Hoàn thiện công tác lập dự án tại Ban đầu tư thuộc Tổng công ty thương mại Hà Nội

Đề tài của em gồm 2 chương: - Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội(Hapro) thời gian qua. - Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội thời gian tới.

LỜI MỞ ĐẦU

Hoạt động đầu tư là điều kiện quyết định cho sự ra đời, tồn tại và tiếp tụchoạt động sản xuất kinh doanh, là yếu tố quan trọng cho sự phát triển của nền sảnxuất xã hội, là chìa khoá của sự tăng trưởng đối với nền kinh tế của quốc gia nóichung và đối với các doanh nghiệp nói riêng Muốn phát triển không thể không cóđầu tư và Tổng công ty thương mại Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng đó.Nhận thấy tầm quan trọng của đầu tư trong quá trình phát triển kinh tế đất nước, nêntại các kỳ đại hội VI, VII, VIII, IX Đảng và Nhà nước ta luôn nhấn mạnh tầm quantrọng của đầu tư và tạo điều kiện để ra các văn bản luật khuyến khích đầu tư cho cácnhà đầu tư trong và ngoài nước Nhưng để đầu tư được hiệu quả thì công việc trướctiên là phải xây dựng được một dự án đầu tư khả thi và có khả năng thu hút các nhàđầu tư, ngân hàng và các đối tác liên doanh Và để đáp ứng được nhu cầu lập vàphân tích dự án đầu tư Nhà nước ta cũng đã ra những nghị định, văn bản nhằm đápứng nhu cầu lập dự án (như nghị định112, 12/CP/2009 là gần đây nhất)

Là một sinh viên chuyên ngành kinh tế đầu tư, em đã may mắn được thực tậptại Ban đầu tư của công ty mẹ - Tổng công ty thương mại Hà Nội (Hapro); qua mộtthời gian thực tập được tìm hiểu về Tổng công ty, cũng như hoạt động đầu tư pháttriển tại đây Em có cơ hội tiếp cận với thực tế hoạt động kinh doanh và công tác lập

dự án đầu tư của Tổng công ty, từ đó có cơ hội vận dụng kiến thức chuyên ngànhvào việc quan sát, tổng hợp, đánh giá thực tế, giải quyết những bất cập của cơ sởthực tập để nâng cao năng lực nghiên cứu khoa học cũng như năng thực hành.Chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn tất sau thời gian thực tập tại Tổng công ty

Thương mại Hà Nội với tên đề tài “Hoàn thiện công tác lập dự án tại Ban đầu tư

thuộc Tổng công ty thương mại Hà Nội” trong thời gian nghiên cứu, kiến thức

chuyên môn và kinh nghiệm thực tế có hạn, bài viết không tránh khỏi những thiếusót Em rất mong và được sự góp ý của các thầy cô để bài viết của em hoàn thiệnhơn

Đề tài của em gồm 2 chương:

- Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại Ban đầu tư của Tổng công

ty thương mại Hà Nội(Hapro) thời gian qua.

- Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại

Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội thời gian tới.

Để hoàn thành Chuyên đề tốt nghiệp này, em đã được sự hướng dẫn giúp đỡtận tình của giáo viên hướng dẫn: TS Trần Mai Hương và các cán bộ Tổng công tythương mại Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI BAN ĐẦU TƯ CỦA TỔNG CÔNG TY THƯƠNG MẠI HÀ NỘI THỜI GIAN QUA.

I KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY THƯƠNG MẠI HÀ NỘI (HAPRO).

1 Giới thiệu chung về Tổng công ty thương mại Hà Nội.

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Tổng công ty thương mại Hà Nội.

a Cơ sở pháp lý thành lập Tổng công ty thương mại Hà Nội.

Quyết định thành lập công ty Nhà nước số 129/2004/QĐ – TTg ngày14/07/2004 của Thủ Tướng Chính Phủ và số 125/2004/QĐ – UBND ngày11/08/2004 của UBND thành phố Hà Nội

+ Tên doanh nghiệp: Tổng công ty thương mại Hà Nội

+ Tên giao dịch : Hà Nội Trade Corporation

d Quá trình phát triển của Tổng công ty thương mại Hà Nội.

Công ty mẹ - Tổng công ty thương mại Hà Nội là doanh nghiệp 100% vốnNhà nước được hình thành trên cơ sở tổ chức lại công ty sản xuất dịch vụ và xuấtnhập khẩu Nam Hà Nội trực thuộc sở thương mại Hà Nội Tổng công ty thương mại

Hà Nội là doanh nghiệp Nhà nước được thành lập theo quyết định số 129/2004/QĐ– TTg ngày 14 /07/2004 của Thủ Tướng Chính Phủ về việc phê duyệt đề án thànhlập Tổng công ty thương mại Hà Nội thí điểm hoạt động theo mô hình công ty mẹ -

thành phố Hà Nội Hiện nay, Tổng công ty thương mại Hà Nội phát triển gồm 35công ty trong đó 07 công ty 100% vốn Nhà nước, 11 công ty cổ phần có vốn Nhànước 51% trở lên, 09 công ty cổ phần có vốn Nhà nước dưới 51%, 03 công ty tựnguyện liên kết và 05 công ty liên kết không có vốn Nhà nước Công ty đã trải qua

ba lần sáp nhập doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước và ba lần nhận giao vốn Nhà

nước tại các công ty cổ phần Sau gần 4 năm hoạt động và phát triển, Tổng công ty

thương mại Hà Nội trở thành đơn vị dẫn đầu của thành phố Hà Nội trong hoạt độngsản xuất kinh doanh thương mại, dịch vụ Tổng công ty thương mại Hà Nội đó đượctrao tặng nhiều danh hiệu, giải thưởng như: giải thưởng “Đơn vị xuất khẩu uy tín’’

do Bộ thương mại trao tặng nhiều năm liền; “Doanh nghiệp tiêu biểu Hà Nộivàng’’; “Thương hiệu mạnh Việt Nam’’; giải thưởng “Top Trade Service 2007” do

Bộ công thương trao tặng; và nhiều giải thưởng khác

1.2 Xác định chức năng nhiệm vụ của Tổng công ty thương mại Hà Nội.

a Chức năng.

+ Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu vốn Nhà nước của Tổng công tythương mại Hà Nội, đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND thành phố Hà Nội vềviệc bảo toàn và phát triển số vốn được giao

+ Gĩư vai trò chủ đạo, tập trung, chi phối và liên kết các hoạt động của cáccông ty con theo chiến lược phát triển ngành thương mại thủ đô trong từng giaiđoạn và kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm của công ty mẹ - Tổng công tythương mại Hà Nội và các công ty con được UBND thành phố giao

+ Kiểm tra, giám sát việc quản lý sử dụng vốn, tài sản, thực hiện các chế độchính sách, phương thức điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của các công tycon theo điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty thương mại Hà Nội, điều lệcủa các công ty con và các đơn vị phụ thuộc đã được các cấp có thẩm quyền phêchuẩn và theo quy định hiện hành của pháp luật

+ Tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh đa ngành nghề, trong đó ngànhnghề chính là kinh doanh thương mại, xuất nhập khẩu và dịch vụ; sản xuất và chếbiến hàng nông, lâm, hải sản thực phẩm…Ngoài ra Tổng công ty thương mại Hà

Nội còn thực hiện chức năng sản xuất kinh doanh và đầu tư trong các lĩnh vực: Tàichính, công nghiệp, du lịch, xuất khẩu lao động, xây dựng phát triển nhà, khu đôthị…phục vụ nhiệm vụ phát triển thương mại và nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hộicủa thủ đô.

b Nhiệm vụ chủ yếu.

- Tham gia với các cơ quan chức năng xây dựng quy hoạch và kế hoạch pháttriển ngành Thương mại theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phốcũng như của Chính Phủ

- Lập, quản lý, tổ chức triển khai thực hiện các kế hoạch, dự án đầu tư xâydựng phát triển cơ sở hạ tầng thương mại bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp,vốn vay, vốn huy động của Tổng công ty

- Trực tiếp tổ chức các hoạt động kinh doanh xuất nhập khẩu và dịch vụ xuấtnhập khẩu tổng hợp các mặt hàng: Nông, lâm, hải sản, thủ công mỹ nghệ, khoángsản, hoá chất, vật tư, hàng hoá, máy móc, thiết bị, linh kiện, phụ kiện…đa ngànhphục vụ sản xuất, tiêu dùng và xuất khẩu

- Hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với các đối tác nước ngoài và các thànhphần kinh tế trong nước xây dựng và tổ chức các mạng lưới kinh doanh như: Cáctrung tâm thương mại, các siêu thị và hệ thống cửa hàng lớn; tổ chức quản lý vàkinh doanh một số chợ đầu mối, chợ bán buôn trọng điểm trên địa bàn thành phố

- Đầu tư, liên doanh, liên kết xây dựng các khu công nghiệp chế biến thựcphẩm và nông sản, các nhà máy; tổ chức thu mua nguyên liệu, sản phẩm, hàng hoá

để sản xuất, chế biến các mặt hàng, sản phẩm phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng trongnước và xuất khẩu nhằm góp phần điều tiết, bình ổn giá cả thị trường, đẩy mạnhhoạt động xuất khẩu của thành phố, các tỉnh thành trong cả nước

- Tổ chức các hoạt động kinh doanh thương mại và dịch vụ thương mại; sảnxuất và kinh doanh các mặt hàng: thực phẩm, rượu, bia, nước giải khát, chè uống;dịch vụ ăn uống, nhà hàng; kinh doanh khách sạn, du lịch, vận chuyển hàng hoáthương mại thủ đô

- Lập, quản lý và tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà;kinh doanh bất động sản

- Đầu tư và kinh doanh tài chính; kinh doanh các loại dịch vụ khác

- Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ cho các đối tượngtrong và ngoài ngành phục vụ cho các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Tổng công

ty, cho nhu cầu của xã hội và xuất khẩu lao động

1.3 Cơ cấu tổ chức.

1.3.1.Cơ cấu tổ chức của Tổng công ty thương mại Hà Nội.

a Mô hình tổ chức của Tổng công ty thương mại Hà Nội.

