Công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn tỉnh vĩnh phúc

Mặt khác, do sự hình thành lâu ñời của ñất ñai nó ñược sở hữu do nhiều chế ñộ nhiều chủ sở hữu việc xác ñịnh rõ ñặc ñiểm của từng thửa ñất rất khó cho công tác kê khai, phần khác nó cũng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT

CÔNG TÁC ðỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT

CÔNG TÁC ðỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng:

Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng ñược sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Nguyệt

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các phòng ban của tỉnh Vĩnh Phúc, ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn

Qua ñây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn ñối với gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ, ñộng viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Nguyệt

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CÔNG TÁC ðỀN BÙ

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác ñền bù GPMB 22 2.2 Cơ sở thực tiễn về công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 23 2.2.1 Phương pháp xác ñịnh giá ñất và tài sản gắn liền với ñất trong

2.2.2 Kinh nghiệm trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ở một

2.2.2 Kinh nghiệm trong công tác ñền bù GPMB của Việt Nam 34

3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 Thực trạng công tác ñền bù giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn tỉnh

4.1.1 Kết quả chung của công tác GPMB ở tỉnh Vĩnh Phúc 53

4.1.3 Tổ chức triển khai thực hiện công tác ñền bù trong giải phóng

4.2.1 Cơ chế, chính sách 100 4.2.2 Trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ cán bộ làm công tác ñền bù

4.2.3 Công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chính sách về

4.2.4 Yếu tố từ phía người dân có ñất bị thu hồi 103 4.3 Giải pháp cải thiện công tác ñền bù GPMB ở tỉnh Vĩnh Phúc 104 4.3.1 Các quan ñiểm về chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng 104

DANH MỤC BẢNG

3.1 Tình hình dân số và lao ñộng của Tỉnh giai ñoạn 2009 – 2011 45

3.2 Tình hình sử dụng ñất ñai của tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2009 – 2011 48

3.3 Chọn mẫu ñiều tra 51

4.1 Kết quả thực hiện ñền bù GPMB từ năm 2007 ñến năm 2012 trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 54

4.2 Bảng giá ñất ở năm 2012 (Huyện Tam Dương) 62

4.3 Bảng giá ñất nông nghiệp huyện Tam Dương 63

4.5 Bảng giá ñất nông nghiệp huyện Yên Lạc 64

4.6 Bồi thường di chuyển mồ mả 65

4.7 Xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù và không ñược ñền bù 77

4.8 So sánh giá ñền bù ñất nông nghiệp ở hai xã ðồng Văn và Hợp Thịnh 79

4.9 Tình hình ñền bù ñất ở trong các dự án nghiên cứu 80

4.10 Tổng hợp ñền bù tài sản, cây cối, vật kiến trúc trên ñất của các dự án 82

4.11 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ theo chính sách qui ñịnh của các dự án nghiên cứu 85

4.12 Kết quả công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ở các dự án nghiên cứu 86

4.13 Tiến ñộ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở các dự án 88

4.14 Hình thức, nguyện vọng ñền bù từ thu hồi ñất của hộ ñiều tra 90

4.15 Cách sử dụng tiền ñền bù, hỗ trợ của các hộ ñiều tra 93

4.16 Kết quả thăm dò ý kiến lãnh ñạo về thủ tục hành chính trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 98

4.17 Kết quả thăm dò ý kiến lãnh ñạo về hình thức hỗ trợ trong công

tác ñền bù giải phóng mặt bằng 994.18 Trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ cán bộ làm công tác ñền bù

GPMB và phương tiện làm việc 102

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH: Công nghiệp hoá HđH: Hiện ựại hoá đTH: đô thị hoá GPMB: Giải phóng mặt bằng Nđ: Nghị ựịnh

CP: Chắnh phủ BTNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường BTC: Bộ Tài chắnh

UBND: Uỷ ban nhân dân HđND: Hội ựồng nhân dân Qđ: Quyết ựịnh

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và ñô thị hóa là xu hướng phát triển kinh

tế, chính trị, văn hóa xã hội của các nước ñang phát triển, trong ñó có Việt Nam ðẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa, ñô thị hóa cũng ñồng hành với việc thu hồi ñất nông nghiệp, làm thay ñổi mục ñích và tổ chức sử dụng ñất Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam giai ñoạn 2011-

2020, Nghị quyết Ban Chấp hành Trung ương ðảng lần thứ XI ñã chỉ rõ

“Phấn ñấu ñến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện ñại” Thực hiện nghị quyết của ðảng ở khu vực nông thôn Việt Nam trong vài năm trở lại ñây, quá trình CNH, HðH và ðTH ñang diễn ra mạnh mẽ, nông thôn Việt Nam ñang trên con ñường ñổi mới toàn diện cả về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, cùng với nó là sự ra ñời của các công trình công cộng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới Trong những năm qua, tỉnh Vĩnh Phúc cũng nằm trong dòng chảy chung của cả nước, với chính sách mở cửa ñể thu hút ñầu tư, tiến hành công cuộc CNH-HðH, trên ñịa bàn tỉnh ñã có

sự chuyển ñổi ñáng kể diện tích ñất nông nghiệp cho quá trình kiến thiết cơ sở

hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế xã hội của tỉnh

Vĩnh Phúc là ñịa phương ñang có sự chuyển ñổi ñáng kể diện tích ñất nông nghiệp phục vụ quá trình kiến thiết cơ sở hạ tầng cho CNH-HðH Cùng với ñó là nhu cầu GPMB ñể thực hiện các dự án phát triển hạ tầng kinh tế xã hội trên ñịa bàn ñang ngày một lớn Tuy nhiên, công tác ñền bù GPMB ở tỉnh Vĩnh Phúc hiện nay ñang gặp những khó khăn lớn phát sinh và ñang dần bộc

lộ những hạn chế: vấn ñề lao ñộng và việc làm của người dân sau thu hồi ñất, chất lượng công tác tái ñịnh cư, ổn ñịnh ñời sống cho người dân sau thu hồi còn hạn chế, các vấn ñề xã hội phát sinh từ quá trình ñền bù GPMB trên ñịa bàn chưa có giải pháp cụ thể làm ảnh hưởng tới an sinh xã hội Tỉnh Vĩnh Phúc ñã có nhiều chính sách tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc

thu hồi ựất, ựền bù GPMB Tuy nhiên, các chắnh sách còn chưa ựầy ựủ, việc thực thi các chắnh sách này còn chưa ựồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập, thậm chắ tồn tại không ắt tiêu cực

Từ thực tế trên, các câu hỏi ựang ựặt ra cho các nhà quản lý và chỉ ựạo công tác ựền bù giải phóng mặt bằng là:

- đền bù giải phóng mặt bằng cần dựa trên cơ sở nào?

