Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hội đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đề tài : Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hội đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

lời nói đầu

Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia và đầu t xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự ánsản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nớc và Thủ đô

Hà Nội đang tiến hành Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằngkhi Nhà nớc thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tớinhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội

Những năm qua, số lợng các dự án đầu t ở cả khu vực nội thành và ngoạithành Hà Nội đã tăng rất nhanh Trong quá trình thực hiện các dự án đầu t thì giảiphóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những

ảnh hởng rất lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh

tế, chính trị- xã hội của đất nớc

Trong điều kiện quỹ đất cũng nh các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạnhẹp và nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế củacác tổ chức, cá nhân khi Nhà nớc thu hồi đất và giao đất ngày càng đợc quan tâmhơn Vì vậy, vấn đề bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đã và đang là mộtvấn đề mang tính thời sự cấp bách Công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng còn làvấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi đợc sựquan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân Bồi thờng thiệt hại về

đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nớcvới các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổchức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ

đề bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội làmột vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách

Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều

cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thờng thiệt hại cho ngời sửdụng đất khi Nhà nớc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hộiThủ đô Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các chính sách này cũng vẫn còn

có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thờng thiệt hại và việc

khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồnthu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng.

Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi thờngthiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạnxin đợc thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

Đề tài là công trình khoa học nghiên cú một cách toàn diện và có hệ thống về

hệ thống các chính sách bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c khi Nhà nớcthu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hớng hoàn thiện chính sáchkèm theo các giải pháp thực hiện

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình côngnghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánhvai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới; Góp phần hoàn thiện chínhsách, phơng thức bồi thờng thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nớc thu hồi

đất trên địa bàn Thành phố;Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếukiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khaicác Dự án trên địa bàn

Mục đích nghiên cứu đề tài:

Đề tài đợc hoàn thành với hai mục tiêu cơ bản là :

- Đánh giá những u điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBNDThành phố Hà Nội áp dụng

- Đề xuất hớng hoàn thiện những hệ thống chính sách đó trên cơ sở phù hợpHiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành

Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:

Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố

Hà Nội đã từng áp dụng về bồi thờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi

đất trớc và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủyếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay )

Phơng pháp nghiên cứu đề tài:

Trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử dụng phơng pháp thống kê để thuthập, sử lý các thông tin cũng nh các số liệu, tài liệu thu thập đợc Cùng với việcthu thập thông tin đề tài đã sử dụng phơng pháp phân tích đánh giá tổng hợp để rút

ra những kết luận cần thiết Kết hợp với phơng pháp duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử đề tài đã nghiên cứu vấn đề một cách toàn diện, và có sự kết nối theo thờigian, mục đích và có sự quan sát ở nhiều khía cạnh của vấn đề cần nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu của đề tài:

Đề tài đã tập trung nghiên cứu nội dung chính sách bồi thờng thiệt hại, tái

định c của Nhà nớc và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện trong nhữngnăm qua Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài đợc chia làm 3 chơng:

Chơng I: Cơ sở lý luận về bồi thờng thiệt hại Giải phóng mặt bằng

Chơng II : Tình hình thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại trên địa bànThành phố Hà Nội

Chơng III: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thờng, Giảiphóng mặt bằng , tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Do điều kiện về thời gian và trình độ có hạn nên chắc chắn đề tài không thểtránh khỏi một số sai sót, em rất mong nhận đợc sự góp ý của các thầy cô và ýkiến đóng góp của các bạn để đề tài ngày càng hoàn chỉnh hơn

chơng i cơ sở lý luận về công tác bồi thờng thiệt hạigiải phóng mặt bằng

Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nớc đòi hỏi phải có đất đailàm mặt bằng thực hiện dự án Nh chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùngquý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trêntrái đất trong đó có con ngời Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu

đầu vào không thể thiếu đợc Đối với nông nghiệp đất đai là t liệu sản xuất chủyếu và đặc biệt không thể thay thế đợc.Đối với các ngành khác nh công nghiệp,xây dựng, dịch vụ đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấpnguyên liệu để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh

Để chuẩn bị cho các dự án đầu t phát triển thì việc thu hồi đất đã giao chongời sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác

động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội Do vậy để đảm bảo côngbằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho ngời sử dụng đất, thì khi Nhà nớc thu hồi

đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thờng thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnhhởng, cho ngời bị thu hồi đất

I.khái niệm, vai trò của công tác bồi thờng thiệt hại

1 Khái niệm về bồi thờng thiệt hại.

Bồi thờngthiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao cho

một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Việc bồi thờngthiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thờng bằng tiền, bằngvật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoảthuận giữa các chủ thể

Bồi thờng thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể đợc hiểu là việc chi trả, bù

đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiếntrúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định

đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời sử dụng đất đai, sở hữu tàisản trên đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Vì vậy bồi thờng thiệt hại cho ngời bịthu hồi đất không chỉ là bồi thờng thiệt hại về đất mà còn bồi thờng thiệt hại cả vềtài sản gắn liền trên đất

Về bản chất của bồi thờng thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi thờngthiệt hại những tổn thất cho ngời đang sử dụng đất do việc Nhà nớc có Quyết địnhthay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất

2 Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng

Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động Trongquá trình phát triển của xã hội, đất đai đợc sử dụng nhằm mục đích phục vụ sựtồn tại và phát triển của xã hội loài ngời Nên đất đai không thuộc sở hữu củariêng một ai mà là của toàn xã hội Quỹ đất đai của nớc ta ngày nay là thành quảcủa việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ Do đó đất đaithuộc sở hữu toàn dân , Nhà nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nớc đề

ra và quy định trách nhiệm của mình cũng nh quyền lợi và nghĩa vụ của ngời sửdụng đất) Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao quyền sử dụng đất thực tế vàphải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc

Đất đai là một t liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phơng diện tự nhiên, kinhtế- xã hội Vì vậy, Nhà nớc phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắmquyền quản lý và quyền sở hữu đất đai Nhà nớc phải xây dựng chế độ sở hữu đất

đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoanghoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả Nhà nớc giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể.Nhà nớc giao quyền quản lý đất đai đồng thời đa ra những quy định quyền vànghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai

Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nớc thống nhất quản lý Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê

đất” Điều 2 viết: “ Nhà nớc có chính sách bảo đảm cho ngời làm nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.”

Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợpvới điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trờng, ổn địnhtình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại Luật đất đai cũng quy định khiNhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng Nhà nớc có trách nhiệm bồi thờng thiệt hại

Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp củangời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sử dụng đất đối với thửa đất

mà mình đang quản lý, sử dụng

Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa

vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớc bảo vệkhi bị ngời khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, đợc bồi thờngthiệt hại về đất khi bị thu hồi

Nh vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của ngời sửdụng đất cũng nh trách nhiệm của Nhà nớc khi thu hồi đất Đất đai có vai trò vôcùng quan trọng đối với xã hội loài ngời, nó là điều kiện cho sự sống của độngvật, thực vật và con ngời trên trái đất Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, cáccông trình công nghiệp, hệ thống giao thông Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng

nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinhdoanh phục vụ cho đời sống con ngời Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ

đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con ngời Nó là t liệu sản xuất đặc biệt đốivới ngành nông nghiệp, không thể thay thế đợc Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗdựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyểndần hầu hết các tác động của con ngời vào cây trồng

Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗiquốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội Nó là nơi để xây dựng các công trìnhkiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con ngời Do đó Nhà nớcquy định các quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất đai cũng nh trách nhiệm phảibồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nớc đảm bảo mọi ngời đều có đất đểsống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn

Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền cónhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữukhác theo quy định của pháp luật Nhà nớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà

ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác Nhà ở cũnglà một trong những loại tàisản vô cùng quý giá của mỗi con ngời Nhà ở là nơi để mỗi con ngời đi về nghỉngơi, tránh nắng, ma, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, táisản xuất sức lao động Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiềucông sức, hơn nữa nhà đất thờng gắn liền với nhau nên khi Nhà nớc thu hồi đất

đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó Vì vậy, công tác bồi thờng thiệt hại cho ngời

sở hữu nhà ở là một tất yếu Mặt khác bằng những quy định của mình, Nhà nớcxác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi th ờng thiệthại tránh tình trạng bồi thờng sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân

3 Vai trò của chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất

Chính sách bồi thờng thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà nớcthu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thờng thiệt hại căn cứ vào đó để xác

định đối tợng đợc bồi thờng, không đợc bồi thờng, tính mức bồi thờng, giá bồi ờng và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ dichuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của ngời dân trong vùng di dời

th-Để công tác bồi thờng thiệt hại GPMB đợc thực hiện nhanh, chính xác vàhiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và

đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi ngời biết để

họ hiểu và tự giác thực hiện Ngợc lại nếu không làm tốt các khâu trên thì chắcchắn công tác bồi thờng thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vớng mắc vàkhông thể thực hiện đợc

Chính sách bồi thờng thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nớc vềbồi thờng thiệt hại nh : đối tợng đợc bồi thờng, đối tợng phải bồi thờng, mức bồithờng, tổ chức thực hiện Nh vậy, chính sách của Nhà nớc liên quan đến bồi thờngthiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên baogồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu t , đối tợng phải bồi th-ờng), ngời sử dụng đất và Nhà nớc Do đó nó mang tính chất quyết định đối vớicông tác bồi thờng thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định c Một chính sáchthoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc

đẩy đợc tiến độ thực hiện các dự án cũng nh sự phát triển của xã hội khi đợc đầu tcơ sở hạ tầng mới Chính sách bồi thờng thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vớngmắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thớc đo phản ánh trình độ phát triển của xã hộithông qua một loạt các quy định của Nhà nớc nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợiích, lợi ích của Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t và lợi ích của ngời bị thu hồi đất.

II các chính sách của nhà nớc về bồi thờng thiệt hại khinhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh,quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự ánphát triển đã đợc Đảng và Nhà nớc quan tâm từ rất sớm, đợc thể chế hoá bằng cácvăn bản pháp luật và liên tục đợc điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễncủa từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nớc Những quy định áp dụng khiNhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khácnhau Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thờng ( bồi thờng ) thiệthại khi Nhà nớc thu hồi đất cũng đã đợc ban hành

Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc cóliên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tínhchất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho

đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ,Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành

1.Về đối tợng phải bồi thờng.

Nghị định 151/TTg của Thủ tớng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản phápquy đầu tiên quy định về việc trng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các côngtrình của Nhà nớc do vậy đối tợng phải bồi thờng thiệt hại là Nhà nớc Trải quathời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ sung, nh-

ng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tợng phải bồi ờng thiệt hại là các tổ chức, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất Cho

th-đến nay đối tợng phải thực hiện trách nhiệm bồi thờng vẫn là Nhà nớc (đối với các

dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) vàcác đối tợng đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợiích kinh tế xã hội phát triển đất nớc

2 Về đối tợng đợc bồi thờng

Đối tợng đợc bồi thờng thiệt hại đợc quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định22/CP Các trờng hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi sẽ đ-

ợc hởng chính sách bồi thờng Các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp phải là mộttrong những ngời có giấy tờ theo quy định nh : Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật Ngoài trờng hợp có các loại giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp, đối tợng

đợc bồi thờng còn là các đối tợng sử dụng đất ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm1993

Phạm vi bồi thờng thiệt hại đợc quy định gồm bồi thờng thiệt hại về đất vàbồi thờng thiệt hại về tài sản trên đất.

3 Chính sách bồi thờng về đất.

Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy địnhnguyên tắc cơ bản nhất đợc thừa nhận khi trng dụng ruộng đất là chiếu cố đúngmức quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng đất trên cơ sở bồi thờng và giúp giảiquyết công ăn việc làm Việc bồi thờng đợc thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi

đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lợng thờng niên của đất trng dụng

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thờng thiệt hại trong Nghị

định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trng dụng đất đai trong những năm

1960 Tuy nhiên, Nghị đinh cha quy định cụ thể mức bồi thờng thiệt hại mà chủyếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tớng ban hànhThông t số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất

đai, cây cối lu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mởrộng thành phố” Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế củahợp tác xã và của nhân dân’’ Đây thực sự là bớc chuyển trong nhận thức đối vớingời bị ảnh hởng Ngoài ra, Thông t này đã quy đinh rõ mức bồi thờng thiệt hại vềnhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung

du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu Đối với nhàcửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thờng Luật đất đai năm

1988 tuy không quy định cụ thể việc bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất,nhng tại phần nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thờng thiệt hại thực

tế cho ngời đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao

động và kết quả đầu t đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”

Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nớc thu hồi đấtvào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạnkhôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nớc Tuy nhiên, bớc vào thời kỳ đổimới, trớc những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao,không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đôthị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần đợc thu hồi để mở rộng giao thông, phát triểnhạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinhtế- xã hội Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi

điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tợng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn vàquan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn

Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức,cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:

Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai,rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”

Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân cóquyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt, t liệu sảnxuất Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”.Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đaithông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác

định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạnmức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cánhân sử dụng đất

Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,chuyển quyền sử dụng đất và bồi thờng đất đai, tài sản gắn liền với đất

Để tạo điều kiện cho ngời dân yên tâm sử dụng đất và đầu t nâng cao hiệuquả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nớc bảo hộ quyền và lợiích hợp pháp của ngời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sửdụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng

Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền vànghĩa vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớcbảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đợcbồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hồi đểgiao cho mình và giao lại cho Nhà nớc khi có quyết đinh thu hồi

Nh vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nớchoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn đợc trao cho hộ gia đình, cá nhân sửdụng ổn định, lâu dài Quyền sử dụng đất đợc nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền

sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà mộttầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khunggiá do Nhà nớc quy định

Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc vàkhi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trờng hợp không có giấy

tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thànhphố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định

số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m2/hộ (đối với các loại đất thuộc 4quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m2/hộ (đối với đất từ vành

đai 2 trở ra)

Đối với diện tích đất còn lại trong khuôn viên nhà thanh lý, hoá giá, thì phảinộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đấtgắn liền với nhà thanh lý, hoá giá và diện tích trong khuôn viên còn lại); phải nộp100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vợt hạn mức đất ở

Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì phải nộp 10% tiền

sử dụng đất và đợc phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữuNhà nớc ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối với

tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5) Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ởnhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia đợc diện tích đất sử dụng riêngbiệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp 40%tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sửdụng đất đối với diện tích đất vợt hạn mức đất ở

Nh vậy, đối với các trờng hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thựchiện theo hớng : Nếu bị thu hồi đất thì việc bồi thờng thiệt hại về đất sẽ là 60%tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu đợccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất);

đối với phần còn lại không đợc bồi thờng, vì nếu đợc chuyển mục đích sử dụng đấtthì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất

Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP vềmiễn giảm tiền phải nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất ở đô thị :

-Đất đã đợc sử dụng làm đất ở ổn định trớc ngày 18/12/1980 (ngày ban hànhHiến pháp năm 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch,không có tranh chấp và đợc UBND phờng xác nhận thì đợc xét cấp GCN QSD đất

ở đô thi không phải nộp tiền

- Trờng hợp đất đã đợc sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đếnngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng

- Đối với các chủ sử dụng đất ở ổn định trớc ngày 18/12/1980 (ngày banhành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, đợcUBND phờng xác nhận, khi Nhà nớc thu hồi đất sẽ đợc bồi thờng thiệt hại 100%giá đất (vì nếu đợc cấp giấy chứng nhận QSD đất, chủ sử dụng đất không phải nộptiền sử dụng đất.)

