÔNG

TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN CAN LỘC, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: Kinh tế nông nghiệp

Mã số: 60.31.10 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Viết ðăng

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Chiến Thắng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này tôi ựã nhận ựược sự quan tâm, giúp ựỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo, các cá nhân, cơ quan và tổ chức

Trước tiên, tôi xin ựược bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Viết đăng, người ựã trực tiếp hướng dẫn và tận tình giúp ựỡ, ựộng viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường đại học Nông nghiệp

Hà Nội, các thầy cô giáo Viện đào tạo Sau ựại học, Khoa Kinh tế và PTNT

ựã giúp ựỡ và tạo ựiều kiện về mọi mặt ựể tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Huyện ủy, UBND huyện Can Lộc, chắnh quyền ựịa phương xã Thiên Lộc, xã Khánh Lộc, thị trấn Nghèn và người dân

ựã nhiệt tình giúp ựỡ tôi trong quá trình ựiều tra thực tế ựể nghiên cứu ựề tài

và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành người thân, bạn bè, những người luôn bên cạnh ựộng viên, giúp ựỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Hà Nội, ngày tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Bùi Chiến Thắng

MỤC LỤC

Lời cam ñoan Error! Bookmark not defined Lời cảm ơn Error! Bookmark not defined Mục lục Error! Bookmark not defined Danh mục các bảng số Error! Bookmark not defined Danh mục các ñồ thị Error! Bookmark not defined Danh mục các chữ viết tắt Error! Bookmark not defined

PHẦN I: MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 2

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

PHẦN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ðẦU TƯ CÔNG 4

2.1 Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng ñến giải phóng mặt bằng cho

các dự án ñầu tư công 4

2.1.1 Khái niệm về bồi thường và thu hồi ñất 4

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

2.1.2.1 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường 5

2.1.2.2 ðặc ñiểm của giải phóng mặt bằng 6

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giải phóng mặt bằng 7

2.1.3.1 Chính sách 7

2.1.3 2 Những yếu tố liên quan ñến thị trường 8

2.1.3.3 Công tác quy hoạch 9

2.1.3.4 Trình ñộ ñội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 10

2.1.3.5 Công tác tuyên truyền và nhận thức của hộ 10

2.1.3.6 Công tác phối hợp 11

2.1.3.7.Minh bạch và công khai trong giải phóng mặt bằng 11

2.2 Cơ sở thực tiễn của ñề tài về các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án ñầu tư công 13

2.2.1 Kinh nghiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới 13

2.2.1.1 Trung Quốc 13

2.2.1.2 Thái Lan 15

2.2.1.3 Hàn Quốc 16

2.2.1.4 Australia 18

2.2.1.5 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế 20

2.2.2 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng của Việt Nam qua một số thời kỳ 22

2.2.2.1 Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993 22

2.2.2.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003 24

2.2.2.3 Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 28

2.2.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam 29

2.2.3.1 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 29

2.2.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng ñến tiến ñộ giải phóng mặt bằng trong thời gian qua 32

2.2.3.3 Một số khó khăn hạn chế trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng các dự án ñầu tư công 34

2.2.3.4 Các công trình nghiên cứu có liên quan về bồi thường giải phóng mặt bằng 35

PHẦN III: ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 38

3.1.1 ðặc ñiểm tự nhiên kinh tế xã hội huyện Can Lộc 38

3.1.1.1 ðiều kiện tự nhiên 38

3.1.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 43

3.2 Phương pháp nghiên cứu 47

3.2.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 47

3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 49

3.2.2.1 Thu thập thông tin thứ cấp 49

3.2.4.2 Thu thập thông tin sơ cấp 49

3.2.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 50

PHẦN V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 51

4.1 Thực trạng giải phóng mặt bằng của các dự án ñầu tư công ở huyện Can Lộc 51

4.1.1 Trình tự giải phóng mặt bằng của huyện Can Lộc 51

4.1.2 Thực trạng giải phóng mặt bằng của các dự án ñầu tư công trên ñịa bàn huyện Can Lộc, Hà Tĩnh 57

4.1.2.1 Thu hồi ñất ñai và ñền bù của các dự án ñầu tư công 57

4.1.2.2.Thực trạng giải phóng mặt bằng của các dự án ñầu tư công 62

4.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng các dự án ñầu tư công trên ñịa bàn huyện Can Lộc 64