- Việc thực hiện các chắnh sách về ựền bù giải phóng mặt bằng ở các dự

án của tỉnh Vĩnh Phúc ựang triển khai như thế nào? Những khó khăn, vướng mắc nào ựang gặp phải?

- Những giải pháp nào cần ựưa ra ựể góp phần thực hiện tốt chắnh sách ựền bù giải phóng mặt bằng các dự án ở tỉnh Vĩnh Phúc?

Trả lời ựược những câu hỏi trên sẽ góp phần ựáng kể vào kết quả giải quyết vấn ựề về công tác ựền bù giải phóng mặt bằng, việc làm, lao ựộng và ựời sống của những hộ nông dân bị thu hồi ựất nông nghiệp để góp phần giải

quyết những khó khăn trên, chúng tôi ựã lựa chọn ựề tài : ỘCông tác ựền bù

giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ựịa bàn tỉnh Vĩnh PhúcỢ

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

đánh giá việc thực hiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng ở một số

dự án trên ựịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, phân tắch các tồn tại và nguyên nhân, từ ựó

ựề xuất một số giải pháp cải thiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu

Công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ở 03 dự án nghiên cứu

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của ñề tài

1.3.2.1 Phạm vi nội dung nghiên cứu

Tập trung chủ yếu vào thực trạng công tác ñền bù GPMB, ñề ra ñịnh hướng, giải pháp chủ yếu ñể cải thiện công tác GPMB và bố trí tái ñịnh cư, ổn ñịnh ñời sống, sản xuất cho hộ dân khi bị thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

1.3.2.2 Phạm vi không gian nghiên cứu

- Tập trung ở 03 xã thuộc ba dự án bao gồm xã Kim Long, Hợp Thịnh huyện Tam Dương và xã ðồng Văn huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc

1.3.2.3 Phạm vi thời gian nghiên cứu

- Thời gian thu thập số liệu: từ năm 2007 - 2012

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CÔNG TÁC ðỀN BÙ GPMB

2.1 Cơ sở lý luận của ñề tài

2.1.1 Các khái niệm

- Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, các hộ gia ñình cá nhân quản lý và sử dụng theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003

- ðền bù ñất: Là việc chủ ñầu tư trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích bị thu hồi cho ñối tượng bị thu hồi ñất

- Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó Công tác giải phóng mặt bằng ñược thực hiện từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng của dự án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ ñầu tư

Giải phóng mặt bằng là việc Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế

Giải phóng mặt bằng là việc làm bắt buộc ñối với việc xây dựng các công trình xây dựng, nó có thể tạo ñiều kiện thuận lợi ñể công trình ñược hoàn thành sớm hoặc cũng có thể làm chậm tiến ñộ xây dựng các công trình

Và trong ñô thị giải phóng mặt bằng ñể phát triển hạ tầng kỹ thuật ñô thị ñặc biệt quan trọng vì nó liên quan ñến nhiều cá nhân, tổ chức và nhiều ngành nghề trong xã hội, ñiều này ñòi hỏi việc giải phóng mặt bằng phải tiến hành thận trọng nhanh chóng và ñạt hiệu quả

2.1.2 ðặc ñiểm của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

- Là quá trình thực hiện ña dạng: Mỗi một dự án ñược tiến hành trên

một vùng nhất ñịnh với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do ñó việc thực hiện công tác ñền bù giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án Công tác ñền bù giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với ñặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, ñất ñai lại có giá trị ñặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là ñiều dễ dàng ðiều này khác hẳn với khu vực ven ñô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có ñơn giản hơn

- Tính phức tạp: ðất ñai, nhà ở có vai trò ñặc biệt quan trọng nên khi ñền bù giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn Ở các khu ñô thị lớn do ñất có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các ñiều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác Mặt khác, do sự hình thành lâu ñời của ñất ñai nó ñược sở hữu do nhiều chế ñộ nhiều chủ sở hữu việc xác ñịnh rõ ñặc ñiểm của từng thửa ñất rất khó cho công tác kê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật ðất ñai và các chính sách ñược thực hiện trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng từ trước không ñược ñồng bộ ñặc biệt là công tác xác ñịnh giá ñền bù không thoả ñáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây ì không chịu di chuyển Khi thực hiện di dời ñiều quan trọng là bố trí ñất cho khu vực tái ñịnh cư thì lại chưa ñược ñảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có ñất, thiếu các ñiều kiện sinh hoạt Giải phóng mặt bằng ñược thực hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có ñời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di chuyển chỗ ở ñiều ñó ñồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mới

2.1.3 Ý nghĩa của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Trong ñiều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con ñường công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo ñó các cơ sở văn

hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng ñuợc phát triển, tốc ñộ ñô thị hoá cũng diễn

ra nhanh chóng

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết ñịnh tiến ñộ của các dự án,

là khâu ñầu tiên thực hiện dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án” Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, mà còn ảnh hưởng ñến ñời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi ñất

* Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển kinh tế -

xã hội của ñất nước

* ðối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Ở mỗi một giai ñoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết ñịnh ñến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong ñó giải phóng mặt bằng là ñiều kiện tiên quyết

ñể dự án có ñược triển khai hay không

- Về mặt tiến ñộ hoàn thành của dự án

+ Tiến ñộ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều ñiều kiện khác nhau như: Tài chính, lao ñộng, công nghệ, ñiều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng

+ Giải phóng mặt bằng thực hiện ñúng tiến ñộ ñề ra sẽ tiết kiệm ñược thời gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả Ngược lại, giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án,

có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong ñầu tư xây dựng Chẳng hạn, một dự án

dự kiến hoàn thành ñến hết mùa khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao ñộng, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng ñến việc thực hiện dự án khác

- Về mặt kinh tế của dự án:

Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối ña chi phí cho việc giải toả ñền bù, có ñiều kiện tập trung vốn ñầu tư cho các công trình khác giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn ñến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến ñộ

dự án dẫn ñến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư ðặc biệt, các nhà ñầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết ñể ñảm bảo tận dụng cơ hội ñấu thầu của các công trình khác

* ðối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Nếu công tác giải phóng mặt bằng không ñược thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban ñầu không thực hiện ñược, từ ñó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, khi giải quyết không thoả ñáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có ñất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn ñịnh

2.1.4 Sự cần thiết của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

ðất ñai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá quan trọng nó có một vị trí ñặc biệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người Không những thế nó ñánh dấu mốc giới của lãnh thổ là tài sản của quốc gia ðất ñai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao ñộng Là ñiều kiện tồn tại của bất kỳ một sinh vật nào sống trên trái ñất, trải qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế thì ñất ñai trở thành một tài sản vô cùng quan trọng ðất ñai gắn bó chặt chẽ với sự tồn tại và phát triển của con người Từ

xa xưa con người ñã biết khai thác các sản phẩm tự nhiên sẵn có từ ñất ñể nuôi sống mình Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng cao cộng với

nó là xu thế ñô thị hoá ñang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về ñất ñai trở nên ngày càng khan hiếm và quan trọng hơn ðặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá cùng với quá trình ñô thị hoá thì nhu cầu ñất ñai dành cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, các khu dân cư ñang là nhu cầu cấp bách của ñô thị

làm ñau ñầu các nhà quản lý

Theo Luật ðất ñai ở nước ta thì ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhưng trên thực tế Nhà nước giao các quyền cho người sử dụng ñất Khi Nhà nước cần ñất ñể xây dựng các công trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, ñường xá giao thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quy ñịnh của Nhà nước Nước ta sau hơn mười năm năm ñổi mới, ñất nước ñã ñạt ñược những mục tiêu quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội ñặc biệt là sự thay ñổi nhanh chóng về kinh tế ñã ñưa ñất nước ta vững bước trên con ñường công nghiệp hoá hiện ñại hoá, con ñường hội nhập và phát triển Sự phát triển ñó ñược thể hiện thông qua từng khía cạnh của ñời sống xã hội như: Trình ñộ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách ñồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dịch vụ, khu thể thao, vui chơi giải trí ngày càng phát triển mạnh mẽ Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ tầng thì nhu cầu về ñất ñai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn ñối với toàn xã hội như:

Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều ñặc biệt là nhu cầu chỗ ở của dân cư ñô thị do qúa trình ñô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn ra thành thị ñể tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều

Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt ñộng mở rộng sản suất thì nhu cầu về ñất ñể thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, các trung tâm thương mại dịch vụ ngày càng cao

Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống ñường xá dành cho giao thông vận tải cần phải mở rộng Khi mà ñô thị hoá cao thì nhu cầu vận chuyển và ñi lại của dân cư ngày càng tăng, việc sửa chữa nâng cấp các tuyến ñường hay làm tuyến ñường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết trước mắt ñược nhu cầu vận chuyển ñi lại của xã hội

Nhu cầu vui chơi giải trí của ñại bộ phận các tầng lớp xã hội ñang tăng cao ñiều ñó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ

trước mắt mà cả lâu dài như: Xây dựng các trung tâm thể thao, câu lạc bộ văn hoá ñể phục vụ cho các nhu cầu trên

ðể ñáp ứng ñược các nhu cầu ñang trở thành mối bức xúc mà toàn xã hội ñang quan tâm thì việc giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan ðây là một biện pháp quan trọng ñể thúc ñẩy việc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình ñô thị hoá ñang diễn ra mạnh mẽ ở các ñô thị trong cả nước

Nội dung của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Bước 1: Thành lập Hội ñồng GPMB và Tổ công tác cho hội ñồng

Tổ công tác làm công văn ñề nghị các ñơn vị liên quan cử người tham gia Hội ñồng GPMB và Tổ công tác Sau ñó tổng hợp trình lãnh ñạo ban hành quyết ñịnh thành lập Hội ñồng GPMB và Tổ công tác cho Hội ñồng

Bước 2: Tổ chức họp triển khai công tác ñền bù GPMB

Tổ công tác ñược giao nhiệm vụ thực hiện công tác ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư, triển khai họp dân, thông báo các chủ trương chính sách pháp luật của nhà nước về công tác ñền bù GPMB Tổ chức phát tờ khai, hướng dẫn kê khai, thu tờ khai … của các ñối tượng thu hồi ñất ñể lập phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñể người bị thu hồi ñất kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất,

vị trí của ñất, số lượng, chất lượng tài sản hiện có trên ñất bị thu hồi, số nhân khẩu, số lao ñộng, … , ñề ñạt nguyện vọng tái ñịnh cư (nếu có), gửi tổ công tác thực hiện ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Bước ba: Lập và niêm yết công khai phương án ñền bù, hỗ trợ

Tổ công tác kiểm tra tờ khai và tổ chức thực hiện kiểm kê, ño ñạc, xác ñịnh cụ thể diện tích ñất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại có sự tham gia của ñại diện chính quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có ñất bị thu hồi, xác nhận của người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản Sau khi tiến hành kiểm kê, ño ñạc, xác ñịnh các căn cứ lập ñể dự kiến phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh

cư (phương án dự kiến), niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức

ñược giao nhiệm vụ thực hiện ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư, niêm yết tại trụ sở

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất bị thu hồi ñể người bị thu hồi ñất và các ñối tượng có liên quan tham gia ý kiến

Nội dung niêm yết công khai bao gồm: Họ tên, ñịa chỉ của người bị thu hồi ñất; Diện tích, loại ñất, hạng ñất, vị trí, nguồn gốc của ñất bị thu hồi; Số lượng, khối lượng, tỷ lệ (%) chất lượng còn lại … của tài sản bị thiệt hại Các căn cứ tính toán số tiền ñền bù, hỗ trợ như: giá ñất tính ñền bù, giá nhà, công trình tính ñền bù, số nhân khẩu, số lao ñộng trong ñộ tuổi, số lượng người ñược hưởng trợ cấp xã hội của hộ gia ñình, nơi ñăng ký di chuyển ñến, … các ñối tượng ñược hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư, ñịa ñiểm quy hoạch tái ñịnh cư cụ thể cho từng hộ gia ñình