Căn cứ quyết định số 129/2004/QĐ – TTg ngày 14 tháng 7 năm 2004 củaThủ Tướng Chính Phủ về việc phê duyệt đề án thành lập Tổng công ty thương mại

Hà Nội thí điểm hoạt động theo mô hình công ty mẹ công ty con Công ty mẹ Tổng công ty thương mại Hà Nội có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mởtài khoản tại các ngân hàng và kho bạc nhà nước; trực tiếp tổ chức thực hiện cácnhiệm vụ sản xuất kinh doanh và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đối vớiphần vốn đầu tư vào các công ty con, công ty cổ phần và các công ty liên doanh,liên kết Công ty con là các công ty TNHH nhà nước một thành viên, các công ty cổphần các công ty liên doanh có vốn góp của Tổng công ty thương mại Hà Nội

Bộ máy quản lý điều hành của Tổng công ty gồm:

+ Hội đồng quản trị (HĐQT): Có chức năng nhận, quản lý và sử dụng có

hiệu quả vốn, tài nguyên và các nguồn lực khác do UBND thành phố Hà Nội đầu tưcho Tổng công ty; kiểm tra giám sát Tổng giám đốc (TGĐ), Giám đốc (GĐ) cáccông ty con mà Tổng công ty đầu tư toàn bộ vốn điều lệ trong việc thực hiện cácchức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật hiện hành; kiến nghị Thủ TướngChính Phủ và UBND thành phố Hà Nội một số quyết định dự án đầu tư ra nướcngoài

+ Ban kiểm soát: Do UBND thành phố thành lập để kiểm tra, giám sát tính

hợp pháp, chínhxác và trung thực trong quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh,

trong ghi chép sổ kế toán, báo cáo tài chính và việc chấp hành điều lệ của công ty

mẹ, nghị quyết, quyết định của HĐQT, quyết định của chủ tịch HĐQT

+ Tổng giám đốc: Do UBND thành phố bổ nhiệm, phụ trách chung và chịutrách nhiệm trước Thành Ủy, UBND, HĐQT về hoạt động của Tổng công ty

+ Các phó tổng giám đốc: Giúp việc cho TGĐ, thay mặt TGĐ giải quyết

các vụ việc theo nguyên tắc và đảm nhiệm các công việc được phân công

- Bộ máy giúp việc :

+ Phòng Tổ chức cán bộ - Lao động tiền lương

+ Văn phòng Tổng công ty

+ Phòng Tài chính Kế toán

+ Phòng Kế hoạch - Đầu tư

+ Phòng Nghiên cứu và Phát triển thị trường

b Sơ đồ tổ chức của cơ quan Tổng công ty thương mại Hà Nội.

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chứcTổng công ty thương mại Hà Nội.

Lớp: Kinh tế đầu tư 47D

Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát Tổng gíam đốc

Các phó tổng gíam đốc

Phòng kế hoạch

&phát triển

Ban đầu tư Phòng

quảng cáo tiếpthị &quản lý thương mại

Phòng công nghệ thông tin

Văn phòng tổng công ty

Phòng đối ngoại

Phòng kế toán tài chính

Phòng tổ chức nhân sự

3 CTCP XNK Nam Hà Nội

4 CTCP Thủy Tạ

5 CTCP Vật liệu xây dựng Hà Nội

6 CTCPTM đầu tư Long Biên

7 CTCP Sứ Bát Tràng

8 CTCP TM – DV Tràng Thi

9 CTCP TM – DV Thời trang Hà Nội

10 CTCP SX –XNK Nông sản Hà Nội

5 CTCP phát triển XNK và đầu tư

6 CTCPTM – XNK Hà Nội

7 CTCPTM – DV Đông Á

8 CTTNHH Thủy Tinh Bohemia

9 CTCPSXKD Gia súc, gia cầm

10 CTCP Lixeha

11 CTCP Rượu vang Hapro – Thảo mộc

12 CTCP Mành trúc Hapro – Bình Minh.

Công ty liên kết tự nguyện.

1 Công ty

CP Long Sơn

2 Công ty TNHH Việt Bắc

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

1.3.2 Cơ cấu tổ chức Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội.

- Ban lãnh đạo : 1 Giám đốc và 2 Phó giám đốc.

+ Nắm bắt sự phát triển về kiến trúc và kĩ thuật xây dựng Nghiên cứu đềxuất kế hoạch trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, trình TGĐ phê duyệt; tổ chức côngtác đấu thầu, lựa chọn nhà thầu xây lắp; thực hiện công tác giải phóng mặt bằng,quản lý và sử dụng đất đai; kiểm soát hồ sơ tài liệu ISO; tổng hợp báo cáo định kỳ.Theo dõi tổ chức thi công các công trình xây dựng do Tổng công ty đầu tư

+ Sưu tầm, nghiên cứu các tài liệu chính sách của Nhà nước về quản lý, kinhdoanh nhà đất và quản lý xây dựng, các chủ trương về quy hoạch

+ Cùng với phòng kinh doanh theo dõi quá trình đầu tư các dự án đã đượchội đồng quản trị, hội đồng đầu tư phê duyệt

+ Thẩm định và có ý kiến chính thức về các dự án đầu tư của công ty (hoặcchi nhánh) khi có yêu cầu của TGĐ (hoặc giám đốc chi nhánh)

+ Cung cấp, trao đổi thông tin cần thiết giữa các dự án của Tổng công ty vàcủa chi nhánh các công việc hỗ trợ lẫn nhau trong chuyên môn cũng như các nhucầu cần thiết mà các phòng có lợi thế

+ Tư vấn, tham mưu cho ban giám đốc về các chủ trương, chính sách, kếhoạch đầu tư, quản lý cụm công nghiệp: Kêu gọi đầu tư, lập quy chế quản lý khucông nghiệp, quản lý hoạt động đầu tư, duy trì sự hoạt động của hệ thống hạ tầng cơ

sở khu công nghiệp

3 CTCP XNK Nam Hà Nội

4 CTCP Thủy Tạ

5 CTCP Vật liệu xây dựng Hà Nội

6 CTCPTM đầu tư Long Biên

7 CTCP Sứ Bát Tràng

8 CTCP TM – DV Tràng Thi

9 CTCP TM – DV Thời trang Hà Nội

10 CTCP SX –XNK Nông sản Hà Nội

5 CTCP phát triển XNK và đầu tư

6 CTCPTM – XNK Hà Nội

7 CTCPTM – DV Đông Á

8 CTTNHH Thủy Tinh Bohemia

9 CTCPSXKD Gia súc, gia cầm

10 CTCP Lixeha

11 CTCP Rượu vang Hapro – Thảo mộc

12 CTCP Mành trúc Hapro – Bình Minh.

+ Quản lý hệ thống hạ tầng thương mại của Tổng công ty

2 Khái quát hoạt động kinh doanh của Tổng công ty giai đoạn 2005 – 2008.

Bảng 1.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của TCT Thương mại Hà Nội

Tỷ đồng

Năm

Biểu đồ 1.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của TCT

Thương mại Hà Nội (2005 - 2008).

Tổng doanh thu

Doanh thu nội địa

Doanh thu XK

+ Doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty ngày càngcao qua các năm Theo bảng trên thì doanh thu năm 2006 đạt 4.500 tỷ đồng tăng

27% so với cùng kỳ năm 2006 Năm 2008 doanh thu ước đạt 6.254,2 tỷ đồng tăng6,83% so với năm 2007.

+ Mặc dù hoạt động kinh doanh xuất nhập khẩu của cả nước gặp rất nhiềukhó khăn, cạnh tranh gay gắt, sự suy giảm sức mua ở thị trường nước ngoài, tìmkiếm thị trường mới rất khó nhưng Tổng công ty không những giữ được thế ổn định

mà còn đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất nhập khẩu Tổng kim ngạchXNK ước đạt 234,7 triệu USD/ kế hoạch 231 triệu USD; tăng 3,8% so với thực hiệncùng kỳ năm 2007 Kim ngạch XNK công ty mẹ ước đạt 122,3 triệu USD; chiếm52,1% tổng kim ngạch XNK toàn Tổng công ty; đạt 110% kế hoạch năm; tăng 16%

+ Lợi nhuận trước thuế đạt 29, 67 tỷ đồng năm 2008

+ Công tác đào tạo và đầu tư phát triển nguồn nhân lực: Cùng với sự pháttriển nhanh về lực lượng lao động, đặc biệt là sau khi sáp nhập với các công ty, xínghiệp khác, thu nhập bình quân của cán bộ công nhân viên cũng ngày càng ổn định

và tăng cao

Thu nhập bình quân đầu người lao động toàn Tổng công ty:

* Lao động kỹ thuật: 3.359.000 đồng / người / tháng, tăng 18% so với cùng

xuất sắc, trích quỹ để cho các cán bộ công nhân viên trong công ty đi du lịch mỗinăm ít nhất một lần, tổ chức thăm hỏi các nhân viên trong công ty khi ốm đau, tặngquà tết và những ngày lễ, quan tâm đến cả đời sống của con em và gia đình ngườilao động Công tác đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho người lao động là một trongnhững mặt của hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực cũng được Tổng công tychú trọng Tổng công ty đã liên tục cử người đi đào tạo ngắn hạn, nâng cao trình độ.Năm 2008 bổ nhiệm 52 lượt cán bộ lãnh đạo các cấp do Tổng công ty quản lý, cử

54 lượt cán bộ có kinh nghiệm quản lý làm đại diện vốn Nhà nước tại các công tycon, công ty liên kết, công ty cổ phần Đã tổ chức 221 khoá đào tạo với tổng kinhphí hơn 1 tỷ đồng

+ Công tác đối ngoại - xúc tiến đầu tư thương mại - maketing và quản trịthương hiệu: tổ chức thành công các hội nghị lớn của Tổng công ty, tiếp đón và làmviệc với gần 400 đoàn khách trong và ngoài nước đến và làm việc tại tổng công ty;tham gia 94 buổi hội nghị, hội thảo quốc gia và quốc tế tại Hà Nội

+ Kết quả chung về đổi mới công tác đầu tư: Đã thành lập hội đồng lựa chọnđầu tư chiến lược của Tổng công ty và ban hành quy định về điều kiện và quy trìnhlựa chọn nhà đầu tư chiến lược để thẩm định, đánh giá, lựa chọn nhà đầu tư chiếnlược tham gia vào các dự án đầu tư của Tổng công ty Thực hiện rà soát, sắp xếp lạimạng lưới theo quyết định số 09/2007/QĐ – TTG của Chính Phủ và thông tư số83/2007/TT – BTC của Bộ tài chính về sắp xếp lại cơ sở nhà đất, đất công, phânloại từng địa điểm theo loại hình khu vực kinh doanh phù hợp với nhiệm vụ sảnxuất kinh doanh của đơn vị theo hướng tổng thể Đồng thời rà soát mạng lưới củaTổng công ty và các công ty thành viên để đưa vào chương trình xã hội hóa đầu tưthông qua việc thành lập mới các công ty cổ phần, liên doanh, liên kết, hợp tác theocác tiêu chí đã quy định Đầu tư chương trình Tổng công ty điện tử: Nâng cao côngtác ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thành đầu tư phần cứng; thí điểm hội thảoqua mạng; tổ chức hội thảo về phần mềm quản lý chuỗi bán lẻ HaproMart -HaproFood, về phương thức ứng dụng hiệu quả thương mại điện tử cho doanh

nghiệp: thử nghiệm phần mềm hồ sơ công văn, hỗ trợ kết nối thông tin nâng caohiệu quả ứng dụng, khai thác và sử lý thông tin tại các công ty thành viên.