4.1.3.1 Quy trình thực hiện giải phóng mặt bằng 64

4.1.3.2 Chính sách giao ñất và quy hoạch sử dụng ñất, bồi thường và tái ñịnh cư 66

4.1.3.3 Chính sách giá ñất ñền bù 69

4.1.3.4 Chính sách bồi thường tài sản trên ñất và hỗ trợ chuyển nghề72 4.1.3.5 Loại ñất ñền ñền bù giải phóng mặt bằng 74

4.1.3.6 Quy mô và nguồn vốn của dự án 79 4.1.3.7 Ảnh hưởng của chủ hộ, hộ gia ñình ñến giải phóng mặt bằng 80

4.1.3.8 Ảnh hưởng cơng tác tuyên truyền, vận động qua các đồn thể

đến giải phĩng mặt bằng 88

4.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy cơng tác GPMB thực hiện các dự án đầu tư cơng trên địa bàn huyện Can Lộc 93

4.2.1 Hồn thiện cơng tác tổ chức thực hiện kế hoạch, quy trình bồi thường hỗ trợ GPMB 93

4.2.2 Hồn thiện chính sách về giải phĩng mặt bằng 94

4.2.3 Thúc thúc đẩy phát triển kinh tế của hộ gia đình 95

4.2.4 Nâng cao hiểu biết cho người dân về cơng tác giải phĩng mặt bằng 96

PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 98

5.1 Kết luận 98

5.2.Kiến nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ

3.1 Tình hình sử dụng ñất ñai của huyện Can Lộc qua các năm

3.6 Nội dung thu thập thông tin thứ cấp ở huyện Can Lộc 49 4.1 Tổng hợp các dự án ñầu tư công ñược triển khai trên ñịa bàn

DANH MỤC CÁC ðỒ THỊ

4.1 Phân bổ dự án ñầu tư công ở huyện Can Lộc theo nguồn

4.2 Cơ cấu các loại ñất thu hồi cho các dự án ñầu tư công

4.3 Cơ cấu ñất thu hồi của các nhóm hộ bàn giao mặt bằng ñúng

tiến ñộ (a) và nhóm hộ bàn giao mặt bằng chậm tiến ñộ(b) 75

CNH-HðH Công nghiệp hóa - Hiện ñại hóa

PHẦN I

MỞ đẦU

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

Nước ta ựang trong tiến trình ựổi mới, chủ ựộng hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới trong ựiều kiện toàn cầu hoá ựang diễn ra mạnh mẽ Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ song cũng phải ựối mặt với những thách thức hết sức to lớn, ựặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng (GPMB) đền bù giải phóng mặt bằng là một công việc phức tạp, nhạy cảm liên quan ựến nhiều vấn ựề, tác ựộng ựến nhiều mặt của xã hội và cộng ựồng dân cư Thực tiễn cho thấy công tác ựền bù giải phóng mặt bằng là ựiều kiện tiên quyết ựể có thể thực hiện dự án ựúng tiến ựộ, ựiều ựó cũng có nghĩa

là các dự án ựem lại mức lợi nhuận cao nhất theo dự tắnh và người dân cũng ựược ựền bù thoả ựáng

Can Lộc là một huyện nghèo, nằm ở phắa Bắc tỉnh Hà Tĩnh, cách trung tầm thành phố Hà Tĩnh 20 km Can Lộc có vị trắ thuận lợi về giao thông, có ựiều kiện giao lưu kinh tế, kỹ thuật, hàng hoá với môi trường bên ngoài nhằm phát triển kinh tế Trong những năm qua, huyện ựã ựược sự quan tâm, ựầu tư của nhà nước, các cấp chắnh quyền, bằng nhiều hình thức, nhiều chương trình

dự án Các dự án ựầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước ựã từng bước ựưa lại cho Can Lộc một bộ mặt và diện mạo mới, ựặc biệt là sự cải thiệt ựáng kể về

cơ sở hạ tầng phục vụ kinh tế xã hội và ựời sống của người dân Tuy nhiên, bên cạnh ựó vấn ựề GPMB ựặt ra nhiều bức thiết đó là các dự án bàn giao chậm tiến ựộ, bị ùn tắc không thi công ựược Tình trạng khiếu kiện, người dân không ựồng tình với chế ựộ chắnh sách, không chịu bàn giao mặt bằng vẫn thường xuyên diễn ra Vậy, tiến ựộ giải phóng mặt bằng ở ựây còn vướng mắc những vấn ựề gì, ựâu là nguyên nhân và bất cập? Thực trạng tiến ựộ GPMB thực hiện các dự án ựầu tư công của huyện Can Lộc trong những năm qua như