Căn cứ ñể xác ñịnh diện tích là: Toàn bộ hồ sơ ñịa chính, bản ñồ giải thửa, sổ mục kê các loại ñất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của các hộ gia ñình, bản ñồ quy hoạch thực tế thu hồi ñất tỉ lệ: 1/1000, ñối chiếu với danh sách các hộ sử dụng ñất thực tế tại các khu dân cư (do trưởng khu cung cấp)…ñể làm căn cứ xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, diện tích ñất, chủ sử dụng ñất thực tế…

Bước bốn: Tiếp thu ý kiến, hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và

tái ñịnh cư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Tổ công tác có trách nhiệm tiếp thu ý kiến tham gia, giải ñáp thắc mắc,

… hoàn thiện phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Những kiến nghị, thắc mắc của nhân dân về công tác kiểm kê ñất, tài sản, vật chất kiến trúc trên ñất … ñược gửi trực tiếp bằng văn bản về tổ công tác ñể tổng hợp và trình Hội ñồng GPMB giải quyết, không ñể dây dưa kéo dài Phân công nhiệm vụ cho Tổ công tác giải quyết kịp thời những kiến nghị

ñề xuất của nhân dân nảy sinh trong quá trình kiểm ñếm, tạo tâm lý thoải mái trong nhân dân

Giải quyết cơng bằng trong việc áp dụng các chế độ chính sách của nhà nước khi xác định đơn giá đền bù về đất, đơn giá về tài sản, vật kiến trúc, hoa màu, vật nuơi trên đất, các khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ việc làm, hỗ trợ thuê nhà ở, hỗ trợ di chuyển, tỉ lệ phần trăm (%) mất đất, hỗ trợ gia đình chính sách… Khơng để người dân phải kiến nghị nhiều lần, giải quyết thỏa đáng quyền lợi của người dân về các chế độ được hưởng theo quy định của pháp luật hiện hành trên cơ sở tuyệt đối chính xác, khơng thiên vị, khơng nể nang bất kỳ một đối tượng nào Với kết quả đạt được đã hạn chế được việc so bì, người ít, kẻ nhiều…

Bước năm: Sau khi phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư được Ủy

ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt, Tổ cơng tác cĩ trách nhiệm niêm yết cơng khai phương án tại trụ sở làm việc của đơn vị và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cĩ đất bị thu hồi, thơng báo kế hoạch và thời gian chi trả tiền đền

bù, giải quyết tái định cư và thực hiện giải phĩng mặt bằng

* Vai trị của các cấp trong cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng

- ðối với Trung ương: Cần ban hành những văn bản luật, quy phạm pháp luật sát với thực tế về cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng

Thường xuyên kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện các chính sách pháp luật, các văn bản dưới luật của nhà nước cĩ liên quan Kịp thời nắm bắt những tồn tại, hạn chế, những điểm bất cập khi triển khai để điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của cơng tác quản lý nhà nước

Hạn chế những thiệt hại về tài sản của nhà nước, các tệ nạn tham ơ, tham nhũng, các thủ tục phiền hà cho nhân dân

- ðối với chính quyền địa phương: Nắm bắt tâm tư nguyện vọng của nhân dân, tích cực tham gia tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện đường lối chính sách của ðảng và Nhà nước trong cơng tác giải phĩng mặt bằng Cùng phối hợp với các ban, ngành, đồn thể, các tổ chức chính trị, xã hội tham gia tích cực trong cơng tác triển khai, giám sát cơng tác đền bù giải

phóng mặt bằng

- ðối với người dân: Có quyền ñược biết chủ trương thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng thông qua các phương tiện thông tin ñại chúng, ñược quyền tham gia ño ñạc diện tích ñất, tài sản trên ñất bị thu hồi, ñược quyền ñóng góp

ý kiến vào việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

2.1.5 Nội dung công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

2.1.4.1 ðền bù về mặt kinh tế

* Về giá ñất và tài sản gắn liền trên ñất

Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm, ñược sử dụng cho cả năm ñể làm căn cứ tính: thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất… Do vậy, việc giá ñất cố ñịnh không kịp thay ñổi so với nhu cầu phát triển của thị trường ñã làm cho giá tiền ñền bù về ñất và tài sản gắn liền với ñất phần lớn là không ñáp ứng nguyện vọng của người dân

Các khoản bồi thường hộ trợ ñược thực hiện theo Quyết ñịnh 18/2011/Qð-UBND ngày 20 tháng 4 năm 2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

Quy ñịnh về ñền bù:

Nhà ở công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia ñình, cá nhân ñược ñền

bù bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình ñược tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với ñơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ

ðối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia ñình, cá nhân thì ñược ñền bù theo mức:

Mức ñền bù = Giá trị còn lại + Khoản tiền hỗ trợ % giá trị còn lại

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại ñược xác ñịnh bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ Xây dựng ban hành Khoản tiền cộng thêm tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh, nhưng phải bảo ñảm mức ñền bù tối ña không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương với nhà, công trình bị thiệt hại Việc phá, dỡ nhà, công trình xây dựng làm ảnh hưởng ñến công trình khác mà những công trình này không thể sử dụng ñược theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban ñầu hoặc phải phá dỡ thì ñược ñền bù

Người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà

do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ, thì người ñang thuê nhà không ñược ñền bù ñối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng ñược ñền bù chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức ñền bù do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh

Phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cải tạo, sửa chữa, nâng cấp ñược coi là hợp pháp là các trường hợp ñược cơ quan ra quyết ñịnh phân nhà hoặc cơ quan quản lý nhà ñất thuộc sở hữu Nhà nước tại ñịa phương cho phép Người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ ñược thuê nhà ở tại nơi tái ñịnh cư, diện tích thuê mới tại nơi tái ñịnh cư tương ñương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái ñịnh cư ñược Nhà nước bán cho người ñang thuê theo quy ñịnh của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người ñang thuê; trường hợp ñặc biệt không có nhà tái ñịnh cư ñể bố trí thì ñược hỗ trợ bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị ñất và 60% giá trị nhà ñang thuê Nếu có nhà tái ñịnh cư ñể bố trí nhưng người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thuê thì không ñược hỗ trợ bằng tiền

