- 4 9 phải nộp khoản tiền này.
1. Về hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồithờng thiệt hại.
1.3 Về bồithờng thiệt hại tài sản trên đất.
Về cơ bản, chính sách bồi thờng thiệt hại về tài sản trên đất nh hiện nay đã đ- ợc phần lớn ngời bị thu hồi đất chấp nhận. Tuy nhiên, trong chính sách tới đây, việc xác định tính hợp pháp của nhà ở và tài sản khác có trên đất để bồi thờng thiệt hại cần đợc quy định rõ ràng hơn, đặc biệt đối với đất trong hành lang xây dựng các công trình nh đê điều, đờng giao thông lớn...
Đối với các công trình trên đất nên bồi thờng theo giá xây dựng mới và cộng thêm khoản tiền công phải bỏ ra sửa chữa phần còn lại của công trình, hoặc đối với công trình phải làm mới toàn bộ thì ngoài tiền bồi thờng theo giá nguyên vật liệu còn phải cộng thêm phần chi phí cho công lao xây dựng mới. Bồi thờng 100% với tất cả các loại nhà ở xây dựng không vi phạm hành lang an toàn các công trình và trớc ngày công bố quy hoạch theo đơn giá xây dựng mới đã đợc quy định; chỉ trừ phần giá trị vật liệu có khả năng thu hồi và tháo dỡ đợc và phần sử lý phạt hành chính khi xây dựng trái phép và không phép.
Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc nên đợc bồi thờng theo mức quy định nh các trờng hợp nhà bình thờng (100%), để đảm bảo công bằng không lên áp dụng mức bồi thờng nh hiện nay là 60%, nh thế rất thiệt.
Đối với mồ mả, Nhà nớc nên có chính sách hỗ trợ công di chuyển cao hơn nữa, sát với giá thực tế của các Ban quản lý nghĩa trang quy định, và có chính sách thởng cho hộ nào di chuyển đúng tiến độ.
- 57 -
Đối với cây cối, hoa màu: nên bãi bỏ phơng thức bồi thờng dựa vào số liệu kiểm đếm chủng loại, số lợng đối với cây hoa màu hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nớc khi Nhà nớc thu hồi. Giá trị bồi thờng cây cối hoa màu đợc xác định căn cứ vào giá trị sản lợng bình quân trên địa bàn Thành phố thu hoạch trong một năm bằng tiền trên 01 ha do Cục thống kê công bố. Đối với các loại cây mà phải tính giá trị bằng số lợng cây thì bồi thờng theo quy chuẩn số lợng cây/m2 phân loại các cây đặc chủng theo vùng để bồi thờng. Đặc biệt đối với cây cảnh nên có sự khảo giá thực tế để lập phơng án bồi thờng, hạn chế thiệt hại cho dân.
2. Về chính sách tái định c.
Nh đã phân tích ở trên, Thủ đô Hà Nội với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, cho nên cần phải hạn chế đến mức thấp nhất việc giao đất tái định c đô thị, mà chỉ đợc bồi thờng thiệt hại bằng tiền, bán nhà chung c tại các khu đô thị mới hoặc tại các khu nhà ở đợc xây dựng để phục vụ công tác di dân, giải phóng mặt bằng.
Việc các hộ dân đợc mua nhà ở đâu, các thông số kỹ thuật cơ bản của ngôi nhà nh thế nào, chủ đầu t và Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện phải thông báo cho ngời bị thu hồi đất biết ngay từ khi tổ chức điều tra, lập phơng án bồi thờng thiệt hại.
Đối với các khu dân c nông thôn, việc tổ chức tái định c có thể thông qua việc giao đất cho các hộ tự xây dựng nhà ở tại các khu tái định c đã chuẩn bị đầy đủ cơ sở hạ tầng. Mức giao đất tái định c nên công bằng với mức giao đất dãn dân và coi mức giao đất dãn dân làm chuẩn để nghiên cứu, thiết kế, lập dự án sử dụng đất và xây dựng khu tái định c.