thế nào? Giải pháp nào ñể tăng cường tính hiệu quả ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB của huyện? Từ trước ñến nay, vẫn chưa có một nghiên cứu nào thực sự ñi sâu ñánh giá thực trạng và ñưa ra các biện pháp thúc ñẩy tiến ñộ GPMB cho một huyện nghèo như Can Lộc Vì những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu ñề

tài: "Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án ñầu tư công trên ñịa bàn huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh’’

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến tiến

ñộ GPMB thực hiện các dự án ñầu tư công tại huyện Can Lộc - Hà Tĩnh, nhằm

ñề ra một số giải thúc ñẩy công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án ñầu tư công trên ñịa bàn huyện

- ðề xuất một số giải pháp góp phần thúc ñẩy công tác GPMB cho các

dự án ñầu tư công trên ñịa bàn huyện

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu

Các chủ trương, chế ñộ chính sách của ðảng và nhà nước về quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB; các Dự án ñầu tư công, các cơ quan chuyên môn, các hộ nằm trong diện ảnh hưởng khi thực hiện GPMB tại huyện Can Lộc - Hà Tĩnh

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Nghiên cứu tổng quan về chính sách bồi thường, GPMB

khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Can Lộc

ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB, những mặt còn hạn chế, bất cập trong việc thực hiện tiến ñộ, từ ñó ñề

ra một số giải pháp hoàn thiện tốt hơn

- Về không gian: Thuộc huyện Can Lộc - Hà Tĩnh

2.1.1 Khái niệm về bồi thường và thu hồi ñất

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh

Thu hồi ñất: Cho ñến nay thì vẫn chưa có một khái niệm nào về thu hồi

ñất nói lên ñược tính chất phức tạp của vấn ñề này Thu hồi ñất là một quá trình thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế -

xã hội và lợi ích an ninh quốc gia Do ñó, việc thu hồi ñất là sự thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có ñất trong vùng quy hoạch ñể ñi ñến sự thống nhất về giá cả ñền bù thiệt hại cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi ñất của Nhà nước Nhưng trong những năm qua, các vấn ñề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức từ trên xuống, tức

là giá cả do Nhà nước và các cơ quan có chức năng các ñịa phương, có ñất bị thu hồi áp giá, do ñó không phù hợp với giá thị trường, gây không ít khó khăn trong việc thu hồi ñất, làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ GPMB

- Quyết ñịnh thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người

bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, hỗ trợ những người thuộc diện chính sách, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1.2.1 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp

* Tính ña dạng

Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn Khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ Khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó, mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

* Tính phức tạp

ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn, do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản

xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng

ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp

là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản

lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

2.1.2.2 ðặc ñiểm của giải phóng mặt bằng

* Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó Công tác giải phóng mặt bằng ñược thực hiện từ khi thành lập hội ñồng giải phóng mặt bằng quận, huyện của dự

án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ ñầu tư

* ðặc ñiểm

- Là quá trình thực hiện ña dạng: Mỗi một dự án ñược tiến hành trên một vùng nhất ñịnh với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do ñó việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án Công tác giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với ñặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, ñất ñai lại có giá trị ñặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là ñiều dễ dàng ðiều này khác hẳn với khu vực ven ñô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có ñơn giản hơn

- Tính phức tạp: ðất ñai nhà ở có vai trò ñặc biệt quan trọng nên khi giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn ở các khu ñô thị lớn do ñất có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các ñiều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác Mặt khác do sự hình thành lâu ñời của ñất ñai nó ñược sở hữu do nhiều chế ñộ nhiều chủ sở hữu việc xác ñịnh rõ ñặc ñiểm của từng thửa ñất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật ðất ñai và các chính sách ñược thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng từ trước không ñược ñồng bộ ñặc biệt là công tác xác ñịnh giá ñền bù không thoả ñáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây lì không chịu di chuyển Khi thực hiện di dời ñiều quan trọng là bố trí ñất cho khu vực tái ñịnh cư thì lại chưa ñược ñảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có ñất, thiếu các ñiều kiện sinh hoạt Giải phóng mặt bằng ñược thực hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có ñời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di chuyển chỗ ở ñiều ñó ñồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mới