Hoạt động đầu tư kinh doanh nhà và phát triển hạ tầng tuy là lĩnh vực kinhdoanh mới mẻ nhưng có triển vọng phát triển thành lĩnh vực kinh doanh chính, chủđạo của Tổng công ty Trong những năm tới Tổng công ty bắt buộc phải tìm mọibiện pháp huy động vốn trên thị trường vốn thông qua nhiều kênh huy động khácnhau và bằng nhiều biện pháp khác nhau mới có thể đáp ứng cho sự phát triển củaTổng công ty trong lĩnh vực kinh doanh đòi hỏi khối lượng vốn đầu tư lớn như lĩnhvực này

3 Tình hình đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội những năm gần đây.

a Quy mô và số lượng dự án triển khai:

Bảng 1.2: Quy mô và số lượng dự án triển khai.

Từ bảng số liệu trên, nhìn chung số lượng dự án cũng như vốn đầu tư cho

các dự án này giảm qua các năm Vì vậy Tổng công ty cần tăng cường các biệnpháp huy động vốn

(huy động từ các cá nhân, tổ chức, doanh nghiêp, từ chính lợi nhuận thu

được từ hoạt động kinh doanh của Tổng công ty) Tăng cường tìm kiếm thị trườngmới, loại hình kinh doanh mới, tăng số lượng dự án đầu tư ở tất cả các lĩnh vực.

Danh mục các dự án đầu tư đã và đang thực hiện do chính Ban đầu tư thuộc Tổng công ty thương mại Hà Nội lập.

- Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp thực phẩm Hapro.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Quyết định số 1757/QĐ – UBND củaUBND thành phố Hà Nội về việc chuyển giao nguyên trang xí nghiệp giống câytrồng Toàn Thắng

+ Quy mô, công suất dự án: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệpthực phẩm hoàn chỉnh, đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và kinh doanh củacác doanh nghiệp, thu hút các doanh nghiệp có nhu cầu đến thuê đất để đầu tư pháttriển sản xuất Phạm vi chiếm đất 31,2 ha trong đó có 18,2 ha đất cho thuê xây dựngnhà máy xí nghiệp

+ Thời gian thực hiện: Năm 2003 – 2008

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 55.944 triệu đồng

+ Tình trạng hoạt động của dự án sau đầu tư: Hiện nay có 20 doanh nghiệp

đã và đang đầu tư vào cụm CNTP Hapro trong đó có 02 doanh nghiệp của Tổngcông ty tự đầu tư

- Dự án nhà ở bán chung cư bán cho CBCNV tại 28 B Lê Ngọc Hân.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Quyết định số 6989/QĐ – UBND ngày19/11/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc cho phép Tổng công ty thươngmại Hà Nội được chuyển mục đích sử dụng 517m2 đất để xây dựng nhà ở

+ Quy mô, công suất dự án: Tổng diện tích đất 517m2, diện tích xây dựng

380 m2, 7 tầng

+ Thời gian thực hiện: Năm 2005 – 2007

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 17 tỷ đồng

+ Tình trạng hoạt động của dự án sau đầu tư: Đã đưa vào sử dụng

- Dự án đầu tư xây dựng xí nghiệp dịch vụ kho hàng Dị Sử.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Quyết định số 328/QĐ – UBND ngày05/2/2002 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất.

+ Quy mô, công suất dự án: Tổng diện tích đất 43.519m2, hệ thống 04 nhàkho mỗi nhà kho 2.500m2

+ Thời gian thực hiện: Năm 2002 – 2004

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 40 tỷ đồng

+ Tình trạng hoạt động của dự án sau đầu tư: Đang cho thuê

- Dự án đầu tư xây dựng nhà máy Mỹ Hapro.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Thuê đất tại cụm CNTP Hapro Lệ Chi,Gia Lâm, Hà Nội

+ Quy mô, công suất dự án: 15.000m2 đất, nhà xưởng 5.400m2, công suất120.000 gói/ca

+ Thời gian thực hiện: Năm 2006 – 2007

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 10,7 tỷ đồng

+ Tình trạng hoạt động của dự án sau đầu tư: Đã đi vào hoạt động

- Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ 362 Phố Huế.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Hợp đồng thuê đất số 60 –2004/TNMTNĐ – HĐTĐTN ngày 02/7/2004 của Sở Tài nguyên môi trường nhàđất

+ Quy mô, công suất dự án: Tổng diện tích đất 618m2, tổng diện tích sàn xâydựng 3.411m2,7 tầng, 01 tầng hầm

+ Thời gian thực hiện: Năm 2003 – 2007

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 17 tỷ đồng

+ Tình trạng hoạt động của dự án sau đầu tư: Đã đi vào hoạt động

- Dự án khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất

+ Quy mô, công suất dự án: Xây dựng đồng bộ hệ thống hệ thống kỹ thuật,nhà chung cư cao tầng, nhà biệt thự, trung tâm thương mại theo quy hoạch chi tiết

khu nhà ở và khu phụ trợ cụm CNTP Hapro, tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phốphê duyệt tại quyết định số 78/2005/QĐ – UBND ngày 02/6/2005 Diện tích đất dựkiến sử dụng 352.405 m2.

+ Thời gian thực hiện: Năm 2008 – 2016

+ Giá trị tổng mức đầu tư: Dự kiến khoảng 800 tỷ đồng

- Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ - trụ sở Tổng công ty thương mại

Hà Nội và văn phòng cho thuê 11B Cát Linh.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Hợp đồng thuê đất số 76 245/ĐC

-NĐ - HĐTĐ ngày 9/10/2000 của Sở địa chính nhà đất Hà Nội cho công ty Bách hoá

Hà Nội thuê 2.942,5m2 đất tại phường Quốc Tử Giám - quận Đống Đa Công văn số4163/UB - KH&ĐT ngày 23/9/2005 của UBND thành phố Hà Nội chấp thuận choTổng công ty thương mại Hà Nội được lập dự án đầu tư xây dựng Trung tâmthương mại dịch vụ tổng hợp, văn phòng cho thuê và trụ sở Tổng công ty thươngmại Hà Nội tại 11B Cát Linh - quận Đống Đa - Hà Nội

+ Quy mô, công suất dự án: Diện tích đất nghiên cứu lập dự án: 2938,75m2.+ Thời gian thực hiện: Năm 2006-2010

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 236 tỷ đồng

- Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ số 5 Nam Bộ.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Hợp đồng thuê đất số 03 05/QĐ49/2001/TNMTNĐ –

-HĐTĐ của Sở tài nguyên môi trường nhà đất Hà Nội

+ Quy mô, công suất dự án: 7.400m2 sàn xây dựng, tổng diện tích đất là1.624m2, 9 tầng và 03 tầng hầm

+ Thời gian thực hiện: Năm 2008 – 2010

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 150 tỷ đồng

- Dự án trung tâm thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê Trương Định.

+ Quyết định giao hoặc cho thuê đất: Hợp đồng số 43 - 2005/TNMTNĐ –HĐTĐ của Sở tài nguyên môi trường Hà Nội

+ Quy mô, công suất dự án: Tổng diện tích đất 459,7m2, diện tích xây dựng222,3m2, diện tích xây dựng: 1.341,8 m2, 7 tầng.

+ Thời gian thực hiện: Năm 2009 – 2010

+ Giá trị tổng mức đầu tư: 13 tỷ đồng

b Quản lý dự án đầu tư:

Tổng công ty là 1 công ty lớn và có tính đặc thù riêng nên trong quá trìnhquản lý dự án đầu tư có những nét khác biệt các dự án đầu tư mà Tổng công ty đảmnhận có thể được chia ra làm 2 loại chính.:

* Các dự án do Tổng công ty làm chủ đầu tư:

- Chuẩn bị dự án đầu tư:

+ Thủ tục pháp lý

+ Lập báo cáo đầu tư

+ Xin cấp giấy phép đầu tư dự án

- Triển khai thực hiện dự án đầu tư:

+ Thành lập ban quản lý dự án hoặc thành lập công ty dự án

+ Trường hợp có đủ điều kiện năng lực và kinh nghiệm, Tổng công ty có thể

tự làm và giao các phần việc cho các công ty, đơn vị thành viên

* Còn không đủ khả năng:

Tổng công ty tiến hành tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu (phần lớn các

dự án, Tổng công ty áp dụng hình thức chỉ định thầu, chào giá cạnh tranh)

- Hoàn thành, bàn giao đầu tư:

+ Hoàn thành dự án đầu tư

+ Bàn giao: Ban quản lý dự án, các công ty dự án sẽ chịu trách nhiệm bàngiao dự án cho Tổng công ty Sau đó Ban quản lý dự án và các công ty dự án sẽ giảithể hoặc tiếp tục tồn tại và triển khai các cơ hội đầu tư khác

Hiện nay, Tổng công ty đã và đang thực hiện quá trình quản lý dự án có chấtlượng theo tiêu chuẩn ISO 9001-2000 Việc quản lý thực hiện dự án áp dụngphương pháp quản lý theo hướng dẫn của FIDIC

c Nguồn vốn và cơ cấu vốn của Tổng công ty.

