- 27 B iểu 3 Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp
200 mét 220 210 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn
2.6 Về chính sách tái định c.
- 43 -
Nguyên tắc giải quyết chỗ ở cho ngời sử dụng nhà, đất ở bị thu hồi , mà theo đó, đối với ngời sử dụng đất ở tại khu nội thành, nội thị xã, thị trấn khi bị thu hồi đất thì chủ yếu đợc bồi thờng bằng nhà ở hoặc bằng tiền.
Việc giải quyết để ngời bị thu hồi đất mua nhà là một vấn đề rất phức tạp, mang tính thời sự, điều đó phụ thuộc vào quỹ nhà tái định c của Thành phố, và nếu bố trí vào khu chung c thì bố trí nh thế nào ?....Những quy định tại Điều 6 của Quyết định 20/1998 cũng nêu cụ thể nh sau:
+ Đối với nhà ở bị thu hồi thuộc sở hữu Nhà nớc. Ngời bị thu hồi đợc mua nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng bố trí cho 1 hộ sử dụng- Nếu diện tích nhà bán tơng đ- ơng diện tích thu hồi, giá bán nhà tính theo mức giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà mới do UBND Thành phố quy định, giá đất bằng 40% theo quy định- Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích thu hồi, phần chênh lệch diện tích bán theio giá nhà đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% theo quy định.
+ Đối với nhà t nhân bị thu hồi, đợc mua nhà mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi nhng không đợc vợt quá mức diện tích tối đa đã quy định tại khoản 2- Trờng hợp đợc mua nhà một tầng hoặc nhà nhiều tầng bố trí cho 1 hộ gia đình; Nếu diện tích nhà bán tơng đơng diện tích nhà, đất ở bị thu hồi, giá bán nhà tính theo khung giá đã bồi thờng cho diện tích nhà bị thu hồi, giá đất bằng 100% theo quy định; Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích nhà, đất bị thu hồi, phần chênh lệch diện tích bán theo giá nhà đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% theo quy định.
Đối với cả hai trờng hợp trên nếu diện tích nhà đợc mua tại nơi mới nhỏ hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi thì phàn chênh lệch này ngoài phần đợc bồi thờng, còn đợc hỗ trợ 10% giá đất tại nơi bị thu hồi.
Về xây dựng khu tái định c:
UBND Thành phố Hà Nội giao trách nhiệm này cho UBND quận, huyện và chủ đầu t sử dụng đất.
Chủ đầu phải chủ động xây dựng trớc các căn nhà có các loại các loại căn hộ phù hợp các yêu cầu khác nhau của các hộ gia đình để bán, cho thuê GPMB.
Về giao đất tái định c.
a/- Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dới đây thì đợc giao bằng 100% diện tích bị thu hồi.
-60m2 đối với khu vực nội thành.
- 80m2 đối với vực nội thị xã, thị trấn, các phờng mới đợc thành lập từ năm 1993.
- 120m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng, 160m2 đối với khu vực nông thôn trung du và 200m2 đối với khu vực miền núi,
b/- Nếu diện tích bị thu hòi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại mục a trên đây thì đợc giao đủ theo mục a và giao bổ sung 50% phần diện tích chênh lệch,
- 44 -
nhng tổng diện tích đất đợc giao không lớn hơn 1,5 lần đối với đất ở đô thị và không lớn hơn 2 lần đối với đất ởt nông thôn.
c/- Trờng hợp Nhà nớc thu hồi toàn bộ đất ở của ngời đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40m2 đối với đất đô thị, 100m2 đối với đất ở nông thôn thì ngời có đất bị thu hồi đợc bồi thờng bằng tiền, có thể đợc xét mua nhà hoặc đợc xét cấp đất bổ sung cho đủ mức giao tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ( 40m2 đối với đất ở tại đô thị; 100m2 đối với đất ở thuộc nông thôn), nhng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá do UBND Thành phố quy định nhân hệ số điều chỉnh nh sau:
-K =1,5 đối với trờng hợp giao đất ở tái định c tại đô thị.
- K = 1,0 đối với trờng hợp giao đất ở tái định c tại vùng nông thôn.
Trên thực tế công tác tái định c ở Hà Nội đang hớng tới thực hiện gắn liền với công tác xoá đói giảm nghèo bằng biện pháp cho phép các hộ thực sự khó khăn đ- ợc chậm nộp tiền mua nhà, hoặc cho thuê nhà để các hộ có một số vốn nhất định đáp ứng nhu cầu ổn định đời sống sau khi bị di dời chỗ ở cũ. áp dụng hỗ trợ 20% tiền sử dụng đất đối với các hộ tự lo tái định c nhng khống chế không vợt quá 200 triệuđồng.Thành phố hiện nay đang điều chỉnh quy hoạch tổng thể mặt bằng các dự án khu đô thị mới, khu tái định c theo hớng nâng tầng để tăng quỹ nhà nh khu 5,03 ha Cầu Giấy, khu 2,1 ha Cống Vỵ... kết hợp với việc cải tạo các khu nhà cũ, nguy hiểm nh B7 Thành Công, A6 Giảng Võ, B4,B7,B10,B14 Kim Liên... để vừa đảm bảo yêu cầu tái định c tại chỗ, vừa cải thiện chỗ ở cho những ngời thuê nhà và tăng quỹ nhà phục vụ GPMB. Nh vậy công tác bồi thờng tái định đã có bớc tiến mới, đã quan tâm đúng mức đến cuộc sống của ngời bị thu hồi đất và có giải pháp tạm thời để giải quyết việc kẹt quỹ nhà tái định c. Tuy nhiên trong những năm qua do quỹ nhà cha đợc chuẩn bị trớc, chủ đầu t, chủ dự án cha quan tâm đúng mức đến quỹ nhà tái định c, nên công tác chuẩn bị quỹ nhà không kịp tiến độ hoặc không có nh ở các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa. Việc triển khai các khu tái định c của các chủ đầu t còn lúng túng và chậm nh : Ban Quản lý dự án Thăng Long cho đờng Vành Đai III và cầu Thanh Trì, Ban Quản lý dự án các công trình giao thông trọng điểm cho các dự án nút giao thông Ngã T Sở, tuyến Kim Liên- Ô Chợ Dừa... ảnh hởng đến tiến độ GPMB, vì vậy nhiều dự án có quyết định đầu t nhng vẫn “dậm chân tại chỗ, không thể tiếp tục triển khai nh dự án trọng điểm Đờng Đội Cấn- Hồ Tây, đờng 32, đờng Vành Đai III, nút giao thông ngã t sở .... do thiếu quỹ nhà bố trí tái định c nên việc di chuyển hộ dân để GPMB là rất khó, có nguyên nhân trên là do chính sách của chúng ta cha quy định các phơng án bồi thờng bắt buộc phải có phơng án tái định c, việc chuẩn bị tái định c phải đi trớc một bớc. Một thực trạng các khu đô thị mới cứ mọc lên rất nhiều và có rất nhiều khu xây dựng khu tái định c nh Nhà F4 Trung Yên 192 căn hộ, Khu tái định c Nam Trung Yên xây 1000 căn hộ, khu Láng Thợng xây 204 căn hộ ....nhng vẫn không có nhà để bố trí tái định cho các dự án, chúng ta phải đặt câu hỏi ở đây và dành cho các ngành chức năng trả lời?