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giải phóng mặt bằng

2.1.3.1 Chính sách

Chính sách là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn ñến quá trình giải phóng mặt bằng Chính sách bao gồm luật nghị ñinh, thông tư, quyết

ñịnh…Những quy ñịnh pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng lớn ñến công tác giải phóng mặt bằng, có thể tại một thời ñiểm trước ñó các tiêu chí

áp dụng cho việc giải phóng mặt bằng cho một khu vực cụ thể là hợp lí nhưng

ở một thời ñiểm khác hoặc một khu vực ñăc biệt khác tiêu chí ñánh giá ñó lại

ko hợp lí và không phù hợp với quy ñịnh của pháp luật Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết về các văn bản quy phạm pháp luật tại thời ñiểm hiện hành ñể áp dụng sao cho hợp lí nhất

Hiện tại, có rất nhiều chính sách ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng như luật ñất ñai, các văn bản dưới luật có liên quan ñến việc thu hồi, ñền

bù thiệt hại và giải phóng mặt bằng, những chính sách này ñược quy ñịnh chung trên toàn ñất nước Tuy nhiên, thực tế cho thấy, ở mỗi nơi, việc vận dụng chính sách lại diễn ra khác nhau Ngay cả ở các ñịa phương, chính quyền tỉnh cũng có thể ban hành những chính sách của riêng mình bằng căn

cứ bởi các chính sách của chính phủ Những chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp ñến tất cả các nội dung của giải phóng mặt bằng Nếu chính sách phù hợp, nó có tác dụng thúc ñẩy quá trình GPMB nhanh hơn, nhưng nếu không hợp lý, nó sẽ trở thành một yếu tố rất lớn cản trở quá trình tiến hành GPMB

ðồng thời, những chính sách khác liên quan ñến quyền sở hữu, quyền

sử dụng cũng là một trong những ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác GPMB Mỗi một quốc gia công nhận một chế ñộ sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất ñộng sản; sự công bố quy hoạch rộng rãi; mức ñộ tác ñộng của Nhà nước vào quan hệ ñất ñai như thế nào; sự gọn nhẹ của công tác hành chính; sự ñiều tiết vĩ mô của Nhà nước và ñường lối lãnh ñạo của ðảng là một ñộng lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của ñất, làm cho giá ñất lên cao hay xuống thấp; biến ñộng lớn hay là ổn ñịnh

2.1.3 2 Những yếu tố liên quan ñến thị trường

Có thể nói rằng, thị trường ñất ñai là một thị trường nhạy cảm Các yếu

tố của thị trường như cung cầu ñất ñai, giá cả của ñất ñai, tính chất của ñất ñai

có ảnh hưởng lớn ñến công tác GPMB Trước ñây, mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ ñủ ñể ăn mặc, lo sinh hoạt cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ ñến việc mua bán ñất Nhưng do thu nhập ñược nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần chổ ở rộng rãi thoải mái ñang là một nhu cầu bức thiết ñặc biệt trong quá trình ñô thị hoá chóng mặt, người dân ồ ạt ñổ ra các thành phố mua ñất làm cho ñất ñai nói chung, ñất ñô thị nói riêng có giá rất cao Do ñó quá trình GPMB ở từng nơi phải tính toán ñến những vấn ñề này, mà ở mỗi nơi lại có một ñặc ñiểm thị trường riêng Do vậy,

ñể hoàn thành ñược công tác GPMB cần hết sức chú ý ñến các ñặc ñiểm thị trường ñất ñai của ñịa phương