Tài sản và nguồn vốn của Tổng công ty không ngừng tăng qua các năm vàđặc biệt tăng mạnh vào năm 2006, được thể hiện cụ thể dưới bảng sau:

Bảng 1.3: Tình hình tài sản - nguồn vốn củaTổng công ty.

2 TSCĐ và ĐT dài hạn 129.147.459.54

6

205.944.990.80 9

304.649.289.78 9

Tài sản cố định 85.757.192.206 116.560.179.574 138.391.336.829Các khoản ĐTTC dài

hạn

32.930.200.000 83.833.742.000 150.881.809.942

Tài sản dài hạn khác 3.146.088.242 5.551.069.235 15.376.143.018Các khoản phải thu dài

516.069.830.16 1

243.889.387.04 3

Vốn chủ đầu tư của

chủ sở hữu

84.976.741.057 159.042.497.040 197.261.416.474

Lợi nhuận sau thuế

chưa phân phối

Nguồn: Phòng Kế toán tài chính

Nguồn vốn của Tổng công ty cũng đa dạng, được huy động từ nhiều nguồnnhư vốn tự có, vốn huy động từ các công ty liên doanh liên kết, công ty cổ phần,vốn vay thương mại, vốn ngân sách cấp (ngân sách trung ương, ngân sách địaphương)

Sở dĩ tài sản và nguồn vốn của Tổng công ty tăng mạnh vào năm 2007 (tăng26,33% so với năm 2006) là do năm 2007, Tổng công ty đã được quản lý phần vốncủa Nhà nước tại 3 công ty cổ phần: Simex, Hapro Bát Tràng, công ty cổ phầnThăng Long và được Nhà nước cấp vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư Tuynhiên, nhìn chung giá trị TSLĐ và vẫn chiếm phần lớn trong tổng tài sản của Tổngcông ty Đây là một xu thế tất yếu đối với bất kỳ một doanh nghiệp hoạt động tronglĩnh vực kinh doanh xuất nhập khẩu vì TSLĐ có khả năng thanh khoản cao nên giúpTổng công ty mở rộng vốn kinh doanh của mình, tạo điều kiện tốt cho đẩy mạnhhoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động đầu tư nói riêng Nguồn vốn kinhdoanh và các quỹ của Tổng công ty cũng tăng dần qua các năm.Với nguồn vốn nhưvậy thì khả năng tự chủ tài chính của Tổng công ty là cao Đây là điều kiện tốt choTổng công ty mở rộng lĩnh vực kinh doanh, tăng nguồn vốn đầu tư cho các dự án

e Tình hình quản lý chất lượng và tiến độ lập dự án tại Tổng công ty.

Tổng công ty đã thực hiện lập dự án theo một quy trình đã được chuẩn hóachất lượng, hệ thống chất lượng ISO 9001 – 2000, đây là quy trình hết sức rõ ràng,phân định rõ nhiệm vụ, chức năng các bộ phận, phòng ban, các đội ngũ tham giavào lập dự án Bên cạnh đó đội ngũ cán bộ lập dự án hiện nay đều rất trẻ, có trình

độ chuyên môn, ham mê tìm hiểu và sáng tạo, năng động giúp cho công tác lậpđược tiến hành một cách đúng hướng từ đó đã đề cập tương đối đầy đủ các khíacạnh cần thiết của dự án, các nội dung đưa ra về cơ bản đáp ứng được yêu cầu củakhách hàng, đảm bảo đúng tiến độ hầu hết các dự án Thực hiện tốt các nghị định số16/2005/ NĐ – CP ngày 07/2/2005 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình, các nghị định số 209/2004/NĐ – CP và thông tư số 11/2005/TT –BXD hướng dẫn về kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp của chất lượng công trình.Thành lập ban kiểm tra về chất lượng công trình (thuê) ở tất cả các khâu từ giaiđoạn chuẩn bi, thực hiện tới khi kết thúc đầu tư, tiến hành tỉ mỷ và kỹ lưỡng đảm

bảo chất lượng kiểm tra đánh giá một cách khách quan chính xác nhất Ví dụ: Dự

án “Nhà ở chung cư cao tầng bán cho CBCNV” địa điểm 28B Lê Ngọc Hân – Hà Nội do chủ đầu tư là Công ty thương mại Hà Nội, tổ chức kiểm tra/ chứng nhận chất lượng công trình do Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc đô thị Hà Nội – UAC Kết quả kiểm tra cho thấy: Dự án này hoàn thành phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng áp dụng cho công trình Với diện tích khu đất là 516,7m 2 , diện tích xây dựng là 315m 2 , theo quyết định giao đất của UBND thành phố Hà Nội số 6989/

QĐ – UB ngày 19/11/2003 hiện đã thực hiện xong dự án và đưa vào sử dụng năm

2007, chấp hành đúng luật đất đai Nhà nước quy định.Công trình gồm 1 tòa nhà 7 tầng.

Trình tự kiểm tra theo đúng các bước của Nghị định 16/2005/NĐ – CP như: Giai đoạn chuẩn bị: kiểm tra về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng số 367/GPXD ngày 20/10/2004 của Sở xây dựng Hà Nội, quyết định phê duyệt dự án theo đúng quyết định số 201, 120/QĐ – TCT/2005 , kiểm tra tư cách pháp nhân của đơn vị thiết kế trong giai đoạn thiết kế KTTC và lập dự án khả thi, kiểm tra tư cách pháp nhân của đơn vị thẩm tra thiết kế TTC và tổng dự toán, Hồ sơ khảo sát địa

chất khu vực xây dựng và tư cách pháp nhân của đơn vị khảo sát, Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán theo đúng quyết định số 120AQĐ/TCT – ĐT/ 2005.

Giai đoạn thực hiện: kiểm tra tư cách pháp nhân của đơn vị thi công, năng lực của các cán bộ thực hiện đúng như ghi trong hợp đồng (Nhà thầu xây lắp: Công ty CPXD số 11 – VINACONEX, thi công xây dựng toàn bộ công trình từ móng đến mái Cung cấp và lắp đặt thang máy: Công ty TNHH Alpha Nam, cung cấp và lắp đặt thang máy điện tử Fuji – tải trọng P=550kg, 07 điểm dùng), kiểm tra

tư cách pahps nhân của đơn vị tư vấn giám sát là Công ty tư vấn Đại học xây dựng….

Giai đoạn kết thúc: kiểm tra các bản vẽ hoàn công thể hiện đầy đủ theo đúng quy định tại thời điểm lập, các sai số thi công đều nằm trong giới hạn cho phép của tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu; biên bản nghiệm thu bàn giao tổng thể có đầy

đủ dấu và chữ ký của các thành phần tham gia nghiệm thu; kiểm tra hiện trạng công trình đúng theo các thiết kế, đảm bảo an toàn, đạt tiêu chuẩn quy định, đoàn kiểm tra vận hành thử các hệ thống điện, ga, thang máy, hệ thống phát điện, nước

dự phòng thấy đều hoạt động bình thường, đáp ứng được yêu cầu,các bộ phận công trình như thang bộ, lối đi, lan can cầu thang, ban công, lô gia, hệ thống phục vụ nghe nhìn đều đảm bảo theo đúng quy chuẩn Việt Nam.

II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI BAN ĐẦU TƯ CỦA TỔNG CÔNG TY THƯƠNG MẠI HÀ NỘI NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY.

1 Một số lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư.

1.1 Khái niệm và đặc điểm lập dự án đầu tư.

- Lập dự án đầu tư:

Là một tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn bị, tính toán toàn diện cáckhía cạnh kinh tế - xã hội, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý Trên cơ sở đóxây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực hiện một dự án đầu tư

1.2 Vai trò của công tác lập dự án

- Đối với chủ đầu tư (Tổng công ty thương mại Hà Nội):

+ Giúp chủ đầu tư thấy được lợi ích và khả năng của mình khi quyết địnhđầu tư

+ Cho chủ đầu tư xem xét với khả năng của mình thì nên đầu tư vào đâu là

có lợi nhất và kế hoạch đầu tư (các dự án đầu tư chủ yếu là các khu trung tâm dịch

vụ, các siêu thị, khu trung cư phục vụ nhu cầu nhà ở đang thiếu của người dân địa bàn Hà Nội do trong địa bàn Hà Nội nên dễ dàng theo dõi kiểm tra công trình sát sao, tiềm lực của Tổng công ty trong lĩnh vực xuất nhập khẩu và dịch vụ đã có uy tín trên thị trường vì vậy các công trình liên quan lĩnh vực này chiếm được thị phần lớn khi đưa vào sử dụng, doanh thu chắc chắn sẽ tăng cao)

+ Chủ đầu tư kiểm tra được tính khả thi của dự án

+ Xác định được kế hoạch thực hiên cụ thể và kế hoạch về kinh tế, tài chính,thời gian quản lý để thực hiện dự án

+ Là một trong những căn cứ để theo dõi đánh giá và đưa ra những điều

chỉnh cần thiết trong quá trình vận hành các kết quả đầu tư Ví dụ: “Dự án khu nhà

ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro” sau khi đưa vào khai thác sử dụng đã có những tác động ảnh hưởng tới môi trường xung quanh như rác thải phát sinh từ nhà máy và xí nghiệp trong khu phụ trợ đó là chất thải có nguồn gốc từ động thực vật thành phần chủ yếu là Protein, xơ đường, tinh bột, loại rau củ quả, thức ăn thừa do sinh hoạt của công nhân thải ra, chất thải rắn khó phân hủy, ống khói từ các nhà máy gây ô nhiễm bụi cho nhà xung quanh Do đó Tổng công ty có biện pháp xử lý kịp thời khi phát hiện ra vấn đề này như đặt ra các quy định và giám sát thường xuyên công trình đảm bảo chất gây ô nhiểm không khí nằm trong giới hạn cho phép của TCVN 5937 – 2005, TCVN 5939 – 2005 bằng cách kiểm tra chặt chẽ phương tiện vận chuyển nguyên vật liệu, gần chỗ xây dựng bố trí vòi phun nước để có thể làm ẩm giảm phát tán của khí bụi, che chắn tạm thời các bãi vật liệu chưa dùng đến, xây dựng rào chắn cót ép, tôn với chiều cao 30 xung quanh khu vực thi công, có đội ngũ dọn vệ sinh hàng ngày bên trong khu vực dự án, lập ra quy định về vệ sinh sinh hoạt tại các lán trại công nhân ở, xây dựng hệ thống xử lý rác thải tạm thời như nhà vệ sinh di động, bãi rác thải sinh hoạt