- Đối với chủ sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày15/10/1993, dợc UBND phờng xác nhận, kh nhà nớc thu hồi đất sẽ đợc bồi thờngthiệt hại 80% giá đất (vì nếu đợc cấp GCN QSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp20% tiền sử dụng đất)

- Đối với các chủ sử dụng đất ở sau ngày 15/10/1993, khi Nhà nớc thu hồi

đất sẽ không đợc bồi thờng thiệt hại về đất (vì nếu đợc cấp GCNQSD đất, chủ sửdụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.)chỉ đợc hỗ trợ di chuyển Tại Nghị định

số 90/CP thể hiện chủ trơng bồi thờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùnghạng để thay thế, hoặc bồi thờng thiệt hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sửdụng Trên cơ sở kế thừa các chính sách trớc đây và có bổ sung cho hoàn chỉnhphù hợp với thực tế,

Về mức giá bồi thờng thiệt hại.

Hiện phơng thức để tính giá đất bồi thờng là theo khung giá quy định và nhânvới hệ số K làm sao cho sát với giá thị chuyển nhợng thực tế càng tốt

Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thờng thiệt hại về đất, giảiphóng mặt bằng khi nhà nớc thu hồi đất, Chính phủ quy định tại Nghị định số87/CP ngày 17/8/1994, điều 4 của Nghị định quy định:Căn cứ bảng khung giá củaChính phủ, UBND các tỉnh, thành phố quy định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất và bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi.Việc

định giá đất phải căn cứ vào khung giá và giá đất thực tế ở địa ph ơng, đợc hìnhthành qua chuyển nhợng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hạng đất, loại đất, vị trí

đất, loại đờng phố, khu vực thành thị, khu vực nông thôn

Do giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là nhu cầu sử dụng đất của xãhội ngày càng nhiều, nên giá đất có thể tăng lên theo từng thời điểm Chính vì lẽ

đó, nên khi lập phơng án bồi thờng thiệt hại chúng ta phải có thêm hệ số K điềuchỉnh để phù hợp với tình hình thực tế, cụ thể nh sau :

a Trong trờng hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khácnhau, mức độ hoàn thiện cơ sở khác nhau, thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số(K) điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùngloại đờng phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị Hệ số (K) đã

đợc điều chỉnh lại tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 là từ 0,5 đến 1,8 lần

b Giá các loại đất do địa phơng quy định không đợc thấp hơn giá tối thiểu vàkhông đợc cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ’’

c Trờng hợp giao đất theo hình thức đấu giá, thì giá đất do UBND cấp tỉnhquy định cho từng trờng hợp cụ thể

Tuy nhiên, Quyết định số302/TTg mới chỉ quy định đợc điều chỉnh khunggiá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá

đất không đợc điều chỉnh phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị Do đó, ngày21/3/1998, Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi,

bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994:

“ Giá các loại đất do địa phơng quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặccao hơn giá tối đa cho của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số87/CP ngày 18/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã đợc điều chỉnh tại Quyết

định số302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ, nhng giảm hoặc tănggiá không vợt quá 50%.”

Nh vậy là sau khi ban hành Nghị định 17/CP thì Bộ Tài chính có Thông t145/TT-BTC hớng dẫn cụ thể việc tính hệ số K

Căn cứ để xác định hệ số K; hệ số K để xác định giá đất tính tiền bồi thờngthiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị củaGiám đốc Sở tài chính- Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan

Có 3 phơng pháp xác định hệ số K:

+ Phơng pháp xác định hệ số K theo khả năng sinh lợi.

Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập/ Lãi suất ngân hàng Nhà nớc(%/năm) không kỳ hạn

Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lời / Giá đất do UBND tỉnh ban hànhtheo khung giá đất do Chính phủ quy định

+ Hệ số K đợc xác định theo hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhợng đất thực tế vớigiá đất do UBND tỉnh quy định

Hệ số K = Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng / Giá đất doUBND tỉnh quy định theo khung giá đất do chính phủ quy định

+ Xác định hệ số K và giá đất bồi thờng cho một số trờng hợp đặc biệt

* Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôitrồng thuỷ sản thì giá đất bồi thờng thiệt hại bằng giá đất tính theo khả năng sinhlợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tínhtheo giá chuyển quyền sử dụng đất và giá đất theo khả năng sinh lợi

* Đối với đất ở những nơi mới đô thị hoá; trong đó có đất nông nghiệp, lâmnghiệp thì đợc bồi thờng theo mức đất nông nghiệp cộng thêm một khoản tối đabằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất bồi thờng cho đất ở khuôn viên với giá bồithờng đất nông nghiệp

* Đất nông nghiệp trong đô thị đợc bồi thờng theo giá đất nông nghiệp vàcộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá bồi thờngcho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất bồi thờng đất nông nghiệp.Nhờ những quy định về hệ số K mà công tác bồi thờng đợc thực hiện sát giávới thực tế hơn Nhng trong thời gian tới ngoài việc sửa đổi các quy định về khunggiá của Nhà nớc, thì việc phải thực hiện ngay là phải hình thành các tổ chức địnhgiá đất đai và tài sản trên đất, để giá đất đợc trở về đúng nghĩa của nó, tức là theogiá thị trờng, nhằm hạn chế bớt thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất, tránh đợc tìnhtrạng khiếu kiện kéo dài Hiện nay khung giá của Nhà nớc quy định đã quá lỗithời, không đáp ứng đợc thực tế, nhiều nơi giá đất còn quá thấp so với thực tế

4 chính sách bồi thờng thiệt hại về tài sản trên đất.

4.1 Về bồi thờng thiệt hại mồ mả.

Giai đoạn đầu khi thực hiện thu hồi đất (Nghị định 151/TTg) thì mồ mả đợccăn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của địa phơng mà giúp họ số tiềnthích đáng làm phí tổn di chuyển Chính sách này đã đợc áp dụng trong suốt quátrình Nhà nớc thu hồi đất trớc năm 1998 và cũng đợc nhân dân đồng tình ủng hộ,

đến những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh, đất đai bị thu hẹp, cónhiều khoản chi phí phát sinh nên để phù hợp với tình hình thực tế, Nghị định22/CP đã quy định đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thờng đợc tính cho chiphí về đất đai, đào bốc, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trựctiếp, có thể nói đây là một bớc tiến mới, vì chính sách đã quy định một cách cụ thể

về việc bồi thờng thiệt hại về mồ mả, vấn đề mức áp dụng cụ thể là bao nhiêu thìphải do từng khu vực, từng tỉnh khác nhau có mức áp dụng khác nhau.