Riêng ñối với vấn ñề giá cả Có thể nói rằng, ñây là một yếu tố quan trọng Giá ñất cao hay thấp là một trong những ñiều kiện ñể người sở hữu, sử dụng ñất ra quyết ñịnh chấp nhận hoặc không chấp nhận mức bồi thường,

giao ñất hoặc không giao ñất

Cung cầu ñất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn ñến giá ñất Nếu cung ñất mà lớn hơn cầu về ñất ñai, thì giá cả ñất ñai có xu hướng giảm xuống; còn nếu cầu về ñất lớn hơn cung về ñất thì giá cả có xu hướng tăng lên Trong thực tế hiện nay, giá ñất thường có xu hướng tăng lên ñặc biệt

là ở các ñô thị, do diện tích ñất ñai có hạn mà cầu về ñất ñai tăng lên rất nhiều

so với cung ñất

Giá cả ñất ñai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức ñịa tô thu ñược trên mảnh ñất hàng năm (ñịa tô chênh lệch I do ñộ phì nhiêu của ñất mang lại và ñịa tô chênh lệch II do khả năng ñầu tư cải tạo trên từng mảnh ñất của nhà kinh doanh tạo ra ) Giá ñất còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm

2.1.3.3 Công tác quy hoạch

Ngoài yếu tố thị trường và chính sách, công tác quy hoạch cũng là một vấn ñề quan trọng trong công tác GPMB Một khu ñất ban ñầu có thể giá trị

không quá lớn nhưng khi có thông tin về việc quy hoạch cho rằng khu ñất sẽ

có giá sẽ làm cho giá ñất hoàn toàn thay ñổi và làm thay ñổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bắng Hơn nữa, công tác quy hoạch còn bị ảnh hưởng bởi tính chất của ñất ñai, vị trí của ñất ñai khả năng sử dụng nhiều mục ñích như ñất nông nghiệp có ñộ phì nhiêu cao, ñất có vị trí gần ñường giao thông, gần khu trung tâm thương mại hoặc ñất có thể sử dụng với nhiều khả năng ñáp ứng ñược nhiều nhu cầu khác nhau … do ñó, quy hoạch có thể làm cho giá trị của ñất ñược tăng lên, giá ñất ñược nâng lên Từ ñó tạo nên những thuận lợi và khó khăn cho việc ñền bù GPMB

2.1.3.4 Trình ñộ ñội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

Một nhân tố khá chủ quan trong công tác giải phóng mặt bằng ñó chính

là trình ñộ của ñội ngũ quản lí và thực hiện công tác giải phóng mặt bằng Trình ñộ của ñội ngũ giải phóng mặt bằng liên quan ñến các nghiệp vụ từ hướng dẫn nộp hồ sơ cho ñến việc ñền bù cho người dân, nhận ñất và tiến hành giải phóng mặt bằng Việc giải phóng mặt bằng diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực vận ñộng cũng như thực hiện của cá nhân những người quản lí Với trình ñộ và năng lực hạn chế, người cán bộ sẽ phải kéo dài quãng thời gian thực hiện của mình, phát sinh những chi phí không ñáng có, thậm chí là không nhận ñược sự hưởng ứng của người dân, dẫn ñến không khí bất bình, người dân không chịu giao ñất, khiến cho công tác GPMB bị ñình trệ

2.1.3.5 Công tác tuyên truyền và nhận thức của hộ

Công tác tuyên truyền và nhận thức của hộ có sự ảnh hưởng rõ nét ñến công tác GPMB Và bản thân chúng cũng có sự ảnh hưởng lẫn nhau Nếu công tác tuyên truyền tốt, nhận thức của hộ sẽ ñược nâng cao, ñiều ñó sẽ tạo ñiều kiện dễ dàng cho công tác giải phóng mặt bằng Trong khi ñó, nếu công tác tuyên truyền hạn chế người dân không nhận thức hết ñược vấn ñề sẽ trở

nên nghi ngờ hoặc khơng chắc chắn về mục đích thu hồi, bồi thường và GPMB, từ đĩ gây ra những khĩ khăn trong quá trình thực hiện

2.1.3.6 Cơng tác phối hợp

Cơng tác giải phĩng mặt bằng khơng chỉ được thực hiện bởi một cơ quan duy nhất mà cần cĩ sự phối hợp bởi nhiều cơ quan thậm chí là các ban ngành đồn thể xã hội Do đĩ cơng tác phối hợp cĩ ảnh hưởng đến cơng tác GPMB Phối hợp ở đây là sự liên kết chặt chẽ qua lại, và cùng nhau hành động của các tổ chức cơ quan trong cơng tác GPMB, từ khâu lập hồ sơ , đánh giá hồ sơ, phê duyệt phương án, trình dân, thỏa thuận thống nhất với người dân, vận động tuyên truyền người dân , bồi thường, đền bù cho người dân đến tiến hành giải phĩng mặt bằng