+ Cung cấp cho chủ đầu tư một phương tiện để kêu gọi đối tác, huy động vốn

từ các tổ chức tín dụng đó là các ngân hàng BIDV, MB, Techcombank, ngân hàngchính sách Ví dụ: Dự án “ Khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩmHapro” có nguồn vốn như sau:

Nguồn: Báo cáo khả thi dự án

+ Giúp chủ đầu tư đánh giá ước lượng khách quan về các yếu tố đầu vào và

khả năng tiêu thụ đầu ra Tìm kiếm thị trường mới Nhận thấy tình hình nền kinh tế

của Hà Nội đang trên đà phát triển mạnh,các dự án đầu tư xây dựng trong nước và

vốn đầu tư nước ngoài không ngừng phát triển kéo theo sự gia tăng về nhu cầu sử dụng lao động phổ thông và lao động có chất lượng cao Bên cạnh đó, thu nhập của cán bộ công nhân viên chức tăng cao trong khi vẫn thiếu nhà ở, Tổng công ty

đã triển khai thực hiện xây dựng khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro, dự án chung cư cao tầng để bán cho CBCNV 28B Lê Ngọc Hân – Phường Phạm Đình Hổ - Hai Bà Trưng – Hà Nội, dự án đi vào hoạt động đạt hiệu quả cao vì đầu ra vừa đáp nhu cầu thị trường đang rất bức thiết về nhà ở, giá cả căn hộ này phải chăng nên nhiều người có thể mua được với mức lương không cao, góp phần tạo quỹ đất để tái định cư cho một bộ phận dân cư Dự án đi vào hoạt động sẽ có khoảng 3128 công nhân có nhu cầu về nhà ở chiếm khoảng gần 70% lượng công nhân làm việc tại đây Như vậy đầu ra của dự án hoàn toàn khả thi.

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền :

+ Dự án là hồ sơ chi tiết giúp cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt,cấp gấy phép đầu tư và cho hưởng những điều kiện ưu đãi về đầu tư, là cơ sở để các

cơ quan quản lý phân bổ ngân sách (với các dự án có sử dụng vốn ngân sách), phân

bổ nguồn lực, điều tiết các cân đối vĩ mô như thực hiện quy hoạch, chiến lược Trên

cơ sở xem xét các dự án cơ quan quản lý dự tính và giải quyết tác động tiêu cực cóthể nảy sinh

+ Dự án cũng là một trong nhưng căn cứ để xử lý hài hoà mối quan hệ,quyền lợi và nghĩa vụ giữa các đối tượng có liên quan đến dự án

- Đối với các tổ chưc tín dụng:

Dự án là căn cứ để xem xét trong việc cung ứng vốn, tài trợ vốn cho chủ đầu

tư trên cơ sở đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính, khả năng trả nợ, mức

độ an toàn trong trả nợ khi có biến động xảy ra, tiến độ trả nợ

1.3 Yêu cầu đối với công tác lập dự án tại Ban đầu tư.

Xuất phát từ đặc điểm của dự án đầu tư: Mỗi dự án đầu tư được coi là mộtsản phẩm đơn chiếc nhất định có thể bán như một hàng hoá đặc biệt, dự án được lậptrên cơ sở chất lượng, chi phí và lợi ích mà người mua nó yêu cầu, lợi ích này phảilớn hơn cái giá mà người mua nó phải trả để có dự án Dự án sẽ cung cấp những

thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư, thông qua đó các nhà đầu tư có thể nhận thấy

rõ mục tiêu mình cần đạt được Người lập sẽ có thu nhập thông qua việc bán dự án.Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bi đầu tư, quyết địnhmột công cuộc đầu tư có được đầu tư hay không? khi đầu tư sẽ thành công hay thấtbại? lợi ích đem lại như thế nào? và lập dự án chính là điều kiện tiền đề để lời câuhỏi trên, yêu cầu đặt ra của công tác lập dự án là:

• Một là: Công tác lập dự án phải đảm bảo tính khoa học: Thể hiện trên cơ sở

người tham gia lập phải trải qua quá trình nghiên cứu tỉ mỉ, kỹ càng, chính xác vàtoàn diện các phương pháp sủ dụng phải đảm bảo phù hợp, hiện đại, sát với điềukiện thực tiễn

• Hai là: Phải đảm bảo tính hệ thống đó là nhận biết rõ chức năng - năng lực

của từng chuyên viên chuyên trách soạn thảo để từ đó phân công công việc phù hợpnhằm đạt được các yêu cầu mục tiêu: Thời gan, chất lượng, chi phí Công tác lập dự

án phải có quy trình lập cụ thể xác định thứ tự xuất phát từ việc nghiên cứu cơ hộiđầu tư, nghiên cứu các bước tiếp theo và điểm mốc kết thúc là một dự án đầu tưhoàn chỉnh Dự án đầu tư được lập trên cơ sở ba bước

• Ba là: Công tác lập phải bám sát với yêu cầu, nội dung của từng dự án cụ

thể Khi lập dự án phải đề cập đầy đủ không thiếu nội dung (dẫn đến dự án thiếukhả thi), không nghiên cứu thừa (tốn kém chi phí), với mỗi nội dung cũng cần đượcđánh giá đúng mức được điều kiện hoàn cảnh liên quan đến dự án Dự án được lậpphải cho thấy được mức độ khả thi của công cuộc đầu tư khi xảy ra các yếu tố bấtđịnh, dự báo được các tình huống có thể xảy ra

• Bốn là: Phải đảm bảo tính khách quan của thị trường, của nền kinh tế - xã

hội Dự án chỉ được thực hiện khi nó đáp ứng tốt các yêu cầu đặt ra của thị trường,của nền kinh tế - xã hội Bởi nhà đầu tư sẽ không đầu tư khi không thấy được lợi íchcủa mình qua dự án, các tổ chức có thẩm quyền sẽ không cho đầu tư khi dự án đầu

tư đó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế - xã hội

• Năm là: Dự án đầu tư được lập phải có chất lượng cao, đảm bảo tính khả

thi và hiệu quả điều này được thể hiện qua việc ra quyết định đầu tư của các chủ

đầu tư, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đầu tư, các tổ chức tín dụng cho vayvốn (với các dự án phải vay vốn) để thực hiện đầu tư, dự án được triển khai thuậnlợi Dự án đầu tư có chất lượng cao trên cơ sở đảm bảo chi phí hợp lý và thời giansao cho không lỡ cơ hội đầu tư.

• Sáu là: Phương pháp lập trong công tác lập phải đảm bảo được sử dụng

hợp lý trong từng nội dung của từng dự án cụ thể: như với các dự án sản xuất sảnphẩm, dự án xây dựng mỗi lĩnh vực khác nhau có đặc điểm chuyên môn công việckhác nhau nên trong quá trình lập dự án sử dụng những phương pháp khác nhau.Các phương pháp này thường được sử dụng trong các khâu thu thập, phân tích, dựbáo, đánh giá Các phương pháp đều nhằm tạo ra mức độ chính xác cao đối với việclập dự án do vậy trong mỗi dự án cần lực chọn phương pháp phù hợp sao cho chiphí, thời gian hợp lý mà đạt được chất lượng là tối ưu

• Bẩy là: Nguồn lực để thực hiện lập dự án, bao gồm đội ngũ nhân sự tham

gia lập, phương tiện kỹ thuật, công nghệ, hệ thống máy tính phân tích dữ liệu, thuthập xử lý thông tin phải tiến kịp thực tế về mức độ hiện đại

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác lập dự án đầu tư của TCT.

1.4.1 Nhóm các nhân tố khách quan.

• Một là, do sự biến động bất thường của thị trường

Thị trường ở đây bao gồm cả thị trường đầu vào và thị trường đầu ra liênquan đến dự án Từ thời điểm bắt đầu lập dự án cho đến khi dự án được thực hiện,

đi vào hoạt động và kết thúc chu kỳ sống của mình phải mất một thời gian khá dài.Trong khoảng thời gian đó, thị trường sẽ có nhiều biến động khó lường (giá cảnguyên vật liệu tăng như giá sắt thép, giá nhà tăng làm người dân khó mà mua nhà,nhiều khu trung cư xây dựng xong vẫn không có người mua; tình hình lạm phát,

khủng hoảng tài chính, biến động về sản phẩm thay thế, về đối thủ cạnh tranh) Ví

dụ: dự án xây dựng khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro,

dự án chung cư cao tầng để bán cho CBCNV 28B Lê Ngọc Hân – Phường Phạm Đình Hổ - Hai Bà Trưng – Hà Nội bị ảnh hưởng trực tiếp bởi giá cả nhà ở đang

giảm trong khi giá đầu vào như sắt thép tăng cao, khó khăn cho việc tính toán khả thi của dự án Đối thủ cạnh tranh trực tiếp về giá cả, chất lượng đó là các khu trung cư do các công ty xây dựng tên tuổi khác xây dựng tại cùng địa bàn như Tổng công ty xây dựng sông đà, công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUB Cho dù

khi tiến hành lập dự án, đã tính đến những biến động đó, nhưng biến động của thịtrường đôi khi xảy ra theo các chiều hướng không như ta định trước, cùng với thôngtin thị trường không được cập nhật thường xuyên bị nhiễu, gây ảnh hưởng đến chấtlượng công tác lập dự án, ảnh hưởng tới các kết quả, hiệu quả của dự án

•Hai là, do những thay đổi về chính sách pháp luật, đặc biệt trong điều kiện

Việt Nam hiện nay: Chính sách, pháp luật có liên quan đến dự án thay đổi sẽ làm

cho chất lượng của dự án được lập bị ảnh hưởng Ví dụ, khi lập dự án thì theo cácvăn bản pháp luật hiện thời, dự án được hưởng nhiều ưu đãi, nhưng khi dự án bắtđầu được thực hiện một thời gian thì có sự sửa đổi, bổ sung văn bản pháp luật đó và

dự án không thuộc diện được hưởng ưu đãi đầu tư nữa Trong trường hợp này, cáchiệu quả về mặt kinh tế tài chính của dự án trên thực tế sẽ giảm đi rất nhiều so vớitính toán trong giai đoạn lập dự án Tương tự với trường hợp thay đổi các chínhsách về thuế về quy định dự án sử dụng vốn ODA, FDI thủ tục giấy tờ rườm rà có

dự án phải qua 33 thủ tục giấy tờ mà vẫn chưa xong Phụ thuộc vào quy hoạch pháttriển ngành, hệ thống các tiêu chuẩn, định mức do ngành hay Nhà nước quy địnhcũng ảnh hưởng tới hiệu quả lập dự án

•Ba là, sự biến động về một số chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như lạm phát, khủng

hoảng.

