- 27 B iểu 3 Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp
4. Đánh giá một vài bất cập trong các chính sách của Nhà nớc
Nhìn chung, cho tới nay, các chính sách của Nhà nớc về bồi thờng, GPMB, tái định c đã đợc quan tâm và ngày càng đợc hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác GPMB, triển khai các dự án trong giai đoạn phát triển đất n- ớc. Đối tợng đợc bồi thờng thiệt hại do bị thu hồi đất ngày càng đợc xác định đầy đủ, chính xác và phù hợp hơn với tình hình thực tế. Mức bồi thờng thiệt hại ngày càng cao hơn, tạo điều kiện để ngời bị thu hồi đất có thể sớm khôi phục đợc các tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã đợc bổ sung nhằm giúp cho các hộ bị di chuyển có nơi ở mới và ổn định đợc cuộc sống và sane xuất.
Tuy nhiên các chính sách cũng vẫn còn những hạn chế và bất cập sau :
a/- Về đối tợng đợc bồi thờng thiệt hại.
Do trình độ quản lý còn kém, tinh thần thực hiện pháp luật của ngời dân cha cao, cha nghiêm minh, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác công bằng các đối tợng đợc bồi thờng thiệt hại.
Nếu nh coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất để đ- ợc bồi thờng thiệt hại thì phần lớn ngời bị thu hồi đất lại cha có, vì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất đai, và cả số tiền
- 47 -
phải bỏ ra để có đợc cái giấy mang về để trong tủ kính, tâm lý của ngời dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Đối với đất nông nghiệp, ngời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất song khi thu hồi lại có bồi thờng thiệt hại. Việc bồi thờng thiệt hại đối với đất này thờng gặp khó khăn đối với địa phơng không còn quỹ đất nông nghiệp.
b/-Về mức bồi thờng thiệt hại.
Nghị định số 22/1998 đã quy định mức bồi thờng thiệt hại cao hơn so với quy định tại Nghị định số 90/CP nhng vẫn không đáp ứng đợc mức giá của mọi ngời dân mong mỏi, trong phần lớn các trờng hợp là phải tăng thêm các khoản trợ cấp để nâng mức giá lên cao hơn cho phù hợp với thực tế hơn..
Đối với đất nông nghiệp, ở những nơi việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến mà giá chuyển nhợng lại cao hơn khả năng sinh lời của đất, trong trờng hợp ngời bị thu hồi đất muốn có mảnh đất nh cũ thì số tiền bồi thờng thiệt hại thờng không đủ để mua. Những quy định về việc miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại lệ phí, quy định về cách tính tỷ lệ % đối với công trình bị ảnh h ởng hay việc xác định chi phí thực tế đã đầu t vào đất nông nghiệp... cha đợc quy định tại Nghị định này. Theo Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-UB thì việc bồi thờng cây trồng, vật nuôi căn cứ vào giá trị sản lợng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân 3 năm trớc đó. Nhng sự biến động của doanh thu do chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi cũng khiến cho mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho lao động nông nghiệp khi Nhà nớc thu hồi đất bị lạc hậu, Điều 12 Quyết định 20/QĐ-UB quy định mức hỗ trợ tính trên cơ sở sản lợng vào thời điểm năm 1998 là 10 tấn thóc/ ha với giá thóc là 2.200 đồng/kg doanh thu 22 triệu đồng / ha, cho đến nay theo báo cáo hàng năm của các quận, huyện doanh thu bình quân đã đạt từ 45-60 triệu/ha gấp 2-3 lần so với thời điểm ban hành. Cha có quy định thởng tiến độ đối với đất nông nghiệp.
Theo công thức xác định hệ số K theo khă năng sinh lời để tính tiền bồi th- ờng thiệt hại về đất nông nghiệp (Thông t 145/BTC)
Giá đất theo khả năng
sinh lời =
Thu nhập
Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nớc (% năm) không kỳ hạn
Nh vậy, tại cùng 1 thời điểm và cùng một mức thu nhập, nếu tính theo lãi suất của ngân hàng nào trả thấp thì số tiền bồi thờng thiệt hại lại cao hơn so vơí ngân hàng có lãi suất lớn hơn.Điều đó là phi thực tế vì ai có tiền cũng muốn gửi ngân hàng có mức lãi suất cao.