2.1.3.7.Minh bạch và cơng khai trong giải phĩng mặt bằng

Cơng tác cơng khai minh bạch trong GPMB cũng là một trong những yếu tố cĩ ảnh hưởng đến tiến độ GPMB Hiện nay, nhiều dự án triển khai đều liên quan tới việc đền bù GPMB, nhiều nơi đã gặp khơng ít khĩ khăn, người dân khơng ủng hộ, bởi nhược điểm của giải pháp đổi thiệt hại bằng tiền, cĩ nơi đã xảy ra tình trạng khiếu kiện, làm chậm tiến độ, tạo nên dư luận khơng tốt trong dân và ảnh hưởng tới uy tín của ðảng, chính quyền và cá nhân một

số cán bộ Thế nhưng vẫn cĩ nhiều địa phương đạt được thành tích về tốc độ triển khai, đặc biệt nĩ tạo được sự đồng thuận và sự ủng hộ cơ bản của nhân dân và nhiều người đã hiến cả tài sản của mình vì lợi ích chung bởi ở đây cơng tác GPMB được: Cơng khai, minh bạch, đúng, đủ kịp thời và các bên cùng chia sẻ lợi ích Cơng khai minh bạch ở đây cĩ nghĩa cơng việc phải được bàn bạc dân chủ, cơng khai từ cấp ủy ðảng tới chính quyền; việc đền bù, hỗ trợ phải cơng khai, minh bạch, cái gì cĩ lợi cho dân thì làm Người cán bộ tham gia cơng tác này phải cơng tâm và tuyệt đối khơng được tư lợi ở đây Cơng khai, minh bạch cịn được thể hiện qua các nội dung sau:

Thứ nhất, phải giúp người dân nhận thức ñược ý nghĩa và tầm quan trọng của lĩnh vực GPMB ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước, ðảng và Nhà nước ñã chỉ ñạo các cấp, các ngành thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao nhận thức của người dân về nói chung và các quy ñịnh về bồi thường, GPMB nói riêng Ở tất cả các ñịa phương ñều thành lập Hội ñồng phổ biến giáo dục pháp luật do người ñứng ñầu cơ quan hành chính các cấp làm Chủ tịch Hội ñồng, ngành tư pháp ñóng vai trò cơ quan thường trực Hội ñồng phổ biến giáo dục pháp luật ñã chỉ ñạo, ñiều phối các hoạt ñộng tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật ñất ñai

Thứ hai, trước khi thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, GPMB, các ñịa phương ñều phải triển khai công tác tuyên truyền, giáo dục, vận ñộng nhân dân hiểu và chấp hành chủ trương, chính sách, pháp luật của ðảng và Nhà nước về thu hồi ñất ðiều này ñã góp phần nâng cao sự ñồng thuận của người dân với quyết ñịnh thu hồi ñất của Nhà nước

Thứ ba, trong thu hồi ñất, các ñịa phương ñều công khai phương án tổng thể về bồi thường, GPMB tại trụ sở UBND hoặc trên các phương tiện truyền thông phải ñể mọi người dân ñược biết Hơn nữa, chính quyền cấp cơ

sở còn phải tổ chức nhiều cuộc họp, ñối thoại với người dân nhằm tạo ñiều kiện ñể họ ñược bàn bạc, góp ý về phương án bồi thường cũng như lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của người bị thu hồi ñất Trên cơ sở ñó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kịp thời ñiều chỉnh, sửa ñổi phương án bồi thường, GPMB cho phù hợp

Tính minh bạch còn ñược thể ở hiện ở việc ñại diện của những người bị THð tham gia vào Hội ñồng bồi thường, GPMB nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð khi Nhà nước thu hồi ñất Ở hầu hết các ñịa phương, quy trình, thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, GPMB ñược công bố công khai ñể mọi người dân biết và giám sát thực hiện

Thứ tư, hầu hết mọi tranh chấp, khiếu kiện của người dân liên quan ñến việc bồi thường, GPMB ñều phải ñược các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải thích và xử lý kịp thời Các nguyên tắc công khai, minh bạch, bình ñẳng, dân chủ và ñúng pháp luật ñược các cơ quan có thẩm quyền tuân thủ nên ñã tạo ra sự ñồng thuận tương ñối cao của người dân