Những biến động này sẽ ảnh hưởng tới kết quả hiệu quả dự án, làm sai lệchcác tính toán trong giai đoạn soạn thảo dự án, do đó ảnh hưởng đến chất lượng côngtác lập dự án Như lạm phát năm 2008 lên tới 20% ảnh hưởng không nhỏ tới một số

dự án đang tiến hành giai đoạn này như dự án “Trung tâm thương mại và dịch vụ

-Trụ sở Tổng công ty thương mại Hà Nội và văn phòng cho thuê” đã phải tính toán

lại báo cáo tài chính khi có ảnh hưởng của lạm phát để phản ánh chính xác yếu tốnày tới doanh thu thu được khi dự án đi vào vận hành

•Bốn là, biến động về tình hình chính trị, xã hội, an ninh.

Những biến động này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công tác lập

dự án, làm sai lệch các kết quả tính toán trong bước soạn thảo, cũng có thể ảnhhưởng gián tiếp đến dự án thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế ở nơi dự ánđược thực hiện

•Năm là, cơ sở vật chất kỹ thuật (đặc biệt là vấn đề thông tin) của nơi dự án

được lập.

Nếu cơ sở vật chất kỹ thuật tốt sẽ tạo điều kiện cho người lập dự án dễ tiếpcận với các thông tin về thị trường, về luật pháp Do đó có những phân tích chínhxác đem lại hiệu quả cao cho công tác lập dự án và ngược lại

•Sáu là, những nguyên nhân xuất phát từ phía chủ đầu tư dự án.

- Hạn chế kinh phí lập dự án: Kinh phí cho việc lập dự án không thỏa đáng

đương nhiên sẽ làm giảm chất lượng công tác lập dự án Thiếu kinh phí gây ra nhiềuvấn đề tiếp sau Không thuê được chuyên gia lập dự án có kinh nghiệm và năng lực,không đủ điều kiện trang bị về các phương tiện hỗ trợ Khả năng giảm chi phí, tăng

chất lượng, giảm thời gian, tăng khả năng thắng thầu cao Ví dụ: dự án “ Khu nhà ở

và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro” đây là dự án lớn đòi hỏi vốn rất lớn (1.244.463.685.469 đồng VN), trong giai đoạn dự án đang thực hiện từ

2008 trở đi đang có ảnh hưởng không nhỏ bởi lạm phát cao, khủng hoảng tài chính, lãi suất vay cao, ảnh hưởng lớn tới việc tính chi phí lãi vay của dự án Tổng công ty phải huy động từ nhiều nguồn vốn ngân sách nhà nước, vốn góp của các công ty khác, vốn vay của ngân hàng, vốn tự có để có thể đảm bảo khả năng chi trả.

- Thúc ép về thời gian: Để lập được một dự án đầu tư cần phải trải qua nhiều

bước nghiên cứu, phải phân tích xem xét nhiều mặt, nhiều khía cạnh khác nhau, vìthế cần có thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng và tỷ mỷ các khía cạnh đó để đưa ranhững kết luận, kết quả chính xác Nhưng nếu chủ đầu tư quá thúc ép về mặt thờigian thì sẽ phải bỏ qua một số khía cạnh cần nghiên cứu hoặc nghiên cứu một cách

sơ sài, không dự liệu hết những rủi ro, biến động có thể xảy ra, làm cho chất lượng

dự án được lập không cao

- Quản lý kém, chọn sai tư vấn (lập dự án): Nếu chủ đầu tư không sát sao

kiểm tra công tác lập dự án của đơn vị tư vấn được giao nhiệm vụ lập dự án, hoặcchủ đầu tư lựa chọn đơn vị tư vấn lập dự án thiếu năng lực, kinh nghiệm thì dự ánđược lập sẽ dễ có khả năng không đủ độ tin cậy, thiếu tính chính xác (chất lượngkém)

- Xác định mục tiêu dự án sai: Chủ đầu tư xác định sai mục tiêu, làm cho

người lập dự án phân tích không đúng hướng, ảnh hưởng đến chất lượng dự án

công tác lập dự án Hiện tại các dự án do Tổng công ty trực tiếp lập còn hạn chế do

cán bộ của Ban đầu tư chủ yếu là kỹ sư xây dựng, kiến trúc, am hiểu về kỹ thuật nhưng kiến thức liên quan lập dự án thì chưa sâu do đó đòi hỏi nhiều cán bộ chuyên ngành kinh tế đầu tư thì chưa có Đối với dự án thuê tư vấn lập dự án như các công ty tư vấn đầu tư & xây dựng Bình Thái, công ty cổ phần tư vấn kiến trúc

đô thị Hà Nội – UAC thì chi phí lập lại rất tốn kém.

• Hai là , cơ cấu tổ chức: Có một cơ cấu tổ chức tốt, hợp lý sẽ tạo điều kiện

cho công tác lập dự án diễn ra suôn sẻ, các bộ phận phối hợp nhịp nhàng không cóhiện tượng chồng chéo công việc, chức năng, nhiệm vụ và mệnh lệnh được thựchiện rõ ràng, khoa học Sự phân công, phân nhiệm, sự phối hợp, kết hợp giữa các cá

nhân, tập thể hợp lý đúng năng lực mỗi người sẽ là nhân tố góp phần nâng cao hiệu quả công tác lập dự án Như vừa qua Tổng công ty đã bố trí lại các phòng ban, gộp

Trung tâm đầu tư và phát triển hạ tầng thương mại Hà Nội và phòng kế hoạch và đầu tư thành Ban đầu tư Góp phần thực hiện công tác đầu tư đồng bộ, thực hiện công việc nhanh và nhất quán hơn, tránh phê duyệt nhiều bước nhiều phòng ban tốn thời gian.

• Ba là, trang thiết bị và các phương tiện hỗ trợ cho công tác lập dự án

Các trang thiết bị và phương tiện hỗ trợ bao gồm máy móc, phần mềm tínhtoán, thiết kế, phòng thí nghiệm, hệ thống thông tin Các phương tiện này càng hiệnđại (với điều kiện phù hợp trình độ người sử dụng) thì sẽ càng nâng cao tính chính

xác, độ tin cậy của dự án, làm tăng chất lượng công tác lập dự án Hiện nay đã thực

hiện đúng lộ trình công tác ứng dụng CNTT trong toàn Tổng công ty đặc biệt là văn phòng công ty mẹ, có phòng CNTT riêng, hệ thống mạng của Tổng công ty gồm 04 máy chủ, 150 máy trạm, 03 đường truyền ADSL, 01 đường truyền Leasedline, 18 Website, trên 600 địa chỉ E-Mail của các đơn vị…giúp cho việc cập nhật thông tin giá cả thị trường, chính sách pháp luật rất cần thiết trong phần nghiên cứu thị trường, giúp giảm bớt chi phí giấy tờ hội họp, trao đổi thông tin các thành viên nhanh chóng thuận tiện hơn.

2 Quy trình lập dự án đầu tư tại Ban đầu tư của TCT thương mại Hà Nội.

Sơ đồ1 2: Quy trình lập dự án đối với dự án do chính Ban đầu tư lập.

* Chú thích: Điều đặc biệt khác so với quy trình lập dự án tại các công ty

khác là đối với một số dự án Tổng công ty thực hiện như sau:

- Khi kế hoạch đầu tư cho từng thời kỳ hoặc báo cáo cơ hội đầu tư được phê

duyệt hoặc được giao nhiệm vụ thì Ban đầu tư đề nghị chọn đơn vị tư vấn lập dự ántrình Tổng công ty phê duyệt

- Lựa chọn tổ chức tư vấn: Thường thuê các tổ chức tư vấn lập dự án có tên

tuổi là công ty tư vấn đầu tư & xây dựng Bình Thái, công ty cổ phần tư vấn kiếntrúc đô thị Hà Nội – UAC, công ty cổ phần tư vấn và xây dựng công nghiệp ThăngLong Và phải đảm bảo:

Nhận nhiệm vụ, kế hoạch

dự án (Phòng quản lý

mạng lưới - Ban đầu tư)

Nghiên cứu kế hoạch và tài liệu liên quan,thu thập tài liệu cần thiết (Ban đầu tư, phòng nghiên cứu thị trường, phòng CNTT)

Lập đề cương (Ban đầu tư)

Phê duyệt đề cương(Lãnh đạo TCT)Thực hiện lập dự

án (Ban đầu tư)

Kiểm tra việc lập dự

án (Ban đầu tư)

Ký đóng dấu(Lãnh đạo Ban đầu tư)

Kiểm định dự

án được lập (Thuê công ty

tư vấn, hoặc do chính ban lãnh đạo TCT kiểm tra)

Bàn giao tài liệu

(Ban đầu tư)

Lưu hồ sơ

(Ban đầu tư)

+ Nhà đầu tư phải có đủ trình độ, chuyên môn phù hợp với yêu cầu côngviệc, chuyên gia tư vấn phải có chứng chỉ, bằng cấp xác nhận trình độ chuyên mônphù hợp.

