Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI PHAN THANH LONG TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN DUY BÌNH HÀ NỘI-2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i LỜI CAM ðOAN Tôi cam ñoan ñây là số liệu của riêng tôi. Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi cam ñoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phan Thanh Long Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Duy Bình, ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài. Tôi xin ñược cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin gửi lời cảm ơn ñến UBND thành phố Việt Trì, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì; các phòng ban và Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc thành phố Việt Trì ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và cơ quan, ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Phan Thanh Long Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii MỤC LỤC Phần I. ðẶT VẤN ðỀ 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích và yêu cầu 2 Phần II. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 3 2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 3 2.1.1.1. Tại Australia 3 2.1.1.2. Tại Cộng hoà Liên bang ðức 5 2.1.1.3. Tại liên bang Nga 7 2.1.1.4. Tại Trung Quốc 8 2.1.2.Thị trường ñất ñai Việt Nam 10 2.1.2.1. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua 15 2.2. Tổng quan về giá ñất 16 2.2.1. Khái quát chung về giá ñất 16 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 17 2.2.2.1. ðịa tô 17 2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng 18 2.2.2.3. Quan hệ cung cầu 19 2.2.3. Các Yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 20 2.2.3.1. Yếu tố thông thường 20 2.2.3.2. Yếu tố khu vực 23 2.2.3.3. Yếu tố cá biệt 24 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 25 2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 26 2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 27 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv 2.2.5.2. Phương pháp thu nhập 28 2.5.5.3. Phương pháp chiết trừ 28 2.2.5.4. Phương pháp thặng dư 29 2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 30 2.3.1. Giá ñất tại Úc 30 2.3.2. Giá ñất tại Thụy ðiển 30 2.3.3. Giá ñất tại Trung Quốc 31 2.4. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 31 2.4.1. Cơ sở pháp lý 31 2.4.2. Công tác ñịnh giá tại Việt Nam. 32 2.4.3 Công tác ñịnh giá ñất tỉnh Phú Thọ 34 Phần III. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 3.1. Nội dung nghiên cứu 35 3.2. Phương pháp nghiên cứu 35 3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35 3.2.3. Phương pháp ñiều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu ñiều tra 36 3.2.4. Phương pháp chuyên gia 36 3.2.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 37 PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Việt Trì 38 4.1.1. Ví trí ñịa lý 38 4.1.2. Khí hậu 38 4.1.3. Dân số 38 4.1.4. Về xây dựng, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp 39 4.1.5. Các ngành thương mại- dịch vụ 4.1.6. Sản xuất nông- lâm nghiệp, thuỷ sản và phát triển kinh tế cận ñô thị 40 41 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v 4.1.7. Về văn hoá - Xã hội 42 4.1.8. Thực trạng công tác quy hoạch và ñầu tư xây dựng 45 4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai 48 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 49 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 49 4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Việt Trì 50 4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 60 4.4.1. Tuyến ñường, phố thuộc nhóm I 60 4.4.1.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñường, phố nhóm I 62 4.4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñường, phố nhóm I 69 4.4.2. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 71 4.4.2.1. Giá ñất khu vực nhóm II 71 4.4.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 76 4.4.3. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III 77 4.4.3.1. Giá ñất khu vực nhóm III 77 4.5. ðánh giá chung 82 4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Việt Trì 82 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 84 4.5.2.1. Yếu tố thông thường 84 4.5.2.2. Yếu tố khu vực 85 4.5.2.3. Yếu tố cá biệt 85 4.6. Giải pháp 85 Phần V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 1. Kết luận 88 2. Kiến nghị 89 Tài liệu tham khảo 91 Phục lục 93 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa KT-XH Kinh tế - xã hội NXB Nhà xuất bản GTSX Giá trị sản xuất PNN Phi nông nghiệp QH Quy hoạch TH Thực hiện QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất QHSDðð Quy hoạch sử dụng ñất ñai TN&MT Tài nguyên và Môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Uỷ ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Tình hình sử dụng ñất thành phố Việt Trì 48 Bảng 2. Khung giá ñất ở tại ñô thị 50 Bảng 3. Khung giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn thành phố Việt Trì 51 Bảng 4. Số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 56 Bảng 5: Giá ñất các tuyến ñường, phố nhóm I 62 Bảng 6. Giá ñất ở trung bình các tuyến ñường, phố nhóm I 66 Bảng 7: Giá ñất các tuyến ñường, phố nhóm II 72 Bảng 8: Giá ñất trung bình trên thị trường các tuyến ñường, phố nhóm II 73 Bảng 9: Giá ñất trung bình tại các tuyến ñường nhóm III 78 Bảng 10: Giá ñất ở trung bình các tuyến ñường, phố nhóm III 79 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp viii DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ Hình 1: Khung giá ñất tối thiểu 51 Hình 2: Khung giá ñất tối ña 52 Hình 3. Số vụ chuyển nhượng QSDð nhóm I 58 Hình 4. Số vụ chuyển nhượng QSDð nhóm II 58 Hình 5. Số vụ chuyển nhượng QSDð nhóm III 59 Hình 6. Số vụ chuyển nhượng QSDð 3 nhóm 59 Hình 7. Giá ñất các năm trên ñường Hùng Vương 63 Hình 8. Giá ñất các năm trên ñường Trần Phú 63 Hình 9. Giá ñất các năm trên ñường Châu Phong 64 Hình 10. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm I 67 Hình 11. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm I 67 Hình 12. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm I 68 Hình 13. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 4, nhóm I 68 Hình 14. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm II 74 Hình 15. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm II 74 Hình 16. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm II 75 Hình 17. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm III 80 Hình 18. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm III 80 Hình 19. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm III 81 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 1 Phần I ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. ðất ñai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. ðiều ñó ñã ñược khẳng ñịnh trong luật ñất ñai. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, tất cả mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn liền với ñất ñai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng ñất ñai là nguồn tài nguyên có hạn và không thể tái tạo ñược. Vì thế, ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến nền kinh tế, chính trị, xã hội của ñất nước. Việt Trì ñược gọi là thành phố ngã ba sông bởi nằm bên hợp lưu của sông Hồng, sông Lô, ba dòng sông lớn ñem phù sa bồi ñắp cho cả vùng ñồng bằng xanh ngắt. Thành phố Việt Trì - Kinh ñô Văn Lang xưa - là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật; là một trong những ñô thị hạt nhân có vị trí, vai trò quan trọng trong vùng, là trung tâm ñộng lực kinh tế của tỉnh và các tỉnh trung du, miền núi phía Bắc. Trong ñịnh hướng quy hoạch tổng thể phát triển ñô thị Việt Nam ñến năm 2020 của Chính phủ, Việt Trì ñược xác ñịnh là một trong 11 ñô thị trung tâm của cả nước. Từ tầm quan trọng của việc ñịnh hướng phát triển thành phố Việt Trì, ngày 12-3-2009, Ban Thường vụ Tỉnh ủy ñã dành cả một hội nghị chuyên ñề ñể thảo luận ñề án xây dựng Việt Trì ñạt ñô thị loại I vào năm 2015. Tuy nhiên trong ñó việc xác ñịnh giá ñất chưa sát với giá thị trường, là một trong những [...]