Hầu hết các khu tái định c của Nhà nớc đều đợc u tiên về giá, nh khi thực hiện DA đờng Vành Đai III các hộ phải di chuyển với giá đầu đi là 12.625.000 đ/m2 (vị trí 1) và 10.100.000 đ/m2 (vị trí II) , trong khi đó giá đất ở ở giao tái định
- 45 -
c đầu đến là 4.522.000 đ/m2 (vị trí I) và 3.230.000 đ/m2 (vị trí II) nh vậy họ quá lợi so với giá bồi thờng của nhà nớc, chính vì lẽ đó trong khi các ban ngành Thành phố, ban quản lý dự án đang còng lng lo nhà, đất tái định c cho các dự án thì có khoảng 40% hộ đã bán lại nhà, đất đợc mua theo cơ chế bồi thờng.
Nguyên nhân sâu xa ở đây là giá đất tại nơi đi (bị GPMB) thờng thấp hơn giá chuyển nhợng thực tế; giá đất tại khu tái định c lại thấp hơn nữa, chênh lệch rất lớn so với giá thị trờng. Nếu đợc giao đất tái định c, có nghĩa là đã có khoản tiền lớn mà Nhà nớc trao cho họ. Hình thức tái định c này không nhận đợc nhiều sự đồng tình của cơ quan Trung ơng.
Vệc lo quỹ nhà tái định c không chỉ ảnh hởng đến tiến độ của các dự án mà còn sử dụng một khối lợng nhân lực rất lớn. Nhng quy định hiện hành mới chỉ đề cập đến trờng hợp nếu ngời có đất ở bị thu hồi không nhận nhà, tiền hoặc tái định c ở nội đô đợc hởng thêm 10% giá trị của dất mà cha đề cập đến mức hỗ trợ đối với trờng hợp tự nguyện lo lấy đất, nhà tái định c.
- 46 -
Qua bảng so sánh việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại giữa Hà Nội với một số tỉnh, Thành phố lân cận có thể thấy rằng :
+ Về giá đất Hà Nội thực hiện áp dụng nhân với hệ số K điều này cho thấy giá đất bồi thờng thiệt hại của Hà Nội cũng gần tiến tới cái gọi là giá chuyển nh- ợng thực tế, so với TP HCM thì Hà Nội cần phải học hỏi cách tính trực tiếp để phù hợp với giá chuyển nhợng thực tế, tuy nhiên so với các tỉnh còn lại thì Hà Nội hơn hẳn trong việc điều chỉnh giá cho sát với thực tế để giảm bớt phần chênh lệch giữa thực tế và bồi thờng.
+ Việc phân hạng đất nông nghiệp ở Hà Nội là không nên có vì đất đai ngày càng đợc đầu t nâng cấp, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, do vậy hạng đất cũng thay đổi trong khi đó công tác phân loại đất lại không đợc thực hiện thờng xuyên. Về vấn đề này Hà Nội nên làm giống nh các tỉnh và TP HCM.
+ Về bồi thờng hoa màu thì Hà Nội còn yếu so với TPHCM ở điểm cha có
khung giá chung cho việc đền bù về hoa màu.
+ Về vấn đề tái định c Hà Nội có tiến bộ hơn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu và Quảng Ninh vì đã có chính sách hỗ trợ 10% giá trị bồi thờng thiệt hại về đất cho trờng hợp tự lo TĐC, nhng mức hỗ trợ này lại thấp hơn TPHCM . Vấn đề cho phép chậm nộp tiền mua nhà TĐC thì Hà Nội mới chỉ cho phép chậm nộp phần còn lại sau khi đã trừ hết phần đợc bồi thờng, còn TPHCM thì lại khác TP cho chậm toàn bộ và cho phép ngời bị thu hồi đất đợc thuê nhà ở và trả dần nếu họ muốn, còn số tiền bồi thờng coi nh là số vốn ban đầu cho ngời bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, đây là vấn đề rất cần thiết và có tính cải tạo cuộc sống sau khi TĐC cao, thiết nghĩ Hà Nội nên áp dụng phơng pháp này để sớm ổn định cuộc sống của ngời bị thu hồi đất.