+ Nhà tư vấn phải chịu trách nhiệm trước Tổng công ty về tính đúng đắn,chính xác, khách quan đối với công tác chuyên môn và hoàn thành công việc theohợp đồng đã ký

- Kiểm tra quá trình lập dự án

- Nội dung dự án

- Các dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư:

+ Các dự án có mức vốn dưới 1 tỷ đồng

+ Các dự án sửa chữa, bảo trì sử dụng vốn sự nghịêp

+ Các dự án của các ngành đã có thiết kế mẫu và tiêu chuẩn kỹ thuật được

Bộ quản lý ngành phê duyệt trên cơ sở quy hoạch tổng thể đối với từng vùng

Việc lập báo cáo đầu tư thực hiện theo hướng dẫn lập báo cáo cơ hội đầu tư

3 Phương pháp soạn thảo dự án đầu tư tại Ban đầu tư của TCT thương mại

+ Phương pháp phân tích độ nhạy: Theo phương pháp này tất cả các yếu tốbất định đều được phân tích, nghiên cứu, xem xét trong một giới hạn an toàn xácđịnh Khi tiến hành phân tích các yếu tố cần phải nằm trong giới hạn cho phép dự

án mới đảm bảo tính khả thi Để phân tích độ nhạy một dự án đầu tư, ta có thể sửdụng ba phương pháp phân tích:

Một là: Phân tích ảnh hưởng riêng biệt của từng yếu tố có liên quan đến các

chỉ tiêu hiệu quả cảu dự án nhằm tìm ra yếu tố có ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu

đó Theo phương pháp này, trước hết cần xác định các yếu tố có liên quan tới chỉ

tiêu tài chính của dự án như vốn đầu tư, chi phí, đơn giá sản phẩm, tuổi thọ của dự

án Tiếp đó là tăng hoặc giảm các yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm rồi tínhtoán lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Cuối cùng là đo lường tỷ lệ thay đổi của chỉtiêu tài chính do sự thay đổi của các yếu tố nói trên từ đó đưa ra kết luận dự án nhạycảm với yếu tố nào nhất Với những yếu tố ảnh hưởng lớn đến dự án, nếu thay đổichúng theo chiều hướng xấu trong một giới hạn nhất định mà các chỉ tiêu hiệu quảcủa dự án vẫn đảm bảo thì dự án đó có thể kết luận là dự án đủ độ an toàn

Hai là: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố trong các tình

huống tốt xấu khác nhau đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án để đánh giá độ

an toàn của dự án về mặt tài chính.

Ba là: Cho lần lượt các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính

của dự án thay đổi trong giới hạn thị trường chấp nhận, nhà đầu tư và nhà quản lý chấp nhận Ứng với mỗi sự thay đổi đó ta có một phương án Lần lượt cho các yếu

tố thay đổi ta có hàng loạt các phương án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thịtrường, của nhà đầu tư, của nhà quản lý, Ban đầu tư cân nhắc xem xet chọn raphương án tối ưu

+ Phân tích dự án trong điều kiện có rủi ro: Rủi ro là một yếu tố hay xảy ratrong kinh doanh và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng cho quá trình sản xuấtkinh doanh, cho doanh nghiệp Đối với những dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn, thờigian kinh doanh kéo dài thì Ban đầu tư thực hiện phân tích rủi ro một dự án đầu tưtheo các cách sau:

- Sử dụng phương pháp toán xác suất: Cần phải dự đoán được mọi khả năng

có thể xảy ra của từng biến cố trong quá trình đầu tư, kinh doanh, sau đó tính kỳvọng toán của các biến cố đó Từ đó tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án Nếu chỉtiêu hiệu quả của dự án vẫn đảm bảo thì dự án được chấp nhận

- Phương pháp xác định tỷ suất lợi nhuận có điều chỉnh theo độ rủi ro: Theophương pháp này thì tỷ suất lợi nhuận của dự án đã được điều chỉnh theo độ rủi rođược xác định theo công thức như sau:

IRRdc = rgiới hạn / (1-q)

Trong đó:

IRRdc là tỷ suất lợi nhuận đã được điều chỉnh theo độ rủi ro

r giới hạn là tỷ suất giới hạn

q là xác suất rủi ro

Nếu IRRdc vẫn đảm bảo thì dự án sẽ được chấp nhận

Từ việc phân tích các rủi ro có thể xảy ra của dự án, Ban đầu tư đề ra một hệthống các biện pháp để phòng tránh các rủi ro đó Vì thế hiệu quả của dự án sẽ chắcchắn hơn Tuy vậy sử dụng phương pháp này vẫn còn hạn chế do Ban đầu tư thuthập thông tin về các yếu tố gây rủi ro vẫn chưa được đầy đủ, thường xuyên, một số

dự án nhỏ đôi khi bỏ qua tác động của yếu tố lạm phát trong phân tích tài chính

+ Phương pháp dự báo, dự đoán: Theo phương pháp này tất các yếu tố bất

định đều được xem xét như: dự báo các yếu tố đầu vào về quy mô, các nguồn cungứng, tiến độ cung ứng; các yếu tố về thị trường sản phảm đầu ra giá cả, sản lượngcần cung ứng (cầu thị trường) dự báo trong hiện tại và những biến động có thể trongtương lai Ban đầu tư kết hợp với phòng Công nghệ thông tin, phòng nghiên cứu thịtrường để có được thông tin chính xác nhất, việc dự báo đạt hiệu quả cao

4 Nội dung lập dự án đầu tư tại Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà

Nội.

Do đặc điểm các dự án được lập tại Ban đầu tư là những dự án xây dựng cáccông trình công nghiệp, trung tâm dịch vụ, khu nhà ở và đô thị…nên quá trình soạnthảo dự án đầu tư cũng trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo hướng ngày càng chi tiếthơn, chi phí cho nghiên cứu tốn kém hơn, thời gian cần thiết cho việc hoàn thànhcác công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độ chính xác của kết quả nghiêncứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút ra ngày càng chuẩn xác hơn đối với mọikhía cạnh dự án Bên cạnh, vẫn tồn tại những khó khăn trong khía cạnh nghiên cứu,một số nội dung chưa đảm bảo yêu cầu đặt ra

4.1 Nghiên cứu cơ hội đầu tư:

Giúp cho Ban đầu tư xem xét sơ bộ dự án có nên đầu tư hay không để tiếnhành các bước tiếp theo, phát hiện cơ hội đầu tư các cán bộ lập dự án căn cứ vào:

- Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, địa phương hoặc chiến

lược sản xuất kinh doanh của ngành và cơ sở Ví dụ: Các dự án xây dựng khu nhà ở

và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro, dự án chung cư cao tầng để bán cho CBCNV 28B Lê Ngọc Hân – Phường Phạm Đình Hổ - Hai Bà Trưng – Hà Nội phù hợp với quy hoạch Bộ xây dựng., Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội, UBND thành phố Hà Nội, Sở địa chính – nhà đất, Sở kế hoạch và đầu tư, Sở tài chính vật giá, Sở khoa học và công nghệ môi trường.

- Căn cứ vào việc nghiên cứu nhu cầu về một hàng hóa hoặc một hoạt động

cụ thể nào đó để từ đó nảy sinh ra ý định đầu tư và hiện trạng sản xuất, cung cấp cáchàng hóa dịch vụ đó trên thị trường

- Nguồn tiềm năng sẵn có, các lợi thế tuyệt đối và lợi thế so sánh của doanhnghiệp hoặc địa điểm nơi dự kiến thực hiện dự án

- Những kết quả về tài chính và kinh tế - xã hội mà dự án có thể đem lại

Ở giai đoạn này, các nghiên cứu còn ở mức độ sơ sài chủ yếu dựa vào cácước tính tổng hợp về đầu vào, đầu ra và hiệu quả của dự án hoặc dựa vào các dự ántương tự để xem xét, chưa đề cập đến yếu tố bất định tác động đến dự án trongtương lai Ban đầu tư cũng gặp khó khăn trong giai đoạn này vì thiếu thông tinchính xác

4.2 Nghiên cứu tiền khả thi:

Ban đầu tư tiến hành phân tích một cách kỹ lưỡng hơn, chi tiết hơn cơ hộiđầu tư đã lựa chọn nhằm khẳng định lại một lần nữa ý đồ đầu tư có thực sự đảm bảotính khả thi hay không Nội dung của nghiên cứu tiền khả thi bao gồm:

- Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội pháp lý

- Nghiên cứu khía cạnh thị trường của cơ hội đầu tư đã lựa chọn

- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án

- Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án

- Nghiên cứu phân tích các lợi ích kinh tế xã hội của dự án đầu tư

Thực tế Ban đầu tư thực hiện giai đoạn này chỉ mới dừng lại ở trạng thái tĩnh

và chưa thực sự chi tiết, điều này được thể hiện:

+ Chưa đi vào phân tích tỉ mỉ kỹ càng các nội dung trên Các số liệu ở mức

độ chính xác chưa cao, mức độ chi tiết mới chỉ cần vừa đủ để khẳng định ý đồ đầutư

+ Chưa đề cập đến sự tác động của các yếu tố bất định, chưa xem xét chotừng năm của đời dự án mà mới chỉ chọn một năm bình thường để nghiên cứu

4.3 Nghiên cứu khả thi:

Đây là giai đoạn cuối cùng của công tác lập dự án Nội dung nghiên cứu củagiai đoạn này cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng chỉ khác ởmức độ chi tiết hơn Với dự án phải qua nghiên cứu tiền khả thi thì phần nhiệm vụ

và kế hoạch chi tiết của Ban đầu tư hầu như không thay đổi, chỉ dự án không quanghiên cứu tiền khả thi mà đi thẳng vào giai đoạn này thì Ban đầu tư lại thực hiệnbước nhận nhiệm vụ và kế hoạch Mục đích của giai đoạn này là đưa ra kết luậnchính xác về mọi khía cạnh cơ bản của dự án với những số liệu được tính toán cẩnthận, chi tiết, các đề án kinh tế kỹ thuật, các lịch biểu và tiến độ thực hiện dự ántrước khi quyết định đầu tư chính thức

* Nghiên cứu bối cảnh chung về kinh tế, xã hội, pháp luật ảnh hưởng đến dự án:

- Xem xét các điều kiện về tự nhiên:

+ Địa hình: Bằng phẳng hay không bằng phẳng, đồng bằng hay đồi núi…Cáccán bộ xem xét xem với địa hình như thế thì có ảnh hưởng như thế nào tới việc thựchiện dự, nếu địa hình bằng phẳng thì việc vận chuyển máy móc, nguyên vật liệu chosản xuất và vận chuyển sản phẩm trong quá trình tiêu thụ ít tốn kém chi phí hơn sovới địa hình đồi núi hiểm trở Thể hiện cụ thể ở dự án Ban đầu tư thực hiện :

Ví dụ dự án “Khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm

Hapro” với vùng đất nghiên cứu thuộc địa bàn xã Lệ Chi và Kim Sơn có địa hình tương đối bằng phẳng, mật độ dân cư thưa thớt, phần lớn diện tích đất là đất trống đào đóng gạch, đất ao hồ và đất nông nghiệp có độ cao trung bình 4,50 m nói chung là thuận tiện cho việc giải tỏa mặt bằng và vận chuyển, đi lại.

