Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại thành phố việt trì tỉnh phú thọ

c Từ năm 1988 đến nay Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào;

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọc Hải

LỜI CẢM ƠN

Trong cả quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy giáo, Cô giáo thuộc Khoa Quản lý đất đai, Ban Đào tạo Sau Đại học và các Khoa có liên quan đến nội dung đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS Đỗ Thị Đức Hạnh - Khoa Quản

lý đất đai để tôi thực hiện những định hướng của đề tài và hoàn thiện luận văn này Trong thời gian nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của Cán bộ Địa chính các xã, phường thuộc thành phố Việt Trì Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố Việt Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Chi cục Thống kê thành phố, các phòng ban khác có liên quan, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Tôi xin chân thành cảm ơn các sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọc Hải

1.1 Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền

1.2.2 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với

1.3 Quy định chung về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

1.3.2 Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với

1.3.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử

1.3.5 Chỉnh lý cập nhật biến động tại cơ quan Nhà nước 29

1.5 Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam và những vấn đề

3.3.2 Kết quả điều tra cán bộ địa chính 74

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật 23

3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì năm 2013 63 3.3: Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất thành phố

3.4: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các xã, phường trên

địa bàn thành phố Việt Trì (tính đến tháng 12 năm 2013) 66 3.5: Kết quả đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

3.6: Kết quả đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử

3.7: Tình hình đăng ký biến động tại các xã, phường lựa chọn

điều tra trên địa bàn thành phố Việt Trì năm 2013 71 3.8: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động

3.9: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động

3.10: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại các

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Việt Trì 47

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, thành phố Việt Trì đã có sự phát triển nhiều mặt

Để có được những thành tựu này, thành phố đã huy động và phát huy nhiều nguồn lực Đất đai đã trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng góp phần vào

sự phát triển này Tuy nhiên bên cạnh đó, tình hình sử dụng đất đai đã có những biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ.Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin phải được thực hiện đầy đủ

và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được UBND tỉnh Phú Thọ, Thành phố Việt Trì cũng như các phường, xã quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính xác hơn

Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn thành phố Việt Trì còn gặp nhiều khó khăn bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan Vấn đề đặt ra hiện nay làm cách nào để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên.Xuất

phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến động

đất đai tại thành phố Việt Trì – tỉnh Phú Thọ”

1.3 Yêu cầu của đề tài

Xác định được các loại biến động đất đai diễn ra trên địa bàn thành phố trong giai đoạn nghiên cứu

Nắm vững quy trình quản lý và chỉnh lý biến động đất đai

Đánh giá tình hình quản lý biến động đất đai tại địa phương và đề xuất hướng quản lý biến động đất đai chặt chẽ, hiệu quả

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

a Quyền sử dụng đất

Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý Trong giai đoạn này quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho quyền lợi của

người sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980)

Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều, đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng được hình thành Nó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước là đại diện Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất

để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, dưới sự tác động của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng nhiều và trở nên bức xúc Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Nhận thấy điều này Nhà nước đã ban hành Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết định quyền của người sử dụng đất Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa

và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình

thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Theo đó người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Như vậy một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người chủ

sử dụng đất Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993) Như vậy quyền sử dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo

điều kiện cho các giao dịch về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn

dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003) Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho

quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều 107 nêu rõ

người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các

quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm Hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản những mâu thuẫn phát sinh liên quan tới đất đai đang chiếm tới 79,9% các vụ khiếu nại, tố cáo hiện nay (Ủy ban

thường vụ Quốc hội, 2013)

b Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như: Nhà ở, rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác…mà phổ biến nhất là nhà ở Ở nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và chưa mang tính bắt buộc

Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục khác như rừng cây, cây lâu năm không được người sử dụng quan tâm đăng ký quyền sở hữu Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu Việc có nhà ở của người dân là chính đáng

do đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của công dân về nhà ở Quỹ nhà ở bao gồm: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở thuộc

sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; nhà ở thuộc sở hữu tư nhân; Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật (Hội đồng Nhà nước, 1991)

Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá

nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy định của pháp

luật” Nghĩa vụ đăng ký nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nộp thuế

theo quy định của pháp luật; bảo quản nhà và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo nhà ở phải xin phép UBND cấp có thẩm quyền; phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt

Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác (Hội đồng Nhà nước, 1991)

Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy định

về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập

nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức,

cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Mặt khác, Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách phát triển nhà ở Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật; Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ

a) Thời phong kiến

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối với các triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV Các triều đại Lý – Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải hình thức đo đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004)

Khi nói đến vị trí của các thửa ruộng, người ghi viết rõ giới hạn Đông, Tây, Nam, Bắc trong địa đồ cùng giấy tờ Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những người được ban cấp đất, nhà vua cấp cho họ một “tờ thiếp” làm bằng chứng Quan

hệ mua bán ruộng đất được điều chỉnh đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý: “bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục

đã có văn khế thì không được chuộc lại nữa” (Trương Hữu Quýnh, 2004) Đến thời nhà Trần, việc mua bán và tranh chấp ruộng đất phát triển hơn, nhà Trần đã quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất: “phàm làm chúc thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in tay ở 3 dòng trước, người bán in tay ở 4 dòng sau” (Trương Hữu Quýnh, 2004)

Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức được điều chỉnh cụ thể trong bộ luật đầu tiên của nước ta – Quốc triều Hình luật hay Bộ luật Hồng Đức Chế độ sở hữu đối với đất công và đất tư được bảo vệ nghiêm ngặt Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471: “mua bán ruộng đất lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết họ và ký tên, người không biết chữ thì điểm chỉ Văn khế, chúc thư phải được quan viên trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện” (Dương Chí Công, 2012)

Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới sự chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri thành phố, điền chủ Sự điều chỉnh được quy định chặt chẽ Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ (khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, thành phố phải xem xét ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử dụng đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm Tuy nhiên, chứng tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi liên quan tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ thời Gia Long

và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng

b) Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh vực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long Hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Pháp triển khai các chế độ đăng

ký đất đai khác nhau cho từng miền

Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh Mạng

Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ và chế độ

để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng,

Đà Nẵng Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan ) được thể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký

Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Thủ tục tiến hành khá chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ

sở hữu do chủ đất xuất trình Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho các thửa đất Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau

đó mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức

Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và sổ khai báo ghi các biến động

c) Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam

Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt Chính quyền Việt Nam Cộng hòa có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai Theo đó, tại miền Nam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:

Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 Chế độ này được ưu tiên triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ

Hai là chế độ quản thủ điền địa Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết trong quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân chế độ điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồm đăng ký khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế độ quan tâm nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệ quyền sở hữu của chủ đất Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mong muốn tiến tới mục tiêu lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai thống nhất, hoàn chỉnh cùng với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt chẽ về mặt pháp lý

1.2.2 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay

a) Trước năm 1980

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng quan tâm là vấn đề người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bước mang lại ruộng đất cho người nông dân Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu chế

độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân đã được

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức

sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm

1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999) Với phong trào hợp tác xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của mình vào hợp tác xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực cho hoạt động nông nghiệp Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo củng cố chính quyền mà còn là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy hiệu quả tích cực Theo đó, quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động, tuy nhiên những thay đổi này không được đăng ký, ghi nhận chính thức

Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyền cách mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việc đăng ký đất đai không được xem là vấn đề trọng tâm Không có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký Hoạt động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác

xã (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Hồ sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ

có hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ thống

kê ruộng đất Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ Vì vậy theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng b) Từ 1980 đến 1988

Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng

bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký biến động

và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện trở lại

Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất

đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”

Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết bao gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân, tổ chức;

sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chính quyền quan tâm, và có quy định để quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động trong hồ sơ đất đai Việc đăng ký biến động đất đai không được tiến hành chính xác và thống nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương Nơi có bản đồ giải thửa thì đo đạc, chỉnh lý, bổ sung Nơi chưa có bản đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng phương tiện thô sơ (thước dây, tre, ), hoặc tổ chức cho người dân tự khai báo, đăng ký Hầu hết ở nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiến hành đo bao, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của người

kê khai đăng ký rất khó xác định

c) Từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm

1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản

lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành Trong giai đoạn điều chỉnh của Luật Đất đai 1987, do ảnh hưởng của quan điểm xã hội chủ nghĩa và tư tưởng bao cấp, đất đai không được thừa nhận là hàng hóa mà được xem như một loại phúc lợi xã hội mà Nhà nước phân phối cho người sử dụng đất không phải trả tiền Vì vậy Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Sau đó, hàng loạt các văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành luật được ban hành nhằm đưa công tác quản lý ruộng đất đi vào nề nếp;

Ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 10/NQ – TW về việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Đây là việc làm cụ thể có tính then chốt khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp sản xuất tự túc tự cấp sang sản xuất hàng

hóa, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế nông nghiệp

Ngày 14/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/QĐ-ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính

Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quan trọng trong sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với những điểm nổi bật như: đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụng đất có 05 quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất Đây chính là tiền đề, tạo bước đà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phát huy tối đa quyền của người

sử dụng đất và tăng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc đất đai có giá và quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch nên đối với người sử dụng đất có quyền giao dịch, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay chính là tài sản của họ Bởi tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và

các quyền tài sản (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1995)

Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm:

Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất

nông nghiệp;

Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở; Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;

Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998; Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hướng dẫn thực hiện thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/6/2001;

Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 Thông

tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương

Trong suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện một số vấn đề bất cập, để hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện, đáp ứng sự phát triển của xã hội, Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1993 Trong Luật Đất đai 2003 nêu rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó tái khẳng định nội dung: đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng Cùng với việc ban hành Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thực hiện đăng ký đất đai như:

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Nghị định này quy định rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Điều 148: trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Điều 151, 152 của nghị định cũng quy định về trình tự, thủ tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 được ban hành tại kì họp thứ 7 Quốc hội khóa XI quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai Tại Điều 705 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định:

“trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp

về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009;

Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản;

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ ban hành nghị định số

188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực tài chính với đất đai và phục vụ cho nhu cầu của người sử dụng đất Và làm cơ sở cho người sử dụng đất quan tâm khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất đai

Tóm lại, việc quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã được thực hiện cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền các chế độ khác nhau kế thừa

và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm mục đích quản lý chặt chẽ về đất đai Kết quả được thể hiện trên hệ thống sổ địa bạ về quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, cho đến nay biến động về quyền sử dụng đất vẫn chưa được quản lý chặt chẽ và có chế tài bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký Quản lý được biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp cho công tác quản lý đất đai ngày càng hoàn thiện hơn

1.3 Quy định chung về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; là việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận (GCN) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

và đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Về đăng ký tài sản trên đất, kể từ khi thống nhất việc cấp một mẫu giấy chứng nhận, việc đăng ký tài sản trên đất cũng vẫn được coi như tùy nhu cầu, không bắt buộc Việc hướng dẫn đăng ký tài sản chỉ trên giấy tờ, chưa đi vào thực tế Do vậy, hiện nay công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là quản lý biến động về quyền sử dụng đất

1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

1.3.1.1 Đối tượng đăng ký

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất

đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi đăng ký và được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng đất

và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật

Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp; tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội; tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ, tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển QSDĐ;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc, và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

1.3.1.2 Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Các trường hợp đăng ký QSDĐ lần đầu được quy định tại Điều 38, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 cụ thể như sau:

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCNQSDĐ

1.3.1.3 Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký QSDĐ lần đầu là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất;

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương;

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo;

- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình;

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;

- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó;

- Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân

1.3.2 Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1.3.2.1 Đối tượng đăng ký biến động quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đối tượng đăng ký biến động (ĐKBĐ) về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là đối tượng được thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu

1.3.2.2 Các trường hợp cần đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng kích thước thửa đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền sử dụng của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất

Sau khi đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới theo sự thay đổi đó