ðền bù di chuyển mồ mả: mức tiền ñền bù ñược tính cho chi phí về

ñất ñai, ñào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên

quan trực tiếp

ðền bù ñối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, ñình, chùa,

am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc ñền bù cho việc di chuyển

do Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh ñối với công trình do Trung ương quản lý

và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh ñối với công trình do ñịa phương quản lý

Về giá ñền bù:

ðơn giá ñền bù cho nhà, công trình xây dựng ñược Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở ñề xuất của Sở Xây dựng, Sở Tài chính Khi giá cả thị trường thay ñổi từ 20% trở lên, hoặc do tác ñộng của nhiều yếu tố (như: vật liệu, nhân công, …) làm cho mức giá của các công trình xây dựng quy ñịnh không còn phù hợp thì các cơ quan chuyên môn ñề xuất với Sở Xây dựng và các ngành chức năng trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt ñiều chỉnh

Việc xây dựng ñơn giá ñền bù cho nhà, công trình xây dựng ñược Sở Xây dựng, Sở Tài chính tham khảo ñơn giá xây dựng mới các yếu tố kết cấu xây dựng tại thời ñiểm và quy chuẩn xây dựng dựng ñể xây dựng và ñề xuất ban hành ñơn giá

* ðền bù về cây trồng vật nuôi

1 Mức bồi thường, hỗ trợ (di chuyển, chặt hạ) ñối với cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch ñó Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch ñược tính theo năng suất của vụ cao nhất trong ba năm trước liền kề của cây trồng chính tại ñịa phương và giá trung bình tại thời ñiểm thu hồi ñất

2 Mức bồi thường ñối với cây lâu năm ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất) theo giá ở ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất Mức bồi thường ñược tính theo bảng giá số 2A kèm theo Quyết ñịnh 18/2011/Qð-UBND ngày 20/4/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

3 Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự

nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia ñình trồng, quản lý, chăm sóc, bảo quản thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường ñược phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo quản theo quy ñịnh của pháp luật

Về chính sách hỗ trợ khi thu hồi ñất giải phóng mặt bằng

Hỗ trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất:

Tái ñịnh cư là việc bố trí ñất ở, nhà ở mới cho các hộ gia ñình, cá nhân

bị thu hồi ñất, phải di chuyển chỗ ở ñến một vị trí xác ñịnh Việc hỗ trợ tái ñịnh cư tùy theo ñiều kiện của từng ñịa phương mà tính giá trị cụ thể bằng tiền (Nếu hộ gia ñình tự bố trí ñược nơi ở mới)

Lập quy hoạch và thực hiện dự án tái ñịnh cư:

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của ñịa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cấp có thẩm quyền xét duyệt Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư

ñể bảo ñảm phục vụ tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở Việc lập dự án và xây dựng khu tái ñịnh cư thực hiện theo quy ñịnh hiện hành về quản lý ñầu tư và xây dựng

Bố trí tái ñịnh cư:

Cơ quan (tổ chức) ñược Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái ñịnh cư phải thông báo cho từng hộ gia ñình bị thu hồi ñất, phải di

chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái ñịnh cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của ñơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất bị thu hồi và nơi tái ñịnh cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái ñịnh cư; nội dung thông bao gồm:

- ðịa ñiểm, quy mô quỹ ñất, quỹ nhà tái ñịnh cư, thiết kế, diện tích từng

lô ñất, căn hộ, giá ñất, giá nhà tái ñịnh cư;

- Dự kiến bố trí các hộ vào tái ñịnh cư

- Ưu tiên tái ñịnh cư tại chỗ cho người bị thu hồi ñất tại nơi có dự án tái ñịnh cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia ñình chính sách

- Tạo ñiều kiện cho các hộ vào khu tái ñịnh cư ñược xem cụ thể khu tái ñịnh cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái ñịnh cư

* Hỗ trợ di chuyển

1 Hộ gia ñình khi Nhà nước thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi 3km ñược hỗ trợ 4.000.000ñ/hộ; di chuyển trên 3km ñược hỗ trợ 5.000.000ñ/hộ

2 Tổ chức có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển cơ sở, ñược hỗ trợ toàn bộ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp ñặt

3 Người bị thu hồi ñất ở, không còn chỗ ở khác, trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới, ñược bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở trong

06 tháng, mỗi tháng 1.000.000 ñ/hộ

4 Hộ gia ñình, cá nhân ñang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi ñất phải dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì ñược hỗ trợ chi phí di chuyển bằng mức quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này

5 Trường hợp tái ñịnh cư tại chỗ (không phải di chuyển sang nơi ở khác), nhưng phải tháo dỡ toàn bộ nhà ở chính thì ñược hỗ trợ tiền thuê nhà ở

hoặc làm nhà tạm trong 06 tháng, mỗi tháng 1.000.000ñ/hộ

* Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất

1 ðối tượng ñược hưởng hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và sản xuất khi bị Nhà nước thu hồi ñất: Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, lâm nghiệp

2 Mức hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất theo quy ñịnh như sau: a) ðất sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản: 15.000ñ/m2

b) ðất rừng trồng sản xuất: 1.500ñ/m2;

3 ðối với các tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có ñăng ký kinh doanh khi Nhà nước thu hồi ñất mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì ñược hỗ trợ 20% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận trong biểu thu thuế ñã nộp thuế của 3 năm ñó

4 Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh trước ngày có quyết ñịnh chuyển thành Công ty trách hữu hạn Nhà nước một thành viên khi Nhà nước thu hồi ñất mà thuộc ñối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh ñang làm việc hoặc ñã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ñộng, thôi việc ñược hưởng trợ cấp ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông, lâm nghiệp thì ñược

hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ như sau:

- Hỗ trợ bằng 30% giá ñất trồng cây hàng năm; hỗ trợ bằng 20% giá ñất trồng cây lâu năm và ñất lâm nghiệp cho những hộ ñã nhận khoán và sử dụng ñất từ 03 năm trở lên;

- Hỗ trợ bằng 10% giá ñất trồng cây hàng năm, ñất trồng cây lâu năm

và ñất lâm nghiệp cho những hộ ñã nhận khoán và sử dụng ñất dưới 03 năm;

* Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp, ñất vườn ao không ñược công nhận

là ñất ở

Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến ñường giao thông thì ngoài việc bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ bằng 40% giá ñất ở của thửa ñất ñó Diện tích ñược hỗ trợ không quá 03 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

* Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Hộ gia ñình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 25, nhưng không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 26 của bản quy ñịnh này thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng tiền Mức hỗ trợ bằng 2,0 lần giá ñất nông nghiệp, lâm nghiệp ñối với diện tích ñất bị thu hồi

* Hỗ trợ khác

1 Hộ gia ñình, cá nhân nhận tiền bồi thường và giao ñất cho các dự án theo ñúng thời gian và kế hoạch thì ñược hỗ trợ bằng hình thức thưởng giải phóng nhanh mặt bằng nhanh theo qui ñịnh dưới ñây:

a) Mức thưởng 2.000ñ/m2 ñối với tất cả các loại ñất trồng cây hàng năm, ñất trồng cây lâu năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất trồng cây lâu năm và ñất lâm nghiệp trồng rừng sản xuất ñã giao cho các hộ gia ñình 50 năm;

b) Mức thưởng 1.000ñ/m2 ñối với ñất nông nghiệp còn lại gồm: ðất rừng sản xuất, ñất trồng cây lâu năm thuộc các nông lâm trường quản lý có hợp ñồng canh tác sản xuất ñối với các hộ gia ñình;

c) Mức thưởng 20.000 ñ/m2 ñối với ñất ở;

d) Mức thưởng 2.000.000ñ/hộ ñối với các hộ phải di chuyển nhà ở

2 Gia ñình chính sách, hộ gia ñình ñang hưởng chế ñộ trợ cấp xã hội

của Nhà nước theo xác nhận của Phòng Lao ñộng – Thương binh & Xã hội khi phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi nhà ở, ñất ở ñược hỗ trợ theo quy ñịnh tại Quyết ñịnh số 18/2011/Qð-UBND ngày 20/4/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

Các hình thức khen thưởng - xử lý vi phạm

Tích cực vận ñộng các hộ gia ñình tham gia vào công tác giải phóng mặt bằng, tổ chức khen thưởng, hỗ trợ (bằng tiền) ñối với các trường hợp gia ñình chính sách xã hội, hộ nghèo, hộ có người già leo ñơn, mất sức lao ñộng, bệnh tật

Tham gia xây dựng các căn nhà tình nghĩa tại ñịa phương Tham gia công tác giữ gìn vệ sinh, bảo vệ môi trường

Xử lý nghiêm các trường hợp cố tình vi phạm về công tác kê khai, ñánh giá các chỉ tiêu của hộ gia ñình nhằm lợi dụng công tác hỗ trợ xã hội, móc ngoặc với người dân và cán bộ ñể có các hành vi tư lợi riêng

2.1.6 Vai trò của nhà nước và doanh nghiệp trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

* Vai trò của Nhà nước trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa ñồng bộ, ñang trong quá trình hoàn thiện Việc Chính phủ ban hành các văn bản pháp luật liên quan ñến công tác ñền bù giải phóng mặt bằng trong xây dựng cơ bản cần thiết phải tính toán các ñiều kiện khách quan và chủ quan trong công tác ñền bù Các quy ñịnh, các ñiều khoản thi hành cần có tính thuyết phục cao, sát với yêu cầu thực tế, có tính ñến yếu tố lịch sử và văn hóa, vị trí, ñiều kiện kinh tế - xã hội của ñối tượng ñược thu hồi Các chính sách của nhà nước cần tập trung hơn,

cụ thể hơn về các giải pháp phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của người dân sau khi bị thu hồi ñất Tạo ñiều kiện thuận lợi ñể họ ổn ñịnh ñời sống, phát triển kinh tế hộ gia ñình theo hướng bền vững lâu dài

Chính quyền ñịa phương các cấp cần nắm bắt yêu cầu thực tế công tác

ñền bù qua các công trình dự án ñầu tư Tổ chức tham khảo, lấy ý kiến ñóng góp các cấp, các ngành có thẩm quyền và ñông ñảo nhân dân tham gia ñể xây dựng ñơn giá ñền bù hàng năm cho sát với thực tế, phù hợp với yêu cầu của công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng ðây là vấn ñề có tính quyết ñịnh ñến

sự thành công hay thất bại trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ñể xây dựng các công trình dự án

Lựa chọn ñúng vấn ñề trọng tâm, trọng ñiểm, bức xúc ñể có quyết ñịnh phù hợp làm căn cứ cho lónh ñạo ñiều hành Vận dụng ñúng chính sách phù hợp với ñịa phương Làm tốt công tác tư tưởng, thống nhất nhận thức trong các cấp, các ngành kết hợp với công tác tuyên truyền vận ñộng

Phối hợp chặt chẽ ñồng bộ giữa chủ ñầu tư với các ngành và chính quyền ñịa phương, phải nhất quán trong phương án xử lý, nhất là các tình huống phức tạp có tính chất nhạy cảm, với phương châm chính xác, công khai

và công bằng, thận trọng nhưng dứt khoát, dân chủ nhưng kiên quyết

* Vai trò của các cơ quan chức năng trong công tác ñền bù GPMB

Công tác quy hoạch ñất ñai của các cơ quan chuyên môn về quản lý nhà nước cần phải ñi trước một bước, tổ chức cắm mốc công khai ñể dân biết, chuẩn bị trước các phương án về sản xuất kinh doanh, ñời sống, nhà ở, ñồng thời có biện pháp quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng nóng phí khi giải phúng mặt bằng do xây dựng trái quy hoạch

Xây dựng trước các khu tái ñịnh cư, bảo ñảm ñiều kiện sinh hoạt, ổn ñịnh ñời sống, xây dựng và quyết ñịnh chính sách ñơn giá tính ñền bù, lập phương án bố trí vốn ñầy ñủ tránh tình trạng thiếu vốn khi ñang thực hiện dự

án, làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ thực hiện, gây lãng phí và phức tạp thêm

Có cơ quan chuyên trách ñủ mạnh, tổ chức kiểm tra, ñôn ñốc thường xuyên, xử lý kịp thời tại chỗ vướng mắc, bảo ñảm ñúng quy ñịnh của nhà nước Khen thưởng kịp thời, xử lý nghiêm minh