Việc lập phơng án tái định c cần đợc xem xét ngay trong quá trình nghiên cứu, lập dự án đầu t và là điều kiện quan trọng giúp giảm thiểu tối đa các tác động tiêu cực của dự án đối với ngời bị thu hồi đất và những đối tợng bị ảnh hởng khác bởi dự án.
Về quỹ nhà tái định c, thực tế cho thấy dự án nào chuẩn bị tốt công tác tái định c, dự án đó gặp nhiều thuận lợi trong việc bồi thờng, GPMB. Quỹ nhà tái định c phải đợc chuẩn bị trớc, song song với việc nghiên cứu lập dự án khả thi. Cũng có thể Thành phố ứng vốn trớc để mua nhà, hoặc tạo các khu tái định c có đầy đủ cơ sở hạ tầng, khi các dự án triển khai mà sử dụng quỹ nhà đất này thì chủ dự án phải thanh toán lại các chi phí mà Thành phố đã ứng trớc.
Nhà nớc cần tạo ra một số quỹ đất ở nhất định để đáp ứng nhu cầu ở của ngời bị thu hồi đất, bằng một số biện pháp sau :
+ Kiểm kê và tăng cờng quản lý số đất cha sử dụng, căn cứ vào quy hoạch đô thị đã đợc duyệt để xem xét có thể sử dụng một phần phục vụ cho việc xây dựng nhà tái định c để bồi thờng cho ngời bị GPMB.
+ Rà soát lại những diện tích đất đã cấp cho các doanh nghiệp để xây dựng các cơ sở sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong thành phố, nhng nhiều năm cha tiến hành xây dựng thì kiên quyết thu hồi lại theo Điều 26 Luật đất đai, để làm quỹ đất
- 58 -
ở. Nếu các doanh nghiệp sau này cần đất thì chuyển cho thuê đất trong các khu công nghiệp mà hiện nay nhiều khu còn rất nhiều đất đai bỏ không.
+ Rà soát lại đất đã cho xí nghiệp, cơ quan hành chính sự nghiệp mà đến nay sử dụng cha hết, còn để lãng phí, nếu quy hoạch cho phép để làm đất ở.
Với 3 loại đất nêu trên, trên các phơng tiện thông tin đại chúng đã đề cập, Thành phố Hà Nội vẫn còn khá nhiều nếu quản lý tốt đất này và kiên quyết thu hồi để sử dụng cho có hiệu quả hơn chắc chắn sẽ tạo ra đựơc quỹ đất ở khá lớn.
+ Cần phải chuyển một bộ phận đất sản xuất nông nghiệp sang quỹ đất ở, giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở quản lý theo các dự án nh đang tiến hành. Có nhiều các dự án xây dựng các khu nhà ở đợc hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, môi trờng sống tốt hơn, điều kiện sinh hoạt đợc cải thiện, điều kiện kinh doanh có sẽ thu hút đợc mọi đối tợng bị thu hồi đất vào khu nhà ở này.
+ Giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ở nghiên cứu dự án chuyển một số xí nghiệp sản xuất nằm trong Thành phố gây ô nhiễm môi trờng ra các khu công nghiệp bằng hình thức bồi thờng, thu hồi đất để xây dựng các dự án nhà ở cao tầng hoặc phân lô theo kiểu nhà mặt phố.
Các dự án phải đợc tính toán kỹ giá trị bồi thờng di chuyển xí nghiệp sản xuất phải thấp hơn hoặc bằng giá trị của đất trong thành phố nơi xí nghiệp sản xuất hiện ở, đảm bảo cho đơn vị kinh doanh phát triển nhà ở không lỗ, lại vừa giải quyết đợc nạn ô nhiễm môi trờng. Nếu có lỗ chút ít Nhà nớc nên hỗ trợ vì lãi ở các mặt khác về môi trờng và sức khoẻ cộng đồng. Với dự án này cần phải có nhiều ngành và có các chính sách đồng bộ hỗ trợ mới đem lại hiệu quả.