1.3.2.3 Người chịu trách nhiệm đăng ký biến động

Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động QSDĐ chính là người

chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu

1.3.2.4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình

Theo Điều 98 – Nghị định 181 /2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

1 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2 Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho

thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 1

Điều 101 của Nghị định này (tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở)

1.3.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy việc thể hiện những nội dung thay đổi về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên

hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện

Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao Hơn nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên đơn giản hơn rất nhiều

Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý nhà nước về đất đai mang tính chất định kỳ như quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng

và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng

ý với phương án giải quyết Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai

ở cấp cơ sở thì công tác đăng ký biến động phải được cập nhật đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử dụng đất (theo quy định của pháp luật)

Bảng 1.1 Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật

hạn

VPĐK

Thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới

4 ngày

VPĐK

Thông báo cho người đăng ký biến động thực hiện

1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;

- Ủy ban nhân dân thành phố, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:

* Hồ sơ: hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Chính phủ, 2004)

2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2004)

3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; (trình tự này không áp dụng đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp) (Chính

4 Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân

xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2004)

5 Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2004)

6 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Chính phủ, 2004)

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất (Chính phủ, 2004)

8 Trình tự, thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: tổ chức đã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất

để thi hành án theo quy định của pháp luật có trách nhiệm nộp thay người được nhận quyền sử dụng đất một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyết định kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Văn bản về kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản

đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Chính phủ, 2004)

9 Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất

Trình tự thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất được thực hiện theo trình tự chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2004)

10 Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm quy định thời hạn cụ thể để thực hiện các bước của thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai

- Đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai có thể được tăng thêm nhưng không quá mười lăm (15) ngày làm việc đối với mỗi trường hợp

- Trường hợp phải trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính khi thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính có thể được tăng thêm nhưng không quá hai mươi (20) ngày làm việc đối với mỗi trường hợp (Chính phủ, 2004)

1.3.5 Chỉnh lý cập nhật biến động tại cơ quan Nhà nước

Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được tổ chức thực hiện theo các chế độ sau:

+ Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên

+ Định kỳ 5 năm một lần, các địa phương phải thực hiện tổng kiểm tra tình hình biến động đất đai

Các cơ quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ và hướng

dẫn người sử dụng đất ke khai, nộp hồ sơ đầy đủ, đúng nơi quy định

b Chỉnh lý biến động trên GCN đã cấp

- Sau khi VPĐK QSDĐ nhận được đơn đăng ký biến động qua thẩm tra nếu

đủ điều kiện thì sẽ tiến hành chỉnh lý GCN Việc chỉnh lý được thực hiện trên trang bốn của GCN QSDĐ, khi trang bốn đã kín chỗ thì chỉnh lý trên trang bổ sung được lập kèm theo

- Đối với nhũng sai sót do tác nghiệp chuyên môn như: sai về thông tin của người sử dụng đất, sai về số hiệu thửa, mục đích sử dụng, diện tích… khi người sử dụng đất đề nghị thì phải tiến hành lập hồ sơ đăng ký biến động làm cơ sở chỉnh lý biến động trên GCN QSDĐ

- Đối với những sai sót do chủ sử dụng đất kê khai không đúng thì phải lập

hồ sơ đăng ký biến động, toàn bộ kinh phí người sử dụng đất phải chi trả

c Cấp mới GCN

Đối với các trường hợp biến động phải cấp mới GCN QSDĐ cho hộ gia đình

cá nhân, thì sau khi UBND xã, phường, thị trấn kiểm tra và ký duyệt vào hồ sơ gửi lên VPĐK QSDĐ cấp huyện VPĐK QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra lại

hồ sơ Đối với các hồ sơ hợp lệ thì tiến hành trích đo đối với thửa đất chưa có bản

đồ địa chính hoặc trích lục đối với thửa đất có bản đồ địa chính Sau đó chuyển hồ

sơ đến phòng thuế để xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp Tiếp đó Phòng TN-MT sẽ tiến hành thẩm tra lại hồ sơ và trình lên UBND huyện để tiến hành cấp GCN QSDĐ mới