* Trách nhiệm của doanh nghiệp trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Doanh nghiệp cần phối hợp tốt với Hội ñồng giải phóng mặt bằng thực hiện ñầy ñủ các quy ñịnh, các chính sách nhà nước về chi trả và hỗ trợ tiền ñền bù về ñất, tài sản trên ñất, các khoản hỗ trợ người dân bị mất ñất nông nghiệp, hỗ trợ chuyển ñổi nghề, hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ di chuyển mồ mả, hỗ trợ cho các gia ñình chính sách, thực hiện chính sách tái ñịnh cư cho người dân theo quy ñịnh của pháp luật…

Tổ chức các lớp học nghề, hỗ trợ người dân học nghề ñể tham gia vào phát triển sản xuất, ưu tiên giải quyết công ăn việc làm cho người dân bị mất ñất nằm trong vùng dự án, tạo ñiều kiện ñể họ ổn ñịnh sản xuất và có cơ hội phát triển…

Hỗ trợ ñịa phương trong công tác phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội: Chăm lo ñến công tác phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội tại ñịa bàn Ủng hộ các phong trào phát triển của ñịa phương, ñóng góp xây dựng cơ sở vật chất,

hạ tầng kỹ thuật cơ sở, tham gia công tác vệ sinh - bảo vệ môi trường sinh thái, phong trào phát triển nông thôn mới…

* Trách nhiệm của người dân trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Chấp hành nghiêm chỉnh các quy ñịnh của nhà nước về quyền và nghĩa

vụ của người có ñất bị thu hồi

Phối hợp tốt với cơ quan chức năng trong việc kiểm kê về ñất và tài sản gắn liền với ñất

Tham gia ñóng góp ý kiến với cơ quan chức năng trong việc thực hiện các chính sách ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong khuôn khổ pháp luật

Không ñược có bất kỳ hành vi nào chống lại người thi hành công vụ, tổ công tác, tổ chức khiếu kiện ñông người, kích ñộng người khác gây mất trật

tự an ninh nơi công cộng, Làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ triển khai công tác ñền bù giải phóng mặt bằng xây dựng khu công nghiệp

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác ñền bù GPMB

2.1.7.1 Cơ chế, chính sách

- Một trong những nguyên nhân nhân làm cho công tác thu hồi ñất, ñền

bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn ñó là cơ chế, chính sách ðể theo kịp với thực tiễn, những năm qua cơ chế, chính sách về ñền bù GPMB từ Trung ương ñến ñịa phương ñược thay ñổi liên tục nhưng trên thực tế cho thấy những quy ñịnh chính sách về thu hồi ñất, ñền bù giải phóng mặt bằng ban hành chưa kịp thời, thiếu ñồng bộ, không thể hiện ñược tính thời ñiểm mà thường xuyên có sự thay ñổi ñã gây ra không ít những khó khăn, vướng mắc trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Bên cạnh ñó công tác tuyên truyền, phổ biến và quán triệt các chính sách về ñất ñai, ñền bù giải phóng mặt bằng chưa ñược quan tâm ñúng mức, trình tự thu hồi ñất, ñền bù giải phóng mặt bằng có khâu còn thiếu công khai, minh bạch, dân chủ, thậm chí còn sai sót trong kiểm kê, áp giá…; công tác quy hoạch, quản lý ñất ñai của chính quyền các cấp còn nhiều bất cập cũng là những nguyên nhân gây ra khó khăn cho công tác thu hồi ñất, ñền bù giải phóng mặt bằng,

2.1.7.2 Trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ cán bộ làm công tác ñền bù GPMB

ðội ngũ cán bộ làm công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ñóng vai trò quan trọng trong việc ñẩy nhanh tiến ñộ thu hồi ñất, ñền bù giải phóng mặt bằng, do vậy cần phải thường xuyên quan tâm ñào tạo nâng cao trình ñộ nghiệp vụ chuyên môn Trên thực tế ñội ngũ làm công tác ñền bù giải phóng

ña phần là lực lượng kiêm nhiệm từ các ngành, lĩnh vực khác tham gia, không ñược ñào tạo cơ bản nên không thể hiện ñược hết tính chính xác và khách quan nhiệt thành trong công việc Từ ñó, khi thực hiện giải quyết công việc còn bỏ qua nhiều thủ tục, làm tắt dẫn ñến triển khai không ñúng, không ñầy

ñủ các chính sách gây ra bức xúc trong nhân dân

2.1.7.3 Công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chính sách về thu hồi ñất, ñền bù giải phóng mặt bằng

Công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chính sách của ðảng

và Nhà nước liên quan ñến công tác thu hồi ñất, ñền bù GPMB chưa ñược quan tâm chỉ ñạo chặt chẽ từ tỉnh ñến huyện, xã, thị trấn nên các cấp các ngành chưa nhận thức rõ ý nghĩa, tầm quan trọng trong công tác thu hồi ñất, ñền bù giải phóng mặt bằng từ ñó chưa thực hiện tốt công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chế ñộ chính sách, chủ trương ñường lối của ðảng Nhà nước ñể mọi cán bộ, ñảng viên và nhân dân thấy rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình ñối với sự phát triển kinh tế xã hội của ñịa phương

2.1.7.4 Yếu tố từ phía người dân có ñất bị thu hồi

- Một bộ phận người dân không hiểu chính sách pháp luật, không ñồng

ý với giá ñền bù, hỗ trợ và ñòi hỏi ñền bù giá cao nên khó khăn trong công tác GPMB thu hồi ñất, một bộ phận tỏ ra thiếu ý thức cùng với tư tưởng “trây ì”

ñã làm cho nhiều dự án thu hồi ñất gặp không ít khó khăn, họ luôn ñòi giá ñền

bù cao hơn so với quy ñịnh của Nhà nước và ñịa phương Mặt khác, họ còn lôi kéo kích ñộng nhân dân không chấp hành chính sách của Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến ñộ ñền bù GPMB và triển khai dự án

- Một số hộ gia ñình bị thu hồi với diện tích lớn, thậm chí bị thu hồi hết diện tích ñất nông nghiệp ñã gây ra tâm lý hoang mang, mất ổn ñịnh trong ñời sống do vậy họ không ñồng tình, không thực hiện các quy ñịnh của nhà nước, gây cản trở cho công tác GPMB

2.2 Cơ sở thực tiễn về công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

2.2.1 Phương pháp xác ñịnh giá ñất và tài sản gắn liền với ñất trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

- Căn cứ Luật ðất ñai ngày 26/11/2003;