Về giá nhà, đất tái định c, đây là vấn đề phức tạp.Trớc đây, các ngành của thành phố đều giải quyết theo hớng tăng giá bồi thờng thiệt hại tại nơi đi (để nhân dân nhận đợc nhiều tiền bồi thờng thiệt hại ) và giảm giá tại nơi đến (để dân đở thiệt thòi), nh vậy vừa tạo ra sự bất công bằng, vừa thất thu ngân sách lại tạo ra cung cách làm tuỳ tiện, đồng thời khiếu kiện, tố cáo của dân lại không giảm. Nay với phơng thức bồi thờng thiệt hại căn cứ vào giá bồi thờng thiệt hại thực tế của thị trờng thì giá đất tại khu tái định c cũng xem xét đến yếu tố thị trờng.
Về giá nhà tại các khu tái định c đô thị, hiện nay còn nhiều tranh luận nên áp dụng mức giá nào ? giá xây dựng (đơn thuần các chi phí xây dựng) hay đảm bảo kinh doanh (có yếu tố hạ tầng và chi phí quản lý dự án) hay giá kinh doanh? Theo nghiên cứu của đề tài thì là giá xây dựng công trình đó, còn chi phí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là trách nhiệm của Nhà đầu t, hoặc của Nhà nớc phải bỏ chi phí này ra. Điều này thực chất là công bằng xã hội, nếu công dân đợc giao đất để xây dựng nhà ở tại các khu tái định c, họ phải nộp tiền sử dụng đất có xem xét yếu tố thị trờng và đợc khấu trừ các chi phí để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng ký thuật của khu vực đó.
Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới- tái định c, việc khôi phục cuộc sống cũng nh tạo điều kiện cho ngời bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không những đợc coi là trách nhiệm của chủ đầu t mà còn là trách nhiệm cả của chính quyền địa phơng, Hội đồng giải phóng mặt
- 59 -bằng. bằng.
Về ổn định cuộc sống cho ngời phải di chuyển đến khu tái định c, ngời Việt Nam có câu: “ An c mới lạc nghiệp ” hay “ Một năm làm nhà, ba năm trả nợ ”. Ngời dân có nhà ở nằm trong phạm vi giải toả , đặc biệt từ khi bắt đầu tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì họ bắt đầu phấp phỏng chờ đợi , lo âu, mọi hoạt động sản xuất và đầu t bị suy giảm , đình đốn. Tiếp đó là quá trình chuyển c đầy gian nan vất vả.
Trong thời kỳ này, mọi hoạt động sản xuất hầu nh bị gián đoạn . Tại các khu tái định c, ngời dân bắt đầu tạo lập lại cuộc sống từ đầu. Trong suốt cả thời gian dài và đầy biến động nh vậy, thu nhập của ngời dân chuyển c bị giảm sút, trong khi mọi chi phí tăng lên. Nếu việc bồi thờng từ phía chủ dự án đầu t không làm tốt, nếu thiếu sự trợ giúp từ phía Nhà nớc và toàn xã hội, đời sống của ngời dân phải di chuyển sẽ gặp nhiều khó khăn.
Nh vậy, việc ổn định và phát triển sản xuất, đời sống cho ngời dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan, một mặt đảm bảo cho ngời dân bị ảnh hởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trớc lúc chuyển c, mặt khác nh là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội , môi trờng mà quá trình tái định c có thể đa lại. Đây còn là một công việc mang tính pháp lý và đạo lý xã hội.
ở các khu dân c nông thôn , tâm lý “dân ngụ c” vẫn còn, do vậy ,việc bố trí khu tái định c hạn chế tới mức thấp nhất việc chuyển dân từ thôn này sang thôn khác, từ xã này sang xã khác để sinh sống. Nếu di chuyển cả một số lợng dân c lớn cần xem xét cả tới việc xây dựng các công trình công cộng, tín ngỡng, không tạo cho ngời dân cảm giác bị hẫng hụt.
Đối với khu dân c đô thị , nếu việc di chuyển dân đang sinh sống ở mặt phố tới các khu tái định c là chung c, cần xem xét cho họ đợc sử dụng các công trình dịch vụ tại khu tái định c để sớm tái tạo thu nhập , ổn định cuộc sống.