Câu 1: Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản. Trả lời * Khái niệm thị trường bất động sản: - Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản. Trả lời * Khái niệm thị trường bất động sản: - Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của mình. - Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch bất động sản, dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian, không gian nhất định. * Cầu và phân loại cầu bất động sản - Khái niệm: cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với 1 mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định. - Cầu bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau: + Có sự tiêu dùng của cầu bất động sản. + Phải có nguồn lực tài chính đủ khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. + Do tính chất và điều kiện thị trường làm xuất hiện cầu đầu tư bất động sản. + Có sự hoạt động của thị trường bất động sản - Có 2 loại cầu trên thị trường bất động sản là cầu về đất đai và cầu về nhà ở. - Các yếu tố để xác định cầu: 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + Giá cả bất động sản. + Thu nhập của người dân. + Giá của các mặt hàng có liên quan. + Những dự kiến của khách hàng. + Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng. - Các biến số làm thay đổi cơ cấu cầu bất động sản: + Tăng dân số. + Sự thay đổi mục đích sử dụng của đất đai. + Thay đổi thu nhập việc làm. + Do trình độ đô thị hóa. - Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thây đổi của cầu người ta sử dụng hệ số co giãn ED. ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động Từ công thức trên ta thấy: hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu. * Cung và phân loại cung bất động sản - Khái niệm: là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản so sánh đưa ra thị trường để so sánh trao đổi tại 1 thời điểm nào đó với 1 mức giá nhất định. - Điều kiện cung: + Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán. + Giá cả phù hợp với sức mua. - Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và các quy nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. - Các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cung: + Do quy hoạch đất đai của nhà nước. 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + Do thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường. + Do thay đổi chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản + Nguồn vốn của các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản. + Các yếu tố đầu vào trong xây dựng bất động sản. - Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả là rất nhỏ. Điều này là do khi giá đất tăng lên một bộ phận đất thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lệ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế. * Quan hệ cung cầu bất động sản Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại khi giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu và hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Cung cầu bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi. Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung dất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ** Trong ngắn hạn Cung về loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, cầu về 1 loại bất động sản thay đổi khi giá bất động sản thay đổi. Cung trong ngắn hạn ít co giãn hơn cung trong dài hạn. Giá cả bất động sản trong ngắn hạn thay đổi nhưng thay đổi ít hơn trong dài hạn. ** Trong dài hạn - Cung bất động sản co giãn nhiều hơn do thị trường đã có đủ thời gian để chuẩn bị. Do đó lượng cung trong dài hạn có xu hướng tăng lên. => Kết luận: Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm.Do dó mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự 4 Q1Q2 P1 E1 E2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững. Câu 2: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai theo quy đinh của luật đất đai 2003 như thế nào? Trả lời: * Các cơ quan nhà nước được thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai: - Bộ xây dựng - Bộ kế hoạch và đầu tư - Bộ tài chính - Bộ tư pháp - Bộ lao động thương binh xã hội - Ủy ban nhân dân tỉnh-thành phố-huyện * Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu và quản lý đất đai: Điều 5. Sở hữu đất đai 1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. 2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất. 3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều 6. Quản lý nhà nước về đất đai 1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. 2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài chính về đất đai; i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. Điều 7. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai 1. Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. 2. Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. 3. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương. 4. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này. Điều 8. Quyền hạn và trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và công dân Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và công dân có quyền hạn và trách nhiệm giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai, phối hợp với các cơ quan nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai. Câu 3: Điều kiện để đất đai và công trình xây dựng tham gia thị trường bất động sản theo quyết định của pháp luật hiện hành? Trả lời Theo luật đất đai 2003 quy định: Điều 61. Đất được tham gia thị trường bất động sản Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 1. Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 2. Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. Điều 62. Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản 1.Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Trong đó: - Khoản 2 điều 110: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; b) Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. - Khoản 2 và khoản 3 Điều 112: Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau: 10 [...]... sinh lời nhất 14 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Lượng cung về bất động sản tăng mạnh Sau 2 năm trầm lắng, lượng hàng tồn ước tính khoảng 130.000 bất động sản tại TP.HCM Theo dự báo thì năm 2010 có thể có thêm nguồn cung khoảng 230.000 bất động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào phân khúc giá trung bình (17 triệu – 30 triệu) Nhìn lượng cung này cũng thấy rằng... lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Câu 4: Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới Trả lời * Những nhận định và đánh giá của chuyên gia về xu hướng phát triển thị trường bất động sản trong những năm tới 13 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển một cách nhanh chóng, dự đoán trong... người mua bất động sản có lẽ phải cân nhắc nhiều về lợi ích thu hồi khu mua bất động sản Điều này cũng sẽ ảnh hưởng nhiều tới thị trường - Như vậy những năm tới sẽ là những năm cạnh tranh giữa những người bán nhiều hơn và người mua sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn Khó khăn, nhưng giao dịch tăng và thị trường sẽ ổn định hơn Giao dịch sẽ minh bạch hơn * Dự báo về tình hình thị trường bất động sản trong... phát triển khởi sắc và năm 2010 sẽ chịu tác động rất lớn khi giá tăng lên, một phần là rơi vào chu kỳ phát triển, một phần là do các yếu tố khác tác động Chẳng hạn như tỷ giá biến động khiến vật tư leo thang và nhất là vấn đề định giá đất được áp dụng theo giá thị trường vào năm tới Điều này khiến các doanh nghiệp phải tính toán lại và cộng thêm vào giá thành sản phẩm, tạo sức ép tăng giá lên thị trường... về phân khúc thị trường được quan tâm đầu tư nhiều trong thời gian tới, hiện nay thị trường đang tập trung vào phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp Nhiều nhà phát triển dự án cũng đang nhắm đến thị trường số đông này - Được nhận định là áp lực lớn nhưng lại chứa nhiều cơ hội nên thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới được giới chuyên môn nhìn nhận là thời điểm có nhiều áp lực cạnh... Điều 121 của Luật này; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh - Khoản 2 Điều 115 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ... chịu tác động không nhỏ từ động thái của các ngân hàng Nếu các ngân hàng rộng cửa cho vay mua bán nhà-đất thì sẽ kích thích mạnh mẽ tới nhu cầu, nếu thắt chặt thì thị trường sẽ diễn biến theo chiều ngược lại” - Phân khúc nào hấp dẫn? Chung cư cao cấp sẽ không thay đổi nhiều, chung cư trung bình sẽ tăng nhẹ do xu hướng đô thị hóa Ông Nguyễn Cao Trí cho rằng, hiện nay nhiều chủ đầu tư đang tập trung... tư lệch hướng khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng những dự án lớn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hòa, vì vậy sự cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới được dự báo sẽ rất quyết liệt - Sau đợt điều chỉnh năm 2009, cả giới đầu tư và tư vấn sẽ phải đau đầu đối diện với áp lực chọn sản phẩm nào và bán cho ai Giới đầu tư sẽ không còn quá nhiều tham... giám đốc Công ty BĐS Nam Việt, một vài năm tới, thị trường BĐS có thể sẽ phục hồi nhưng chưa thể đột biến, và mức độ hồi phục cũng khác nhau ở từng phân khúc và khu vực Thị trường vẫn sẽ có những biến động lên xuống về cung, cầu, giá cả trong một thời gian nhất định - Phụ thuộc vào ngân hàng Các chuyên gia cũng dự báo thị trường năm 2010 cũng giống 2009, tức là vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín... Trí cho rằng, hiện nay nhiều chủ đầu tư đang tập trung vào phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp, nhưng mọi người quên mất thị trường có cơ hội cho tất cả các phân khúc Một khi quá nhiều chủ đầu tư tập trung vào 80% phân khúc nhà trung bình và thấp, phân khúc 20% còn lại sẽ vẫn tốt cho các nhà đầu tư biết “lách mình” ra khỏi đám đông 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368