Thứ năm, bên cạnh việc giải quyết bồi thường cho người bị thu hồi ñất, các ñịa phương còn phải chú trọng thực hiện những chính sách hỗ trợ, TðC cho người bị thu hồi ñất, người bị mất ñất sản xuất nhằm giúp họ nhanh chóng

ổn ñịnh ñời sống và sản xuất Hơn nữa, thông qua việc thi hành pháp luật về bồi thường, GPMB, các cơ quan thực thi ñã phát hiện và kiến nghị Nhà nước kịp thời sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh bất hợp lý, mâu thuẫn, chồng chéo nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của lĩnh vực này

2.2 Cơ sở thực tiễn của ñề tài về các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án ñầu tư công

2.2.1 Kinh nghiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng (theo Ánh Tuyết, 2002)

2.2.1.1 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung Quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi

ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ

và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu

sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp

xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời

cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị

tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích ðây là tiêu chuẩn chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn

về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm

có thể là 70%, 80% hay 100%

2.2.1.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường, tái ñịnh cư, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường, tái ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án

bồi thường, tái ñịnh cư lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án

2.2.1.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai

rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật

“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật

“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã

có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo

ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần

thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà

ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

2.2.1.4 Australia

Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai

Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc

và thu ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu hồi ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn

ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá

trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí Tái ñịnh cư

2.2.1.5 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về Tái ñịnh cư bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách tái ñịnh cư ñược ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn Hoạt ñộng nội bộ cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách Tái ñịnh cư ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và tái ñịnh cư thì những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái ñịnh cư không tự nguyện do các

dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu ñược, thường dẫn ñến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải ñối mặt với sự bần cùng hoá khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất ñi Tất cả những ñiều ñó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn ñến những khó khăn, căng thẳng

về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hoá ñời sống dân cư

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về Tái ñịnh cư và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về Tái ñịnh cư bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của WB ñều có xu hướng giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, ñồng thời có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người do hậu quả của dự án chịu thiệt không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn

sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công

ñó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, tái ñịnh cư thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền ñịa phương và trình ñộ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh

ñó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

là yếu tố ñồng hành trong quá trình thức hiện các dự án

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thườngTái ñịnh cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ñịnh cư ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người của dự án và mức

ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ trong dự án Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ dự án, các tổ chức quốc

té quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ trong dự án và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh

cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.2.2 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng của Việt Nam qua một số thời kỳ

2.2.2.1 Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993

Trong mỗi kiểu Nhà nước tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương ứng với những thiệt hại của người

bị thu hồi ñất

Sau cách mạng tháng 8/1945, với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng ñất ra ñời nhằm thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế

ñộ phong kiến về chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng

Khi trưng thu ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể

họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây

cối, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá

và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật về thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi nhà nước trưng dụng ñất tại Thông tư 172/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ " chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang "ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của Hợp tác xã và của nhân dân" ñộng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792-TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục

vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị thu hồi

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn laị 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài

sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi ñất vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra và người bị thu hồi ñất làm nhà

ở sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh

tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17

và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993 Với quy ñịnh "ñất có giá"

và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993

Những quy ñịnh về bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai ñã ñược thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh,

so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính -Xây dựng- Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh

rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu Tái ñịnh cư cũng như việc tổ chức thực hiện

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi

có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:

a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi

là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị

thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu

tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền

b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương

2.2.2.3 Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003

Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản sau ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã

kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên ñể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB ngày 25-5-2009, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 84/2009/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà

nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Thông tư 06 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2009/Nð-CP, Thông tư 145/2009/TT-

Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/204/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất; Thông tư liên tịch

số 14/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2010 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2009/Nð-CP ngày 25/5/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Về Nghị ñịnh 84/2009/Nð/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP về một số những vấn

ñề cơ bản chính sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDð, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị ñịnh 84/2009/Nð-CP là ñảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng ñất, nhà ñầu tư và quyền của nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật

Thông tư số 06/2009/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2009/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

2.2.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất

ở Việt Nam

2.2.3.1 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Vai trò của ñất ñai ñối với quá trình phát triển xã hội ngày càng ñược nhìn nhận ñầy ñủ, toàn diện và khoa học, ñặc biệt là trong thời kỳ CNH-HðH ñất nước Với những ñổi mới tích cực như ñã nghiên cứu ở trên, trong những