... a thành ph Vi t Trì nói riêng và c a c nư c nói chung, xu t phát t yêu c u th c t và giúp công tác ñ nh giá ñ t phù h p v i giá th trư ng, tôi th c hi n ñ tài: Tìm hi u giá ñ t trên ñ a bàn thành ph Vi t Trì, t nh Phú Th ” 1.2 M c ñích và yêu c u 1.2.1 M c ñích - Tìm hi u giá ñ t th c t và giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trên ñ a bàn thành ph Vi t Trì, t nh Phú Th và ñánh giá các y u t nh hư ng ñ n giá. .. ng, hi n t i giá nhà ñ t c a khu v c bên ngoài thành ph Moscow gi m không nhanh như m c giá c a khu v c bên trong thành ph Nguyên nhân là do ch t lư ng nhà và ñi u ki n s ng c a ngư i dân t i khu v c ngoài thành ph v n cao hơn Nhưng theo d ñoán, m c giá nhà ñ t khu v c ngoài thành ph nh t ñ nh s xu t hi n tình tr ng gi m giá trong tương lai, v i m c gi m giá là kho ng 30% Có th nói ban ñ u giá nhà ñ... s khoa h c v giá ñ t và ñ nh giá ñ t 2.2.1 Khái quát chung v giá ñ t Giá ñ t - giá tr ñ t là giá tr c a các quy n và l i ích thu ñư c t ñ t ñai ñư c bi u hi n b ng ti n t i m t th trư ng nh t ñ nh, trong m t th i ñi m nh t ñ nh, cho m t m c ñích s d ng nh t ñ nh H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u ñ t ñai, hay giá ñ t là giá bán quy n... nh t là giá c ñ ñi u ti t quan h cung c u cũng như vi c có th ñi u ti t giá ñ t thông qua vi c ñi u ti t quan h cung c u vì cung c u ñư c xem như hàm s c a giá Theo Lu t ð t ñai 2003, hi n nư c ta có hai lo i giá ñ t ñư c xác ñ nh căn c vào cơ ch hình thành là: giá do Nhà nư c quy ñ nh và giá th trư ng do các bên tho thu n V nguyên t c, giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh ph i bám sát giá th trư ng Giá ñ t... không tính ñ n trong ñ nh giá BðS và trong m t ch ng m c nào ñó nó ñư c v t ch t hoá như là m t ch tiêu ñ ch m t v t ch t c a BðS *Nguyên t c bi n ñ ng Giá c ñ t ñai là bi n ñ ng theo s thay ñ i c a y u t c u thành giá Nó là k t qu tác ñ ng l n nhau gi a các y u t hình thành giá ñ t, mà các y u t hình thành giá thì luôn n m trong th bi n ñ ng, cho nên giá c ñ t ñai là ñư c hình thành trong quá trình tác... ñánh giá các y u t nh hư ng ñ n giá ñ t trên ñ a bàn thành ph ; - ð xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác ñ nh giá ñ t ñô th phù h p v i giá chuy n như ng th c t trên th trư ng 1.2.2 Yêu c u - C p nh t ñ y ñ các văn b n có liên quan ñ n quy ñ nh v giá ñ t như: Lu t ñ t ñai; Ngh ñ nh c a Chính ph ; Quy t ñ nh c a UBND thành ph - Phân tích nguyên nhân khác bi t gi a giá ñ t th trư ng và theo quy ñ nh -... ch Giá ñ t ñư c quy ñ nh là giá QSDð T i ði u 4 Lu t ð t ñai năm 2003 nêu rõ: Giá QSDð là s ti n tính trên m t ñơn v di n tích ñ t do Nhà nư c quy ñ nh ho c Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà n i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p 16 ñư c hình thành trong giao d ch v QSDð” Giá ñ t Vi t Nam ñư c hình thành trong nh ng trư ng h p sau ñây: 1- Do UBND T nh, Thành ph tr c thu c Trung ương quy ñ nh giá. .. t là giá bán quy n s h u ñ t Tuy nhiên, giá tr c a ñ t ñai không ph i là giá tr c a v t ch t, c a tài s n ñ t, mà giá tr c a ñ t ñai do nh ng thu c tính t nhiên và xã h i c u thành, có th nói ñ t ñai là vô giá vì nó khác v i m i lo i hàng hoá khác Do v y, khó có th tính ñúng, tính ñ giá tr c a ñ t cho nên dù có ñư c ñ nh giá b ng các phương pháp khoa h c thì giá ñ t cũng ch là s ư c tính t i m t th... này 2- Do ñ u giá QSDð ho c ñ u th u d án có s d ng ñ t 3- Do ngư i s d ng ñ t th a thu n v giá ñ t v i nh ng ngư i có liên quan khi th c hi n các quy n chuy n như ng, cho thuê, cho thuê l i QSDð, góp ph n b ng QSDð 2.2.2 Cơ s khoa h c hình thành giá ñ t Trong giai ño n hi n nay, giá ñ t và ñ nh giá ñ t là v n ñ ñư c quan tâm và chú tr ng c a nhi u ngành, vì v y xác ñ nh cơ s hình thành giá ñ t là m... quý m i nh t v giá nhà ñ t toàn c u ñăng trên t p chí The Economist cho th y nh ng ngôi nhà Australia ñã b ñ nh giá cao nh t th gi i, x p trên c Hong Kong và Pháp T p chí trên bình lu n trong khi n n kinh t Australia ñang phát tri n kh e kho n, thì ch s trên có th l i làm d y lên nh ng lo ng i v nguy cơ "bong bóng nhà ñ t" t i nư c này T báo ch rõ: "Có th có nh ng lý do xác ñáng cho vi c giá nhà Australia . ñịa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI PHAN THANH LONG TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC. BẢNG Bảng 1: Tình hình sử dụng ñất thành phố Việt Trì 48 Bảng 2. Khung giá ñất ở tại ñô thị 50 Bảng 3. Khung giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn thành phố Việt Trì 51 Bảng 4. Số lượng giao dịch