4.2 Về bồi thờng thiệt hại hoa màu

Chính sách này đã đợc điều chỉnh theo từng thời kỳ, trớc đây Nhà nớc có quy

định: đối với hoa màu đã trồng mà cha thu hoạch phải đợc bồi thờng thiệt hại

đúng mức, cho đến Thông t 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định đối với cây cối

l-u niên, các hoa màl-u của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thànhphố “ Phải đợc bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhândân “ Những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức chung chung, không cụ thểkhiến cho việc áp dụng bồi thờng nhiều nơi có sự khác nhau Đến Nghị định90/CP thì việc bồi thờng về hoa màu đã đợc quy định cụ thể hơn “ Đối với câyhàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nớc đợc tính bằng giá trị sản lợng thu hoạch một

vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trớc đó theo giá nông sản tại thời điểm thuhồi đất, và các cây lâu năm khác Trên cơ sở đó Nghị định 22/CP quy định mứcbồi thờng thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nớc đợc tínhbằng giá trị sản lợng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3năm trớc đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phơng tạithời điểm bồi thờng

Mức bồi thờng thiệt hại đối với cây lâu năm, đợc tính bằng giá trị hiện có củavờn cây (không bao hàm giá trị đất ) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa ph-

ơng Nh vậy mức bồi thờng về cây cối, hoa màu đã đợc Nhà nớc quy định rất rõràng, những quy định ấy đợc cụ thể bằng mức tính bồi thờng theo từng địa phơng,

dự án khác nhau Nhng trên thực tế việc bồi thờng tính theo năng suất bình quâncủa 3 năm trớc đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đã làmcho việc xác định năng suất trớc đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mứcnăng suất khác nhau Hơn nữa việc lập phơng án bồi thờng thờng kéo dài nên việcxác định đơn giá tại thời điểm bồi thờng thờng không phù hợp với thực tế biến

động của giá cả thị trờng.Thiết nghĩ nên có chính sách khảo sát trớc toàn bộ cácloại cây, hoa màu, lên phơng án bồi thờng sau đó đến đúng ngày chi trả tiền bồithờng thì nhân với mức giá hiện hành Công tác kê khai cây cối và hoa màu phải

đợc tiến hành một cách kịp thời và chính xác, cần có biện pháp phân loại các loạicây và quy về số lợng cây trên 1m2, để tránh tình trạng các hộ dân đi thuê các loạicây về trồng đan xen nhằm mục đích gia tăng mức bồi thờng, gây khó khăn chocông tác bồi thờng thiệt hại và ngân sách của Nhà nớc, không phản ánh đợc tínhtrung thực gây lên mất công bằng xã hội

4.3 Về bồi thờng thiệt hại về tài sản về nhà cửa, công trình kiến trúc

Các chính sách thời trớc thì chỉ quy định đối với nhà cửa, vật kiến trúc thì

đ-ợc giúp đỡ xây dựng cái khác, Nghị định 90/CP quy định việc bồi thờng thiệt hại

đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất đợc tính bằng giátrị hiện có của công trình (theo tỷ lệ% còn lại của công trình nhân với đơn giá xâydựng mới) Trên cơ sở Nghị định 90/CP, Nghị định 22/CP quy định chủ tài sản làngời có tài sản hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đất bị thiệt hại thì đợc bồi thờngtheo giá trị tài sản hiện có, cụ thể nh sau :

Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đ ợc bồithờng theo mức thiệt hại thực tế.

Mức bồi thờng = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị hiện

có của nhà và công trình)

Nhng tổng mức bồi thờng tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏhơn 60% giá trị của nhà và công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹthuật tơng đơng

Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, Thành phốtrực thuộc Trung ơng ban hành Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trìnhphụ độc lập, mức bồi thờng thiệt hại đợc tính bằng giá trị xây mới

Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng phần diện tích còn lạikhông còn sử dụng đợc thì bồi thờng thiệt hại cho toàn bộ công trình, trờng hợpphần diện tích còn lại vẫn sử dụng đợc thì ngoài phần đợc bồi thờng phần phá dỡcòn đợc hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại

Đối với nhà, công trình có thể tháo dời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặtthì chỉ bồi thờng các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt trongquá trình tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt

Ngời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc (nhà thuê hoặc do tổ chức tựquản ) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì ngời đang thuê nhà không

đợc bồi thờng thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc và diện tíchcơi nới trái phép, nhng đợc bồi thờng chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đốivới diện tích hợp pháp thì bồi thờng theo quy định của UBND tỉnh , Thành phốtrực thuộc Trung ơng, ngoài ra còn đợc hỗ trợ

Về bồi thờng thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích, lịch sử, đình chùa

Đối với dự án khi thu hồi đất có các công trình trên thì phải có phơng án bảo tồn

là chủ yếu, trong trờng hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thờng thiệt hại doThủ tớng Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ơng quản lý, Chủ tịchUBND tỉnh, thành phố quyết định đối với các công trình do địa phơng quản lý.Mức bồi thờng thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng bằng giá trị xâydựng mới của công trình

Nh vậy tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá đợc bồi thờng100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ đợc trợ cấp 70-80%mức bồi thờng hoặc không đợc trợ cấp, không đợc bồi thờng tuỳ theo mức độ bấthợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản

5 Về chính sách hỗ trợ

Trớc khi ban hành Nghị định 22/CP cha có văn bản nào của Nhà nớc quy

định về việc hỗ trợ cho ngời bị thu hồi đất, Nghị định 22/CP đã đa ra chính sách

hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống đối với những ngời phải di chuyển chỗ ở đợctính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1tháng tơng đơng 30kg gạo theo giá trung bình ở địa phơng tại thời điểm bồi thờng

Đối với ngời phải di chuyển đến khu tái đinh c của tỉnh khác thì đợc trợ cấp mộtnăm và hởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1) Trong trờng hợpnếu ngời di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hởng kéo dài thì tuỳ tình hình UBNDtỉnh, Thành phố có mức hỗ trợ cụ thể Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế

độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải dichuyển đến địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25,mục 2) hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển nghềkhác và u tiên tuyển dụng lao động cho các đối tợng có đất bị thu hồi (Điều 25,Mục 4)

Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những ngời đang hởng trợcấp xã hội của Nhà nớc phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời chonhững ngời di chuyển đúng thời hạn

Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh quy định Xét về mặt khoa học xã hội thìquy định chính sách hỗ trợ là vô cùng hợp lý, phù hợp với thực tế đặt ra, bởi cuộcsống đang yên ổn tự dng bị ảnh hởng bởi việc GPMB, ít nhiều cuộc sống cũng bịthay đổi, do vậy hỗ trợ để ngời bị thu hồi đất có cơ hội khôi phục cuộc sống là

về đất đai, nhà cửa của ngời dân mà nó còn ảnh hởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn

định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen của ngời dân Do đó,khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nớc cần phải có chính sách lậpkhu tái định c nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho ngờidân Có nh vậy thì ngời dân mới yên tâm nhận bồi thờng và nhanh chóng dichuyển đến nơi ở mới Điều đó chứng tỏ chính sách tái định c của Nhà nớc cũng

có ảnh hởng trực tiếp đến công tác đến bù thiệt hại GPMB Một chính sách tái

định c tốt, có tính ổn định cao đối với ngời bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn

đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo đợc tâm lý an toàn đối với họ,

họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận bồi thờng giải toả Ngợc lại sẽ có ảnh ởng rất xấu đến tiến độ của công tác bồi thờng thiệt hại, nếu ngời bị thu hồi đất cócảm giác không ổn định khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu dichuyển để giao mặt bằng cho dự án Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự ánkhông thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả khó lờng, đặc biệt là gây thiệthại cho Nhà nớc về mọi mặt

h-Vậy nên để công tác bồi thờng thiệt hại GPMB đợc thực hiện đúng, kịp thờicho các dụ án đầu t thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định c cho ngờitrong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết

Về việc lập khu tái định c, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về thẩmquyền lập khu tái định c, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh c là phải

phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc nôngthôn Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định c là: Ưu tiêncho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tợng chính sách xãhội

III một số kinh nghiệm của trung quốc, thái lan và cácchính sách của ngân hàng wB, ADB về lĩnh vực bồi thờngthiệt hại giải phóng mặt bằng

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình

đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nh hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng

kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu Tìm không gian mặt bằng phù hợpvới yêu cầu xây dựng là công việc thờng xuyên của không riêng quốc gia nào.Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình Songbồi thờng và tái định c nh thế nào đối với những ngời bị ảnh hởng lại là chuyệnriêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từng hệ thốngquan điểm và khả năng kinh tế

Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng đợc đẩymạnh, thì vấn đề này đã từng bớc phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập củamỗi quốc gia, từng bớc tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc giakhác trong cộng đồng quốc tế

“Theo ớc tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu ngời dichuyển do các chơng trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi nhọnlên tới cả hàng trăm triệu ngời, thậm chí còn lớn hơn số ngời tị nạn do chiến tranh

và thảm hoạ thiên tai Những hậu quả này là rất lớn đối với ngời dân di dời.Những bài học từ các nớc Châu á nh ấn Độ, Inđônêxia đã cho các tổ chức quốc

tế nhận thức đợc thực trạng này và đòi hỏi phải có một thái độ và giải pháp phùhợp Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các tổ chức quốc tế là : Nếu bồithờng, tái định c không đợc quan tâm đúng mức, trong khi mang lại lợi ích chungcho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn (hại) cho một thiểu số những c dântrong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục đợc nếu có quan điểm và giảipháp hợp lý, thoả đáng

Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan đợc đánh giá là nhữngquốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định c cho ngời dân

1 Tại Thái Lan.

Thái Lan là đất nớc cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy vềnguyên tắc Nhà nớc hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sựthoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sởhữu) trên cơ sở một hợp đồng

Về giá đất để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một

Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trờng Việc bồi thờng thiệthại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó ngời bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khuvực khác Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho ngời dân

biết mình sẽ đợc đến đâu, phải trả tiền một lần, đợc cho thuê hay trả góp Trêncơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trng dụng đất củangành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp.

2 Tại Trung Quốc.

Về pháp luật đất đai, Trung quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật củaViệt Nam Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của ngời Trung quốc làrất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nớc Trung quốchoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai

Về bồi thờng thiệt hại Chính sách bồi thờng thiệt hại, GPMB của TrungQuốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linhhoạt theo thực tế Việc bồi thờng thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các

dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trangchính bộ mặt của đô thị đó Trong khi Việt Nam, quy hoạch thờng chừa khu dân

c ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà

về việc làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc Nhà nớc có chính sách hỗtrợ riêng

Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc dichuyển dân trong khả năng có thể, nhng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải cócác kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho ngời dân, tạo điều kiện để ngời dân khôiphục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ

Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho ngờitái định c với phơng pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho nhữngngời tái định c Các kế hoạch tái định c chi tiết cùng cách dàn xếp phục hồi kinh tếcho từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hởng đợc chuẩn bị trớc khi thông qua dự

án

3 Chính sách của ngân hàng thế giới

Về cơ bản, các dự án vay vốn của ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng pháttriển Châu á (ADB) đều có chính sách về bồi thờng thiệt hại, tái định c do các dự

án này đa ra

Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách củaNhà nớc Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc

áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xãhội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hởng tích cực tới việc cải thiệnchính sách bồi thờng và tái định c cho những ngời bị thu hồi đất của các dự ánkhác Các chính sách của (WB) đợc thể hiện nh sau :

ảnh hởng bằng mức ít nhất nh khi không có dự án.

Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trờng, bên cạnh lợi ích chung củacộng đồng thì lợi ích cá nhân ngày càng đợc khuyến khích và bảo vệ, nh là mộttrong những động lực của sự phát triển Từ mục tiêu “ Xây dựng một nớc ViệtNam hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sangmục tiêu “ Dân giàu, nớc mạnh, xã hội công bằng, văn minh”, lấy con ngời làmtrọng tâm của sự phát triển Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồnvốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn đợc đặt trên mục tiêu khôi phục cuộcsống cho ngời bị thu hồi đất Mặc dù Nghị định 22/CP đã tăng thêm mức bồi th-ờng cũng nh các chính sách hỗ trợ để ổn đinh đời sống và các hoạt động sản xuấtcủa ngời bị thu hồi đất, song vẫn cha đạt đợc mục tiêu khôi phục mức sống nh khikhông có dự án

+Về vấn đề hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thờng thiệthại, tái định c

Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xã hội lớn khi

áp dụng chính sách tái định c của ADB mà theo đó thì ngời sử dụng đất thiếu cácchứng chỉ hợp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản đối với việc bồi th-ờng thiệt hại, chỉ những ngời “nhảy dù” sau ngày kết thúc danh sách các hộ bị ảnhhởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách bồi thờng thiệt hại của dự án mới lànhững ngời bất hợp pháp và không đợc bồi thờng, còn tất cả những ngời tồn tại tr-

ớc ngày lập danh sách này đều có quyền đợc bồi thờng, không phụ thuộc vàoquyền sở hữu đối với đất thu hồi Trong khi đó các chính sách của Nhà nớc ta chỉbồi thờng cho những ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợppháp hoá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Nghị định 22/CP có quy định thêm đốivới các trờng hợp không đợc bồi thờng thiệt hại về đất là: “Trong trờng hợp xétthấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trờng hợp cụthể”, chính nội dung này đã làm mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sáchcủa Nhà nớc ta và ADB

+ Về bồi thờng thiệt hại về đất đai và tài sản

Theo chính sách của ADB thì đất đai và tài sản phải đợc đền bù bằng giá trịthay thế, đảm bảo tái tạo lại đợc các tài sản nh khi không có dự án Tuy Nhà nớc

ta đã và đang tiến gần tới chính sách của ADB nhng không hoàn toàn giá trị thaythế nh cách hiểu của ADB

+ Về thời hạn bồi thờng và tái định c

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thờng và tái đinh c bao giờ cũng phảihoàn thành xong trớc khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi đó Việt Namcha có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừatriển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trớc để chốnglấn chiếm ) Do vậy nhiều gia đình còn cha kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xâydựng nhà ở mới để có nơi ở ổn định trớc khi giải toả.

+ Về công tác định c khôi phục cuộc sống cho ngời bị ảnh hởng

Công tác tái đinh c đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa vàgiúp đỡ những ngời bị ảnh hởng trong suốt quá trình tái định c, từ việc tìm nơi ởmới thích hợp cho một khối lợng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải tổ chứccác khu tái định c, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghềnghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ tại khu tái định c.+ Về kế hoạch hoá công tác tái định c

Ngân hàng coi việc lập kế hoạch cho công tác tái định c ở tất cả các dự án cótái định c không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức

độ chi tiết của kế hoạch tái định c phụ thuộc vào số lợng và mức độ bị ảnh hởngcủa dự án đến ngời bị thu hồi đất Các chính sách hiện hành tại Việt Nam cha cóquy định bắt buộc về kế hoạch tái định c

+ Về phạm vi xác định ngời thuộc diện “ bị ảnh hởng”

Theo ADB, những ngời bị ảnh hởng là những ngời bị mất toàn bộ hay mấtphần tài sản vật chất hay phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình nh :rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi bị ảnh hởng của dự án phải quan tâm là rấtrộng

Theo chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những ngời mất đất và các tàisản gắn liền với đất mới thuộc đối tợng đợc bồi thờng, hỗ trợ Nghị định22/CP mới

mở rộng phạm vi những ngời bị ảnh là cán bộ, công nhân viên của tổ chức kinh tếphải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, còn các đối tợng khác cha thuộcphạm vi này

Quá trình phân tích trên đã làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận về chính sách bồi ờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất

th-chơng ii Tình hình thực hiện các chính sách

về bồithờng thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội

I Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội

1 Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên.