Đối với đất ở
Do nhà nớc cha có quy định việc định giá đất theo giá thị trờng và thị trờng nhà đất này Nhà nớc cũng cha cập nhật đợc những biến động và việc điều tiết còn hạn chế, tức là những căn cứ để xác định giá đất thiếu cả tính khoa học và thực tế, dẫn đến thiệt hại đối với Nhà nớc hoặc đối với nhân dân.
- 48 -
Về giá chuyển nhợng thực tế tại thời điểm bồi thờng là mức giá rất đặc biệt, vì không ai lại đi mua đất để rồi sẽ bị giải toả và các cấp chính quyền cũng không xác nhận việc mua bán này. Mức giá chuyển nhợng phụ thuộc vào diện tích hình thể, của thửa đất và bản thân các đối tợng tham gia giao dịch, cho nên việc tính toán làm sao để áp dụng mức giá thống nhất cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi GPMB là điều không đơn giản. Nh vậy ảnh hởng đến tiến độ thực hiện GPMB, quá trình lập phơng án bồi thờng không thể xong ngay trong chốc lát do vậy việc sử dụng mức giá đất đợc xác định tại thời điểm lập phơng án bồi thờng (nếu nhanh cũng phải từ 1-2 tháng sau) cũng gây khó khăn cho công tác bồi th- ờng,GPMB.
Theo các quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất thì chủ sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trớc ngày 18/12/1980 đợc cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. Sau ngày 15/10/1993 nộp 100% tiền sử dụng đất.
Nh vậy, nếu đất sử dụng trớc ngày 18/12/1980, khi Nhà nớc thu hồi thì đợc bồi thờng 100% tiền sử dụng đất (theo diện tích đất đợc quy định khi cấp GCNQSD đất và QSH nhà ở). Nếu đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 khi bị thu hồi đợc bồi thờng thiệt hại 80% tiền sử dụng đất.
Điều 7, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở:
“Giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc bao gồm giá nhà và giá đất.
Đối với nhà ở 1 tầng, nhà nhiều tầng 1 hộ ở phải nộp 40% tiền sử dụng đất. Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở phải nộp 10% tiền sử dụng đất và phân bổ theo từng tầng.”.
Nh thế, nếu ngời đang ở nhà của Nhà nớc cho thuê, nếu phải di chuyển do bị thu hồi đất sẽ đợc hởng 60% tiền sử dụng đất theo diện tích đất có nhà đợc cho thuê, sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với diện tích đất đợc bồi thờng thiệt hại theo trờng hợp trên là 100% hay 80%.tiền sử dụng đất.
Chính nội dung này đã tạo ra bất cập về chính sách xã hội, nếu nh một công dân đợc Nhà nớc cho thuê nhà từ năm 1960, có sử dụng thêm phần diện tích đất trong khuôn viên (nhất là đối với các biệt thự cũ)khi bị thu hồi chỉ đợc bồi thờng thiệt hại 60% tiền sử dụng đất đối với phần đất sử dụng thêm đó, trong khi một công dân khác lấn chiếm đất, nhảy dù hoặc sử dụng không có hồ sơ rõ ràng, nhng lại đợc UBND phờng, xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp trớc 18/12/1980 lại đợc bồi thờng thiệt hại 100% tiền sử dụng đất.
Đối với đất chuyên dùng; Mặc dù Nhà nớc có quy định tại Nghị định 22/CP là chủ đầu t khi sử dụng đất loại này phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nớc. Nhng thực tế cho đến nay cha có một văn bản nào quy định chi tiết hoặc hớng dẫn việc thực hiện thu tiền loại đất này. Do vậy nhiều nhiều dự án chủ đầu t đã không