+ Địa lý: Ví dụ dự án “Công ty TNHH vườn ươm doanh nghiệp Hà Nội” tại

xã Lệ Chị - huyện Gia Lâm – Hà Nội xây dựng tại vùng chủ yếu là đất nông nghiệp Đây là nơi có địa lý tương đối thuận tiện tiếp giáp nhiều vùng như phía Bắc tiếp giáp cánh đồng xã Lệ Chi, phía Nam là giáp đường 181, phía Đông giáp đất khu công nghiệp Hapro đã được phê duyệt, phí Tây giáp cánh đồng xã Kim Sơn, vì vậy

có thể trồng cây cảnh phù hợp khí hậu, loại đất đã thích hợp với cây nông nghiệp tại đây, vận chuyển cây giống tới các nơi dễ dàng do nằm sát bên đường.

+ Khí hậu: Điều kiện khí hậu có ảnh hưởng đáng kể tới quá trình thực hiện

dự án, tùy thuộc từng loại dự án Ví dụ dự án “ Nhà máy mỳ Hapro” tại xã Lệ Chi

– huyện Gia Lâm – Hà Nội liên quan trực tiếp tới chế biến thực phẩm là mỳ ăn liền phải ròn, khô ráo do đó cần phải nghiên cứu rõ khí khí hậu vùng ảnh hưởng tới việc bảo quản, sản xuất mỳ để xây dựng kết cấu kho bãi cũng như có kế hoạch về

độ ẩm, ánh sáng, nhiệt độ phù hợp: Nhiệt độ không khí trung bình trong năm là 23,5 0 C; nhiệt độ không khí cao nhất tuyệt đối là 42 0 C; nhiệt độ không khí thấp nhất tuyệt đối là 3,8 0 C; độ ẩm không khí là 84%; lượng bốc hơi trung bình năm là 989mm; tốc độ gió trung bình mùa hè là 2,2m/s với hướng gió chủ đạo là Đông Nam; tốc độ gió trung bình mùa đông là 2,8m/s với hướng gió chủ đạo Đông Bắc.

+ Nguồn nước: Đây là nhân tố ảnh hưởng lớn tới dự án, bất kể là dự án nào.Cần xem xét xem nguồn nước có đủ cung cấp cho việc thực hiện dự án không, có an

toàn không Ví dụ dự án “Nhà ở chung cư cao tầng bán cho CBCNV” tại 28B Lê

Ngọc Hân – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội với diện tích khu đất là 516,7m 2 với nguồn nước phục vụ cho công trình từ hệ thống thoát nước phố Lê Ngọc Hân, và hệ thống nước mưa thu trên mái tập trung ở sê nô chảy qua lưới chắn rác được thu vào các ống đứng, thu vào bể phốt tầng 1 dẫn ra mương thoát nước bên ngoài đủ

để đáp ứng nhu cầu nước cho dự án.

Ngoài ra còn nhiều yếu tố khác như: Địa hình, thủy văn…cũng cần phải xemxét nghiên cứu tùy theo yêu cầu của từng dự án cụ thể, đặc biệt là với các dự án xâydựng

- Xem xét điều kiện lao động và dân số:

Điều kiện lao động và dân số không chỉ ảnh hưởng tới đầu ra (khả năng tiêuthụ sản phẩm) của dự án mà còn ảnh hưởng tới đầu vào của dự án (ảnh hưởng tới số

lượng lao động có thể huy động cho việc thực hiện dự án) Ví dụ dự án “Khu công

nghiệp Hapro Lệ Chi Gia Lâm – Hà Nội” theo tài liệu của UBND xã Lệ Chi thì dân cư trong khu vực nghiên cứu có khoảng 550 nhân khẩu chủ yếu tập trung ở ven đường 181 trong đó số nhân khẩu nằm trong ranh giới khu vực nghiên cứu khoảng

200 nhân khẩu Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên khoảng 1,6% Lực lượng lao động chủ yếu là lao động nông nghiệp, một phần lao động sản xuất và kinh doanh nhỏ, hiện nay xu hướng chuyển dịch cơ cấu lao động tại đây đang chuyển dần từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ ngày một tăng Tổng số lao động tại khu công nghiệp thực phẩm Hapro là khoảng 202 người Đây là nơi có dân cư đông

do đó việc tiêu thụ sản phẩm của dự án sẽ dễ dàng hơn và lượng nhân công có thể huy động cho dự án sẽ khá dồi dào, từ đó có thể chi phí cho nhân công sẽ rẻ hơn

- Điều kiện pháp lý:

Bao gồm hệ thống luật pháp (một số Nghị định quy định và hướng dẫn việclập dự án như Nghị định 16/CP/2005, Nghị định 12/CP/2009, Nghị định112/CP/2009), các chính sách phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch tổng thể, kếhoạch dài hạn, quy hoạch phát triển ngành, vùng, đất nước, các chủ trương của cáccấp chính quyền, cơ quan liên quan tới dự án được các cán bộ cập nhật thườngxuyên hơn

- Nghiên cứu xem tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của địaphương và tình hình phát triển sản xuất kinh doanh của ngành có liên quan tới dự án

có tạo thuận lợi cho dự án hay không

- Nghiên cứu tình hình ngoại thương và các định chế khác có liên quan nhưtình hình xuất nhập khẩu, chính sách tỷ giá hối đoái Điều này đặc biệt quan trọngđối với những dự án phải nhập khẩu máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu

Không phải bất cứ dự án nào cũng phải nghiên cứu đầy đủ những khía cạnhnói trên Tùy thuộc đặc thù của từng dự án mà Ban đầu tư tiến hành nghiên cứu một

vài khía cạnh đã liệt kê ở trên hoặc đưa ra một số nội dung khác phù hợp với yêu

cầu của dự án Các dự án nhỏ mang tính chất dịch vụ tại địa bàn dự án như “Trung

tâm thương mại và dịch vụ số 5 Nam Bộ” thì các cán bộ bỏ qua nghiên cứu tình

hình ngoại thương, tỷ giá hối đoái

* Nghiên cứu khía cạnh thị trường của dự án:

- Nghiên cứu về mặt cung - cầu sản phẩm ở hiện tại:

+ Số lượng sản phẩm dịch vụ được tiêu thụ, nhập khẩu, xuất khẩu

+ Số lượng các cơ sở cung cấp hiện có, khả năng cung cấp của họ là baonhiêu

+ Tình hình các hàng hóa, dịch vụ thay thế, hàng hóa dịch vụ liên quan

- Dự báo cung - cầu thị trường trong tương lai:

+ Xu hướng tiêu dùng, số lượng tiêu thụ trong tương lai về sản phẩm dịch vụ

- Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án:

Mục đích của việc nghiên cứu này là nhằm tìm ra các biện pháp thích hợp đểgiới thiệu, nâng cao sức cạnh tranh, thúc đẩy quá trình tiêu thụ sản phẩm của dự án.Nhận thấy vai trò quan trọng nội dung này ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tưcủa dự án nên Ban đầu tư tập trung nghiên cứu sâu các vấn đề:

+ Phân đoạn thị trường: Nhằm tìm ra phương thức phục vụ người tiêu dùngmột cách tốt nhất Khi phân đoạn thị trường người ta thường dựa vào khu vực địa

lý, đặc điểm nhân khẩu học, yếu tố tâm lý, hành vi của khách hàng….Ví dụ dự án “

Khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro” sau khi phân tích thị

trường đã x ác định các đối tượng phục vụ phù hợp với từng công trình nhỏ lẻ trong đó như hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị đảm bảo đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, thông tin liên lạc của người dân trong và ngoài khu vực, các công trình văn hóa, y tế phục vụ nhu cầu về đời sống tinh thần cũng như phục vụ dịch vụ y tế tại chỗ, các công trình về giáo dục như nhà trẻ, trường tiểu học, trung học cơ sở đáp ứng nhu cầu về học tập cho con em của dân cư chuyển đến khu đô thị mới, dân tái định cư và công nhân làm việc cho các cơ sở sản xuất tại khu phụ trợ, các khu nhà tái định cư NOTDC1 và NOTDC2 phục vụ nhu cầu ở cho dân tái định cư, các khu cây xanh, vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn cho CBCNV trong khu vực và vùng lân cận

+ Xác định thị trường mục tiêu: Là thị trường chủ yếu mà dự án hướng tới,trên cơ sở xem xét quy mô và khả năng tăng trưởng của thị trường; mức độ hấp dẫn

của thị trường; Ví dụ dự án “Vườn ươm doanh nghiệp do EU tài trợ” thị trường

của nó là cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà máy chế biến thực phẩm, cho các siêu thị như rau quả phục vụ đời sống của người dân trên địa bàn xã Lệ Chị - huyện Gia Lâm – Hà Nội, cây cảnh cho các cơ quan hành chính khác trên địa bàn

Hà Nội, các tỉnh thành khác trong cả nước, thậm trí xuất khẩu ra nước ngoài (Mỹ, Nhật Bản, Đức, Singapore)

+ Xác định các chiến lược tiếp thị của dự án: Có thể sử dụng chiến lược tiếpthị phân biệt hay chiến lược tiếp thị tập trung, sử dụng những hình thức tiếp thị,

quảng cáo trên truyền hình, trên báo chí, trên đài hay mở triển lãm Hiện nay

thương hiệu Hapro có ở khắp nơi, với những thông điệp nổi tiếng như “Gốm Chu Đậu mang hồn đất Việt”, “Mỳ Hapro mang hương vị Việt Nam”, Hapro Bốn Mùa, Chuỗi siêu thị tiện ích…

* Phân tích mặt kỹ thuật của dự án.

Dự án có khả năng thực hiện hay không phụ thuộc vào các giải pháp kỹthuật, phân tích kỹ thuật còn là tiền đề cho việc tiến hành phân tích kinh tế tài chínhcủa dự án đầu tư