Hà Nội là Thủ đô của nớc Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhấtcủa cả nớc Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội

là trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạnglới giao thông, giao lu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội Hà Nội đợc giớihạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20053’ đến 21023’ độ Vĩ Bắc, 105044 đến

106002’ độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, BắcGiang, Phía Đông giáp Hng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc;Phía Nam giáp Hà Tây

Hà Nội có diện tích 927,39 km2 khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phíaNam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km Hà Nội

là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân củavùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nớc.Với địa hình tơng đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quanthiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện

đại

Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độcao trung bình từ 5- 20m so với mực nớc biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa(mùa hè nóng và ma nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là

240C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thờng tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cụcbộ

Về tài nguyên đất.

Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha

+ Phân theo mục đích sử dụng :

- Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36%

- Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65%

- Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30%

- Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69%

- Đất cha sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00%

Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đấtrừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây nh bạch đàn, thông,sơn, giò, quế

Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km2 diện tích mặt nớc

+ Bình quân theo diện tích đất tự nhiên

- Theo nhân khẩu : 342,62 m2/ ngời

Trong những năm qua Hà Nội đã có bớc phát triển toàn diện, liên tục và đạt

đợc những thành tựu quan trọng đáng khích lệ Tình hình chính trị- xã hội ổn

định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hớng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình côngnghiệp hoá, hiện đại hoá cho những năm tới Đời sống vật chất và tinh thần củanhân dân đã có bớc cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với nhữngnăm 90 Nhiều chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nớc

Cơ cấu kinh tế năm 2001:

+Công nghiệp : 38,03%

+ Dịch vụ : 60,07%

+ Nông nghiệp : 1%

Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%

Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đốivới đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây:

- Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng3,9 triệu ngời, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu ngời) đã gây áp lực lớn

về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha

để phát triển khu dân c nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha

Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, cáccông trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đấtkhoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nộithành đông dân là rất phức tạp và tốn kém

II khái quát công tác quản lý đất đai và bồi thờng, giảiphóng mặt bằng, tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1 Trớc khi có Luật đất đai 1993.

Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố đợc chia racho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất

và Đo đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản Tại huyện cha có bộ phậnchuyên môn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tạicác quận thì tập trung tại các phòng xây dựng quận

Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên địabàn Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cơng pháp luậtkhông đợc coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội

Về công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c, thời điểm này các dự

án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp.Các chính sách về bồi thờng thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sửdụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi thờng thiệt hại(các Quyết định này sẽ đợc nêu chi tiết ở phần sau )

Đối với bồi thờng thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thờng chỉ

là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thờng và yêu cầu chủ

đầu t thanh toán Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thờng thiệt hại trong giai

đoạn này là hầu nh không có

Đối với bồi thờng thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồi ờng thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nớc) và bồi thờng về hoa màu, tài sảntrên đất (trả trực tiếp cho ngời bị thu hồi đất ) Giai đoạn này các vụ khiếu kiệncủa công dân về bồi thờng thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng

th-Việc tái đinh c cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ dichuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch

2 Sau khi có luật đất đai 1993.

Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơquan nh nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm Việc thực hiện quản lý các chức năngquản lý Nhà nớc còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực Cả 3 cơ quan này đềuthụ lý các hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau

Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tốicao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìnnhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên

địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất

nh hiện nay

Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn Thànhphố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật

Về công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất

n-ớc, các dự án đầu t có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng Trongquá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừanghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng củangời bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nớc và hớng dẫn của các Bộ,ngành Trung ơng

Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quanNhà nớc có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội

đồng GPMB để cùng chủ đầu t tổ chức điều tra, lập phơng án bồi thờng thiệt hại.Phơng án bồi thờng thiệt hại sẽ đợc UBND quận, huyện báo cáo Hội đồngthẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm

định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt

Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phơng án bồi thờng thiệthại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu t tổ chức thanh toán tiền bồi thờng thiệt hại.Vì số lợng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liềntrách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc bồi thờng, GPMB, UBNDThành phố đã báo cáo Thủ tớng Chính phủ cho phép UBND Thành phố đợc uỷquyền quyết định phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại cho Chủ tịch UBND cácquận, huyện

Cha bao giờ công tác bồi thờng, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng

nh giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiềucuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vớng mắc, xây dựng quy chế, cơchế bồi thờng, GPMB

Dờng nh tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác bồi thờng, GPMB.Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố.Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB

Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tớng Chính phủ đã có ýkiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một sốvấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết địnhphê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất

Sau khi đợc Thủ tớng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số

72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện công tác bồi

thờng thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền cho Chủ tịchUBND quận, huyện quyết định phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, hỗ trợ, tái

định c cho ngời bị thu hồi đất

Về tái định c, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao

cho UBND quận, huyện tổ chức đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các khunhà ở tái định c theo quy định Các Ban quản lý dự án sử dụng nguồn vốn ngânsách Trung ơng cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định c, hoặc đặt hàng muanhà tái định c theo ý kiến thoả thuận của UBND Thành phố

Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác bồi thờng thiệt hại,GPMB, đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết địnhthành lập Ban chỉ đạo GPMB Thành phố để làm công tác tham mu trong lĩnh vựcGPMB

3 Một số kết quả đạt đợc trong công tác bồi thờng thiệt hại GPMB và Tái định c ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-UB đến nay.

Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003)

Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những chínhsách, hàng trăm dự án đầu t đã đợc triển khai các thủ tục bồi thờng, Giải phóngmặt bằng nh :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nớc Hà Nội, hàngloạt các Khu đô thị mới nh Trung Yên, Định Công, Linh Đàm, Nam Thăng Long,

Mễ Đình , Khu công nghiệp Hà Nội- Đài T, Đờng 32, Đờng Nguyễn Chí Thanh,nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đờng Vành đai 3 Hà Nội, đờng LángHoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ Sea Games 2003 góp phần tạo

bộ mặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế xã hội Thủ đô

Nhìn vào Biểu1 và Biểu 2 : trên chúng ta có thể nhận thấy số lợng dự án tănglên theo từng năm, điều này cũng phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà Nhà nớc ta

đang phấn đấu trở thành nớc công nghiệp hoá, đạt chỉ tiêu kỹ thuật về cơ sở hạtầng Từ thực tế này làm cho diện tích cũng bị ảnh hởng, tuy nhiên theo bảng thì

có sự giảm dần về các năm gần đây Nh vậy trong giai đoạn hiện nay Thành phốchủ yếu tập trung phát triển các khu đô thị nhỏ và các dự án nâng cấp cơ sở hạtầng khác, điều này cũng phù hợp với hiện nay khi mà quỹ đất của Thành phố

đang hạn hẹp dần Nhng số tiền bồi thờng lại tăng lên, điều đó chứng tỏ chínhsách bồi thờng có sự điều chỉnh dần theo giá biến động của thực tế Vấn đề bấtcập nhất ở đây là số hộ đợc bố trí tái định c ngày một giảm, trong khi nhu cầu tái