- Căn cứ Nghị ñịnh số: 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá và khung giá các loại ñất;

- Theo Nghị ñịnh: 84/2007/Nð-CP Ngày 25/5/2007 của Chính phủ về:

"Quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai ";

- Căn cứ Nghị ñịnh số: 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá và khung giá các loại ñất;

Theo Thông tư số: 06/2007/TT-BTNMT Ngày 13/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về: "Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh

số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai";

Theo Nghị ñịnh: 69/2009/Nð-CP Ngày 13/8/2009 của Chính phủ về:

"Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư";

Theo Thông tư số: 14/2009/TTLT/BTC-BTNMT Ngày 31/01/2009 của

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số ñiều của Nghị ñịnh: 84/2007/Nð-CP ngày 25/7/2007 của Chính phủ "Quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

và giải quyết khiếu nại về ñất ñai";

- Căn cứ Thông tư số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 của

Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

* Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh

+ Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải bảo ñảm các nguyên tắc sau ñây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau + Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất; khung giá các loại ñất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải ñiều chỉnh giá ñất và việc xử

lý chênh lệch giá ñất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

+ Căn cứ vào nguyên tắc ñịnh giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất do Chính phủ quy ñịnh, UBND tỉnh, xây dựng giá ñất

cụ thể tại ñịa phương trình HðND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết ñịnh + Giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền ñền bù ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Phương pháp xác ñịnh giá ñất, tài sản gắn liền với ñất:

* Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác

ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá

Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường ñược Nghị ñịnh giải thích rõ, ñó là số tiền Việt Nam ñồng tính trên một ñơn vị diện tích ñất ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn ñược chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá

do ñầu cơ, do thay ñổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống

sử dụng ñất của từng thửa ñất, Khu ñất so sánh

±

Mức tiền ñiều chỉnh mức giá bình quân hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá

Trong ñó, mức tiền ñiều chỉnh mức giá giữa từng thửa ñất, khu ñất so sánh và thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá là lượng ñiều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa ñất, mức ñộ ô nhiễm môi trường, …

Sự khác biệt về giá giữa thửa ñất so sánh và thửa ñất cần ñịnh giá (có thể tính theo giá trị tuyệt ñối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất) ñược xác ñịnh căn cứ vào ñánh giá của các chuyên gia và cơ quan ñịnh giá ñất

Trường hợp giá ñất có biến ñộng trong khoảng thời gian từ thời ñiểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng ñất của thửa ñất so sánh ñến thời ñiểm xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá, thì phải ñiều chỉnh mức giá của thửa ñất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường, sau ñó thực hiện việc ñiều chỉnh tiếp mức giá của thửa ñất so sánh theo công thức nêu trên

* Phương pháp thu nhập:

Là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên một ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi Việt Nam ñồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn

Thu nhập thuần túy hàng năm thu ñược từ thửa ñất Giá ước tính =

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các khoản thu nhập mang lại từ ñất

Ví dụ: Thu nhập thuần túy bình quân của 1ha ñất sản xuất nông nghiệp (cây hàng năm) ở Vĩnh Phúc trong 3 năm vừa qua là 42.472.500 ñồng/ha Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng Công thương là 8,5%/năm

Giá trị 1ha ñất nêu trên là: (42.472.500/8,0) x 100 = 530.906.250 ñồng

* Sử dụng kết hợp hai phương pháp:

Nghị ñịnh cho phép: Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, hồ sơ về các loại ñất, số liệu thu thập, ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác ñịnh giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác ñịnh giá ñất nêu trên

ñể kiểm tra, so sánh, ñối chiếu các mức giá ước tính ñể quyết ñịnh mức giá cụ thể Việc sử dụng kết hợp cả hai phương pháp trong các trường hợp sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập ñược không có tính hệ thống

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường biến ñộng bất thường, không phản ánh ñúng quan hệ cưng cầu về ñất trong ñiều kiện bình thường

Mức giá ñất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác ñịnh giá ñất có kết quả cao hơn mức giá tối ña của khung giá và giới hạn cho phép vận dụng do Chính phủ quy ñịnh

* Phương pháp chiết trừ:

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá

* Phương pháp thặng dư:

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Việc xác ñịnh giá trong ñền bù giải phóng mặt bằng là một việc làm quan trọng và hết sức khó khăn, phức tạp Với một phương pháp cụ thể, nó phản ánh mức ñộ phù hợp chính sách pháp luật của Nhà nước về ñền bù, thu hồi ñất và kết quả của sự triển khai, thực hiện chính sách pháp luật ở từng ñịa phương

Trong quá trình ñền bù giải phóng mặt bằng thì ñối tượng chính cần xác ñịnh giá thực tế là các bất ñộng sản, vì thế ngoài hai phương pháp xác ñịnh giá ñất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập thì chúng ta còn có các phương pháp khác như : phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư ñể xác ñịnh giá theo yếu tố thị trường một cách chính xác hơn, ñáp ứng yêu cầu về ñền bù, hỗ trợ khi thu hồi ñất

2.2.2 Kinh nghiệm trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới

* Ở Trung Quốc

Trung Quốc ñã áp dụng rất thành công việc giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng giao thông rất thành công cho tới nay Cụ thể là, ñể giải phóng mặt bằng làm một con ñường rộng 50m, họ ñã giải tỏa ñền bù diện tích 100m; 25m ñất mỗi bên ñường ñược chia lô và ñấu giá Những hộ dân trong diện phải di dời ñược ưu tiên ñấu thầu, nếu không có ñủ ñiều kiện ñấu thầu thì Nhà nước hỗ trợ nhà ở theo quy hoạch Việc làm này bảo ñảm công bằng cho người dân, bởi không có hiện tượng các hộ dân hai bên ñường mới mở ñược hưởng tất cả các khoản do gia tăng giá trị nhà ñất mà Nhà nước ñã phải bỏ ra rất nhiều tiền ñền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng Số tiền rất lớn

từ nguồn ñấu thầu nhà ñất ñược bổ sung vào ngân sách quốc gia ñể chỉnh trang

và phát triển ñô thị, trong ñó có cả việc ñào tạo, chuyển ñổi nghề nghiệp phù hợp cho những ñối tượng trong diện di dời Do vậy, cách làm này ñã làm giảm chi phí cho việc xây dựng các tuyến ñường ở ñô thị