định c lại tăng cao Nhà nớc cần có biện pháp tháo gỡ vấn đề này

Hà Nội là khu vực sôi động và thể hiện một cách toàn diện nhất về chínhsách bồi thờng GPMB và tái định c trên cơ sở Quyết định 20/QĐ-UB Thực tế trảiqua một thời gian thực hiện, việc thu hồi đất, bồi thờng thiệt hại, chính sách hỗ trợ

đã tác động đến lợi ích của nhiều đối tợng và làm ảnh hởng đến kinh tế xã hôị củacộng đồng Trong khi một bộ phận dân c khá lên rõ rệt lại không ít số hộ dân c đi

đến chỗ bần cùng vì không có t liệu sản xuất, không khôi phục đợc nguồn thunhập Do những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu tài sản tồn tại mang tínhlịch sử về quản lý đất của Thành phố Hà Nội trớc đây và những thay đổi chínhsách của Nhà nớc qua các thời kỳ, nên quá trình triển khai thực hiện đã phát sinhnhiều khiếu kiện, chủ yếu tập chung vào giá bồi thờng thiệt hại, giao đất tái định

c Bởi theo Quyết định 3519/QĐ-UB thì giá bồi thờng thiệt hại đối với đất nôngnghiệp là rất thấp, nhng giá đất chuyển nhợng thực tế thờng gấp 10-12 lần so vớikhung giá quy định

Đối với tài sản gắn liền với đất, các chính sách bồi thờng về cây cối hoa màu,

đợc đa số ngời dân đồng tình ủng hộ, một số dự án bồi thờng cho một số côngtrình, cây cối hoa màu cao hơn cả giá thị trờng nên đã hạn chế đợc rất nhiều khiếukiện Hiện nay Nghị định 22/CP cha có quy định cụ thể về cách tính giá trị thiệthại thực tế cho nhà và công trình kiến trúc, một số nơi thực hiện công tác bồi th-ờng tài sản và hoa màu cha phù hợp , áp đặt không đợc nhân dân đồng tình ủnghộ

Trên đây là những kết quả đáng khích lệ sau một thời gian thực hiện Nghị

định 22/CP Tuy nhiên chính sách cũng còn nhiều điểm bất cập cần khắc phụctrong thời gian tới

III tình hình thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khinhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố hà nội

Trên cơ sở các chính sách mà Nhà nớc ban hành, Thành phố Hà Nội đã ban hành một số quy định nhằm cụ thể hoá các chính sách của Nhà nớc.Việc đánh giá thực trạng công việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại là rất cần thiết và cấpbách

1 Chính sách bồi thờng về đất.

Trải qua rất nhiều lần sửa đổi cùng với việc sửa đổi của Luật đất đai và các Nghị định của Nhà nớc,các chính sách của Thành phố cũng đợc dần điều chỉnh bổsung cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế

Trong thời gian trớc năm 1998 Thành phố áp dụng Quyết định 3445/QĐ-UB, về đất nông nghiệp lâm nghiệp, giá đất đợc xác định trên cơ sở

hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và theo 4 khu vực: ven nội thành,

đồng bằng, trung du, miền núi Mức giá cao nhất đợc xác định là 15.400đ/m2 (đấtnông nghiệp ven đô thị hạng 1) và thấp nhất là 600đ/m2 (đất lâm nghiệp hạng 5 tạixã miền núi )

Về đất ở, đất đã xây dựng công trình, giá đất đợc xác định trên cơ sở phân

loại xã tại các khu vực đồng bằng, trung du, miền núi Mức giá cao nhất (tại xã

đồng bằng loại 1) là 30.000đ/m2 và thấp nhất (tại xã miền núi loại 1) là 7000đ/m2

Đối với đất ven đờng giao thông, giá đất đợc xác định theo vị trí lô đất (sovới mặt đờng) và các đoạn đờng cụ thể (xác định theo khả năng sinh lời) Mức giá

đợc xác định cao nhất là 840.000đ/m2 (tại vị trí mặt tiền đờng loại 1) và thấp nhất

là 40.000đ/m2 (tại vị trí cách mặt đờng loại 3 từ 100-200m)

Về đất đô thị, giá đất đợc xác định theo hai khu vực: trung tâm và cận trung

tâm Mỗi khu vực có 4 loại đờng phố và mỗi loại đờng phố lại chia ra các vị trí:mặt tiền phố, mặt tiền ngõ, trong ngõ và trong hẻm

Chỉ trong thời một khoảng thời gian ngắn, mức giá này đã không đáp ứng

đúng thực tế giá đất trên địa bàn Thành phố, trong khi đất đai lại vận động hàngngày, hàng giờ theo xu hớng ngày càng có giá trị cao hơn.Sau đó lại đợc sửa đổi

bổ sung :

1/- Ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nớc thuhồi đợc bồi thờng bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thờngbằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng Đối với đất ở đô thị , khi Nhà n ớcthu hồi thì đợc bồi thờng chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất

đã có nhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thànhphố Hà Nội, thì chỉ đợc bồi thờng bằng tiền

2/- Giá đất nông nghiệp nội thành đợc tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệpcùng hạng ven đô, nhng không lớn hơn 19.300đ/m2 (giá hạng đất hạng 1)

Đến khi Thành phố ban hành Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thìmức giá bồi thờng thiệt hại về đất thực hiện theo khung giá của 3519/QĐ-UB

Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội

h-ớng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khunggiá các loại đất trên địa bàn và thay thế Quyết định 2951/QĐ-UB ngày 08/11/1994của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Thànhphố.Về giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp đợc xác định căn cứ vào hạng đất khi tínhthuế sử dụng đất nông nghiệp và đợc phân theo khu vực; nội thành, thị trấn, xã ven

đô thị, xã đồng bằng, trung du giá đất đợc tính theo bảng 1.

Biểu 3 Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp

a/- Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản

Giá đất trong khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm đợc tính theo Biểu 4.

Biểu 4 : Giá đất khu vực nội thành Đơn giá tính : 1000 đ/m2

-Các thị trấn đợc phân làm 2 loại (I và II) Các đờng trong thị trấn xếp theo 2

loại đờng loại I và II và 4 vị trí Giá đất trong các thị trấn đợc tính theoBiểu 5 )

biểu 5 : giá đất tại các thị trấn

- Đờng khu vực ngoại thành trừ khu vực thị trấn đợc phân làm 3 loại I,II,III

và chia làm 4 vị trí.Tuỳ theo khu vực đã có hoặc cha có cơ sở hạ tầng, giá đất đợc

tính theo bảng 6.

biểu 6 : Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục

đờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch,

Xã ven nội thành, thị trấn khu du lịch, khu quy

hoach phát triển đô thị, khu thơng mại, khu công

nghiệp

Đất tại các đầu mối giao thông, ven các trục ờng giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành

đ-Đoạn

Loại I

Đoạn LoạiII

Đoạn Loại III

Đoạn Loại I

Đoạn LoạiII

Đoạn Loại III

có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Vị trí I 1.500 1350 1200 1080 960 870 880 790 520 470 310 280

Vị trí II 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170

Vị trí III 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90

Vị trí IV 320 190 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45 Ngoài

phạm vi

200 mét 220 210 200 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn

Các vị trí đất trong mỗi đờng phố đợc xác định nh sau:

1/- Vị trí 1 : áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đờng phố.2/- Vị trí 2 : áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiềurộng lớn hơn 3,5m

3/- Vị trí 3 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ2m đến 3,5m

4/-Vị trí 4 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏhơn 2m

Việc xác định vị trí đối với khu dân c ở các vùng đầu mối giao thông, ven cáctrục đờng giao thông chính

Đất có cơ

sở hạtầng

Đất cha

có cơ sởhạ tầng

Đất có cơ

sở hạtầng

Đất cha

có cơ sởhạ tầng

c nông thôn, đất ven đầu mối giao thông, đất đô thị bảng giá 3519 đã có quy định

cụ thể cho từng loại đờng phố, mức đờng, đoạn đờng, và đất có cơ sở hạ tầng đợcbồi thờng khác với đất cha có cơ sở hạ tầng Nh vậy khung giá 3519 đã có quy

định cụ thể hơn NĐ 87/CP dễ áp dụng hơn Tuy nhiên thì cả khung giá 87/CP vàkhung giá 3519 đều không quy định khung giá về đất chuyên dùng, đây là điểmhạn chế của khung giá nhà nớc, cần phải bổ sung trong thời gian tới

Trong thời gian hiện hành Thành phố đang áp dụng chính sách bồi thờngthiệt theo Quyết định 20/QĐ-UB và khung giá của 3519/QĐ-UB có bổ sung nhsau:

Đối với đất nông nghiệp, Khi nhà nớc thu hồi đất, ngời bị thu hồi đất đợc

bồi thờng bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi Nếu không có đấtbồi thờng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng bằng tiền theo khung giá đất nôngnghiệp

Đối với những nơi mới đô thị hoá

“ Đối với đất đô thị: hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất

đang ở, đất nông nghiệp, đất ;lâm nghiệp đang sử dụng ổn định không có tranh

chấp mà không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất Giảiphóng mặt bằng đợc bồi thờng nh sau :

a/- Trờng hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m2 đối vớinội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất thực tế bị thu hồi đợcbồi thờng bằng tiền theo giá đất tại đô thị

b/-Trờng hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m2 đối với nộithành,180m2 nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất tối đa đợc bồi thờng theo giá đất ởtại đô thị là 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn Phần diêntích đất còn lại đợc bồi thờng theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân với hệ số

điều chỉnh K theo quy định của UB

Trên thực tế Thành phố Hà nội đang diễn ra quá trình đô thị hoá siêu mạnhnên giá đất thay đổi từng ngày, từng giờ Khung giá quy định của Nhà nớc khôngcòn phù hợp với thực tế nữa Mặc dù Nhà nớc có quy định điều chỉnh giá đất theo

hệ số K và giới hạn tối đa là K= 2,7 nhng hầu nh dự án nào cũng đợc Thành phố

áp dụng mức tối đa này Giá đất nông nghiệp đa số là áp dụng mức tối đa là19.300 đồng/m2 sau đó nhân với hệ số K=2,7 Nhng mức giá này hiện nay cũngkhông đáp ứng đợc thực tế Do vậy hầu hết các dự án đều dựa trên tuỳ từng điềukiện tình hình,từng dự án cụ thể mà có phơng án bồi thờng khác nhau, gây lên tìnhtrạng tuỳ tiện về giá nh số liệu biểu sau:

Biểu 8: Thực tế áp dụng hệ số K trong việc bồi thờng thiệt hại trên TP Hà NộiTên dự án áp dụng hệ số (K)để bồi thờng Giá bồi thờng(1000đ/m2) Giá thực tế chuyểnnhợng(1000đ/m2)

Nh vậy có thể thấy trong giai đoạn hiện nay Hà Nội đang bị rối vì giá bồi th ờng Việc sử dụng hệ số K cũng đang đặt ra nhiều tranh cãi, theo quy định củaNhà nớc thì hệ số K tối đa là 2,7 nhng trong thực tế hệ số K của một số dự án đãvợt ra mức quy định này(nh số liệu trong biểu trên) vấn đề đáng nói ở đây là vớimức giá cao nh thế nhng vẫn không sát với giá thực tế Đặc biệt theo tình hìnhhiện nay các mức tính đều đợc áp dụng mức tối đa, kể cả hệ số K, Nghị định22/CP có quy định trong trờng hợp đặc biệt thì áp dụng hệ số K theo mức cộngthêm một khoản chênh lệch giữa giá đất ở liền kề, nhng đã có rất nhiều dự án ápdụng cách tính hệ số K này, nh biểu 9

-Biểu 9 :DA áp dụng hệ số K theo cách cộng thêm % phần chênh lệch giữa

giá đất nông nghiệp hạng I và đất ở liền kề

DA trờng Mầm Non Q An GĐ=19.300+(1.620.000-19.300)x30%=499.510đ/m2

Da đờng trờng QTLHQ GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m2

DATT y tế & công anTây H GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m2

Nh vậy có thể nói Nhà nớc quy định trờng hợp đặc biệt là thừa, hay mức giá

đất hiện nay phải đạt tới mức đặc biệt Theo quy định của Chính phủ đất nông

nghiệp đợc phân làm 6 hạng: hạng 1 : 19.300 đ/m2, hạng 6 :1300 đ/m2 chênh lệch

hạng 1 và hạng 6 gần 15 lần; đất lâm nghiệp đợc phân làm 5 hạng : hạng 1 :14000

đ/m2 ; hạng 5 : 1.100 đ/m2 chênh lệch giữa hạng 1 và 5 gần 13 lần Điều này là

không phù hợp với thực tế bởi đất đai khi đã đợc đầu t thâm canh thì việc đầu t vào

đất là một tất yếu, do đó hạng đất cũng tăng theo, trong khi Hà Nội cha có công

tác cập nhật hạng đất thờng xuyên, nên việc mất bình đẳng trong việc bồi thờng

theo hạng đất là tất yếu

Biểu 10 :So sánh mức giá bồi thờng giữa khung giá quy định của Nhà nớc và thực

tế bồi thờng

Các DA thực hiện Loại đất Khung giá của

Nhà nớc(đ/m 2 ) Giá thực tế bồithờng(đ/m 2 ) Thựctế bồi th-ờng/ khung giá

(lần)

Da chỉnh trang đê HHồng Đất nội thành 620.000 620.000 0 lần

Da trờng Chu Văn An Đất nội thành vtrí 2 2.520.000 9.200.000 1.35 lần

Da xây dựng htkt Hồ Tây Đất dân c Nthôn 38.000 147.370 1.44 lần

Da khu đô thị NTLong Đất nông nghiệp 19.300 95.310 1.83 lần

Da tuyến vành đai 3 Đất đô thị 2.020.000 10.100.000 1.85 lần

Da Tân Hng- Sóc Sơn Đất nông nghiệp 19.300 57.150 0 lần

Qua bảng biểu trên cho ta thấy, hầu hết các dự án đều đợc bồi thờng vợt mức

giá quy định của khung giá nhà nớc; hệ số vợt cao nhất là 1,85 lần, điều đáng chú

ý ở đây là với mức giá vợt nh thế nhng vẫn không sát với giá chuyển nhợng thực tế

ở địa phơng Nguyên nhân là do cha có cơ quan định giá chuyên trách, cha có số

liệu thống kê cập nhật về những biến động của giá trên thị trờng nhà đất, mặt khác

khung giá đất của Nhà nớc không kịp sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế

biến động của giá nhà đất ngoài thị trờng tự do

Chính sách bồi thờng thiệt hại của Nhà nớc nhìn chung còn quy định cứng

nhắc theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành trong khi đất ngoài thị tr

-ờng tự do lại có sự chênh lệch lớn với khung giá do Chính phủ ban hành Do vậy

ngời dân không thể dùng số tiền bồi thờng thiệt hại để tìm mua đợc một mảnh đất